Svenska Hus Förvaltning AB Årsredovisning 2010
STYRELSE OCH REVISOR GULLRINGSBO-KONCERNENS ORGANISATION Gullringsbo Egendomar Svenska Hus Fastighetsrörelse MVB Byggrörelse 77,5 % Svenska Hus Göteborg MVB Syd Svenska Hus Stockholm MVB Svenska Hus Skåne MVB Forestry Skogsrörelse WHC Maskinuthyrning 60 % Kapitalförvaltning Öst Väst Svenska Hus och MVB är sammantaget ett av Sveriges största privatägda bygg- och fastighetsbolag. GULLRINGSBO EGENDOMAR är moderbolag i koncernen och äger citet. Tanken är att kombinera personlig kontakt och lokal förankring samtliga aktier i Svenska Hus Förvaltning AB, AB Gullringsbo Forestry, med relativt stor omsättning och en stark balansräkning. Fakture- 77,5 % i MVB Holding AB samt 60 % i Wangeskog Hyrcenter AB. ringen uppgår årligen till ca 1,2 Mdr. Övriga tillgångar utgörs av finansiella placeringar. Koncernens fakturering uppgår till ca 1,5 Mdr med ett resultat före avskrivningar och FORESTRY äger ca 5 100 ha mark och skog i olika delar av Lettland. skatt, exklusive fastighetsförsäljningar, i nivån drygt 150 Mkr per år. Affärsidén är att förvärva skog eller mark till låga ha-priser. Vid köp Marknadsvärdet på koncernens fastigheter uppskattas till ca 3 Mdr. av skog skall denna underhållas på ett ekonomiskt och miljömässigt Antalet anställda är ca 400. Svenska Hus och MVB är sammantaget ett hållbart sätt. Vid köp av markområden skall de planteras eller bru- av Sveriges största privatägda bygg- och fastighetsbolag. kas anpassat till markens möjligheter. Skogen skall röjas, gallras och avverkas efter skogens behov vid ekonomiskt bästa tillfälle. För ytterligare information besök www.abgullringsbo.se. WANGESKOG, WHC, driver maskinuthyrningsverksamhet i SVENSKA HUS är ett renodlat fastighetsföretag, som äger och för- Göteborg. Bolagets målgrupp utgörs av bygg- och anläggnings- valtar fastigheter i Göteborgs-, Stockholms- och Skåneregionerna. bolag samt deras underentreprenörer. Företaget står för en hög Affärsidén är att förvärva fastigheter med utvecklingspotential. servicegrad och ger kundrelationen högsta prioritet. Omsättningen Genom om- och tillbyggnad anpassas husen till befintliga eller uppgår till ca 70 Mkr. nya hyresgäster. Viss nybyggnads- och fastighetsverksamhet av traditionell karaktär bedrivs också. Hyresintäkterna uppgår till drygt KAPITALFÖRVALTNING Som ett led i strävan att ytterligare minska 300 Mkr per år. företagets beroende av bygg- och fastighetskonjunkturen har värdepappersförvaltning startats. Cirka 600 Mkr i likvida medel MVBs affärsidé är att driva byggverksamhet med lokal förankring i storstadsregionerna Skåne, Stockholm och Göteborg. MVB förenar det lokala bolagets närhet till kunden med det stora bolagets kapa- förvaltas inom de hel- och delägda bolagen. CRM Currency Risk Management AB, Global Shipping Group vande Kommittén vid Lunds Universitet, Stiftelsen DeLabs, AB, Handbollförbundets Liganämnd, Hermelin IT-Partner AB, Stiftelsen för energieffektivt byggande och Wangeskog Hyr- Hestra Inredningar AB och Lastbilscentralen i center AB. Tvåstad AB. Ledamot i Cascade Computing AB, AB Gullringsbo Egendomar och Svenskt Rekonstruktions- ULF RAGNARSSON född 1957 kapital AB. VD ARK Konsulter AB. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Wangeskog Hyrcenter LISA KJELLÉN född 1976 AB och Wipcore AB. Ledamot i ARK Konsulter AB, Assindia AB, VD AB Gullringsbo Forestry Briscole AB, AB Gullringsbo Egendomar, AB Sven Gulin och Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i AB Gullringsbo Egendomar. Tylögatt Fastighets AB. HANS ELIASSON född 1946 REVISOR Koncernchef AB Gullringsbo Egendomar, Tekn.dr.h.c. MAGNUS ANDERSTRÖM född 1972 Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i AB Gullringsbo Auktoriserad revisor, Frejs Revisionsbyrå AB. Egendomar, MVB Syd AB, MVB Öst AB, MVB Väst AB, Rådgi- sid: 41
INNEHÅLL sid: 1 Historik Svenska Hus startades i Göteborg 1992 med ett fastighetsbestånd innehållande ca 100 lägenheter, då under namnet Peritia. Inrikt-ningen för företaget var då som nu, att förvärva fastigheter med utvecklingspotential. Företaget bestod av två anställda och gjorde ett nollresultat. Redan från början lades stor vikt vid ett antal nyckeltal såsom låga bokförda värden, låg skuldsättningsgrad, goda kassaflöden och god räntebetalningsförmåga. Detta kännetecknar än idag Svenska Hus verksamhet. För att minimera riskerna beslöts att hyresintäkterna till lika delar skulle komma från bostads- och kommersiella fastigheter. Målet var att bedriva verksamhet i de tre storstadsregionerna Göteborg, Stockholm och Skåne. På så sätt kunde Svenska Hus öka möjligheterna att förvärva de mycket speciella fastigheter som lämpade sig för företagets affärsidé. 1996 bytte företaget namn till Svenska Hus. Med ovanstående mål i ryggen utökades verksamheten till Stockholm 1998, då med en anställd. När man fyra år senare fick möjlighet att göra förvärv i Landskrona gjordes bedömningen att det var en passande ort för ett Skånekontor. I Landskrona köptes 26 hus vid ett och samma tillfälle. Året i korthet 2 Nyckeltal 2 Utmärkelser 3 VD har ordet 4 Vision, affärsidé, mål, strategi och utdelningspolicy 6 Uthyrning och projektutveckling 8 Kundvård och förvaltning 9 Region Göteborg 10 Region Stockholm 12 Region Skåne 14 Business Center 16 Definitioner nyckeltal 17 Projekt 18 Fastighetsförteckning 20 Förvaltningsberättelse 23 Resultaträkning koncernen 25 Balansräkning koncernen 26 Resultaträkning moderbolaget 28 Balansräkning moderbolaget 29 Kassaflödesanalys 31 Noter 32 Revisionsberättelse 39 Styrelse och revisor 40 Genom detta var målet att driva fastighetsverksamhet i de tre storstadsregionerna uppnått!
sid: 2 ÅRET I KORTHET Mkr 120 110 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 RESULTATUTVECKLING FASTIGHETSFÖRVALTNINGEN 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 Resultatet från hyresintäkter, direkta fastighetskostnader och finansnetto ökade till 107,1 Mkr (102,6). FASTIGHETSBESTÅNDETS UTVECKLING I KVADRATMETER Tusental m 2 400 360 320 280 240 200 160 120 80 40 0 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 Svenska Hus har under året förvärvat fastigheter innehållande ca 34 000 m 2 lokaler. Nyckeltal Räntebetalningsförmåga 10,3 % (10,8) Nettoavkastning 7,5 % (7,8) Bokfört värde 6 019 kr/m² (6 264) HYRESINTÄKTER Mkr 300 270 240 210 180 FÖRDELNING HYROR PER LOKALTYP Mkr 200 180 160 140 120 Belåning 4 921 kr/m² (5 227) Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum 3,67 % (3,78) 150 120 100 80 Genomsnittlig räntebindningstid 90 60 60 40 3,5 år (2,3)* 30 0 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 Hyresintäkterna ökade till 274 Mkr (252). 20 0 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 Bostäder Lokaler 34 % av hyrorna kommer från bostäder och 66 % från lokaler. Synlig konsolideringsgrad 26 % (26) Justerad konsolideringsgrad 43 % (47) * Per 2010-12-31 fanns tecknade kontrakt om forwardstartade räntederivat uppgående till 125 Mkr. Om kontrakten inkluderas förlängs den genomsnittliga räntebindningstiden till 4,2 år. Definitioner se sid 17
UTMÄRKELSER sid: 3 1998 Hedersomnämnande för god byggnadskonst avseende ombyggnad av fastigheten vid Lasarettsgatan 6/ Ingenjörsgatan 6-8 i Göteborg. 2006 Stadsbyggnadspris för uppförande av projekt Nyhamn, etapp 1, i Landskrona. 1999 Byggnadsvårdspris för en serie goda ombyggnader och det senast färdigställda Järnvägshuset vid Prästgatan 4/ Olskroksgatan 28 i Göteborg. 2006 Första pris ur Per & Alma Olssons fond för uppförande av fastigheten Otterhällegatan 3 i Göteborg. 2000 Som första fastighetsbolag i Sverige certifikat på att verksamheten bedrivs enligt kvalitets- och miljöledningssystemet FR2000. 2007 Nominerades fastigheten vid Otterhällegatan 3 i Göteborg till Helge Zimdalpriset. 2001 Utsågs bolagets verkställande direktör till Årets Fastighetsägare. 2010 Erhölls pris från Otterhällans kulturminnesförening för att på ett synnerligen förtjänstfullt sätt medverkat till att bevara gamla stadsmiljöer i Göteborg. 2003 Nominerades fastigheten Gamla Staden vid Norra Kyrkogränden 21-23 i Landskrona av tidningen Byggindustrin till Årets Ombyggnad.
sid: 4 VD HAR ORDET Svenska Hus eftersträvar en låg riskexponering.
VD HAR ORDET sid: 5 RESULTAT 2010 blev för Svenska Hus ett mellanår, men ett relativt bra sådant. Resultatet mätt som hyror minus drift och finansiella kostnader uppgick till 107,1 Mkr (102,6), vilket motsvarar en ökning med 4 %. Den genomsnittliga resultatökningen under bolagets 18-åriga historia uppgår till 14 % per år. Året innan var ökningen 26 %. Skälet till den lägre ökningen står att finna i en minskad omfattning av projektutveckling. I stort sett kan man säga att resultatökningen i Svenska Hus är direkt en funktion av vilken volym projektutvecklingen, och i viss mån förvärv, har. Under den så kallade finanskrisen 2008 och 2009 genomfördes, av försiktighetsskäl, inte många förvärv. Projektutvecklingen låg också på en låg nivå. Bankerna var återhållsamma med krediter. Bolagets projekt i Norra Djurgårdsstaden börjar ta form. Byggstart är beräknad till juni 2011. Kvarteret Skuleskogen har bästa belägenhet i området med närhet till Husarviken. 129 lägenheter byggs, varav 80 % bostadsrätter och resten hyresrätter. I Göteborg har ett 14 våningar högt bostadshus projekterats vid Gröna Gatan 28. Tillstånd har erhållits att, för systerbolaget KB Skonaren 2, bygga 10 bostäder på Klev 2:2 i Bovallstrand. Fastigheten Gamlestaden 28:19 på Marieholmsgatan, innehållande 22 500 kvm, har förvärvats under året. Detta förvärv lämnar dels direkt en positiv inverkan på resultatet, dels finns möjligheter till synergieffekter med bolagets fastighet på Alevägen i Nol vid anskaffande och bibehållande av hyresgäster med inriktning mot logistik. Bolagets hyresintäkter ökade till 274 Mkr från 252 Mkr. Investeringarna uppgick till 144 Mkr (195). Fastighetsbeståndets värde har internt beräknats till ca 3 Mdr och hyresintäkter ligger nu på årsbasis i nivån 300 Mkr. Svenska Hus eftersträvar en låg riskexponering. Utgående från budget för 2011 klarar bolaget att betala 12 % räntor. Svenska Hus är ett helägt dotterbolag till AB Gullringsbo Egendomar vars ambition är långsiktig verksamhet med låg riskexponering. Bolagets likviditet uppgick till 229 Mkr, vilket också är en bekräftelse på den övergripande strategin för koncernen. Nettoskuldsättningen, baserad på en intern fastighetsvärdering och där fastighetslånen minskats med kortfristiga placeringar, uppgick till 54 %. I slutet av året förvärvades fastigheten Vångagärdet 19 i södra Helsingborg. Fastigheten innehåller ca 6 200 kvm kontor och lager. FRAMTID Med de marknadsförutsättningar som finns räknar vi med ett förbättrat resultat även 2011. Osäkerheten finns dock inom finanssektorn. För närvarande finns tendenser till att bankerna kraftigt ökar sina marginaler. Det förändrade klimatet medför också ökade kostnader för uppvärmning och snöröjning. I den mån nivån på nuvarande bostadsrättspriser i Stockholm består, kommer projektet i Norra Djurgårdsstaden påtagligt att positivt påverka bolagets resultat, likviditet och soliditet. NY VD Efter en tid av vakans och därav följande undertecknads inträde i VD-rollen, välkomnar vi Lars Vardheim som vid ingången av 2011 tillträdde som ny VD i bolaget. INVESTERINGAR Under året har 5 500 kvm förvärvats i Ulvsunda industriområde. Fastigheten är närmaste granne till bolagets fastighet på Ranhammarsvägen, som Svenska Hus köpte 2009. Området är i omvandling från industri- till kontorsområde. Svenska Hus vill delta i den omvandlingen. Göteborg i mars 2011 Hans Eliasson Tf VD under tiden 1/6-31/12 2010
sid: 6 VISION, AFFÄRSIDÉ, MÅL, STRATEGI OCH UTDELNING Vår affärsidé är att förvärva fastigheter med utvecklingspotential i Göteborgs-, Stockholms- och Öresundsregionerna. VISION Svenska Hus skall vara ett modernt fastighetsbolag, som med bibehållen låg riskexponering skall växa organiskt och verka i de tre storstadsregionerna i Sverige. MÅL Finansiella mål Det viktigaste ekonomiska målet är att bibehålla och förbättra god lönsamhet och goda kassaflöden för att därigenom skapa möjligheter att, med ett stort mått av oberoende, utveckla verksamheten i Ambitionen är att vara ett av landets tre största och mest lönsamma enlighet med bolagets affärsidé. familjeägda bygg- och fastighetsbolag. Styrelsen har fastställt interna mål, bl a avseende avkastning och AFFÄRSIDÉ Svenska Hus affärsidé är att förvärva fastigheter med utvecklingspotential i Göteborgs-, Stockholms- och Skåneregionerna. Fastigheterna skall därefter, genom om- och tillbyggnad, anpassas till tillväxt samt regler för likviditetsberedskap. Vi eftersträvar att uppnå bl a följande nyckeltal; synlig konsolideringsgrad skall vara 25 procent, justerad konsolideringsgrad 50 procent samt avkastning på befintliga tillgångar och nyinvesteringar 9 procent. befintliga eller nya hyresgäster. Härigenom avses att skapa moderna fastigheter med goda kvaliteter för fortsatt egen förvaltning. Viss nybyggnads- och fastighetsverksamhet av traditionell karaktär bedrivs också. Icke finansiella mål Ett av företagets mål är att genom tillämpning av affärsidén skapa bostäder och lokaler med attraktiv standard och planlösning.
VISION, AFFÄRSIDÉ, MÅL, STRATEGI OCH UTDELNING sid: 7 Ambitionen är att attrahera hyresgäster, som prioriterar särpräglade och högkvalitativa lokaler samt att erbjuda en god bostadsstandard. även nyproduktion. Efter om-, till- eller nybyggnad och uthyrning skall fastigheterna förvaltas eller, i undantagsfall, säljas. Bolaget skall successivt utöka verksamheten och samtidigt vara inriktat på aktiv fastighetsförvaltning. Därigenom skapas och bibehålles intressanta arbetsuppgifter för de anställda. Strävan är att kunskapsnivån och effektiviteten i organisationen skall vara i nivå med de bästa i branschen. Vidare skall vi informera om vår inriktning så att företaget blir en naturlig kontakt på marknaden både för säljare av fastigheter och för dem, som vill hyra bostäder och lokaler av den typ vi inriktar oss på. Särskilt viktigt är det att vi för vår expansion får möjlighet att förvärva nya utvecklingsprojekt. Intressanta arbetsuppgifter, personlig utveckling, vidareutbildning, lön, incitamentssystem och andra förmåner skall sammantaget göra Svenska Hus till en av de mest eftertraktade arbetsgivarna i branschen. UTDELNINGSPOLICY Svenska Hus policy är att, med hänsyn till likviditet, konsolidering och ställning samt investeringsplaner, årligen dela ut 50 % av förvaltningsresultatet efter betald skatt. STRATEGI Lämpliga fastigheter och deras framtida användningsområde skall noggrant analyseras. Om de passar in i affärsidén kan sådana fastigheter förvärvas, byggas om och hyras ut. Svenska Hus genomför...kunskapsnivån och effektiviteten i organisationen skall vara i nivå med de bästa i branschen.
sid: 8 UTHYRNING OCH PROJEKTUTVECKLING Svenska Hus startades med hjälp av en handfull mycket kompetenta och idérika personer som samtliga hade gedigen erfarenhet av bygg- och fastighetsbranschen. Vi kan, efter nära 20 år i branschen, stoltsera med en historia med många och spännande projekt. Dessa visar vi gärna upp som exempel då vi skapar nya. UTHYRNING OCH PROJEKTUTVECKLING Den operativa verksamheten är organiserad i tre regioner, Göteborg, Stockholm och Skåne. Verksamheten bygger på kundnärhet och lokal förankring där varje region optimeras efter sina speciella förutsättningar. Detta innefattar också projektutveckling och uthyrning där samtliga regioner har egen personal. När en ny fastighet införlivas i portföljen är det alltid vi själva som driver projekten och skapar rutiner för drift och förvaltning. Vi befinner oss i en komplex bransch där erfarenhet och grundläggande förståelse för byggnaden tillsammans med kompetens är våra största tillgångar. Många nya företag har ingen erfarenhet av nyetablering där det ofta handlar om frågor som man inte är familjär med. Vi hjälper gärna till med detta och är bra på att lyssna och komma med praktiska förslag. För etablerade företag finns det alltid ett skäl till att man väljer att flytta. Det viktigaste är att utifrån dessa skäl sätta upp mål för vad ma n vill med flytten och vad man vill förändra och förbättra. Tillsammans med vår erfarna personal skapas goda förutsättningar för riktigt bra lokaler. I samspelet mellan våra visioner om hur fastigheten skall se ut i färdigt skick och kundernas önskemål uppstår en dynamik som är viktig. Visionen och visualiseringen av lokalerna blir ofta en utmaning för våra uthyrare och projektledare då vi inte räds att visa råa lokaler som ännu inte byggts om.
KUNDVÅRD OCH FÖRVALTNING sid: 9 KUNDVÅRD OCH FÖRVALTNING Nöjda kunder och långsiktiga affärsrelationer är grunden för att skapa lönsamhet. Vi träffar ofta våra kunder för att diskutera framtida planer och hur samarbetet kan förbättras ytterligare. Vi är bra på att pussla och hitta lösningar för företag som vill ändra sina ytor också under avtalstidens gång. Detta leder till att alla parter är nöjda, och vi får välmående hyresgäster som gärna förlänger sina avtal. Att projektutveckla i egen regi ger många fördelar, och när den färdiga lokalen lämnas över till förvaltning sker det inom den egna organisationen där kunskapen redan finns och beslutsvägarna är korta. Vi skapar en naturlig helhet, som gör det dagliga arbetet mycket enklare. För oss på Svenska Hus är långsiktiga affärsrelationer något vi strävar efter. Den anrika bokhandeln Bokia/Wettergrens på Västra Hamngatan i Göteborg har varit hyresgäst på samma adress i 93 år. Även Engelska Tapet magasinet har funnits i många decennier i denna fastighet. Fastighetsskötsel betyder trivsel och service för oss. Ofta består det av reparationer och underhåll i husen, där fastighetsskötarna är våra ögon i verksamheten och hyresgästens första kontakt med oss om något måste göras. Vid en första påsyn låter det ofta enkelt, men det är en aldrig sinande ström av åtgärder från snöskottning till gräsklippning, underhållsmålning och städning. Mycket är rutin, men lika mycket kräver erfarenhet och gedigen kunskap. Vi håller en hög servicenivå, och vi är inte nöjda förrän hyresgästen känner att de kan lita på oss som leverantör av den produkt man förväntat sig.
sid: 10 REGION GÖTEBORG Med en bra organisation och en stabilare fastighetsmarknad ser vi fram emot 2011. 2010 visar ett bra förvaltningsresultat i region Göteborg trots att årets första och sista månader har påverkats av två ovanligt kalla och snörika vintrar samt efterdyningar i form av ökat underhållsbehov på grund av onormalt många skador. Den ekonomiska uthyrningsgraden är stabil tack vare en växande marknad men också tack vare en fortsatt mycket god insats av vår förvaltningsorganisation. En bra intäktsnivå tillsammans med låga marknadsräntor har resulterat i ett bra förvaltningsresultat. Under hösten köptes en lager- och logistikfastighet, innehållande 22 500 kvm, i området Marieholm som har ett centralt och attraktivt läge. Genom förvärvet stärker vi vår position i området, samtidigt som ytan ger ett bra tillskott till vår logistikportfölj. Vi är också stolta över att vi har hyrt ut de sista ytorna i vår fastighet på Stora Badhusgatan, som alltså nu är fullt uthyrd efter ett par års effektivt utvecklingsarbete. Den positiva utvecklingen på den svenska hyres- och fastighetsmarknaden fortsatte även under det fjärde kvartalet och den svenska ekonomin uppvisar just nu en stark återhämtning. Arbetsmarknaden utvecklas också positivt och sysselsättningsgraden ökar i takt med produktionsökningar, vilket ger en god vitamininjektion till vår verksamhet. Vi har en bra organisation och en fastighetsmarknad som ser ut att ha stabiliserats, vilket är viktiga parametrar för att vi ska kunna göra nya affärer och förvalta våra fastigheter på rätt sätt. Michael Ohlson VD Svenska Hus i Göteborg AB Mkr 100 HYRESINTÄKTER 90 80 70 60 FAKTA REGION GÖTEBORG 50 40 VD: Michael Ohlson REGIONKONTOR: Göteborg ANTAL ANSTÄLLDA: 9 FÖRVALTAR: 140 000 KVM 30 20 10 0 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10
REGION REGION GÖTEBORG GÖTEBORG sid: 11
sid: 12 REGION STOCKHOLM
REGION STOCKHOLM sid: 13 Fokus på hållbarhet är viktigt i vårt deltagande i stadsutvecklingsområdet Norra Djurgårdsstaden. Under 2010 har vi upplevt att uthyrningsmarknaden återhämtat sig och stabiliserats för bra objekt i de mest attraktiva lägena. I något svagare delmarknader, dvs mer perifera lägen, har vi märkt en fortsatt försiktighet vad gäller ny förhyrning eller expansion. För att effektivare kunna arbeta med befintliga och nya kunder samt projektutveckling har uthyrningsorganisationen förstärkts under året. Parallellt med detta har vi planerat för en flytt av vårt kontor som genomfördes i februari 2011, då vi flyttade kontoret till Bromma/Ulvsunda. En anledning till detta var att stärka vår närvaro i de områden där vi för närvarande bedriver största delen av vår verksamhet. I maj utökade vi fastighetsinnehavet i Bromma, vilket på olika sätt bidragit till möjligheterna att utveckla vårt fastighets bestånd där på ett långsiktigt bra sätt. Nya logistik- och angöringslösningar har utvecklats för att anpassa fastigheterna till områdets nya infrastruktursatsningar på bl a nya tvärbanan och dess hållplatser. I fastigheten Torpeden 3 i Södertälje har vi under året fortsatt utvecklingsprocessen av f.d. Standard Radios slitna fabriksetablering, till en väl fungerande lokal för handelsändamål, vilket känns spännande mot bakgrund av fastighetens strategiska läge intill E4. Fokus på miljön och hållbar stadsutveckling är en mycket viktig parameter i vårt deltagande i stadsutvecklingsområdet Norra Djurgårdsstaden. Här planerar vi för ca 130 bostadsrätter och hyresrätter i stadsdelens första etapp. Detta arbete har nu gått in i genomförandefas med planerad byggstart juni 2011. Ambitionen för 2011 är att hitta vägar att fortsatt expandera verksamheten i regionen, med såväl nyproduktion av bostäder som förvärv av företrädesvis utvecklingsfastigheter som stärker vårt befintliga bestånd. Niklas Gahm VD Svenska Hus i Stockholm AB Mkr 100 HYRESINTÄKTER 90 80 70 60 FAKTA REGION STOCKHOLM VD: Niklas Gahm REGIONKONTOR: Stockholm ANTAL ANSTÄLLDA: 7 FÖRVALTAR: 97 000 kvm 50 40 30 20 10 0 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10
sid: 14 REGION SKÅNE Vi inriktar oss på att förvärva, utveckla och långsiktigt förvalta fastigheter i tillväxtregioner. Verksamheten i region Skåne har under flera år haft en god och framgånsrik tillväxt - 2010 är inget undantag, även om tillväxttakten har mattats något. I slutet av året köpte Svenska Hus i Skåne en utvecklingsfastighet på drygt 6 000 kvm i det expansiva området Råå i Helsingborg. I ett fastighets- och förvaltningsbolag är kundrelationen den viktigaste framgångsfaktorn. Vårt mål är därför att skapa långvariga relationer. Vi har en tydlig långsiktig strategi där vi fokuserar på detta samt att äga och förvalta fastigheter i områden med potential. 2010 har till stor del handlat om driftoptimering och förädling av det befintliga beståndet genom långsiktiga drift- och underhållsplaner. Vi har lagt stort fokus på att har nära kontakt med våra kunder och att lyssna på deras behov. Arbetet har också ägnats åt ett flertal mindre projekt i form av hyresgästanpassningar för bl a en butik, ett gym och flera kontor. Vi har också utvecklat kontorshotellet Stenen i Landskrona.
REGION SKÅNE sid: 15 För att vår strategi skall bli långsiktigt framgångsrik är den viktigaste faktorn vår duktiga och engagerade personal. Vi kommer även i fortsättningen att inrikta oss på det vi är duktiga på att förvärva, utveckla och långsiktigt förvalta fastigheter i tillväxtregioner. Martin Nerpin VD Svenska Hus i Skåne AB FAKTA REGION SKÅNE VD: Martin Nerpin REGIONKONTOR: Landskrona ANTAL ANSTÄLLDA: 8 FÖRVALTAR: 124 000 kvm HYRESINTÄKTER Mkr 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10
sid: 16 BUSINESS CENTER Business Center i Göteborg - enkelt och flexibelt! Den stora efterfrågan på kontorsrum i våra kontorshotell har fortsatt under det gångna året. Småföretagare ser fördelen i att få tillgång till ett helhetskoncept med hög servicegrad. På Business Center får man hjälp med den administration som de flesta företag är beroende av men som kostar mycket tid och pengar - resurser som våra hyresgäster istället kan använda till att avsluta en affär, knyta nya kontakter eller starta nya projekt. Även den flexibilitet med korta hyresperioder, som vi erbjuder innebär en stor fördel för det växande företaget. Göteborgsregionens två Business Center i Almedal och Högsbo har visat sig vara en välfungerande affärsidé. Det visar sig i de låga vakansgraderna, i antalet förfrågningar från intressenter samt i de betyg befintliga hyresgäster ger i enkäter. Företagarna uppskattar den gemenskap och stimulans det innebär att sitta i ett kontorshotell tillsammans med andra kreativa entreprenörer. Det har också visat sig att nya affärsmöjligheter skapas genom de nätverk som bildas med övriga hyresgäster. Totalt omfattar båda våra Business Center ca 130 kontorsrum i varierande storlek, fördelade på ett hundratal hyresgäster, som dagligen servas av tre heltidsanställda. Besök oss gärna på www.business-center.se
DEFINITIONER NYCKELTAL sid: 17 Fastighetsbeståndets räntebetalningsförmåga Förvaltningsresultat exklusive finansnetto Fastighetslån - Kortfristiga placeringar Fastighetsbeståndets nettoavkastning Förvaltningsresultat exklusive finansnetto Bokfört värde Förvaltningsresultat Hyresintäkter, direkta driftkostnader och finansnetto. Med direkta driftkostnader avses kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt. Fastighetsbeståndets bokförda värde/uthyrningsbar yta Fastighetsbeståndets bokförda värde Uthyrningsbar yta Lån 2010-12-31 Bindningstider år Kapital Mkr Inom 1 år 451 Inom 1-2 år 373 Inom 2-3 år 660 Inom 3-4 år 114 Inom 4-5 år 102 Inom 5-6 år - Inom 6-7 år 79 Inom 7-8 år - Inom 8-9 år - Inom 9-10år - Totalt 1 779 Fastighetslån/uthyrningsbar yta Kassalikviditet Fastighetslån Omsättningstillgångar + Uthyrningsbar yta outnyttjad checkräkningskredit Kortfristiga skulder Ränta Mkr Snittränta % 1,2) 528 4,03 3) 315 2,53 173 4,56 107 4,00 162 3,52 100 3,50 269 4,00 - - - - 125 3,08 1 779 3,67 1) Därav 125 Mkr med räntetak på 3,5 % t.o.m. 151230 2) Därav 50 Mkr i cancellerbar swap på 2,96 % med förfall 2010-11-15 -- 2011-11-13 3) Därav 200 Mkr med ränta 1,25 % t.o.m. 2012-11-23. Därefter 2,49 % t.o.m. 2020-11-23 där banken har rättighet att stänga swappen varje kvartal. Synlig konsolideringsgrad Eget kapital + avsättningar för skatter Balansomslutning Justerat konsolideringskapital Eget kapital, avsättningar för skatter och övervärde i fastighetsbetåndet enligt en intern värdering baserad på en genomsnittlig avkastning på drygt 6 %. Justerad konsolideringsgrad Justerat konsolideringskapital Balansomslutning + övervärden i fastighetsbeståndet Fastighetsrörelsens resultaträkningar i sammandrag, Mkr Förvaltningsresultat Avskrivningar Försäljningsresultat Resultat efter finansnetto 2001 35,7 6,4 0 21,9 2002 42,3 7,5 7,8 31,1 2003 45,5 8,3 3,6 30,3 2004 47,1 10,4 48,5 76,2 2005 55,0 14,7 0,7 30,8 2006 72,4 16,1 30,4 72,9 2007 76,4 19,0 2,5 49,3 2008 81,4 19,9 115,7 165,7 2009 102,6 21,4-3,6 59,3 2010 107,1 21,9 0 65,1 Fastighetsrörelsens balansräkningar i sammandrag, Mkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa tillgångar SKULDER OCH EGET KAPITAL Eget kapital Avsättningar Skulder Summa skulder och eget kapital 2001 749 26 775 126 33 616 775 2002 991 37 1 028 143 60 825 1 028 2003 1 061 63 1 124 163 90 871 1 124 2004 1 254 108 1 362 213 110 1 039 1 362 2005 1 509 45 1 554 191 141 1 222 1 554 2006 1 709 71 1 780 236 153 1 391 1 780 2007 1 938 156 2 094 253 195 1 646 2 094 2008 1 976 339 2 315 403 190 1 722 2 315 2009 2 063 344 2 407 418 201 1 788 2 407 2010 2 183 313 2 496 436 215 1 845 2 496
sid: 18 PROJEKT
PROJEKT sid: 19 2011 2012 2013 jan april juli okt jan april juli okt jan april juli okt REGION GÖTEBORG JÄRNBROTT 187:2, Göteborg Byggrätt om 2.400 m 2 2.400 m 2, 36 Mkr 2011-04 2012-03 MAJORNA 166:1, Göteborg Nyproduktion av bostäder 4.000 m 2, 80 Mkr 2012-01 2013-06 REGION STOCKHOLM RAMSÖKAREN 2, Bandhagen Nyproduktion av 30 lägenheter 2.300 m 2, 44 Mkr 2011-10 2012-10 NORRA DJURGÅRDSSTADEN, Stockholm Nyproduktion av 129 bostadsrätter /hyresrätter 10.000 m 2, 400 Mkr 2011-06 2013-10 REGION SKÅNE LUX 2, Helsingborg Nyproduktion av 60 lägenheter 1.000 m 2, 2 Mkr 2012-04 2013-10 Ombyggnad till 34 lägenheter i befintlig byggnad 2.300 m 2, 39 Mkr 2012-08 2014-02
sid: 20 FASTIGHETSBESTÅND Bostäder Lokaler Garage S:a Byggår Tax.värde Antal Fastighetsbeteckning Adress Kommun m2 m2 m2 ytor m2 Ombyggn.år Tkr kontrakt REGION GÖTEBORG Nol 2:448, 3:164, 3:153 Alevägen 47 Ale 0 40 606 0 40 606 1950 32 670 15 Backa 29:27 Importgatan 10 Göteborg 0 5 339 0 5 339 1971 17 323 48 Gamlestaden 25:10 Marieholmsgatan 2/Vassgatan 4 Göteborg 0 4 000 0 4 000 1960 14 823 14 Gamlestaden 28:19 Marieholmsgatan 42-46 Göteborg 0 22 507 0 22 507 1975/1981/1989 0 3 Högsbo 1:3 Olof Asklunds gata 1 Göteborg 0 3 636 0 3 636 1987 24 930 64 Inom Vallgraven 23:12 Västra Hamngatan 18-22 Göteborg 578 3 673 0 4 251 1836/1994 67 513 33 Inom Vallgraven 43:9 Kungsgatan 7 A Göteborg 0 1 261 25 1 286 1881/2000 15 636 8 Inom Vallgraven 64:29 Skräddaregatan 1-3/Otterhällegatan 3 Göteborg 495 695 0 1 190 1793/2005 16 918 12 Inom Vallgraven 64:30 Stora Badhusgatan 8-14 Göteborg 0 4 412 0 4 412 1948/1982 56 900 12 Järnbrott 187:2 Topasgatan 1 A Göteborg 0 4 907 0 4 907 1986/1996 33 455 2 Kortedala 49:6 Förstamajgatan 4 Göteborg 0 5 100 0 5 100 1928 10 131 7 Majorna 109:28 Karl Johansgatan 152 Göteborg 0 7 189 0 7 189 1934/1999 17 648 97 Majorna 166:1 Gröna Gatan 28 Göteborg 0 2 415 0 2 415 1929 0 1 Nordstaden 10:15 Norra Hamng 36/Köpmansg 27 Göteborg 0 2 473 0 2 473 1900/2000 68 000 16 Nordstaden 21:2 Smedjegatan 1 B/Kronhusgatan 2 B Göteborg 576 605 0 1 181 1888/1996 17 910 12 Skår 57:5 Almedalsvägen 4-12/Skårs Led 3 Göteborg 0 5 737 25 5 762 1964/2001 43 483 119 Tuve 86:12 S:a Hildedalsgatan 6 Göteborg 0 1 667 0 1 667 1986 6 619 2 Lekstorp 3:86 Hjulmakarevägen 9-11 Lerum 0 2 809 86 2 895 1975/1986 4 362 7 Forsbergs Äng 3 Sven Bergmans v 5-9 Skövde 4 120 348 0 4 468 1952 23 322 74 Furiren 3 Kansligatan 1-3 Skövde 1 482 0 0 1 482 1943 7 835 33 Hummern 4 Kavelbrovägen 4-6 Skövde 1 967 291 0 2 258 1943 10 443 44 Hyacinten 2 Viktoriag 6 A-C Skövde 870 95 175 1 140 1953/1976 5 218 23 Höder 4 Långg/Torgg/St Sigfrids gata Skövde 2 161 2 109 750 5 020 1988 29 364 59 Lanciären 1 o 2 Slingvägen 2-12 Skövde 1 643 168 0 1 811 1943/1980 9 678 27 Ostronet 21 Gransikag 2/Mariestadsdv 19 Skövde 1 522 511 750 2 783 1991 14 881 55 Päronet 3 Tungatan 11 Skövde 599 0 0 599 1990 4 340 7 SUMMA REGION GÖTEBORG 16 013 122 553 1 811 140 377 553 402 794 REGION STOCKHOLM Ramsökaren 2 Trollesundsvägen 15-19 Bandhagen 6 596 1 933 0 8 529 1959/2006 111 849 139 Lärlingen 3 Kumla Gårdsväg 13 Botkyrka 0 6 038 0 6 038 1980/2000 25 809 16 Tumba 7:230 Hamringevägen 1 Botkyrka 0 12 461 0 12 461 1900/2004 26 931 61 Särsta 3:25 Forsbyv 3-7/Häradsv 3 Knivsta 6 284 185 450 6 919 1992 43 991 90 Dynamiten 4 Porfyrvägen 32-34 Stockholm 729 0 0 729 1938/1996 13 417 14 Famnen 4 Stopvägen 106-110 Stockholm 810 107 0 917 1942/1996 15 538 20 Fiskhallen 1 Fiskhallsvägen 16-18 Stockholm 0 7 165 1 300 8 465 1962 48 400 88 Handelsboden 25 Ulvsundavägen 8-10 Stockholm 724 539 0 1 263 1932/1996 17 628 26 Holaveden 2 Hallebergsvägen 30-32 Stockholm 836 0 0 836 1938/1996 14 600 12 Induktorn 27 Ranhammarsvägen 20 Stockholm 0 15 052 0 15 052 1944 51 000 87 Induktorn 28 Ranhammarsvägen 24 Stockholm 5 485 0 5 485 1941 17 698 15 Karis 6 Finlandsgatan 64-68 Stockholm 0 5 239 0 5 239 2002/2006 72 200 30 Polarforskaren 15 Hasselquistvägen 19-21 Stockholm 738 11 125 874 1937/1996 12 482 24 Påsen 7 Virkesvägen 3 Stockholm 0 3 704 771 4 475 1940/2001 21 722 36 Samtalsräknaren 10 Tångvägen 25-27 Stockholm 540 75 0 615 1944/2001 9 337 13 Sandhagen 7 Rökerigatan 20 Stockholm 0 3 668 0 3 668 1963/1987 22 600 11 Stensätra 18 Stensätravägen 8 Stockholm 0 4 861 0 4 861 1977/1999 40 159 12 Tiveden 2 Hallebergsvägen 19-21 Stockholm 670 50 0 720 1938/1996 12 219 13 Trofastheten 5 Kratsbodavägen 49-51 Stockholm 660 260 0 920 1950 9 204 14 Växthuset 11 Trädgårdsgatan 1/Landsv 13 Sundbyberg 637 279 0 916 1932/2002 11 605 19 Åkeriet 8 Landsv 15 A-B/Trädgårdsg 2 Sundbyberg 744 591 0 1 335 1948 13 624 19 Siken 4 Värdsholmsgatan 13 Södertälje 2 958 0 0 2 958 1958/2007 28 800 99 Torpeden 3 Viksängsvägen 11 Södertälje 0 3 964 0 3 964 1965 8 243 21 SUMMA REGION STOCKHOLM 22 926 71 667 2 646 97 239 649 056 879
FASTIGHETSBESTÅND sid: 21 Bostäder Lokaler Garage S:a Byggår Tax.värde Antal Fastighetsbeteckning Adress Kommun m2 m2 m2 ytor m2 Ombyggn.år Tkr kontrakt REGION SKÅNE Kroksabeln 17 Muskötgatan 11 Helsingborg 0 7 359 0 7 359 1968 15 630 34 Kvarnen 15 Gasverksgatan 13 Helsingborg 1 172 1 163 0 2 335 1958 20 600 29 Lux 2 Viktoriagatan 6 Helsingborg 0 5 386 0 5 386 1940 43 403 11 Nubbet 1 Snödroppegatan 1 Helsingborg 0 743 0 743 1978/1993 2 049 4 Smygen 1 Frilandsvägen 2-8 Helsingborg 3 574 0 250 3 824 1969 13 844 62 Spiken 1 Nyvångsvägen 1-7 Helsingborg 3 568 0 500 4 068 1969 13 844 72 Vångagärdet 19 Landskronavägen 31 Helsingborg 0 5 784 0 5 784 1974/1966 4 201 20 Delfinen 10 Bryggaregatan 23 Landskrona 749 0 25 774 1945 3 522 11 Delfinen 17-18 Hantverkargatan 33-35/St Olovsg 166 Landskrona 1 415 14 0 1 429 1938/2000 8 023 21 Falken 12 Stora Strandgatan 11 Landskrona 8 750 1 009 0 9 759 1973 50 048 158 Fingal 10 Regeringsg 154/St Olovsgatan 52 Landskrona 918 44 50 1 012 1956/1980 4 754 16 Friden 1 Almstigen 28 A-C Landskrona 561 0 0 561 1950 2 646 8 Gamla Bryggan 19 Parkgatan 2/Drottninggatan 1-5 Landskrona 183 1 077 25 1 285 1890/1980 7 193 8 Gräset 23 Norra Långg 24/Trädgårdsg 17 Landskrona 679 794 0 1 473 1929/1980 7 711 12 Herkules 10 Östergatan 155 Landskrona 492 0 0 492 1906/1996 2 393 6 Hoppet 13 Snickargränden 1 Landskrona 770 0 50 820 1961 4 101 14 Hoppet 6 Suellsgatan 21 Landskrona 366 22 0 388 1958 1 875 7 Karl XV nr 14 Järnvägsgatan 6/Rådsmansgatan 5 Landskrona 1 703 1 534 525 3 762 1955 16 340 55 Kolet 2 Bangårdsg 15/Industrig 29 m fl Landskrona 0 460 0 460 1969 933 1 Motellet 2 Hjalmar Brantings väg 11, 15, 17, 19 Landskrona 0 2 097 0 2 097 1990 5 279 8 Nimrod 18 Bryggareg 10/Onsjög 3 Landskrona 981 33 0 1 014 1953 4 903 16 Nimrod 28 Föreningsgatan 143 Landskrona 482 0 0 482 1950 2 275 6 Nimrod 29 Föreningsgatan 139 Landskrona 464 0 150 614 1950 2 168 14 Nimrod 31 Föreningsg 145/Onsjög 1 A-B Landskrona 1 930 66 0 1 996 1949 9 232 34 Pedalen 18 Kamgatan 15-17, 14-22 Landskrona 0 3 705 0 3 705 1989 9 212 9 Pilåkern 2 Karlslundsv/Ringv/Pilåkersg Landskrona 16 162 815 0 16 977 1961 82 458 275 Renschöld 18 Rådhustorget 1/Eriksgatan 2 Landskrona 1 047 773 0 1 820 1929 10 663 15 Skeppsvarvet 9 Profilgatan 67 Landskrona 0 1 307 0 1 307 1952 1 853 3 Snickaren 2 Tränggatan 16 Landskrona 652 0 0 652 1954/1999 3 367 10 Snäppan 11 Storgatan 16-18 Landskrona 1 695 0 0 1 695 1907/1983 9 516 22 Stenen 1 Industrigatan 68 Landskrona 0 4 795 0 4 795 1977 9 861 38 Svetsaren 1 Suellsgatan 32 A-B Landskrona 999 0 0 999 1948 4 895 12 Svetsaren 2 Carl XI:s väg 50 A-C/Vävaregatan 5 Landskrona 1 110 35 0 1 145 1950/1999 5 696 19 Svetsaren 3 Vävaregatan 3 A-B Landskrona 945 0 0 945 1950/1997 4 830 13 Svetsaren 4 Suellsgatan 30 A-B Landskrona 1 005 143 0 1 148 1950/1999 5 659 15 Venus 10 Gjörloffsgatan 81/Regeringsg 110-112 Landskrona 1 080 190 0 1 270 1904/1999 5 994 12 Venus 14 Föreningsgatan 88-90 Landskrona 1 212 310 0 1 522 1946/1991 8 383 17 Västra Roten 8 Storgatan 31-33 Landskrona 2 416 1 013 0 3 429 1929 22 837 30 Östra Roten 29 Rådhusgatan 2/Norra Långgatan 17 Landskrona 2 278 674 0 2 952 1971 17 549 43 Emilstorp 1 Volframsgatan 3 Malmö 0 6 634 0 6 634 1965/1991 22 358 17 Fredriksborg 7 o 10 Ystadvägen 20-22 m fl Malmö 0 14 957 25 14 982 1896/2006 29 857 95 SUMMA REGION SKÅNE 59 358 62 936 1 600 123 894 501 955 1 272 SUMMA TOTALT 98 297 257 156 6 057 361 510 1 704 413 2 945
sid: 22 sid: 22
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE sid: 23 Härmed får styrelsen och verkställande direktören i Svenska Hus Förvaltning AB avlämna årsredovisning för räkenskapsåret 2010-01-01--2010-12-31. INFORMATION OM VERKSAMHETEN Svenska Hus Förvaltning AB är ett helägt dotterbolag till AB Gullringsbo Egendomar. Svenska Hus Förvaltning AB driver fastighetsverksamhet i Göteborg, Stockholm och Skåne. Verksamhetens huvudsakliga inriktning är att förvärva fastigheter med eftersatt underhåll, vilka renoveras, hyrs ut och förvaltas. Viss nybyggnation förekommer också. Hyresintäkterna uppgick till 274 Mkr och resultatet efter finansiella poster uppgick till 71,4 Mkr. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER OCH EFTER RÄKENSKAPSÅRET År 2010 har 144 Mkr (195) investerats i fastigheter, varav 51 Mkr (150) avser ny-, till- eller ombyggnader i fastigheter som ägdes vid årets början. Under 2010 förvärvades tre fastigheter om totalt 33 776 kvm kommersiella ytor. Svenska Hus strävar efter att ha flera mindre hyresgäster i samma fastighet. Det främsta skälet till detta är att sprida vakansrisken. Vid årsskiftet fanns närmare 3 000 hyreskontrakt. Vi bedömer att konjukturen är fortsatt uppåtgående. Hyresmarknaden, på de marknader vi agerar i, bedöms som stabil. Förmågan att klara räntehöjningar beror på fastighetsbeståndets räntebetalningsförmåga och lånens räntebindningstid. Svenska Hus har ett stabilt kassaflöde från den löpande verksamheten och låneportföljen har en stor spridning i räntornas villkorsändringsdagar. Utöver detta finns likvida medel, inklusive kortfristiga placeringar, uppgående till 229 Mkr. Kassalikviditeten exklusive kortfristig del av räntebärande skulder uppgår till 492 %. Fallande marknadsvärden kan innebära att de panter som fastighetsägare lämnat till banker vid belåning kan anses som otillräckliga i förhållande till fastighetens marknadsvärde. Svenska Hus gör normalt inga externa värderingar av bolagets fastighetsbestånd. Internt marknadsvärderas fastigheterna efter förväntade avkastningskrav för respektive fastighet. Med beaktande av att nuvarande kortfristiga placeringar skulle kunna användas till att minska skulder till kreditgivare har koncernen en nettobelåningsgrad på ca 54 %. I början av 2011 tillträdde Lars Vardheim som ny VD för bolaget. FRAMTIDA UTVECKLING OCH RISKER Bolagets strategi för fastighetsrörelsen är fortsatt att driva verksamhet i Göteborgs-, Stockholms- och Skåneregionerna. Svenska Hus är exponerat huvudsakligen mot tre risker; minskade intäkter, stigande räntenivåer och fallande marknadsvärden.
sid: 24 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FINANSIELLA DATA OCH NYCKELTAL, KONCERNEN 2010 2009 Antal anställda 29 29 Nettoomsättning (Tkr) 273 741 251 982 Resultat efter finansiella poster (Tkr) 71 443 59 251 Resultat efter finansiella poster, exkl fastighetsförsäljningar (Tkr) 71 443 62 858 Balansomslutning (Tkr) 2 496 291 2 406 813 Fastigheternas bokförda värden (Tkr) 2 175 778 2 053 481 Soliditet (%) 17 17 Avkastning på eget kapital (%) 17 14 Avkastning på totalt kapital (%) 5 6 NYCKELTALSDEFINITIONER Soliditet Eget kapital vid årets utgång i förhållande till balansomslutningen. Övervärden i fastighetsbeståndet har ej beaktats. Avkastning på eget kapital Resultat före dispositioner och skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Då resultatet av fastighetsförsäljningar ingår kan stora fluktuationer uppstå mellan åren. Avkastning på totalt kapital Resultat före finansiella kostnader i förhållande till den genomsnittliga balansomslutningen. Då resultatet av fastighetsförsäljningar ingår kan stora fluktuationer uppstå mellan åren. FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel från föregående år kvarstående vinstmedel, kr 160 248 911 årets vinst, kr 101 083 527 Summa 261 332 438 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras så att till aktieägaren utdelas 30 000 000 i ny räkning balanseras 231 332 438 Summa 261 332 438 STYRELSENS MOTIVERING Koncernens och moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. I de fall det saknas ett allmänt råd från Bokföringsnämnden har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer. Styrelsen anser att den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som uppställs i 17 kap 3 andra och tredje stycket aktiebolagslagen. Verksamhetens art och omfattning medför inte risker i större omfattning än vad som normalt förekommer inom branschen. Styrelsens bedömning av moderbolagets och koncernens ekonomiska ställning innebär att utdelningen är försvarlig i förhållande till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital samt moderbolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen bedömer att den föreslagna utdelningen inte kommer att påverka Svenska Hus Förvaltning ABs förmåga att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt eller att göra nödvändiga investeringar.
RESULTATRÄKNING KONCERNEN sid: 25 Tkr 2010 2009 Hyresintäkter 273 741 251 982 Övriga rörelseintäkter 19 778 Kostnad för förvaltning (not 1, 9, 10) -131 993-113 110 Bruttoresultat 141 767 139 650 Administrationskostnader (not 1, 4, 5) -13 687-12 599 Resultat av fastighetsförsäljning - 617 Jämförelsestörande poster (not 17) - -4 224 Rörelseresultat 128 080 123 444 Ränteintäkter och liknande resultatposter (not 6) 5 781 7 630 Räntekostnader och liknande resultatposter (not 6) -62 418-71 823 Resultat efter finansiella poster 71 443 59 251 Koncernbidrag -6 350 - Resultat före skatt 65 093 59 251 Skatt på årets resultat (not 7) -17 014-14 491 ÅRETS RESULTAT 48 079 44 760
sid: 26 BALANSRÄKNING KONCERNEN Tkr 2010-12-31 2009-12-31 TILLGÅNGAR (not 1) MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Byggnader och mark (not 9) 2 175 778 2 053 481 Inventarier (not 10) 4 141 3 883 Summa materiella anläggningstillgångar 2 179 919 2 057 364 FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Andra långfristiga värdepappersinnehav 190 40 Uppskjutna skattefordringar (not 7) 3 189 5 297 Andra långfristiga fordringar - 64 Summa finansiella anläggningstillgångar 3 379 5 401 Summa anläggningstillgångar 2 183 298 2 062 765 KORTFRISTIGA FORDRINGAR Kundfordringar 1 497 2 156 Fordringar hos moderföretag 61 620 47 910 Fordringar hos koncernföretag - 6 474 Övriga fordringar 8 080 10 061 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter (not 13) 12 478 12 995 Summa kortfristiga fordringar 83 675 79 596 Kortfristiga placeringar 186 385 230 600 Kassa och bank 42 933 33 852 Summa omsättningstillgångar 312 993 344 048 SUMMA TILLGÅNGAR 2 496 291 2 406 813
BALANSRÄKNING KONCERNEN sid: 27 Tkr 2010-12-31 2009-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL (not 14) Aktiekapital (600.000 aktier med kvotvärde 100 kr) 60 000 60 000 Bundna reserver 986 177 Fria reserver 326 751 312 803 Årets resultat 48 079 44 760 Summa eget kapital 435 816 417 740 AVSÄTTNINGAR Avsättning för skatter (not 8) 214 664 200 253 Övriga avsättningar - 423 Summa avsättningar 214 664 200 676 LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut (not 15) 1 778 832 1 713 388 Övriga skulder 1 331 633 Summa långfristiga skulder 1 780 163 1 714 021 KORTFRISTIGA SKULDER Leverantörsskulder 12 543 12 138 Skatteskulder 181 3 384 Övriga skulder (not 16) 768 7 346 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter (not 13) 52 156 51 508 Summa kortfristiga skulder 65 648 74 376 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 496 291 2 406 813 STÄLLDA SÄKERHETER Fastighetsinteckningar 1 875 098 1 732 981 Aktier i dotterbolag 30 243 83 100 Summa ställda säkerheter 1 905 341 1 816 081 ANSVARSFÖRBINDELSER Övriga ansvarsförbindelser 2 000 2 000
sid: 28 RESULTATRÄKNING MODERBOLAGET Tkr 2010 2009 Övriga rörelseintäkter - 2 Administrationskostnader (not 5) -82-1 189 Rörelseresultat -82-1 187 Resultat från andelar i koncernföretag (not 6) 96 000 25 349 Ränteintäkter och liknande resultatposter (not 6) 44 112 39 208 Räntekostnader och liknande resultatposter (not 6) -62 516-66 214 Resultat efter finansiella poster 77 514-2 844 Koncernbidrag 23 570 21 700 Resultat före skatt 101 084 18 856 Skatt på årets resultat (not 7) - - ÅRETS RESULTAT 101 084 18 856
BALANSRÄKNING MODERBOLAGET sid: 29 Tkr 2010-12-31 2009-12-31 TILLGÅNGAR (not 1) FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Andelar i koncernföretag (not 11, 12) 160 311 159 911 Andra långfristiga värdepappersinnehav 20 20 Summa anläggningstillgångar 160 331 159 931 KORTFRISTIGA FORDRINGAR Fordringar hos moderföretag 61 620 47 910 Fordringar hos koncernföretag 195 543 61 496 Övriga fordringar 538 586 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter (not 13) 4 675 7 287 Summa kortfristiga fordringar 262 376 117 279 Kassa och bank 34 903 27 841 Summa omsättningstillgångar 297 279 145 120 SUMMA TILLGÅNGAR 457 610 305 051
sid: 30 BALANSRÄKNING MODERBOLAGET Tkr 2010-12-31 2009-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL (not 14) Bundet eget kapital Aktiekapital (600.000 aktier med kvotvärde 100 kr) 60 000 60 000 Reservfond - - Summa bundet eget kapital 60 000 60 000 Fritt eget kapital Balanserad vinst 160 249 171 393 Årets resultat 101 084 18 856 Summa fritt eget kapital 261 333 190 249 Summa eget kapital 321 333 250 249 LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till moderföretag - - Skulder till dotterföretag 2 100 1 700 Övriga långfristiga skulder 115 - Summa långfristiga skulder 2 215 1 700 KORTFRISTIGA SKULDER Leverantörsskulder 16 044 12 138 Skulder till koncernbolag 115 245 29 416 Övriga skulder (not 16) - 6 915 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter (not 13) 2 773 4 633 Summa kortfristiga skulder 134 062 53 102 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 457 610 305 051 ANSVARSFÖRBINDELSER Komplementäransvar för delägda kommanditbolags samtliga skulder - - Borgen för dotterbolag 1 492 354 1 455 191 Övriga ansvarsförbindelser 124 309 125 003 Summa ansvarsförbindelser 1 616 663 1 580 194
KASSAFLÖDESANALYS sid: 31 Tkr KONCERNEN MODERBOLAGET 2010 2009 2010 2009 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat efter finansiella poster 71 443 59 251 77 514-2 844 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 21 542 28 927 - - Aktuell skatt -605-2 521 - - Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 92 380 85 657 77 514-2 844 KASSAFLÖDE FRÅN FÖRÄNDRINGAR I RÖRELSEKAPITALET Minskning (+) ökning (-) av kortfristiga fordringar -4 079-14 374-29 852-61 175 Ökning (+) minskning (-) av kortfristiga skulder -8 728 22 307-34 285 14 575 Kassaflöde från den löpande verksamheten 79 573 93 590 13 377-49 444 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av materiella anläggningstillgångar, not A -144 413-116 714 - - Förvärv av långfristiga värdepapper -150 - -400-19 852 Kassaflöde från investeringsverksamheten -144 563-116 714-400 -19 852 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Förändring av långfristiga skulder 66 142 44 092 515-29 935 Förändring av långfristiga fordringar 64 61 - - Utbetald utdelning -30 000-30 000-30 000-30 000 Koncernbidrag -6 350-23 570 21 700 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 29 856 14 153-5 915-38 235 Årets kassaflöde -35 134-8 971 7 062-107 531 Likvida medel vid årets början 264 452 273 423 27 841 135 372 Likvida medel vid årets slut 229 318 264 452 34 903 27 841 NOT A FÖRVÄRV AV MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Minskning (+) ökning (-) av posten inventarier i balansräkningen -258-478 - - Årets avskrivning av inventarier -1 711-1 685 - - Ökning av posten byggnader och mark i balansräkningen -122 297-94 884 - - Årets avskrivning av byggnader -20 147-19 667 - - Årets förvärv av materiella anläggningstillgångar -144 413-116 714 - -
sid: 32 NOTER TILL RESULTAT- OCH BALANSRÄKNINGAR NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER REDOVISNINGSPRINCIPER Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. I de fall det saknas ett allmänt råd från Bokföringsnämnden har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer. KONCERNREDOVISNING I koncernredovisningen ingår dotterföretag där moderbolaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 % av rösterna, direkt eller indirekt äger andelar och på grund av avtal förfogar över mer än 50 % av rösterna, direkt eller indirekt äger andelar och har rätt att utse eller avsätta mer än 50 % av styrelseledamöterna, direkt eller indirekt äger andelar och genom avtal med dotterföretag eller genom bolagsordning och dylikt har rätt till bestämmande inflytande. Vid upprättandet av koncernredovisningen har Redovisningsrådets rekommendation om koncernredovisning och den s k förvärvsmetoden tillämpats för samtliga dotterföretag. De enskilda dotterföretagens obeskattade reserver har uppdelats i en Eget- kapital-del som förts till Bundna reserver och i en uppskjuten skattedel som förts till Avsättning för skatter. Skillnaden mellan anskaffningsvärdet för aktier i dotterföretag och eget kapital i dotterföretagen vid förvärvstidpunkten, s k övervärden, har redovisats som ett koncernmässigt övervärde på byggnader och mark, med reservation för uppskjuten skatt härpå. Förvärvade bolag inkluderas i koncernredovisningen med värden avseende tiden efter förvärvet. Sålda bolag resultatavräknas utifrån koncernens redovisade nettotillgångar i dessa bolag vid tidpunkten för avyttringen. FORDRINGAR Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas inflyta. ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Byggnaderna skrivs av på 100 år. Inventarier skrivs av med maximalt skattemässigt belopp. Administrationskostnaderna fördelas så att ett belopp motsvarande 5 % av årets hyresintäkter belastar koncernens resultat. Överskjutande del läggs till anskaffningsvärdet i samband med om- eller nybyggnad. NOT 2 FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS SAMMANSÄTTNING Under 2010 har tre fastigheter förvärvats.
NOTER TILL RESULTAT- OCH BALANSRÄKNINGAR sid: 33 NOT 3 ANSTÄLLDA OCH FÖRETAGSLEDNING KONCERNEN MEDELANTAL ANSTÄLLDA 2010 2009 Göteborg 16 16 Stockholm 7 7 Landskrona 6 6 Totalt i Sverige 29 29 KÖNSFÖRDELNING INOM FÖRETAGSLEDNINGEN Förvaltningskoncernens styrelse består av 7 ledamöter, varav 5 män. Förvaltningskoncernens VD och ledande befattningshavare uppgår till 7, varav 6 män. SJUKFRÅNVARO Sjukfrånvaron i koncernen uppgick totalt till 0,9 % (0,8 %). NOT 4 PERSONALKOSTNADER, PENSIONER OCH ÖVRIGT KONCERNEN 2010 2009 LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTNINGAR Styrelseledamöter och verkställande direktörer 2 429 2 664 Övriga anställda Sverige 10 637 8 609 SUMMA LÖNER OCH ERSÄTTNINGAR 13 066 11 273 Pensionskostnader avseende styrelseledamöter och verkställande direktörer 584 669 Pensionskostnader avseende övriga 1 035 884 Övriga sociala kostnader 4 595 4 274 SUMMA SOCIALA KOSTNADER 6 214 5 827 NOT 5 REVISORNS ARVODE KONCERNEN MODERBOLAGET 2010 2009 2010 2009 Revisionsuppdrag 215 212 20 20 Andra uppdrag 113 102 - - SUMMA 328 314 20 20