STADSBYGGNADSKONTORET GRANSKNINGSUTLÅTANDE PLANAVDELNINGEN Christian Bleckman SID 1 (8) Tfn +46 08-508 27 300 2014-06-18 Granskningsutlåtande Detaljplan för Giggen 25 i stadsdelen Tallkrogen, Dp 2012-00200 Sammanfattning Planen syftar till att möjliggöra cirka 70 bostadslägenheter inom delar av fastigheterna Giggen 25 och Tallkrogen 1:1. Bostäderna ersätter en befintlig panncentral som har höga kulturhistoriska värden, men samtidigt stora problem med farliga ämnen och svårigheter att anpassas för en alternativ användning. Planförslaget skickades ut för granskning 2014-03-19 2014-04-16. Under granskningen inkom 11 yttranden. De flesta sakägare och övriga boende som framfört synpunkter önskar att panncentralen och områdets gröna värden bevaras. Vidare anser många att den föreslagna bebyggelsen är för storskalig. Några sakägare menar att fastighetsägaren föregått planprocessen genom att riva panncentralens skorsten och därigenom minskat byggnadens kulturhistoriska värde. I och med att skorstenen klassas som anläggning kunde den rivas utan rivningslov. Dessutom framfördes synpunkter på parkeringssituationen och den ökande belastningen på tunnelbanan. Då det gäller bevarandet av panncentralen ser inte stadsbyggnadskontoret att det framkommit någonting i sak som förändrar tidigare bedömning. Följande faktorer har vägts mot varandra: Behovet av ökad bostadsproduktion i ett bra läge i staden en rivning ger möjlighet till cirka 50 stycken fler lägenheter än ett bevarande. Byggnadens kulturmiljövärden och dess arkitektoniska värde på platsen. Det omfattande saneringsbehovet. Kostnader för sanering blir höga oavsett rivning eller ombyggnation, dock är det dyrare att sanera för ombyggnation än för rivning. Kontoret bedömer att de inkomna synpunkterna är likvärdiga de som inkom under samrådet. Därför står kontoret fast vid det ställningstagande som togs upp i Stadsbyggnadsnämnden den 2014-01-16 då nämnden beslutade att ställa ut planförslaget för granskning med vissa förändringar. Förändringarna omfattade framförallt att samrådsförslagets två gårdshus ersattes med ett mindre gårdshus i ett nytt läge. Syftet var att minska olägenheten för grannarna. Inkomna synpunkter föranleder därför inga vidare ändringar av planförslaget. Stadsbyggnadskontoret föreslår därför att planen kan antas.
2 (8) Bakgrund Förslagets syfte och huvuddrag Planen syftar till att möjliggöra cirka 70 bostadslägenheter inom delar av fastigheterna Giggen 25 och Tallkrogen 1:1. Bostäderna ersätter en befintlig panncentral som har höga kulturhistoriska värden, men samtidigt stora problem med farliga ämnen och svårigheter att anpassas för en alternativ användning. Granskning Aktuell detaljplan sändes ut för granskning under perioden 2014-03-19 2014-04-16. Information skickades ut enligt sändlista till remissinstanser, berörda sakägare enligt fastighetsförteckningen. Övriga informerades genom annons i Dagens Nyheter och Svenska Dagbladet 2014-03-19. Planförslaget visades i Tekniska Nämndhuset och på stadsbyggnadskontorets hemsida, www.stockholm.se/detaljplaner. Synpunkter inkomna under granskning Nedan redovisas en sammanfattning av de synpunkter som inkom under granskningen. Yttrandena i sin helhet finns att ta del av i planakten. Remissinstanser Länsstyrelsen Ärendet lämnas utan åtgärd. AB Fortum Värme samägt med Stockholms stad Det finns en bottnad fjärrvärmeledning vid fastighet Giggen 24. Denna bit är markerad i underlaget. Ska det byggas något där måste behovet av en ledningsflytt utredas. Fortum och Familjebostäder genomför projektet i samverkan. Det finns en ledning som fortfarande är driftsatt och förser hunddagiset på fastigheten med fjärrvärme. Denna ledning kommer att behöva kopplas ur vid rivning av panncentralen enligt Fortum. Alla andra ledningar inom fastigheten har redan tagits ur drift.
3 (8) Sakägare Sakägare 1 (1 undertecknad) Panncentralen bör bevaras. Garageplatser hyrs visst av boende i området. Smålägenheter genererar inte alls ett mindre behov av parkeringar. Grönområdet bör inte byggas bort. Frigörs inte farliga miljögifter vid rivningen om byggnaden är förorenad? Man kan bygga på andra platser i Stockholm. Sakägare 2 (2 undertecknade) Var tar garagen vägen? Gatan är redan idag full med de boendes fordon. Bilen har kommit för att stanna. Sakägare 3 (8 undertecknade) Byggnaden på innergården, närmast Kaggeholmsvägen 39, ska inte tillåtas bli högre än den befintliga byggnaden inom Giggen 25 med adress Kaggeholmsvägen 29-39. De byggnader som planeras närmast Kaggeholmsvägen - ska inte tillåtas bli högre än redan befintliga byggnader på motstående sida av vägen inom kvarteret Kaggen 1 med adress Kaggeholmsvägen 46-58 och 60-76. Sakägare 4 (2 undertecknade) Anser att deras tidigare synpunkter tillgodosetts till viss del. Gårdshuset är fortfarande för högt bör bli högst två våningar och placeras längre upp mot Kaggeholmsvägen. Detta redovisas på en bilagd kartskiss. Längs Kaggeholmsvägen bör byggnader vara tre våningar höga, som på motstående sida. Ta inte bort parkmark, använd bara kvartersmark. Bevara panncentralen och bygg om den till bostäder. Sakägare 5 (2 undertecknade) Bevara panncentralen med sina kulturhistoriska värden. Planen har tagits fram för att reducera underhållskostnader för Familjebostäder. Stora hyreshus innebär olägenheter för befintliga invånare. Områdets enda gröna allmänning tas bort och byggnaderna hamnar tätt intill småstugor från 50-talet. Planen tillgodoser ensidigt intressen hos den sökande dvs. exploatören, ingen hänsyn har tagits till några konsekvenser eller olägenheter för de befintliga fastighetsägarna i anslutning till den planerade nybyggnationen. Bygg någon annanstans för att bevara områdets karaktär och bespara grannarna olägenheter som planen medför. Bygg i tre våningar. Tunnelbanan och gatorna är redan idag överbelastade. Det grönområde som ska tas i anspråk används inte enligt Stadsbyggnadskontoret, men vad vet vi om kommande generationers behov och önskemål? Folk använder redan idag området för att ha picknick, leka, rasta hundar, spela boll, plocka blommor, titta på fåglar och djur. På vintern lagras snö och just nu lagras material för gatuarbeten. Planen vittnar om kortsiktiga politiska mål som Stadsbyggnadskontoret tillfredsställer. Vilka mervärden tillfaller de som redan bor i området? Var i Stockholm finns höga hyreshus ett par meter från villor?
4 (8) Saknas alternativa ekonomiska beräkningar för att tex bebygga Olympiaparken, Gubbängsfältet, Svedmyraskogen, Vattentornen mm. Borde vara billigare och mindre skadligt för befintlig bebyggelse att bygga där. Behåll allmänningen. Jag bedömer att planen kommer att orsaka mig och mina grannar mycket stora olägenheter i nuvarande utformning och den kommer att ändra områdets karaktär väsentligt från hur det har varit sedan 1949. Från att ha bott i ett unikt stadsnära lugnt villaområde i ett hus gränsande mot en allmänning och baksidan av ett garage kommer vi enligt förslaget istället att på två sidor ha höga hyreshus med full insyn rakt in i våra hus och trädgårdar. Detaljplanen tar ingen hänsyn till den olägenhet som de nya byggnaderna direkt kommer att orsaka de närmaste grannarna. Detaljplanen värnar inte de avskiljande ytorna mellan hyresfastigheter och villor. Villaträdgårdarna är inte anlagda för att reducera insyn och värna privatliv. Förslaget kommer att ge mig ett 4 våningars hyreshus placerat 3 meter från tomtgränsen. Detta kommer förutom obehaget av direkt insyn av ett stort antal människor i egna bostaden dessutom att leda till en värdesänkning av bostaden eftersom intresset för att bo med total insyn torde vara ytterst begränsat. Ett alternativ vore att lösa in och riva de villor som ligger i direkt anslutning till de planerade hyreshusen eller ersätta för den värdeminskning som insynsobehaget kommer att orsaka. Sakägare 6 (2 undertecknade) Riv inte den grönklassade byggnaden i den kulturhistoriskt värdefulla miljön. Att föregripa planprocessen och riva skorstenen som var underhållen och i mycket bra skick och att nu åberopa och ha det som argument till att det kulturhistoriska värdet och byggnadens autencitet har reducerats är under all kritik. Överklagade beslutet i SBN den 2014-01-16, men vad hände med det? Byggnaden kan användas som samlingslokal, ateljé, garage eller verksamhetslokal. Byggnaden används idag av boende i närområdet, företag och som lagerlokal och garage. Där behovet av sanering är stort och kostnaden blir hög är i den del där det bedrivits bilverkstad. Mätningen av markföroreningar har genomförts vid bilverkstadens spilltank för oljor. Förslag: bevara byggnaden. Använd delar av tomten till att bygga nya bostäder utan garage då detta kan tillgodoses i den bevarade byggnaden. Jag är inte emot att det byggs bostäder, det jag vänder mig emot är att alliansen i Stadsbyggnadsnämnden inte tar hänsyn till våra synpunkter o till det kulturhistoriska värdet av denna byggnad. Är denna process med samråd och yttrande i demokratisk ordning bara ett spel för galleriet?
5 (8) Sakägare 7 (1 undertecknad) Bevara panncentralen med sitt kulturhistoriska värde. Bygg inte i redan tättbebyggda områden. Förstör inte områdets helhetsbild och ursprungsidén om att ha utsikt mot grönområde från minst en sida av sin bostad. Solstudierna visar att gårdshuset inte bör byggas alls. Bygg maximalt 3 våningar. Sakägare 8 (1 undertecknad) Gårdshusen hamnar för nära huslängan med port 39 och 37 ingen sol efter 18. Ta bort gårdshuset och låt det bli parkutrymme. Inga hus över 3 våningar. Övriga Synpunkter med 10 undertecknade Bevara alla träd. Stadsbyggnadskontorets ställningstagande Nedan svarar Stadsbyggnadskontoret på frågor utifrån ämneskategorier. Inför granskningen hamnade någon besvärsberättigad under fel rubrik ett misstag som begicks av undertecknad handläggare på stadsbyggnadskontoret. Detta har nu rättats till. Överklagande av Stadsbyggnadsnämndens beslut Det tjänsteutlåtande som togs upp i Stadsbyggnadsnämnden den 2014-01-16 syftade till att politiskt förankra genomförda förändringar av planförslaget efter samrådet. Överklagande av detaljplanebeslut enligt Plan- och bygglagen sker efter det att planen har antagits i Stadsbyggnadsnämnden. Den som är missnöjd med ett eventuellt beslut om att anta en detaljplan kan överklaga i brev ställt till Länsstyrelsen i Stockholms län. Överklagandet ska ha kommit in till Stadsbyggnadsnämnden, Registraturen, Box 8314, 104 20 Stockholm inom tre veckor från anslagsdatum. Efter kontroll att överklagandet kommit in i rätt tid lämnas brevet vidare till länsstyrelsen för prövning. Beslutet får dock överklagas endast av den som är berörd av förslaget och som senast under utställningstid skriftligen framfört synpunkter som inte blivit tillgodosedda, det vill säga den som är besvärsberättigad. I brevet ska anges vilket ärende (diarienummer/dp-2012 00200) och vilket beslut som överklagas. Redogör för varför Ni anser att beslutet ska ändras. Underteckna brevet och förtydliga namnteckningen. Uppge också postadress och telefonnummer. Den som behöver veta mer om hur man ska gå tillväga, bör ringa till stadsbyggnadskontoret. Efter ett eventuellt antagande kommer alla besvärsberättigade att meddelas brevledes om hur och när överklagande kan ske. Bevara panncentralen Stadsbyggnadskontoret ser inte att det framkommit någonting i sak som förändrar tidigare bedömning.
6 (8) Förundersökningarna visar att befintlig panncentral både har höga kulturhistoriska värden och stora problem med miljöfarliga ämnen i själva byggkonstruktionen. I avvägningen mellan bevarande och nyexploatering spelar det också in att panncentralsbyggnaden är svår att omvandla till bostäder, att en förskola eller likande inte bedöms vara en lämplig användning av denna byggnad och att en helt annan verksamhet är tveksam på denna plats. En ersättning med nya bostäder ger också möjlighet till cirka femtio stycken fler lägenheter än en ombyggnad. Stadsbyggnadskontoret förordar av dessa skäl att panncentralen rivs till förmån för nya bostadshus. Bygg någon annanstans Stadsbyggnadskontoret bedömer att platsen är mycket lämplig för bostadsbebyggelse. I svaren ovan föreslås bland annat att värdefulla parkmiljöer ska bebyggas. Tvärt om förordar Stadsbyggnadskontoret istället att lågt utnyttjade friytor i kollektivtrafiknära läge bebyggs i första hand. Befintlig verksamhet i och kring panncentralen kan inte anses vara ett effektivt markutnyttjande i ett sådant läge. Bebyggelsen, i detta läge, kan inte heller anses störa det befintliga stadsplanemönstret. Bevara allmänna grönområden I närheten finns gott om grönområden och parker som inte är föremål för exploatering. Den gröna karaktären kommer i viss mån bevaras genom planbestämmelser som bland annat skyddar befintliga träd. Förslaget kommer dessutom att ge mer mark för lek och rekreation än befintliga förhållanden, med värmecentralen och tillhörande parkering. Huvudsakligen tas kvartersmark i anspråk för den föreslagna bebyggelsen. Den allmänna platsen utgör bara en mindre del av planområdet och kommer dessutom i hög grad förbli grön. Relatera till befintlig skala Stadsbyggnadskontoret anser att den föreslagna bebyggelsen relaterar till bebyggelsen på motstående sida om Kaggeholmsvägen på ett hänsynsfullt sätt. Gaturummet och således den befintliga skalan har dessutom haft stor betydelse för utformningen av den föreslagna bebyggelsen. Stadsbyggnadskontoret bedömer fortsatt att de föreslagna fyravåningshusen längs Kaggeholmsvägen ger en rimlig avvägning mellan intresset av fler bostäder, byggkostnader och en anpassning till den befintliga miljön. Vad gäller skalan hos småhusbebyggelsen längs Mörkövägen så har perspektivbilder visat att gaturummet inte påverkas negativt i någon större utsträckning. Den befintliga panncentralen är dessutom av en mer storskalig karaktär än den längs Mörkövägen vilket gör att skalrelationen mellan de båda gatorna redan idag är differentierad.
7 (8) Panoramabilden ovan redovisar relationen mellan Kaggeholmsvägens storskaliga och Mörkövägens småskaliga bebyggelse. Insyn och skuggning Det nya flerbostadshuset hamnar relativt nära småhuset på fastigheten Giggen 24. Olägenheten för fastigheten torde ändå vara begränsad i och med att träd ska bevaras. Avståndet från den föreslagna bebyggelsen till fastighetsgränsen uppgår till minst cirka fem meter. Stadsbyggnadskontoret har kontaktat exploatören och uppmuntrat till dialog med den berörda fastighetsägaren. Planen låser inte befintlig fastighetsindelning. I en förrättning skulle gränsen mellan Giggen 24 och planområdet kunna korrigeras för att bättre anpassas till den föreslagna bebyggelsen. Familjebostäder har lovat att ta kontakt med den berörda grannen för att på bästa sätt hitta en fungerande lösning. Justeringen efter samrådet gör att olägenheten för boende inom kvarteret har minskat avsevärt. Det nu föreslagna gårdshuset är både mindre och mer hänsynsfullt placerat än de två ursprungligen föreslagna gårdshusen. Förslagets bostadsgård torde dessutom medföra en bättre boendemiljö för grannarna än den nedgångna panncentralen med tillhörande parkeringar och uppläggningsutrymmen. Parkeringar Parkeringsbehovet tillgodoses idag till stor del genom att parkering längs gatorna är gratis. Parkeringsutredningen visar att 40% av de mest eftertraktade parkeringarna i panncentralen hyrs av personer som inte bor i området. Det kollektivtrafiknära läget, goda förutsättningar för cykling samt det stora antalet smålägenheter i den tillkommande bebyggelsen gör att Stadsbyggnadskontoret bedömer att de 32 redovisade bilparkeringsplatserna är tillräckligt. Överbelastad kollektivtrafik Tunnelbanans kapacitet har inte studerats inom ramen för denna detaljplan. Stadsbyggnadskontoret kan konstatera att det finns planer på att avlasta det så kallade Saltsjö-Mälarsnittet och att därigenom öka turtätheten för tunnelbanans gröna linje. Det utmärkta kollektivtrafikläget har varit en grundorsak till att vilja komplettera med fler bostäder på platsen. Rivning av skorstenen Skorstenen kunde rivas utan rivningslov eftersom den klassades som anläggning enligt plan- och bygglagen. Att riva byggnaden (panncentralen) i sin helhet kräver dock rivningslov.
8 (8) Markföroreningar och saneringsbehov Under planprocessen har en miljöinventering, en ekonomisk bedömning med alternativen att bevara eller riva panncentralen samt en geoteknisk utredning genomförts (se mer information i planbeskrivningen samt i utredningarna som finns tillgängliga hos Stadsbyggnadskontoret). Stadsbyggnadskontoret har ingen anledning att misstro utredningarnas tillförlitlighet. Provtagningen har genomförts på ett erforderligt sätt och omfattade inte bara bilverkstaden. Dessutom visar utredningarna att det framför allt är byggnaden och inte marken som är förorenad. Synpunkter inkomna under samråd och granskning som ej tillgodosetts - Bevara panncentralen - Bygg lägre framförallt föreslås en trevåningsskala - Ta bort gårdshuset helt - Bevara den allmänna grönytan inom planområdet Stadsbyggnadskontorets sammanvägda ställningstagande Kontoret bedömer att de synpunkter som har inkommit under granskningen var likvärdiga de som inkom under samrådet. Därför står kontoret fast vid det ställningstagande som togs upp i Stadsbyggnadsnämnden den 2014-01-16 då nämnden beslutade att ställa ut planförslaget för granskning med vissa förändringar. Förändringarna omfattade framförallt att samrådsförslagets två gårdshus ersattes med ett mindre gårdshus i ett nytt läge. Syftet var att minska olägenheten för grannarna. Då det gäller bevarandet av panncentralen ser inte stadsbyggnadskontoret att det framkommit någonting i sak som förändrar tidigare bedömning. Följande faktorer har vägts mot varandra: Behovet av ökad bostadsproduktion i ett bra läge i staden en rivning ger möjlighet till cirka 50 stycken fler lägenheter än ett bevarande. Byggnadens kulturmiljövärden och dess arkitektoniska värde på platsen. Det omfattande saneringsbehovet. Kostnader för sanering blir höga oavsett rivning eller ombyggnation, dock är det dyrare att sanera för ombyggnation än för rivning. Kontoret föreslår att förslagen detaljplan antas. Eva Nyberg-Björklund planchef Christian Bleckman planarkitekt