Wallenstam delårsrapport

Wallenstam delårsrapport 1 januar i 30 september 2009 Hyresintäkterna för perioden ökar till 1 011 Mkr (937), varav de för kvartal tre uppgår till 337 Mkr (314). Fastighetsresultatet för perioden förbättrades med 29 % till 277 Mkr (214). Periodens resultat efter skatt uppgår till 122 Mkr (76), varav det för kvartal tre uppgår till 21 Mkr (-122). Vinst per aktie för perioden uppgår till 2 kr (1) och för kvartal tre till 0,3 kr (-2). Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgår till 5 Mkr (-168) och på derivatinstrument till -99 Mkr (-6). Investeringar i fastigheter uppgår till 1 115 Mkr (970), varav förvärv 596 Mkr. Investeringar i vindkraft uppgår till 113 Mkr (278). Substansvärde per aktie uppgår till 179 kr (176). Kommentar från VD Hans Wallenstam: Vi har ett stabilt resultat och ökande hyresintäkter vilket är tillfredställande. Vårt driftnetto ökar till 676 Mkr, en ökning med 9 % jämfört med motsvarande period föregående år. Vårt bostadsbestånd är fullt uthyrt och vi har snart över 500 lägenheter i produktion. I vårt kommersiella bestånd har vi en jämn och bra tillströmning av lokalhyresgäster och uthyrningsgraden uppgår till 96 %.

INNEHÅLL Delårsrapport 1 januari - 30 september 2009 3 Koncernens resultaträkning i sammandrag 9 Koncernens balansräkning i sammandrag 10 Koncernens segment och kassaflödesanalys i sammandrag 11 Moderbolagets resultat- och balansräkning 12 Fastighetsbeståndet 13 Wallenstamaktien 15 Nyckeltal - Flerårsöversikt 16 Detta är Wallenstam 18 Definitioner 19 Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34. Moderbolagets redovisningsprinciper följer årsredovisningslagen och RFR 2:2. För information om Wallenstams redovisningsprinciper se årsredovisningen sidan 70. Redovisningsprinciperna från föregående har inom vissa områden förändrats, se årsredovisningen sidan 72 för mer information. Informationen i denna delårsrapport är sådan som Wallenstam ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 4 november 2009 klockan 09:00 (CET). Alla belopp avser hela delårsperioden alternativt ställning vid periodens utgång. Jämförelser angivna inom parantes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år. För definitioner se sista sidan i rapporten alternativt www.wallenstam.se. För information om Wallenstams värderingsmodell: www.wallenstam.se/fastighetsvardering 2 WALLENSTAM

delårsrapport 1 januari 30 september 2009 VD kommenterar kvartalet Wallenstam har en god finansiell ställning och ett bra kassa flöde som gör att vi kan fortsätta vår offensiva satsning på nybyggnation och ta tillvara på de affärsmöjligheter som uppstår. De för oss viktiga händelserna under kvartalet är: Att våra hittills beslutade nybyggnationsprojekt på drygt 460 lägenheter går enligt plan. Under kvartal tre har vi även förvärvat 172 lägenheter i Bergsjön, Göteborg. Att vi har en jämn och bra tillströmning av lokalhyresgäster. Uthyrningsgraden för våra kommersiella fastigheter är stabil och uppgår till 96 %. Vår nettouthyrning uppgick vid kvartalets utgång till cirka 7 400 kvadratmeter. Att vi fortsätter vår satsning på hållbar utveckling. Under tredje kvartalet startade vi ett energibesparingsprojekt i fastigheten Bergen 1 i Husby, Stockholm. Med hjälp av installation av bland annat bergvärme och kompaktsolfångare minskar vi energiåtgången i fastigheten med 80 %, vilket motsvarar årsförbrukningen av värme för cirka 175 villor. Resultat Resultat efter skatt uppgår till 122 Mkr (76). Resultat per aktie uppgår till 2 kr (1). Förändringen beror framför allt på ett högre driftnetto samt skillnader i värdeförändringar av förvaltningsfastigheter och finansiella derivatinstrument. Wallenstams löpande verksamhet med uthyrning och förvaltning av bostäder och lokaler går bra och utvecklas positivt. Fastighetsresultatet för perioden ökar med 29 % till 277 Mkr (214). HYRESINTÄKTER Koncernens hyresintäkter för perioden ökar till 1 011 Mkr (937). Av hyresintäkterna utgörs 566 Mkr (514) av hyresintäkter från affärsområde Bostad och 442 Mkr (423) av hyresintäkter från affärsområde Företag. Ökningen är främst en effekt av fortsatt hög uthyrningsgrad, högre hyresnivåer och ett större fastighetsbestånd. driftkostnader En kostnadseffektiv förvaltning gör att Wallenstam, trots avgiftsökningar, har en högre överskottsgrad. Driftkostnaderna för perioden uppgår till 334 Mkr (315). Driftnettot ökar till 676 Mkr (622). ADMINISTRATIONSKOSTNADER Förvaltnings- och administrationskostnader har minskat till 117 Mkr (130), trots att antalet anställda har ökat. Minskningen är en effekt av Wallenstams fokus på kostnadskontroll och arbete med att sänka de administrativa kostnaderna. Föregående års kostnader belastades med 8 Mkr för optionsprogram till personalen. övriga rörelseintäkter och -kostnader Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader uppgår netto till 13 Mkr (12) och utgörs i huvudsak av försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar. Avskrivningar på rörelsefastigheter har belastat resultatet med 15 Mkr (24), under motsvarande period föregående år gjordes en korrigering med 10 Mkr avseende tidigare perioder. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR fastigheter Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgår till netto 5 Mkr (-168), varav realiserade värdeförändringar uppgår till 16 Mkr. Avkastningskraven på kommersiella fastigheter har höjts under året. Detta motverkas till viss del av fortsatta driftnettoökningar som bidrar till att fastigheternas värde ökar. Värdeförändringen beror främst på följande faktorer: Mkr Avkastningsförändring -40 Kapitalisering av driftnettoförändring 115 Framtida investeringsbehov -86 Realiserade värdeförändringar 16 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 5 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Finansiella intäkter uppgår till 25 Mkr (10). Ökningen är främst en effekt av erhållen ränta på finansiell placering i värdepapper. Finansiella kostnader uppgår till 322 Mkr (312). Ökningen beror på en större lånevolym och längre genomsnittlig räntebindningstid. På boksluts dagen uppgick genomsnittsräntan till 3,96 % (4,23). Wallenstam använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur samt elderivat för att hantera prisrisker i elhandeln. Värdeförändring av derivaten uppgår till -99 Mkr (-6), varav -132 Mkr är en effekt av avslutad säkringsredovisning, motsvarande belopp har återförts från eget kapital. Orealiserad värdeförändring på övriga finansiella derivatinstrument uppgår till 33 Mkr. Realiserad värdeförändring utgör -0,4 Mkr (9). WALLENSTAM 3

skatt Wallenstam redovisar en skattekostnad om 45 Mkr (-72). Den aktuella skatten för inkomståret 2009 har beräknats utifrån en bolagsskatt om 26,3 % (28). I princip uppstår ingen skattebetalning tack vare möjligheten att göra skattemässiga avdrag och avskrivningar samt möjligheten att nyttja underskottsavdrag. TOTALRESULTAT Totalresultatet ökar till 266 Mkr (3 Mkr). Den resultateffekt som uppkom p.g.a. avslutad säkringsredovisning om 132 Mkr får ingen effekt på totalresultatet eftersom den möts av förändring i eget kapital med motsvarande belopp. realiserat resultat (not 1) Wallenstams realiserade resultat, d.v.s resultat exklusive orealiserade värdeförändringar och skatt, uppgår till 291 Mkr (260). Det realiserade resultatet är högre än föregående år, främst som en effekt av ett högre driftnetto och lägre administrationskostnader. tredje kvartalet 2009 Fastighetsförvaltningens driftnetto uppgick till 242 Mkr (211). Hyresintäkterna uppgick till 337 Mkr (314). Ökningen förklaras av hyreshöjningar, större fastighetsbestånd samt fortsatt hög uthyrningsgrad. Driftkostnaderna uppgick till 96 Mkr (102), trots större fastighetsbestånd. Säsongseffekterna för Wallenstam utgörs främst av varierande driftkostnader, dessa är som högst under kvartal ett och kvartal fyra då kostnaderna för fastigheternas uppvärmning är högre under dessa delar av året. Administrationskostnaderna för perioden ökar till 39,9 Mkr (34,5), främst med anledning av ett större antal anställda. Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick netto till 4 Mkr (-295) och värdeförändringar i el- och räntederivat till -82 Mkr (-10). Wallenstams marknader Wallenstams fastighetsinnehav är koncentrerat till Sveriges tre mest expansiva regioner: Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Wallenstam har ett brett utbud av bostäder, kontor och butiker i attraktiva lägen. Av Wallenstams totala fastighetsvärde om drygt 20 Mdr utgör andelen bostäder omkring 60 %, resterande cirka 40 % utgörs av kommersiella fastigheter. Wallenstamkoncernen äger och förvaltar cirka 1 199 000 kvm fördelat på cirka 300 fastigheter. Bostadsmarknaden Bostadsmarknaden på de orter där Wallenstam valt att finnas präglas av stor efterfrågan och låg nyproduktionstakt på hyresrätter. Wallenstams bostadsbestånd utgör cirka 60 % av koncernens totala uthyrningsbara yta. Bostadsbeståndet är fullt uthyrt och endast en liten andel av lägenheterna blir lediga för uthyrning under året i samband med omflyttningar. Wallenstams hyresförhandlingar under året har resulterat i höjningar som i genomsnitt uppgår till 2,95 % i Stockholm, 4,40 % i Helsingborg och 3,10 % i Göteborg. FASTIGHETSBESTÅND GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA* Göteborg 54% LÄGESFÖRDELNING, YTA* Närområde 58% Helsingborg 5% * Total uthyrningsbar yta är 1 199 017 kvm. FÖRDELNING LOKALTYP, HYRESVÄRDE Bostäder 49% Stockholm 41% Innerstad 42% Kontor 25% Butik 11% Industri/lager 4% Utbildning 5% Övrigt 6% de 10 största lokalhyresgästerna Hyresgäst yta, kvm Försäkringskassan 15 896 Göteborgs Kommun 14 797 Mölnlycke Health Care AB 13 684 Landsarkivet 11 000 Göteborgs Universitet 8 865 SCA Hygiene Products AB 7 600 Törnskogen Utbildning AB 6 285 Folkuniversitetet 6 270 Ernst & Young AB 5 476 Härryda Kommun 5 342 Summa 95 215 Total kommersiell yta är cirka 440 000 kvm. 4 WALLENSTAM

Lokalmarknaden Wallenstams kommersiella bestånd är beläget i Göteborgs innerstad samt i attraktiva företagslägen. Wallenstams uthyrningsgrad för kommersiella lokaler uppgår till 96 %. För Göteborgsmarknaden i genomsnitt uppgick uthyrningsgraden för tredje kvartalet 2009 till 91,8 %, enligt Jones Lang LaSalle. Den genomsnittliga hyresnivån för Wallenstams kontorsfastigheter uppgår till 1 470 kr/kvm. Under året har Wallenstam hyrt ut cirka 21 300 kvm kommersiell yta i Göteborgsområdet, varav nettouthyrningen uppgår till cirka 7 400 kvm. Betalningsförmågan hos Wallenstams lokalhyresgäster är fortsatt god. Nyproduktionstakten för kommersiella lokaler i Göteborg är låg. Mot bakgrund av det rådande konjunkturläget bedömer Wallenstam att efterfrågan på kommersiella lokaler planar ut och att trenden med hyreshöjningar avtar. Wallenstam har dock en god och stabil kundstruktur, vilket i kombination med fastigheternas attraktiva lägen ger en låg riskprofil. Fastighetsmarknaden Transaktionsvolymen på den svenska marknaden har enligt Jones Lang LaSalle ökat något för andra kvartalet i rad. Mellan kvartal två och tre ökade transaktionsvolymen totalt sett i Sverige med 16%. De volymmässigt största transaktionerna sker fortfarande i våra tre storstadsregioner. Wallenstam noterar ett stabilt intresse från hyresgäster när det gäller att ombilda sina bostäder till bostadsrätter. Förhandlingar sker löpande med bostadsrättsföreningar bildade av hyresgästerna. Under de tre första kvartalen 2009 har tre fastig heter sålts till priser i nivå med värdering vid årsskiftet. Wallenstam tar tillvara på marknadens svängningar och har både möjlighet och intresse för att genomföra förvärv. Investeringar Fastigheter Wallenstam tillträdde i början av året fem fastigheter samt del i exploateringsfastighet i Älta (Nacka kommun) för 501 Mkr. Totalt omfattar fastigheterna 556 uthyrda lägenheter, färdiga byggrätter motsvarande 7 000 kvm bruttototal area och mark som är under planläggning. Utöver det har även fyra fastigheter med totalt 172 lägenheter i Bergsjön, Göteborg förvärvats för 89 Mkr. NY- och ombyggnation Wallenstam har under perioden investerat 1 115 Mkr (970) i fastigheter, varav 519 Mkr (750) avser ny- och ombyggnation. Wallenstam har under affärsplansperioden byggstartat drygt 460 lägenheter och då främst hyresrätter. FÖRSÄLJNINGSPRIS/VÄRDERING SÅLDA FASTIGHETER MKR 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 16 % 2005 Värdering 2006 VÄRDEFÖRDELNING TOTALT, 19 753 MKR Förvaltningsfastigheter 95% 10 % 21% 2007 VÄRDETILLVÄXT PÅ NYPRODUKTION MKR 700 600 500 400 300 200 100 0 85% 2005 60% 2006 Anskaffningskostnad 13 % 2008 Försäljningspris 2 % 2009 Rörelsefastigheter 3% Projektfastigheter 2% 47% 2007 41% 2008 Värdering 2009* * Under 2009 har ingen nyproduktion färdigställts. WALLENSTAM 5

VINDKRAFT Wallenstam har under perioden investerat 113 Mkr (278) i vindkraft. Byggnationen av Wallenstams fem vindkraftverk vid Stentjärnåsen i Jämtland går enligt plan. Verken beräknas att tas i drift i början av december 2009. Wallenstams hittills beslutade vindkraftsinvesteringar uppgår till 47 MW:s effekt, vilket motsvarar 47 % av Wallenstams behov för att bli självförsörjande på förnyelsebar el. Wallenstams kriterier för att investera i vindkraft är att verken ska generera en avkastning som överstiger 7 % år ett och minst 15 % i genomsnitt per år över verkets ekonomiska livslängd. Finansiell ställning LÅN Lånen uppgår per bokslutsdagen till 11 522 Mkr (10 376). Den totala låneportföljen har ökat med anledning av fastighetsförvärv och projekt. Lånen har säkerställts med traditionella pantbrev samt spärrade bankmedel. I början av året tryggade Wallenstam hela finansieringen av projektet Kungsholmsporten i Stockholm. Motsvarande belopp har placerats i räntebärande papper för att användas till betalning av entreprenaden. Belåningsgraden uppgår till 53 % (51). Av den totala låneportföljen har 62 % en räntebindningstid överstigande ett år. Lånen löper utan valutarisk. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 31 månader (30). Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgår på bokslutsdagen till 1 101 Mkr (428). Likviditeten har ökat för att på så sätt erhålla en större handlingsfrihet till följd av trögheten i det finansiella systemet. På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 3,96 % (4,23). EGET KAPITAL Det egna kapitalet uppgår per 30 september till 8 118 Mkr (8 028), vilket motsvarar 139 kr per aktie (137). Soliditeten uppgår till 38 % (40). Det egna kapitalet har påverkats av periodens totalresultat samt utdelning. UPPSKJUTEN SKATT I koncernen redovisas en nettoskuld för uppskjuten skatt om 1 257 Mkr. Denna består av en uppskjuten skattefordran om 1 079 Mkr och en uppskjuten skatteskuld om 2 336 Mkr. Uppskjuten skattefordran avser värdet av underskottsavdrag i koncernbolag. Uppskjuten skatteskuld avser skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. SUBSTANSVÄRDE Substansvärdet beräknas till 179 kr per aktie (176), exklusive uppskjuten skatt. Wallenstam säljer fastigheter både direkt och via bolag, varför skattebelastningen kan variera. vindkraftsparker 2009 I drift effekt, MW Anders A. (Köjkeberget) 4,0 Ann-Marie S. (Tängelsbol) 1,8 Birgitta L. (Västergården) 3,6 Bengt C. (Gategården, Kvänum) 1,8 Dan C. (Rålanda) 0,8 Susan H. (Hörby) 1,4 Rose-Marie G. (Lyngby) 3,3 Summa 16,7 Under byggnation effekt, MW Rätans Digerberget 10,0 Stentjärnåsen 10,0 Summa 20,0 Under projektering effekt, MW Middagsberget 6,0 Rålanda, etapp 2 4,0 Summa 10,0 Kommande projekt effekt, MW 29 vindkraftverk 58 Vindkraftsparkerna namnges efter de anställda som har arbetat längst tid i företaget. Wallenstams behov för att bli självförsörjande på förnyelsebar el uppgår till 100 MW. bindningstid medelräntor Skuld, Mkr Snittränta, % Andel, % < 3 mån 2 621 4,62* 23 >3 mån <= 1år 1 789 2,98 15 >1 år <= 2 år 1 526 4,24 13 >2 år <= 3 år 1 250 4,16 11 >3 år <= 4 år 1 540 3,96 13 >4 år <= 5 år 775 3,90 7 >5 år <= 6 år 520 3,72 5 >6 år <= 7 år 200 3,20 2 >7 år 1 300 3,74 11 Summa 11 522 3,96 100 I lånestocken finns endast lån i SEK. * Lån med ett ränteförfall inom 3 månader har en snittränta om 1,69 %. 4,62 % innefattar effekten av swapavatal och fasträntelån som förfaller inom tremånadersperioden. 6 WALLENSTAM

Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster, därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala omsättningen för perioden uppgår till 199 Mkr (220), varav hyresintäkterna utgör 52 Mkr (51). Resultat efter skatt uppgår till 538 Mkr (1 152). Periodens resultat inkluderar utdelning från dotterbolag om 490 Mkr (1 140). Investeringar i anläggningstillgångar under perioden uppgår till 33 Mkr (24). Moderbolagets lån uppgår på bokslutsdagen till 5 356 Mkr (5 460). Av övriga tillgångar utgörs 8 808 Mkr (7 283) av fordringar på koncernbolag. På grund av en intern omstrukturering har andelar i koncernföretag minskat med 1 231 Mkr. Möjligheter och risker För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Wallenstams risker beskrivs i årsredovisningen på sidorna 49-51. Inga väsentliga förändringar har uppstått därefter. Wallenstam har tre kategorier av möjligheter och risker; förändring av kassaflöden, förändring av värden och övriga risker. kassaflöde Wallenstams belåningsgrad är låg och kassaflödet starkt, det i kombination med fastigheter i bra lägen, bra hyresgäster och ett fullt uthyrt bostadsbestånd ger Wallenstam en stabil grund i verksamheten. Mot bakgrund av detta bedöms risken för framtida vakanser som låg. Bostadshyresintäkterna är förhållandevis säkra och förutsägbara. En procents förändring av bostadshyresintäkterna motsvarar cirka 7 Mkr på helårsbasis. En procents förändring av uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet motsvarar en intäktsförändring om cirka 6 Mkr på helårsbasis. Wallenstams tio största lokalhyresgäster motsvarade vid årsskiftet cirka 9 % av Wallenstams totala hyresvärde. Av Wallenstams hyresintäkter kommer cirka hälften från de kommersiella fastigheterna. Under perioden har flera väsentliga kommersiella hyreskontrakt förlängts. Med ett fullt uthyrt bostadsbestånd, en hög uthyrningsgrad och god kontraktsstruktur för hyresavtal i det kommersiella beståndet samt attraktiva fastigheter i bra lägen ser Wallenstam ingen risk i kassaflödet. fastigheternas värde Wallenstam redovisar fastigheternas bedömda marknadsvärde i balansräkningen och värdefö rändringar i resultaträkningen. Fastigheternas värde är beroende av marknadens villkor och dessa förändras över tid. På bokslutsdagen uppgår det bedömda marknadsvärdet till 19 753 Mkr. En prisförändring på +/-10 % motsvarar ett förändrat substansvärde på cirka 34 kr/aktie. I rådande konjunktur har fastighetens läge en allt större betydelse för värdet. Ett attraktivt fastighetsbestånd minskar risken för hyresbortfall och värdenedgång. Wallenstam verkar på orter där det råder stor bostadsbrist. Cirka 60 % av fastighetsbeståndet är bostäder som ligger i bra lägen i Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Wallenstams kommersiella fastigheter ligger i bra lägen i Göteborg. Direktavkastningskraven för värderingen av Wallenstams kommersiella fastigheter uppgår i genomsnitt till 7,0 %. Fastighetsbeståndets struktur och fastigheternas attraktiva lägen samt en hög uthyrningsgrad i det kommer siella beståndet gör sammantaget att Wallenstams riskprofil är låg. För mer information om Wallenstams värderingsmodell se www.wallenstam.se/fastighetsvardering finansiering Räntekostnaden är Wallenstams enskilt största kostnadspost och förutsättningarna på räntemarknaden kan förändras snabbt. Reporäntan har sänkts vid ett flertal tillfällen under 2009 och räntenivåerna på rörliga räntor är nu rekordlåga. Kreditgivarnas prissättning (marginaler) har stigit under året. Tillgången till likviditet är fortfarande begränsad främst för längre löptider. Wallenstams finanspolicy reglerar förhållandet mellan andelen rörliga respektive bundna lån i låneportföljen. För att minimera refinansieringsrisken reglerar finanspolicyn även fördelningen mellan antalet långivare samt förfallostrukturen på låneportföljen. Wallenstam arbetar inte med covenantsavtal utan har traditionella lån med säkerhet i fastigheter. Wallenstam är tryggt både avseende refinansiering och pris. Räntebindningstiden är förhållandevis lång och har ökats ytterligare under året. Wallenstam har valt att arbeta till största delen med räntederivat vilket är ett flexibelt och kostnadseffektivt sätt att förlänga lån med kort räntebindning. För att minimera valutaexponeringen får lån i utländsk valuta endast tas upp under förutsättning att de vid upplåningstillfället säkras på sådant sätt att valutarisken minimeras. Wallenstam har idag inga lån i utländsk valuta. Inköp av vindkraftverk sker i utländsk valuta (EUR). Wallenstam arbetar med terminssäkring av inköp för att minimera kursrisker och för att säkerställa kalkylkursen. förslag om skattefri kapitalvinst I en proposition som överlämnats till riksdagen föreslår regeringen att kapitalvinster på andelar i handelsbolag ska befrias från skatt på samma sätt som gäller för näringsbetingade andelar. Förslaget gäller företag som är delägare i handelsbolag. Om andelen vid ikraftträdandet har en negativ justerad anskaffningsutgift ska ett belopp som motsvarar den negativa justerade anskaffningsutgiften tas upp som intäkt. Bestämmelserna föreslås träda i kraft den 1 januari 2010. Utifrån Wallenstams bolagsstruktur bedöms lagförslaget ge fler möjligheter än risker. Skatteärende Skatteverket meddelade under december 2008 att bolag inom Wallenstamkoncernen kommer att upptaxeras avseende det skattemässiga resultatet av ett antal aktie- och andelsförsäljningar. Den sammanlagda upptaxeringen uppgår till 675 Mkr. Besluten har medfört ett sammanlagt skattekrav om 189 Mkr. Revisionen omfattar perioden till och med taxeringsår 2007. Wallenstam har starka skäl att bestrida Skatteverkets beslut, WALLENSTAM 7

vilka har överklagats. Bolaget har också beviljats anstånd med betalningen. Det är Wallenstams bestämda uppfattning att försäljningarna redovisats och deklarerats enligt gällande regelverk varför ingen reservering görs i Wallenstams balansräkning. Wallenstams uppfattning delas av externa jurister som analyserat försäljningarna och skatteverkets argumentation. Wallenstam räknar med att ärendet kommer att prövas tidigast inom ett par år. Wallenstamaktien Wallenstams B-aktie är noterad på OMX Nordiska Börs, på Mid Cap-listan. Under de tre första kvartalen 2009 ökade Stockholmsbörsens OMXS-index (SAX) med 37,3 % och Carnegie fastighetsindex steg med 20,1 %. Wallenstams aktie har sedan årsskiftet ökat med 64,1 %. Vid periodens slut var Wallenstams aktiekurs 110,75 kr (67,50). Wallenstams börsvärde uppgick per 30 september 2009 till 6 534 Mkr (3 983). Substansvärde per aktie beräknas till 179 kr (176). Eget kapital per aktie beräknas till 139 kr (137). Wallenstam har mandat från stämman att genomföra återköp. Under 2009 har inga aktier återköpts till följd av den turbulenta finansmarknaden. Sedan Wallenstam startade återköp av aktier, augusti 2000, har aktier motsvarande cirka 35 % av det ursprungliga antalet återköpts. Efter rapportperiodens utgång I mitten av oktober köpte Wallenstam fastigheten Göteborg Heden 37:4, mer känd som Filmstaden Bergakungen. Köpeskillingen uppgick till 234,5 Mkr. I samband med affären förvärvade SF Bio 500 000 aktier i Heba Fastighets AB från Wallenstam. Efter försäljningen har Wallenstam 3,84 % av det totala antalet aktier (2,02 % av rösterna) i Heba. I anslutning till affären tecknades även ett tjugoårigt hyresavtal avseende de ytor som SF Bio disponerar idag och även hyresavtalet för Biopalatset på Kungstorget förlängdes med ytterligare femton år. Framtid Wallenstams styrelse har fastställt en affärsplan som löper till och med 2012 och Wallenstams mål med ett substansvärde per aktie som ska överstiga 300 kr 2012 kvarstår. Wallenstam planerar för ett ambitiöst nyproduktionsprogram av bostäder och då framför allt hyresrätter. Värdetillväxten i bolagets nybyggnationer har under de senaste åren i genomsnitt överstigit 50 %, vilket har möjliggjorts av en effektiv byggprocess och väl valda lägen. Wallenstam fortsätter utveckla sina bostadsområden med fokus på hållbarhet. Utöver det planeras även för en omfattande investeringsvolym av förnyelsebar energi. Wallenstams valda strategi med ett attraktivt fastighetsbestånd som är koncentrerat till Stockholm, Göteborg och Helsingborg är en trygg plattform det ger en stabil grund för framtida tillväxt. 8 WALLENSTAM

Koncernens resultaträkning i sammandrag 2009 2008 2009 2008 2008/2009 2008 Mkr jan sep jan sep juli-sep juli-sep okt-sep jan-dec Hyresintäkter 1 010,6 936,9 337,1 313,7 1 324,0 1 250,3 Driftkostnader -334,4-314,9-95,5-102,4-459,6-440,1 Förvaltnings- och administrationskostnader -117,1-130,2-39,9-34,5-167,7-180,8 Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader 13,2 11,6 11,9 1,9 13,7 12,1 Avskrivningar rörelsefastigheter -14,6-23,8-4,9-4,7-19,4-28,6 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 5,3-168,3 4,0-295,3-23,1-196,7 Rörelseresultat 563,0 311,3 212,7-121,3 667,8 416,1 Finansiella intäkter 25,3 10,4 8,8 1,9 28,6 13,7 Finansiella kostnader -322,2-311,7-110,8-106,4-439,4-428,9 Värdeförändring derivatinstrument -99,2-5,9-82,1-9,6-170,8-77,5 Resultat före skatt (Not 1) 166,9 4,1 28,6-235,4 86,3-76,6 Skatt -45,4 71,6-7,4 113,3 327,9 444,9 Resultat efter skatt 121,5 75,7 21,2-122,1 414,1 368,3 Övrigt totalresultat Värdejustering säkringsredovisade 147,0-25,0 80,1-135,7-166,7-338,7 finansiella derivatinstrument Värdejustering aktier 48,4-79,2-11,5-45,0 75,4-52,2 Omräkningsdifferens 0,2 2,8-2,8-2,6 - Skatt hänförlig till övrigt totalresultat -51,4 28,4-18,0 49,8 23,0 102,8 Totalresultat 265,7 2,7 71,8-250,2 343,2 80,2 Resultat efter skatt per aktie, inga utspädningseffekter förekommer 2,1 1,3 0,3-2,1 7,0 6,3 not 1. fördelning av resultat 2009 2008 2009 2008 2008/2009 2008 Mkr jan sep jan sep juli-sep juli-sep okt-sep jan-dec Hyresintäkter 1 010,6 936,9 337,1 313,7 1 324,0 1 250,3 Driftkostnader -334,4-314,9-95,5-102,4-459,6-440,1 Driftnetto 676,2 622,0 241,6 211,3 864,4 810,2 Förvaltnings- och administrationskostnader -101,7-115,0-35,2-29,5-147,3-160,6 Finansnetto -297,2-292,8-104,1-99,2-412,6-408,2 Fastighetsresultat 277,3 214,2 102,3 82,6 304,5 241,4 Försäljningsresultat bostäder 12,4 10,5 7,6 5,3 15,8 13,9 Försäljningsresultat fastigheter 16,3 49,1 1,7 22,5 26,3 59,1 Administrationskostnader -15,4-15,2-4,7-5,0-20,4-20,2 Transaktionsresultat 13,3 44,4 4,6 22,8 21,7 52,8 Övriga intäkter och kostnader 0,8 1,1 4,3-3,4-2,1-1,8 Realiserat resultat 291,4 259,7 111,2 102,0 324,1 292,3 Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -11,0-217,4 2,3-317,8-49,5-255,9 Avskrivningar rörelsefastigheter -14,6-23,8-4,9-4,7-19,4-28,6 Orealiserade värdeförändringar derivatinstrument -98,8-14,4-79,9-14,9-168,9-84,5 Värdeförändringsresultat -124,4-255,6-82,5-337,4-237,8-369,0 Resultat före skatt 166,9 4,1 28,6-235,4 86,3-76,6 WALLENSTAM 9

Koncernens balansräkning i sammandrag Mkr 2009-09-30 2008-09-30 2008-12-31 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 19 100 18 109 18 224 Rörelsefastigheter 653 653 657 Vindkraftverk 521 264 416 Materiella anläggningstillgångar 51 55 54 Finansiella anläggningstillgångar 462 441 469 Finansiella derivatinstrument 14 70 4 Omsättningstillgångar 840 329 425 Summa tillgångar 21 642 19 921 20 249 Eget kapital och skulder Eget kapital 8 118 7 951 8 028 Uppskjuten skatt 1 257 1 573 1 146 Räntebärande skulder 11 522 9 970 10 376 Finansiella derivatinstrument 305 9 339 Ej räntebärande skulder 440 419 360 Summa eget kapital och skulder 21 642 19 921 20 249 Eget kapital är i sin helhet hänförligt till aktieägarna i moderbolaget. Förändring eget kapital i sammandrag Mkr aktiekapital Övrigt till- Andra Balanserad Summa skjutet kapital reserver vinst eget kapital Ingående eget kapital 2008-01-01 124 357 72 7 704 8 257 Periodens resultat - - - 368 368 Övrigt totalresultat - - -289 - -289 Nedsättning av aktiekapital -6 - - 6 - Utdelning - - - -177-177 Återköp egna aktier - - - -132-132 Utgående eget kapital 2008-12-31 118 357-217 7 770 8 028 Periodens resultat - - - 122 122 Övrigt totalresultat - - 144-144 Utdelning - - - -176-176 Utgående eget kapital 2009-09-30 118 357-73 7 716 8 118 10 WALLENSTAM

Redovisning av segment /affärsområde i sammandrag 2009 2008 2009 2008 2008/2009 2008 Mkr jan sep jan sep juli-sep juli-sep okt-sep jan-dec Verksamhetsomsättning Hyresintäkter och övriga intäkter Bostad 620,3 631,3 215,6 223,0 760,9 771,9 Hyresintäkter och övriga intäkter Företag 441,6 422,8 146,1 139,8 582,0 563,2 Hyresintäkter och övriga intäkter Övrigt 124,0 28,4 86,1 9,2 132,7 37,1 Försäljningsintäkter fastigheter Bostad 241,1 358,8 4,5 145,5 368,1 485,8 Försäljningsintäkter fastigheter Företag - 184,5-152,5-184,5 Försäljningsintäkter fastigheter Övrigt - 0,0-0,0-0,0 Koncerneliminering -96,8-16,8-80,9-5,4-102,1-22,1 Summa intäkter 1 330,2 1 609,0 371,4 664,6 1 741,6 2 020,4 Rörelseresultat Bostad 535,0 399,9 142,5 125,2 710,2 575,1 Företag 47,6-74,2 70,2-242,6 12,7-109,1 Övrigt -19,6-14,4 0,0-3,9-55,1-49,9 Summa rörelseresultat 563,0 311,3 212,7-121,3 667,8 416,1 Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag 2009 2008 2009 2008 2008/2009 2008 Mkr jan sep jan sep juli-sep juli-sep okt-sep jan-dec Rörelseresultat 563 311 213-121 668 416 Justeringsposter ej kassaflödespåverkande 42 238-26 321 50 246 Erhållna räntor 14 5 1-7 33 24 Betalda räntor -313-290 -101-97 -431-408 Betald skatt - - - - 0 0 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital 306 264 87 96 320 277 Förändring av rörelsekapital 77-56 35 58 61-72 Kassaflöde från den löpande verksamheten 384 208 122 154 381 205 Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter/ materiella anläggningstillgångar -1 118-780 -268-418 -1 316-978 Investering i vindkraftverk -113-126 -21-53 -265-278 Försäljning av fastigheter/ materiella anläggningstillgångar 264 539 16 290 394 669 Investering/ försäljning finansiella anläggningstillgångar 3 18 110-33 -31-16 Kassaflöde från investeringsverksamhet -963-349 -163-214 -1 217-603 Finansiering Upptagna långfristiga skulder 1 220 604 112 114 2 277 1 661 Amortering långfristiga skulder -59-91 -50-18 -691-723 Utbetald utdelning -176-177 - - -176-177 Återköp egna aktier - -132 - -39 - -132 Förändring långfristiga fordringar - 7 - -4-2 5 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 985 211 62 53 1 408 634 Förändring av likvida medel 406 69 21-7 572 235 Kassa, bank vid periodens början 295 60 680 135 129 60 Periodens förändring 406 69 21-7 572 235 Kassa, bank vid periodens slut 701 129 701 129 701 295 Outnyttjad checkkredit vid periodens slut 400 133 400 133 400 133 Disponibel likviditet 1 101 262 1 101 262 1 101 428 WALLENSTAM 11

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING 2009 2008 2008 Mkr jan sep jan-sep jan-dec Intäkter 199,1 220,3 300,9 Kostnader -170,2-198,2-267,6 Finansnetto 528,4 1 138,6 1 150,4 Resultat före skatt 557,3 1 160,7 1 183,7 Skatt -19,8-9,0 199,1 Resultat efter skatt 537,5 1 151,7 1 382,8 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Mkr 2009-09-30 2008-09-30 2008-12-31 Fastigheter 814 781 788 Andelar i koncernföretag 1 303 2 529 2 534 Övriga tillgångar 9 300 7 676 7 607 Kassa och bank 119 104 246 Summa tillgångar 11 537 11 090 11 175 Eget kapital 3 366 2 824 3 004 Räntebärande skulder 5 356 5 510 5 460 Räntebärande skulder till koncernföretag 2 700 2 662 2 620 Övriga skulder 115 94 91 Summa eget kapital och skulder 11 537 11 090 11 175 Ställda säkerheter 5 356 5 510 5 460 Ansvarsförbindelser 6 206 4 647 4 919 12 WALLENSTAM

fastighetsbeståndet Fastighetsinnehavets struktur per 2009-09-30 Industri/ Uthyrningsbar yta, kvm Bostäder Kontor Butik Lager Utbildning Övrigt Totalt Stockholm 437 991 17 032 11 066 7 938 5 801 12 710 492 536 41 % Göteborg 199 271 215 680 57 872 79 095 32 889 56 057 640 864 54 % Helsingborg 52 700 3 605 4 800 1 481 95 2 936 65 617 5 % Totalt 689 962 236 317 73 738 88 514 38 785 71 703 1 199 017 58 % 20 % 6 % 8 % 2 % 6 % Fastigheter i nyproduktion pågående nyproduktion, Fastighetsbeteckning kvm antal / lgh Göteborg Högsbogatan 6 700 100 Stockholm Henriksdalskajen 6 600 96 Kungsholmsporten 18 900 267 Summa 32 200 463 avkastningskrav avkastnings- Fastighetstyp ort krav, % Bostäder göteborg 3,5-6,5 Bostäder Stockholm 3,5-6,0 Bostäder Helsingborg 3,5-6,5 Kommersiella fastigheter 5,25-10,0 Genomsnittligt avkastningskrav kommersiellt bestånd 7,0 WALLENSTAM 13

Fastighetsförsäljningar under 2009 Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Göteborg Olskroken 11:27 Svangatan 1-3, övre Olskroksgatan 24-30 1943/1987 4 276 202 50 42 253 4 823 Stockholm Oljan 27 Sågargatan 17 1929 1 356 1 356 Pennteckningen 3 Gullmarsvägen 12 1946 2 884 56 2 940 Totalt 8 516 202 106 42 253 9 119 fastighetsförvärv under 2009 Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Göteborg Bergsjön 14:3 Stjärnbildsgatan 124-150 1968/1990 6 433 100 20 6 553 Bergsjön 14:4 Stjärnbildsgatan 98-122 1968/1989 4 934 4 934 Bergsjön 14:5 Stjärnbildsgatan 70-96 1968/1988 4 491 4 491 Helsingborg Vildvinet 1 Tågagatan 47 1885/1950 224 224 Stockholm Älta 19:1 oxelvägen 42 1968 2 269 1 277 1 448 4 994 Älta 24:2 oxelvägen 5-35 1965 24 800 231 551 25 582 Älta 24:3 oxelvägen 1 1971 1 007 1 007 Älta 25:1 oxelvägen 26-40 1966 12 598 96 33 518 13 245 Älta 27:3 Ältavägen 202 1993 4 700 337 392 275 5 704 Totalt 58 180 2 933 1 801 20 3 799 66 734 fastighetsbeståndets förändring Bokfört värde, Mkr kvm Fastighetsbestånd 1 januari 2009 18 881 1 141 402 + Förvärv 596 66 734 + Byggnationer 519 - Försäljningar -217-9 119 - Avskrivningar -15 + Orealiserad värdeförändring netto -11 Fastighetsbestånd 30 sep 2009 19 753 1 199 017 14 WALLENSTAM

Wallenstamaktien KURSUTVECKLING BÖRSKURS - SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE 2005-2009 180 160 140 120 100 80 B-aktien OMX Stockholm_PI Carnegie Real Estate Index KR 200 180 160 140 120 100 80 60 40 2005 2006 2007 2008 2009 NASDAQ OMX 60 40 20 0 2005 2006 2007 2008 Substansvärde per aktie Börskurs 2009 Aktieägarinnehav 2009-09-30 a-aktier B-aktier Kapital, % Röster, % Hans Wallenstam med bolag och familj 5 750 000 6 790 000 21,25 58,05 Familjen Agneta Wallenstam 4 770 000 8,08 4,31 Familjen Anders Berntsson 3 434 475 5,82 3,10 Familjen Henrik Wiman 2 314 500 3,92 2,09 Bengt Norman med bolag 2 210 000 3,75 2,00 AMF Pension 2 000 000 3,39 1,81 Länsförsäkringar fondförvaltning 1 708 534 2,90 1,54 Familjen U Wallenstam 1 547 190 2,62 1,40 Livförsäkringsaktiebolaget Skandia 1 350 663 2,29 1,22 Familjen Brandström med bolag 1 164 800 1,97 1,05 Övriga ägare 25 507 490 43,24 23,02 Totalt 5 750 000 52 797 652 Återköpta egna aktier 452 348 0,77 0,41 Registrerade aktier 5 750 000 53 250 000 Totalt registrerade 59 000 000 100,00 100,00 Summa utestående aktier 58 547 652 Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 38 procent av innehavet och cirka 26 procent av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 5 procent av innehavet och cirka 3 procent av rösterna. Källa: Euroclear Sweden AB WALLENSTAM 15

NYCKELTAl - FLERÅRSÖVERSIKT 2009 2009 2009 2008 2008 2008 2008 2007 2007 30 sep 30 juni 31 mars 31 dec 30 sep 30 juni 31 mars 31 dec 30 sep Hyresintäkter, Mkr 1 011 674 335 1 250 937 623 310 1 241 938 Driftnetto, Mkr 676 435 204 810 622 411 191 804 620 Överskottsgrad, % 67 65 61 65 66 66 62 65 66 Resultat efter skatt, Mkr 122 100 32 368 76 198 97 1 008 632 Räntabilitetet på eget kapital, % 5 3 4 5 6 10 11 13 24 Räntabilitet på totalt kapital, % 2 1 1 2 4 6 7 7 11 Fastigheternas värde, Mkr 19 753 19 489 19 459 18 881 18 762 19 115 18 884 18 725 19 019 Fastigheternas direktavkastning, % 5 4 4 4 4 4 4 4 4 Fastigheternas totalavkastning, % 4 2 3 3 4 6 7 7 12 Belåningsgrad, % 53 53 52 51 50 49 48 48 49 Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,9 1,7 1,6 1,8 1,7 1,5 2,6 2,3 Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 3,96 4,02 3,90 4,23 5,28 4,42 4,45 4,26 4,35 Genomsnittlig räntebindningstid, månad 31 32 30 30 24 25 24 25 26 Soliditet, % 38 37 38 40 40 41 41 42 40 Eget kapital, Mkr 8 118 8 046 8 055 8 028 7 951 8 239 8 243 8 257 8 000 Börsvärde, Mkr 6 534 4 691 4 027 3 983 5 363 6 479 7 471 7 471 8 246 Antal kvm (tusental) 1 199 1 183 1 191 1 141 1 142 1 148 1 138 1 141 1 169 Uthyrningsgrad - yta, % 98 98 98 98 98 98 98 99 99 Antal anställda 163 158 158 159 160 160 157 157 154 Data per aktie Resultat efter skatt 2,1 1,7 0,5 6,3 1,3 3,3 1,6 16,5 10,3 P/E tal, ggr 15,7 17,2 13,2 10,8 11,4 8,1 8,0 7,3 4,3 Eget kapital 139 137 138 137 136 140 140 138 132 Kassaflöde 6,9 6,6 7,4 4,0 1,2 1,3 1,4-1,7-1,1 Substansvärde 179 177 177 176 178 184 183 181 174 Börskurs 110,75 79,50 68,25 67,50 86,50 104,50 120,50 120,50 133,00 Antal aktier i tusental vid periodens utgång 58 548 58 548 58 548 58 548 58 548 58 919 59 083 59 699 60 511 Antal aktier i tusental, genomsnitt 58 548 58 621 58 831 58 519 59 031 59 155 59 311 61 231 61 595 Resultatet baseras på genomsnittligt antal utestående aktier, övriga nyckeltal baseras på antal aktier vid periodens utgång. 16 WALLENSTAM

Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Göteborg 4 november 2009 Christer Villard Styrelseordförande Ulrica Messing Styrelseledamot Marianne Lervik-Nivert Vice ordförande ErikÅsbrink Styrelseledamot Anders Berntsson Styrelseledamot Hans Wallenstam Verkställande Direktör revisorsrapport avseende översiktlig granskning: Till styrelsen i Wallenstam AB (publ) Jag har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag, delårsrapporten för Wallenstam AB (publ) per 30 september 2009 och den niomånadersrapport som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Mitt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Jag har utfört min översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning, SÖG2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor, som är utgiven av FAR. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Revisionsstandard i Sverige RS och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförs. Den uttalade slutsatsen är grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på min översiktliga granskning har det inte framkommit några omständigheter som ger mig anledning att anse att delårsrapporten inte i allt väsentligt är upprättad i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Göteborg 4 november 2009 Sven-Arne Gårdh Auktoriserad revisor WALLENSTAM 17

Detta är Wallenstam Wallenstam grundades 1944. Wallenstam bygger, utvecklar och förvaltar fastigheter för hållbart boende och företagande i Sveriges tre mest offensiva regioner; Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter samt i Göteborg även på kommersiella fastigheter. Wallenstam äger totalt cirka 300 fastigheter och kundbasen utgörs av 10 000 hushåll och 2 000 företag. Av fastighetsvärdet utgörs cirka 60 % av bostadsfastigheter. Wallenstam har också en omfattande projektportfölj för nyproduktion av bostäder och kommersiella lokaler. Wallenstam driver en vindkraftssatsning med målet att 2012 vara helt självförsörjande på el på månadsbasis. Det ger möjligheten att täcka såväl eget som kunders behov med förnyelsebar el. Koncernen omsätter cirka 1,3 miljarder kronor i hyror och har ett fas tighetsvärde om cirka 20 miljarder kronor. Wallenstams B-aktier är noterade på OMX Nordiska Börs, Mid caplistan. Börsvärdet uppgår till cirka 7 miljarder kronor. Affärsidé Att köpa, bygga, utveckla samt sälja fastigheter i utvalda storstadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag. Affärsprocess Grunden i Wallenstams affärsverksamhet är hållbar fastighetsförvaltning. Wallenstam köper och bygger fastigheter för människor och företag utifrån behoven från kunder, samhälle och aktieägare. Fastigheterna utvecklas och förvaltas på ett hållbart och lönsamt sätt vilket skapar värdetillväxt. Resultatet återinvesteras och utvecklar verksamheten vidare. Genom utdelning får aktieägare del av resultatet. VERKSAMHET OCH ORGANISATION Wallenstamkoncernen har cirka 160 anställda. Huvudkontoret är beläget i Göteborg. Wallenstam är organiserat i tre rörelsegrenar; två fastighetsförvaltande affärsområden: Bostad respektive Företag, och en utvecklingsorganisation som ansvarar för markfrågor, nyproduktion av fastigheter, ombyggnation samt utveckling av Wallenstams vindkraftsprojekt. Därutöver har Wallenstam en administrativ organisation som stöttar de affärsdrivande enheterna. Affärsområde Bostads verksamhet bedrivs i tre regioner: Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Bostad förvaltar cirka 10 000 lägenheter. Affärsområde Företags verksamhet bedrivs i Göteborg. Företag förvaltar cirka 2 000 lokaler som utgörs av kontor, citybutiker, skolor, industrilokaler och lager. Mål för verksamheten 2012 Substansvärde per aktie ska överstiga 300 kr. Wallenstams ledstjärnor: Soliditeten ska årligen överstiga 25 %. Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet ska årligen överstiga 95 %. Under perioden ska 2 500 nya lägenheter produceras till en direktavkastning som överstiger 7 %. Wallenstam ska ha en energiproduktion från förnyelsebar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kwh månadsbehov. En fortsatt positiv utveckling av verksamhetsresultatet. Ekonomisk rapportering Bokslutskommuniké 2009 23 februari 2010 Årsredovisning prel. vecka 13 2010 Delårsrapport I 28 april 2010 Årsstämma 28 april 2010 Delårsrapport II 11 augusti 2010 Delårsrapport III 10 november 2010 På Wallenstams hemsida finns samlad information om Wallenstams verksamhet, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden. 18 WALLENSTAM

Definitioner Aktiens direktavkastning Aktieutdelning i procent av börskursen vid årets slut. Aktiens totalavkastning Aktiens kursutveckling under året inklusive utdelning, dividerat med börskurs vid årets början. Belåningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till balansomslutning. Driftnetto Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt. Fastigheternas direktavkastning Driftnetto i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde. Fastigheternas totalavkastning Driftnetto plus/minus orealiserad värdeförändring fastigheter i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde. Fastigheternas redovisade värde Fastighetsbeståndets bedömda marknadsvärde enligt en internt utförd värdering. Fastighetsresultat Driftnetto med tillägg av förvaltningsoch adminisatrationskostnader och finansnetto. Förvaltningsresultat Rörelseresultat exklusive värdeförändring förvaltningsfastigheter, av- och nedskrivningar rörelsefastigheter samt administrationskostnader hänförliga till fastighetsförsäljningar. Tillägg av finansiella intäkter och kostnader samt realiserade värdeförändringar derivatinstrument. Kassaflöde per aktie Periodens förändring av likvida medel i förhållande till genomsnittligt antal utomstående aktier. Orealiserad värdeförändring fastigheter Resultat av förändring av bedömt marknadsvärde från årets början till rapportperiodens utgång. Resultat efter skatt per aktie Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Resultat fastighetsrörelsen Resultat av intäkter från fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas redovisade värde vid årets början, värdeförändring förvaltningsfastigheter samt av- och nedskrivningar av rörelsefastigheter och administrativa kostnader hänförliga till fastighetsförsäljningar. Räntabilitet på eget kapital Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Räntabilitet på totalt kapital Resultat före skatt med tillägg av räntekostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Räntetäckningsgrad Rörelseresultat exklusive orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter i förhållande till finansiella intäkter och kostnader. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång. Substansvärde Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatteskuld. Totalresultat Resultat efter skatt inklusive eget kapitaltransaktioner efter skatt som inte är transaktioner med ägare. Uthyrningsgrad - yta Uthyrd yta i förhållande till total yta. Verksamhetsresultat Realiserat resultat exklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Överskottsgrad Driftnetto i procent av hyresintäkterna. P/E-tal Börskurs vid årets slut, i förhållande till resultat efter skatt per aktie, för den senast löpande tolvmånadersperioden. Realiserad värdeförändring fastigheter Resultat av intäkter från årets fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas bedömda marknadsvärde vid årets början. Realiserat resultat Resultat före skatt exklusive orealiserade värdeförändringar. WALLENSTAM 19

20 WALLENSTAM Wallenstam AB ( publ ), org. nr. 556072-1523 401 84 Göteborg, Besöksadress : Kungsportsavenyen 2 Telefon 031-20 00 00, Fax 031-10 02 00, www.wallenstam.se