R-2009/0981 Stockholm den 14 oktober 2009 Till Justitiedepartementet Ju2009/3453/L1 Sveriges advokatsamfund har genom remiss den 11 maj 2009 beretts tillfälle att avge yttrande över betänkandet Moderna hyreslagar (SOU 2009:35). Advokatsamfundet hänvisar till sitt tidigare yttrande över hyreslagsutredningens delbetänkande Frågor om hyra och bostadsrätt (SOU 2008:47). Sammanfattning Advokatsamfundet är kritisk till förslaget att bryta ut den s.k. hyreslagens bestämmelser ur jordabalken och att skapa en särskild bostadshyreslag och en särskild lokalhyreslag. Advokatsamfundet har även en rad kritiska synpunkter på de materiella förslag som lämnas i betänkandet, vilket framgår i det följande. Formen för den föreslagna lagstiftningen - en särskild hyreslagstiftning skild från jordabalken Advokatsamfundet är kritisk till förslaget att lyfta ut i princip hela regelsystemet från jordabalken för att i stället skapa en särskild bostadshyreslag och lokalhyreslag. Advokatsamfundets kritiska inställning ligger i stort i linje med den kritik som riktades mot 1989 års hyreslagskommitté. Enligt Advokatsamfundet medför det nu aktuella förslaget att hyreslagstiftningen blir svårare att överskåda och mindre tillgänglig, bland annat genom det parallella regelsystem som därmed uppkommer. En lagstiftning som rör så centrala frågor som reglering av hyra av bostad och lokaler måste i förstone för den enskilde vara lätt att förstå och agera utifrån. Advokatsamfundet är av uppfattningen att den sedan länge gällande regleringen i jordabalken, utgör en sådan klar och välsystematiserad lagstiftning.
2 Ett införande av de två lagarna kommer vidare att medföra att hyreslagstiftningen tappar sin naturliga plats inom ramen för jordabalkens väl genomtänkta regelsystem, bl.a. de även för hyresavtal viktiga bestämmelserna i 7 kap. jordabalken. Advokatsamfundet anser att huvudsyftena med förslaget till införande av en bostadslag och en lokalhyreslag relativt enkelt i stället kan vinnas genom att i förening med önskvärd redaktionell och språklig modernisering införa ytterligare rubriker i 12 kap. jordabalken och därigenom bättre än idag tydliggöra vilka bestämmelser som gäller för bostad och/eller lokal. Om betänkandets förslag likväl läggs till grund för lagstiftning vill Advokatsamfundet, rörande innehållet i sig, anföra följande synpunkter. Förslag till lag om ändring i jordabalken samt förslag till bostadshyreslag och lokalhyreslag Förslaget till ändring i jordabalken Definitionsfrågor I förslaget till lydelse i 12 kap. 1 första stycket jordabalken definieras hyra som ett avtal. Advokatsamfundet anser snarare att hyra är en nyttjande- och upplåtelseform och anser att någon förändring härvidlag inte bör ske. I fråga om förslaget till en ny lydelse av 12 kap. 1 andra stycket och 4 1 jordabalken, vari begreppet lägenhet definieras som antingen bostadslägenhet eller lokal. Samfundet anser att det av tydlighetsskäl i lagstiftningen genomgående bör anges om regleringen tar sikte på bostadslägenhet eller lokal. Förslagen till bostadshyreslag Hyresavtalet, hyrestid och uppsägning Enligt betänkandets förslag ska tidsbestämda avtal upphöra att gälla vid hyrestidens utgång om uppsägningsskyldighet inte har avtalats. Detta har betydelse vid bostadshyra, men störst betydelse vid lokalhyra där ju hyrestiden oftast är bestämd. Enligt Advokatsamfundet är den föreslagna bestämmelsen missvisande på så sätt att det som förefaller vara en huvudregel egentligen är ett mycket sällan tillämpligt undantag, vilket kan ge upphov till missuppfattning och rättsförlust för den enskilde. Enligt samfundet uppfattning bör bestämmelsen lyda på följande sätt för att klarare uttrycka vad som är huvudregel och vad som är undantagsregel. Hyresavtal som gäller för bestämd tid ska sägas upp för att upphöra att gälla vid hyrestidens utgång om hyresförhållandet har varat mer än nio månader i följd. Om hyresförhållandet vid hyrestidens utgång varat kortare tid upphör avtalet då att gälla, om inte något annat har avtalats.
3 Advokatsamfundet förordar även att rubriken till 2 kap. 5 BHL kan orsaka missförstånd och ge anledning till den felaktiga tron att det är förlängningstiden som blir bestämd. Rubriken bör i stället lyda Förlängning av tidsbestämda hyresavtal eller Förlängning av hyresavtal som gäller på bestämd tid. Delgivning av uppsägningar Advokatsamfundet anser även att 2 kap. 17 första stycket BHL i stället inleds: En uppsägning ska delges den som söks för uppsägning, om inte annat följer av 18, 19 eller 21. Delgivning Bestämmelsen i 2 kap. 18 BHL om s.k. surrogatdelgivning har betydelse endast om det är hyresvärden som ska säga upp avtalet. Av detta följer enligt Advokatsamfundets uppfattning att bestämmelsen i andra punkten bör utgå, med åtföljande ändring av lydelsen i andra stycket. Det är inte rimligt att hyresvärden ska kunna tillgripa alternativet att lämna ett exemplar till någon anställd på en rörelsedrivande bostadshyresgästs kontor. Det måste även ifrågasättas om det ska ankomma på en hyresvärd att behöva leta efter anställda på en eventuellt rörelsedrivande bostadshyresgästs kontor. Lägenhetens skick samt hinder i hyresrätten Advokatsamfundet ifrågasätter om inte det otidsenliga och svårtolkade begreppet men i 3 kap. 11, 13 och 14, liksom 7 kap. 2 BHL i stället bör ersättas med olägenhet eller med nackdel. I fråga om lydelsen av 7 kap. 2 BHL föreslår Advokatsamfundet att bestämmelsen på ett tydligare sätt klargör att hyresgästen har en rätt att inhysa utomstående i lägenheten. Bestämmelsen föreslås därför i stället lyda Hyresgästen får inrymma utomstående i lokalen, om inte hyresvärden visar att det kan medföra olägenhet för hyresvärden. Samma synpunkter gäller för motsvarande regler i LHL. Hyresgästens användning av lägenheten Enligt Advokatsamfundet är begreppet förbättringsarbeten i 7 kap. 13 BHL missvisande och bör förtydligas. Av doktrinen framgår att regleringen träffar inte endast förbättringar i meningen standardförbättringar, utan även reparations- och underhållsarbeten (se t.ex. Walin, Allmänna hyreslagen, 5 u. 1969, s. 115 och Holmqvist/Thomsson, Hyreslagen, En kommentar, 9 u. 2009, sid. 228 och 232). Paragrafen skulle vinna i tydlighet på att det klargörs att även sådana arbeten omfattas.
4 I motsvarande bestämmelse i 5 kap. 12 fjärde stycket LHL bör avsnittet om åtgärdsföreläggande strykas, eftersom sådana förelägganden enligt samfundets uppfattning inte förekommer vid lokalhyra. Hyresgästen försätts i konkurs Högsta domstolen har med avseende på bestämmelsen i 5 kap. 24 LHL om ansvar för konkursbo klargjort att konkursboet undgår massaansvar redan om boet inom angiven tid förklarar att det inte gör anspråk på lokalen (NJA 2009 s. 41). Advokatsamfundet konstaterar mot denna bakgrund att lagstadgandet inte uttrycker rättsläget tillräckligt klart. I konsekvens med Högsta domstolens dom förordar därför Advokatsamfundet att orden gör detta stryks och ersätts av orden klargör att konkursboet inte gör anspråk på lokalen. Upplåtelse i andra hand Advokatsamfundet tillstyrker förslaget till förtydligande av bestämmelser som återfinns i 6 kap. 7 LHL. När hyresförhållandet inte förlängs Advokatsamfundet ifrågasätter varför 8 kap. 6 3 LHL angående ombyggnad innehåller en uppdelning i a) och b) medan dess punkt 2 om rivning med i sak samma bestämmelser saknar sådan uppdelning. Den redaktionella utformningen förvirrar mer än den underlättar för läsaren. Advokatsamfundet anser inte att det finns anledning att ändra nuvarande lydelse i 12 kap. 57 jordabalken. I 8 kap. 8 LHL används begreppet flytta medan utredningen i 9 använder begreppet lämna lokalen, dvs. samma två (olika) begrepp som idag används i 12 kap. 58 första respektive tredje stycket jordabalken. Enligt samfundet saknas skäl att använda två olika begrepp, särskilt mot bakgrund av att det senare begreppet har inneburit tillämpningsproblem i rättspraxis (se NJA 1998 s 252 och RH 1987:87). Begreppet flytta bör användas även i 8 kap. 9 LHL. I 8 kap. 9 första stycket första meningen LHL bör, för klarhets skull lyda inom två månader från hyresvärdens uppsägning i stället för att hänvisa till tidsangivelsen i 8 första stycket. Därigenom blir bestämmelsen tydligare och man undviker en onödig hänvisning till annan bestämmelse. Uppskov med avflyttning När det gäller 8 kap. 14 jämfört med 9 kap. 6 LHL (det nuvarande överklagandeförbudet avseende beslut om uppskov med avflyttningen) hänvisar Advokatsamfundet till sitt remissyttrande över delbetänkandet SOU 2008:47). Av de skäl som anfördes i sagda remissyttrande är det av största vikt att parterna ges möjlighet att få ett beslut om uppskov
5 överprövat, även med beaktande av att hyresnämnderna inte tillämpar bestämmelsen om uppskov på ett enhetligt sätt. Advokatsamfundet vidhåller därmed de synpunkter som lämnades i remissyttrande över delbetänkandet. SVERIGES ADVOKATSAMFUND Anne Ramberg