ALM Equity AB (publ): Bokslutskommuniké 2011 Oktober - december 2011 Stockholm 2012-02-24 Omsättningen uppgick till 60,7 (51,5) Mkr Resultatet blev 5,7 (5,1) Mkr, motsvarande 0,44 (0,51) kr/stamaktie Eget kapital uppgick vid periodens slut till 323,0 (180,4) Mkr, motsvarande 21,31 (17,70) kr/stamaktie Likvida medel uppgick den 31 december till 78,4 (66,5) Mkr Del av Ericsson f d huvudkontor vid Telefonplan i Stockholm (Timotejen 19) förvärvades i slutet av året. Tillsammans med en partner skall ALM Equity (ägarandel 50 procent) utveckla ca 500 bostäder anpassade till förstagångsköpare. Byggstart i projektet Kyrkklockan i Eskilstuna med 24 bostadsrätter Sista etappen på Seaside Värmdö tillträddes och projektet är nu avslutat Under perioden såldes 34 (26) bostadsrätter till ett värde av 55,2 (49,0) Mkr. ALM Equitys andel var 30 (12) bostadsrätter till ett värde av 44,7 (27,2 ) Mkr Projektportföljen innehöll vid kvartalets slut 21 (16) bostadsprojekt med ca 73 900 (55 500) kvm byggarea, varav ALM Equitys andel var ca 40 400 (38 500) kvm Januari december 2011 Omsättningen uppgick till 318,5 (147,1) Mkr Resultatet blev 67,3 (24,7) Mkr, motsvarande 6,13 (2,43) kr/stamaktie Under perioden såldes 162 (239) bostadsrätter till ett värde av 292 6 (434,0) Mkr ALM Equitys andel var 88 (82) bostadsrätter till ett värde av 159,4 (234,1) Mkr Styrelsen föreslår 0,4 (0,4) kr i utdelning per stamaktie och 5 kr per preferensaktie okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Mkr 2011 2010 2011 2010 Nettoomsättning 60,7 51,5 318,5 147,1 Rörelseresultat 9,4 9,5 84,1 31,4 Resultat perioden 5,7 5,1 67,3 24,7 Resultat per stamaktie (kr) 0,44 0,51 6,13 2,43 Resultat per preferensaktie (kr) 1,25-5,00 - Avkastning eget kapital 32% 7% Väsentliga händelser efter periodens utgång Byggstart i projektet Stadsterrassen, Enköping med 46 bostadsrätter ALM Equity har förvärvat Kvarnengärdet 35:3 med 1 810 kvm uthyrbar area i anslutning till Kvarnengallerian i Uppsala (ägarandel 25 procent) ALM Equity har startat Svensk Markförvaltning som ska utveckla råmark till byggrätter (ägarandelen 41 procent). Via Svensk Markförvaltning har ALM Equity förvärvat 51 ha råmark i Upplands Väsbys kommun 20 km från Stockholm 1
ALM Equity är ett fastighetsutvecklingsbolag (Real Estate Developer). Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer projekt, framförallt bostäder. VD har ordet Bostadsmarknaden fortsatte under perioden att påverkas negativt av krisen i Europa, börsnedgång, osäkerhet om ränteläget och bankernas stramare utlåning till privatkunder. Den negativa utveckling vi såg efter sommaren och under slutet av tredje kvartalet fortsatte under fjärde kvartalet. Den generella osäkerheten på bostadsmarknaden förstärktes av ökade krav från bankerna att låntagare först ska sälja sin befintliga bostad innan lån till en ny bostad kan beviljas. Sammantaget har detta lett till ett ökat utbud av bostäder och längre försäljningstider. De marknadssegment som påverkats mest är dyrare bostäder, samt fritidsboende. Riksbankens räntesänkning, börsuppgång och minskad oro i Europa ledde mot slutet av året till en förbättring av marknadsläget. Den positiva trenden har hittills hållit i sig in på det nya året. okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Bostadsprojekt 2011 2010 2011 2010 Byggrätter vid periodens slut 1 357 1012 1 357 1012 Startad produktion 24 10 132 287 Sålda bostäder 34 26 162 239 Bostäder i produktion vid periodens slut 387 287 387 287 Försäljningsgrad i produktion 92% 84% 92% 84% Under försäljning vid periodens slut 738 287 738 287 Försäljningen av bostäderna sker på bokningsavtal som redovisas som försäljningar först när dessa konverteras till bindande avtal, varför försäljningarna redovisas stötvis. Målsättningen är att produktionsstarta så stor andel av portföljen som möjligt under 2012. Bokningsläget i säljstartade projekt ser bra ut och vi hoppas därför kunna produktionsstarta flera projekt under första halvåret 2012. En viktig del i vår långsiktiga strategi är att skapa ett kontinuerligt flöde av byggrätter som kan utvecklas till färdiga bostäder. För att underlätta denna process har vi tecknat avtal med investerare om att gemensamt bilda ett bolag, Svensk Markförvaltning som förvärvar råmark. ALM Equity kommer att äga 41 procent i bolaget. Resultatet för fjärde kvartalet blev 5,7 (5,1) Mkr och årsresultatet 67,3 (24,7) Mkr. Förbättringen under året beror främst på att fler projekt kommit i produktionsfas. Koncernens likvida medel har fortsatt att öka till 78,4 (66,5) Mkr. På grund av den goda likviditeten har vi tidigarelagt amorteringar av byggkreditiv, samt valt att inte utnyttja beviljade byggkreditiv i projekten. Vi ser en fortsatt positiv likviditetsutveckling under året varför denna strategi ligger fast. 2
Vi har en stark projektportfölj, bra lönsamhet, en fungerande kapitalanskaffning samt en skalbar affärsmodell som gör att vi kan hantera allt större volymer. I den oro som finns på marknaden står vi finansiellt starka och hoppas att marknadsläget ska skapa möjligheter för oss att växa ytterligare. 3
VERKSAMHETEN Bostadsprojekt under produktion I projektet Insteget vid Telefonplan (ägarandel 38,5 procent), med totalt 255 bostadsrätter, är etapp 1 med 95 bostadsrätter färdigställd. Inflyttningen påbörjades under januari 2012. Konverteringen, från kontor till bostadsrätter och nya lokaler, går enligt plan och den andra etappen med 160 lägenheter skall vara klar för inflyttning i maj 2012. Alla lägenheter i projektet är sålda. Kungsfiskaren, ett dotterbolag till PEAB är kontrakterad för totalentreprenaden. I Seaside blev den tredje och sista etappen klar i slutet av december och alla köpare i bostadsprojektet har tillträtt sina bostadsrätter enligt plan. ALM Equity planerar att successivt överlämna ansvaret till den nya styrelsen under de kommande månaderna. Bostadsprojektet Lidingöfyren på Lidingö byggstartades under augusti då 75 procents försäljningsnivå hade uppnåtts. Projektet består av 108 lägenheter som totalrenoveras och byggs om till moderna lägenheter med öppna planlösningar och hög standard. Byggnation och försäljning har fortlöpt under hela hösten och vintern. De första kunderna har flyttat in under januari 2012. Därefter tillträds lägenheterna i olika etapper fram till augusti, allt eftersom de färdigställs. Kungsfiskaren är kontrakterad för totalentreprenaden. Under fjärde kvartalet byggstartades bostadsprojektet Kyrkklockan mitt i centrala Eskilstuna. Projektet består av ett kontorshus från 1967 som skall byggas om och inrymma 24 nyproducerade lägenheter, samtidigt som befintlig lokalhyresgäst kvarstår med skol- och daghemsverksamhet på entréplanet. Projektet omfattar totalt 1471 kvm boyta och 707 kvm lokal. Andersson & Company är ansvarig för byggproduktionen på totalentreprenad. Beräknad inflyttning sker hösten 2012. Per den 31 december garanterar ALM Equity att förvärva 44 osålda lägenheter i produktionsstartade projekt för totalt 85,3 Mkr och äger 4 bostadsrätter i lager för totalt 13,8 Mkr. 4
Projektportföljen Bostadsprojekt (byggrätter på planbeslutad mark) : Byggrättsportföljen innehöll per den 31 december 2011, 21 (16) bostadsprojekt med en sammanlagd möjlig byggarea om 73 900 (55 500) kvm ALM Equitys andel utgjorde 40 400 (38 500) kvm. Nya projekt under året: - Elfvik Strand på Lidingö (ägarandel 44 procent), byggrätt ca 10 600 kvm. - Kvarnengallerian i Uppsala (ägarandel 25 procent), 16 535 uthyrbar area och ca 4 500 kvm byggrätt. - Lampfabriken i Sundbyberg (ägarandel 40 procent), ca 6 900 kvm byggrätt. Avyttrade projekt under året: - Seaside på Värmdö, 3 456 kvm som tillträdes i tre etapper under 2011. Lidingöfyren och Elfvik Strand på Lidingö, Stadsterrassen i Enköping, Bjäreterrassen i Torekov, Kevinge Strand i Danderyd samt Kyrkklockan i Eskilstuna, med sammanlagt 30 800 kvm byggrätter, har säljstartats under året. Under 2011 har 162 (239) bostadsrätter, till ett värde av 292,6 (434,0) Mkr, sålts, varav ALM Equitys andel var 88 (107) bostadsrätter till ett värde av 159,4 (234,1) Mkr. Motsvarande siffror för försäljningen under fjärde kvartalet var totalt 34 (26) bostadsrätter till ett värde av 55,2 (49,0) Mkr, varav ALM Equitys andel var 30 (12) bostadsrätter till ett värde av 44,7 (27,2) Mkr. 5
Vid utgången av 2011 fördelades byggrätterna på följande sätt: Byggrätterna fördelas uppdelat per område enligt följande: 6
Planprojekt (råmark under utveckling till byggrätter): Planportföljen innehöll per den 31 december 2011, 47 300 (35 700) kvm planerade byggrätter, varav ALM Equitys andel är 22 200 (18 200) kvm. Nya projekt under året: - Del av Ericssons f.d. huvudkontor vid Telefonplan (Timotejen 19) förvärvades i december (ägarandel 50 procent). Genom detaljplaneändring till bostäder räknar ALM Equity med att här kunna skapa ca 500 bostäder omfattande 24 000 kvm. Avslutade projekt under året: - Planarbetet i Stadsfjället, Uddevalla, med beräknad byggrätt på 12 375 kvm, avbröts under det första kvartalet 2011. Vid utgången av 2011 fördelades planprojekten på följande sätt : Projektfastigheter (Förvaltning): Galleria Kvarnen i Uppsala (ALM Equity 25 procent) som tillträddes under sommaren har inneburit en ökning av den totala fastighetsytan med 16 535 kvm upp till 21 100 kvm, varav ALM Equitys andel ca 7 500 kvm. 7
EKONOMI Resultat för perioden oktober - december 2011 (3 månader) Nettoomsättningen uppgick under det fjärde kvartalet till 60,7 (51,5) Mkr, varav bostadsutveckling svarade för 58,3 (49,3) Mkr och fastighetsförvaltning 2,4 (2,2) Mkr. Rörelseresultatet uppgick till 9,4 (9,5) Mkr. Av periodens resultat på 5,1 (4,9) Mkr tillföll 5,7 (5,2) Mkr moderbolagets aktieägare, medan minoritetens resultatandel uppgick till -0,6 (-0,3) Mkr. Successiva vinstavräkningar är gjorda i Insteget, Seaside, Lidingöfyren och Bjäreterrassen. Dessutom har vinstavräkningen på Guldkaggen justerats med hänsyn till gällande marknadsförutsättningar. Resultat för perioden januari - december 2011 (12 månader) Nettoomsättningen uppgick för helåret till 318,5 (152,1) Mkr, varav bostadsutveckling svarade för 307,3 (146,7) Mkr och fastighetsförvaltning 11,2 (5,4) Mkr. Rörelseresultatet uppgick till 84,1 (31,4) Mkr. Av periodens resultat på 65,6 (23,0) Mkr tillföll 67,3 (24,7) Mkr moderbolagets aktieägare, medan minoritetens resultatandel uppgick till -1,7 (-1,7) Mkr. I resultatet ingår ALM Equitys andel av försäljning av projekt med 12,5 (5,0) Mkr, samt utfallet av en finansiell option på 7,5 Mkr. Under året har successiva vinstavräkningar gjorts i projekten Insteget, Seaside, Lidingöfyren, Kevinge Strand, Stadsterrassen och Bjäreterrassen. Dessutom har vinstavräkningen på Guldkaggen justerats med hänsyn till gällande marknadsförutsättningar. Balansräkningen per den 31 december 2011 Balansomslutningen uppgick till 829 (563) Mkr. Ökningen beror främst på nedlagda projektkostnader samt förvärv av projekten Elfvik Strand på Lidingö, Lampfabriken i Sundbyberg och Kvarnengallerian i Uppsala. Den största posten bland tillgångarna vid periodens slut är exploateringsfastigheter, 552 (397) Mkr, och på skuldsidan lån till kreditinstitut på 378 (284) Mkr. Det egna kapitalet uppgick till 323 (180) Mkr. Ökningen av det egna kapitalet under senaste året beror dels på den genererade vinsten 67 (25) Mkr, dels på att koncernen erhållit kapitaltillskott i delägda projektbolag om 175 (173) Mkr, vilket totalt ökat koncernens egna kapital med 72 (67) Mkr. Koncernen har totalt erhållit ca 348 Mkr i tillskott i projektbolagen, vilket motsvarar 138,5 Mkr i eget kapital som ska återbetalas med preferens vid avslut av projekten. Under juli genomfördes en fondemission av 1 015 453 preferensaktier till ett nominellt värde på 100 kr/aktie, vilket ökade aktiekapitalet med 101,5 Mkr. Preferensaktierna äger rätt till en årlig utdelning om 5,00 kr som kommer att utbetalas halvårsvis. Första utbetalningen av utdelning på preferensaktierna äger rum i juni 2012. Likviditet, kassaflöde och finansiering Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 78,4 (66,5) Mkr. Kassaflödet för perioden oktober-december var 12,4 (34,7) Mkr och för perioden januari-december 11,9 (36,4) Mkr. 8
Under året har moderbolaget tecknat ränteswapar med underliggande värde av 388,5 Mkr med avsikt att säkerställa bostadsrättsföreningars ekonomi i framtida projekt. Därav har 338,5 Mkr en löptid på fem år medan resterande 50 Mkr löper på tio år. Räntesäkringarna är gjorda mellan 2,81-2,90 procent. Tillsammans med tidigare räntesäkringar i projektbolag har swapavtal hittills ingåtts med ett totalt underliggande värde av 522,5 Mkr med mellan 2,67 2,93 procents ränta plus bankens marginal. Moderbolaget Moderbolaget ALM Equity AB:s resultat uppgick för året till -7,2 (-1,1) Mkr. Resultatet beror till största delen på att projektbolagen inte lämnat några utdelningar till moderbolaget under 2011. Moderbolaget förfogade vid periodens slut över 50,0 (33,5) Mkr i likvida medel. Garantier för banklån och förskott uppgick vid periodens slut till 62,6(135,1) Mkr. Det egna kapitalet uppgick till 140,7 (152,1) Mkr. Soliditeten var på balansdagen 84 (82) procent. Väsentliga händelser efter rapporttidens utgång ALM Equity AB och Andersson Company AB har via gemensamt ägt bolag förvärvat fastigheten Kvarngärdet 35:3 i centrala Uppsala vid Vaksala Torg. Förvärvet är ett kompletteringsförvärv till grannfastigheten, Kvarnengallerian som parterna ägt sedan juli 2011. Fastigheten blir en viktig del i utvecklingen av kvarteret med attraktiva butiker, kontor och bostäder. Fastigheten innehåller 1810 kvm uthyrbar area samt en byggrätt på ca 700 kvm. ALM Equitys andel av projektet är 25 procent. ALM Equity har byggstartat 46 bostadsrättslägenheter i projektet Stadsterrassen i centrala Enköping. I huset kommer det att finnas allt från mindre ettor till större fyror med takterrass, butiker samt garageplatser. Projektet omfattar totalt ca 2 800 kvm bostäder och 300 kvm lokaler och beräknas stå klart för inflyttning till sommaren 2013. Andersson & Company, verksamma framförallt i Stockholmsområdet samt Mälardalen, är ansvarig för byggproduktionen på totalentreprenad. I moderbolaget har det tecknats ytterligare ränteswapavtal för att säkerställa räntenivåer i tio år i bostadsprojekt på 300 Mkr. I projektbolag har ytterligare ränteswapar tecknats för 190 Mkr varav ALM Equitys andel är 47,5 Mkr. Räntesäkringarna är gjorda mellan 2,325 och 2,39 procent plus bankens marginal. Styrelsen föreslår 0,4 (0,4) kr i utdelning per stamaktie och 5 kr per preferensaktie med utbetalning halvårsvis med start juni 2012. Svensk Markförvaltning (ägarandel 41 procent) med inriktning att utveckla råmark gjorde sin första affär när 51 ha råmark förvärvades i Upplands Väsbys kommun 20 km från Stockholm City. Under årets första månader har ALM Equity hittills sålt 24 bostadsrätter till ett värde av 31,7 Mkr varav ALM Equitys andel var 23 bostadsrätter till ett värde av 30,7 Mkr. 9
Redovisnings- och värderingsprinciper Bolaget tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd och uttalanden. När allmänna råd från bokföringsnämnden saknas har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer. Intresseföretag och Joint ventures Intresseföretag är innehav i vilka koncernen har lägst 20 procent och högst 50 procent av rösterna eller på annat sätt har ett betydande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. Innehav i intresseföretag är vanligen joint ventures. Joint ventures är redovisningsmässigt företag i vilka koncernen, genom samarbetsavtal med en eller flera parter, har ett gemensamt bestämmande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. ALM Equity AB redovisar joint ventures enligt klyvningsmetoden. Enligt klyvningsmetoden redovisas koncernens ägarandel av företagens intäkter och kostnader respektive tillgångar och skulder i koncernens resultat- och balansräkningar. Detta görs genom att samägarens andel av tillgångar och skulder, intäkter och kostnader slås ihop post för post med motsvarande poster i samägarens koncernredovisning. Successiv vinstavräkning Bolaget tillämpar successiv vinstavräkning för sina bostadsprojekt enligt RR 10 entreprenadavtal. Vinstavräkningsmodellen innebär att vinstavräkningen sker i två steg: Vinstavräkningen i steg 1 sker när exploateringsfastigheten erhållit alla erforderliga tillstånd för den planerade exploateringen, den juridiska strukturen för projektet etablerats samt en målbostadsrättsförening har bildats och fått sin ekonomiska plan eller kalkyl godkänd hos myndighet. Vinstavräkning för projektet sker då enligt formeln: (Initialt inköpsvärde/prognostiserat totalt försäljningsvärde) X prognostiserad projektvinst Exempel vinstavräkning steg 1: Om fastighet förvärvas för 5, slutförsäljningsvärdet är 25 och den beräknade projektvinsten 10 så ger steg 1 vinstavräkningen: (5/25) X 10 = 2 Status för steg 1 avräknade projekt bedöms varje kvartal av företagsledningen. Vid omklassificering av projekt till fastighet reverseras steg 1 avräkningen. Ifall ett projekt omkonceptualiseras skall ingående värden i steg 1 avräkningen justeras till nya värden. När ett projekt inte har gått från steg 1 till steg 2 inom två år från avräkning skall de ingående variablerna i steg 1 avräkningen justeras med hänsyn tagen till de gällande marknadsförutsättningarna. I den successiva vinstavräkningens steg 2 räknas resterande vinst i projektet av, i enlighet med Sveriges Byggindustriers rekommendation Successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt för försäljning, enligt formeln: (Försäljningsgrad av projekt X upparbetningsgrad i byggentreprenaden) X prognostiserad projektvinst. Exempel vinstavräkning steg 2: Om 16 av 20 bostadsrätter sålts samt 50 % av entreprenad- och byggherrekostnaderna upparbetats blir, med förra exemplets värden, avräkningen i steg 2: (16/20) X (0,5) X (10-2)=3,2 10
Med ovanstående modell uppnås en rättvisande resultatutveckling. Stora krav ställs emellertid på att bolagets vinstprognos för att varje projekt hela tiden justeras för inträffade och förväntade resultatpåverkande händelser. Bolaget tillämpar principen att löpande kostnadsföra projektens drifts- och räntekostnader. Transaktioner med närstående Inga transaktioner mellan ALM Equity AB koncernen och närstående som väsentligt påverkat företagets ställning och resultat har ägt rum. Risker och osäkerhetsfaktorer Verksamheten inom ALM Equity är projektrelaterad. Praktiskt taget varje projekt är unikt. Storlek, utformning, miljö och finansiering mm allt varierar för varje nytt projekt. ALM Equity skapar ett koncept för varje projekt. Risken finns att de framarbetade koncepten för projekten bygger på felaktiga försäljningsprisantaganden, eller att koncepten inte faller marknaden i smaken. ALM Equity har en liten egen kärnorganisation och handlar därför upp många tjänster externt. De operationella riskerna i hanteringen av projekten kan avse till exempel val av mäklare. Eftersom försäljningen i regel sker på ritning ställs stora krav på mäklarnas förmåga och kompetens. I en konjunkturnedgång torde den typen av bostadsförsäljning på termin drabbas hårdare än färdiga bostäder redo för omedelbar leverans. Val av arkitekter/projektörer är också en kritisk framgångsfaktor i projekten, liksom byggentreprenadform och byggentreprenör. Bristfällig projektering och bristfälliga upphandlingsunderlag kan leda till ökade kostnader för ändrings- och tilläggsarbeten. Vidare kan stigande materialpriser fördyra projekt i olika grad beroende på entreprenadform. Finansiella risker finns i form av att det kan bli svårt att låna och finansiera projekt till följd av en stramare kreditmarknad. ALM Equity tillämpar successiv vinstavräkning i projekten. En förutsättning för successiv vinstavräkning är att utfallet kan prognostiseras på ett tillförlitligt sätt. ALM Equity försöker aktivt att hantera de angivna riskerna. Beträffande risken med obsoleta projektkoncept testas genomgående konceptidéerna med mäklare och andra som jobbar nära marknaden. ALM Equity ställer också internt höga marginalkrav på projekten och har redan vid förvärvstidpunkten en klar idé för projekten, från start till mål. Beträffande upphandlade tjänster sker kontinuerligt utvärdering och kvalitetssäkring av kretsorganisationen. Ingen byggnation i projekten igångsätts normalt förrän 75 procent är sålt och projekten är fullt ut finansierade. Definitioner: Rörelsemarginal Rörelseresultat i procent av omsättningen. 11
Eget kapital per stamaktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antalet stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till preferenskapitalet. Eget kapital per preferensaktie Preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av bolaget (100 kronor per preferensaktie) samt aktiens rätt till utdelning (5 kronor per år). Resultat per stamaktie Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier efter hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden. Resultat per preferensaktie Preferensaktiens andel av resultatet motsvarande periodens ackumulerade andel av årlig utdelning om 5 kr per preferensaktie. Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt exklusive minoritetens andel minskat med preferensaktieutdelningen i procent av det genomsnittliga egna kapitalet minskat med preferenskapitalet. Sysselsatt kapital Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder inklusive uppskjutna skatteskulder. Avkastning på sysselsatt kapital Resultatet efter finansiella poster med återläggning av räntekostnader i procent av det genomsnittliga sysselsatta kapitalet. Soliditet Summan av eget kapital i procent av summa tillgångar. Andel riskbärande kapital Summan av eget kapital ökat med efterställda lån och minoritetsandelar i procent av summa tillgångar. Rapportdatum för 2012: 31 maj Delårsrapport jan mars 2012 31 maj Årsstämma 12
RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr 2011 2010 2011 2010 (3 mån) (3 mån) (12 mån) (12 mån) Koncernen okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Nettoomsättning (Not 1) 60 687 51 485 318 499 147 107 Rörelsens kostnader -51 305-41 953-234 441-115 709 Rörelseresultat (Not 2) 9 382 9 532 84 058 31 398 Finansnetto -4 302-4 540-18 411-8 231 Resultat efter finansiella poster 5 080 4 992 65 647 23 167 Skatt - -121 - -122 Minoritetens andel av resultatet 662 270 1 683 1648 Periodens resultat 5 742 5 141 67 330 24 693 Resultat per stamaktie (kr) 0,44 0,51 6,13 2,43 Resultat per preferensaktie (kr) 1,25-5,00 - Antalet stamaktier (tusental) 10 155 10 155 10 155 10 155 Antalet preferensaktier (tusental) 1 015-1 015 - NYCKELTAL OCH AKTIEDATA 2011 2010 2011 2010 Koncernen okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Rörelsemarginal (%) 15 19 26 21 Avkastning på eget kapital (%)* 32 7 32 7 Avkastning på sysselsatt kapital (%)* 13 10 13 10 Soliditet (%) 39 32 39 32 Andel riskbärande kapital (%) 43 37 43 37 Eget kapital per stamaktie (kr) 21,31 17,77 21,31 17,77 Eget kapital per preferensaktie (kr) 105,00-105,00 - Antal produktionsstartade lägenheter 24 10 132 287 Antal sålda lägenheter 34 26 162 239 Möjlig byggarea vid periodens utgång (kvm)** 73 900 55 500 73 900 55 500 ALM Equitys nettoandel byggarea 40 400 38 500 40 400 38 500 * Rullande tolvmånadersberäkning ** Möjlig byggarea definieras som planbeslutad area där bygglov inte kan nekas. 13
BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr Koncernen 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31 TILLGÅNGAR Maskiner och inventarier 161 211 31 Andelar i intressebolag - - -77 Uppskjuten skattefordran 6 004 6 004 6 004 Summa anläggningstillgångar 6 165 6 215 5 958 Exploateringsfastigheter 552 250 397 312 78 506 Projektfastigheter 113 223 43 269 42 538 Lagerandelar i bostadsrättsföreningar 13 809 12 470 27 814 Kortfristiga fordringar m.m. 65 449 37 189 18 607 Likvida medel 78 449 66 472 30 097 Summa omsättningstillgångar 823 180 556 712 197 562 SUMMA TILLGÅNGAR 829 345 562 927 203 520 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 323 040 180 447 89 052 Minoritetens andel -3 500-2 188-890 Uppskjuten skatteskuld 150 - - Summa långfristiga skulder 150 - - Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut 378 247 283 518 80 390 Efterställda räntebärande reverslån 32 871 27 928 16 038 Övriga kortfristiga, icke räntebärande skulder 98 538 73 222 18 930 Summa kortfristiga skulder 509 655 384 668 115 358 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 829 345 562 927 203 520 Räntebärande skulder 411 118 311 446 96 428 FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL 2011-12-31 2010-12-31 2009-12-31 Belopp vid periodens ingång 180 447 89 052 89 188 Periodens resultat 67 330 24 693-136 Uppskrivningsfond fastighet 7 500 - - Aktieägartillskott 71 825 66 702 - Aktieutdelning -4 062 - - Belopp vid periodens utgång 323 040 180 447 89 052 14
KASSAFLÖDESANALYSER I SAMMANDRAG Belopp i tkr 2011 2010 2011 2010 (3 mån) (3 mån) (12 mån) (12mån) Koncernen okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Resultat före skatt 5 742 5 141 67 330 24 693 Ej kassapåverkande poster 7 209 442 6 188-1 298 Skatter - - - - Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 12 951 5 583 73 518 23 395 Investering/försäljning exploateringsfastigheter -5 618-213 816-154 938-318 806 Investering/försäljning lagerandelar -1 339 5 089-1 339 15 344 Övrig förändring i rörelsekapital 1 579 37 697-2 945 34 979 Kassaflöde från löpande verksamhet 7 573-165 447-85 704-245 088 Investeringar/försäljningar av materiella och finansiella anläggningstillgångar 15-192 -69 904-257 Kassaflöde från investeringsverksamhet 15-192 -69 904-257 Upptagna/lösta lån 4 780 190 261 167 585 281 720 Kassaflöde från finansieringsverksamhet 4 795 190 261 167 585 281 720 Periodens kassaflöde 12 368 24 662 11 977 36 375 Likvida medel vid periodens början 66 081 41 850 66 472 30 097 Likvida medel vid periodens slut 78 449 66 472 78 449 66 472 (Not1) Nettoomsättning per segment 2011 2010 2011 2010 (3 mån) (3 mån) (12 mån) (12 mån) okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Bostadsutveckling 58 283 49 265 307 324 146 681 Fastighetsförvaltning 2 404 2 220 11 175 5 431 Summa: 60 687 51 485 318 499 152 112 (Not2) Rörelseresultat per segment 2011 2010 2011 2010 (3 mån) (3 mån) (12 mån) (12 mån) okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Bostadsutveckling 9 718 9 294 84 213 30 831 Fastighetsförvaltning -336 238-155 567 Summa: 9 382 9 532 84 058 31 398 15
Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer. Stockholm den 24 februari 2012 ALM Equity AB (publ) Styrelsen För mer information kontakta: Joakim Alm, tel 0733 96 97 27 Om ALM Equity AB Mer information finns på www.almequity.se samt på www.bequoted.com 16