2014
Innehåll Kort om Skandrenting... 3 Flerårsjämförelse... 4 Året i korthet... 5 VD kommentar... 7 Affärsidé och strategi... 8 Detta är renting... 8 Fastigheter... 10 Räkenskaper i sammandrag...12 Resultaträkning...13 Balansräkning... 14 Kassaflödesanalys... 16 Ägare, styrelse, VD och revisor... 18
Kort om oss Skandrenting äger och hyr ut fastigheter, huvudsakligen till starka kunder inom näringslivet och den offentliga sektorn. Vår affärsidé bygger på skräddarsydda finansieringslösningar i samband med förvärv av fast egendom. Fastigheterna är till största delen uthyrda på långa avtal där merparten utgör räntebärande hyresavtal. Skandrenting ägs till 100 procent av Erik Selin Fastigheter AB. Mer än yta Vår absoluta målsättning är att utveckla fastigheter som ger en långsiktigt stabil grund och flexibilitet för våra kunder. 3
Flerårsjämförelse Bolagets ekonomiska utveckling i sammandrag Koncernen, TSEK 2014 2013 Resultat leasingverksamhet 32 835 31 877 Driftöverskott fastighetsverksamhet 120 769 120 550 Förvaltningsresultat 176 640 168 634 Resultat efter finansiella poster 287 678 234 169 Balansomslutning 4 375 676 4 368 597 Synlig soliditet, % 26 24 Avkastning på totalt kapital, % 6 6 Avkastning på eget kapital, % 24 23 Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % 65 70 Belåningsgrad leasingfordringar, % 86 87 Belåningsgrad totala tillgångar, % 67 70 Räntetäckningsgrad ggr 4 4 Antal anställda 8 8 För flerårsjämförelsen redovisas endast 2013 och 2014 då koncernen för första gången redovisar enligt IFRS. En fullständig årsredovisning finns på skandrenting.se 4
Året i korthet Koncernens rörelseresultat för 2014 uppgick till 257,8 (239,3) MSEK medan resultat efter finansnetto blev 287,7 (234,2) MSEK. En av anledningarna till resultatförbättringen är att värdeökningen av förvaltnings fastigheter och andra långfris tiga värdepapper är högre 2014 jämfört med föregående år. Under året har Skandrenting fortsatt att förädla sin basverksamhet och ett flertal nya kontrakt har tecknats med såväl nya som befintliga hyresgäster. Vakansnivån är fortsatt mycket låg, under 3 %. Skandrenting fortsätter att lyckas väl med sin uthyrningsverksamhet och har fortsatt under året visat god förmåga att på ett tidigt stadium lösa potentiella kommande vakanser. Under året har bolagets innehav i Gasklockan AB (del av Oscar Properties-koncernen) sålts med en betydande reavinst. I slutet av året tecknades ett större 10-årigt hyresavtal på fastigheten Arlanda 2:1, med Norwegian Air Shuttle ASA. Fastighetsportföljen Vid utgången av 2014 ägde Skandrentingkoncernen 59 (62) fastigheter. Fastigheternas sammanlagda uthyrningsbara yta uppgår i koncernen vid räkenskapsårets utgång till 544 000 kvm. Fastigheterna är belägna kring de södra och mellersta delarna av landet. Hyresgästerna är ekonomiskt starka offentliga och privata aktörer med i huvudsak en hyresgäst per fastighet. Framtida utveckling 2015 har för Skandrentings del börjat bra med en fortsatt låg vakansgrad och en stabil basverksamhet. Bolaget har haft en god utveckling under senare år och är väl rustat att även fortsättningsvis vara en attraktiv långsiktig partner till befintliga och nya kunder. 5
VD kommentar En mycket stabil grund 2014 blev ett år i förändring för Skandrenting. Bolaget gjorde sitt bästa resultat efter finansnetto någonsin 287,7 (234,2) Msek och genomförde en hel del större förändringar i sin verksamhet. Under året har vi lyckats väl med vår uthyrningsverksamhet och tecknat ett flertal nya kontrakt, bland annat ett 10-årigt hyresavtal med Norwegian Air Shuttle rörande vår fastighet på Arlanda. Flera av våra nya hyresavtal har karaktär av långa KPI-baserade hyresavtal än tidigare. Vidare har vi fått in flera nya hyresgäster under året samt bedrivit projektutveckling i egen regi i större skala än tidigare. Kärnverksamheten är alltjämt renting och vakansgraden är fortsatt väldigt låg (under 3%). 2014 blev året då Skandrenting övergick till IFRS precis som de flesta av våra kollegor i branschen. Tidigare har vi bara skrivit ned fastigheterna men från 2014 har vi nu marknadsvärderat den del av portföljen som inte faller under klassificeringen finansiell lease efter att avtalen för respektive fastighet analyserats. Totala värdet på den delen av portföljen var vid årsskiftet cirka 1,5 Mdr. Anpassningen till IFRS gör att årets årsredovisning skiljer sig från tidigare med hänsyn tagit till denna aspekt. Resterande del av portföljen redovi - sas som förvaltningsfastigheter till marknadsvärde. Året som gick innehåll en del positiva resultateffekter som inte tillhör basverksamheten. Under året såldes Skandrentings innehav i Gasklockan AB (Oscar Properties) med betydande reavinst. Under året ökade också marknadsvärdet på vår värdepappersportfölj betydligt. Bra start på 2015 2015 har börjat lovande och ser i dags dato ut att bli ett gott år för Skandrenting. Under 2014 och under inledningen av året har vi avyttrat merparten av Oscar Properties engagemang och har nu bara två större och ett mindre pågående projekt tillsammans med Oscar Properties. Vi kan nu återigen lägga betydande resurser på vår kärnverksamhet och vår förvärvskapacitet är bättre än på många år. Under inledningen av 2015 har vi investerat betydande belopp och tid i framförallt två av våra större fastigheter där vi bland annat tecknat nya betydande långa hyresavtal vilket är glädjande. 2015 har startat mycket lovande och sannolikt kommer vi både förvärva och avyttra en del fastigheter innan året är till ända. Vi har sedan 2013 renodlat innehavet och den nya strategin har hittills visat sig falla väl ut såväl resultat- som arbetsmässigt. Skandrenting ser med tillförsikt framåt mot andra halvan av 2015 Stockholm maj 2015 Johannes Nyberg VD Skandrenting 7
Affärsidé och strategi Vi ger våra kunder tillgång till kapital och kunskap. Varje affär är konstruerad för att ge den grad av trygghet och flexibilitet som kunden eftersträvar. Vår affärskultur bygger på insikten av att långa affärsrelationer kräver prestige löshet i kombination med en konservativ syn på affärsrisk. Strategi Skandrenting skall vara ett fastighetsbolag som strävar mot att äga och hyra ut fastigheter på långa hyresavtal. Med fokus på kunden, fastigheten och ett långsiktigt synsätt skall vi vara en kompetent och stark samarbetspartner. Vi vänder oss i huvudsak till väl etablerade kunder inom näringsliv med låg kreditrisk samt till stat, kommun och landsting. Detta innebär att Skand renting har låga risker i sin verksamhet vilket minimerar risken för kreditförluster. Fastig hetsstrategin bygger på förvärv av strategiskt värdefulla fastigheter med möjlighet till alternativ användning. Merparten av hyresavtalen löper som räntebärande hyresavtal på 15-25 år där våra hyresgäster ansvarar för förvaltningen av fastigheten. Ägare Skandrenting ägs till 100 procent av Erik Selin Fastigheter AB. Detta är renting En räntebaserad hyra, kontroll över fastigheterna och ett långt hyresavtal det är renting. Genom vår erfarenhet och lyhördhet kan vi erbjuda skräddarsydda hyreslösningar som ger hyresgästen flexibilitet för framtiden. Hyran står i relation till kapitalkostnaden Den stora skillnaden mellan ett rentingavtal och ett traditionellt hyresavtal är att renting bygger på en räntebaserad hyra och att hyresgästen vanligen själv svarar för drift och underhåll av fastigheten. På så sätt kan mycket förmånliga hyresvillkor erbjudas och hyran står i direkt relation till kostnaden för kapital. Skandrenting förvärvar fastigheten till marknadsvärdet eller till anskaffningsvärdet vid nybyggnation. Affärens struktur Hyran i ett rentingavtal består av en räntedel och en kapitaldel. I samband med förvärvet kan hyresgästen även teckna ett optionsavtal med möjlighet att köpa tillbaka fastigheten. Återköpet kan då ske vid vissa förutbestämda tidpunkter under avtalets löptid, där köpeskillingen bestäms i förväg. 8
9
Fastigheter Målet för Skandrenting är en välbalanserad fastighetsportfölj. Våra kunder finns inom många verksamhetsområden där den offentliga sektorn utgör en betydande del. Verksamhetstyp Avtalsstruktur Offentlig verksamhet.......... 39% Industri och lager............. 25% Hotell...................... 11% Affärslokaler..................8% Flygverksamhet................7% Vård.......................5% Övrigt......................5% Räntebaserade Triple net-avtal... 61% Förvaltningsfastigheter......... 20% KPI-baserade Triple net-avtal..... 19% Avtalsperioder Vakansgrad Mindre än 3 år............... 18% 3-10 år..................... 38% 10-15 år.................... 28% Mer än 15 år................. 16% Uthyrt...................... 97% Outhyrt.....................3% 10
Vid utgången av 2014 ägde Skandrentingkoncernen 59 (62) fastigheter. Fastigheternas sammanlagda uthyrningsbara yta uppgår till 544 000 kvm. Ett urval av Skandrentings största kunder Kund Polismyndigheten Kriminalvården Åklagarmyndigheten Spendrups bryggeri Trafikverket K-Rauta Saab och Kustbevakningen Sauer Danfoss Hemocue Saint Gobain Ort Karlstad, Växjö och Halmstad Sala, Karlstad och Växjö Karlstad, Växjö och Halmstad Huddinge och Grängesberg Borlänge Södertälje och Mölndal Skavsta flygplats, Nyköping Älmhult Ängelholm Linköping och Helsingborg 11
Räkenskaper i sammandrag En fullständig årsredovisning finns på skandrenting.se 12
Koncernens rapport över totalresultat Belopp i TSEK Not* 2014 2013 Leasingverksamhet Ränteintäkter 76 755 83 486 Räntekostnader 30 402 37 873 46 353 45 613 Omkostnader 3 13 518 13 736 Driftöverskott leasingverksamhet 32 835 31 877 Fastighetsverksamhet Hyresintäkter 4 153 510 152 090 Fastighetskostnader 3, 4 32 741 31 540 Driftöverskott fastighetsverksamhet 120 769 120 550 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade 5 85 492 47 827 Övriga rörelseintäkter 5 059 7 369 Andel i intresseföretags resultat före skatt 6 28 449 47 502 Resultat fastighetsverksamhet 239 769 223 248 Förvaltnings- och administrationskostnader 4, 7, 8 14 793 15 854 Rörelseresultat 21 257 811 239 271 Finansiella poster Finansiella intäkter 9, 21 25 595 28 311 Finansiella kostnader 10 44 164 51 648 Resultat värdepapper 11 59 732 12 366 Värdeförändring derivat, orealiserade 11 296 5 869 Finansnetto 29 867 5 102 Resultat före bokslutsdispositioner och skatt 287 678 234 169 Skatt 12 51 451 37 058 Årets resultat 236 227 197 111 Årets totalresultat 236 227 197 111 Årets resultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare 233 798 195 518 Innehav utan bestämmande inflytande 2 429 1 593 * Noter hänvisas till skandrenting.se där fullständig årsredovisning finns. 13
Koncernens rapport över finansiell ställning Belopp i TSEK Not* 2014 2013 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Hyresrätter och liknande rättigheter 14 28 064 28 064 Summa immateriella anläggningstillgångar 28 064 28 064 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 5 2 150 906 2 062 639 Pågående nyanläggningar 15 131 802 Inventarier 16 48 48 Summa materiella anläggningstillgångar 2 151 085 2 063 489 Finansiella anläggningstillgångar Fordringar hos koncernföretag 17 173 324 346 248 Andelar i intresseföretag 6 157 372 128 924 Fordringar hos intresseföretag 13 951 11 103 Andra långfristiga värdepappersinnehav 18 144 401 34 645 Finansiell leasingfordran 19 1 375 237 1 428 750 Andra långfristiga fordringar 20 2 284 1 457 Summa finansiella anläggningstillgångar 1 866 569 1 951 127 Summa anläggningstillgångar 4 045 718 4 042 680 Omsättningstillgångar Kundfordringar 24 12 050 15 040 Fordringar hos koncernföretag 21 98 387 94 754 Fordringar hos intresseföretag 74 098 77 644 Finansiell leasingfordran 19 61 280 57 604 Övriga kortfristiga fordringar 771 28 223 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 25 6 075 7 162 Likvida medel 26 77 296 45 490 Summa omsättningstillgångar 329 957 325 917 Summa tillgångar 4 375 676 4 368 597 * Noter hänvisas till skandrenting.se där fullständig årsredovisning finns. 14
Belopp i TSEK Not* 2014 2013 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Aktiekapital 27 106 603 106 603 Övrigt tillskjutet kapital 804 042 681 229 Balanserad vinst inklusive årets resultat 189 257 244 635 Summa eget kapital 1 099 902 1 032 467 Innehav utan bestämmande inflytande 18 021 15 062 Totalt eget kapital 1 117 923 1 047 529 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 12 197 244 164 361 Skulder till kreditinstitut 28, 29 2 789 873 2 902 843 Övriga långfristiga skulder 14 689 12 479 Summa långfristiga skulder 3 001 806 3 079 683 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 28 142 041 125 769 Leverantörsskulder 28 4 032 9 033 Övriga skulder 22 478 21 086 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 30 87 396 85 497 Summa kortfristiga skulder 255 947 241 385 Summa eget kapital och skulder 4 375 676 4 368 597 Ställda säkerheter 31 1 974 939 2 044 921 Eventualförpliktelser 32 154 548 126 757 * Noter hänvisas till skandrenting.se där fullständig årsredovisning finns. 15
Koncernens rapport över kassaflöden Belopp i TSEK Not* 2014 2013 Den löpande verksamheten 26 Driftsöverskott samt övriga rörelseintäkter 158 663 159 796 Förvaltnings- och administrationskostnader 14 793 15 854 Erhållen ränta 25 595 28 311 Erhållen utdelning 592 429 Betald ränta 44 164 51 648 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 125 893 121 034 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring rörelsefordringar 31 441 25 092 Förändring rörelseskulder 1 710 32 948 Kassaflöde från den löpande verksamheten 155 624 62 994 Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter 12 304 42 791 Sålda fastigheter 10 200 25 Nettoinvesteringar i intresseföretag 2 848 196 Investering / försäljning av värdepapper 50 615 1 943 Placering i övriga finansiella anläggningstillgångar 20 071 17 500 Avyttring / amortering av övriga finansiella anläggningstillgångar 242 006 52 885 Kassaflöde från investeringsverksamheten 166 368 9 520 Finansieringsverksamheten Upptagna lån hos kreditinstitut 111 611 79 653 Amortering av skuld till kreditinstitut 217 397 161 713 Utdelning till moderföretagets aktieägare 184 400 9 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 290 186 91 060 Årets kassaflöde 31 806 37 586 Likvida medel vid årets början 45 490 83 076 Likvida medel vid årets slut 77 296 45 490 Outnyttjad checkräkningskredit 30 000 30 000 * Noter hänvisas till skandrenting.se där fullständig årsredovisning finns. 16
17
Ägare, styrelse, VD och revisor Ägare Skandrenting ägs till 100 procent av ES Fastigheter AB. ES är ett fastighetsbolag med huvudkontor i Göteborg Styrelse Erik Selin Ägare och styrelseordförande Johannes Nyberg VD och styrelseledamot Klas Ruthman Styrelseledamot VD Johannes Nyberg Revisor Bengt Kron Auktoriserad revisor Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Adress Skandrenting AB Box 3343 103 67 Stockholm Besöksadress: Drottninggatan 89, plan 14 Tel +46 (0)8 406 75 80 www.skandrenting.se info@skandrenting.se 18 Skandrenting AB har sitt säte i Stockholm. Organisationsnummer 556089-8305. Design och produktion: Jaform
Skandrenting AB Box 3343 103 67 Stockholm Besöksadress: Drottninggatan 89, plan 14 Tel +46 (0)8 406 75 80 www.skandrenting.se