SKANDRENTING 2016 SID 1

Transkript

1 2016

2 Innehåll Kort om Skandrenting....3 Flerårsjämförelse....4 Året i korthet...5 VD kommentar....6 Affärsidé och strategi....8 Detta är renting...10 Rentingens fördelar Fastigheter Kiruna och Luleå...14 Täby Räkenskaper i sammandrag...22 Totalresultat...23 Finansiell ställning Kassaflöden...26 Ägare, styrelse, VD och revisor INNEHÅLL SKANDRENTING 2016

3 SKANDRENTING 2016 SID 1

4 Kort om Skandrenting Skandrenting äger och hyr ut fastigheter, huvudsakligen till starka kunder inom näringslivet och den offentliga sektorn. Vår affärsidé bygger på skräddarsydda finansieringslösningar i samband med förvärv av fast egendom. Fastigheterna är till största delen uthyrda på långa avtal där merparten utgör räntebärande hyresavtal. Skandrenting ägs till 100 procent av Erik Selin Fastigheter AB. Mer än yta Vår absoluta målsättning är att utveckla fastigheter som ger en långsiktigt stabil grund och flexibilitet för våra kunder. SID 2 SKANDRENTING 2016

5 KORT OM SKANDRENTING SKANDRENTING 2016 SID 3

6 Flerårsjämförelse Bolagets ekonomiska utveckling i sammandrag Koncernen, TSEK Resultat leasingverksamhet Driftöverskott fastighetsverksamhet Förvaltningsresultat Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Synlig soliditet, % Avkastning på totalt kapital, % Avkastning på eget kapital, % Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, % Belåningsgrad leasingfordringar, % Belåningsgrad totala tillgångar, % Räntetäckningsgrad ggr Antal anställda En fullständig årsredovisning finns på skandrenting.se SID 4 FLERÅRSJÄMFÖRELSE SKANDRENTING 2016

7 Året i korthet Koncernens rörelseresultat för 2016 uppgick till 164,6 (170,6) MSEK medan resultat efter finansnetto blev 301,7 (367,0) MSEK. Den orealiserade värdeförändringen av andra långfristiga värdepapper var under året 54,5 MSEK, jämfört med 186,7 MSEK föregående år. Under året har Skandrenting fortsatt att förädla sin basverksamhet och ett flertal nya kontrakt har tecknats med såväl nya som befintliga hyresgäster. Vakansnivån är fortsatt låg, cirka 2 procent, exklusive projektfastigheter. En omfattande investering på fastigheten Arlanda 3:1 har slutförts, där det under 2014 tecknades ett 10-årigt hyresavtal med Norwegian Air Shuttle ASA. Inflyttning har skett under början av En kund har valt att utnyttja sin köpoption och förvärvat tio fastighetsägande kommanditbolag. Avyttringarna fick inte någon betydande resultateffekt för koncernen. Samtliga aktier i intressebolaget Oscar properties AB har sålts under året. Därutöver har även en tilläggsköpeskilling för tidigare sålt projekt, hänförlig till denna verksamhet, erhållits. Försäljningarna medförde stora reavinster för koncernen. Under året förvärvades en fastighet i Täby. I samband med detta tecknades ett tioårigt hyresavtal med Mycronic AB. Under året har även två fastigheter förvärvats från NCC i Luleå respektive Kiruna, samtidigt som långa hyreskontrakt tecknades. Fastighetsbeståndet Vid utgången av 2016 ägde Skandrentingkoncernen 48 (55) fastigheter. Fastigheternas sammanlagda uthyrningsbara yta uppgår i koncernen vid räkenskapsårets utgång till cirka kvm. Framtida utveckling 2017 har för Skandrentings del börjat bra med en fortsatt låg vakansgrad och en stabil basverksamhet. Bolaget har haft en god utveckling under senare år och är väl rustat att även fortsättningsvis vara en attraktiv långsiktig partner till befintliga och nya kunder. ÅRET I KORTHET SKANDRENTING 2016 SID 5

8 VD kommentar Stark och stabil lönsamhet Skandrenting kan lägga ännu ett mycket gott år till handlingarna års resultat efter finansnetto uppgick till 301,7 MSEK (367,0 MSEK). Ett av de finansiellt starkaste åren i bolagets historia. Året som gick 2016 blev ett mycket aktivt år för Skandrenting med ett stort antal nya investeringar och god utveckling av portföljen. Nya spännande innehav Under året gjordes bland annat ett större förvärv av Mycronics huvudkontor om cirka kvm i Täby kommun. I samband med affären tecknades ett nytt långt hyresavtal. Vidare har Skandrenting åtagit sig att investera betydande belopp i fastigheten under avtalstiden då Mycronic är ett snabbt växande bolag med en spännande resa framför sig blev året då Skandrenting åter öppnade Norrlandsfönstret. Två fastigheter förvärvades med NCC som hyresgäst i Kiruna och Luleå där framförallt Kiruna upplever en mycket spännande tid där det unika projektet med att flytta hela staden pågår. Renodling av fastighetsportföljen Sedan ett flertal år har Skandrenting följt en strategi att renodla portföljen vilket har inneburit att vi i det tysta har sålt ett antal mindre och icke strategiska fastigheter på mindre orter. Marknaden för den typen av fastigheter varierar kraftigt men har varit mycket god under senare år. Under 2016 kan vi säga att vi nådde de mål vi önskat i den delen av vår portfölj vilket känns mycket glädjande. Under 2016 fick även sagan om Oscar Properties ett slut för Skandrentings del Startade Skandrenting tillsammans med Oscar Engelbert bolaget Oscar Properties AB. Vi var då i princip ensamma i segmentet affordable luxury av bostadsmarknaden, ett segment där det i dag råder stor konkurrens och där nya aktörer ständigt tillkommer. Resan med Oscar Properties har varit intressant för oss och vi gjorde en mycket god reavinst då vi avyttrade våra aktier i Oscar Properties AB. Stabila verksamheter med långa hyresavtal Över fyrtio procent av våra kunder kommer från samhällssektorn. En sektor som vi ser växa snabbt där Sveriges snabbt ökande befolkning sätter prov på välfärdsstaten Sverige och vi ser idag en stor efterfrågan på investeringar i vård, skola och rättsväsende. Skandrenting har sedan många år ett gott samarbete med bland annat polis, kriminalvård och åklagarmyndigheten där jag tror vi kommer att se flera möjligheter till utveckling av dessa samarbeten inom de närmaste åren. Värdepapper Skandrenting har en betydande portfölj av noterade aktier som utvecklades väl under 2016, vilket återigen bidrog till koncernens goda resultat. Eftersom innehaven är marknadsvärderade enligt IFRS-reglerna kan värdet komma att variera över tiden i våra räkenskaper och framåt 2017 har inletts starkt och Skandrenting har fortsatt att fokusera verksamheten på vår kärnaffär med långa avtal med stabila motparter. Det finns en hel del behov och möjlig heter i segmentet med offentliga motparter, men också en del orosmoln i form av förslag till förändrad praxis på långa hyresavtal och dess på- SID 6 VD KOMMENTAR SKANDRENTING 2016

9 verkan på balansräkningen i olika bolagsformer och redovisningsprinciper. De närmaste åren kommer vi att bli varse hur det kan komma att påverka framtida affärer med långa hyresavtal. Skandrenting lämnar glödhet bostadsmarknad Skandrenting har varit verksamma via joint ventures och intressebolag i bostadsutveckling sedan 2007 och ser nu en helt annan typ av konkurrens, köpare, byggkostnader och nivåer som inte skådats tidigare. Marknaden är glödhet och vi har därför beslutat oss för att gå ur den marknaden tillsvidare. Som ett led i vår strategi avvecklades vårt innehav i Oscar Properties AB i slutet av förra året och under första halvåret 2017 har vi fortsatt att avveckla samtliga engagemang i bostadsutvecklingsprojekt. Vi ser med tillförsikt framåt och är öppna och väl rustade för nya möjligheter i en föränderlig marknad. Fastigheten i Vårby avyttrad Under våren avstod vi från att försöka köpa loss vår fastighet med Spendrups som hyresgäst i Vårby. Spendrups har därefter utnyttjat sin köpoption och sålt fastigheten vidare till en bostadsutvecklare som har för avsikt att utveckla fastigheten till bostäder. Vidare kommer vi under året sannolikt avyttra ytterligare en stor projektfastighet som vi planerat för bostäder. Snabbfotade och effektiva 2017 har börjat mycket bra och vi ser fram emot en fortsatt lönsam och balanserad utveckling av verksamheten under året. Vi är fortsatt ett mycket kostnadseffektivt bolag med hög kompetens bland våra medarbetare och under våren har ett antal nya kompetenta personer börjat hos Skandrenting vilket känns mycket glädjande då bolaget befinner sig i en lönsam och expansiv fas. Vi ser med tillförsikt framåt och är öppna och väl rustade för nya möjligheter i en föränderlig marknad. Stockholm i juni 2017 Johannes Nyberg VD Skandrenting VD KOMMENTAR SKANDRENTING 2016 SID 7

10 Affärsidé och strategi Vi ger våra kunder tillgång till kapital och kunskap. Varje affär är konstruerad för att ge den grad av trygghet och flexibilitet som kunden eftersträvar. Vår affärskultur bygger på insikten att långa affärsrelationer kräver prestige löshet i kombination med en konservativ syn på affärsrisk. Strategi Skandrenting ska vara ett fastighetsbolag som strävar mot att äga och hyra ut fastigheter på långa hyresavtal. Med fokus på kunden, fastigheten och ett långsiktigt synsätt skall vi vara en kompetent och stark samarbetspartner. Vi vänder oss i huvudsak till väl etablerade kunder inom näringsliv med låg kreditrisk samt till stat, kommun och landsting. Detta innebär att Skand renting har låga risker i sin verksamhet vilket minimerar risken för kreditförluster. Fastig hetsstrategin bygger på förvärv av strategiskt värdefulla fastigheter med möjlighet till alternativ användning. Merparten av hyresavtalen löper som räntebärande hyresavtal på år där våra hyresgäster ansvarar för förvaltningen av fastigheten. Ägare Skandrenting ägs till 100 procent av Erik Selin Fastigheter AB. SID 8 AFFÄRSIDÉ OCH STRATEGI SKANDRENTING 2016

11 AFFÄRSIDÉ OCH STRATEGI SKANDRENTING 2016 SID 9

12 Detta är renting En räntebaserad hyra, kontroll över fastigheterna och ett långt hyresavtal det är renting. Genom vår erfarenhet och lyhördhet kan vi erbjuda skräddarsydda hyreslösningar som ger hyresgästen flexibilitet för framtiden. Hyran står i relation till kapitalkostnaden Den stora skillnaden mellan ett rentingavtal och ett traditionellt hyresavtal är att renting bygger på en räntebaserad hyra och att hyresgästen vanligen själv svarar för drift och underhåll av fastigheten. På så sätt kan mycket förmånliga hyresvillkor erbjudas och hyran står i direkt relation till kostnaden för kapital. Skandrenting förvärvar fastigheten till marknadsvärdet eller till anskaffningsvärdet vid nybyggnation. Affärens struktur Hyran i ett rentingavtal består av en räntedel och en kapitaldel. I samband med förvärvet kan hyresgästen även teckna ett optionsavtal med möjlighet att köpa tillbaka fastigheten. Återköpet kan då ske vid vissa förutbestämda tidpunkter under avtalets löptid, där köpeskillingen bestäms i förväg. SID 10 DETTA ÄR RENTING SKANDRENTING 2016

13 Rentingens fördelar Det finns fördelar både med att hyra och att äga fastigheter. Med renting kombineras dessa fördelar på ett unikt sätt. Rentingmodellen ger både frihet och trygghet vilket gör det möjligt att hyra även de mest strategiska fastigheterna. Här följer de främsta fördelarna: Starkare balansräkning Med renting blir den långsiktiga kapitalbindningen mindre och skuldsättningen lägre vilket skapar utrymme för företagsförvärv eller en mer expansiv verksamhet. Mer fokus på kärnverksamheten Att få tillgång till kapital ger utrymme till större satsningar inom företagets kärnverksamhet. Det viktiga är inte att äga fastigheten utan att se till att det som sker i fastigheten leder företaget framåt. Effektivt utnyttjande av fastigheten Hyresgästens inflytande över lokalen är nästintill lika stort som när de själva äger fastigheten. Hyresgästen får dessutom möjlighet att dra nytta av Skandrentings kunnande och kontaktnät inom fastighetsbranschen. Attraktiva hyresnivåer Hyran är kopplad till kapitalkostnaden. Detta innebär att det inte finns några extra kostnader utöver hyran. Kunden erbjuds även möjlighet att själv välja bindningstid/räntebaser för räntan under hyresperioden. Trygghet under lång tid Ett rentingavtal ger stor trygghet och flexibilitet under en lång tid. Hyresgästen kan själv påverka många av de parametrar som avtalet bygger på. För många hyresgäster är det som en trygghet att ha finansieringen av en fastighet säkrad på lång sikt. Med ett optionsavtal garanteras handlingsfriheten även i framtiden. RENTINGENS FÖRDELAR SKANDRENTING 2016 SID 11

14 Fastigheter Målet för Skandrenting är en välbalanserad fastighetsportfölj. Våra kunder finns inom många verksamhetsområden där den offentliga sektorn utgör en betydande del. Verksamhetstyp Avtalsstruktur Offentlig verksamhet % Industri och lager % Hotell % Kontor % Affärslokaler % Flygverksamhet % Vård % Räntebaserade Triple net-avtal % Förvaltningsfastigheter % KPI-baserade Triple net-avtal % Avtalsperioder Vakansgrad Mindre än 3 år % 3-10 år % år % Mer än 15 år % Uthyrt % Outhyrt % SID 12 FASTIGHETER SKANDRENTING 2016

15 Vid utgången av 2016 ägde Skandrentingkoncernen 48 (55) fastigheter. Fastigheternas sammanlagda uthyrningsbara yta uppgår till cirka kvm. Ett urval av Skandrentings största kunder Kund Polismyndigheten Kriminalvården Åklagarmyndigheten Spendrups bryggeri Mycronic Trafikverket K-Rauta Saab och Kustbevakningen Sauer Danfoss Hemocue Saint Gobain Ort Karlstad, Växjö och Halmstad Sala, Karlstad och Växjö Karlstad, Växjö och Halmstad Huddinge och Grängesberg Täby Borlänge Södertälje och Mölndal Skavsta flygplats, Nyköping Älmhult Ängelholm Linköping och Helsingborg FASTIGHETER SKANDRENTING 2016 SID 13

16 Våra fastigheter Industri och kontor NCC, Kiruna och Luleå SID 14 KIRUNA SKANDRENTING 2016

17 KIRUNA SKANDRENTING 2016 SID 15

18 Våra fastigheter Industri och kontor NCC, Kiruna och Luleå NCC är en av de ledande bygg- och fastighetsutvecklarna i Norden. NCC och Skandrenting har sedan tidigare ett samarbete, där NCC bland annat förhyr en fastighet i Järfälla. Den nybyggda fastigheten i Kiruna. Byggnaden blir färdigställd under sommaren Under 2016 ingick Skandrenting och NCC ett samarbetsavtal, varefter ytterligare två fastigheter förvärvades av Skandrenting. De nyförvärvade industrifastigheterna, vilka är belägna i Luleå och Kiruna, består främst av lager samt kontorslokaler. Förvärven avser en kombination av befintliga fastigheter samt byggnader som ska nyuppföras, med en total initial yta om cirka kvm. I samband med förvärven har hyresavtal tecknats med längre löptid. Hyresgäst för bägge fastigheterna är NCCs dotterbolag Bergnäsets Ställningsmontage. Bolaget sysslar huvudsakligen med montage av byggställningar till industri- och entreprenadföretag samt uthyrning av ställningsfabrikat. Bolaget har cirka 160 anställda och nettoomsättningen för 2015 uppgick till 258 MSEK. SID 16 KIRUNA OCH LULEÅ SKANDRENTING 2016

19 KIRUNA OCH LULEÅ SKANDRENTING 2016 SID 17

20 Våra fastigheter Industri och kontor Mycronic, Täby SID 18 TÄBY SKANDRENTING 2016

21 TÄBY SKANDRENTING 2016 SID 19

22 Våra fastigheter Industri och kontor Täby, Mycronic Under våren 2016 förvärvade Skandrenting en stor industri- och kontorsfastighet om totalt kvm i Täby, norr om Stockholm. Fastigheten är belägen i området kring Täby galopp, vilket är en av de mest expansiva platserna i Stockholmsregionen. I samband med förvärvet tecknades ett längre hyresavtal med Mycronic som har huvudkontor, lager samt produktion i fastigheten. Mycronic är ett världsledande svenskt hi-tech företag, som har varit verksamt inom elektronikindustrin i mer än 30 år. Bolaget tillverkar produktionsutrustning för avancerad produktion av kretskort och bildskärmstillverkning, vilket ger slutprodukter som avancerade bildskärmar inom t ex mobil- och datorindustrin, olika medicinska hjälpmedel samt nästa generations satelliter. Bolaget har en global organisation med dotterbolag i 10 länder, och kunderna finns mer än 50 länder. Mycronic har ca 900 anställda och är noterat på NASDAQ, Stockholm, Mid Cap. SID 20 TÄBY SKANDRENTING 2016

23 TÄBY SKANDRENTING 2016 SID 21

24 Räkenskaper i sammandrag En fullständig årsredovisning finns på skandrenting.se SID 22 RÄKENSKAPER SKANDRENTING 2016

25 Koncernens rapport över totalresultat Belopp i TSEK Not* Leasingverksamhet Ränteintäkter Räntekostnader Omkostnader Driftöverskott leasingverksamhet Fastighetsverksamhet Hyresintäkter Fastighetskostnader 2, Driftöverskott fastighetsverksamhet Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade Övriga rörelseintäkter Andel i intresseföretags resultat efter skatt Resultat fastighetsverksamhet Förvaltnings- och administrationskostnader 3, 6, Rörelseresultat Finansiella poster Finansiella intäkter 8, Finansiella kostnader Resultat värdepapper Värdeförändring derivat, orealiserade Finansnetto Resultat före bokslutsdispositioner och skatt Skatt Årets resultat Årets totalresultat Årets resultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Årets totalresultat hänförligt till Moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Förvaltningsresultat före skatt Förvaltningsresultat före skatt per aktie, kr Resultat efter skatt per aktie, kr I koncernen förekommer inget övrigt totalresultat varför årets resultat överensstämmer med årets totalresultat. * Noter hänvisas till skandrenting.se, där fullständig årsredovisning finns. RÄKENSKAPER SKANDRENTING 2016 SID 23

26 Koncernens rapport över finansiell ställning Belopp i TSEK Not* TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Hyresrätter och liknande rättigheter Summa immateriella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Pågående nyanläggningar Inventarier Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Fordringar hos koncernföretag Andelar i intresseföretag Fordringar hos intresseföretag Finansiell leasingfordran Andra långfristiga värdepappersinnehav Andra långfristiga fordringar Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Fordringar hos intresseföretag Finansiell leasingfordran Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar * Noter hänvisas till skandrenting.se, där fullständig årsredovisning finns. SID 24 RÄKENSKAPER SKANDRENTING 2016

27 Belopp i TSEK Not* EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserad vinst inklusive årets resultat Summa eget kapital Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Skulder till kreditinstitut 26, Övriga långfristiga skulder Derivat Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 26, Leverantörsskulder Aktuella skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder * Noter hänvisas till skandrenting.se, där fullständig årsredovisning finns. RÄKENSKAPER SKANDRENTING 2016 SID 25

28 Koncernens rapport över kassaflöden Belopp i TSEK Not* Den löpande verksamheten 24 Rörelseresultat Amortering från leasingkund Justering för poster som ej ingår i kassaflödet Erhållen ränta Erhållen utdelning Betald ränta Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring rörelsefordringar Förändring rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter och inventarier Sålda fastigheter / dotterföretag Förvärvade fastigheter / dotterföretag Nettoinvesteringar i intresseföretag Sålda intresseföretag Utbetald utdelning från intresseföretag Investering av värdepapper Försäljning av värdepapper Placering i övriga finansiella anläggningstillgångar Avyttring / amortering av övriga finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån hos kreditinstitut Amortering / lösen av skuld till kreditinstitut Utdelning och koncernbidrag till moderföretagets aktieägare Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Outnyttjad checkräkningskredit Outnyttjade krediter värdepapper * Noter hänvisas till skandrenting.se, där fullständig årsredovisning finns. SID 26 RÄKENSKAPER SKANDRENTING 2016

29 SKANDRENTING 2016 SID 27

30 Ägare, styrelse, VD och revisor Ägare Skandrenting ägs till 100 procent av Erik Selin Fastigheter AB. Styrelse Erik Selin Ägare och styrelseordförande Johannes Nyberg VD och styrelseledamot VD Johannes Nyberg Revisor Bengt Kron Auktoriserad revisor Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Adress Skandrenting AB Box Stockholm Besöksadress: Drottninggatan 89, plan 14 Tel +46 (0) skandrenting.se Skandrenting AB har sitt säte i Stockholm. Organisationsnummer SID 28 ÄGARE, STYRELSE, VD OCH REVISOR SKANDRENTING 2016

31 Design och produktion: Jaform Foto: Jonas Alvsten, Fredric Alm Tryck: Åtta.45 Tryckeri, 2017.

32 Skandrenting AB Box Stockholm Besöksadress: Drottninggatan 89, plan 14 Tel +46 (0) skandrenting.se