STATISTISKA CENTRALBYRÅN Pm till Nämnden för KPI (korrigerad) 1(7) Alternativ ansats för egna hem: Nuvarande metod med konstanthållen innehavstid kompletterad pm För diskussion Abstract En simuleringsberäkning redovisas för att belysa effekten av att, inom ramen för nuvarande metod för egna hem i KPI, modifiera beräkningen av delindex för räntekostnader på så sätt att innehavstiden konstanthålls i beräkningen av kapitalstocksfaktorn. I denna kompletterade version av promemorian redovisas även en mera realistisk simulering än tidigare av kapitalstocksindex i nu gällande KPIberäkning. En ytterligare korrigering av simuleringsberäkningen är sedermera gjord. Vid sammanträden med Nämnden för konsumentprisindex (2008) i april och december förra året uppdrogs åt Enheten för prisstatistik att bland annat genomföra och redovisa beräkningar enligt nuvarande modell i vilka innehavstiden konstanthålls. Frågan kom upp i nämndens diskussion av ny dynamisk ansats till behandling av egna hem i KPI enligt Klevmarken (2006, 2008). Föreliggande pm redovisar en simuleringsberäkning för att belysa detta. För tidigare diskussioner, jfr Ribe (2004, 2007, 2008), jämte vidare hänvisningar. Kompletterad och korrigerad version Denna version av promemorian innehåller kompletteringar och korrigeringar vilka väsentligen berör promemorians sista avsnitt. Komplettering har gjorts med en mera realistisk simulering än tidigare av kapitalstocksindex i nu gällande KPI-beräkning. Denna nya simulering har nu senast ändrats för att bli väl relevant och kunna spegla troliga förklaringar till utvecklingen av kapitalstocksindex. Räntekostnadsposten i nuvarande KPI-beräkning I nuvarande KPI-beräkningar beräknas årslänk i delindex för räntekostnader i egna hem som en produkt av två indextal, enligt (1) I RS KS.
STATISTISKA CENTRALBYRÅN Pm till Nämnden för KPI (korrigerad) 2(7) Här betecknar RS ett index avseende räntesatsernas utveckling, och KS betecknar ett index avseende kapitalstockens utveckling. Sistnämnda kapitalstocksindex beräknas utifrån observerade faktiska förvärvspriser för husstocken som följts sedan 1970, enligt formeln (2) KS 1 1 KB KN 01. 0 1 KB KN / BPI Nämnare resp. täljare här uttrycker egnahemsägarnas sammanlagda förvärvspris för husstocken, i länkbasperioden resp. aktuell period; se vidare SCB (2001), s. 39f., och Dalén m.fl. (1994). Beräkning av termerna i täljare och nämnare i uttrycket (2) för kapitalstocksindex sker genom summering i en datatabell i en databas informellt benämnd FastKPI; jfr Dalén (1997), Johansson (2003). Denna databastabell omfattar alla egna hem som byggts eller överlåtits efter 1969. För varje fastighet anges ett pris, som är lika med senaste överlåtelsepriset om fastigheten överlåtits efter 1969. I annat fall imputeras ett pris lika med 4/3 gånger taxeringsvärdet, med avdag för ändringen i byggnadsprisindex (BPI) mellan byggnads- och taxeringsår. Olika alternativ för räntekostnadsposten i Klevmarkens ansats Nämnden för konsumentprisindex har i sin behandling av Klevmarkens ansats bland annat identifierat följande alternativ för räntekostnadsposten: Alternativ A Räntekostnader på konstant nominellt lånebelopp. Operativt beräknas räntekostnadsindex som ett index för räntesatser för egnahemslån. Alternativ B Räntekostnader på konstant realt lånebelopp. Operativt beräknas räntekostnadsindex som produkten av dels ett index för räntesatser för egnahemslån, dels ett index för aktuella huspriser. Alternativ C Räntekostnader på lånebelopp lika med en konstant andel av husets inköpspris, vid konstant innehavstid för huset. Operativt beräknas räntekostnadsindex beräknas som produkten av dels ett index för räntesatser för egnahemslån, dels ett glidande medelvärde över t.ex. 25 år, av ett index för huspriser. Följande diagram (från Ribe, 2007) visar simulerat utfall av index för kapitaldelen av egna hem, enligt olika alternativ.
STATISTISKA CENTRALBYRÅN Pm till Nämnden för KPI (korrigerad) 3(7) 200 New C CPI total 150 Present New B 100 New A 50 0 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2003 Kapitalstocksindex med konstanthållen innehavstid I nuvarande kapitalstocksindex enligt (2) följs en observerad husstock över tiden. Det medför att direkta effekter av förändringar över tid i husens innehavstid kan visas som prisförändringar i index, vilket kan ses som en diskutabel egenskap hos nuvarande beräkning (jfr Ribe, 2004). Konstanthållen innehavstid innebär ett alternativt kapitalstocksindex. Innehavstiden för husen konstanthålls där över varje årslänk, så att direkta effekter av förändringar över tid i husens innehavstid inte kan visas som prisförändringar i index. Kapitalstocksindex med konstanthållen innehavstid kan simuleras utifrån husprisindex jämte fördelningen av antal hus efter innehavstid. En simulerad indexlänk för kapitalstockens utveckling mellan helåren t 1 och t kan beräknas enligt
STATISTISKA CENTRALBYRÅN Pm till Nämnden för KPI (korrigerad) 4(7) (3) t 1 j 1 N Ihus j t 2 I. t 1 j N I hus j t 2 Här betecknar under år j, och indexbasår. j t N ; antalet hus år t som är förvärvade av nuvarande ägare j I hus betecknar husprisindex för helår j med ett givet Vad detta index visar är utvecklingen av förvärvspriser för en huspopulation med oförändrad fördelning av de tider de innehafts av aktuell ägare. Utfall I diagrammet nedan visar den understa kurvan kapitalstockens utveckling enligt gällande KPI-beräkning ("KS"). Två av de fyra övre kurvorna visar utvecklingen av husprisindex för småhus ("Husindx"), resp. ett 25 års glidande medelvärde av detta ("Husindx MA"). Den allra översta kurvan ( FastKPI ) visar senaste överlåtelsepris efter senaste överlåtelseår, enligt de uppgifter i finns i den ovan nämnda databasen FastKPI nu i april 2009. En fjärde övre kurva ("KS konst.") visar kapitalstocksindex med konstanthållen innehavstid, beräknad enligt formel (3). Uppgifter om antal hus efter innehavstid har hämtats från Undersökningen om hushållens ekonomi (HEK), resp. Bostads- och hyresundersökningen (BHU) för tidigare år. Notera att de nämnda kurvorna "Husindx" resp. "Husindx MA" visar i princip de index som skulle användas motsvarande kapitalstocksindex i alternativ B resp. C för Klevmarkens ansats. Kommentar. Man finner att kapitalstocksindex med konstanthållen innehavstid ("KS konst.") ansluter nära till 25 års glidande medelvärde av husprisindex ("Husindx MA"). Detta alternativa kapitalstockindex hamnar väsentligt högre än det nuvarande.
STATISTISKA CENTRALBYRÅN Pm till Nämnden för KPI (korrigerad) 5(7) 280 260 240 220 200 180 160 140 120 100 80 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Husindx FastKPI Husindx MA KS KS Konst. Simuleringar av nuvarande beräkning I diagrammet nedan visas jämförelse med simuleringar av nu gällande beräkning av kapitalstocksindex. Kurvan KS teor 0 visar utveckling i senaste inköpspris, skattad utifrån utvecklingen i innehavstidernas struktur vid givna priser, enligt formeln: (4) N t 1 t j hus t j t 2 j t 1 I t 1, t t 1 j N N I hus j t 1 j t 2 N I med samma beteckningar och källor som nyss nämndes. Som simulering av nuvarande kapitalstocksindex är dock formel (4) inte helt realistisk, vilket syns på det relativt stora gapet mellan kurvorna KS teor 0 och KS. Kurvan KS teor 0, beräknad enligt formel (4), speglar nämligen den totala effekten av förändrad innehavstidsfördelning. Nu gällande kapitalstocksindexberäkning påverkas inte på samma sätt som formel (4) av tillkomsten av nybyggda hus.
STATISTISKA CENTRALBYRÅN Pm till Nämnden för KPI (korrigerad) 6(7) Inverkan av tillkomsten av nya hus på det simulerade kapitalstocksindex enligt formel (4) kan grovt approximativt beräknas som en multiplikation med en faktor: (5) x ( 1 wbygg ) wbygg 1, 072, där x betecknar genomsnittlig observerad innehavstid (för respektive år), w andelen under året nybyggda hus (för respektive år), och 1,072 är en bygg faktor med vilken fastighetsprisindex approximativt har förändrats årligen på senare år. Kurvan KS teor 1c visar motsvarande utveckling som KS teor 0, men med approximativ eliminering av inverkan av nya hus enligt formel (5). Denna approximativa eliminering är som sagt grov och beror av förenklade antaganden, varför den exakta skillnaden mot nuvarande beräkning (kurvan KS ) inte bör hårdras. 280 260 240 220 200 180 160 140 120 100 80 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Husindx Husindx MA KS KS Konst. KS teor 0 KS teor 1c Kommentar. Man kan säga att ränta på nybyggda hus i KPI nu behandlas på principiellt liknande sätt som när en ny typ av nyttighet länkas in i KPI. Det anslaget bör kanske vid eftertanke ses som diskutabelt, då nybyggda hus tillgodoser i grunden samma slags konsumentbehov som befintliga hus gör.
STATISTISKA CENTRALBYRÅN Pm till Nämnden för KPI (korrigerad) 7(7) För att länkning av nu nämnda slag ska fungera korrekt förutsätts strängt taget ett jämviktsläge (balans mellan utbud och efterfrågan på en fri marknad) där prisskillnader kan antas spegla kvalitetsskillnader. Någon sådan jämvikt råder naturligtvis inte mellan nybyggda hus och befintliga hus, när de senare är prissatta till de i regel mångåriga ägarnas förvärvspriser. Referenser J. D[alén] (1997), KPIs kapitalstocksberäkning, ny metod 1996, pm, ver.3. J. D[alén], G. I[sacsson], I. S[jögren] (1994), Räntekostnader för egnahem i KPI, [pm till nämnden för KPI]. B. Johansson (2003), Kapitalstocken för KPI, pm. N.A. Klevmarken (2006), Towards an applicable true cost-of-living index that incorporates housing, Meeting of the Ottawa Group, in London N.A. Klevmarken (2008), Towards an applicable true cost-of-living index that incorporates housing, 2008-06-23 [reviderad version av Klevmarken (2006)]. Nämnden för konsumentprisindex (2008), Protokoll nr 236 och 237 (utkast). (2004), Swedish re-considerations of user-cost approaches to owner occupied housing, Statistical Journal of the United Nations ECE, 21, 139 146. (2007), Current Swedish discussion on housing in the CPI, Meeting of the Ottawa Group, in Ottawa. (2008), Dynamisk ansats för egna hem: Kompletteringar om lånebeloppens variation, Pm till nämnden för KPI, 2008-04-16, SCB. SCB (2001), The Swedish Consumer Price Index, A Handbook of Methods, by J. Dalén, http://www.scb.se