200 frågor och svar om entreprenadjuridik
Förlag och distribution AB Svensk Byggtjänst 3 87 Stockholm Tel: 08-457 0 00 www.byggtjanst.se 206 AB Svensk Byggtjänst Grafisk form: Anki Björklund Foto: Tidningen Byggindustrin: s 4, 2, 42, 58, 72, 78, 06; Anders Wester: s 20; Tobias Sterner: s 32 Tryck: Lenanders Grafiska, 80433, Kalmar 206 ISBN 978-9-7333-779-3 3 4 MI LJÖMÄRKT T R Y C K S A K 4 5 2
Förord Den här boken är en sammanställning av ett stort antal frågor och svar i konkreta situationer där entreprenadjuridik används i lösningen på problem mellan parterna i ett affärsförhållande. Under åren 2007 205 har entreprenadjuristerna från Sveriges Byggindustrier och Stockholms Byggmästareförening svarat på frågor i spalten Fråga juristerna i tidningen Byggindustrin. Syftet har varit att publicera svaren på de vanligaste frågorna avseende affärsavtalen, dels från tidningens läsare (ca 22 000) och dels från organisationernas drygt 3 00 medlemsföretag. Det är alltså denna imponerande bas av frågeställare som har inspirerat och hållit liv i spalten under de gångna åren. Alla frågor är baserade på verkliga fall men har av praktiska skäl förkortats och anonymiserats. Med rubriksättning och layout har ambitionen varit lättlästa texter som berör och reder ut kniviga juridiska spörsmål. Frågor och svar landar ofta i det så kallade AB-systemet (Allmänna Bestämmelser). Här ingår AB 04, allmänna bestämmelser för byggnads-, anläggnings- och installationsentreprenader och ABT 06 som är motsvarande bestämmelser vid totalentreprenader. Även ABM 07 som används vid yrkesmässiga inköp av byggmaterial, ABK 09 för kon sultuppdrag och flera AB-avtal kopplade till dessa ingår i detta system. Vid småhusentreprenader där enskild konsument är beställare gäller ABS 09. Det är ett standardavtal som förutom av Sveriges Byggindustrier har antagits av Konsumentverket, Villaägarnas Riksförbund och ytterligare några parter. Vidare tar spalten upp Hantverkarformuläret 4 samt frågor kopplade till lagen om offentlig upphandling (LOU). Svaren har skrivits av olika jurister inom organisationerna men har alltid godkänts av de övriga juristerna vid den aktuella tidpunkten för publicering. Följande entreprenadjurister har under årens lopp och under olika perioder medverkat i spalten: Daniel Modéus (2007 202), Claes Sahlin (2007 205), Åke Rådberg (2007 200), Joakim Lidgren (2007 2009), Hedvig Cassne Lagrell (2009 205), Annemo Gottås (2009 204), Magnus Kylhed (2009 200, 204 205), Olof Johnson (202 205), Fatoma Hafström Falk (202), Louis Wibert 3
4
(20 204), Emma Wasberg (202), Niklas Kåvius (202 205) och Martin Peterson (203 205). För samordning och säkerställande av att juristerna har varit överens om svaren har juristassistenterna Emma Wasberg (200 20), Maja Andersson (20 203), Tor Stenestad (203 204), Asade Pourmand (204 205) och Lilian Vo (205) gjort utmärkta insatser. Eftersom det ligger ett värde i sig att frågor och svar redan har publicerats har de återgivits så nära sin ursprungliga form som möjligt men har i vissa fall försetts med fotnoter. Anledningen till dessa fotnoter är främst att förhållandena kan ha förändrats sedan den aktuella frågan skrevs, t.ex. att nya versioner av AMA AF, ABS och Hantverkarformuläret har kommit ut, att referensräntan har ändrats och att beloppsgränserna för direktupphandling enligt LOU har ändrats och att lagen om byggfelsförsäkring m.m. har ersatts av lagen om färdigställandeskydd. De entreprenadjuridiska frågeställningarna tycks dock aldrig sina. Om Du har en fråga som ännu inte har ställts så tveka inte att skicka in den till Fråga juristerna, enklast via e-post till: red@byggindustrin.se Stockholm i januari 206 Olof Johnson Chefsjurist, Sveriges Byggindustrier Claes Sahlin Chefsjurist, Stockholms Byggmästareförening Staffan Åkerlund Chefredaktör, tidningen Byggindustrin Niklas Kåvius, Olof Johnson, Claes Sahlin, Martin Peterson, Magnus Kylhed och Hedvig Cassne Lagrell från Sveriges Byggindustrier och från Stockholms Byggmästareförening. 5
Innehåll 6. AVTALET...3. Bostadsrättsförening... 3 2. Indikativt anbud... 3 3. Incitament... 4 4. Överlåtelse av entreprenadavtal... 4 5. Finstädning... 5 6. Nytt rotavdrag men vilka standardavtal gäller?... 5 7. E-post... 6 8. Beställning från projektledaren... 6 9. Samordningsansvar enligt AB 04... 7 0. Trappa, hiss eller ingenting?... 8. Rätt att använda handlingar... 8 2. Arbetsmiljöansvar självständig uppdragstagare... 9 3. Totalentreprenad... 9 4. Underentreprenader... 20 5. För mycket handlingar... 20 6. Tillfällig el... 2 7. Anbudet som försvann... 2 8. Returrätt... 22 9. Skriftlighetskrav... 23 20. Neka bostadsrättsköpare... 23 2. Rätt till formvirke... 24 22. Vara som utgått ur produktion... 24 23. Avrådandeskyldighet... 25 24. Ansvar för bygglov... 25 25. Rena fönster... 26 26. Reservation för asbest... 26 27. Vilket ansvar har CM-bolaget?... 27 28. Trepartsavtal... 27 29. Vad räknas som detaljarbeten?... 28 30. Begreppet där så erfordras... 28 3. Måste vi utföra tilläggsarbeten?... 29 32. Prutning av anbud... 30 33. Kan ABK 09 tillämpas mot konsument?... 30 34. Kontraktsbilagornas status... 3 35. Fabriksmålat eller ommålat... 3 6
36. Godkännande av arkitektonisk utformning... 32 37. Entreprenörers relation, finns det begrepp?... 33 38. Hur fungerar det med ABM 07?...33 39. Totalentreprenör i en delad entreprenad...34 40. Entreprenörarvode vid offentlig upphandling...34 4. Vem äger handlingarna?...35 42. Vem har ansvaret? (vid anläggningsentreprenader)...35 43. Vi har gjort dubbelt jobb kunden vill inte betala...36 44. Rangordning av anbud...37 45. Funktionsansvar för beställarens projekterade tekniska lösningar...37 46. Vilket avtal gäller när man bygger för privatpersoner?...38 47. Vad innebär egentligen samtliga innerväggar?...39 48. Riktkostnadsjustering...39 49. Uppfyller SMS skriftlighetskravet i AB 04?...40 2. PRISET...43. Takpris...43 2. Fel pris i anbudet...43 3. Anbudssumma...44 4. Ungefärlig prisuppgift...44 5. Skillnad mellan budgetpris och fast pris...45 6. Option och möjlighet att justera pris...46 7. Ersättning för tippavgift vid ÄTA-arbeten...46 8. Vinterkostnader...47 9. Omförhandla à-pris vid ökning av arbete...47 0. Påslag på tipp- och deponiavgifter...48. Var tog fastprisreservationen vägen?...48 2. Budgetöverskridande...49 3. Ett eller flera budgetpriser...50 4. Budgetpris...50 5. Påslag för underentreprenader...5 6. Vite och skadestånd till privatperson...5 7. Vem ska betala när vädret har orsakat vattenskador...52 8. Vad har vi för rätt till reseersättning...53 9. Är det rätt att hålla inne betalning...53 20. Skillnad på à-pris och timpris...54 2. Vem har ansvar för material som stulits?...54 22. Hur prickar man in rätt index för entreprenadersättning?...55 23. Hur hittar jag rätt indextal?...56 7 7
3. TIDER...59. Anbudstid...59 2. Tidsförlängning?...59 3. Ändring av tidplan...60 4. Betalningstid...60 5. Tidplan juridisk status...6 6. Preskriptionstid för fakturor...6 7. För sen reklamation?...62 8. Hur beräknas förseningsvite?...62 9. Uttorkningstider...63 0. Preskriptionstid vid löpande räkning?...63. Hinder som beställaren orsakat...64 2. Vad gäller för förlängd kontraktstid?...65 3. Försening p.g.a. byggställningar...65 4. Vilken procentsats gäller för vite?...66 5. Förseningsvite eller tidsförlängning?...66 6. Otjänlig väderlek...67 7. Vite vid försening av fönsterleverans...68 8. När är försening grund för vite?...68 9. Samordningsproblem på byggarbetsplatsen...69 20. Ger vattenskadan oss rätt till tidsförlängning?...69 2. Moms på vite...70 4. GARANTIER...73. Säkerhet under garantitiden...73 2. Garantitid vid konsumententreprenader...73 3. Följer garantin huset?...74 4. Ansvar under garantitiden vid anläggningsentreprenad...74 5. Tidpunkt för garantitidens slut...75 6. On demand-garantier...76 7. Garantiansvar...76 8. Garantitid för del av entreprenad...77 9. Vem ansvarar för service av vitvaror...77 5. EKONOMI...79. Konkursutbrott vem äger byggmaterialet?...79 2. Vem får rabatten?...79 3. Kan fakturan vänta?...80 4. Dröjsmålsränta...80 5. Factoring...8 8
6. Invändning mot faktura...82 7. Dyra tvister?...82 8. Rätten till förskottsbetalning...83 9. À-pris...83 0. Fakturamodellen...84. Beställarens granskningsrätt...84 2. Reklamation mot faktura...85 3. Optionspriser...86 4. Materialkostnad...86 5. Kvittning av fordringar...87 6. Värdering av avgående arbete...87 7. Bluffakturor...88 8. Reskostnad...88 9. Faktura-, expeditions- och aviavgifter Har man betalat har man godkänt avgift...89 20. Förfallen faktura effekten av ett bestridande...90 2. Ersättning för ommontering av felaktigt material...90 22. Debitering med LR06...9 23. Glömt att ansöka om rotutbetalning...9 24. Omvänd skattskyldighet för byggtjänster...92 25. Sen faktura...92 26. Betalning i samordnad generalentreprenad...93 27. Ersättning vid rubbade förutsättningar...93 28. Preskriptionsavbrott för förseningsvite...94 29. Krävs faktura för preskriptionsavbrott enligt 6-månadersregeln?...94 30. När preskriberas index?...95 3. Sen faktura från leverantör...96 32. Reseersättning...96 33. Vem ska stå för forceringskostnaderna?...97 34. Momsbelagt vite?...98 35. Förbrukningsmaterial...98 36. Nyckel går inte att ha som påtryckningsmedel...99 37. Vad göra vid tvist om tillträde till lägenhet...99 38. Ansvar för rotavdrag...00 39. Nya regler om rotavdrag...0 40. Personalliggare i byggbranschen...0 4. Jag är osäker på betalning...02 42. Skillnaden mellan ÄTA- och hinderersättning...03 43. Kan man få betalt i förskott?...03 44. Vad kan det bli för följder av slarvig projektering?...04 9
6. BESIKTNING... 07. Förlänga garantitiden?...07 2. Sen kallelse till slutbesiktning...07 3. Förbesiktning eller slutbesiktning...08 4. Vem betalar efterbesiktningen?...08 5. Besiktningsmannens rätt att tolka parternas avtal...09 6. Besiktning vid avbeställning...0 7. Utlåtande från slutbesiktning...0 8. Besiktningsutlåtandet som försvann... 9. Vite när beställaren är sen med slutbesiktning?... 0. Besiktningsmannen struntar i våra handlingar...2. Besiktningsmannen har förlängt vår garantitid...3 2. Besiktning med stöd av författning...3 3. Fallet med dubbla besiktningsutlåtanden...4 4. Vem betalar skyliften?...4 5. Begränsat ansvar vid slutavsyning...5 6. Vad gäller vid försenad slutbesiktning...6 7. Särskild besiktning...6 8. Garantitid och garantibesiktning...7 9. Missnöjd med besiktningsutlåtande...7 7. FEL I ENTREPRENADEN...2. Avbryta entreprenaden... 2 2. Avbeställning... 2 3. Hinderskostnader... 22 4. Ställkostnader vid strömlöshet... 22 5. Ersättning vid avbeställning... 23 6. Försening eller felansvar... 23 7. Material från privatkund... 24 8. Skadeståndsansvar gentemot beställarens hyresgäster... 24 9. Rätt att avhjälpa skador?... 25 0. Skillnaden mellan avbeställning och hävning... 26. Innehållna medel för fel... 26 2. Vite/skadestånd vid konsumententreprenad... 27 3. Strikt ansvar för skador på entreprenaden... 27 4. Grävningsarbeten har gett sprickor på grannfastigheten... 28 5. Fel i badrum där fastigheten sålts... 28 6. Parallella viten... 29 7. Vite eller skadestånd vid försening... 29 8. Fel material vems är felet... 30 0
9. Tillträde för avhjälpande av fel... 3 20. Ingen ersättning trots fel i entreprenad... 3 8. OFFENTLIG UPPHANDLING...33. LOU tidsfrist vid överprövning... 33 2. Referenser vid offentlig upphandling... 33 3. Ramavtal... 34 4. För lågt anbud... 34 5. Kräva motivering från myndighet... 35 6. Sekretess i offentlig upphandling... 35 7. Talerätt enligt LOU... 36 8. Upphandling i strid med ramavtal... 36 9. Direktupphandling... 37 0. Sidoanbud, vad gäller?... 37. Risk att begära mer betalt vid upphandling... 38 2. Har vi rätt att få ut konkurrentens anbud?... 39 3. Överprövning vid offentlig upphandling... 39 4. Förhandlat förfarande... 40 5. Kan giltighetstiden för anbud förlängas?... 40 6. Åberopa annat företags kapacitet för att vinna upphandlingen... 4 7. Krav på omsättning i en offentlig upphandling... 4 8. Förlängning av anbuds giltighetstid... 42 9. Vad händer vid överprövning... 42 20. Vad har vi för rätt att försvara vårt anbud?... 43 2. Får man pruta på offentliga anbud?... 43 Sakordsregister... 45
2
AVTALET. Bostadsrättsförening Kan konsumenttjänstlagen bli tillämplig när beställaren är en BRF? Konsumenttjänstlagen är aldrig direkt tillämplig vid entreprenader där en bostadsrättsförening är beställare. En bostadsrättsförening är en juridisk person vilket innebär att AB 04/ABT 06 normalt tilllämpas. Det är dock vanligt förekommande att de boende gör enskilda tillval i samband med exempelvis stambyten och att dessa arbeten faktureras direkt till dessa personer. Då slår konsumenttjänstlagens regler till, med bland annat informations- och avrådandeskyldighet samt ansvar för ungefärliga prisuppgifter. Om inte AB 04 eller annat standardavtal har överenskommits med bostadsrättsförening är det ändå sannolikt att en domstol i en tvist skulle snegla på konsumenttjänstlagens regler, i synnerhet om bostadsrättsföreningen saknar kompetent projektledning. En viss försiktighet anbefalles därför. Byggindustrin nr 2007 2. Indikativt anbud Om vi lämnar ett indikativt anbud vad får det för konsekvenser? Ett indikativt anbud är i själva verket ett anbud med reservation för att undvika direkt avtal genom beställning. Enligt avtalslagen är såväl offerter (anbud) som beställningar (accepter) bindande handlingar. Men enligt avtalslagen kan man reservera sig i anbudet genom uttrycket utan förbindelse eller liknande. Den direkta konsekvensen blir att, om beställaren skickar en beställning, måste entreprenören utan oskäligt uppehåll lämna besked om han vill åberopa reservationen eller ej. Om entreprenören inte lämnar ett avböjande svar inom cirka en vecka faller reservationen och ett bindande avtal anses ha 3