Dödsbon Påverkan på köpeskillingen för småhusenheter

2008:LA02 Dödsbon Påverkan på köpeskillingen för småhusenheter Michaela Eklund Elin Strandgård EXAMENSARBETE Lantmäteriingenjör Institutionen för ingenjörsvetenskap

EXAMENSARBETE Dödsbon Påverkan på köpeskillingen för småhusenheter Sammanfattning Examensarbetet är utfört på uppdrag av Lantmäteriet i Gävle. I examensarbetet utreds huruvida småhus i form av dödsbon säljs till ett lägre pris än andra likartade småhus. I utredningen analyseras även de värdepåverkande faktorer som kan inverka på prisnedsättningen. Då även Skatteverket har intresse av utredningen i taxeringssammanhang, har avgränsningar gjorts till värdeområden i Trollhättan, Uddevalla och Vänersborg. Utredningen är uppdelad i två huvudområden. Den första delen i examensarbetet är baserad på intervjuer med fastighetsmäklare med erfarenhet av dödsboförsäljningar i Trollhättans, Uddevallas samt Vänersborgs tätort. De intervjuade har besvarat frågor om dödsbon beträffande försäljningsprocessen, värderingen, spekulanternas reaktioner, marknadsföringen och budgivningen. Vid intervjuerna har även de värdepåverkande faktorerna underhåll, standardpoäng, friskrivning, stigmaeffekt samt mikroläget på orten utretts. Den andra huvuddelen är baserad på statistiska analyser av material hämtat från fastighetsprissystemet VDPro. Valda delar av materialet har bearbetats i den statistiska programvaran SPSS, vari jämförelser gjorts mellan dödsbon och sedvanliga försäljningar. I SPSS har även utretts vilka variabler som påverkar köpeskillingen. Resultatet av testerna i SPSS medför att det inte kan påvisas att det finns någon genomsnittlig skillnad mellan det verkliga priset och det beräknade priset för dödsbon, med 95 procents säkerhet. Som resultat av intervjuerna menar merparten av fastighetsmäklarna också, att ett vanligt dödsbo generellt inte säljs till ett lägre pris än andra likartade småhus. Avslutningsvis kan Skatteverket och Lantmäteriet inte rekommenderas att genomföra fortsatta utredningar inför småhustaxeringen år 2012. Författare: Michaela Eklund, Elin Strandgård Examinator: Pia Larson Handledare: Hans Söderblom, Irena Vlassenko, Lantmäteriet i Gävle Program: Lantmäteriingenjörsprogrammet 180 högskolepoäng Ämne: Fastighetsförmedling, Värderingsteknik Utbildningsnivå: Högskoleingenjörsexamen Datum: 2008-05-27 Rapportnummer: 2008:LA02 Nyckelord: Dödsbon, Värdering, Fastighetsförmedling, Intervjuer, Statistisk analys Utgivare: Högskolan Väst, Institutionen för ingenjörsvetenskap, 461 86 Trollhättan Tel: 0520-22 30 00 Fax: 0520-22 32 99 Web: www.hv.se ii

BACHELOR S THESIS Decedent estate- the influence on the purchase price on houses Summary The degree project was created on behalf of Lantmäteriet, the National Land Survey Company in Sweden. In the degree project it is investigated if estates of a deceased person are being sold to a lower price than similar ordinary houses. Value influencing factors that may affect the purchase price negatively are also analysed. Since Skatteverket, the Swedish Tax Agency, also has interest in this investigation, it is delimited to certain tax areas in Trollhättan, Uddevalla and Vänersborg. The investigation is divided into two separate parts. The first part of the degree project is based on interviews with estate agents that have experiences from sales of a deceased person s estate, in the population centre of Trollhättan, Uddevalla and Vänersborg. The estate agents have answered questions about estates of a deceased person concerning the process of selling the house, the appraisal, reactions among the prospective buyers, the marketing and the bidding process. The estate agents also responded to questions regarding the value influencing factors. The second part of the degree project is based on statistical analyses of material received from an appraisal computer system. Selected parts of the material have been processed in the computer program SPSS, Statistical Package for the Social Sciences, to elucidate which variables that are influencing the purchase price. Comparisons in the program have also been made between estates of a deceased person and ordinary houses. The test results from SPSS shows no average difference between the paid purchase price and the calculated purchase price, with a 95 percent certainty. As result from the interviews, the estate agents believe regular estates of a deceased person are not being sold to a lower price than similar ordinary houses. Based on the results of the investigation, Lantmäteriet and Skatteverket are not recommended to make further investigations before the taxation period in 2012. Author: Michaela Eklund, Elin Strandgård Examiner: Pia Larson Advisor: Hans Söderblom, Irena Vlassenko, Lantmäteriet, the National Land Survey Company in Sweden Programme: Survyer Engineering Subject: Real estate agency, Appraisal Level: Degree of Bachelor of Science in Survey Engineering Date: May 27, 2008 Report Number: 2008:LA02 Keywords Estates of a deceased person, Appraisal, Real estate agency, Interviews, Statistical analyses Publisher: University West, Department of Engineering Science, S-461 86 Trollhättan, SWEDEN Phone: + 46 520 22 30 00 Fax: + 46 520 22 32 99 Web: www.hv.se iii

Förord Vi närmar oss slutet av vår treåriga utbildning till lantmäteriingenjörer och kvalificerade fastighetsmäklare på Högskolan Väst i Trollhättan. Examensarbetet har vi fått i uppdrag av Lantmäteriet i Gävle att genomföra. Vi vill varmt tacka våra handledare Irena Vlassenko och Hans Söderblom på Lantmäteriet i Gävle samt vår handledare och examinator Pia Larson på Högskolan Väst. På Högskolan Väst vill vi även tacka Ingrid Tano för hjälp med analysen av det statistiska materialet samt Christer Edsberger för råd angående fastighetsprissystemet VDPro. Examensarbetet baseras även till stor del på intervjuer med verksamma fastighetsmäklare i Trollhättan, Uddevalla och Vänersborg, varför vi även vill tacka dessa personer. iv

Innehållsförteckning Sammanfattning...ii Summary...iii Förord...iv Innehållsförteckning...v Nomenklatur...vii 1 Inledning...1 1.1 Bakgrund...1 1.2 Syfte och mål...1 2 Förutsättningar...2 2.1 Avgränsningar...2 2.2 Metod...2 3 Orienterande information...3 3.1 Allmänt om dödsbo...3 3.1.1 Dödsbolagfart...3 3.1.2 Bouppteckning för dödsbon...3 3.2 Friskrivning av fastigheter...3 3.3 Värdeområden i Sverige...5 4 Resultat - Intervjuer...6 4.1 Sammanställning av fastighetsmäklarintervjuerna...6 4.1.1 Antal dödsbon...6 4.1.2 Klargörande av dödsbo...6 4.1.3 Spekulanternas reaktioner...6 4.1.4 Förmedlingsprocessen...7 4.1.5 Köparen och de efterlevande i försäljningsprocessen...8 4.1.6 Budgivningen...9 4.1.7 Olika faktorers inverkan på dödsboets värde...10 - Eftersatt underhåll, standardpoäng...10 - Visningen...11 - De efterlevandes åsikter...12 - Mikroläge...12 - Stigmaeffekt...13 - Friskrivning...13 - Ytterligare faktorer...15 4.1.8 Dödsbo som jämförelseobjekt...16 4.1.9 Slutpris vid dödsboförsäljning...16 - Orsaker...16 5 Resultat Statistiskt material...18 5.1 Sammanställning av det statistiska materialet...18 6 Slutsatser...21 6.1 Rekommendationer till fortsatt arbete...22 Källförteckning...23 Intervjufrågor angående förmedling av dödsbon...1 v

Bilagor A. Intervjufrågor B. Statistiskt material - Försök 1 C. Statistiskt material - Försök 2 D. Statistiskt material - Försök 3 E. Statistiskt material - Försök 4 F. Statistiskt material - T-test vi

Nomenklatur K/T Taxeringsvärde K/Boy Frågelista Objektsbeskrivning Undersökningsplikt Stigmaeffekt Mikroläge Typkod 220 Termen är en köpeskillingskoefficient som visar kvoten mellan köpeskillingen och taxeringsvärdet för en fastighet, vilket används för att göra fastighetsköp jämförbara. En fastighets taxeringsvärde motsvarar normalt 75 procent av fastighetens marknadsvärde för nivååret, vilket äger rum två år före den allmänna fastighetstaxeringen. Termen är ett nyckeltal som visar kvoten mellan köpeskillingen och boytan för en fastighet, vilket används för att göra fastighetsköp jämförbara. Ett dokument som innehåller säljarens beskrivning av renoveringar, brister och fel i huset, husets ålder och installationer. En skriftlig handling som upprättas av fastighetsmäklare vid förmedling av en fastighet. Den används i samband med marknadsföringen och bygger på uppgifter från säljaren. En köpares skyldighet att, inför köp av fastighet, undersöka huset grundligt. En abstrakt skada på en fastighet som kan påverka även efter att skadan åtgärdats, såsom att en person avlidit i huset vilket somliga finner obehagligt. Mikroläge på orten kan innebära exempelvis avstånd till citykärna, sjöutsikt eller närhet till naturskönt område. En kod som innebär småhus, följaktligen friliggande villor, kedjehus samt radhus. VDPro Ett digitalt fastighetsprissystem framtaget av företaget Värderingsdata till fördel för bland andra fastighetsmäklare. Programmet innehåller information om den lokala marknaden och samtliga lagfarna fastighetsköp. SPSS Statistical Package for the Social Sciences. Ett dataprogram som används för att utföra statistiska analyser. vii

1 Inledning I examensarbetet utreds småförsäljningen av dödsbon. Uppgiften består i att utreda huruvida köpeskillingen påverkas vid en dödsboförsäljning i jämförelse med en sedvanlig försäljning. Det finns en uppfattning om att dödsbon har en tendens att medföra en nedsättning av köpeskillingen. I undersökningen analyseras vilka tänkbara värdepåverkande faktorer som kan ligga till grund för en sådan nedsättning. För att uppnå ett så trovärdigt resultat som möjligt måste hänsyn tas till ett flertal parametrar vilka utreds närmare i examensarbetet. 1.1 Bakgrund Uppgiften tillkom genom att Lantmäteriet haft kontakt med en värderingsman som tyckte sig se en tendens till att dödsbon försäljs billigare än andra likartade småhus. Denna observation har medfört att Lantmäteriet vill utreda om det förhåller sig på detta sätt. Undersökningen omfattar även en studie av hur olika faktorer kan påverka köpeskillingen. Skatteverket är också intresserade av att få denna observation utredd. Om det visar sig att dödsbon säljs mot en lägre köpeskilling än väntat och att det finns områden där det är mer frekvent med dödsbon, kan det påverka Skatteverkets taxering för dessa områden. 1.2 Syfte och mål Syftet med examensarbetet är att bringa klarhet i om det sker en nedsättning av köpeskillingen vid en dödsboförsäljning. Vidare utreds även hur de tänkbara värdepåverkande faktorerna inverkar på köpeskillingen. Resultatet av undersökningen förväntas fungera som underlag för Lantmäteriet och Skatteverket i förberedelse till småhustaxeringen som inträffar år 2012. 1

2 Förutsättningar Förutsättningarna för att utföra examensarbetet är en treårig lantmäteriingenjörsutbildning och tio veckors fastighetsmäklarpraktik. Utöver lantmäteriingenjörsprogrammet har även kurser i ämnena beskattningsrätt, fastighetsförmedling, värderingsteknik och byggteknik studerats. 2.1 Avgränsningar Examensarbetet är avgränsat geografiskt. Vid intervjuerna med fastighetsmäklarna utreds tätorterna i Trollhättan, Uddevalla och Vänersborg. Gällande det statistiska materialet utförs ytterligare indelningar i Skatteverkets värdeområden. De fyra värdeområden [12] som utreds är i Trollhättan: Skoftebyn värdenummer 1488009 och Strömslund, Björndalen värdenummer 1488002, i Uddevalla: Uddevalla, norra värdenummer 1485050 samt i Vänerborg: Vänersborg, Blåsut värdenummer 1487003. I utredningen undersöks endast småhus, typkod 220, vilket innebär friliggande villa, kedjehus och radhus. För att göra utredningen så aktuell som möjligt utreds endast småhus med köpedatum inom perioden 2006-01-01 till 2007-12-31. Av dessa används enbart de småhus med taxeringsår 2006 i analyserna. Om det i materialet förekommer extremvärden exkluderas dessa då de inte utgör lämpliga jämförelseobjekt i undersökningen. 2.2 Metod För att uppnå målet på bästa sätt studeras material från Internet samt litteratur vid utformningen av den orienterande delen i examensarbetet. I de utredande delarna av examensarbetet studeras dödsbon och lämpliga jämförelseobjekt med hjälp av data från fastighetsprissystemet VDPro [16]. Materialet kommer att analyseras statistiskt i SPSS [17] och intervjuer med fastighetsmäklare [5][6][7] angående deras erfarenheter av dödsboförsäljningar i Trollhättan, Uddevalla och Vänersborg kommer att utföras. 2

3 Orienterande information 3.1 Allmänt om dödsbo Ett dödsbo omfattar alla ägodelar som återstår efter en avliden person, både tillgångar och skulder. Dödsboet betraktas som en juridisk person fram tills att boet upplösts genom arvsskifte alternativt till dagen för bouppteckningens registrering, i de fall det endast finns en dödsbodelägare. [8] Enligt lag skall kvarlåtenskapen efter den bortgångne förtecknas i en bouppteckning, vilket skall ske inom tre månader efter bortgången. De efterlevande som har arvsrätt till den avlidnes egendom förvaltar kvarlåtenskapen fram tills arvskiftet. När arvskiftet är avslutat upplöses dödsboet och arvingarna fördelas kvarlåtenskapen. [14] Regler gällande arvsskiftet finns skrivet i lagen Ärvdabalken (ÄB). [11] 3.1.1 Dödsbolagfart Vid förvärv av en sedvanlig fastighet har alla skyldighet att söka lagfart. Vid köp av fastighet finns dock två undantag, varav det ena inträffar när ett dödsbo förvärvar fastigheten från den bortgångne. När dödsboet skall sälja fastigheten måste dödsbodelägarna först och främst ansöka om dödsbolagfart. Den andra situationen inträffar vid bodelning mellan äkta makar eller sambos om fastigheten redan före bodelningen står skriven, helt eller delvis, på personen som skall ta den i besittning. I dessa fall behöver inte lagfart sökas. [10] 3.1.2 Bouppteckning för dödsbon En bouppteckning skall upprättas inom tre månader efter att en person har avlidit. I den tecknas samtliga tillgångar och skulder som den avlidne hade vid dödsfallet. För att utreda vilka tillgångar och skulder den avlidne hade gör dödsboförvaltningen en boutredning. I de fall dödsbodelägarna inte är eniga eller inte själva vill sköta förvaltningen kan de begära att en särskild boutredningsman utses av tingsrätten. Denne får då uppdraget att genomföra boutredningen som fungerar som underlag för bouppteckningen. Denna handling skickas inom en månads tid efter upprättandet till Skatteverket för registrering. [4] 3.2 Friskrivning av fastigheter Vid försäljning av en fastighet bör säljaren vara medveten om att denne har ett ansvar för dolda fel i fastigheten under en tioårsperiod och kan bli ersättningsskyldig gentemot köparen under hela perioden. Köparen kan under denna tioårsperiod kräva nedsättning av köpeskillingen om ett fel upptäcks som inte beror på fastighetens ålder eller skick. För att kunna få nedsättning av köpeskillingen får inte felet heller bort 3

upptäckas vid köparens undersökning av fastigheten, då denne skall ha fullföljt sin undersökningsplikt. [9] En säljare har dock möjlighet att upprätta en friskrivningsklausul i köpekontraktet och på så vis friskriva sig från ansvaret för fastigheten i samband med försäljning. I de situationer då säljaren bott i huset under en kortare tidsperiod är det vanligt att skriva in en friskrivningsklausul i köpekontraktet, då säljaren ofta inte känner till de fel och brister som finns i huset. I de fall då säljaren är ett dödsbo eller vid skilsmässa kan det också vara en god idé med en friskrivning. På så vis slipper de efterlevande oroa sig för det sålda huset i tio år framöver. Det är ibland komplicerat att utforma en friskrivningsklausul. I friskrivningsklausulen skall det dock tydligt framgå att köparen inte kan ställa säljaren till svars för upptäckta fel i fastigheten framöver. Ofta är det svårt att sätta ett generellt pris på friskrivningen. Det är upp till köparen och säljaren att komma överens om ett lämpligt pris för denna, vilket visar sig i form av nedsättning av köpeskillingen. Generellt innebär nedsättningen minst 50 000 kronor eller mer. När det handlar om ett nyare hus kan normalt sett köparen ställa högre krav. Om huset är äldre kan dock risken för allvarligare fel föreligga, i de fall huset är en riskkonstruktion såsom torpargrund. Om parterna kommer överens gällande friskrivningen måste säljaren upplysa köparen om kända fel och brister i fastigheten. Det bör observeras att då huset friskrivs är det än mer befogat att köparen grundligt låter besikta huset. [3] 4

3.3 Värdeområden i Sverige Vid fastställande av fastigheters taxeringsvärde delar Skatteverket in landet i olika värdeområden [13]. Vid en sådan indelning tas hänsyn till det geografiska läget vilket är en värdepåverkande faktor [2]. Varje värdeområde tilldelas en värdenivå som gäller för alla fastigheterna inom detta område. Värdenivåerna tas fram genom analyser av köpeskillingsstatistik. Det sker även separata indelningar vad gäller de åtskilda fastighetstyperna såsom småhus och hyreshus. [13] Trollhättan, Skoftebyn Trollhättan, Strömslund Uddevalla, Norra Vänersborg, Blåsut De blå markeringarna i bilderna illustrerar de fyra värdeområdena som utretts i Trollhättan, Uddevalla och Vänersborg. [18] 5

4 Resultat - Intervjuer I examensarbetet utreds förhållandet mellan dödsbon och sedvanliga försäljningar. Därav har verksamma fastighetsmäklare med erfarenhet av dödsboförsäljningar intervjuats. Sammanlagt har sexton fastighetsmäklare på fjorton olika fastighetsmäklarbyråer i Trollhättan, Uddevalla och Vänersborg intervjuats. Boken: Som man frågar får man svar en introduktion i intervju- och enkätteknik, har fungerat som stöd vid utformningen av intervjufrågorna [1]. Frågorna skickades via E- post till fastighetsmäklarna inför besöket. De fick därmed möjligheten att fundera igenom genomförda dödsboförsäljningar. Fastighetsmäklarna är i examensarbetet anonyma, då det inte är av vikt för undersökningen att nämna dem vid namn. För att kunna återge konversationerna med hög tillförlitlighet har ljudinspelningar använts under intervjuerna. Det inspelade materialet finns i vår ägo[15]. Intervjufrågorna redovisas i bilaga A. 4.1 Sammanställning av fastighetsmäklarintervjuerna 4.1.1 Antal dödsbon Ungefär hur många dödsbon har du/ni förmedlat? Fastighetsmäklarna i Trollhättan, Uddevalla och Vänersborg har förmedlat i genomsnitt 6,9 dödsbon per person och år. De har varit verksamma i fastighetsmäklarbranschen i allt från ett par år upptill 30 år. 4.1.2 Klargörande av dödsbo I vilket skede i förmedlingsprocessen nämner ni att det handlar om ett dödsbo? Samtliga fastighetsmäklare nämner i objektsbeskrivningen att objektet är ett dödsbo. Om inte frågan dyker upp i ett tidigare skede är det först på visningen som spekulanterna får reda på att det rör sig om ett dödsbo. Det läggs inte upp information om detta på Internet eller i annonserna. I objektbeskrivningen framgår det under Nuvarande ägare att säljaren är ett dödsbo. 4.1.3 Spekulanternas reaktioner Hur reagerar spekulanterna när de får reda på att det rör sig om ett dödsbo? De flesta fastighetsmäklarna i Trollhättan, Uddevalla och Vänersborg menar att spekulanterna inte reagerar på något speciellt sätt när de får reda på att försäljningen rör ett dödsbo. 6

En fastighetsmäklare i Trollhättan poängterar att spekulanterna kan reagera då det hänt något speciellt, såsom att en yngre människa avlidit i huset. En annan av de intervjuade fastighetsmäklare i Trollhättan menar att då vilken person som helst avlidit i huset, kan vissa spekulanter reagera starkt. Då personen inte avlidit i hemmet reagerar oftast inte spekulanterna speciellt mycket. Vissa fastighetsmäklare i Uddevalla ser en tendens till att vissa spekulanter kan avstå ett fastighetsköp av religiösa skäl. Det handlar då ofta om att en person avlidit i huset. En av fastighetsmäklarna menar att detta spelar stor roll då ett fåtal spekulanter vänder i dörren på visningen för att de inte kan tänka sig att bo i ett hus där en person avlidit. Fastighetsmäklaren understryker dock att det rör sig om mindre än en procent av spekulanterna. Det är i slutändan objektet som styr. De flesta fastighetsmäklarna i Vänersborg menar att många av dem som är intresserade av huset tycker ofta att det är fullt naturligt med dödsbon. Undantagsvis frågar vissa spekulanter om personen avlidit i huset, vilket i sådana fall kan avskräcka somliga kunder från att lägga ett bud på huset. Det som kan upplevas lite jobbigt är att varken spekulanterna eller fastighetsmäklaren kan få alla svar de behöver, men i övrigt är det som vilket objekt som helst. Frågor som uppkommer vid en dödsboförsäljning kan handla om huruvida huset stått obebott under en tid, om huset varit under uppsikt, skötsel samt om det finns några brister i huset. Spekulanterna kan också ha frågor gällande drift och underhåll. Dessa frågor kan i vissa fall fastighetsmäklaren ha svårt att svara på. Det spekulanterna tittar mest på är husets karaktär, status, skick och framförallt läget. Det är irrelevant att huset är ett dödsbo. En av fastighetsmäklarna i Vänersborg poängterar vikten av att vara tydlig med vad som gäller vid en dödsboförsäljning, gällande vad som bör framgå av objektsbeskrivningen samt vad som gäller vid friskrivning, besiktning och för lagfart. 4.1.4 Förmedlingsprocessen Går förmedlingsprocessen snabbare eller långsammare vid en dödsboförsäljning jämfört med en traditionell försäljning? De flesta fastighetsmäklare i Trollhättan anser att förmedlingsprocessen går till på samma sätt som vid en traditionell försäljning. Det som kan förekomma är tidigare tillträde om huset står tomt. Köparens försäljning av sin nuvarande fastighet kan dock ta tid. En fastighetsmäklare i Trollhättan anser att förmedlingsprocessen tar längre tid då den många gånger inleds redan innan de familjejuridiska formalia är klara. Kontraktet skrivs då med ett förbehåll om att bouppteckningen skall bli godkänd och registrerad hos Skatteverket. Tidsaxeln blir längre då bouppteckningen måste vara klar innan lagfart kan sökas. 7

Merparten av fastighetsmäklarna i Uddevalla är ense om att det som kan dra ut på tiden, oftast händer innan själva förmedlingsprocessen inleds. Det kan handla om att bouppteckningen skall vara klar samt att det skall finnas en dödsbolagfart. När väl de dokumenten är upprättade och huset är ute på marknaden för försäljning går processen till på samma sätt som vid en traditionell försäljning. Bouppteckningen fordras för att den nya köparen skall kunna bli godkänd. En av fastighetsmäklarna menar att bouppteckningen är klar i ungefär hälften av fallen. Registreringen av bouppteckningen brukar gå att påskynda när det finns ett påskrivet kontrakt. Det tar då ungefär en till två veckor. Ett annat problem som kan innebära merarbete enligt fastighetsmäklarna i Trollhättan, Uddevalla samt Vänersborg är att dödsboet har flera dödsbodelägare, vilket leder till mer pappersexercis för fastighetsmäklaren. Fastighetsmäklarna i Trollhättan menar att det oftast rör sig om ett fåtal dödsbodelägare vilket inte innebär någon förändring i processen. Fastighetsmäklarna i Vänersborg anser dock att det är vanligast att försäljningsprocessen drar ut på tiden. Om en köpare vet att denne kan få tillträde snabbare så försöker de ibland påskynda processen. En av fastighetsmäklarna menar också att en del spekulanter ibland drar ut lite på försäljningsprocessen om det gäller ett svårsålt objekt. En annan fastighetsmäklare hävdar dock bestämt att det faktum att det rör sig om ett dödsbo inte har någon som helst inverkan på hur snabbt försäljningsprocessen fortlöper. 4.1.5 Köparen och de efterlevande i försäljningsprocessen Är det någon part, köparen eller de efterlevande, som driver på respektive fördröjer försäljningsprocessen? Fastighetsmäklarna i Trollhättan anser att det är ovanligt att de efterlevande driver på försäljningsprocessen då bouppteckningen måste vara upprättad. Dödsboet är annars ett objekt som alla andra. För en köpare kan ett problem vara att dödsbolagfarten inte är upprättad vilket kan göra att det tar längre tid menar en fastighetsmäklare i Uddevalla. När ekonomin tillåter och deras uppsägningstid löpt ut vill dock köparen flytta in. Om det rör sig om fler dödsbodelägare kan processen ta längre tid menar några av fastighetsmäklarna. En av fastighetsmäklarna i Uddevalla menar dock att det är vanligast, cirka 75 procent av fallen, att en av dödsbodelägarna får fullmakt att genomföra affären. Ofta bor de efterlevande på olika orter i landet. Om det råder diskussioner eller konflikter mellan de efterlevande kan de ibland påskynda processen för att bli av med huset. Många dödsbodelägare kan också innebära motsatt effekt och istället fördröja försäljningen, menar fastighetsmäklarna i Trollhättan. Detta på grund av att alla delägare vill ha så bra betalt som möjligt för dödsboet. Dödsbon är sällan belånade och därmed är utgifterna små för dödsbodelägarna, möjligen tillkommer kostnader för uppvärmning. En fastighetsmäklare i Trollhättan menar att köparna aldrig påskyndar försäljningsprocessen till skillnad från en vanlig försäljning. Köparna 8

har antingen ett hus att sälja själva eller en uppsägningstid att ta hänsyn till. En annan fastighetsmäklare i Trollhättan menar att det är olika från fall till fall. Om de efterlevande känner att allt känns klart så kan också processen gå något snabbare. En fastighetsmäklare i Uddevalla menar att en säljare alltid vill avsluta affären snabbt. Detta gäller dock alla typer av fastighetsförsäljningar. Delägarna i dödsboet vill ofta få ut sitt arv så fort som möjligt. Dödsbodelägarna har ofta bearbetat sin sorg en tid och vill därmed ge möjlighet till ett snabbt tillträde eftersom huset står tomt. En fastighetsmäklare i Uddevalla samt en i Vänersborg menar att när de efterlevande väl kommer till fastighetsmäklarkontoret råder det inga tveksamheter om att de skall sälja. Då är det sällsynt att de vill dra ut på försäljningsprocessen. De vill ofta sälja fort på grund av kostnaderna för bland annat driften och därför kan de efterlevande ibland nöja sig med ett lägre bud. De efterlevande känner i vissa fall att de vill få försäljningen överstökad, speciellt i de fall då de är oense. Hur marknaden förhåller sig påverkar också hur snabbt processen fortlöper. På sista tiden har priserna ändå legat högt såsom marknaden sett ut. Detta på grund av att alla delägare vill ha så bra betalt som möjligt för dödsboet. Det kan självklart förekomma kompromisser mellan säljare och köpare. Om huset står tomt så kan köparen ibland tänka sig att betala ett lägre slutpris mot att denne övertar huset tidigare. En av fastighetsmäklarna i Uddevalla har utformat ett eget teorem: Prisförväntningen ökar med kvadraten på antalet dödsbodelägare. Det innebär att deras förväntningar ihop om vad huset är värt ofta är orimliga! Då är det upp till fastighetsmäklaren att reda ut vilket värde huset egentligen har. En försäljningsprocess tar idag normalt tre veckor. Detsamma gäller ofta även dödsbon. Det beror på hur aktivt fastighetsmäklaren jobbar med objektet. Dödsboförsäljningar kan dock vara mer känslosamma. Om förslagsvis de efterlevandes föräldrar bott i huset, är det mindre bra att låta de efterlevande vara med på visningen. Risken är då stor för känslomässigt intrång. 4.1.6 Budgivningen Går budgivningen till på något annorlunda sätt när det gäller försäljning av ett dödsbo? Samtliga fastighetsmäklare i Trollhättan, Uddevalla, Vänersborg menar att budgivningen för det mesta går till på precis samma sätt som vid en traditionell försäljning. Ansvarsbilden ser likadan ut och förfarande är detsamma. En fastighetsmäklare i Trollhättan samt en i Uddevalla menar att då det är flera dödsbodelägare kan det ta längre tid, då det helt enkelt är fler personer som skall kontaktas och tas hänsyn till genom hela processen. Ofta överlåts ansvaret för försäljningen till en av dödsbodelägarna. I Trollhättan menar en fastigmäklare att de sällan får utgångspriset direkt, så det spelar ingen roll att det rör sig om ett dödsbo. 9

En mindre del av fastighetsmäklarna i Vänersborg menar att köpare i sällsynta fall utnyttjar situationen och börjar budgivningen med att lägga ett något lägre bud än utgångspriset. I Trollhättan menar fastighetsmäklarna att spekulanterna inte verkar ha någon speciell strategi när det gäller budgivning på ett dödsbo, den hanteras på samma sätt. Det är marknaden även då som styr. I Uddevalla menar fastighetsmäklarna att det är svårt att bekräfta att kunderna skulle ha speciella strategier vid budgivningen på ett dödsbo. Kunderna är så olika så fastighetsmäklarna vet aldrig vad de kan förvänta sig. Vissa spekulanter försöker med allt möjligt vid budgivningen. 4.1.7 Olika faktorers inverkan på dödsboets värde Är det någon av följande faktorer som inverkar på dödsboets värde mer än andra, jämfört med en sedvanlig försäljning? - Eftersatt underhåll, standardpoäng Eftersatt underhåll samt lägre standardpoäng, då dödsbon ofta uppkommer till följd av att en äldre människa bott i huset? En del av fastighetsmäklarna anser att det är mer vanligt att dödsbon har ett eftersatt underhåll. Ägaren har ofta på grund av ålder inte gjort renoveringar och liknande på flera år, vilket indirekt påverkar slutpriset vid försäljning. En fastighetsmäklare i Uddevalla anser att om huset står tomt under en längre tid så blir underhållet mer och mer eftersatt. I de fall det bor en äldre person i huset så bryr sig denne mindre om underhållet än vad förslagsvis en familj normalt skulle göra. Situationen kan också vara den omvända att en äldre person sett huset som sin ögonsten och därmed underhållit huset väl. Några fastighetsmäklare menar att dåligt underhåll inte beror av att huset är ett dödsbo. Det kan lika gärna handla om en äldre person som bor kvar på äldre dagar men skall flytta till ett ålderdomshem. Slutpriset vid försäljning påverkas dock av eftersatt underhåll. Spekulanterna har dock förståelse för att skicket ofta är något sämre när det gäller dödsbon. De reagerar starkare om det är en yngre person som bott i ett hus med dåligt skick. När det gäller standardpoängen är det svårt att påvisa att de generellt ligger lägre när det gäller dödsbon. Renoveringar och förbättringar skall inrapporteras till Skatteverket, vilka räknar om den nya standarden till poäng. Standardpoängen i ett hus stämmer dock inte alltid överens till verkligheten. En fastighetsmäklare i Uddevalla menar att kraven nu för tiden är hårdare på korrekt inrapportering eftersom priserna har varit så höga. Vid värdering inför försäljning beaktar fastighetsmäklarna inte standardpoängen. Den fysiska verkligheten är då mer intressant än taxeringsinformationen, vilken ofta är inaktuell. Standardpoängen är ofta lägre på pappret än i verkligheten. En fastighetsmäklare i Uddevalla har aldrig hört en köpare ifrågasätta detta heller, då långt 10