Övningsuppgifter med lösningsförslag,

Övningsuppgifter med lösningsförslag, 2014-04-16 Uppgift 1 Allmän rättskunskap Gabriel blir plötsligt uppring av sin moster Elsa som har en juridisk fråga som hon behöver ha svar på. Elsa ber Gabriel att hjälpa henne då hon inte har råd med någon jurist. Er uppgift är att hjälpa Gabriel genom att besvara följande frågor. Vilka informationskällor, rättskällor, ska Gabriel leta i för att kunna besvara en juridisk fråga? Vilka rättskällor är bindande och vilka är vägledande? De fyra huvudsakliga rättskällorna är: Rättsreglerna. De flesta viktiga rättsregler hittar vi i den så kallade skrivna rätten alltså lagstiftningen, i form av grundlag, lag, förordning samt övriga föreskrifter. Förarbeten. Förarbeten är den utredning som legat till grund för lagstiftningen (och som publicerats). Praxis. Praxis är avgöranden från domstolar och förvaltningsmyndigheter. Särskilt viktiga är vissa avgöranden från de högsta domstolarna och förvaltningsmyndigheterna, som kallas prejudikat. Doktrin. Juridisk litteratur, t.ex. avhandlingar och artiklar i juridiska tidskrifter. Rättsreglerna är bindande. Övriga rättskällor är vägledande och används för att veta hur rättsreglerna ska tolkas. Uppgift 2 Allmän rättskunskap Du arbetar på Nöjesmyndigheten med att tillståndspröva bungyjump, men har haft andra arbetsuppgifter de senaste åren. När du senast arbetade med tillstånd till bungyjump krävdes det synnerliga skäl för att få tillstånd att arrangera bungyjump. Lagen har dock ändrats och från och med den 1 januari 2011 krävs det att det finns särskilda skäl för att få tillstånd att arrangera bungyjump. Ditt arbete är nu åter att tillståndspröva bungyjump, men hur ska du nu veta när du ska ge tillstånd till bungyjump? Föreskriften: För det första kan man, genom en språklig tolkning (eller bokstavstolkning) av lagtexten, konstatera att regeln om att tillstånd ska ges om det finns särskilda skäl rimligtvis innebär ett lägre krav jämfört med kravet på synnerliga skäl. Förarbetena: Sannolikt har det i förarbetena till den nya bestämmelsen skrivits en del om hur begreppet ska förstås. Med hjälp av detta kan du göra en subjektiv tolkning av

begreppet. I förarbetena kommer det att framgå vad som var syftet med lagändringen. Utifrån detta kan du göra en teleologisk tolkning. Praxis: I detta fall är lagstiftningen relativt ny. Det saknas sannolikt vägledande praxis i form av prejudikat, d.v.s. avgörande från högsta instans. Det kan dock finnas avgöranden från underinstans som kan vara vägledande i brist på prejudikat. Doktrin: Det kan även vara så att en jurist med erfarenhet inom rättsområdet har skrivit om den nya bestämmelsen och hur den ska förstås. Det ska även framgå av ert svar att ni förstår att föreskriften är den rättskällan som är bindande och som måste följas i detta fall. Förarbeten och praxis är vägledande och bör följas. Doktrin kan vara vägledande och får följas. Uppgift 3 Fastighetsrätt- särskilt stämpelskatt Patrik och Sofia har just köpt en villafastighet tillsammans. Fastigheten kostade 3 500 000 kronor. Taxeringsvärdet för fastigheten föregående år var 2 500 000 kronor. Patrik och Sofia har 500 000 kronor som de kan använda för att betala en del av köpeskillingen. De måste alltså låna pengar, med fastigheten som säkerhet, för att kunna betala resterande del av köpeskillingen. De tidigare ägarna hade tagit ut pantbrev i fastigheten på totalt 1 000 000 kronor. Hur mycket stämpelskatt måste Patrik och Sofia betala i anledning av sitt fastighetsköp? Eftersom frågan rör fast egendom så Jordabalken (JB) tillämplig, se JB 1:1. I JB 20:1 framgår att den som köpt en fastighet ska ansöka om inskrivning av förvärvet och att detta kallas lagfart. Detta ska ske inom tre månader efter att köpet slutfördes enligt JB 20:2. I JB 6:1 framgår att den som vill låna pengar med fastigheten som säkerhet- alltså pant, har möjlighet att ansöka om inteckning på önskat belopp. Inteckning leder sedan till pantbrev, som i sin tur gör det möjligt att belåna fastigheten enligt JB 6:2. Vi hittar dock ingen reglering av stämpelskatten i JB. Av 1 i lagen (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter framgår att denna lag reglerar stämpelskatt för förvärv av fast egendom (alltså lagfart- registreringen av förvärvet) och inteckningar. Vilka regler besvarar den/de juridiska frågorna? Stämpelskatten för förvärvet- alltså lagfarten.

Skatteplikten regleras i 4. I detta fall föreligger skatteplikt eftersom förvärvet skett genom ett köp. Dessutom aktualiseras inga undantag enligt 6. Skattesatsen regleras i 8-9. Skatten är 1,5 % av egendomens värde, som utgörs av det högsta värdet av köpeskillingen och taxeringsvärdet året innan. I detta fall är köpeskillingen högst vilket leder till en stämpelskatt om 3 500 000 kr * 0,015= 52 500 kr. Stämpelskatten för inteckningar Köpeskillingen är 3 500 000 kr. Paret betalar 500 000 kr kontant. De behöver alltså låna 3 000 000 kr med fastigheten som säkerhet. De tidigare ägarna har tagit ut pantbrev (alltså gjort inteckningar) i fastigheten på sammanlagt 1 000 000 kr. Det innebär att Patrik och Sofia måste göra inteckningar på totalt 2 000 000 kr i fastigheten. Skatteplikten regleras i 21. Här framgår att stämpelskatt ska betalas vid ansökan om inteckning i fast egendom som avses i JB 22:2, med vissa undantag i 22 och 23 som inte är aktuella här. I JB 22:2 framgår att det handlar om inteckning i fastigheter. Paret ska alltså betala stämpelskatt för inteckningen de måste göra på 2 000 000 kr. Skattesatsen regleras i 24. Skatten är 2 % av det belopp som intecknas alltså 2 000 000 * 0,02= 40 000 kr. Uppgift 4 Fastighetsrätt Åke och Gunilla ska sälja sin fastighet Violen 1:4 i Umeå kommun. De anlitar en mäklare och inom kort står det klart att Pernilla och Mats har vunnit budgivningen. Priset slutade på 3 000 000 kronor för fastigheten med ett orenoverat radhus byggt på 60-talet. Parterna träffas redan samma dag för att skriva ett avtal. Åke och Gunilla vill absolut ta med sig friggeboden från fastigheten till deras fritidshus. Pernilla och Mats oroar sig för att det kommer att upptäckas fel och brister i fastigheten (i radhuset) vid besiktningen, som kommer att genomföras om en vecka. Om det visar sig att radhuset måste renoveras för mer än 500 000 kronor vid besiktningen, vill de inte köpa fastigheten längre. Er uppgift är att upprätta den eller de köpehandlingar som krävs för att äganderätten över fastigheten ska övergå från Åke och Gunilla till Pernilla och Mats. Tänk på att ta hänsyn till de särskilda önskemål som parterna har när ni utformar den eller de köpehandlingar som krävs. Jordabalken är tillämplig då det handlar om fast egendom, JB 1:1.

Vilka regler besvarar den/de juridiska frågorna? En fastighetsöverlåtelse kan bara ske om viss särskilda formkrav uppfylls enligt JB 4:1. Här vill parterna ingå ett avtal om köp samma dag (direkt). Då måste en handling som uppfyller de grundläggande kraven i JB 4:1 upprättas (ett köpekontrakt). Det som krävs är en skriftlig handling som underskrivs av säljarna och köparna. I handlingen måste det framgå att säljarna säljer fastigheten till köparna (överlåtelseförklaring), vilken fastighet det handlar om (fastighetsbeteckning), och priset för fastigheten (köpeskilling). Åke och Gunillas önskemål En friggebod ingår normalt i en fastighet enligt JB 2:1. Dessa regler är dispositiva, och kan alltså ersättas med ett avtal. Avtalet behöver inte ha någon särskild form och behöver inte ingå i köpehandlingen/köpehandlingarna. Här ska ni dock visa i handlingen/handlingarna att ni tagit hänsyn till detta önskemål så då ska det finnas med, alternativt att ni anger att detta avtalas separat. JB 2:7 kan ställa till problem vid avtal om fastighetstillbehör, men detta problem uppstår bara om en tredje man dyker upp, vilket vi inte har någon uppgift om i detta fall. Pernilla och Mats önskemål Pernilla och Mats vill inte köpa fastigheten om det skulle visa sig senare, vid besiktningen, att radhuset måste renoveras för mer än 500 000 kr. För att uppfylla detta önskemål måste köpekontraktet innehålla en så kallad svävarklausul enligt JB 4:3 1 p. Klausulen bör gälla i ett tag, kanske drygt två veckor från att köpekontraktet upprättades, för att det ska kunna konstateras att eventuella brister inte kommer att leda till renovering för ett belopp överstigande 500 000 kr. Tiden bör i vart fall begränsas till ett par månader, så att köpet inte hålls svävande i 2 år, som annars blir fallet enligt JB 4:4. På grund av svävarklausulen så har inte köpet gjorts definitivt genom köpekontraktet. Det krävs då att ytterligare en köpehandling upprättas, som då kallas köpebrev. Ett giltigt köpebrev kräver att samma grundläggande förutsättningar som anges i JB 4:1 uppfylls, enligt JB 4:2. Detta ska inte skrivas under förrän svävarklausulen spelat ut sin roll. Klausulen ska alltså inte finnas med i köpebrevet! Normalt sett så skrivs inte heller köpebrevet under förrän köpeskillingen har betalats. Uppgift 5 Fastighetsrätt- hyresrätt Gunilla bor i en trea som hon hyr av fastighetsbolaget Bo Bra AB (bolaget) tillsvidare. Gunilla är sedan länge sjukskriven för diverse psykiska besvär och försörjer sig helt på socialbidrag. Under år 2013 har hon betalat hyran för sent vid fem tillfällen. Förseningarna har uppgått till mellan 8 och 38 dagar. Förseningarna har fortsatt även efter det att hyresvärden skickat ett varningsbrev till Gunilla i augusti 2013. Under den aktuella perioden har Gunilla sökt akut psykiatrisk hjälp och också varit intagen under en kortare

tid. Under juli och oktober månad fick hon dessutom problem med utbetalningarna av socialbidraget. Allt detta, samt slarv från hennes sida, ledde till de försenade hyresinbetalningarna. Sedan slutet av oktober månad 2013 har Gunilla en överenskommelse med socialförvaltningen om att de betalar in hyresbeloppet direkt till hyresvärden. Sedan dess har hyran betalats i tid. Bolaget säger upp Gunillas hyreskontrakt i december 2013 med tre månaders uppsägningstid. Gunilla vägrar flytta och anser att hon har rätt att till förlängning av avtalet. Er uppgift att utreda om Gunilla måste flytta eller inte? Jordabalken är tillämplig då det handlar om fast egendom, JB 1:1. Då det handlar om nyttjanderätten hyra så är särskilt JB 12 kap tillämpligt enligt JB 12:1. Eftersom frågan rör hyra av bostad så gäller dessa regler särskilt, JB 12:1 3 st. Vilka regler besvarar den/de juridiska frågorna? Eftersom Gunilla hyr sin bostadslägenhet tillsvidare så måste avtalet sägas upp för att upphöra att gälla, JB 12:3 1 st. En grundläggande skyldighet för en hyresgäst är att betala hyran. Att inte göra detta i rätt tid kan leda till att hyresavtalet förverkas med stöd av JB 12:6. Den närmare regleringen återfinns i detta fall i JB 12:42 1 st 1 p. Hur som helst har bolaget valt att istället säga upp Gunillas hyreskontrakt med tre månaders uppsägningstid. Frågan är då om Gunilla måste flytta efter uppsägningstiden? Av JB 12:46 1 stycket följer att en hyresgäst till en bostadslägenhet som huvudregel har rätt att få avtalet förlängt, trots hyresvärdens uppsägning. Undantagen från detta skydd regleras sedan uttömmande i efterföljande punkter. Ett alternativ är här enligt 1 p. att hyresgästen har misskött sig i den grad att hyresrätten är förverkad, men att hyresvärden trots detta säger upp med uppsägningstid. I detta fall så tycks inte kraven för förverkande vara uppfyllda, dels för att rättelse verkar ha skett sedan oktober, dels för att uppsägningen sker i december, JB 12:43, och dels för att hyresrätten kan återvinnas enligt JB 12:44, vilket vi inte vet om det har skett eller inte. Det för bolaget bästa alternativet utgörs här av punkten 2. Hovrätten kom dock i ett liknande fall fram till att det skulle vara oskäligt att låta hyresavtalet upphöra, trots de försenade hyresinbetalningarna, se RH 2012:47.