Årsredovisning 2014 BALANSRÄKNING REVISION STYRELSE INTÄKTER KOSTNADER FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE UNDERHÅLLSPLAN BOKSLUT AVGIFT RESULTATRÄKNING FÖRENINGSSTÄMMA MEDLEMMAR Bostadsrättsföreningen SKORPIONEN
Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Skorpionen Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2014. Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten I styrelsens uppdrag ingår det att planera underhåll och förvaltning av fastigheten, fastställa föreningens årsavgifter samt se till att ekonomin är god. Via årsavgifterna ska medlemmarna finansiera kommande underhåll och därför gör styrelsen årligen en budget som ligger till grund för dessa beräkningar. Storleken på avsättningen till fonden för yttre underhåll bör anpassas utifrån föreningens plan för underhållet. Kommande underhåll kan medföra att nya lån behövs. Föreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen och resultatet kan variera över åren beroende på olika åtgärder. Orsaken till förändringen av föreningens kassa kan utläsas under avsnittet Årets kassaflöde. Föreningen följer en underhållsplan som sträcker sig mellan åren 2014 och 2044. Större underhåll kommer att ske de närmaste åren. Medel reserveras årligen till det planerade underhållet. För att se avsättningens storlek, se fondnoten. Föreningens lån är för närvarande amorteringsfria. För mer information, se lånenoten. Årsavgifterna planeras vara oförändrade närmaste året. Fler detaljer och mer information om de olika delarna finns att läsa om i förvaltningsberättelsen som följer. Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Grundfakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades 1984-10-30. Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades 1984-10-30 och nuvarande stadgar registrerades 2004-06-02 hos Bolagsverket. Föreningen är ett s.k. privatbostadsföretag (en äkta bostadsrättsförening). Det innebär att föreningens intäkter i huvudsak kommer i form av årsavgifter. Styrelsen Fredrik Garneij Ledamot Louise Goksöyr Ledamot Har avgått pga flyttning Lars Hammarlund Ledamot Jan Leman Ledamot Jonatan Oras Ledamot Har avgått pga flyttning Karl Runeberg Suppleant Tobias Palmgren Revisor Styrelsen har under året avhållit 4 protokollförda sammanträden. Revisor Tobias Palmgren Ordinarie Extern KPMG Valberedning Fredrik Skåntorp Sammankallande Sida 1 av 14
Stämmor Ordinarie föreningsstämma hölls 2014-05-15. Fakta om vår fastighet Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan: Fastighetsbeteckning Förvärv Kommun KOMMENDANTSÄNGEN 7:12 1986 Göteborg Fastigheten är fullvärdesförsäkrad via Länsförsäkringar. Ansvarsförsäkring ingår för styrelsen. Byggnadens uppvärmning är fjärrvärme. Byggnadsår och ytor Fastigheterna bebyggdes 1903 och består av 2 flerbostadshus. Fastighetens värdeår är 1980. Byggnadernas totalyta är enligt taxeringsbeskedet 1 706 m², varav 1 588 m² utgör lägenhetsyta och 118 m² utgör lokalyta. Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 22 lägenheter med bostadsrätt samt 2 lokaler med hyresrätt. Lägenhetsfördelning: 5 6 10 1 0 0 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok Verksamhet i lokalerna Yta Löptid Antikviteter 34 m² 2017 Producentbyrån 84 m² 2017 Byggnadens tekniska status Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2014 och sträcker sig fram till 2044. Underhållsplanen uppdaterades 2014. Nedanstående underhåll har utförts eller planeras: Utfört underhåll År Ny port och innedörrar 2012-2013 El i stup- och hängrännor 2011 Byte av fönster 2008 Ventilation 2007 Målning av trapphus 2007 Bytt varmeanlaggning 2006 Gårdsrenovering 2003-2004 Omputsning av fasad 1998 Rörstambyte 1984 Elstambyte 1984 Nyinstallation hiss 1984 Sida 2 av 14
Planerat underhåll År Kommentar Trappan till gårdshuset 2015 Balkongbesiktning och ev åtgärd 2015 Balkonger mot Kastellgatan Lokalernas fönster mot gården 2015 Nya säkerhets dörrar 2015 Muren mot Kastellgatan 8 2015 Förvaltning Föreningens förvaltningsavtal och övriga avtal. Avtal Internetleverantör Internet uppkopplingstyp Teknisk förvaltning Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning Trappstädning Leverantör ComHem Kabel I egen regi SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB Abaco specialstäd AB Föreningens ekonomi Föreningens ekonomi är god, även om avloppsskadan var kostsam. Vi planerar ett mindre lån för att till viss del finansiera våra säkerhetsdörrar, men vår kassa täcker det löpande och stora delar av dörrkostnaden. KASSAFLÖDE - 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2014 2013 KASSA VID ÅRETS BÖRJAN 931 721 792 156 PENGAR IN Rörelsens intäkter 990 180 999 521 Finansiella intäkter 1 273 1 823 Minskning korta fordringar 8 820 0 Ökning av korta skulder 0 31 769 1 000 273 1 033 113 PENGAR UT Rörelsens kostnader exkl avskrivningar 969 524 663 618 Finansiella kostnader 197 775 222 617 Ökning av korta fordringar 0 7 314 Minskning av korta skulder 62 004 0 1 229 303 893 549 KASSA VID ÅRETS SLUT 702 691 931 721 ÅRETS FÖRÄNDRING AV KASSAN -229 030 139 565 I kassan ingår föreningens klientmedel Sida 3 av 14
Fördelning av intäkter och kostnader Hyror 10% Avskrivningar 21% Kapitalkostnader 13% Reparationer 4% Periodiskt underhåll 28% Årsavgifter 90% Övrig drift 17% Fastighetsavgift 2% Taxebundna kostnader 15% Skatter och avgifter Fastighetsavgiften för hyreshus är 1 217 kr per bostadslägenhet, dock blir avgiften högst 0,3 procent av taxeringsvärdet för bostadshus med tillhörande tomtmark. Lokaler beskattas med 1 procent av lokalernas taxeringsvärde. Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Händelser under året Den 26/1 hade Producentbyrån inbrott. Utöver datautrustning stals även föreningens förrådsnyckel. Detta ledde till att nya lås fick sättas in i våra vinds, källar -och cykelförråd. I början av året kom larm från Kastellgatan 4 att vårt avlopp rann in i deras källare. Kontroll, undersökning och utredning visade att vårt horisontella avlopp vart i stort behov av renovering och underhåll. Detta genomfördes och arbetet var klart i mitten av sommaren. Våra hyresgäster drabbades hårt och kompenserades med en hyresreduktion på en månad. En ny städfirma städslades, Abaco Specialstäd, detta innebär bland annat att även tvättstugan städas. Kontroll och utredning av förvaltare medförde att avtalet med SBC är uppsagt och att Bredablick kommer att ta över årsskiftet 2015-2016. En ny underhållsplan gjordes av Bredablick, denna plan kommer med regelbundna uppdateringar att hålla till 2044. Våra ordningsregler uppdaterades och distrubuerades till samtliga medlemmar. För att säkerställa status på våra vertikala avloppsstammar utfördes en underhållsspolning, denna visade att stammarna var i gott skick. Händelser efter året Byte till säkerhets dörrar genomförs våren 2015. Besiktnig av gatuhusets balkonger som vetter mot Kastellgatan, renoveringsbehovet är ännu inte klarlagt. Medlemsinformation Medlemslägenheter: 22 st Överlåtelser under året: 6 st Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av köpare. Antal medlemmar 2014-12-31: 31 st Förändring från föregående år: +1 Sida 4 av 14
Flerårsöversikt Nyckeltal 2014 2013 2012 2011 Årsavgift/m² bostadsrättsyta 560 560 578 625 Hyror/m² hyresrättsyta 861 940 937 914 Lån/m² bostadsrättsyta 4 188 4 188 4 188 4 188 Elkostnad/m² totalyta 13 15 14 16 Värmekostnad/m² totalyta 72 94 92 89 Vattenkostnad/m² totalyta 27 26 47 35 Kapitalkostnader/m² totalyta 116 130 131 132 Soliditet (%) 35 38 39 40 Resultat efter finansiella poster (tkr) -482-190 -201 9 Nettoomsättning (tkr) 990 999 1 029 1 100 Ytuppgifter enligt taxeringsbesked, 1 588 m² bostäder och 118 m² lokaler. Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: årets resultat -481 909 ansamlad förlust före reservering till fond för yttre underhåll -2 329 802 reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar -96 168 summa balanserat resultat/ansamlad förlust -2 907 879 Styrelsen föreslår följande disposition: av fond för yttre underhåll ianspråktas 400 000 att i ny räkning överförs -2 507 879 Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter. Sida 5 av 14
Resultaträkning 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2014 2013 RÖRELSEINTÄKTER Årsavgifter och hyror Not 1 990 172 999 477 Övriga rörelseintäkter Not 2 8 44 990 180 999 521 RÖRELSEKOSTNADER Fastighetskostnader Not 3-547 039-219 853 Driftkostnader Not 4-326 100-352 714 Övriga externa kostnader Not 5-67 224-67 752 Personalkostnader Not 6-29 161-23 299 Avskrivningar Not 7-306 064-305 570-1 275 587-969 187 RÖRELSERESULTAT -285 407 30 334 FINANSIELLA POSTER Ränteintäkter 1 273 1 823 Räntekostnader -197 775-222 617-196 502-220 794 ÅRETS RESULTAT -481 909-190 460 Sida 6 av 14
Balansräkning TILLGÅNGAR 2014-12-31 2013-12-31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Byggnader och mark Not 8 9 743 397 10 049 461 Maskiner och inventarier Not 9 0 0 9 743 397 10 049 461 FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Fordringar hos intresseföretag Not 10 2 500 2 500 2 500 2 500 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 9 745 897 10 051 961 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR KORTFRISTIGA FORDRINGAR Avgifts- och hyresfordringar 0 14 SBC Klientmedel i SHB 702 691 0 Övriga fordringar 62 306 55 977 Förutb kostnader och uppl intäkter Not 11 0 15 135 764 997 71 126 KASSA OCH BANK SBC klientmedel i SHB 0 931 721 0 931 721 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 764 997 1 002 847 SUMMA TILLGÅNGAR 10 510 894 11 054 808 Sida 7 av 14
Balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER 2014-12-31 2013-12-31 EGET KAPITAL Not 12 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 6 001 218 6 001 218 Fond för yttre underhåll Not 13 607 989 511 821 6 609 207 6 513 039 Fritt eget kapital Ansamlad förlust -2 425 970-2 139 342 Årets resultat -481 909-190 460-2 907 880-2 329 802 SUMMA EGET KAPITAL 3 701 327 4 183 237 LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not 14 6 650 331 6 650 331 6 650 331 6 650 331 KORTFRISTIGA SKULDER Leverantörsskulder 57 506 38 674 Övriga kortfristiga skulder 21 129 31 021 Uppl kostnader och förutb intäkter Not 15 80 601 151 545 159 236 221 240 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 10 510 894 11 054 808 Ställda säkerheter Uttagna fastighetsinteckningar Not 14 8 025 000 8 025 000 Varav i eget förvar 0 0 Ansvarsförbindelser Inga Inga Sida 8 av 14
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp anges i kronor om inte annat anges. Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Årsredovisningen upprättades för första gången i enlighet med BFNAR 2009:1, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Förenklingsregeln gällande periodiseringar har tillämpats. Samma värderingsprinciper har använts som föregående år. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i antal år tillämpas. Avskrivningar 2014 2013 Byggnader 70 år 70 år Värmeanläggning 10 år 10 år Hissanläggning 20 år 20 år Soprum/sophus 20 år 20 år Fönster 20 år 20 år Markanläggning 40 år 40 år Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Likvida placeringar värderas i enlighet med Årsredovisningslagen till det lägsta av anskaffningsvärdet och det verkliga värdet. Not 1 ÅRSAVGIFTER OCH HYROR 2014 2013 Årsavgifter 888 532 888 532 Hyror lokaler 101 641 110 946 990 172 999 477 Not 2 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER 2014 2013 Öresutjämning 8 3 Övriga intäkter 0 41 8 44 Sida 9 av 14
Not 3 FASTIGHETSKOSTNADER 2014 2013 Fastighetskostnader Fastighetsskötsel entreprenad 53 679 30 625 Fastighetsskötsel beställning 3 394 5 204 Städning entreprenad 20 399 15 373 Hissbesiktning 1 660 1 621 Gård 3 259 1 231 Serviceavtal 4 255 4 142 Förbrukningsmateriel 561 9 806 87 207 68 002 Reparationer Lås 5 294 5 028 VVS 39 660 0 Tele/TV/Kabel-TV/porttelefon 0 6 119 Hiss 5 573 1 835 50 527 12 982 Periodiskt underhåll Lås 0 21 250 VVS 0 23 500 Stambyte 409 304 0 Tele/TV/kabel-TV/porttelefon 0 50 727 Mark/gård/utemiljö 0 43 393 409 304 138 870 TOTALT FASTIGHETSKOSTNADER 547 039 219 853 Not 4 DRIFTKOSTNADER 2014 2013 Taxebundna kostnader El 21 784 25 629 Värme 122 350 159 716 Vatten 46 419 44 586 Sophämtning/renhållning 29 209 35 289 219 762 265 220 Övriga driftkostnader Försäkring 31 804 21 699 Kabel-TV 39 200 30 615 71 004 52 314 Fastighetsskatt/Kommunal avgift 35 334 35 180 TOTALT DRIFTKOSTNADER 326 100 352 714 Sida 10 av 14
Not 5 ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER 2014 2013 Kreditupplysning 2 657 575 Revisionsarvode extern revisor -2 625 22 313 Föreningskostnader 188 0 Fritids och Trivselkostnader 210 0 Förvaltningsarvode 31 712 30 962 Administration 3 802 4 134 Konsultarvode 22 500 5 588 Bostadsrätterna Sverige Ek För 8 780 4 180 67 224 67 752 Not 6 PERSONALKOSTNADER 2014 2013 Anställda och personalkostnader Föreningen har inte haft någon anställd. Följande ersättningar har utgått Styrelse och internrevisor 23 000 18 571 Sociala kostnader 6 161 4 727 29 161 23 299 Not 7 AVSKRIVNINGAR 2014 2013 Byggnad 136 819 136 819 Förbättringar 159 524 159 030 Markanläggning 9 721 9 721 306 064 305 570 Not 8 BYGGNADER OCH MARK 2014 2013 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 14 904 133 14 904 133 Utgående anskaffningsvärde 14 904 133 14 904 133 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -4 854 672-4 549 103 Årets avskrivningar enligt plan -306 064-305 570 Utgående avskrivning enligt plan -5 160 736-4 854 672 Planenligt restvärde vid årets slut 9 743 397 10 049 461 I restvärdet vid årets slut ingår mark med 2 002 230 2 002 230 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad 17 187 000 17 187 000 Taxeringsvärde mark 14 869 000 14 869 000 32 056 000 32 056 000 Uppdelning av taxeringsvärde Bostäder 31 200 000 31 200 000 Lokaler 856 000 856 000 32 056 000 32 056 000 Sida 11 av 14
Not 9 MASKINER OCH INVENTARIER 2014-12-31 2013-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 67 800 67 800 Nyanskaffningar 0 0 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående anskaffningsvärde 67 800 67 800 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -67 800-67 800 Årets avskrivningar enligt plan 0 0 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående ack. avskrivningar enligt plan -67 800-67 800 Redovisat restvärde vid årets slut 0 0 Not 10 FORDRINGAR HOS INTRESSEFÖRETAG 2014 2013 Insats Bostadsrätterna Sverige 2 500 2 500 2 500 2 500 Not 11 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER 2014-12-31 2013-12-31 Försäkring 0 7 314 Kabel-TV 0 7 821 0 15 135 Not 12 EGET KAPITAL Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital Inbetalda insatser 4 922 553 0 0 4 922 553 Upplåtelseavgifter 1 078 665 0 0 1 078 665 Fond för yttre underhåll 607 989 96 168 0 511 821 S:a bundet eget kapital 6 609 207 96 168 0 6 513 039 Ansamlad förlust Ansamlad förlust -2 425 970-96 168-190 460-2 139 342 Årets resultat -481 909-481 909 190 460-190 460 S:a ansamlad förlust -2 907 880-578 077 0-2 329 802 S:a eget kapital 3 701 327-481 909 0 4 183 237 Sida 12 av 14
Not 13 FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL 2014 2013 Vid årets början 511 821 577 778 Reservering enligt stadgar 96 168 96 168 Reservering enligt stämmobeslut 0 0 Ianspråktagande enligt stadgar 0 0 Ianspråktagande enligt stämmobeslut 0-162 125 Vid årets slut 607 989 511 821 Not 14 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats 2014-12-31 Belopp 2014-12-31 Belopp 2013-12-31 Villkorsändringsdag Handelsbanken 3,300 % 1 838 437 1 838 437 2016-06-01 Handelsbanken 1,840 % 1 396 437 1 396 437 2016-06-30 Handelsbanken 2,590 % 900 000 900 000 2016-06-01 Handelsbanken 1,960 % 700 000 700 000 2016-06-01 Handelsbanken 1,960 % 557 457 557 457 2016-06-01 Handelsbanken 3,270 % 1 258 000 1 258 000 2016-06-01 Summa skulder till kreditinstitut 6 650 331 6 650 331 Kortfristig del av skulder till kreditinstitut 0 0 6 650 331 6 650 331 Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till 6 650 331 kr. Sida 13 av 14
Budget BUDGET Budget 2015 Utfall 2014 Budget 2014 RÖRELSEINTÄKTER Årsavgifter 936 233 888 532 888 531 Hyror lokaler 110 880 101 641 110 946 Öresutjämning 0 8 0 1 047 113 990 180 999 477 RÖRELSEKOSTNADER Fastighetskostnader Fastighetsskötsel entreprenad -53 600-53 679 0 Fastighetsskötsel beställning 0-3 394 0 Städning entreprenad -22 000-20 399-15 800 Hissbesiktning -1 700-1 660-1 600 Gård -2 000-3 259-2 000 Serviceavtal -4 400-4 255-4 200 Förbrukningsmateriel -1 000-561 -1 000-84 700-87 207-24 600 Reparationer Fastighet förbättringar -40 000 0-40 000 Lås 0-5 294 0 VVS 0-39 660 0 Hiss 0-5 573 0-40 000-50 527-40 000 Periodiskt underhåll Stambyte 0-409 304 0 0-409 304 0 Taxebundna kostnader El -28 500-21 784-25 800 Värme -155 000-122 350-170 000 Vatten -54 000-46 419-50 500 Sophämtning/renhållning -39 000-29 209-37 100-276 500-219 762-283 400 Övriga driftskostnader Försäkring -25 000-31 804-22 400 Kabel-TV -32 000-39 200-31 300-57 000-71 004-53 700 Fastighetsskatt Fastighetsskatt/kommunal avg. -35 899-45 334-35 321-35 899-45 334-35 321 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Kreditupplysning -2 000-2 657-1 000 Revisionsarvode extern revisor -13 000 2 625-14 600 Föreningskostnader 0-188 0 Fritids och Trivselkostnader 0-210 0 Förvaltningsarvode -33 000-31 712-32 000 Administration -5 000-3 802-5 000 Konsultarvode 0-22 500 0 Bostadsrätterna Sverige Ek För -4 500-8 780-4 300-57 500-67 224-56 900 Personalkostnader Styrelsearvode -23 000-23 000-23 000 Arbetsgivaravgifter -7 200-6 161-7 200-30 200-29 161-30 200 Sida 1 av 2
Avskrivningar och nedskrivningar Byggnad -136 819-136 819-137 000 Förbättringar -154 043-159 524-158 900 Markanläggning -9 720-9 721-9 700-300 582-306 064-305 600 SA RÖRELSENS KOSTNADER -882 381-1 285 587-829 721 RÖRELSERESULTAT 164 732-295 407 169 756 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Ränteintäkter 0 823 0 Dröjsmålsränta avgifter/hyror 0 20 0 Skatteränta ej skattepliktig 0 430 0 Låneräntor -176 000-200 837-253 000 Räntekostnader skattekonto 0-35 0-176 000-199 599-253 000 RESULTAT -11 268-495 006-83 244 Sida 2 av 2