Delårsrapport januari juni 2007

Delårsrapport januari juni 2007

Sammanfattning Hyresintäkterna uppgick till 392 (385) MSEK. Ökningen gentemot föregående år beror främst på ökade intäkter från kringtjänster i stationerna. Finansiella poster uppgick till -81 (-72) MSEK. Den högre kostnaden förklaras av högre räntenivåer. Resultatet efter finansiella poster, före värdeförändringar, var i nivå med föregående år och uppgick till 78 (80) MSEK. Periodens resultat uppgick till 481 (274) MSEK. Ökningen gentemot föregående år förklaras främst av större positiva värdeförändringar, 485 (248) MSEK. Marknadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick per den 30 juni till 6 782 (7 645 vid årsskiftet) MSEK. För jämförbart fastighetsbestånd har värdet ökat med 3,0 (3,0) procent under perioden. Investeringarna uppgick till 280 (290) MSEK. De två största projekten är ombyggnaden av fastigheten Klarabergshuset (centrala Stockholm) och nybyggnad av ett kontorshus i Sundbyberg. I mars frånträddes två fastigheter i Göteborg. Fastigheterna avyttrades för 273 MSEK. I april avyttrades Klarabergshuset med frånträde i maj. Köpeskillingen uppgick till 1 300 MSEK, vilket motsvarar en direktavkastning på 4,46 procent. Resultatet efter finansiella poster, före värdeförändringar, prognostiseras för 2007 att bli lägre än föregående år till följd av avyttringar av fastigheter. Ekonomisk data Januari - juni Januari - juni April - juni April - juni Juli 2006 - Helår MSEK 007 006 007 006 juni 2007 006 Hyresintäkter 392 385 192 191 785 778 Driftöverskott 177 168 93 92 390 381 Finansiella poster -81-72 -42-36 -165-156 Resultat efter finansiella poster 78 80 44 46 198 00 Värdeförändringar 485 48 53 495 58 Periodens resultat 481 74 131 52 580 373 Investeringar i fastigheter 80 90 157 164 541 551 Fastighetsförsäljningar 1 591 05 1 313 107 1 695 309 Vakansgrad hyra, % 7,7 6,9 7,7 6,9 7,7 6,3 Marknadsvärde fastigheter 6 782 7 466 6 782 7 466 6 782 7 645 Soliditet, % 41,7 30,9 41,7 30,9 41,7 30,8 Räntetäckningsgrad, ggr 1,9,1,0,,1,2 Avkastning på eget kapital % 1,8 11,8 1,8 11,8 1,8 16,3

i korthet affärsidé Vi tillvaratar potentialen i våra fastigheter längs den svenska järnvägen genom att utveckla attraktiva stationer, kontor och verkstäder åt våra hyresgäster och för resenärerna. utvecklar, förvaltar och äger ett fastighetsbestånd som består av stationer, kontor, och verkstäder längs den svenska järnvägen. är ett helägt dotterbolag till Swedcarrier som i sin tur är helägt av svenska staten. Uppdraget från ägaren är att medverka till att stationer och verkstäder utvecklas och ställs till operatörers förfogande. Kärnverksamheten bedrivs i de två affärsområdena Stationer och Verkstäder. Ytterligare två affärsområden, Projektfastigheter och Mindre Stationer, har i uppdrag att utveckla, förvalta och avveckla fastigheter som inte tillhör kärnverksamheten. Dotterbolaget Svenska Reseterminaler AB (SRAB) erbjuder efterfrågade väntsalar och kringtjänster, främst i s egna stationsfastigheter. ska ge en konkurrenskraftig avkastning i jämförelse med andra fastighetsbolag. De långsiktiga finansiella målen för är en soliditet på mellan 35-45 procent, en räntetäckningsgrad på minst 2,0 gånger samt att avkastningen på eget kapital ska vara minst 12 procent under den närmaste 3-5 årsperioden. Kommentarer FASTIGHETsmarknaden Intresset från både svenska och utländska investerare är fortsatt stort för den svenska fastighetsmarknaden. Hyresnivåerna i främst storstadsregionerna har rört sig uppåt samtidigt som vakansnivåerna sjunkit och avkastningskraven stabiliserats på låga nivåer. Den fortsatt höga efterfrågan har lett till att transaktionsvolymen har ökat även på mindre orter. Intresset att investera kapital i Sverige har bidragit till ett stort antal ny- och ombyggnadsprojekt. I Stockholmsregionen var antalet nybyggnadsprojekt stort i början av 2000-talet men sjönk tillfälligt under 2005 för att därefter öka igen. Under 2006 färdigställdes 50 000 m 2 nyproducerade kontorsytor. Ett flertal byggnader har dessutom moderniserats och genomgått omfattande renovering. Trots ökat byggande visar prognoser att efterfrågan på kontor överstiger kommande utbud. Totalt beräknas 300 000-550 000 m 2 efterfrågas under åren 2007-2009. Beräknad nyproduktion för motsvarande period uppgår till 230 000-460 000 m 2. Prognosen motiverar en fortsatt utveckling av s kontorsfastigheter i Stockholmsregionen. Antalet nybyggda kontorsbyggnader i Göteborg har minskat till nära noll sedan toppnoteringen under 2003 på 100 000 m 2 och bedöms vara fortsatt lågt. Flera fastighetsägare innehar tomtmark med byggrätt för kontor, men att bygga på spekulation är ovanligt. För närvarande utmärks Göteborgsmarknaden av den planerade exploateringen av Frölunda Torg där ett område med bland annat 22 000 m 2 handel planeras. I likhet med Stockholm ökar färdigställandet av kontorslokaler även i Malmö. Under 2007 beräknas 32 000 m 2 stå klart jämfört med 9 300 m 2 2006 och 17 000 m 2 under perioden 2000-2005. Flera planerade 3

projekt är beroende av färdigställandet av Citytunneln som beräknas vara klar 2011. Vid Hyllie-området, där en av tunnelmynningarna planeras, pågår uppförandet av en ny evenemangsarena. I området finns dessutom ytterligare byggrätter på 70 000 m 2 handel och 26 000 m 2 kontor. Investeringar i infrastrukturen för kollektivtrafiken i Sverige har ökat kraftigt de senaste åren. Utvecklingen förväntas att fortsätta och koncentreras främst till Västsverige, Mälardals- och Öresundsregionen vilket påverkar fastighetsmarknaden i dessa områden positivt. Efterfrågan på lokaler för tågunderhåll, -reparationer och stationserbjudanden kommer därmed att vara fortsatt god. HYRESMARKNADEN Kontor Under den rådande högkonjunkturen visar många företag förbättrade resultat vilket betingat expanderande verksamheter avseende yta och personal. Vakanta ytor som är attraktiva i innerstadslägen börjar fyllas upp, vilket förväntas leda till att de relativt höga vakanserna i ytterstadslägena kommer att minska. Kontor Stockholm Hyresnivån i Stockholm varierar kraftigt med standarden men har ökat på alla ytor till följd av sjunkande vakanser. Störst är ökningen på högkvalitativa kontor i CBD där hyran är 3 400-4 100 kr/m 2. Det motsvarar en hyresutveckling med 3-5 procent per år under den senaste 4-års perioden. Hyresnivån på kontor med lägre standard i samma läge är 2 300-3 000 kr/m 2. I CBD uppgår vakansgraden till 13 procent, i resterande del av innerstaden 10 procent och i närförort 16 procent. Kontor Göteborg För högkvalitativa kontor i Göteborg CBD är hyresnivån 2 000-2 200 kr/m 2 och för kontor med lägre standard 1 300-1 900 kr/m 2. På grund av få nybyggen och därmed minskad tillgång på moderna ytor har avtal för äldre kontor tecknats på samma nivåer som nyrenoverade. Vakansgraden uppgår till 11 procent i CBD, 10 procent i resterande del av innerstaden och 13 procent i närförort. Kontor Malmö Även i Malmö är tendensen en ökning av hyran. Störst är ökningen i Västra Hamnen där hyran på högkvalitativa kontor ligger i nivå med CBD, 1 400 1 950 kr/m 2. För kontor med lägre standard är hyran 1 200 1 650 kr/m 2. Trots ökningen är dagens hyresnivåer 10-15 procent lägre jämfört med toppnoteringarna i slutet på 1990- talet. Orsaken är att antalet nyproducerade kontorslokaler varit låg under många år och att standarden på de äldre kontorsfastigheterna försämrats jämfört med för tio år sedan. Vakansgraden uppgår till 9 procent i CBD, 12 procent i resterande del av innerstaden, 8 procent i Västra Hamnen och låga 3,5 procent i Lund. Detaljhandeln Hyran och vakansgraden för centrala butikslägen tenderar att stabiliseras på nuvarande nivåer. I Stockholm ligger nivån på 13 000 kr/m 2. För motsvarande lägen i Göteborg och Malmö är nivån 10 000 respektive 5 800 kr/m 2. Vakansgraden är fortsatt låg. I Stockholm uppgår vakanserna till 1,5 procent, i Göteborg 1 procent och i Malmö 4 procent. Enligt riksbankens penningpolitiska rapport förväntas hushållens konsumtion öka i år och nästa år med 3,2 respektive 4,0 procent. År 2009 förväntas hushållens disponibla inkomster öka långsammare samtidigt som arbetsmarknaden inte förbättras i samma takt. Dessutom stiger räntorna gradvis. Trots detta förväntas konsumtionen öka med 3,2 procent under 2009. Prognosen tyder på fortsatt hög efterfrågan och låga vakanser. Järnvägssektorn Hyresmarknaden för stationer Hyresvärdet i s stationer består till 82 procent av väntsalar, kontor, butiker och restauranger. I likhet med övriga fastigheter på detaljhandelsmarknaden är hyresvärdet till stor beroende av kundunderlaget. För stationer utgörs detta av de ca 500 000 människor som dagligen besöker våra stationer. Persontrafiken fortsätter att öka för både långväga och kortväga resor. Tillväxten kommer i första hand från kortare resor som för järnvägen innebär transport med regionaltåg. Detta talar för ökande resandeströmmar i framtiden som därmed påverkar hyresvärdet på stationsfastigheter positivt. Väntsalarna hyrs ut till s dotterbolag SRAB, som tillhandahåller väntsalsfunktionen till kollektivtrafiken i Sverige. Fokusområde för SRAB är, att tillsammans med lokala aktörer, skapa attraktiva och välkomnande stationsmiljöer och mötesplatser. Trafikoperatörerna betalar en avgift i förhållande till sin trafikmängd som avser att täcka kostnaderna för väntsalarna. Hyresmarknaden för verkstäder Järnvägen i Sverige trafikeras allt mer av både svenska 4

och internationella operatörer. Fordonsparken av äldre lok och vagnar minskas och ersätts av moderna, servicekrävande tågsätt. Detta ökar underhållsbehovet men möjliggör även kortare avbrott för underhåll eftersom en stor del av reparationerna sker genom byte av komponenter, som sedan kan lagas på annan plats. Sammantaget innebär detta att läget för det trafiknära tågunderhållet blir allt viktigare, vilket skapar en stark efterfrågan på s trafiknära verkstäder. Banverket spår att denna utveckling kommer att öka, bland annat genom ökad regional tågtrafik. Utveckling leder dock till att efterfrågan på s verkstäder för tyngre tågunderhåll minskar. För äldre verkstäder i Stockholm, Göteborg och Malmö ligger marknadshyran på 600-700 kr/m 2 och i mindre orter på 300-400 kr/m 2. Hyresnivåerna är stabila. För moderna trafiknära verkstäder är marknadshyran betydligt högre, 1 200-1 900 kr/m 2. VIKTIGA AFFÄRSHÄNDELSER Under perioden har genomfört ett flertal aktiviteter med syfte att utveckla och renodla verksamheten. Projektfastigheter Under mars månad slutfördes en försäljning av två fastigheter i Göteborg. Avtalet undertecknades 2004 och det har inbegripit komplicerade fastighetsbildningsfrågor som har medfört att tillträdet har skett först under 2007. Sedan 2004 har det skett en omfattande renovering av fastigheten Klarabergshuset i Stockholm. Färdigställande av Klarabergshuset skedde under april 2007. I april avyttrades Klarabergshuset med frånträde i maj. Köpeskillingen uppgick till 1 300 MSEK vilket motsvarar en direktavkastning på 4,46 %. I mars blev en ny detaljplan klar för fastigheten Kungsbrohuset i centrala Stockholm och utredning av exploateringsmöjligheter har påbörjats. I maj har en nybyggnation av ett kontorshus i Sundbyberg om ca 11 000 m 2 avslutats. Utvecklingen av Arenastaden (Solna Stationsområde) har utkristalliserats under perioden. En ny nationalarena för fotboll kommer att uppföras och en helt ny stadsdel skapas. Verkstäder I Solna har påbörjat en nybyggnation av personal- och kontorslokaler med bl a ISS/Trafficare AB som hyresgäst. Nybyggnaden kommer att bli ca 3 000 m 2 och den beräknas bli färdigställd i april 2008. Nettouthyrning Under perioden uppgick nyförhandlade hyreskontrakt till ett värde om 14,1 MSEK. Hyreskontraktsvärdet för omförhandligar var 3,4 MSEK och -14,4 MSEK för uppsagda hyreskontrakt. Nettouthyrningen för perioden blev därmed 3,1 MSEK. KOMMENTARER TILL RESULTATR ÄKNINGEN Hyresintäkter Hyresintäkterna för perioden uppgick till 392 (385) MSEK, en ökning med 7 MSEK, vilket till övervägande del beror på ökade intäkter från kringstjänster i stationerna och infrastrukturförvaltning. Hyresvärdet i fastigheterna per den 30 juni uppgick till 652 (683 vid årsskiftet) MSEK och genomsnittlig återstående löptid i kontraktsportföljen var 2,5 (2,5) år. Vakansgrad och hyresbortfall % MSEK 12 12 Vakansgrad, 2004 10 8 6 10 8 6 Vakansgrad, 2005 Vakansgrad, 2006 Vakansgrad, 2007 Hyresbortfall 4 4 2 2 0 2004 kv1 2004 kv2 2004 kv3 2004 kv4 2005 kv1 2005 kv2 2005 kv3 2005 kv4 2006 kv1 2006 kv2 2006 kv3 2006 kv4 2007 kv1 2007 kv2 0 5

Affärsområde Affärsområde Stationer Verkstäder Projekt- Mindre Totalt fastigheter stationer Antal fastigheter 78 66 57 156 357 Hyresvärde (MSEK) 305 17 75 55 652 Marknadsvärde (MSEK) 3 019 1 547 1 973 43 6 782 Lokalarea (m 2 ) 155 870 435 020 50 111 89 628 730 629 Vakant lokalarea (m 2 ) 7 309 60 408 3 371 32 953 124 041 Återstående kontraktstid,2 3,1,6 1,5,5 Vakansgrad hyra (%) 6% 6% 13% 1% 8% Jämförbart bestånd 07-01-01 06-01-01 07-04-01 06-04-01 06-01-01 MSEK 07-06-30 06-06-30 07-06-30 06-06-30 06-12-31 Hyresintäkter 366 349 186 174 701 Fastighetskostnader -187-189 -86-88 -281 Driftöverskott 179 160 100 86 320 Överskottsgrad 49% 46% 54% 49% 46% Vakansgraden Vakansgraden per den 30 juni uppgick till 7,7 (6,9) procent. Central administration Ökningen av Central administration, -18 (-16) MSEK, förklaras av högre affärsutvecklingskostnader. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna är i nivå med föregående år, -216 (-218) MSEK. I posten Driftskostnader är utfallet för el och underhåll lägre än föregående år, vilket förklarar minskningen. Finansnetto Finansnettot uppgick till -81 (-72) MSEK, en försämring med 9 MSEK. Förändringen beror på högre genomsnittlig ränta.räntetäckningsgraden uppgick till 1,9 (2,1) gånger. Driftöverskott Driftöverskottet för perioden ökade med 9 MSEK jämfört med motsvarande period 2006 och uppgick till 177 (168) MSEK. Ökningen förklaras främst av ökade intäkter från kringtjänster i stationerna. Lägre driftskostnader har också bidragit positivt till driftöverskottet. Överskottsgraden var 45 (44) procent. Resultat efter finansiella poster Resultatet efter finansiella poster uppgick till 78 (80) MSEK. Värdeför ändringar Realiserad värdeförändring Den realiserade värdeförändringen utgörs av skillnaden 6

mellan försäljningspriset för en fastighet och marknadsvärdet vid föregående kvartals utgång ökat med kvartalets investeringar. För fastigheter redovisas en realiserad värdeförändring på -1 (-3) MSEK. Orealiserad värdeförändring Ett fåtal större fastigheter i s fastighetsbestånd utgör en majoritet av marknadsvärdet. Dessa fastigheter värderas av ett extern värderingsföretag inför varje årsbokslut. Varje kvartal görs en intern värdering av hela fastighetsbeståndet. Marknadsvärdet kan ha påverkats av till exempel uppsagda eller ny- och omförhandlade hyresavtal, underhållsinsatser, investeringar samt förändrade direktavkastningskrav. Information avseende direktavkastningskrav på de externt värderade fastigheterna inhämtas varje kvartal från det externa värderingsföretaget. Den interna värderingen har resulterat i en orealiserad värdeförändring på 449 (209) MSEK. För jämförbart fastighetsbestånd, det vill säga exklusive försäljningar och investeringar under perioden, har marknadsvärdet stigit med 3,0 procent. Värdeökningen beror på lägre avkastningskrav avseende några CBDlägen i Stockholm. I mars blev en ny detaljplan klar för Kungsbrohuset i centrala Stockholm och utredning för exploateringsmöjligheter har påbörjats, vilket är en bidragande orsak till lägre avkastningskrav på fastigheten. Dessutom har utvecklingen av Arenastaden (Solna Stationsområde), där bl a en ny nationalarena kommer att byggas, påverkat marknadsvärdet positivt. För finansiella instrument redovisas via resultaträkningen en orealiserad värdeförändring på 37 (42) MSEK. Resultat före skatt Resultat före skatt uppgick till 563 (328) MSEK. Skatt Periodens skatt är -82 (-54) MSEK vilket motsvarar 15 (16) procent av resultatet före skatt. Under perioden har avyttring av en fastighet skett i bolagsform, vilket förklarar den låga skattekostnaden. Av periodens skatt är -31 MSEK aktuell skatt och -52 MSEK uppskjuten skatt. Ackumulerade underskottsavdrag uppgick till 313 MSEK. FINANSIELL STÄLLNING Eget kapital per den 30 juni var 2 955 (2 375) MSEK. Det motsvarar en soliditet på 41,7 (30,9) procent. Gävle1% Västerås 2% Örebro 3% Malmö 7% Göteborg 12% Övriga 15% Arrende 5% Restaurang 5% Lager, förråd 6% Handel, butik 11% Väntsal 13% Marknadsvärde fördelat på kommun Hyresvärde fördelat på användning Övriga utrymmen 14% Stockholm inkl. Solna och Sundbyberg 60% Industri, verkstad 25% Förändringar i fastighetsbeståndet Kontor 21% Verkligt värde, MSEK Förfallostruktur på hyreskontrakten Förl. Tom år Antal Objektsarea Årshyra Andel av avtal m 2 MSEK årshyra 2007 729 54 702 59,9 10% 2008 926 195 250 157,4 25% 2009 593 174 600 184,2 30% 2010 381 123 197 119,3 19% 2011 45 9 595 14,8 % 2012-79 63 113 85,8 14% Totalt 753 620 457 621,4 1) 1) Förfallostrukturen innehåller även kommande avtal Antal Fastighetsbestånd 1 januari 2007 7 644,8 373 Investeringar i befintliga fastigheter 79,8 Frånträden -1 590,6-21 1) Orealiserad värdeförändring 449,1 Realiserad värdeförändring -0,8 Fastighetsbestånd 30 juni 2007 6 782,3 357 1) 16 Fastigheter har frånträtts i sin helhet 7

Beslutade investeringar Total Årets Återstående investering investering investering Lokalarea Beräknad Vakansgrad Ort Fastighet MSEK MSEK MSEK m 2 färdigställande area, % Sundbyberg Sundbyberg 2:81 70,0 70,8 10,6 11 664 apr 2007 8 Malmö Citytunneln 03,3 6,3 198,8 0 dec 2010 0 Solna Hagalundsområdet 49,0 4,2 44,8 990 apr 2008 18 Göteborg VGJ-huset 35,0 17,2 12,7 3 353 okt 2007 0 Summa 672,3 98,7 381,0 Övriga mindre projekt 166,0 32,4 31,8 Totalt 723,3 131,0 98,8 Investeringar och förvärv med rullande årsvärden MSEK 250 200 150 100 25 20 15 10 Investeringar, 2004 Investeringar, 2005 Investeringar, 2006 Investeringar, 2007 Förvärv Rullande årsvärde 50 50 0 2004 kv1 2004 kv2 2004 kv3 2004 kv4 2005 kv1 2005 kv2 2005 kv3 2005 kv4 2006 kv1 2006 kv2 2006 kv3 2006 kv4 2007 kv1 2007 kv2 0 Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten efter förändringar av rörelsekapital uppgick till 105 (118) MSEK. Periodens totala kassaflöde uppgick till 1 (-3) MSEK, varav hänförligt till investeringsverksamheten 1 316 (-85) MSEK, minskning av räntebärande skulder -1 421 (-35) MSEK och kassaflöde från den löpande verksamheten 74 (69) MSEK före förändringar av rörelsekapital. FASTIGHETSBESTÅND s fastighetsbestånd utgörs av kommersiella fastigheter längs den svenska järnvägen. Per den 30 juni ägde 357 fastigheter (373 vid årsskiftet) fastigheter i 136 kommuner. Det totala marknadsvärdet uppgick till 6 782 MSEK (7 645 MSEK vid årsskiftet). Den uthyrbara lokalarean uppgick till 731 000 m 2 (803 000 m 2 vid årsskiftet). Värdet på fastigheterna är koncentrerat till storstäderna i Sverige. Andelen av värdet på fastigheter som är belägna i Stockholm (inklusive Solna och Sundbyberg), Göteborg och Malmö uppgick till 79 procent. Hyresvärdet uppgick till 652 MSEK (683 MSEK vid årsskiftet). Affärsområde Stationer förvaltar 78 fastigheter, affärsområde Verkstäder 66 fastigheter och affärsområde Projektfastigheter samt affärsområde Mindre Stationer förvaltar tillsammans 213 fastigheter. Investeringar och försäljningar Under årets första sex månader tecknades avtal om försäljning för 17 (12) fastigheter, eller delar av fastigheter, med en köpeskilling om 1 591 (108) MSEK. Under perioden frånträddes 21 (16) fastigheter eller delar av fastigheter med en kontrakterad köpeskilling om 1 591 (205) MSEK. Klarabergshuset är den största försäljningen och frånträddes i maj till DnB NOR. Två större fastigheter i Göteborg (Gullbergsvass) avyttrades i mars till Södra Älvstranden Utveckling AB (Göteborgs kommun). På det nuvarande godsterminalområdet planeras en ny stadsdel i centrala Göteborg. Investeringar i förvaltningsfastigheterna uppgick till 280 (290) MSEK. De två största investeringarna är avslutade och omfattar ombyggnad av Klarabergshuset samt nybyggnad av ett kontorshus på fastigheten Sundbyberg 2:81. Jämförbart bestånd s fortsatta renodling av verksamheten inne- 8

Frånträden Försäljningpris Realiserad värde- Frånträdes- Kommun Fastighet MSEK förändring MSEK datum Göteborg Gullbergsvass 703:16, del av 703:17 190-1,5 07-03-01 Göteborg Gullbergsvass 703:56 83 0 07-03-01 Gävle norrtull 36:21 3 0 07-04-01 Örebro del av Olaus Petri 3:233 8 0 07-04-01 Stockholm Klarabergshuset (Blekholmen 3 och 5) 1 300 0 07-05-31 Stenungsund Stenung 3:320 0 07-04-01 Övriga (14 stycken) 5 0,7 Summa 1 591-0,8 Avyttringar MSEK 600 500 400 1313 MSEK 6 5 4 Avyttringar, 2004 Avyttringar, 2005 Avyttringar, 2006 Avyttringar, 2007 300 3 200 2 100 1 0 2004 kv1 2004 kv2 2004 kv3 2004 kv4 2005 kv1 2005 kv2 2005 kv3 2005 kv4 2006 kv1 2006 kv2 2006 kv3 2006 kv4 2007 kv1 2007 kv2 0 bär att det är svårt att jämföra resultaträkningarna mellan de olika perioderna. För att kunna göra en jämförelse mellan de olika perioderna redovisas belopp för jämförbart bestånd. Med jämförbart bestånd avses de fastigheter som ägt under alla perioder som redovisas. Transaktioner som avser de frånträdda fastigheterna är exkluderade. Driftöverskottet har ökat under andra kvartalet i jämförelse med föregående år beroende på högre intäkter från kringtjänster på stationerna och lägre vakanser. FINANSIERING har idag bindande kreditlöften om totalt 5 700 (6 700 vid årsskiftet) MSEK varav 5 500 (5 500 vid årsskiftet) MSEK är en revolverande kreditfacilitet hos Nordea och 200 (200 vid årsskiftet) MSEK är en checkräkningskredit i Nordea. Kreditfaciliteten hos Nordea löper till och med december 2008. Koncernens räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 3 640 (5 067 vid årsskiftet) MSEK varav 3 500 (4 900 vid årsskiftet) MSEK avsåg dragningar i kreditfaciliteten. Av checkräkningskrediten var vid periodens utgång 71 (78 vid årsskiftet) MSEK utnyttjad. Nettolåneskulden var 3 502 (4 876 vid årsskiftet) MSEK vid periodens utgång. Förändringen om -1 374 MSEK beror bl a på ett positivt kassaflöde från den löpande verksamheten om 105 MSEK samt ett positivt kassaflöde från investeringsverksamheten om 1 316 MSEK. Den genomsnittliga räntan under perioden uppgick till 3,5 (3,0) procent och den genomsnittliga räntebindningstiden för hela låneportföljen var 29 (20 vid årsskiftet) månader med hänsyn tagen till ränteswapkontrakt och räntecapskontrakt. hade vi periodens utgång ränteswapkontrakt om 1 000 (950 vid årsskiftet) MSEK och räntecapskontrakt om 1 200 (1 300 vid årsskiftet). Marknadsvärderingar har gjorts av dels dessa derivatkontrakt och dels elhandelskontrakt på Nordpool. Marknadsvärdet på samtliga utestående finansiella instrument per den 30 juni var 43 (6 vid årsskiftet) MSEK. Förändringen under perioden 37 MSEK redovisas som en orealiserad värdeförändring. 9

Ränteförfallostruktur 2007-06-30 Belopp Effektiv ränta -1 år 1) 600 000 3,88 % 1-2 år 00 000 5,61 % 2-3 år 0 0,00 % 3-4 år 0 0,00 % 4- år 760 816 4,58 % Totalt 3 560 816 4,13 % 1) Av det belopp som har en förfallostruktur -1 år har säkrat 1 200 MSEK i räntecaps med ett räntetak på mellan 4-5% och en förfallotid på mellan 1-4 år. ORGANISATION Under första halvåret har en ny enhet bildats som hanterar strategiska utvecklingsfrågor. Ansvarig för enheten är Ann Wiberg. Inom Affärsområde Verkstäder har ett nytt produktområde skapats som erbjuder tjänster avseende infrastrukturförvaltning i anslutning till verkstäderna. En central inköpschef har börjat under januari. Per den 30 juni var antalet anställda i moderbolaget AB, tillika koncernen, 94 (82). PROGNOS 2007 Resultatet efter finansiella poster, före realiserade och orealiserade värdeförändringar, prognostiseras vara lägre än föregående år på grund av avyttringar av fastigheter. Omsättningen för perioden uppgick till 80,6 (70,7) MSEK och resultatet efter finansiella poster var 187,3 (-109,2) MSEK. I resultatet efter finansiella poster för år 2007 ingår reavinst i samband med avyttring av dotterbolag med fastigheter i om 297 MSEK, vilket förklarar förändringen jämfört med föregående år. Räntebärande skulder var 3 573,4 (4 976,1 vid årsskiftet) MSEK. Vid periodens utgång fanns en checkräkningskredit som uppgick till 200 (200 vid årsskiftet) MSEK varav 71 (78 vid årsskiftet) MSEK var utnyttjat. Investeringar i inventarier uppgick till 0,0 (0,7) MSEK. Risk och k änslighetsanalys Inga förändringar har skett sedan senast avgivna årsredovisning. REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport för koncernen är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Delårsrapporten har upprättats enligt samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräkningsmetoder som använts i senaste avgivna årsredovisning. HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Inga väsentliga händelser har skett efter periodens utgång. MODERBOL AGET Verksamheten i moderbolaget AB avser tjänster inom fastighetsverksamheten utförda åt dotterbolagen och tillgångarna består huvudsakligen av aktier och andelar samt fordringar på de fastighetsägande dotterbolagen. 10

Resultaträkning koncernen Januari-juni Januari-juni April - juni April - juni Helår MSEK 007 006 007 006 006 Fastighetsrörelsen Hyresintäkter 392,1 385,4 192,1 191,8 778,0 Fastighetskostnader Driftkostnader -117,0-126,9-52,5-52,2-230,4 Underhåll -17,3-16,7-7,5-7,1-33,4 Övriga förvaltningskostnader -40,5-36,5-22,2-22,0-58,1 Fastighetsadministration -40,7-37,5-17,8-19,0-75,0 Summa fastighetskostnader -215,5-217,6-100,0-100,3-396,9 Driftöverskott 176,6 167,8 92,1 91,5 381,1 Central administration och marknadsföring -18,0-15,5-6,7-8,9-25,1 Rörelseresultat 158,6 152,3 85,4 82,6 356,0 Finansiella poster Resultat från andelar i intresseföretag 1,3 1,4 0,4 0,7 4,5 Ränteintäkter och liknande resultatposter 5,1,,6 1,1 5,9 Räntekostnader och liknande resultatposter -87,3-75,9-44,6-38,0-166,1 Summa finansiella poster -80,9-72,3-41,6-36,2-155,7 Resultat efter finansiella poster 77,7 80,0 43,8 46,4 200,3 Värdeförändringar Fastigheter, realiserade -0,8-2,9 0,9-2,7 5,3 Fastigheter, orealiserade 449,1 09,3-11,6 38,,8 Finansiella instrument, orealiserade 37,1 41,5 33,6 17,7 9,9 Summa värdeförändringar 485,4 247,9 22,9 253,2 258,0 Resultat före skatt 563,1 327,9 66,7 299,6 458,3 Aktuell skatt -7,7-0,4 16,0-0,2-1,8 Uppskjuten skatt -74,5-53,1 47,8-46,6-83,2 Periodens resultat 480,9 274,4 130,5 252,8 373,3 Moderbolagets aktieägares andel 480,8 74,4 130,3 52,5 373,1 Minoritetens andel av periodens resultat 0,1 0,0 0,2 0,3 0,2 Resultat per aktie (SEK) 120,2 68,6 32,6 63,1 93,3 Genomsnittligt antal aktier 4 000 000 4 000 000 4 000 000 4 000 000 4 000 000 11

Driftöverskott per affärsområde STATIONER Januari - juni Januari - juni April - juni April - juni Helår KSEK 007 006 007 006 006 Hyresintäkter 182,6 174,0 94,0 88,8 361,8 Fastighetskostnader -96,7-101,9-45,2-49,4-183,7 Driftöverskott 85,9 72,1 48,8 39,4 178,1 VERKSTÄDER Januari - juni Januari - juni April - juni April - juni Helår KSEK 007 006 007 006 006 Hyresintäkter 133,2 129,6 64,7 62,5 51,1 Fastighetskostnader -63,8-65,5-27,8-27,2-115,2 Driftöverskott 69,4 64,1 36,9 35,3 135,9 Projektfastigheter Januari - juni Januari - juni April - juni April - juni Helår KSEK 007 006 007 006 006 Hyresintäkter 52,0 60,6 4,4 30,2 119,1 Fastighetskostnader -21,2-28,5-8,1-14,4-48,0 Driftöverskott 30,8 32,1 16,3 15,8 71,1 Mindre Stationer Januari - juni Januari - juni April - juni April - juni Helår KSEK 007 006 007 006 006 Hyresintäkter 5,9 6,8 12,9 14,5 51,4 Fastighetskostnader -25,0-26,0-11,0-11,7-48,7 Driftöverskott 0,9 0,8 1,9,8,7 Svenska reseterminaler AB Januari - juni Januari - juni April - juni April - juni Helår KSEK 007 006 007 006 006 Hyresintäkter 42,7 43, 1,0 1,6 86,5 Fastighetskostnader -45,5-45,4-23,7-23,1-91,5 Driftöverskott -2,8-2,2-2,7-1,5-5,0 KoncernELIMINERingar Januari - juni Januari - juni April - juni April - juni Helår KSEK 007 006 007 006 006 Hyresintäkter -44,2-48,8-24,8-25,8-89,9 Fastighetskostnader 36,6 49,7 15,6 5,5 95,1 Driftöverskott -7,6 0,9-9,2-0,3 5,2 Koncernen totalt Januari - juni Januari - juni April - juni April - juni Helår KSEK 007 006 007 006 006 Hyresintäkter 392,2 385,4 192,3 191,8 780,0 Fastighetskostnader -215,6-217,6-100,2-100,3-392,0 Driftöverskott 176,6 167,8 92,1 91,5 388,0 12

Balansräkning koncernen MSEK 007-06-30 2006-06-30 006-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 6 610,4 6 960,8 6 999,7 Pågående nyanläggningar 171,9 504,9 645,1 Maskiner och inventarier 7,0,7 7,7 Summa materiella anläggningstillgångar 6 789,3 7 468,4 7 652,5 Finansiella anläggningstillgångar 150,8 132,6 125,8 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 136,9 75,3 36,2 Likvida medel 8,3 5,3 7,5 Summa omsättningstillgångar 145,2 80,6 243,7 SUMMA TILLGÅNGAR 7 085,3 7 681,6 8 022,0 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget Kapital Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital 2 947,8 368,4 467,0 Minoritetsägares andel av eget kapital 7,4 7,0 7,3 Summa eget kapital 2 955,2 2 375,4 2 474,3 Avsättningar och långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 302,5 5,3 50,9 Övriga avsättningar 1,0 - - Räntebärande låneskulder 3 546,3 4 672,2 4 969,6 Summa avsättningar och långfristiga skulder 3 849,8 4 897,5 5 220,5 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 93,6 134,3 97,2 Ej räntebärande skulder 186,7 74,4 30,0 Summa kortfristiga skulder 280,3 408,7 327,2 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 085,3 7 681,6 8 022,0 13

Kassaflödesanalys koncernen Januari - juni Januari - Juni Helår MSEK 007 006 006 Den löpande verksamheten Rörelseresultat 158,6 152,3 356,0 Avskrivningar 1,3 1,1,0 Finansnetto -83,8-75,6-170,0 Övriga ej likviditetspåverkande poster -2,3-8,5-31,3 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 73,8 69,3 156,7 Förändring av rörelsekapital Minskning kortfristiga fordringar 99,7 4,5 15,2 Ökning/minskning av leverantörsskulder -25,7 5,5 12,6 Ökning/minskning av övriga kortfristiga skulder -42,7 18,2-0,9 Kassaflöde från den löpande verksamheten 105,1 117,5 183,6 Investeringar Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter -279,8-289,6-550,9 Avyttring av förvaltningsfastigheter 1 590,6 04,8 309,2 Förvärv av inventarier - - -6,5 Uttag ur intresseföretag - - 3,0 Ökning av kortfristiga finansiella fordringar - - -163,0 Avyttring/förvärv av finansiella anläggningstillgångar 5,4 0,2-0,2 Kassaflöde från investeringsverksamheten 1 316,2-84,6-408,4 Kassaflöde från den operativa verksamheten 1 421,3 32,9-224,8 Finansiering Upptagna lån - - 94,3 Amortering av lån -1 417,8-9,0 - Minskning av kortfristiga finansiella skulder -2,7-26,4-69,8 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -1 420,5-35,4 224,5 Periodens kassaflöde 0,8-2,5-0,3 Likvida medel vid periodens början 7,5 7,8 7,8 Likvida medel vid periodens slut 8,3 5,3 7,5 14

Resultaträkning moderbolaget Januari-juni Januari-juni April - juni April - juni Helår MSEK 007 006 007 006 006 Fastighetsrörelsen Övriga förvaltningsintäkter 80,6 70,7 40,3 36,6 151,0 Fastighetskostnader Övriga förvaltningskostnader -88,3-85,2-40,7-43,9-158,0 Summa fastighetskostnader -88,3-85,2-40,7-43,9-158,0 Driftöverskott -7,7-14,5-0,4-7,3-7,0 Central administration och marknadsföring -20,7-15,7-9,0-9,1-25,8 Rörelseresultat -28,4-30,2-9,4-16,4-32,8 Finansiella poster Resultat från försäljning av aktier i dotterbolag 296,9 0,1 87,1 0,1 - Resultat från andelar i intresseföretag - - - - 3,0 Ränteintäkter och liknande resultatposter 9,7 4,0 6,8 1,7 01,2 Räntekostnader och liknande resultatposter -90,9-83,1-44,2-39,7-204,6 Summa finansiella poster 215,7-79,0 249,7-37,9-0,4 Resultat efter finansiella poster 187,3-109,2 240,3-54,3-33,2 Resultat före skatt 187,3-109,2 240,3-54,3-33,2 Aktuell skatt - - - - 9,2 Uppskjuten skatt 30,3 30,5 15,5 30,5 - Periodens resultat 217,6-78,7 255,8-23,8-24,0 Resultat per aktie (SEK) 54,4-19,7 64,0-5,9-6,0 Genomsnittligt antal aktier 4 000 000 4 000 000 4 000 000 4 000 000 4 000 000 15

Balansräkning moderbolaget MSEK 007-06-30 2006-06-30 006-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 0,5 0,4 0,5 Maskiner och inventarier 7,0 4,6 8,1 Summa materiella anläggningstillgångar 7,5 5,0 8,6 Finansiella anläggningstillgångar 7 369,1 7 249,2 7 957,8 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 02,9 40,4 94,0 Likvida medel 8,3 5,3 7,5 Summa omsättningstillgångar 211,2 45,7 301,5 SUMMA TILLGÅNGAR 7 587,8 7 299,9 8 267,9 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget Kapital Moderbolagets eget kapital 1 012,2 935,6 764,4 Summa eget kapital 1 012,2 935,6 764,4 Obeskattade reserver - 0,7 0,7 Avsättningar och långfristiga skulder Övriga avsättningar,0 13,0 - Räntebärande låneskulder 3 500,0 4 600,0 4 900,0 Summa avsättningar och långfristiga skulder 3 502,0 4 613,0 4 900,0 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 73,4 119,5 76,1 Ej räntebärande skulder 3 000,2 1 631,1 526,7 Summa kortfristiga skulder 3 073,6 1 750,6 2 602,8 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 587,8 7 299,9 8 267,9 Förändring i eget kapital - koncernen Balanserat Ö övrigt resultat tillskjutet inklusive Minoritets- Totalt eget MSEK Aktiekapital kapital årets resultat Summa intresse kapital Ingående eget kapital 2006-01-01 400,0 1 887,0-193,1 2 093,9 7,1 2 101,0 Resultat januari-juni 2006 - - 74,4 74,4 0,0 74,4 Eget kapital 2006-06-30 400,0 1 887,0 81,3 2 368,3 7,1 2 375,4 Resultat juli-december 2006 - - 98,7 98,7 0,2 98,9 Eget kapital 2006-12-31 400,0 1 887,0 180,0 2 467,0 7,3 2 474,3 Resultat januari-juni 2007 - - 480,8 480,8 0,1 480,9 Eget kapital 2007-06-30 400,0 1 887,0 660,8 2 947,8 7,4 2 955,2 16

Nyckeltal KONCERNEN Januari - juni Januari - juni Helår MSEK 007 006 006 Fastighetsrelaterade uppgifter 1) Lokalarea, kvm 731 000 802 000 803 000 Marknadsvärde 6 782 7 466 7 645 Investeringar 80 90 551 Fastighetsförsäljningar 1 591 05 309 Överskottsgrad, % 45,0 43,5 49,0 Direktavkastning, % 5,8 5,1 5,5 Totalavkastning, % 12,7 8,0 8,8 Vakansgrad area, % 17,1 3) 16,7 2) 16,7 2) Vakansgrad hyra, % 7,7 3) 6,9 2) 6,3 2) Finansrelaterade uppgifter Soliditet, % 41,7 30,9 30,8 Räntebärande låneskuld netto 3 502 4 801 4 876 Belåningsgrad, % 53,7 64,4 66,3 Skuldsättningsgrad, ggr 1,,0,0 Räntetäckningsgrad, ggr 1,9,1,2 Genomsnittlig ränta, % 3,5 3,0 3,2 Räntebindningstid, mån 9 3 0 Avkastning på eget kapital, % 1,8 11,8 16,3 1) Uppdaterad fastighetsförteckning per den 30 juni finns på www.jernhusen.se 2) Projektfastigheterna Blekholmen 3, 4 och 5 samt Sundbyberg 2:78 och 2:81 ingår inte i värdena. 3) Projektfastigheterna Blekholmen 4 samt Sundbyberg 2:78 och 2:81 ingår inte i värdena. Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 29 augusti 2007 Rolf Lydahl Ordförande Kerstin Gillsbro Björn Ekström Kia Orback Pettersson Richard Reinius Bosse Wallin Thomas Franzon Arbetstagarrepresentant Per Berggren Verkställande direktör 17

Revisors rapport över översiktlig granskning av en delårsrapport upprättad i enlighet med IAS 34 och årsredovisninglagen. Till styrelsen i AB Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag ( delårsrapport ) för AB per 30 juni 2007 och den sexmånadersperiod som slutar per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna finansiella delårsinformation i sammandrag (delårsrapport) i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning SÖG 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor som är utgiven av FAR. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Revisionsstandard i Sverige RS och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten, inte i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderföretagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 29 augusti 2007 Ernst & Young AB Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor 18

Definitioner AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Rullande 12-månaders resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. BELÅNINGSGRAD Räntebärande låneskulder i procent av fastigheternas redovisade värde. CENTRAL ADMINISTRATION Till central administration räknas centrala koncernkostnader som inte direkt kan hänföras till fastighetsförvaltningen såsom kostnader för koncernledning, stabsfunktioner, marknadsföring och årsredovisning. DIREKTAVKASTNING Rullande 12-månaders driftöverskott i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående nyanläggningar. TOTALAVKASTNING Rullande 12-månaders driftöverskott med tillägg för realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående arbeten. VAKANSGRAD LOKALAREA Outhyrd lokalarea i procent av total lokalarea. Projektfastigheten Blekholmen 4 (Kungsbrohuset) och ingår inte i värdet. VAKANSGRAD HYRA Hyresvärdet för outhyrd lokalarea i procent av totala hyresvärdet. Projektfastigheterna Blekholmen 4 (Klarabergshuset) samt Sundbyberg 2:78 och 2:81ingår inte i värdet för jan-jun 2007. ÖVERSKOTTSGRAD Driftöverskott i procent av hyresintäkter. DRIFTÖVERSKOTT Hyresintäkter minus drift- och underhållkostnader, fastighetsadministrationskostnader samt övriga förvaltningskostnader. FASTIGHETSADMINISTRATION Avser personal-, IT- och övriga kostnader direkt hänförliga till fastighetsförvaltningen. ÖVRIGA FÖRVALTNINGSKOSTNADER Avser inhyrningskostnader lokaler, kostnadsmoms, försäkringspreminer, utredningskostnader och projektering som inte leder till något genomförande, utlägg för vidaredebitering samt fastighetsskatt och hyresförluster. GENOMSNITTLIG RÄNTA Periodens räntekostnader och ränteintäkter i procent av genomsnittlig räntebärande låneskuld netto. HYRESINTÄKTER Hyror jämte tillägg, såsom el och värme samt intäkter för arrende, parkering och reklam. HYRESVÄRDE Kontrakterade hyror plus bedömd marknadshyra för outhyrd lokalarea vid periodens utgång. IFRS International Financial Reporting Standards LOKALAREA Uthyrningsbara lokaler vid periodens utgång. ( I lokalarea ingår inte area för arrende, tomträtt, spåranläggning etc.) RÄNTEBINDNINGSTID Genomsnittlig räntebindningstid vid periodens utgång för räntebärande låneskulder med hänsyn till ränteswappkontrakt och räntecapkontrakt. RÄNTEBÄRANDE LÅNESKULD NETTO Räntebärande låneskulder minus likvida medel. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Resultat efter finansnetto med återläggning av finansiella kostnader (räntekostnader och liknande resultatposter) i procent av finansiella kostnader. SKULDSÄTTNINGSGRAD Räntebärande skulder dividerat med eget kapital vid periodens utgång. SOLIDITET Redovisat eget kapital (inklusive minoritetsintressen) i procent av redovisade totala tillgångar vid periodens slut. 19

Produktion: BKC Stockholm AB Stockholm Gävle Göteborg Kiruna Malmö Norrköping Solna Sundsvall Västerås Växjö Örebro Box 520 101 30 Stockholm Besök: Klarabergsviadukten 80 Muréngatan 1 802 51 Gävle Box 1025 405 21 Göteborg Besök: Nils Ericsonplatsen 7 Bangårdsvägen 3 981 34 Kiruna Box 584 201 25 Malmö Besök: Centralstationen N. Promenaden 94 602 22 Norrköping Växlarevägen 29 170 63 Solna Box 703 851 21 Sundsvall Besök: Landsvägsallén 8 Sigurdsgatan 33 B 721 30 Västerås S. Järnvägsgatan 4 A 352 34 Växjö Box 1510 701 15 Örebro Besök: Grev Rosengatan 1 Telefonväxel: 08-410 626 00 www.jernhusen.se Här hittar du alla medarbetare.