Ersättningsfrågor vid expropriation

Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 4 Samhällsbyggnad Kandidatnivå, 15 hp Mark och Fastighetsjuridik Ersättningsfrågor vid expropriation En undersökning av den föreslagna lagändringen Författare: Anna-Karin Kyhlberg Emma Thibblin Stockholm 2010 Handledare: Jenny Paulsson

Bachelor of Science thesis Title: Compensation issues regarding expropriation - a study of the proposed legislative amendment Authors: Anna-Karin Kyhlberg and Emma Thibblin Department: Department of Real Estate and Construction Bachelor Thesis number: 4 Supervisor: Jenny Paulsson Keywords: Land expropriation, Presumption rule, Tolerance deduction, Influence rule, Compensation rule Abstract We have in this thesis investigated the compensation rules for land expropriation and its purpose to the legislative proposals that emerged in the government bill 2009/10:162. The authors have also investigated whether a new bill is necessary or not. Through literature studies a theoretical framework has been developed within the area of the bill and the inquiry. To add knowledge into the area the authors have interviewed a number of experts in this particular field. The interviews have also been done in order to get an opportunity to discuss the subject with professionals. The legislative proposal means that the presumption rule is abolished, the tolerance deduction will no longer be made and the compensation will increase by 25 % of market value. All this is a sign of ownership rights being strengthened and that regard has been given to the land taken away from the property owner. This is good news for property owners who by this bill have a stronger position in expropriation cases. That an amendment is of current interest is primarily because there has been a development among the expropriators. Previously, it was primarily the government that made these expropriations, while it now is more private corporations in the market. Because of these private companies it has been necessary to review the presumption rule, since it was established solely with the government in mind as the expropriator. It has emerged during the work that the majority is positive about the new proposals. Those opposed were mainly municipalities and some private players who believe that there will be more expensive for them to expropriate. We dare to dismiss this since all sides have confirmed that the cost of land acquisition is a very small cost in terms of the overall investment cost. The inquiry has also taken the view that the cost increase will be accommodated within the existing budget. If not the level of ambition may be slightly reduced.

Examensarbete Titel: Ersättningsfrågor vid expropriation en undersökning av den föreslagna lagändringen Författare: Anna-Karin Kyhlberg och Emma Thibblin Institution: Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete Kandidatnivå nummer: 4 Handledare: Jenny Paulsson Nyckelord: Markexpropriation, Presumtionsregeln, Toleransavdraget, Influensregeln, Ersättningsregler Sammanfattning Vi har i denna uppsats tittat på ersättningsreglerna vid markexpropriation och vårt syfte har varit att utvärdera de lagförslag som framkommit i propositionen 2009/10:162. Vi har även undersökt huruvida ett nytt lagförslag överhuvudtaget är nödvändigt. För att tillgodose oss den information som behövs för att kunna sätta oss in i den aktuella propositionen och utredningen, SOU 2008:99, har vi använt oss av litteraturstudier. Vi har även genomfört ett antal intervjuer med sakkunniga inom området för att genomföra en diskussion gällande ämnet. Lagförslagen innebär att presumtionsregeln upphävs, toleransavdrag ej längre ska göras samt att det tillkommer ett schablonpåslag på ersättningen med 25 % på marknadsvärdet. Allt detta är ett tecken på att äganderätten förstärks och att beaktande har tagits till att marken tas ifrån fastighetsägaren tvångsvis. Detta är givetvis goda nyheter för fastighetsägarna som genom detta får en något starkare ställning vid expropriationsfrågor. Att en lagändring är aktuell beror främst på att det har skett en utveckling bland dem som exproprierar. Förut var det främst staten som gjorde detta medan det i dagsläget har blivit allt fler privata aktörer på marknaden. Det har därför funnits anledning att se över dessa regler då till exempel presumtionsregeln inrättades enbart med staten som expropriatör i åtanke. Det som framkommit under arbetets gång är att de allra flesta ställer sig positiva till de nya förslagen. De som motsätter sig det är främst kommuner och vissa privata aktörer som anser att det kommer bli dyrare för dem att expropriera. Efter att ha utrett frågan kan vi konstatera att kostnaden för markanskaffning endast är en mycket liten kostnad sett till hela investeringskostnaden. Utredningen har även gjort den bedömningen att kostnadsökningen ska rymmas inom befintliga ramar alternativt att ambitionsnivån får sänkas en aning. 3

Förord Detta kandidatexamensarbete omfattar 15 högskolepoäng och har utförts under vårterminen 2010 vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm på avdelningen Fastighetsvetenskap, Institutionen för fastigheter och byggande. Vi skulle vilja ta tillfället i akt att tacka några personer som har hjälpt oss under denna process. Stort tack till Jenny Paulsson som har ställt upp som vår handledare och har varit ett mycket välbehövligt bollplank under resans gång. Stort tack även till Fredrik Bonde, Magnus Hermansson, Thomas Kalbro, Leif Norell och Eije Sjödin för att ni har tagit Er tid att låta oss intervjua Er. Era åsikter och kunskaper har varit ovärderliga för oss i detta arbete. Extra tack till Fredrik Bonde som lät oss få ett signerat exemplar av ett särtryck av hans senaste artikel. Det hjälpte oss mycket när vi skulle ta reda på vad gubben egentligen menade! Anna-Karin och Emma Stockholm 100526 4

Innehållsförteckning 1 INLEDNING... 6 1.1 BAKGRUND... 6 1.2 PROBLEMFORMULERING OCH SYFTE... 6 1.3 AVGRÄNSNING... 6 1.4 DISPOSITION... 6 1.5 UNDERSÖKNINGSMETOD... 7 1.6 GENOMFÖRANDE AV INTERVJUER... 8 2 TEORI... 9 2.1 ERSÄTTNINGSREGLERNA - EN HISTORISK TILLBAKABLICK... 9 2.2 ERSÄTTNINGSBESTÄMMELSERNA I DAG... 9 2.2.1 Huvudregeln... 10 2.2.2 Influensregeln... 10 2.2.3 Presumtionsregeln... 11 2.2.4 Toleransavdraget... 12 2.3 FÖRSLAGET... 12 2.3.1 Förslaget om nya ersättningsregler vid expropriation... 12 2.3.2 Vinstfördelning... 13 3 BAKGRUND OCH KONSEKVENSBESKRIVNING TILL FÖRSLAGET... 14 3.1 BAKGRUND TILL FÖRÄNDRING AV LAGSTIFTNINGEN... 14 3.2 MÖJLIGA FÖLJDER VID ANTAGANDE AV FÖRSLAGET... 15 3.2.1 Ekonomiskt perspektiv... 16 3.2.2 Fastighetsägarnas perspektiv... 16 3.2.3 Aktörernas perspektiv... 16 3.2.4 Allmänhetens perspektiv... 17 3.3 SAKKUNNIGAS ÅSIKTER KRING FÖRSLAGET... 19 3.2 RESULTAT... 22 4 ANALYS... 24 4.1 ANALYS AV RESULTATET... 24 4.2 SLUTSATS... 25 4.3 VIDARE FORSKNING... 25 KÄLLFÖRTECKNING... 27 SKRIFTLIGA KÄLLOR... 27 INTERNETKÄLLOR... 27 MUNTLIGA KÄLLOR... 27 BILAGOR... 28 PERSONER VI HAR INTERVJUAT... 28 INTERVJUFRÅGOR VID KANDIDATEXAMENSARBETE VT10... 29 5

1 Inledning 1.1 Bakgrund Den 5 november 2009 överlämnade den statliga utredningen ett förslag gällande ny lagstiftning vid expropriationsersättning. Initiativet till utredningen kom från den tidigare regeringen med syfte att stärka äganderätten för markägare genom att höja ersättningsnivån då de tvingas avstå sin egen mark. Förslaget innebär bland annat att markägaren ska ersättas med ett schablonpåslag på 25 % av marknadsvärdet då dennes mark tas i anspråk. Hittills har fastighetsägaren endast fått ersättning motsvarande fastighetens marknadsvärde, men då expropriation är en sådan stor inskränkning i äganderätten anser utredningen att ersättningen bör höjas. Förslaget innebär även att presumtionsregeln ska upphävas, det vill säga fastighetsägaren ska ersättas för de förväntningsvärden som finns på fastigheten. Beslut om förslaget antas kommer att fattas av regeringen under 2010 och kommer att ha en stor betydelse för både expropriatörer och markägare. Att detta är en mycket aktuell fråga råder det inget tvivel om. Kommuner, politiker och privatpersoner diskuterar propositionens utformning och eventuella konsekvenser genom bloggar, debattartiklar och andra uttalanden. Åsikterna är många och på många sätt delade vilket gör detta till ett mycket spännande ämne att undersöka. Är en förändring av lagstiftningen verkligen nödvändig och vilken betydelse kan förslaget komma att få? 1.2 Problemformulering och syfte Syftet med denna uppsats är att redovisa hur ersättningsreglerna vid markexpropriation är utformade i nuläget samt hur den föreslagna ändringen av lagen ser ut. Vår intention är även att genomföra en analys av vad som ligger till grund för att en förändring av den gällande lagstiftningen är nödvändig. En undersökning av vilka de sannolika konsekvenserna kan komma att bli för både expropriatör och fastighetsägare genomförs genom att intervjua sakkunniga i området. Vi är intresserade av att ta reda på om det kan bli några konsekvenser för den allmänna samhällsnyttan till följd av lagförslaget. Vi ska även framföra diskussionen som pågår mellan sakkunniga och ge en överskådlig bild av hur de ställer sig i frågan. 1.3 Avgränsning Vi har fokuserat på att undersöka lagförslagets innebörd och konsekvenser och har därför inte på något sätt analyserat den politiska infallsvinkeln om hur äganderätten bör utformas och hur långt den ska sträcka sig. Detta är en fråga som till viss del kan ha betydelse då utredningen genomförs på uppdrag av regeringen. En annan aspekt som är viktig att poängtera är att vi endast har riktat in oss på tvångsvis åtkomst av mark, det vill säga expropriation, och har därmed inte undersökt hur detta kommer att påverka överenskommelserna mellan expropriatör och markägare. Vi har heller inte diskuterat de följdeffekter som uppkommer i annan lagstiftning om förslaget antas. 1.4 Disposition Arbetet inleds med en teoridel. Syftet med denna är att ge läsaren en uppfattning om hur lagstiftningen ser ut i dagsläget och förklara innebörden av de olika lagreglerna. Vi beskriver även hur utredningens förslag ser ut och förklarar de olika punkterna på ett konkret sätt. Vår 6

ambition i denna del är att beskriva situationerna på ett så teoretiskt sätt som möjligt utan att ta hänsyn till olika personers åsikter. Tredje kapitlet grundar sig i huvudsak på uttalande från de sakkunniga som vi har intervjuat. Kapitlet inleds med en beskrivning av bakgrunden till varför utredningen kring ersättningsbestämmelserna kom upp från början och varför en förändring av lagen är nödvändig. Vi presenterar olika sakkunnigas åsikter för att ge en så bred bild av bakgrunden som möjligt och vi låter även de sakkunniga tycka till om förslagets utformning, vilket behandlas under rubriken Möjliga följder av förslagets antagande. Här utreder vi, genom samtal med sakkunniga, vilka sannolika konsekvenser som kommer att uppstå om förslaget antas i sin helhet. För att göra det överskådligt har vi delat upp stycket i följande fyra perspektiv: Ekonomiskt perspektiv Fastighetsägarnas perspektiv Aktörernas perspektiv Allmänhetens perspektiv Vi för sedan en diskussion mellan de vi intervjuat för att undersöka vilka motsättningar det förekommer och tar reda på vilka olika åsikter det erhålls. Resultatet av detta presenterar vi sedan i en tabell under rubriken Resultat. Tanken med detta är att ge läsaren en så tydlig bild som möjligt av åsikterna och motsättningarna i frågan. I efterföljande kapitel som vi kallar Analys genomför vi en egen analys av resultatet och diskussionen i det föregående kapitlet. Här skildrar vi även våra egna åsikter och funderingar i ämnet och de sakkunnigas åsikter. I slutsatsen sammanfattar vi vad vi har kommit fram till och svarar på de frågor som vi hade av avsikt att undersöka. Det finns även en rubrik som heter Vidare forskning där vi upplyser läsaren om vilka övriga områden i ämnet som är intressant att titta närmare på. 1.5 Undersökningsmetod För att kunna genomföra en undersökning av hur ersättningsreglerna vid expropriation har sett ut och förändrats genom historien har vi främst använt oss av litteraturstudier. Vi har till stor del studerat artiklar som berör ämnet samt kurslitteratur från genomförda kurser inom vår utbildning på KTH. Vi har intervjuat några av författarna till böckerna och artiklarna för att få ytterligare bakgrund till utvecklingen av lagstiftningen. För att ta del av tillförlitlig information om hur lagstiftningen ser ut i dagsläget har vi även tagit del av information från regeringens hemsida, samt uttalanden av sakkunniga. Information om det aktuella lagförslaget har vi tagit del av genom att läsa propositionen som behandlar ämnet ingående. För att få en överblick över olika gruppers ställningstagande har vi även tagit del av debattartiklar etcetera. Den främsta informationen har vi dock fått genom att vi har genomfört ett antal intervjuer med personer som betraktas som sakkunniga inom ämnet. Majoriteten av dessa har även har suttit med i utredningen och tagit fram lagförslaget. 7

Vi har i huvudsak utgått från dessa intervjuer i kapitlet Bakgrund och konsekvensbeskrivning av lagförslaget i rapporten, detta då vi gör bedömningen att intervjuerna ger en rättvis skildring av hur det ser ut i realiteten. Litteraturen vi studerar ger oss bra en teoretisk bakgrund, men aktuella artiklar och intervjuer ger oss en bättre inblick i hur det ser ut i dagsläget. Detta är viktigt då ämnet är så pass aktuellt. 1.6 Genomförande av intervjuer Vi har genomfört fem intervjuer med personer som besitter kunskap och erfarenhet i området och som är väl insatta i den aktuella frågan. Det var viktigt för oss att utföra intervjuer med personer som har olika perspektiv på frågan för att ge en så objektiv bild som möjligt. Urvalet av personer som vi har intervjuat har vi kontaktat för att de uttalat sig i ämnet i form av artiklar, suttit med i utredningen bakom förslaget eller andra som uppenbart kommer att bli påverkade av det. Nämnvärt är att dessa personer inte alltid har haft möjlighet att dela sina personliga åsikter om förslaget, utan endast kunnat framföra utredningens syfte. Under intervjutillfällena uppfattade vi dock en nyansering av utredningsmedlemmarnas åsikter som vi försökt återge i rapporten. Vår handledare Jenny Paulsson har även bidragit med förslag på sakkunniga i ämnet. Intervjuernas upplägg har av praktiska skäl varierats och har skett via telefon, e-post eller personligt möte. Samma typ av frågor har ställts till alla intervjupersoner, dock kan formuleringen ha varierats av naturliga skäl. En närmare presentation om vilka personer som vi har intervjuat samt intervjufrågorna återfinns i bilagorna. 8

2 Teori 2.1 Ersättningsreglerna - en historisk tillbakablick Sedan 1734 års lag har det varit möjligt att ta enskild mark i anspråk för att tillgodose allmänna ändamål, till exempel för anläggande av landsväg. Lika länge har det utgått någon form av ersättning till den fastighetsägare som fråntagits mark och från början ersattes denna av annan mark som skulle motsvara den fråntagna marken. 1 Under årens gång har dock regleringen av ersättningens utformning och storlek gradvis utvecklats till den lagstiftning vi har idag. År 1845 inrättades för första gången en enskild lagstiftning om ersättning vid tvångsvis åtkomst av mark. Mark kunde tas i anspråk till förmån för allmänheten och den drabbade fastighetsägaren ersattes med löseskilling som motsvarade jordens värde samt ett tillägg på 50 %. 2 Lagstiftningen ändrades dock redan år 1866 då man fastställde att storleken på löseskillingen skulle bestämmas med hänsyn till efter vad jord eller lägenhet av lika beskaffenhet och godhet i orten högst gäller. 3 Detta kan tolkas så att ersättningen ska motsvara fastighetens marknadsvärde, det vill säga det pris som en fastighet sannolikt skulle säljas för vid en försäljning som inte påverkas av expropriation. 4 Det tog 51 år innan lagen reglerades igen. Huvudprincipen för 1917 års lagstiftning, som trädde i kraft år 1918, var att ersättningen skulle vara så stor att den drabbade fastighetsägarens ekonomiska situation fortsatte att vara oförändrad, före och efter expropriationen. Om åtgärden endast gällde för en del av fastigheten, eller om någon annan typ av skada uppstod, skulle denna ersättas så att fastighetsägarens förmögenhetsställning förblev oförändrad. Denna princip fortsatte att gälla vid lagförändringen år 1949, då benämningen full ersättning togs ur bruk. År 1972 skedde ytterligare förändringar av lagstiftningen, vilka kom att kallas 1972 års reform. Vid denna reform inrättades presumtionsregeln. Denna regel innebär att det ej ska tas hänsyn till en ökning av fastighetens marknadsvärde på grund av en förändring av markens förväntade användningssätt. Anledningen till att dessa bestämmelser uppkom var att reducera de alltför höga ersättningssummorna. Det inrättades även en form av intrångsersättning vid lagförändringarna år 1972. Meningen med denna var att ersätta fastighetens förändring i marknadsvärde vid expropriation av del av fastighet. 5 Stor del av de i dagsläget gällande ersättningsbestämmelserna grundar sig på lagändringarna år 1972, även om det förekommit en del ändringar. 2.2 Ersättningsbestämmelserna i dag Idag får expropriation ske för att tillgodose angelägna allmänna intressen. De ändamål som expropriation får tillgodose regleras i andra kapitlet expropriationslagen som säger att expropriation endast får användas för att tillgodose allmänna intressen. Till exempel kan mark tas i anspråk till förmån för tätbebyggelse, försvarsändamål, friluftsliv och 1 Barbro Julstad, 2005, s. 181 2 Prop. 2009/10: 162 s. 40 3 Westrin, 1907, s. 1180 4 Prop. 2009/10: 162 s. 51 5 Prop. 2009/10: 162 40 9

kommunikationsändamål. Ersättning vid dessa åtgärder ska utgå till de fastighetsägare vars äganderätt fråntagits eller på annat sätt inskränkts. 2.2.1 Huvudregeln Huvudregeln när det gäller expropriation av mark är att fastighetsägaren ska ha samma ekonomiska ställning innan som efter expropriationen och denna regleras i 4 kap. 1 expropriationslagen. Det finns i regel tre huvudtyper av ersättning: Löseskilling Intrångsersättning Annan ersättning Den första är löseskilling som utgår vid expropriation av hel fastighet och den motsvarar i nuläget marknadsvärdet, det vill säga vid pågående markanvändning. Detta marknadsvärde bestäms vanligtvis enligt den så kallade ortprismetoden. 6 Metoden innebär att man granskar köp av ett antal fastigheter som är likvärdiga den fastighet som ska exproprieras och utifrån det bestäms marknadsvärdet. Intrångsersättning utgår vid expropriation av del av fastighet och ska motsvara minskningen av marknadsvärdet som uppkommer på hela fastigheten. Den tredje posten är annan ersättning och betalas ut för skada av ekonomisk art, det kan till exempel vara en direkt utgift såsom flyttkostnader, men även en indirekt utgift som till exempel att fastighetsägaren gick miste om en beräknad inkomst. 7 Sammanfattningsvis består alltså huvudregeln av tre olika poster som tillämpas beroende på om det är en hel eller del av en fastighet som exproprieras samt om det finns en ekonomisk skada. Det är som bekant undantagen som bekräftar regeln och i detta fall är det influensregeln och presumtionsregeln som är de två främsta undantagen från de tre huvudreglerna. Nedan följer en förklaring av de båda samt en beskrivning av vad toleransavdrag är. 2.2.2 Influensregeln Influensregeln regleras i 4 kap. 2 Expropriationslagen. Om det exproprierande företagets genomförande medför att fastighetens marknadsvärde ändras, både minskas eller höjs, så ska hänsyn inte tas till detta utan ersättningen ska bestämmas till det marknadsvärde som skulle ha förelegat ifall någon expropriation inte ägt rum, det vill säga marknadsvärdet vid pågående markanvändning. 8 Det tas alltså varken hänsyn till den ökning eller minskning på marknadsvärdet som expropriationen medför. Influensregeln måste uppfylla de så kallade orts- och allmänvanlighetsrekvisiten som bland annat säger att det måste vara skäligt med hänsyn till de förhållanden som finns på orten. För att göra det hela lite mer konkret så kan ett exempel vara till hjälp. Säg att ett företag exproprierar mark för att bygga en järnväg och 6 Peter Ekbäck, 2010, s. 3 7 Peter Ekbäck, 2010, s. 4 8 Prop. 2009/10: 162 s. 41 10

att den ianspråktagna marken är värd 100 000 kr vid pågående markanvändning. Om området inte har en väl fungerande kommunikation kommer den aktuella åtgärden, byggande av järnväg, att leda till en förbättrad infrastruktur vilket vidare leder till att marknadsvärdet på fastigheten stiger till 130 000 kr. Sedan finns det alltid en baksida också. De som bor i området kommer kanske inte få ha kvar samma lugna och idylliska miljö när det strömmar till mer folk till området och tågen som trafikerar järnvägen för mycket oväsen. Detta leder i sin tur till att marknadsvärdet sjunker till 80 000 kr. Dessa företeelser kallas företagsnytta respektive företagsskada och tas alltså inte hänsyn till när beslut om ersättningens storlek tas. För att dessa inte ska räknas med vid bestämmandet av ersättningen ska som sagt orts- och allmänvanlighetsrekvisiten vara uppfyllda. 9 Ifall det till exempel redan finns bra kommunikationsmedel i området så kanske inte järnvägen kommer ha så stor betydelse och därav kommer inte heller marknadsvärdet att påverkas nämnvärt. Samma sak gäller företagsskadan, det kanske redan är ganska så bullrigt där och människorna kommer då inte känna av att en ytterligare bullerfaktor tillkommer. När det gäller expropriation av del av fastighet beräknas skillnaden i marknadsvärdet före och efter expropriationen. Skillnaden här är att marknadsvärdet före beräknas till det värde som förelåg om expropriationen inte hade ägt rum medan marknadsvärdet efter beräknas med hänsyn till den inverkan expropriationsföretaget haft på fastigheten, se (1). Ersättningen = marknadsvärdet före marknadsvärdet efter (1) 2.2.3 Presumtionsregeln Presumtionsregeln regleras i 4 kap. 3 första stycket expropriationslagen. Innebörden av denna är att om en fastighets marknadsvärde har ökat på grund av förväntningar om en ändring av markens tillåtna användningssätt så ska detta inte räknas med då ersättningen bestäms. Denna regel har som syfte att minska markvärdestegringen för fastighetsägaren och istället låta samhället ta del av värdeökningen, detta på grund av att det är samhällets egna insatser som bidragit till markvärdestegringen. 10 Att ökningen på marknadsvärdet beror på den förändrade markanvändningen måste den exproprierande kunna bevisa, både att det beror på expropriationen samt storleken av denna ökning. Presumtionstidpunkten är satt till 10 år före ansökan om expropriationstillstånd, alltså får man tillgodoräkna sig de förväntningsvärden som uppstod för mer än 10 år sedan. Om den exproprierande lyckas bevisa att värdeökningen beror på den ändrade markanvändningen så ligger det nu på fastighetsägaren att bevisa motsatsen för att han ska kunna tillgodoräkna sig denna värdeökning på marknadsvärdet. Då det föreligger en värdeökning som beror på den förändrade markanvändningen ska alla förändringar angående fastighetens skick som ägt rum inom presumtionstiden räknas bort från fastighetens värde. 11 Detta kan alltså leda till att ersättningen utgår till ett belopp som ligger under marknadsvärdet. 9 Prop. 2009/10: 162 s. 42 10 Prop. 2009/10: 162 s. 42 11 Litteraturkompendium i Speciell fastighetsrätt, sida 6 11

Det som gäller vid expropriation av del av fastighet för influensregeln tillämpas även på presumtionsregeln. Vid beräkning av värdet före expropriation bortser man alltså från den värdeökningen som förelegat under presumtionstidpunkten medan värdeökningen för restfastigheten räknas med, se figur (1). 12 2.2.4 Toleransavdraget Då influensregeln tillämpas har det enligt praxis gjorts ett toleransavdrag från ersättningen för företagsskada och ska göras då den så kallade kvalifikationsgränsen är uppnådd. Denna gräns innebär att ersättning endast ska utgå i den mån det är skäligt med hänsyn till ortsoch allmänvanlighetsrekvisiten. 13 Toleransavdraget har legat mellan 5 % och 10 %. Fastighetsägaren får alltså tåla ett visst avdrag från ersättningen vid företagsskada. Även vid beslut om bland annat områdesskydd och bildande av naturreservat har det tidigare gjorts ett toleransavdrag. Detta toleransavdrag infördes i miljöbalken år 1999. 14 2.3 Förslaget 2.3.1 Förslaget om nya ersättningsregler vid expropriation Nedan följer de förslag till lagändringar som tagits upp i propositionen: 15 Presumtionsregeln upphävs och därmed kommer det alltså utgå ersättning för de förväntningsvärden som föreligger Toleransavdrag som idag ligger mellan 5-10 % ska inte längre göras Schablonpåslag på ersättningen med 25 % av lösekillingen respektive intrångsersättningen Presumtionsregeln innebär såsom sagts tidigare att ersättning inte utgår för den ökning av en fastighets marknadsvärde som beror på förväntningar om markens användningssätt. Det finns två väsentliga skäl till att presumtionsregeln finns. Den ena är att ersättningsnivåerna ska hållas nere vid expropriation och den andra är att kommunerna inte ska behöva betala för den ökningen som faktiskt beror på deras egna insatser. 16 Regeringen anser att det i dagsläget inte finns några motiv till att behålla denna bestämmelse och förslaget innebär därmed att presumtionsregeln inte längre ska gälla. Förslaget innebär även att toleransavdrag inte längre ska göras från ersättningen. Skälen till detta ligger i att regeringen anser att då den skadeinverkade åtgärden överstiger kvalifikationsgränsen så är den faktiska skadan av sådan omfattning att fastighetsägaren bör kompenseras fullt ut. 17 Ett avskaffande av toleransavdraget från Miljöbalken togs även upp i propositionen 2008/09:214 Hållbart skydd av naturområden och avskaffades vid årsskiftet 09/10 efter att riksdagen bifallit det lagförslag som presenterades i den propositionen. 12 Litteraturkompendium i Speciell fastighetsrätt, sida 6 13 Prop. 2009/10: 162 s. 60 14 www.sweden.gov.se 15 Prop. 2009/10: 162 s. 54 ff 16 Prop. 2009/10: 162 s. 55 17 Prop. 2009/10: 162 s. 61 12

Schablonpåslaget på 25 % vill regeringen införa med beaktande av att marken faktiskt tvångsvis tas i anspråk och att det är en väldig inskränkning i fastighetsägarens äganderätt. 18 I och med detta påslag kompenseras fastighetsägaren för det tvångsmässiga ianspråktagandet och äganderätten stärks. Annan ersättning betalas fortsättningsvis ut för ekonomisk skada som uppkommit i samband med expropriationen, till exempel flyttkostnader. 19 Varför regeringen valt att behålla denna post oförändrad beror på att de anser att de skäl som motiverar en ersättningshöjning för löseskilling och intrångsersättning ej går att tillämpa på annan ersättning. Fastighetsägaren ska därför inte ersättas utöver den faktiska kostnaden. 20 2.3.2 Vinstfördelning I dagsläget finns det, som tidigare nämnts, tre ersättningsposter: köpeskilling, intrångsersättning samt annan ersättning. För att ersättningen vid tvångsvis markåtkomst ska anses som rättvis bör det i expropriationslagen även införas en regel om vinstfördelning. 21 De aktörer som bygger sin verksamhet på att man faktiskt kan ta mark i anspråk, till exempel aktörer inom kraftlednings- och telekombranschen har förändrats en del genom åren. Tvångsförvärv borde göras för att tillgodose de allmänna intressena men idag dominerar istället vinstintresset hos expropriatörerna. Låt säga att det finns två privata företagare som bedriver samma sorts verksamhet. Företagare 1 har tänkt bedriva verksamheten på marken fast lite längre fram i tiden. Teoretiskt sett är det då möjligt för företagare 2 att tvångsförvärva företagare 1:s mark för samma ändamål. Företagare 1 kommer med all sannolikhet inte godta en ersättning så som den är utformad idag. Det är först om företagare 1 får ta del av företagare 2:s vinst som han kommer att känna sig rättvist och riktigt ersatt. Det är just på grund av denna anledning som det bör införas en ny regel som innefattar vinstfördelning. Utredningen har utrett detta och föreslagit följande: Vid markåtkomst för sådana ändamål som bedrivs på i huvudsak marknadsmässiga villkor ska ersättningen innefatta en särskild ändamålsrelaterad ersättningspost s.k. vinstfördelning. Den sålunda tillkommande ersättningen ska bestämmas efter vad som är skäligt i det enskilda fallet med hänsyn till egendomens särskilda värde för förvärvaren. 22 Detta förslag kritiserades under remissbehandlingen och ska ses över innan det genomförs, vilket en ny utredning kommer att få i uppdrag att göra. 23 Det återstår att se vad detta kommer att leda till. 18 Prop. 2009/10: 162 s. 65 19 Prop. 2009/10: 162 s. 67 20 Prop. 2009/10: 162 s. 67 21 Fredrik Bonde s. 45 ff 22 SOU 2008:99 s. 194 23 www.regeringen.se 13

3 Bakgrund och konsekvensbeskrivning till förslaget 3.1 Bakgrund till förändring av lagstiftningen Det finns olika anledningar till att en utredning har genomförts för att se över ersättningsfrågorna vid markexpropriation. Magnus Hermansson från regeringskansliet, som har arbetat med propositionen ända från början och är väl insatt i frågorna, menar att syftet från politiskt håll är att stärka äganderätten. Definitionen av äganderätten i ett rättssystem är hur mycket man får om förmåner som man äger tas ifrån en. Staten har möjlighet att gå in och ta egendom utifrån en viss ersättningsnivå och höjs denna universellt så är det ett tecken på att äganderätten stärks. 24 Den idag gällande lagstiftningen har som mål att hålla ersättningsnivåerna nere, vilket kan anses orättvist för den utsatta fastighetsägaren. Tittar man på det individuella värdet så värderar de flesta människor sina egna fastigheter vid pågående markanvändning högre än det faktiska marknadsvärdet. Om fastighetsägaren då endast blir ersatt med marknadsvärdet så får denne inte ersättning för det den egentligen ägde. Det har alltså funnits ett glapp mellan det individuella värdet och marknadsvärdet som det föreslagna schablonpåslaget ska minska. 25 Det har även skett en förändring i möjligheterna att ta mark i anspråk sedan den idag gällande lagstiftningen utformades. Man kan se på utvecklingen sedan 70-talet att det är fler privata aktörer som exproprierar idag än det var förr. En bidragande orsak till detta är Sveriges medlemskap i EU. Till exempel så har flera grundläggande samhällsfunktioner förändrats och styrs nu genom privat regi. Telesektorn, energi och annan infrastruktur är exempel på detta och är i dag utsatta för konkurrens mellan olika aktörer på marknaden. Tidigare förvaltades dessa samhällsfunktioner i landet i stort sett uteslutande av statliga verk och andra offentligt ägda rättssubjekt. Det fanns då inga egentliga vinstintressen utan utbyggnaden av till exempel ledningsinfrastrukturen var främst till för att främja samhällsutvecklingen. 26 I dag har som sagt dessa företag privatiserats i stor utsträckning. Detta medför ett ökat ekonomiskt vinstintresse hos expropriationsföretagen och även om grundsyftet, att tillgodose allmänna intressen, kvarstår så har de nya ägarformerna bidragit med krav på affärsmässighet. Ersättningsreglerna bör enligt utredningen följaktligen ändras eftersom det inte längre är det allmänna som i regel är expropriatör. Utredningen uppger att detta är en av de grundläggande orsakerna till att en förändring är nödvändig och att man anser att det är bättre att ändra ersättningsreglerna än bestämmelserna om markåtkomst. Jämfört med många andra länder är det i Sverige mycket vanligare att privata aktörer får ta mark i anspråk och detta är ett tungt motiv till att ändra lagstiftningen. 27 Förslaget innebär även att presumtionsregeln inte längre ska gälla. Professor och Teknologie doktor Thomas Kalbro från Kungliga Tekniska Högskolan, anser att när vi hade en statlig bostadsfinansiering var presumtionsregeln nödvändig. Då tillförde staten så pass mycket pengar till bostadsbyggande och hade vi då inte haft presumtionsregeln hade pengarna drivit upp markpriserna och pengarna som staten ville sätta in som bostadssubvention hade 24 Intervju med Magnus Hermansson, 2010 25 Intervju med Thomas Kalbro, 2010 26 Fredrik Bonde, 2009, s. 38 27 Intervju med Leif Norell, 2010 14

istället till stor del gått till markägaren. Denna var av stor betydelse under 1980-1990 talet i Sverige. Under denna tid genomfördes det så kallade miljonprogrammet vilket innebar ett stort behov av mark som kunde användas för att bygga bostäder. Detta ledde till en prisutveckling i landet som ökade kraftigt och för att ge staten möjlighet att ta förmånliga bostadslån var presumtionsregeln nödvändig för att hålla ersättningsnivåerna nere. 28 Idag ser situationen annorlunda ut. Idag har vi en bostadsmarknad där priset på mark bestäms genom utbud och efterfrågan och då anser utredningen att expropriatören ska betala marknadsvärdet, alltså inklusive förväntningsvärden. Eije Sjödin, lantmätare och sekreterare vid utredningen, menar att en generell presumtionsregel, så som den idag är utformad, inte är en lämplig ersättningsprincip i 2010-talets Sverige. I dagsläget finns det en teoretisk möjlighet för kommuner att köpa mark utan förväntningsvärden för de senaste 10 åren och sedan sälja vidare marken till ett företag för marknadsvärdet. Presumtionsregeln blir en form av mäklararvode, vilket inte är syftet med regeln. 29 Att presumtionsregeln inrättades motiverades av att det allmänna inte skulle behöva betala för sådana förväntningsvärden som det allmänna har bidragit till. Detta ger dock uttryck för värderingar som inte riktigt är godtagbara i dagens samhälle och en alltför stor inskränkning i äganderätten. 30 Regeringen anser att argumenten för att behålla presumtionsregeln inte är hållbara då fastighetsägarna inte bör ha mindre rätt till sådana förväntningsvärden än till andra delar av marknadsvärdet då fastighetsägaren till exempel är berättigad till annan värdestegring på marken som kan härledas till det allmännas insatser i något avseende. 31 Utredningen anser att med hänsyn till äganderätten så bör fastighetsägaren få fastighetens fulla värde. I propositionen understryks även att de komponenter som skapar en fastighets marknadsvärde regelmässigt ligger bakom fastighetsägarens egen kontroll. 32 En annan betydelsefull del till utredningens bakgrund är att dagens lagstiftning är alltför komplicerad och bör förenklas för att den ska vara lättare att förstå. Förslaget ska även underlätta för att kunna förutspå vad utfallet blir. 3.2 Möjliga följder vid antagande av förslaget Om förslaget går igenom och antas av regeringen kan det leda till vissa konsekvenser, frågan är i vilken utsträckning och vilka som kommer att märka av dessa mest. Nedan följer en beskrivning av de konsekvenser som förslaget med största sannolikhet kommer att leda till där vi har valt att se det från fyra olika perspektiv: Ekonomiskt perspektiv Fastighetsägarnas perspektiv 28 Fredrik Bonde, 2009, s. 38 29 Intervju med Thomas Kalbro, 2010 30 Fredrik Bonde, 2009, s. 47 31 Intervju med Magnus Hermansson, 2010 32 Prop. 2009/10: 162 s. 56 15

Aktörernas perspektiv Allmänhetens perspektiv 3.2.1 Ekonomiskt perspektiv Påslaget på 25 % är inte så svårt att förutse konsekvenserna av, det blir naturligtvis en ökad utgift med 25 % på löseskillingen eller intrångsersättningen för exproprianden. Upphävandet av presumtionsregeln är det inte alla fastighetsägare som tvångsvis fråntas mark som kommer att känna av eftersom det endast berör de fall där förväntningsvärden existerar. Samma sak gäller för toleransavdraget, det kommer endast att beröra de fall där situationen är aktuell. Utredningen konstaterar, trots beaktande av de osäkerhetsfaktorer som föreligger, att förslaget endast kommer leda till smärre påföljder utifrån den samhällsekonomiska synvinkeln, vilket regeringen instämmer i. 33 3.2.2 Fastighetsägarnas perspektiv Genom att presumtionsregeln upphävs kommer fastighetsägarnas äganderätt att förstärkas. Det som definierar äganderätten i ett rättssystem är hur mycket man får om det man äger tas ifrån en. 34 Det är uppenbart att schablonpåslaget på 25 % kommer att leda till att äganderätten förstärks vilket också resulterar i att fastighetsägarnas individuella värde för dess fastighet uppmärksammas. Fastighetsägare anser generellt att dess fastighet är värd mer än marknadsvärdet och det är just detta glapp mellan individuella värdet och marknadsvärdet som delvis kommer att ersättas i och med påslaget på 25 %. Utredningen har konstaterat att detta påslag borde vara tillräckligt för att kompensera det individuella värdet. Även Sjödin håller med om att äganderätten förstärks men menar dock att det är mer en principiell markering än en reell förmögenhetsöverföring. 35 3.2.3 Aktörernas perspektiv Aktörerna går att skilja åt i två huvudgrupper, marknadsbaserade samt offentliga aktörer. För de marknadsbaserade aktörerna är bostadsbyggande och telekommunikationer två grundläggande delar och för de offentliga aktörerna är det framförallt byggande av allmänna vägar, järnvägar samt naturvård som är betydelsefulla. Låt oss börja med att titta på den offentliga verksamheten. Om man jämför kostnaderna för ianspråktagande av mark med den totala investeringskostnaden vid olika projekt så utgör markåtkomstutgifterna endast en marginell del av den totala kostnaden. 36 Höjs utgifterna så får exproprianderna välja att antingen omfördela sin budget eller helt enkelt lägga sig på en lägre ambitionsnivå. För till exempel Banverket och Vägverket (numera Trafikverket) så görs den bedömningen att utgiftsökningen kommer att rymmas inom deras befintliga budget. Naturvården är kanske de som kommer känna av lagändringen mest då kostnaderna för markåtkomst för deras del är den främsta kostnaden totalt sett till skillnad från de andra aktörerna. 37 När det gäller 33 Prop. 2009/10: 162 s. 85 34 Intervju med Magnus Hermansson, 2010 35 Intervju med Eije Sjödin, 2010 36 Prop. 2009/10: 162 s. 85 37 Prop. 2009/10: 162 s. 86 16

naturvård är kostnaden för markanskaffning väldigt hög. 38 Den uppgår till cirka 90 % av den totala kostnaden. 39 Det som sagts här är att utgiftsökning vad gäller expropriation ska rymmas inom de befintliga ramarna vilket kanske kommer att innebära att ambitionsnivån måste sänkas, i alla fall till en början. Hur ser det då ut för kommunerna? Enligt Sveriges kommuner och landsting kommer de höjda utgifterna leda till att tilltänkta samhällsprojekt får ge vika. 40 Som sagts tidigare så är kostnaderna för markanskaffning ytterst låg i jämförelse med den totala kostnaden så schablonpåslaget kommer inte att påverka samhällsnyttan i längden. Vad som däremot kommunerna kommer att märka av är att presumtionsregeln upphävs. Som det fungerar i dagsläget så kan kommunen köpa mark till ett pris som ligger under marknadsvärdet, detta på grund av att presumtionsregeln är tillämplig. När kommunen sedan säljer marken vidare gör de det till ett marknadsmässigt pris. Här gör kommunen i nuläget en vinst vilket de inte längre kommer att kunna göra om presumtionsregeln upphävs. Detta kommer givetvis att sätta spår i kommunernas ekonomi men samtidigt är det just detta som regeringen ville åstadkomma i och med ett upphävande av presumtionsregeln. I propositionen framförs följande argument mot de följder som en upphävning resulterar i: Fastighetsägaren skulle därmed i detta avseende ställas ersättningsmässigt på samma nivå som de fastighetsägare som genom till exempel en frivillig försäljning kan tillgodogöra sig motsvarande förväntningsvärden. 41 Tittar man på de privata aktörerna så gäller i stort sett samma sak där. Påslaget leder naturligtvis till något högre investeringskostnader vilket teoretiskt sett skulle kunna leda till att företagen väljer att inte investera i vissa projekt. I praktiken borde det dock inte bli någon skillnad då kostnaderna för markåtkomst endast utgör en begränsad del av den totala investeringskostnaden. 42 För till exempel kraftbolag så finns det i stora drag tre stycken utgiftsposter: Entreprenad Material Markåtkomst Markåtkomst står för ungefär 5 % av den totala kostnaden. 43 Detta visar att högre kostnader för markanskaffning inte kommer leda till några stora förändringar i aktörernas budget. 3.2.4 Allmänhetens perspektiv Hur kommer allmänheten att påverkas av att ersättningsbestämmelserna kan ändras? Det pris exproprianderna betalar för marken påverkar i princip inte den samhällsekonomiska 38 Intervju med Magnus Hermansson, 2010 39 Intervju med Fredrik Bonde, 2010 40 Prop. 2009/10: 162 s. 87 41 Prop. 2009/10: 162 s. 57 42 Prop. 2009/10: 162 s. 89 43 Intervju med Fredrik Bonde, 2010 17

nyttan. 44 Det är inte var ersättningen läggs som ligger till grund för hur stor nyttan av expropriationen blir, enda skillnaden är att det företag som exproprierar inte får ut lika stor vinst. Nedan visar figur 1 hur vinstfördelningen ser ut idag då ersättningen utgår till ett belopp av fastighetens marknadsvärde och figur 2 visar hur vinstfördelningen kan komma att se ut om ersättningen kommer att utgå med marknadsvärdet samt ett påslag på 25 %. Som figur 2 visar så får fastighetsägaren ta del av lite av vinsten som i dagsläget bara tillfaller exproprianden. Vinstfördelning idag Vinst Expropriationsersättningen = marknadsvärdet Utgifter Intäkter Figur 1. Hur vinstfördelningen kan se ut i dagsläget då marknadsvärdet ligger till grund för ersättningen. Vinstfördelning vid påslag med 25 % Vinst Expropriationsersättningen = marknadsvärdet + 25 % Utgifter Intäkter Figur 2. Hur vinstfördelningen kan komma att se ut vid ett påslag på 25 % på marknadsvärdet. Detta kan dock vara en något missvisande figur då vinsten i praktiken är mycket större. 44 Intervju med Thomas Kalbro, 2010 18

3.3 Sakkunnigas åsikter kring förslaget Det är uppenbart att meningarna går isär på flera punkter när det gäller ersättningsreglernas utformning. Flera personer som vi har intervjuat har ansett att vissa delar av förslaget inte är optimalt utformade, även om de tycker förslaget i sin helhet är bra. Att fastighetsägare i dagsläget inte får den ersättning som de bör få med hänsyn till den inskränkning som uppkommer då marken exproprieras inte är tillräcklig håller alla sakkunniga vi intervjuat med om. Det tycks vara av en allmän uppfattning att dagens ersättningsregler inte fyller den funktionen som de gjorde tidigare och att de faktorer som motiverade flera bestämmelser inte längre är aktuella. Alla sakkunniga vi har intervjuat är överens om att äganderätten stärks med hjälp av schablonpåslaget, dock anser Sjödin, som tidigare sagts, att det stärker äganderätten mer principiellt än reellt. Andra sakkunniga vittnar om att även med dagens lagstiftning så får den som tvångsvis fråntas mark vanligtvis ett påslag på marknadsvärdet för att snabba på processen. Påslaget har en viktig uppgift genom att expropriatören visar den som tvångsvis blir av med sin mark, en viss respekt. Med påslaget får den drabbade en upprättelse och en viss grad av medkänsla för att just denne blivit drabbad av expropriation, som definitivt är en djup inskränkning i äganderätten. Bonde anser dock att schablonpåslaget borde vara ännu högre, cirka 50 % på marknadsvärdet. Han menar att så såg ersättningsnivåerna ut när lagstiftningen först utformades år 1845 och att så ser ersättningsbestämmelserna för expropriation av gruvor ut i dagsläget. Han poängterar dock att oavsett påslag på 25 % eller 50 % så är det definitivt ett nödvändigt och mycket bra steg framåt i utvecklingen. Leif Norell, Teknologie doktor och lantmätare, tycker dock att påslaget borde ha gjorts mer flexibelt. Han säger att en schablon lätt kan slå snett och att den inte tar hänsyn till det individuella värdet. Det tycks förekomma delade åsikter kring vilka begrepp som bör användas. Bonde talade mycket om att det är viktigt att tillgodose markägarens individuella värde. Med detta menade han att det individuella värdet innefattar såväl monetära som icke-monetära faktorer. De monetära faktorerna är de ekonomiska elementen, till exempel avkastningen från en skogsbrukfastighet medan de icke-monetära elementen är sådant som inte kan mätas ekonomiskt på samma sätt. Exempel på detta är fastighetsägarens emotionella värde på fastigheten, till exempel om gården har gått i generationer i familjen. Sjödin anser att det var olyckligt att man i direktiven och såväl i utredningen använde sig utav begreppet individuellt värde. Han menar att det är ett otydligt begrepp som tycks innefatta ideella skador, det vill säga sådana skador som inte är utav ekonomisk art och som inte kan ersättas inom skadeståndsrätten. Istället skulle begreppet reservationspris, det vill säga det lägsta priset en fastighetsägare accepterar vid en frivillig uppgörelse, användas. Detta pris är dock oerhört svårt att bestämma och Sjödin tror inte att det är möjligt att bestämma detta för varje fall. Frågan huruvida vinstfördelning bör förekomma har som sagt diskuterats och det återstår att se vad det leder till. I och med valet hösten 2010 är det ovisst vad som kommer att hända beroende på om det blir ett regeringsskifte eller ej. Det går att konstatera att detta är en fråga som behöver diskuteras närmare och som kan leda till betydande förändringar inom ersättningsbestämmelserna för markexpropriation. 19

Ett upphävande av presumtionsregeln tycker merparten av remissinstanserna är ett bra förslag. 45 De som satte sig emot förslaget var bland annat Svea hovrätt som ansåg att antingen ska både presumtionsregeln och influensregeln avskaffas eller så ska båda behållas oförändrade. De anser alltså att det finns ett visst teoretiskt samband mellan reglerna som inte gör det möjligt att endast behålla den ena. I propositionen menar man att de motiv som ligger till grund för presumtionsregeln inte längre gör sig gällande med samma styrka. 46 Det är helt naturligt att denna regel inte kan finnas kvar i samma bemärkelse som idag då huvudargumenten för den inte håller längre - det vill säga att hålla ersättningsnivåerna nere och att kommunerna inte ska behöva betala för de förväntningsvärden som det allmänna tillskapat. Under intervjun med Kalbro sa han att om inte presumtionsregeln tidigare hade förekommit så hade den större delen av de pengar som staten satte in som bostadssubvention tillfallit markägarna istället för de boende, vilket var tanken. I dagsläget har vi inte samma situation på bostadsmarknaden, så presumtionsregeln fyller inte den funktionen längre. Bonde är en av de som starkast förespråkar presumtionsregelns borttagande. Han säger att presumtionsregeln legaliserar stöld. Han menar att förväntningsvärdet definitivt bör tillfalla fastighetsägaren och inte de som exproprierar marken. Han anser dock att regeln fyllde sin funktion då staten subventionerade bostadsbyggande, men att den absolut inte bör existera i dagens samhälle. När vi frågar Kalbro om en annan teoretisk lösning än att göra något så drastiskt som att upphäva presumtionsregeln gav han följande förslag: Vill man behålla presumtionsregeln måste man göra den mer nyanserad. Om expropriationsföremålet har som syfte att realisera förväntningarna av ändrad markanvändning så ska inte presumtionsregeln vara tillämplig. Med detta menar han alltså att vid de fall som förväntningarna realiseras så ska fastighetsägaren som drabbades av expropriation få tillgodoräkna sig förväntningsvärdet. Den drabbade fastighetsägarens grannar får ett annat marknadsvärde på sin fastighet, alltså de får en ökad nytta utan att tvingas avstå mark, så varför ska den drabbade fastighetsägaren inte få tillgodose sig det värdet? Den drabbade fastighetsägaren kommer antagligen att uppleva sig orättvist behandlad om inte han också får tillgodoräkna sig det. Det finns delade meningar om hur ersättningen ser ut om både förslaget gällande schablonpåslaget och förslaget om presumtionsregelns borttagande godtas. Ifall det genomförs innebär det att i de fall fastighetsägaren tvingas ge upp sin mark för ett expropriationsändamål som är tätbebyggelse så kommer han att bli ersatt med marknadsvärdet inklusive de förväntningsvärden som finns på marken och dessutom ett tillägg på denna summa med 25 %. Detta visar vi som (2) nedan. Är det rimligt att påslaget även innefattar förväntningsvärdet eller borde det kanske bara innefatta marknadsvärdet och därefter tillkommer förväntningsvärdet (3)? Det vill säga: 45 Prop. 2009/10: 162 s. 54 46 Prop. 2009/10: 162 s. 55 20

Ersättningen = (marknadsvärdet + förväntningsvärdet) * 1,25 (2) alternativt Ersättningen = marknadsvärdet * 1,25 + förväntningsvärdet (3) Vissa av de sakkunniga vi intervjuat anser att så som förslaget är utformat, det vill säga som nummer 1 ovanför, så finns det risk för en tårta på tårta -effekt. De tycker att det finns en tendens att fastighetsägarens ersättning bli ännu högre i dessa fall, vilket inte tycks vara utredningens syfte. Bonde poängterade dock att han inte tyckte att det fanns någon nackdel om fastighetsägarens ersättning ökar på grund av detta. De övriga sakkunniga är mer restriktiva och tycker att detta ska regleras. Behöver vi vara oroliga för att denna lagändring kommer att leda till att de allmänna intressena i mindre utsträckning tillgodoses? Kalbro menar att det pris exproprianderna får betala inte påverkar den samhällsekonomiska nyttan utan det enda som blir skillnaden är att lönsamheten för expropriationsföretaget minskar lite. Frågan är om man överhuvudtaget kan påstå att lönsamheten minskar då den kostnad som tillkommer är ytterst liten i jämförelse med den totala investeringskostnaden, vilket samtliga sakkunniga vi träffat konstaterade. Det är därför inte sannolikt att expropriationsföretag kommer att avstå från att expropriera mark på grund av högre ersättningsnivåer. Kalbro menade att i teorin kanske den allmänna nyttan snarare gynnas i och med att man inte kan veta vad fastighetsägaren köper för sina pengar. Fastighetsägaren kanske till exempel väljer att köpa en svenskproducerad bil om han får en högre ersättning, vilket då i sin tur gynnar den svenska ekonomin och samhällsnyttan. Detta är oerhört svårt att spekulera i men det tycks vara ytterst osannolikt att expropriatörer kommer att välja att inte ta mark i anspråk vid en ökad markkostnad och det finns ingen risk för att den allmänna nyttan inte tillgodoses. Det finns ändå en aspekt från den allmänna nyttans synvinkel som kan komma att påverkas av förslaget, naturvården, då kostnaden för markåtkomst motsvarar cirka 90 % av den totala kostnaden. Sjödin berättar i intervjun att det kan komma att ta ett par år extra att uppfylla målen för naturvården, men sett i ett större perspektiv så borde det inte vara några problem där heller. Hermansson påpekar att i konsekvensavsnittet i propositionen har man tagit ställning till just detta och har kommit fram till att utgiftsökningen ska rymmas inom de befintliga ramarna. Sjödin förklarar vidare att de privata aktörerna var mycket högljudda i utredningen och att det bland annat framfördes att Sverige skulle förvandlas till ett U-land om lagförslagen genomfördes. Sjödins kommentar till detta var att det är en struntfråga och det gör inte företagen någon större skillnad att tvingas betala lite mer för markupplåtelsen. Även Bonde menar att det är befängda argument som saknar grund. Detta argument måste ha tagits till i stundens hetta utan vidare genomtanke då företagen själva inte kan vara annat än väl medvetna om att kostnadshöjningen är en struntsumma totalt sett. Är det verkligen värt att försöka göra hela markåtkomstprocessen så komplicerad och långdragen som möjligt? Gynnar det inte alla parter ifall fastighetsägarna är nöjda vilket bidrar till att processen blir kortare? Om nu företagen tycker att det blir en stor kostnadsskillnad borde de relatera till de kostnader som föreligger då de inte kommer överens med fastighetsägarna. 21