ALM Equity AB (publ): Delårsrapport januari-mars 2007 Stockholm 2007-05-08 Januari-mars 2007 Omsättningen under perioden var 35,5 Mkr Perioden resultat var 5,8 Mkr motsvarande 0,04 kr/aktie Balansomslutningen 276 Mkr och eget kapital 71 Mkr motsvarande 0,70 kr/aktie 21 bostadsrätter sålda under kvartalet Fortsatt förädling av befintliga projekt Väsentliga händelser efter periodens utgång Förvärv av Smögenbaden Försäljningsstart i Midsommarkransprojektet, Stockholm A.L.M. Equity AB Post- och besöksadress: Telefon växel: Telefax: Organisationsnummer: Domherrevägen 11 192 55 Sollentuna 08-562 30 300 08-562 30 099 556549-1650
2 (7) ALM Equity är ett fastighetsutvecklingsbolag (eng: Real Estate Developer). Bolaget analyserar tänkbara förvärv samt strukturerar, finansierar, leder och säljer framförallt bostadsprojekt. Projekten är i regel avslutade inom två år från start. VERKSAMHETEN Under första kvartalet 2007 har verksamheten i ALM Equity AB präglats av hög aktivitet i de igångsatta projekten samt fortsatt intern strukturering av verksamheten. Under kvartalet har inga nyförvärv skett eller några nya projekt igångsatts. I projektet Keypoint på Värmdö i sydöstra Storstockholm har tomtstyckningsplanen blivit godkänd. Arbete pågår för närvarande med arkitekter för att ta fram passande hustyper. En projektorganisation håller på att byggas upp samtidigt som en plan arbetas fram för hur projektet skall marknadsföras. I Oaxenprojektets senare etapper pågår fortsatt planarbete. Ett laga kraftvunnet planbeslut kan erhållas tidigast i slutet av september 2007. Projektet Kv. Församlingshemmet i Norrtälje tillträds så snart som godkänt rivningslov erhållits från kommunen. I projekt Brf Repet Visby kommer försäljningen av de sju lägenheterna att ske under maj-juni 2007. Mäklare har utsetts. I de befintliga bostadsprojekten där byggnation igångsatts har aktiviteten varit fortsatt hög under kvartalet. I projekten BRF Stadshotellet (Enköping) (etapp 1), BRF Kalk Palais (Oaxen) (etapp 1) och BRF Bohusbryggan (Ellös, Orust) sker överlämning till bostadsrätternas köpare under andra kvartalet 2007. Planerat tillträde till bostadsrätterna i BRF Stadshotellets etapp 2 är månadsskiftet augusti/sepember 2007. Byggnationen i BRF Körgossen, Fruängen i södra Stockholm löper också enligt plan med planerat tillträde årsskiftet 2007/2008. Reviderade slutproduktionskostnader för ALM Equitys pågående byggprojekt har belastat kvartalsresultatet efter skatt och minoritetsandelar med 5,5 Mkr. Projektportföljen Projektportföljen innehåller per den 31 mars 2007 elva bostadsprojekt med en sammanlagd möjlig byggarea om 18.500 kvm. Antalet planerade bostadsrätter är beräknat till 242 varav 101 var sålda den 31 mars 2007, Under första kvartalet 2007 såldes 21 stycken bostadsrätter. Försäljning av bostadsrätter sker stötvis vid projektlanseringar. Antalet produktionsstartade bostadsrätter var den 31 mars 2007 100 varav 98 är sålda. Mezzaninfinansiering För att höja avkastningen på eget kapital samt stärka koncernens likviditet och finansiella ställning har avtal tecknats om mezzaninfinansiering i projekten Wollbratts Byggnadsfirma AB, Uddevalla, BRF Penseldraget, Midsommarkransen, Stockholm och Guldkaggen, Burgsvik, Gotland. Detta innebär att ALM Equity AB numera direkt och indirekt äger 64 (tidigare 80) procent av Wollbratts Byggnadsfirma AB samt 80 (100) procent av vardera projekten BRF Penseldraget och Guldkaggen. Närmare presentation av projekten finns på ALM Equitys hemsida: www.almequity.se.
3(7) Väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång Förvärv av Smögenbaden ALM Equity AB har förvärvat 67 procent av Smögenbaden i Sotenäs kommun. Projektet består av fem fastigheter med bästa läge på Smögen intill Smögenbryggan. Smögenbaden uppfördes ursprungligen 1933 och var under 65 år Bohusläns mest välkända restaurang- och hotellanläggning. Efter en totalbrand 1998 har ändamålet I stadsplanen ändrats till bostäder. Totalt finns på de fem fastigheterna en byggrätt på 3 100 kvm bostäder. Efter förvärvat ökar ALM Equitys möjliga byggarea från 18 500 m² till 21 600 m². Försäljningstart i Midsommarkransprojektet, Stockholm I slutet av april säljstartades i ALM Equitys projekt i Midsommarkransen, där en fastighet på 1 100 kvm skall uppföras och upplåtas med 13 stycken bostadsrätter i Brf Penseldraget. Första dagen såldes 6 bostadsrätter och utsikterna att komma upp i en försäljningsgrad över 75 % innan halvårsskiftet bedöms som goda. Därefter kan byggstart ske. EKONOMI Resultat för perioden januari - mars 2007 Nettoomsättningen uppgick till 35,5 (oktober-december 41,5) Mkr varav fastighetsutveckling svarade för 33,9 (40,5) Mkr och fastighetsförvaltning 1,5 (1,0) Mkr. Rörelseresultatet gav en rörelsemarginal på 23 (29) %. Av periodens resultat 5,8 Mkr tillföll 4,3 Mkr moderbolagets aktieägare och 1,5 Mkr minoriteten. Balansräkningen per den 31 mars 2007 Balansomslutningen har ökat från 246 Mkr till 276 Mkr vilket främst beror på fortsatt upparbetning i igångsatta projekt. Av tillgångarna utgör exploateringsfastigheter, 181 Mkr, och förvaltningsfastigheter, 61 Mkr, de största posterna. På skuldsidan uppgår lång- och kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut till 143 Mkr och efterställda reverslån till 24 Mkr. Det egna kapitalet uppgår till 71 Mkr och soliditeten till 26 %. Justerad soliditet (inklusive övervärde på förvaltningsfastighet) uppgår till 31 %. Likviditet och kassaflöde Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 16,8 Mkr. Periodens kassaflöde uppgick till 4,7 Mkr. Moderbolaget Det juridiska moderbolaget ALM Equity ABs resultat uppgick till 0,3 Mkr för perioden januari-mars 2007 och likvida medel uppgick till 7,9 Mkr på balansdagen jämfört med 5,9 Mkr vid årsskiftet. Moderbolagets egna kapital uppgår till 184,6 Mkr. Soliditeten uppgick på balansdagen till 99,0 %. Redovisnings- och värderingsprinciper Successiv vinstavräkning Bolaget tillämpar successiv vinstavräkning för sina bostadsprojekt enligt IAS 11 entreprenadavtal. Detta innebär att vinstavräkningen sker i två steg: Vinstavräkningen i steg 1 sker när exploateringsfastigheten erhållit alla erforderliga tillstånd för den planerade exploateringen, den juridiska strukturen för projektet etablerats och målbostadsrättsförening
4(7) bildats och fått sin ekonomiska plan godkänd hos myndighet. Vinstavräkning för projektet sker då enligt formeln: (Initialt inköpsvärde / prognosticerat totalt försäljningsvärde) * prognosticerad projektvinst Exempel vinstavräkning steg 1: Om fastighet förvärvas för 5, slutförsäljningsvärdet är 25 och den beräknade projektvinsten 10 så ger steg 1 vinstavräkningen: (5/25) * 10 = 2 I den successiva vinstavräkningens steg 2 räknas resterande vinst i projektet, i enlighet med Sveriges Byggindustriers rekommendation Successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt för försäljning, av enligt formeln: (Försäljningsgrad av projekt * upparbetningsgrad i byggentreprenaden) * prognosticerad projektvinst (Exempel vinstavräkning steg 2: Om 16 av 20 bostadsrätter sålts samt 50 % av entreprenad- och byggherrekostnaderna upparbetas blir, med förra exemplets värden,steg 2 avräkningen: (16/20) * (0,5 ) * (10-2)=3,2 Med ovanstående modell uppnås en rättvisande resultatutveckling. Stora krav ställs emellertid på att bolagets vinstprognos för varje projekt hela tiden justeras för inträffade och förväntade resultatpåverkande händelser. Bolaget tillämpar principen att löpande kostnadsföra projektens räntekostnader. I resultaträkningen redovisas intäkterna från projekten brutto d.v.s till nedlagda kostnader plus den successiva vinstavräkningen. Koncernkonsolideringen Omvänt förvärv Bolaget förvärvade 2006, via två apportemissioner, aktier, andelar och fordringar i pågående fastighetsprojekt samt en förvaltningsfastighet. Tillträdet till de förvärvade tillgångarna var den 3 juli 2006. Bolaget har därför konstaterat att den nya koncernen uppstått genom ett så kallat omvänt förvärv. De tidigare ägarna till de inapporterade tillgångarna erhöll över 90 % av ägandet i den nya koncernen, tillsatte ny styrelse och kontrollerade därigenom rätten att utforma koncernens finansiella och operativa strategier. Detta innebär att juridiskt sett är fortfarande ALM Equity AB (tidigare TBook Holding AB) moderbolag men vid konsolidering av den per den 3 juli 2006 nybildade koncernen är dotterbolaget ALM Equity Management det koncernredovisningsmässiga moderbolaget som förvärvat TBook Holding AB (numera ALM Equity AB). Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer. Kommande rapportdatum: 22 augusti 2007 Halvårsrapport, januari-juni 2007 15 november 2007 Delårsrapport, januari-september 2007 Stockholm den 8 maj 2007 Joakim Alm, VD För mer information kontakta: Joakim Alm, tel 0733 96 97 27 Om ALM Equity ALM Equity-aktien (tidigare TBook) handlas inofficiellt sedan april 2000 på HQ Tech Market. Mer information finns på www.almequity.se samt på www.bequoted.com
5(7) RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr 2007 2006 2006 2006 (3 mån) (3 mån) (3 mån) (6 mån) Koncernen Jan-mars Okt-dec Juli-sep Juli-dec Nettoomsättning (Not 1) 35 498 41 539 16 310 57 849 Rörelsens kostnader -27 058-29 843-10 844-40 687 Avskrivningar -335-83 -119-202 Rörelseresultat (Not 2) 8 105 11 613 5 347 16 960 Finansnetto -2 073-1 334-2 121-3 455 Resultat före skatt 6 032 10 279 3 226 13 505 Skatt -244-1 018 0-1 018 Periodens resultat 5 788 9 261 3 226 12 487 Hänförligt till moderbolagets aktieägare 4 286 6 931 2 118 9 049 Hänförligt till minoriteten 1 502 2 330 1 108 3 438 Resultat per aktie (kr) 0,04 0,07 0,02 0,09 Resultat per aktie (kr) efter utspädning 0,04 0,07 0,02 0,09 Antalet aktier (tusental) 101 545 101 545 101 545 101 545 D:o genomsnitt (tusental) 101 545 101 545 101 545 101 545 D:o genomsnitt (tusental) efter utspädning 104 545 104 545 104 545 104 545 NYCKELTAL OCH AKTIEDATA 2007 2006 2006 2006 Koncernen Jan-mars Okt-dec juli-sept Juli-dec Rörelsemarginal (%) 23 28 33 29 Avkastning på eget kapital (%) 6 11 4 15 Avkastning på sysselsatt kapital (%) 4 6 3 9 Soliditet (%) 26 27 33 27 Eget kapital per aktie (kr) 0,70 0,65 0,58 0,65 Antal produktionsstartade lägenheter 0 39 33 72 Antal sålda lägenheter 21 4 46 50 Möjlig byggarea vid periodens utgång (kvm)* 18.500 18 500 11.807 18.500 * Möjlig byggarea definieras som planbeslutad area där bygglov inte kan nekas.
6(7) Balansräkningar i sammandrag Belopp i tkr Koncernen 2007-03-31 2006-12-31 2006-07-03 TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 60 868 61 197 34 777 Finansiella anläggningstillgångar 5 020 5 020 7 304 Summa anläggningstillgångar 65 888 66 217 42 081 Exploateringsfastigheter 181 279 154 633 90 236 Kortfristiga fordringar m.m. 12 554 12 585 10 821 Kortfristiga placeringstillgångar 49 49 8 838 Likvida medel 16 776 12 042 6 296 Summa omsättningstillgångar 210 658 179 309 116 191 SUMMA TILLGÅNGAR 276 546 245 526 158 272 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 70 576 66 290 57 241 Minoritetens andel 8 214 6 666 3 188 Långfristiga räntebärande skulder 44 875 44 875 45 025 Uppskjuten skatteskuld 560 560 508 Summa långfristiga skulder 45 435 45 435 45 533 Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut 98 267 77 770 21 406 Efterställda räntebärande reverslån 24 390 17 627 27 880 Inbetalt insatskapital 15 138 15 138 125 Övriga kortfristiga, icke räntebärande skulder 14 526 16 600 2 899 Summa kortfristiga skulder 152 321 127 135 52 310 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 276 546 245 526 158 272 Räntebärande skulder 167 532 140 272 94 311 FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL 2007-03-31 2006-12-31 2006-07-03 Belopp vid periodens ingång 66 290 0 0 Genomförda nyemissioner: omvänt förvärv - 57 241 57 241 Periodens resultat 4 286 9 049 - Belopp vid periodens utgång 70 576 66 290 57 241
7(7) KASSAFLÖDESANALYSER I SAMMANDRAG Belopp i tkr 2007 2006 2006 (3 mån) (3 mån) (6 mån) Koncernen Jan-mars Okt-dec Juli-dec Resultat före skatt 6 032 10 279 13 505 Ej kassapåverkande poster 369-7 242 Skatter -244-682 -682 Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 6 157 9 590 13 065 Förändring i rörelsekapital -28 689-22 172-41 671 Kassaflöde från löpande verksamhet -22 532-12 582-28 606 Investeringar i materiella anläggningstillgångar 6-26 622-26 622 Kassaflöde från investeringsverksamhet -22 526-26 622-26 622 Inbetalt insatskapital i BRF - 2 092 15 013 Upptagna lån 27 260 41 479 45 961 Kassaflöde från finansieringsverksamhet 27 260 43 571 60 974 Periodens kassaflöde 4 734 4 367 5 746 Likvida medel vid periodens början 12 042 7 675 6 296 Likvida medel vid periodens slut 16 776 12 042 12 042 (Not1) Nettoomsättning per segment 2007 2006 2006 Jan-mars Okt-dec Juli-dec (3 mån) (3 mån) (6 mån) Fastighetsutveckling 33 914 40 485 55 708 Fastighetsförvaltning 1 584 1 054 2 141 Summa: 35 498 41 539 57 849 (Not2) Rörelseresultat per segment 2007 2006 2006 Jan-mars Okt-dec Juli-dec (3 mån) (3 mån) (6 mån) Fastighetsutveckling 7 334 11 443 16 246 Fastighetsförvaltning 771 170 714 Summa: 8 105 11 613 16 960