Wallenstam delårsrapport 1 januar i 30 juni 2009 Hyresintäkterna för perioden ökar till 674 Mkr (623), varav de för kvartal två uppgår till 339 Mkr (313). Fastighetsresultatet för perioden ökar till 175 Mkr (132), en ökning med 33 %. Periodens resultat efter skatt uppgår till 100 Mkr (198), varav det för kvartal två uppgår till 68 Mkr (101). Vinst per aktie för perioden uppgår till 2 kr (3) och kvartal två till 1 kr (2). Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgår till 1 Mkr (127) och på derivatinstrument till -17 Mkr (4). Investeringar i fastigheter uppgår till 848 Mkr (970), varav förvärv 501 Mkr. Investeringar i vindkraft uppgår till 92 Mkr (278). Substansvärde per aktie uppgår till 177 kr (176). Kommentar från VD Hans Wallenstam: Verksamheten utvecklas positivt med en god hyresutveckling. Vi har en stark balansräkning och lönsam förvaltning som ger oss goda förutsättningar att fortsätta bygga hyresrätter. Vår koncentrationsstrategi med attraktiva fastigheter i Sveriges storstadsregioner bidrar till stabila fastighetsvärden. Vi har med oss erfarenheter från fastighetskrisen under 90-talet och vet att fastigheternas läge är en avgörande faktor för värdet. Vårt kommersiella bestånd är koncentrerat till de centrala delarna av Göteborg och har en genomsnittlig direktavkastning på 7 procent vilket är betryggande i rådande konjunkturläge.
INNEHÅLL Delårsrapport 1 januari-30 juni 2009 3 Koncernens resultaträkning i sammandrag 9 Koncernens segment och balansräkning i sammandrag 10 Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag 11 Moderbolagets resultat- och balansräkning 12 Fastighetsbeståndet 13 Wallenstamaktien 15 Nyckeltal - Flerårsöversikt 16 Detta är Wallenstam 17 Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34. Moderbolagets redovisningsprinciper följer årsredovisningslagen, RFR 1:2 och RFR 2:2. Wallenstam har som princip att redovisa förvärv och försäljningar på tillträdesdagen. Redovisningsprinciper är oförändrade jämfört med föregående år. Informationen i denna delårsrapport är sådan som Wallenstam ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 5 augusti 2009 klockan 09:00 (CET). Denna rapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Alla belopp avser hela delårsperioden alternativt ställning vid periodens utgång. Jämförelser angivna inom parantes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år. För definitioner se Wallenstams hemsida: www.wallenstam.se För information om Wallenstams värderingsmodell: www.wallenstam.se/fastighetsvardering 2 WALLENSTAM
delårsrapport 1 januari 30 juni 2009 VD kommenterar perioden Till följd av en stor efterfrågan på hyresrätter i storstadsregionerna är Wallenstams uthyrningsgrad för bostäder mycket stabil och uppgår till 100 %. Även uthyrningsgraden för Wallenstams kommersiella lokaler i Göteborg är god och har ökat till 96 %. Hyresintäkterna utvecklas positivt, dels som ett resultat av årets hyresförhandlingar, dels som en effekt av ett större fastighetsbestånd. Årets hyreshöjningar för Wallenstams bostäder uppgår i genomsnitt till 3,10 %. Wallenstam har en god finansiell ställning och ett bra kassaflöde, vilket gör att vi kan ta tillvara på de affärsmöjligheter som uppstår och fortsätta vår offensiva satsning på nybyggnation. Vi har nu drygt 460 lägenheter under byggnation och har tillsammans med Stockholms stad tillkänna givit en avsiktsförklaring som innebär att Wallenstam är prioriterat när det gäller markanvisningar för nyproduktion av hyresrätter i Stockholm. Intresset att ombilda sina lägenheter från hyresrätter till bostadsrättsföreningar är fortsatt starkt hos våra hyresgäster. Under perioden har vi sålt tre fastigheter till bostadsrättsföreningar bildade av hyresgästerna, samtliga till priser i nivå med eller strax över värdering. Resultat Resultat efter skatt uppgår till 100 Mkr (198). Resultat per aktie uppgår till 2 kr (3). Förändringen beror framför allt på en väsentligt lägre värdeökning för fastigheterna än föregående år samt värdeförändring av räntederivat. Wallenstams löpande verksamhet med uthyrning och förvaltning av bostäder och lokaler går bra och utvecklas positivt. HYRESINTÄKTER Koncernens hyresintäkter för perioden ökar till 674 Mkr (623). Av hyresintäkterna utgörs 376 Mkr (340) av hyresintäkter från affärsområde Bostad och 295 Mkr (283) av hyresintäkter från affärsområde Företag. Ökningen är främst en effekt av fortsatt hög uthyrningsgrad, högre hyresnivåer och ett större fastighetsbestånd. driftkostnader En kostnadseffektiv förvaltning gör att Wallenstam, trots avgiftsökningar, har en fortsatt hög överskottsgrad. Driftkostnaderna för perioden uppgår till 239 Mkr (213) och driftnettot till 435 Mkr (411). ADMINISTRATIONSKOSTNADER Förvaltnings- och administrationskostnader har minskat till 77 Mkr (96). Minskningen är en effekt av Wallenstams fokus på kostnadskontroll och arbete med att sänka de administrativa kostnaderna. Föregående års kostnader belastades med 8 Mkr för optionsprogram till personalen. övriga rörelseintäkter och -kostnader Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader uppgår netto till 1 Mkr (10) och utgörs i huvudsak av försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar. Avskrivningar på rörelsefastigheter har belastat resultatet med 10 Mkr (19), under motsvarande period föregående år gjordes en korrigering med 10 Mkr avseende tidigare perioder. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR fastigheter Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgår till netto 1 Mkr (127), varav realiserade värdeförändringar uppgår till 15 Mkr. Värdeförändringen beror främst på följande faktorer: Mkr Avkastningsförändring -42 Kapitalisering av driftnettoförändring 64 Framtida investeringsbehov -36 Realiserade värdeförändringar 15 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 1 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Finansiella intäkter uppgår till 17 Mkr (9). Ökningen är främst en effekt av erhållen ränta på finansiell placering i värdepapper och valutakursvinst. Finansiella kostnader uppgår till 211 Mkr (205). Ökningen beror på en större lånevolym och längre genomsnittlig räntebindningstid. På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 4,02 % (4,23). Wallenstam använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur samt elderivat för att hantera prisrisker i elhandeln. Värdeförändring av derivaten uppgår till -17 Mkr (4), varav realiserad värdeförändring utgör 2 Mkr (3). Under perioden har en mindre andel av räntederivaten säkringsredovisats vilket har påverkat resultatet negativt med 71 Mkr. Värdeförändringen under perioden är positiv med 52 Mkr. realiserat resultat Wallenstams realiserade resultat, d v s resultat exklusive orealiserade värdeförändringar och skatt, uppgår till 180 Mkr (158). Det realiserade resultatet är högre än föregående år, främst som en effekt av ett högre driftnetto samt lägre administrationskostnader. WALLENSTAM 3
skatt Wallenstam redovisar en skattekostnad om 38 Mkr (42). Den aktuella skatten för inkomståret 2009 har beräknats utifrån en bolagsskatt om 26,3 % (28). I princip uppstår ingen skattebetalning tack vare möjligheten att göra skattemässiga avdrag och avskrivningar samt möjligheten att nyttja underskottsavdrag. FASTIGHETSBESTÅND GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA* andra kvartalet 2009 Fastighetsförvaltningens driftnetto uppgick till 231 Mkr (220). Hyresintäkterna uppgick till 339 Mkr (313). Ökningen förklaras av hyreshöjningar, större fastighetsbestånd samt fortsatt hög uthyrningsgrad. Driftkostnaderna uppgick till 108 Mkr (94), vilket främst är en effekt av ett större fastighetsbestånd. Wallenstams driftkostnader är som högst under kvartal ett och kvartal fyra då kostnaderna för fastigheternas uppvärmning är högre under dessa delar av året. Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick netto till 8 Mkr (42) och värdeförändringar i el- och räntederivat till -8 Mkr (8). I samband med Wallenstams fastighetsförvärv i Nacka användes en post Heba-aktier som dellikvid. Aktieposten köptes tillbaka under andra kvartalet. Genom att köpa tillbaka posten fick Wallenstam ta del av aktieutdelningen. Därefter har 1,3 miljoner Heba-aktier återigen sålts. Efter försäljningen har Wallenstam 10,1 % av det totala antalet aktier (6 % av rösterna). Göteborg 53% LÄGESFÖRDELNING, YTA* Närområde 57% Innerstad 43% Helsingborg 5% Stockholm 42% Wallenstams marknader Wallenstams fastighetsinnehav är koncentrerat till Sveriges tre mest expansiva regioner: Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Wallenstam har ett brett utbud av bostäder, kontor och butiker i attraktiva lägen. Av Wallenstams totala fastighetsvärde om drygt 19 Mdr utgör andelen bostäder omkring 60 %, resterande cirka 40 % utgörs av kommersiella fastigheter. Wallenstamkoncernen äger och förvaltar cirka 1 183 000 kvm fördelat på cirka 300 fastigheter. Bostadsmarknaden Bostadsmarknaden på de orter där Wallenstam valt att finnas präglas av stor efterfrågan och låg nyproduktionstakt på hyresrätter. Wallenstams bostadsbestånd utgör cirka 60 % av koncernens totala uthyrningsbara yta. Bostadsbeståndet är fullt uthyrt och endast en liten andel av lägenheterna blir lediga för uthyrning under året i samband med omflyttningar. Under perioden har hyresförhandlingarna för Wallenstams bostadsfastigheter blivit klara. Förhandlingarna har resulterat i höjningar som i genomsnitt uppgår till 2,95 % i Stockholm, 4,40 % i Helsingborg och 3,10 % i Göteborg. Efterfrågan på bostadsrätter har ökat något, vilket bland annat är en effekt av det låga ränteläget. Läget är dock en avgörande faktor för prissättningen. På attraktiva objekt noteras återigen budgivning. * Total uthyrningsbar yta är 1 183 039 kvm. FÖRDELNING LOKALTYP, HYRESVÄRDE Bostäder 49% Kontor 25% Butik 11% Industri/lager 4% Utbildning 5% Övrigt 6% de 10 största lokalhyresgästerna Hyresgäst yta, kvm Göteborgs Kommun 14 797 Försäkringskassan 15 896 Mölnlycke Health Care AB 13 684 Landsarkivet 11 000 Göteborgs Universitet 8 865 SCA Hygiene Products AB 7 600 Törnskogen Utbildning AB 6 285 Folkuniversitetet 6 270 Ernst & Young AB 5 476 Härryda Kommun 5 342 Summa 95 215 Total kommersiell yta är cirka 440 000 kvm. 4 WALLENSTAM
Lokalmarknaden Wallenstams kommersiella bestånd är beläget i Göteborgs innerstad samt i attraktiva företagslägen. Wallenstams uthyrningsgrad för kommersiella lokaler uppgår till 96 %. För Göteborgsmarknaden i genomsnitt uppgick uthyrningsgraden för andra kvartalet 2009 till 92,2 % enligt Jones Lang La- Salle. För Wallenstams kontorsfastigheter uppgår den genomsnittliga hyresnivån till 1 470 kr/kvm. Under året har Wallenstam hyrt ut cirka 14 000 kvm kommersiell yta i Göteborgsområdet, varav nettouthyrningen uppgår till cirka 4 000 kvm. Betalningsförmågan hos Wallenstams lokalhyresgäster är fortsatt god och Wallenstam noterar endast en marginell förändring i jämförelse med samma period föregående år. Nyproduktionstakten för kommersiella lokaler i Göteborg är låg. Mot bakgrund av det rådande konjunkturläget och nyligen genomförda varsel bedömer Wallenstam att efterfrågan på kommersiella lokaler planar ut och att trenden med hyreshöjningar avtar. Wallenstam har dock en god och stabil kundstruktur, vilket i kombination med fastigheternas attraktiva lägen ger en låg riskprofil. Fastighetsmarknaden Transaktionsvolymen för fastighetsaffärer har, enligt Jones Lang LaSalle, totalt sett minskat under första halvåret 2009. En tydlig trend är dock att de volymmässigt största transaktionerna genomförs i Sveriges tre storstadsregioner, vilket resulterar i att storstadsregionernas andel av den totala transaktionsvolymen ökar. Wallenstam noterar ett stabilt intresse från hyresgäster när det gäller att ombilda sina bostäder till bostadsrätter. Förhandlingar sker löpande med bostadsrättsföreningar bildade av hyresgästerna. Wallenstam tar tillvara på marknadens svängningar och har en god timing i sina fastighetsaffärer. Tack vare en stabil situation finns både möjligheter och intresse för att genomföra förvärv. Under de två första kvartalen 2009 har tre fastig heter sålts till priser i nivå med värdering vid årsskiftet. Investeringar Fastigheter Wallenstam har under perioden förvärvat fem fastigheter samt del i exploateringsfastighet i Älta (Nacka kommun) för 501 Mkr. Totalt omfattar fastigheterna 556 uthyrda lägenheter, färdiga byggrätter motsvarande 7 000 kvm bruttototalarea och mark som är under planläggning. NY- och ombyggnation Wallenstam har under perioden investerat 848 Mkr (970) i fastigheter, varav 347 Mkr (750) avser ny- och ombyggnation. Wallenstam producerar främst hyresrätter och har nu drygt 460 lägenheter i produktion. Det senast startade projektet är Kungsholmsportens 267 lägenheter i Stockholm som kommer att stå klara hösten 2011. FÖRSÄLJNINGSPRIS/VÄRDERING SÅLDA FASTIGHETER MKR 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 16 % 2005 Värdering 2006 VÄRDEFÖRDELNING TOTALT, 19 489 MKR Förvaltningsfastigheter 95% 10 % 21% 2007 VÄRDETILLVÄXT PÅ NYPRODUKTION MKR 700 600 500 400 300 200 100 0 85% 2005 60% 2006 Anskaffningskostnad 47% 2007 13 % 2008 Försäljningspris 2 % 2009 Rörelsefastigheter 3% Projektfastigheter 2% 41% 2008 Värdering 2009* * Under 2009 har ingen nyproduktion färdigställts. WALLENSTAM 5
VINDKRAFT Wallenstam har under perioden investerat 92 Mkr (278) i vindkraft. Byggnationen av Wallenstams fem vindkraftverk vid Stentjärnåsen i Jämtland går enligt plan. Verken beräknas att tas i drift under hösten 2009. Wallenstams hittills beslutade vindkraftsinvesteringar uppgår till 40 MW:s effekt, vilket motsvarar cirka 40 % av Wallenstams behov för att bli självförsörjande på förnyelsebar el. Wallenstams kriterier för att investera i vindkraft är att verken ska generera en avkastning som överstiger sju procent år ett och minst 15 procent i genomsnitt per år över verkets ekonomiska livslängd. Finansiell ställning LÅN Lånen uppgår per bokslutsdagen till 11 459 Mkr (10 376). Den totala låneportföljen har ökat då Wallenstam i början av året tryggade hela finansieringen av projektet Kungsholmsporten i Stockholm. Motsvarande belopp har placerats i räntebärande papper för att användas till betalning av entreprenaden. Belåningsgraden uppgår till 53 % (51). Av den totala låneportföljen har 65 % en räntebindningstid överstigande ett år. Lånen löper utan valutarisk. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 32 månader (30). Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgår på bokslutsdagen till 1 080 Mkr (428). Likviditeten har ökat för att på så sätt erhålla en större handlingsfrihet till följd av trögheten i det finansiella systemet. På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 4,02 % (4,23). EGET KAPITAL Det egna kapitalet uppgår per 30 juni till 8 046 Mkr (8 028), vilket motsvarar 137 kr per aktie (137). Soliditeten uppgår till 37 % (40). Det egna kapitalet och soliditeten har påverkats av periodens totalresultat samt utdelning. UPPSKJUTEN SKATT I koncernen redovisas en nettoskuld för uppskjuten skatt om 1 231 Mkr. Denna består av en uppskjuten skattefordran om 1 089 Mkr och en uppskjuten skatteskuld om 2 320 Mkr. Uppskjuten skattefordran avser värdet av underskottsavdrag i koncernbolag. Uppskjuten skatteskuld avser skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. SUBSTANSVÄRDE Substansvärdet beräknas till 177 kr per aktie (176), exklusive uppskjuten skatt. Wallenstam säljer fastigheter både direkt och via bolag, varför skattebelastningen kan variera. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster, därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala omsättningen för perioden uppgår till 138 Mkr (143), varav hyresintäkterna utgör 35 Mkr (34). Resultat efter skatt uppgår till 520 Mkr (1 131). Periodens resultat inkluderar utdelning från dotterbolag om 490 Mkr (1 140). Investeringar i anläggningstillgångar under perioden uppgår till 29 Mkr (24). Moderbolagets lån uppgår på bokslutsdagen till 5 359 Mkr (5 460). Av övriga tillgångar utgörs 7 597 Mkr (7 283) av fordringar på koncernbolag. vindkraftsparker 2009 I drift effekt, MW Anders A. (Silkomhöjden) 4,0 Ann-Marie S. (Tängelsbol) 1,8 Birgitta L. (Västergården) 3,6 Bengt C. (Gategården, Kvänum) 1,8 Dan C. (Rålanda) 0,8 Susan H. (Hörby) 1,4 Rose-Marie G. (Lyngby) 3,3 Summa 16,7 Under byggnation effekt, MW Rätans Digerberget 10,0 Stentjärnåsen 10,0 Summa 20,0 Under projektering effekt, MW Middagsberget 6,0 Rålanda, etapp 2 4,0 Summa 10,0 Kommande projekt effekt, MW 29 vindkraftverk 58 Vindkraftsparkerna namnges efter de anställda som har arbetat längst tid i företaget. bindningstid medelräntor Skuld, Mkr Snittränta, % Andel, % < 3 mån 3 600 3,99* 31 >3 mån <= 1år 434 4,71 4 >1 år <= 2 år 1 676 4,22 15 >2 år <= 3 år 1 403 4,26 12 >3 år <= 4 år 1 451 3,93 13 >4 år <= 5 år 875 3,81 8 >5 år <= 6 år 420 3,85 4 >6 år <= 7 år 300 3,73 2 >7 år 1 300 3,74 11 Summa 11 459 4,02 100 I lånestocken finns endast lån i SEK. * Lån med ett ränteförfall inom 3 månader har en snittränta om 2,08 %. 3,99 % innefattar effekten av swapavatal och fasträntelån som förfaller inom tremånadersperioden. 6 WALLENSTAM
Möjligheter och risker För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Wallenstams risker beskrivs i årsredovis- ningen 2008 på sidorna 49-51. Inga väsentliga förändringar har uppstått därefter. Wallenstam har tre kategorier av möjligheter och risker; förändring av kassaflöden, förändring av värden och övriga risker. kassaflöde Wallenstams belåningsgrad är låg och kassaflödet starkt, det i kombination med fastigheter i bra lägen, bra hyresgäster och ett fullt uthyrt bostadsbestånd ger Wallenstam en stabil grund i verksamheten. Mot bakgrund av detta bedöms risken för framtida vakanser som låg. Bostadshyresintäkterna är förhållandevis säkra och förutsägbara. En procents förändring av bostadshyresintäkterna motsvarar cirka 7 Mkr på helårsbasis. En procents förändring av uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet motsvarar en intäktsförändring om cirka 6 Mkr på helårsbasis. Wallenstams tio största lokalhyresgäster motsvarade vid årsskiftet cirka 9 % av Wallenstams totala hyresvärde. Av Wallenstams hyresintäkter kommer cirka hälften från de kommersiella fastigheterna. Under perioden har flera väsentliga kommersiella hyreskontrakt förlängts. Med ett fullt uthyrt bostadsbestånd, en hög uthyrningsgrad och god kontraktsstruktur för hyresavtal i det kommersiella beståndet samt attraktiva fastigheter i bra lägen ser Wallenstam ingen risk i kassaflödet. fastigheternas värde Wallenstam redovisar fastigheternas bedömda marknadsvärde i balansräkningen och värdefö rändringar i resultaträkningen. Fastigheternas värde är beroende av marknadens villkor och dessa förändras över tid. På bokslutsdagen uppgår det bedömda marknadsvärdet till 19 489 Mkr. En prisförändring på +/-10 % motsvarar ett förändrat substansvärde på cirka 33 kr/aktie. I rådande konjunktur har fastighetens läge en allt större betydelse för värdet. Ett attraktivt fastighetsbestånd minskar risken för hyresbortfall och värdenedgång. Wallenstam verkar på orter där det råder stor bostadsbrist. Cirka 60 % av fastighetsbeståndet är bostäder som alla ligger i bra lägen i Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Wallenstams kommersiella fastigheter ligger alla i bra lägen i Göteborg. Direktavkastningskraven för Wallenstams kommersiella fastigheter uppgår i genomsnitt till 7,0 %. Fastighetsbeståndets struktur och fastigheternas attraktiva lägen samt en hög uthyrningsgrad i det kommer siella beståndet gör sammantaget att Wallenstams riskprofil är låg. För mer information om Wallenstams värderingsmodell se www.wallenstam.se/fastighetsvardering finansiering Räntekostnaden är Wallenstams enskilt största kostnadspost och förutsättningarna på räntemarknaden kan förändras snabbt. Reporäntan har sänkts vid ett flertal tillfällen under 2009 och räntenivåerna på rörliga räntor är nu rekordlåga. Kreditgivarnas prissättning (marginaler) har stigit under året. Tillgången till likviditet är fortfarande begränsad främst för längre löptider. Wallenstams finanspolicy reglerar förhållandet mellan andelen rörliga respektive bundna lån i låneportföljen. För att minimera refinansieringsrisken reglerar finanspolicyn även fördelningen mellan antalet långivare samt förfallostrukturen på låneportföljen. Wallenstam arbetar inte med covenantsavtal utan har traditionella lån med säkerhet i fastigheter. Wallenstam är tryggt både avseende refinansiering och pris. Räntebindningstiden är förhållandevis lång och har ökats ytterligare under året. Wallenstam har valt att arbeta till största delen med räntederivat vilket är ett flexibelt och kostnadseffektivt sätt att förlänga lån med kort räntebindning. För att minimera valutaexponeringen får lån i utländsk valuta endast tas upp under förutsättning att de vid upplåningstillfället säkras på sådant sätt att valutarisken minimeras. Wallenstam har idag inga lån i utländsk valuta. Inköp av vindkraftverk sker i utländsk valuta (EUR). Wallenstam arbetar med terminssäkring av inköp för att minimera kursrisker och för att säkerställa kalkylkursen. Skatteärende Skatteverket meddelade under december 2008 att bolag inom Wallenstamkoncernen kommer att upptaxeras avseende det skattemässiga resultatet av ett antal aktie- och andelsförsäljningar. Den sammanlagda upptaxeringen uppgår till 675 Mkr. Besluten har medfört ett sammanlagt skattekrav om 189 Mkr. Revisionen omfattar perioden till och med taxeringsår 2007. Wallenstam har starka skäl att bestrida Skatteverkets beslut, vilka har överklagats. Bolaget har också beviljats anstånd med betalningen. Det är Wallenstams bestämda uppfattning att försäljningarna redovisats och deklarerats enligt gällande regelverk varför ingen reservering görs i Wallenstams balansräkning. Wallenstams uppfattning delas av externa jurister som analyserat försäljningarna och skatteverkets argumentation. Wallenstam räknar med att ärendet kommer att prövas tidigast inom ett par år. Wallenstamaktien Wallenstams B-aktie är noterad på OMX Nordiska Börs, på Mid Cap-listan. Under första halvåret 2009 ökade Stockholmsbörsens OMXS-index (SAX) med 19,85 % och Carnegie fastighetsindex minskade med 6,20 %. Wallenstams aktie har sedan årsskiftet ökat med 17,77 %. Vid periodens slut var Wallenstams aktiekurs 79,50 kr (67,50). Wallenstams börsvärde uppgick per 30 juni till 4 691 Mkr (3 983). Substansvärde per aktie beräknas till 177 kr (176). Eget kapital per aktie beräknas till 137 kr (137). Wallenstam har mandat från stämman att genomföra återköp. Under 2009 har inga aktier återköpts till följd av den turbulenta finansmarknaden. Sedan Wallenstam startade återköp av aktier, augusti 2000, har aktier motsvarande cirka 35 % av det ursprungliga antalet återköpts. WALLENSTAM 7
Framtid Wallenstams styrelse har fastställt en affärsplan som löper till och med 2012 och Wallenstams mål med ett substansvärde per aktie som ska överstiga 300 kr 2012 kvarstår. Wallenstam planerar för ett ambitiöst nyproduktionsprogram av bostäder och då framför allt hyresrätter. Värdetillväxten i bolagets nybyggnationer har under de senaste åren i genomsnitt överstigit 50 %. Vilket har möjliggjorts tack vare en effektiv byggprocess och väl valda lägen. Wallenstam fortsätter utveckla sina bostadsområden med fokus på hållbarhet. Utöver det planeras även för en omfattande investeringsvolym av förnyelsebar energi. Wallenstams valda strategi med ett attraktivt fastighetsbestånd som är koncentrerat till Stockholm, Göteborg och Helsingborg är en trygg plattform det ger en stabil grund för framtida tillväxt. Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Göteborg 5 augusti 2009 Christer Villard Styrelseordförande Marianne Lervik-Nivert Vice ordförande Anders Berntsson Styrelseledamot Ulrica Messing Styrelseledamot Erik Åsbrink Styrelseledamot Hans Wallenstam Verkställande Direktör 8 WALLENSTAM
Koncernens resultaträkning i sammandrag 2009 2008 2009 2008 2008/2009 2008 Mkr jan juni jan juni april-juni april-juni juli-juni jan-dec Hyresintäkter 673,5 623,2 338,9 313,1 1 300,6 1 250,3 Driftkostnader -238,9-212,5-107,8-93,6-466,5-440,1 Förvaltnings- och administrationskostnader -77,2-95,7-39,2-53,9-162,3-180,8 Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader 1,3 9,7 1,6 2,4 3,6 12,1 Avskrivningar rörelsefastigheter -9,7-19,1-4,8-4,8-19,2-28,6 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 1,3 127,0 7,5 42,2-322,4-196,7 Rörelseresultat 350,3 432,6 196,2 205,4 333,8 416,1 Finansiella intäkter 16,5 8,5 12,3 7,2 21,7 13,7 Finansiella kostnader -211,4-205,3-112,0-104,3-435,0-428,9 Värdeförändring derivatinstrument -17,1 3,7-7,9 7,7-98,3-77,5 Resultat före skatt (Not 1) 138,3 239,5 88,6 116,0-177,8-76,6 Skatt -38,0-41,7-20,5-15,5 448,6 444,9 Resultat efter skatt 100,3 197,8 68,1 100,5 270,8 368,3 Resultat efter skatt per aktie, inga utspädningseffekter förekommer 1,7 3,3 1,2 1,7 4,6 6,3 totalresultat för koncernen 2009 2008 2009 2008 2008/2009 2008 Mkr jan juni jan juni april-juni april-juni juli-juni jan-dec Resultat efter skatt 100,3 197,8 68,1 100,5 270,8 368,3 Värdejustering säkringsredovisade 66,9 110,7 112,6 153,8-382,5-338,7 finansiella derivatinstrument Värdejustering aktier 59,9-34,2 20,8-25,0 41,9-52,2 Omräkningsdifferens 0,2 - -0,4-0,2 - Skatt -33,4-21,4-34,9-36,1 90,8 102,8 Totalresultat 193,9 252,9 166,2 193,2 21,2 80,2 not 1. fördelning av resultat 2009 2008 2009 2008 2008/2009 2008 Mkr jan juni jan juni april-juni april-juni juli-juni jan-dec Hyresintäkter 673,5 623,2 338,9 313,1 1 300,6 1 250,3 Driftkostnader -238,9-212,5-107,8-93,6-466,5-440,1 Driftnetto 434,6 410,7 231,1 219,5 834,1 810,2 Förvaltnings- och administrationskostnader -66,5-85,5-32,5-47,9-141,6-160,6 Finansnetto -193,2-193,6-98,7-92,9-407,7-408,2 Fastighetsresultat 174,9 131,6 99,9 78,7 284,8 241,4 Försäljningsresultat bostäder 4,8 5,2 4,2 2,3 13,5 13,9 Försäljningsresultat fastigheter 14,6 26,6 10,0 15,4 47,1 59,1 Administrationskostnader -10,7-10,2-6,7-6,0-20,7-20,2 Transaktionsresultat 8,7 21,6 7,5 11,7 39,9 52,8 Övriga intäkter och kostnader -3,5 4,5-2,6 0,1-9,8-1,8 Realiserat resultat 180,0 157,7 104,8 90,5 314,9 292,3 Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -13,3 100,4-2,5 26,8-369,6-255,9 Avskrivningar rörelsefastigheter -9,7-19,1-4,8-4,8-19,2-28,6 Orealiserade värdeförändringar derivatinstrument -18,9 0,5-9,0 3,5-103,9-84,5 Värdeförändringsresultat -41,9 81,8-16,3 25,5-492,7-369,0 Resultat före skatt 138,3 239,5 88,6 116,0-177,8-76,6 WALLENSTAM 9
Redovisning av segment /affärsområde i sammandrag 2009 2008 2009 2008 2008/2009 2008 Mkr jan juni jan juni april-juni april-juni juli-juni jan-dec Verksamhetsomsättning Hyresintäkter och övriga intäkter Bostad 404,7 408,3 211,3 212,9 768,3 771,9 Hyresintäkter och övriga intäkter Företag 295,5 283,0 146,8 141,1 575,7 563,2 Hyresintäkter och övriga intäkter Övrigt 37,9 19,2 18,6 8,5 55,8 37,1 Försäljningsintäkter fastigheter Bostad 236,6 213,3 187,8 127,6 509,1 485,8 Försäljningsintäkter fastigheter Företag - 32,0-20,5 152,5 184,5 Försäljningsintäkter fastigheter Övrigt - 0,0-0,0 0,0 0,0 Koncerneliminering -15,9-11,4-8,1-5,5-26,6-22,1 Summa intäkter 958,8 944,4 556,4 505,1 2 034,8 2 020,4 Rörelseresultat Bostad 392,5 274,7 147,1 119,3 692,9 575,1 Företag -22,6 168,4 59,8 86,7-300,1-109,1 Övrigt -19,6-10,5-10,6-0,6-59,0-49,9 Summa rörelseresultat 350,3 432,6 196,2 205,4 333,8 416,1 Koncernens balansräkning i sammandrag Mkr 2009-06-30 2008-06-30 2008-12-31 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 18 835 18 459 18 224 Rörelsefastigheter 654 656 657 Vindkraftverk 503 212 416 Materiella anläggningstillgångar 52 55 54 Finansiella anläggningstillgångar 591 409 469 Finansiella derivatinstrument 35 206 4 Omsättningstillgångar 820 361 425 Summa tillgångar 21 490 20 358 20 249 Eget kapital och skulder Eget kapital 8 046 8 239 8 028 Uppskjuten skatt 1 231 1 736 1 146 Räntebärande skulder 11 459 9 884 10 376 Finansiella derivatinstrument 309 5 339 Ej räntebärande skulder 445 494 360 Summa eget kapital och skulder 21 490 20 358 20 249 Eget kapital är i sin helhet hänförligt till aktieägarna i moderbolaget. Förändring eget kapital i sammandrag Mkr 2009-06-30 2008-06-30 2008-12-31 Ingående eget kapital 8 028 8 257 8 257 Periodens totalresultat 194 253 80 Utdelning -176-177 -177 Återköp egna aktier - -93-132 Utgående eget kapital 8 046 8 239 8 028 10 WALLENSTAM
Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag 2009 2008 2009 2008 2008/2009 2008 Mkr jan juni jan juni april-juni april-juni juli-juni jan-dec Rörelseresultat 350 433 196 205 334 416 Justeringsposter ej kassaflödespåverkande 69-83 9-62 397 246 Erhållna räntor 14 11 13 11 26 24 Betalda räntor -212-193 -105-118 -427-408 Betald skatt - - - - 0 0 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital 221 168 113 36 329 277 Förändring av rörelsekapital 42-114 -29-97 84-72 Kassaflöde från den löpande verksamheten 263 55 84-61 413 205 Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter/ materiella anläggningstillgångar -851-362 -207-173 -1 467-978 Investering i vindkraftverk -92-73 -31-59 -297-278 Försäljning av fastigheter/ materiella anläggningstillgångar 248 249 190 153 668 669 Investering/ försäljning finansiella anläggningstillgångar -107 51-222 38-174 -16 Kassaflöde från investeringsverksamhet -801-135 -270-41 -1 270-603 Finansiering Upptagna långfristiga skulder 1 107 490 317 296 2 278 1 661 Amortering långfristiga skulder -9-73 -6-27 -659-723 Utbetald utdelning -176-177 -176-177 -176-177 Återköp egna aktier - -93 - -20-39 -132 Förändring långfristiga fordringar - 11-20 -6 5 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 923 157 136 92 1 399 634 Förändring av likvida medel 385 76-50 -10 544 235 Kassa, bank vid periodens början 295 60 730 146 135 60 Periodens förändring 385 76-50 -10 544 235 Kassa, bank vid periodens slut 680 135 680 135 680 295 Outnyttjad checkkredit vid periodens slut 400 133 400 133 400 133 Disponibel likviditet 1 080 268 1 080 268 1 080 428 WALLENSTAM 11
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING 2009 2008 2008 Mkr jan juni jan-juni jan-dec Intäkter 137,5 142,9 300,9 Kostnader -119,4-131,7-267,6 Finansnetto 515,0 1 120,4 1 150,4 Resultat före skatt 533,1 1 131,6 1 183,7 Skatt -13,1-0,1 199,1 Resultat efter skatt 520,0 1 131,4 1 382,8 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Mkr 2009-06-30 2008-06-30 2008-12-31 Fastigheter 812 777 788 Andelar i koncernföretag 2 454 2 529 2 534 Övriga tillgångar 8 098 7 359 7 607 Kassa och bank 129 81 246 Summa tillgångar 11 493 10 746 11 175 Eget kapital 3 348 2 842 3 004 Räntebärande skulder 5 359 5 248 5 460 Räntebärande skulder till koncernföretag 2 677 2 576 2 620 Övriga skulder 109 80 91 Summa eget kapital och skulder 11 493 10 746 11 175 12 WALLENSTAM
fastighetsbeståndet Fastighetsinnehavets struktur per 2009-06-30 Industri/ Uthyrningsbar yta, kvm Bostäder Kontor Butik Lager Utbildning Övrigt Totalt Stockholm 437 991 17 032 11 066 7 938 5 801 12 710 492 536 42 % Göteborg 183 413 215 680 57 772 79 075 32 889 56 057 624 886 53 % Helsingborg 52 700 3 605 4 800 1 481 95 2 936 65 617 5 % Totalt 674 104 236 317 73 638 88 494 38 785 71 703 1 183 039 57 % 20 % 6 % 8 % 3 % 6 % Fastigheter i nyproduktion pågående nyproduktion, byggstart 2009 Fastighetsbeteckning kvm antal / lgh Göteborg Högsbogatan 6 700 100 Stockholm Henriksdalskajen 6 600 96 Kungsholmsporten 18 900 267 Summa 32 200 463 avkastningskrav avkastnings- Fastighetstyp ort krav, % Bostäder göteborg 3,5-6,5 Bostäder Stockholm 3,5-6,0 Bostäder Helsingborg 3,5-6,5 Kommersiella fastigheter 5,25-10,0 Genomsnittligt avkastningskrav kommersiellt bestånd 7,0 WALLENSTAM 13
Fastighetsförsäljningar under 2009 Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Göteborg Olskroken 11:27 Svangatan 1-3, övre Olskroksgatan 24-30 1943/1987 4 276 202 50 42 253 4 823 Stockholm Oljan 27 Sågargatan 17 1929 1 356 1 356 Pennteckningen 3 Gullmarsvägen 12 1946 2 884 56 2 940 Totalt 8 516 202 106 42 253 9 119 fastighetsförvärv under 2009 Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Helsingborg Vildvinet 1 Tågagatan 47 1885/1950 224 224 Stockholm Älta 19:1 oxelvägen 42 1968 2 269 1 277 1 448 4 994 Älta 24:2 oxelvägen 5-35 1965 24 800 231 551 25 582 Älta 24:3 oxelvägen 1 1971 1 007 1 007 Älta 25:1 oxelvägen 26-40 1966 12 598 96 33 518 13 245 Älta 27:3 Ältavägen 202 1993 4 700 337 392 275 5 704 Totalt 42 322 2 933 1 701 3 799 50 756 fastighetsbeståndets förändring Bokfört värde, Mkr kvm Fastighetsbestånd 1 januari 2009 18 881 1 141 402 + Förvärv 501 50 756 + Byggnationer 347 - Försäljningar -217-9 119 - Avskrivningar -10 + Orealiserad värdeförändring netto -13 Fastighetsbestånd 30 juni 2009 19 489 1 183 039 14 WALLENSTAM
Wallenstamaktien KURSUTVECKLING BÖRSKURS - SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE 2005-2009 B-aktien OMX Stockholm_PI Carnegie Real Estate Index KR 200 180 180 160 140 120 100 160 160 140 120 100 80 80 60 40 60 20 40 2005 2006 2007 2008 2009 NASDAQ OMX 0 2005 2006 2007 2008 Substansvärde per aktie Börskurs 2009 Aktieägarinnehav 2009-06-30 a-aktier B-aktier Kapital, % Röster, % Hans Wallenstam med bolag och familj 5 750 000 6 770 000 21,22 58,03 Familjen Agneta Wallenstam 4 770 000 8,08 4,31 Familjen Anders Berntsson 3 434 475 5,82 3,10 Familjen Henrik Wiman 2 314 500 3,92 2,09 Dödsbo Eskil Johannesson 2 227 139 3,77 2,01 Bengt Norman med bolag 2 080 000 3,53 1,88 AMF Pension 1 800 000 3,05 1,63 Familjen U Wallenstam 1 547 190 2,62 1,40 Livförsäkringsaktiebolaget Skandia 1 350 663 2,29 1,22 Länsförsäkringar fondförvaltning 1 178 062 2,00 1,06 Övriga ägare 25 325 623 42,92 22,86 Totalt 5 750 000 52 797 652 Återköpta egna aktier 452 348 0,78 0,41 Registrerade aktier 5 750 000 53 250 000 Totalt registrerade 59 000 000 100,00 100,00 Summa utestående aktier 58 547 652 Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 37 procent av innehavet och cirka 26 procent av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 5 procent av innehavet och cirka 3 procent av rösterna. Källa: Euroclear Sweden AB WALLENSTAM 15
NYCKELTAl - FLERÅRSÖVERSIKT 2009 2008 2007 2006 2005 2008 30 juni 30 juni 30 juni 30 juni 30 juni 31 dec Hyresintäkter, Mkr 674 623 622 627 606 1 250 Driftnetto, Mkr 435 411 407 378 378 810 Överskottsgrad, % 65 66 66 60 62 65 Resultat efter skatt, Mkr 100 198 431 475 417 368 Räntabilitetet på eget kapital, % 3 10 26 30 31 5 Räntabilitet på totalt kapital, % 1 6 12 14 15 2 Fastigheternas värde, Mkr 19 489 19 115 18 701 18 104 15 997 18 881 Fastigheternas direktavkastning, % 4 4 4 5 5 4 Fastigheternas totalavkastning, % 2 6 12 14 17 3 Belåningsgrad, %* 53 49 49 54 59 51 Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,7 2,6 2,2 1,7 1,6 Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 4,02 4,42 4,36 4,02 3,98 4,23 Genomsnittlig räntebindningstid, månad 32 25 25 26 29 30 Soliditet, % 37 41 41 34 29 40 Eget kapital, Mkr 8 046 8 239 7 968 6 218 4 753 8 028 Börsvärde, Mkr 4 691 6 479 10 240 6 452 6 728 3 983 Antal kvm (tusental) 1 183 1 148 1 159 1 285 1 336 1 141 Uthyrningsgrad - yta, % 98 98 98 97 97 98 Antal anställda 158 160 151 125 107 159 Data per aktie Resultat efter skatt 1,7 3,3 7,0 7,4 6,1 6,3 P/E tal, ggr 17,2 8,1 5,1 3,8 4,7 10,8 Eget kapital 137 140 130 99 70 137 Substansvärde 177 184 170 129 89 176 Börskurs 79,50 104,50 160,00 98,50 97,50 67,50 Antal aktier i tusental vid periodens utgång 58 548 58 919 61 455 62 886 67 685 58 548 Antal aktier i tusental, genomsnitt 58 621 59 155 61 851 63 719 68 022 58 919 Resultatet baseras på genomsnittligt antal utestående aktier, övriga nyckeltal baseras på antal aktier vid periodens utgång. * Räntebärande skulder i förhållande till balansomslutning. 16 WALLENSTAM
Detta är Wallenstam Wallenstam grundades 1944. Wallenstam bygger, utvecklar och förvaltar fastigheter för hållbart boende och företagande i Sveriges tre mest offensiva regioner; Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter samt i Göteborg även på kommersiella fastigheter. Wallenstam äger totalt cirka 300 fastigheter och kundbasen utgörs av 10 000 hushåll och 2 000 företag. Av fastighetsvärdet utgörs cirka 60 % av bostadsfastigheter. Wallenstam har också en omfattande projektportfölj för nyproduktion av bostäder och kommersiella lokaler. Wallenstam driver en vindkraftssatsning med målet att 2012 vara helt självförsörjande på el på månadsbasis. Det ger möjligheten att täcka såväl eget som kunders behov med förnyelsebar el. Koncernen omsätter cirka 1,3 miljarder kronor i hyror och har ett fas tighetsvärde om cirka 19 miljarder kronor. Wallenstams B-aktier är noterade på OMX Nordiska Börs, Mid caplistan. Börsvärdet uppgår till cirka 5 miljarder kronor. Affärsidé Att köpa, bygga, utveckla samt sälja fastigheter i utvalda storstadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag. Affärsprocess Grunden i Wallenstams affärsverksamhet är hållbar fastighetsförvaltning. Wallenstam köper och bygger fastigheter för människor och företag utifrån behoven från kunder, samhälle och aktieägare. Fastigheterna utvecklas och förvaltas på ett hållbart och lönsamt sätt vilket skapar värdetillväxt. Resultatet återinvesteras och utvecklar verksamheten vidare. Genom utdelning får aktieägare del av resultatet. VERKSAMHET OCH ORGANISATION Wallenstamkoncernen har cirka 160 anställda. Huvudkontoret är beläget i Göteborg. Wallenstam är organiserat i tre rörelsegrenar; två fastighetsförvaltande affärsområden: Bostad respektive Företag, och en utvecklingsorganisation som ansvarar för markfrågor, nyproduktion av fastigheter, ombyggnation samt utveckling av Wallenstams vindkraftsprojekt. Därutöver har Wallenstam en administrativ organisation som stöttar de affärsdrivande enheterna. Affärsområde Bostads verksamhet bedrivs i tre regioner: Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Bostad förvaltar cirka 10 000 lägenheter. Affärsområde Företags verksamhet bedrivs i Göteborg. Företag förvaltar cirka 2 000 lokaler som utgörs av kontor, citybutiker, skolor, industrilokaler och lager. Mål för verksamheten 2012 Substansvärde per aktie ska överstiga 300 kr. Wallenstams ledstjärnor: Soliditeten ska årligen överstiga 25 %. Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet ska årligen överstiga 95 %. Under perioden ska 2 500 nya lägenheter produceras till en direktavkastning som överstiger 7 %. Wallenstam ska ha en energiproduktion från förnyelsebar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kwh månadsbehov. En fortsatt positiv utveckling av verksamhetsresultatet. Ekonomisk rapportering Delårsrapport III 4 november 2009 Bokslutskommuniké 2009 16 februari 2010 Årsstämma 28 april 2010 På Wallenstams hemsida finns samlad information om Wallenstams verksamhet, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden. WALLENSTAM 17
18 WALLENSTAM Wallenstam AB ( publ ), org. nr. 556072-1523 401 84 Göteborg, Besöksadress : Kungsportsavenyen 2 Telefon 031-20 00 00, Fax 031-10 02 00, www.wallenstam.se