ernínento värdia BR-LGH NR 340 I BRF SÖRGÅRDEN I VALLENTUNA Sörgården 44, 2tr, 86 38 Vallentuna Marknadsvärdebedömning Februari 205 D.nr: 83652/F-304-4-0 Best.nr: 2892 Adress Värdia Fastigheter AB Polygonvägen 5 8766 TÄBY Telefon 08-584 305 99 Fax 08-7684933 arg nr 55 65 69-4 2 E-post info@eminenta.se
UPPDRAG. Uppdragsgivare Kronofogden Östra Försäljningsteamet 06 65 Stockholm.2 Uppdrag Uppdraget är att bedöma bostadsrättslägenhetens marknadsvärde inför eventuell exekutiv auktion. "Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att bostadsrättslägenheten varit utbjuden till försäljning på ett för bostadsrättslägenhet sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid." Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objektet och inte några speciella partsrelationer. Värderingen utförs med ortsprismetoden vilket innebär jämförelser av köpeskillingar för objekt liknande värderingsobjektet, samt utifrån erfarenhetsmässig kännedom om efterfrågesituationen. Härvid beaktas såväl värderingsobjektets läge som dess egenskaper och förutsättningar..3 Värdetidpunkt Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten februari 205..4 Inspektion Bostadsrättslägenheten inspekterades 205-02-05 av Christer Häggiund. Vid inspektionen deltog bostadsrättsinnehavaren. Värdebedömningen grundar sig på bostadsrättslägenhetens standard och skick vid inspektionstilifället. Objektspecifika uppgifter är erhållna av bostadsrättsföreningen. Den utförda inspektionen utgörs aven enklare okulär syn av bostadsrätten och kan mer jämställas med den syn som en spekulant, utan specie II byggteknisk kunskap, utför inför ett förvärv av bostadsrättslägenheten.
2 VÄRDERINGSOBJEKTET 2. Fastighetsspecifika uppgifter Bostadsrättsförening: Brf Sörgården Lägenhetsnummer: 340 Skatteverkets Ights-nummer: 2 Adress: Sörgården 44, 8638 Vallentuna Kommun: Område: Lägenhetsinnehavare: Lägenhetsstorlek: Vallentuna Sörgården D.nr:83652/F-304-4-0 Rum och kokvrå Lägenhetsarea: Månadsavgift: 2489 kr/månad Andelstal: 0,00652 % Andelstal insats: Ej erhållet Andelstal årsavgift: Ej erhållet Saldo inre fond: Tillämpas ej Den ovanstående angivna arean, månadsavgiften och andelstalen är hämtade ur föreningens mäklarbild avseende förhållandena per den 205-02-2. Eminenta Värdia tar inget ansvar för dessa uppgifter. 2.2 Allmänt Lägenhet om rum och kokvrå belägen i Sörgården Vallentuna kommun norr om Stockholm. Sörgården är ett barnvänligt område med ett flertallekplatser samt gångavstånd till skolor och förskolor. lområdet finns ett mindre centrum med bl.a. livsmedelsbutiker, restaurang etc. Gångavstånd till Vallentuna centrum samt tåg- och busstation. Lägenheten är belägen på plan 2 trappor ovan markplan. d.v.s. högst upp i byggnaden och med gavelläge. Entré sker från loftgång tilllägenheten. Bostaden inrymmer hall med garderobsvägg. kokvrå, duschrum och vardagsrum med balkong mot söder enligt egen bedömning. Underhållet bedöms som eftersatt, delvis trasiga skåpluckor i kokvrå, nedriven tapet i hall etc. AVSTÅND I KILOMETER (G = GÅNGAVSTÅND) Förskola/Skola: G Hållplats: G livsmedelsbutik: G Affärscentrum: G 2
eminenta I värdia 2.3 Bostadsrättsfören ingen Brf Sörgården äger och förvaltar fastigheten Vallentuna Väsby :24 med därpå uppförda 5 stycken Allmänt: bostadshus innehållande 346 stycken lägenheter och 7 stycken lokaler. Tvättstuga: Ett flertal gemensamma tvättstugor finns i föreningen. Lägenhetsförråd Källarförråd i hus 25 uppmärkt med lägenhetsnummer, nedgång i Sörgården 42. Hemsida: www.brfsorgarden.se Övrigt: I föreningen finns ett parkeringsgarage (separat kö) samt föreningslokal. Vi har tagit del av: x Stadgar Lägenhetsregister x Årsredovisning avseende verksamhetsåret: 203 EKONOMI Avgiftsnivå: Taxeringsvärde: Långsiktiga lån: Eget kapital Underhållsfond: 88 kr/m! 275499 tkr 76634 tkr 36052 tkr 29449 tkr Avser föreningens genomsnittsnivå x Avser aktuelllägenhet 35,9 % av taxeringsvärdet 3, % av taxeringsvärdet 0,7 % av taxeringsvärdet Kommentar: Förening med låg belåning. 2.4 Fastighets- och byggnadsrelaterade uppgifter Fastighet: Vallentuna-Väsby :24 Byggår: Ombyggnadsår: Upplåtelseform: 969-72 2009 x Flerbostadshus Tomträtt Friliggande Parhus x Äganderätt villa Kedjehus Radhus Gavelläge Mellanläge Antal våningar: B + 2 Underhållsbehov: Inget akut eller påtagligt, normalt löpande fastighetsunderhåll. Följer framtagen underhållsplan. Övrigt: VA-stammar: Hiss: Ursprungliga Ja x x Utbytta Nej Uppgift enligt: Enligt bostadsrättsföreningen BYGGTEKNIK GRUNDLÄGGNING GRUNDMUR STOMME BJÄLKLAG FASADER YnERTAK FÖNSTER Murar till berg Betonghålsten Trä Trä Träpanel Tegelpannor Kopplade X Platta på mark Lättklinker Lättbetong Lättbetong Tegel X Betongpannor X Tvåglas Grundsulor Lättbetong Lättklinker X Betong Kalksandsten Plåt Treglas Krypgrund X Betong Tegel Stålbalkar X Puts Papp Isolerglas Plintar Natursten X Betong Slammat Shingel Enkelglas Pålar Timmer Eternit Eternit 2+l-glas Balkgrund Timmer Innanfönster Torpargrund UPPVÄRMNINGS- VENTILATIONSSYSTEM OCH ÖVRIGA INSTALLATIONER X Vattenburet värmesystem Bergvärme Ollepanna Luftburet värmesystem Sjövärme Elpanna Direktverkande el Jordvärme Fast bränsle panna Radiatorer Solvärme Varmvattenberedare Golwärme X Fjärrvärme Ackumulatortank X Mekanisk ventilation Värmepump (luft/vatten) Självdragsventilation Värmepump (luft/luft) Öppen spis Öppen spis m. insats Kamin Kakelugn Centraldammsugare Kommunikationsfiber 3
2.5 Lägenhetsbeskrivning AREOR I S" Boarea 36,5 36,5 Biarea Kommentar RUMSINDElNING S:a Vard.r. Sovrum Kokvrå Hall Badrum WelD Dusch Bastu Tvättst Klädk. Hobbyr Förråd Pannr. Garage Balkong KOKVRÅ X Elspis med 3 plattor Vedspis Gasspis Beskrivning: Standard: Keramikhäll Induktionshäll Köksfläkt i med kåpa i X rostfritt utförande Inbyggd ugn Inbyggd micro Diskmaskin Kyl Frys Kyl/Frys av fabrikat X Whirlpool Kokvrå med viss möbleringsmöjlighet. Nedre lucka spis trasig. Smalspis med tre plattor. Låg Underhållsstatus: I behov av renovering avs. ytskikt och snickerier. Kaffemaskin Vinkyl Skafferi DUSCHRUM X we Bidé X Tvättställ X Duschplats Duschkabin Badkar Bubbelbadkar Handdukstork Frånluftsfläkt Bastu Tvättmaskin Torktumlare Varmvattenberedare Beskrivning: Plats finns troligen för badkar. Golv: Klinker Standard: Normal Väggar: Kakel Underhållsstatus: Godtagbart. FÖREKOMMANDE YTSKIKT GOLV VÄGGAR X Parkett X Tapet Plastmattor Målad glasfiberväv Trä Målat Laminat Panel Linoleum Bröstpanel X Klinker Väv Skiffer X Kakel Textilmattor TAK Målade takskivar Panel X Målad puts Vävspänt Plastspänt Pappspänt Akustikplattor Stuckatur 2.6 Bedömning Planlösningsmässigt normall rum och kokvrå. Lägenheten har behov av uppfräschning samt byte av kökssnickerier och ytskikt väggar. 4
3 SLUTLIG VÄRDEBEDÖMNING Förutsättningar Med stöd av förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande bedöms det totala marknadsvärdet för bostadsrättslägenhet nr 340 i Brf Sörgården, Vallentuna kommun till: Marknadsvärde per februari 205 ÅTTAHUNDRASJUTTIOFEMTUSEN 875 000 KRONOR KRONOR Bedömt värdeintervall ± 50 000 kr Observera att det bedömda marknadsvärdet avser att motsvara det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett antal upprepade försäljningar av objektet på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Täby 205-02-25 eminenta I värd~a :!~l / / ~ Häggiund /7YJ'i V Småhusvärderare Anders HÖg~,O AUKTORISERA SMÅHUSVÄRDERARE SAM HÄLLSBYGGAR NA 5
BILAGA I ALLMÄNNA VILLKOR, BEGREPP OCH DEFINITIONER Utförande. Vid värdering av bostadsrätter inleds uppdraget med ett besök på aktuellt objekt för att fastställa skick, standard, planlösning, läge m.m. Vid besöket kan framkomma sådana uppgifter och omständigheter som föranleder ytterligare kontroller hos myndigheter och andra fackmän, t.ex. byggnadsnämnd, Lantmäteriet m.m. Från ägaren kan erhållas nödvändiga handlingar. Vid värdering av bostadsrätt inhämtas uppgift om storlek, innehavare, månadsavgift samt årsredovisning och stadgar för föreningen m.m. Med hjälp av detta underlag bedöms marknadsvärdet efter ortsprisanalyser på kontoret och redovisas i ett vä rderingsutlåtande. 2 Begreppet Marknadsvärde 2. Alla marknadsvärdebedömningar utgör någon form av prognos för en händelse - ett sannolikt pris vid en tänkt försäljning. Ett marknadsvärde kan sålunda aldrig observeras (som betalt pris) utan endast bedömas. 2.2 Med marknadsvärde avses sannalikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att objektet varit utbjuden till försäljning på ett för objekt sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objekt och inte några specielle partsrelationer. 3 Ortsprismetoden 3. Ortsprismetoden baseras i grunden på marknadsanalyser av överlåtelser av vad som anses vara jämförbara objekt. Ortsprismetoden innebär sålunda förenklat att bedömningen görs med ledning av betalda priser för likartade objekt, s.k. jämförelseobjekt, på en fri och öppen marknad. Analyserade objekt är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktorer måste ske. 4 Värdeutlåtandets omfattning 4. Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven nyttjanderätt med tillhörande rättigheter eller skyldigheter som framgår av stadgar och årsredovisning/ekonomisk plan. 4.2 Kontroll av fastigheten/tomträtten som nyttjanderätten ingår i har skett S genom utdrag från FOS. Den information som erhållits genom FOS har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av FOS har dessa enbart beaktas i den omfattning information därom lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från FOS samt av uppgifter uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter etler andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. Förutsättningar för värdeutlåtande 5. Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella hyresgäster, förvaltare har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kentrollerats genom en allmän rimlighetskontroll. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Besiktning, tekniskt skick 7. Den fysiska konditionen hos nyttjanderätten samt byggnader osv som beskrivs 7.2 i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 9 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden i nyttjanderätten på egendomen, under merken eller i byggnaden/-erna, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för: sådant som skulle kräva speciajistkompetens elter specielja kunskaper tör att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och /eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter, eftersom inga tekniska tester genomförts. 7.3 Värderingsobjektet förutsätts uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och ha erhållit alla erforderflga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 8 Ansvar 8. Eventuella krav mot värderingsmannen till följd av fel i värderingsutlåtandet skall anmälas (reklameras) till denne inom skälig tid efter det att skadan märkts eller bort märkas. Reklamation får dock inte ske senare än två år efter värderingsdagen. Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket. 8.2 Det maximala skadestånd som kan utgå till följd av fel i värdeutlåtandet är tio prisbasbelopp. 9 Värdeutlåtandets aktualitet 9. Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 9.2 Det måste dock observeras att värdebedömningen inte inrymmer någon utfästelse om faktisk värdeutveckling. la Värdeutlåtandets användande 0. Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 0.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 6.. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet etler uppgifter i detta. 0.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras etler refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges. 5.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren, förvaltare eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande "Svensk Standard". Om annat anges i värderingsutlåtandet gäller detta. 5.3 I utlåtandet redovisas inredning och utrustning, såsom t.ex. vitvaror, köksinredning, utrustning i hygienutrymmen eller liknande som fanns vid inspektionstilifället. Detta innebär att delar av specificerad inredning och utrustning kan avlägsnas från värderingsobjektet före en köpares tillträde, då ägarförhållandena ejvarit möjliga att utreda. 6 Miljöfrågor (Miljöbalken 998:808 m.fl.) 6. Kontroll aveventuelit förekommande miljöskador eller annan negativ miljöpåverkan på värderingsobjektet eller intilliggande fastigheter har inte utförts. Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form. 6.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3. ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömning är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning.
BILAGA" KARTOR 20 2,. SorvfcohLf.s.., on
BILAGA III PLANLÖSNING OBSERVERA A TT DETTA ENDAST ÄR EN EJ SKALENLIG SKISS, A VVIKELSE KAN FÖREKOMMA I PLACERING OCH PROPORTIONER. ::E ~ rum och ~ kokvrå 36,5 kvm Ja: ~