2015-12-30 Historien om anslutning av de 12 fastigheterna på Golfbaneberget till Kebals vägförening Efter att Mark- och miljödomstolen i april 2014 ändrade Lantmäteriets förrättningsbeslut ansökte Palmblads Fastighetsutveckling i Strömstad AB om prövningstillstånd hos Mark- och miljööverdomstolen. Prövningstillstånd beviljades sommaren 2014. Överdomstolens, Svea hovrätts dom kom 2015-11-19. Mark- och miljödomstolen, Vänersborgs tingsrätt, har i dom i mål F 1211-12 från 2014-04-16, jämfört Lantmäteriet i Strömstads beslut i ärende O074725, dömt till förmån för Kebals vägförenings yrkanden, yrkanden som vägföreningen redan i november 2007 framfört till Lantmäteriet, yrkanden i enlighet med ingångna avtal/överenskommelser. Anslutningsavgiften till vägföreningen skall vara 40.000 kr per fastighet, dvs totalt 480.000 kr jämfört Lantmäteriets beslut om totalt 60.000 kr. Mark- och miljööverdomstolen, Svea hovrätt, har i dom 2015-11-19 i mål F 4525-14, faställt MMD s dom. Handläggningen hos Lantmäteriet har pågått från november 2007 till förrättningsbeslut 2012-02-28. Frågan i ärendet har bl.a gällt inträdesavgiften för nytillkommande fastigheter till Kebals vägförening. Lantmäteriets förrättningsbeslut överklagades av föreningen och föreningen fick rätt i MMD i dom 2014-04-16 i mål nr F 1211-12. Förrättningen har avsett avstyckning av ett exploateringsområde, del av Kebal 2:97, inom Kebals vägföreningsområde i Strömstads kommun, som blev Kebal 2:223 och därefter 12 avstyckade fastigheter från 2:223, fastigheterna 2:224-2:235. Med anledning av det ingångna avtalet/bindande avtal mellan Exploatören och vägföreningen hade Lantmäteriet redan i mars 2008 ett färdigt förslag till anläggningsbeslut. Trots detta fattar Lantmäteriet, LM, inte något sådant beslut i mars 2008. Efter denna tidpunkt ändrar LM ståndpunkt rörande avtal/överenskommelser mm och anger att det är LM s uppgift att ta egen ställning och egna beslut i samtliga frågor. Detta har förorsakat Kebals vägförening helt onödig tidsutdräkt, förlorade inkomster och omfattande kostnader för sakkunnig och ombud under LM s handläggning från mars 2008 fram till 28 februari 2012. I ovan angivna domar har Exploatören dömts att betala för föreningens rättegångskostnader. Förrättningsbeslutet den 28 februari 2012 i ärendet avviker på en rad punkter från skriftlig överenskommelse och LM s eget förslag till beslut från mars 2008. LM s förrättningsbeslut är i avgörande ekonomiska delar i strid mot det skriftliga avtal som skulle utgöra grund för LM s beslut. MMD ändrar i sin dom Lantmäteriets beslut beträffande de ekonomiska villkoren för inträde av nya fastigheter i föreningen. MMD s dom följer helt överenskommelsen mellan parterna. MMD anger i sin dom 2014-04-16 att domstolen inte delar Lantmäteriets tolkning av 43 anläggningslagen enligt s 5 y i Lantmäteriets aktbilaga PR7 aktsida 31: vi anser att
uppenbarhetsrekvisitet i den paragrafen avser de fastighetsindelningsmässiga effekterna av att godta överenskommelsen, inte ersättningsfrågor. MMD har således tydligt angett att den skriftliga överenskommelsen gäller och skall utgöra grund för förrättningsbeslutet. MMÖD har i dom 2015-11-19 mål nr F 4525-14 fastställt MMD s beslut. MMÖD anger i sin dom på sid 12 Det har därför inte funnits skäl för Lantmäteriet att underkänna parternas överenskommelse i fråga om ersättningen.. Vägföreningen har i de ovan angivna domarna tilldömts rättegångskostnader om totalt 162.932 kr. Det har varit en onödigt utdragen förrättning från i vart fall mars 2008 till förrättningsbeslutet 2012-02-28 och därefter nu en process hos dels MMD fram till domen 2014-04-16 dels MMÖD fram till domen 2015-11-19, totalt 8 år på grund av LM s hantering av frågan och feltolkning/okunnighet/partiskhet av Lantmäteriet och förrättningslantmätaren, jämför MMD s och MMÖD s domar. Alla dokument, underlag och avtal har funnits hos LM sedan november 2007. Föreningen har inte heller kunnat fakturera den 12 nytillkommande fastigheterna årsavgifter och extra slitageavgifter för byggnationer mm under åren 2008 till 2015. Flertalet av de 12 fastigheterna har av exploatören sålts mellan dessa år trots att det saknats lagakraftvunnet förrättningsbeslut, rörande åtkomst till området via föreningens vägnät. Historik Kebals vägförening och Golfbaneberget Strömstads kommun, kommunfullmäktige, beslutade antaga detaljplan för del av Kebal 2:97 den 2007-10-13 med en genomförande tid av 10 år. Exploatören skall enligt avtal med kommunen ansvara för planens genomförenade i dess helhet och härvid också stå för samtliga kostnader förknippade härmed. Så snart vägarna och dagvattenledningssytemet inom området är färdigställda skall exploatören ta initiativ att dessa och övrig platsmark genom lantmäteriförrättning överlämnas till Kebals vägförening (Kebal ga:2) för framtida skötsel och underhåll. Exploatören skall härvid svara för förrättningskostnaderna. I anläggningslagen 9 anges Inom område med detaljplan, fastighetsplan eller områdesbestämmelser får en gemensamhetsanläggning inte inrättas i strid mot planen eller bestämmelserna.. Överenskommelse mellan dåvarande markägaren till del av Kebal 2:97, Strömstads Golfklubb, och Kebals vägförening rörande villkoren för Golfklubben/exploatören avseende området gentemot Kebals vägförening bestämdes i letter of intent, daterat 2007-11-02, detta avtal kallas därefter LOI. Den 16 november 2007 säljer Strömstads Golfklubb exploateringsområdet till exploatören Dag Palmblad. Golfklubbens förpliktelser enligt avtalet 2007-11-02 övertogs den 16 november 2007 av exploatören i köpeavtalet med Golfklubben där letter of intent från 2007-11-02 ingår som en del av
avtalet, genom Palmblads undertecknande. Detta fastställt genom dom från Uddevalla tingsrätt 2011-11-01 i mål nr T 1517-10. Således finns nu i början av år 2008 i förrättningsärendet skriftliga avtal, överenskommelser och detaljplan, dokument som anger hur fastighetsregleringen skall göras och hur anläggningen skall utformas och beslutas. Trots detta inleder förrättningslantmätaren LL på LM skriftväxlingar med begäran om förklaringar av fattade beslut, givna förutsättningar, förtydliganden av yrkanden mm. Denna hantering av ärendet har skett från mars 2008 och fram till förrättningsbeslutet 2012. Dock hade LM genom förrättningslantmätaren i mars 2008 ett färdigt beslutsprotokoll, denna handling saknas numera i LM s akt. I samband med att föreningen begärt kopia på hela akten från LM har föreningen hittat skrivelser och kommunikation mellan LM/LL och exploatören som tidigare inte varit känt för föreningen, inte kommunicerat, samt att vissa handlingar och dokument saknas i akten, dokument som föreningen har i sin ägo. I februari 2008 beslutar LM om avstyckning av området från Kebal 2:97, blir nu Kebal 2:223. Härefter sker beslut i juni 2008 av LM om avstyckning från 2:223 av 12 fastigheter som blir 2:224-235, medan huvudfrågan om hanteringen av hela området, bl.a gentemot Kebals vägförening enligt antagen detaljplan, enligt köpeavtal och enligt exploateringsavtal förblir olöst. Detta trots att exploateringsområdet ligger inne i Kebals vägförenings område och vägnät. Enda åtkomsten till fastigheterna 2:223 och 2:224-235 är via vägföreningens vägar. I strid mot ingångna avtal börjar våren 2008 tomtförsäljning på exploateringsområdet utan att områdets status och tillhörighet varit föremål för förrättningsbeslut. Detta sker således med medgivande av LM och förrättningslantmätaren LL, utan godkännande av väginnehavaren Kebals vägförening. Under handläggningstiden, 2007 2012, har det skett kommunikation och hållits möten som berört Kebals vägförening utan att representanter för vägföreningen kallats till mötena eller kommunicerats. Representanter för vägföreningen har t.o.m nekats av LM o LL att deltaga på möten där frågor som i högsta grad berört vägföreningen och dess intressen avhandlats med bl.a representanter för kommunen och exploatören. LL och LM har i strid mot förvaltningslagen (1986:223) brustit i handläggningen av ärendet. LL har vägrat svara på varför han inte följer anläggningslagen och annan lagstiftning, skriftliga överenskommelser/avtal, lagakraftvunnen detaljplan och dom. LL har inte motiverat sina beslut eller att LL ensidigt avbrutit kommunikation med föreningen och dess representanter. Av dagboksbladet i ärendet framgår att flera väsentliga grunddokument som av Kebals väförening inlämnats till LM och åberopats av vägföreningen inte har upptagits i dagboken och angetts som aktbilagor i akten av LM, tex lagakraftvunnen detaljplan från 2007-10-13 för området, Golfklubbens försäljningsavtal från 2007-11-16 med exploatören med bilagd förpliktelse för exploatören gentemot Golfklubben och vägföreningen daterat 2007-11-16, lagakraftvunnen dom från Uddevalla tingsrätt från 2011-11-01 där rätten bl.a finner. finns inte utrymme att tolka den på annat sätt än att
bolaget åtagit sig betala ersättning till Kebals med i avsiktsförklaringen angivna belopp.,rättsfall från Göta hovrätt från 29 juni 2009 i mål Ö 123-08 ett rättsfall rörande tredjemansavtal, att avtal binder part mot tredje man, som domstolen finner bindande för parterna. Dessa grundläggande dokument är ej medtagna och refererade till i förrättningen, eller avvisade av LM med angivande av grund för att ej medtagas i förrättningsbeslutet. LM har bl.a endast hänfört sig till letter of intent från 2007-11-02 mellan Golfklubben och vägföreningen, inte dokumentet som ingår i köpeavtalet mellan Golfklubben och Palmblad, där Palmblad 2007-11-16 förpliktigar sig att fullgöra förpliktelserna gentemot Kebals vägförening och Strömstads Golfklubb. Vidare har Kebals vägförening funnit kommunikation mellan LL på LM och annan part i ärendet utan vägföreningens kännedom om detta, bl.a aktbil 4, 11, 43, 46, 47, 49 och aktbil PR6 angående möte 6 februari 2012 utan representant för vägföreningen. Vidare har LL hållit möte 2010-03-01, aktbila PR4, till vilket möte LM inte kallade vägföreningen och vid föreningens förfrågan, aktbil 23, fått svar av LL, aktbil 24, att mötet inte avsåg frågor som berörde vägföreningen. Av protokollet, aktbil PR4, framgår helt klart att mötet avhandlade frågor och beslut rörande vägföreningen, i strid mot vad LL angett i sitt svar aktbil 24. Enligt aktbil 4 framgår att LL i mail till exploatören anger Det har ju ingåtts ett avtal med föreningen om att ersättning för inträde i ga:2 skall utgå med 40.000 kr/tomt om du inte yrkar på att det beloppet skall betalas så är det ju i strid mot avtalet?. Detta har inte kommunicerats med vägföreningen, istället har LL framställt att det råder oenighet rörande huruvida det finns ett avtal varför LL och LM måste avgöra frågan. Exploatören har till LM under handläggningen av ärendet aldrig skriftligen bestridit avtal, i vart fall har sådant bestridande inte av LM kommunicerats med vägföreningen. Av aktbil 11 framgår att LL i mail 2009-09-15 till exploatören framför jag utgår ifrån att kommunen kräver att du lever upp till vad som överenskommits och då ser jag ingen möjlighet att avvika från detta Det innebär att jag kommer att göra ett förslag till beslut som innebär att vägar, dagvatten och grönområden övergår till Kebal ga:2.. Inte heller detta har kommunicerats med vägföreningen, istället har LL framfört, bl.a i aktbil 19, Lantmäteriet har klarat ut att Strömstads kommun inte kommer att framställa något yrkande om att vägar och grönområden införlivas i gemensamhetsanläggningen Kebal ga:2. Exploatören har under hand begärt att Lantmäteriet beslutar om den ersättning som skall utgå för att bostadsfastigheterna 2:224-235 inträder i Kebal ga:2.. Detta påstående att kommunen inte framställt något yrkande om införlivande står helt i strid mot vad kommunen anger i aktbil 17 till LM. Kebals vägförening har från november 2007 ingett handlingar/dokumentation, skrivelser och yrkanden till LL och LM. Vägföreningen hade med anledning av den förestående förrättning i februari 2012 ingett skrivelse till LM daterad 2012-01-14, aktbil 40, med bilaga 1, 2 och 3 med sakframställning med avtal och dokumentation. Denna dokumentation anges i LM s dagboksblad som skrivelse med begäran om att
sammanträdet ställs in mm och inte som sakframställning med yrkande och underlag för yrkande. Denna skrivelse innehåller också en begäran att LM skriftligen anger varför myndigheten inte accepterar åberopade skriftliga avtal med av LM angivna lagrum till stöd för att inte godkänna angivna avtal som överenskommelser vid anläggningsförrättning. Detta har inte besvarats av LL/LM. Den 2012-01-25 svarar LL i aktbil 42 Exploateringsavtalet, Letter of intent.. Exploatören har meddelat en motstridig uppfattning både i ersättningsfrågan enl Letter of intent och huvudmannaskapet för vägar/grönområden inom det nya planområdet.. Något ställningstagande till giltighet eller godkännande. görs inte där oenighet föreligger om en överenskommelse är bindande eller inte.. Detta anger LL trots att det i den lagakraftvunna detaljplanen och i exploateringsavtalet anges beslut om huvudmannaskap, där kommunen i flera skrivelser till LM vidhåller och bekräftar detta, och trots lagakraftvunnen dom från Uddevalla tingsrätt rörande bindande avtal och dessas innebörd för exploatören. Samtidigt tillskriver LL i Underrättelse 2012-01-25, aktbil 43, exploatören, utan att kommunicera vägföreningen som part, och bl.a angett att letter of intent inte utgör en överenskommelse som kan läggas till grund för beslut om ersättning i lantmäteriförrättningen mm. Det vore bra om bolaget, såvida man motsätter sig de av Kebals vägförenings framställda yrkandena om ersättning, huvudmannaskap för. mm, redovisar skälen härför skriftligt. (att ingångna överenskommelser inte skulle vara bindande?).. Trots att LL och LM här anger bindande överenskommelser fattar LL som tjänsteman på LM beslut i förrättningen 2012-02-28 i strid mot dessa avtal och överenskommelser med angivande av obestyrkta påståenden i protokoll PR7 sid 3 Parterna gör olika tolkning av om avtalet skall anses bindande.. på sid 5 Den överenskomna ersättning för inträde i Kebal ga:2 enligt Letter of intent har ifrågasatts av exploatören m.fl som menat att den är oskälig.. Exploatören har efter förvärvet till LM inte ingett något bestridande av ingångna avtal eller eget yrkande. Sådant material finns inte i akten. Trots detta har LL och LM angett yrkanden av exploatören i strid mot antagen plan och bindande avtal. Under ärendets handläggning och inför anläggningsbeslutet har Kebals vägförening tvingats, trots bindande avtal, överenskommelser och laga kraftvunna beslut, anlita sakkunnighjälp och ombud gentemot LM. Föreningen har härmed förorsakats kostnader i strid mot reglerna ibland annat förvaltningslagen och anläggningslagen på grund av LL och LM s hantering/okunnighet och brist på objektivitet och opartiskhet. Lantmäteriet har i sitt förrättningsbeslut, utan angivande av grund/skäl, beslutat i strid mot avtal och beslut till ekonomisk nackdel för föreningen. Med anledning av att Lantmäteriet beslutade om inträdesavgift på 5.000 kr per fastighet, avseende ca 580 m väg av föreningens vägar och grönområden, proportionallitet istället för likaprincip, överklagade vägföreningen förrättningsbeslutet till Mark- och miljödomstolen i Vänersborg. Styrelsen för Kebals vägförening