Fastighetsenheten Per Sundqvist FÖRSLAG TILL BESLUT 1 / 6 2014 04 10 Dnr V 2014/353 Styrelsen LOKALFÖRSÖRJNINGSPLAN 2015 2017 1. Förord med förslag till beslut Lokalförsörjningsplanen är avsedd att vara utgångspunkt för planerade lokalförändringar i ett längre perspektiv och ska utgöra bas för universitetets långsiktiga budgetprognoser. Den är inte bindande vad gäller förslag till förändringar utan bindningar uppkommer först genom hyresavtal med fastighetsägare. Universitetsstyrelsen prövar behovet av förhyrning genom att ge bemyndigande till rektor att teckna hyresavtal. Förslag till beslut: Universitetsstyrelsen föreslås godkänna lokalförsörjningsplanen som underlag för universitetets lokalplanering 2015 2017. 2. Lokalförsörjningsplan Bakgrund och förutsättningar Lokalförsörjningsplanen innehåller underlag för universitetets lokalplanering som fastställs av styrelsen där slutna och förväntade hyresavtal inkluderas, samt kommentarer till förutsättningarna för den framtida planeringen. Av denna ska även framgå om universitetet avser att till regeringen inkomma med särskild framställan om att teckna hyresavtal med längre löptid än 10 år. Nuläge Dekanen på respektive fakultet har tidigare varit ansvarig för inhyrning av lokaler för fakultetens verksamhet. Sedan 1 januari 2013 har respektive prefekt detta uppdrag för sin egen institution. Effektivisering och modernisering av universitetets lokaler är en ständigt pågående process med målsättningen att skapa bra och konkurrenskraftiga forskningsoch utbildningsmiljöer. Institutionerna arbetar tillsammans med fastighetsenheten och campusservice för att genomföra lokaleffektiviseringar och reducera hyreskostnaderna. För att ge institutionerna incitament att minska sina lokalkostnader under pågående avtalstid kan uthyrningsbara lokaler sägas upp internt till den av fastighetsenheten Fastighetsaenheten Haraldsgatan 5, Box 100, SE 405 30 Göteborg 031 786 0000, 031 786 1142 (fax) www.gu.se
2 / 6 administrerade lokalpoolen. Lokalerna bjuds sedan ut på öppna marknaden. Intäkterna från denna andrahandsuthyrning uppgår till nästan 14 mnkr. Kostnaden för tomma lokaler har varierat något under åren men ligger idag på drygt 7 mnkr eller ca 1,2 % av totala hyreskostnaden. Lokalpoolens kostnader fördelas solidariskt mellan institutionerna och övriga interna hyresgäster. Lokalkostnadens andel av universitetets totala omsättning har sedan 2005 haft en sjunkande trend men har under de senaste åren pendlat runt 12 %. För 2014 är andelen drygt 11 % av universitetets omsättning, vilket är i paritet med eller något lägre än jämförbara lärosäten. Universitet har idag nästan 130 olika hyresavtal med drygt 30 olika hyresvärdar, där den största är statliga Akademiska Hus (ca 57 % av ytan), följt av kommunalägda Higab (ca 20 %) och Chalmersfastigheter (ca 7 %) samt därefter privatägda Wallenstam och Eklandia. Lokalförändringar Pågående och nyligen färdigställda lokalförändringar En utbyggnad av Humanisten planeras vara färdigställd 2018 och ska då inrymma de verksamheter som idag bedrivs på Lennart Torstenssonsgatan, gamla Hovrätten och Chalmers Vasa. Genom denna tillbyggnad kommer hela den humanistiska fakulteten att rymmas under samma tak. Viktoriagatan 13 utökas med ett våningsplan över lågdelen ca 600 m² för att ge plats åt hela institutionen för ekonomi och samhälle. Akademin Valand samlar hela sin verksamhet till Valandkvarterat genom att lokalerna byggs om för att ge plats åt Film som då lämnar Viktoriagatan 13. SND, Svensk nationell datatjänst flyttade nyligen sin verksamhet till nya lokaler på Bohusgatan 15. Förhyrningen är totalt på ca 1085 m². På Gustav Dahlensgatan på Hisingen har 20 nybyggda lägenheter hyrts in för uthyrning till gästande forskare. På Haraldsgatan 5 har 759 m² hyrts in för ökat lokalbehov för IT-enheten som redan sitter i huset samt för nya lokaler till Infras områdesstab som då lämnar lokaler i Lyktan på Medicinarberget. Den stora förhyrningen på Vasagatan 33 innehållande bland annat lokaler för personaloch ekonomienheten ska enligt beslut lämnas på grund av att medarbetare i huset haft problem med klimatet. Fastighetsenheten har fått i uppdrag att söka permanenta
3 / 6 ersättningslokaler i centrala staden med inflyttning kommande årsskifte. Personalenheten har redan flyttat till tillfälliga lokaler på Drakegatan 7 i Gårda. Planerade lokalförändringar Projekt Vision 2020 Medicinareberget beslutades av rektor år 2013. Rektor har utsett vicerektor Margareta Wallin Peterson till dess projektledare. Ur projektdirektivet kan läsas att Projekt Vision 2020 Medicinareberget är dels ett internt verksamhetsprojekt inom Göteborgs universitet dels ett samverkansprojekt i staden och i regionen. För att utgöra en ledande partner i denna samverkan är det av vikt att Göteborgs universitet nu fokuserar särskilt på sin verksamhetsidé och strategier för verksamheten på och vid Medicinareberget idag och i framtiden. Arbetet med att ta fram verksamhetsidé och strategier för universitetets verksamhet på Medicinareberget skall därför starta med en inventering av dagsläget och behov ur olika aspekter samt söka skapa framtidsscenarier för kommande behov vilka skall kommuniceras såväl inom universitetet som med externa berörda aktörer samt det omgivande samhället. Projektet skall i tid ha fokus på år 2020. Projektet första fas ska redovisas juni 2014. Inom projektet verkar Sahlgenska akademin, naturvetenskapliga fakulteten, samhällsvetenskapliga fakulteten samt universitetsbiblioteket. Samverkan pågår mellan Göteborgs stad och universitetets process inom ramen för projektet. Staden arbetar med att detaljplanera området Medicinareberget och Sahlgrenska (Göteborgs stads benämning). Området sträcker sig från Guldhedsgatan till Linnégatan och inkluderar således nämnda fakulteters (motsvarande) geografiska placeringar. De båda arbetsprocesserna förväntas utmynna i genomgripande utveckling såväl i området som i fastigheter och lokaler. Projekt Campus Näckrosen är en process som samlar verksamheterna vid humanistiska och konstnärliga fakulteterna och universitetsbiblioteket för att skapa unik, öppen och gränsöverskridande mötesplats, Park for Humanities and Arts. Med ett inriktningsbeslut ställer sig Göteborgs universitet nu bakom att fysiska förutsättningar planläggs i enlighet med de bärande idéer som presenteras i projektvisionen och i Utvecklingsplan Campus Näckrosen. Där har Göteborgs Stad, Higab och Akademiska Hus i samarbete med universitetet presenterat en vision om en kunskapspark för humaniora, konst och kultur. Under 2014 startar universitetsbiblioteket en process där man reviderar sina mål, visioner och planprogram för ett nytt bibliotek. Mot slutet av året påbörjar även Konstnärliga fakulteteten sitt arbete för att samlokalisera verksamheten till området. Nya Humanisten blir det första spadtaget för Projekt Campus Näckrosen och planeras stå klart under 2018. Studenternas hus ägs av universitetet. Regeringen har gett universitetet tillstånd att sälja fastigheten och behålla köpeskillingen. Försäljningsprocessen pågår. Förutsättningarna att skapa en gemensam studentverksamhet har dock förändrats. En förändrad struktur inom studentkårerna med en decentraliserad verksamhet har medfört att studentkårerna i stor
4 / 6 utsträckning disponerar lokaler inom sina campus. Parallellt med försäljningsprocessen utreds därför även alternativ användning av fastigheten och hur de frigjorda donationsmedlen ska disponeras. Fastigheterna Dicksonsgatan 2, Dicksonsgatan 4 samt Bengt Lidnersgatan 7 är inköpta av universitetet under tidigt 50-tal för donerade medel men ägs och förvaltas idag av Statens fastighetsverk. Planer har funnits sedan länge att bygga om dessa till bostäder för gästande forskare men då husen är klassade som statliga byggnadsminnen har ombyggnadsplanerna stött på motstånd från Riksantikvarieämbetet. Fastighetsverket har dessutom signalerat att man vill frånträda ägaransvaret för fastigheterna vilket gör att projektet idag är osäkert. Tentamenslokalerna i kv Linden har sedan länge planerats för om- och tillbyggnad. Efter diskussioner med Chalmers om att utreda möjligheten till gemensamma tentamenslokaler på Chalmersområdet har byggplanerna på kv Linden tills vidare skjutits på framtiden. Behovet av nya studentarbetsplatser beaktas i all ny- och ombyggnation av fakultets-, institutions- och bibliotekslokaler. Areaförändring Under planeringsperioden sker inga större ytmässiga förändringar i lokalbeståndet avseende kontors- och utbildningslokaler. Mellan åren 2014 och 2016 beräknas det inte tillkomma mer lokalytor. De planerade byggprojekten, exempelvis Humanisten kompenseras ytmässigt med att motsvarande ytor avflyttas. Ett stort behov finns emellertid att utöka antalet gästforskarbostäder och bostäder för internationella studenter. Bostadsbristen på marknaden gör emellertid att det är svårt att förutspå hur många bostäder som kan bli aktuella för universitetet att blockförhyra. Uppskattningsvis kan det röra sig om ett 40-tal lägenheter årligen vilket motsvarar en tillkommande lokalyta om ca 1000-2000 kvm/år. Lokalkostnader Lokalkostnadernas utveckling 2015-2017 Den totala lokalkostnaden för Göteborgs universitet uppgår år 2015 till ca 658 mkr och beräknas ligga relativt stabilt under planeringsperioden. Den genomsnittliga lokalkostnaden är ca 1 696 kr/m². Lokalkostnadens andel av universitetets totala kostnader bedöms under planeringsperioden ha en sjunkande tendens från knappt 12 % ner mot 10 %. Hyresmarknaden Hyresmarknaden 2013 i Göteborgs innerstad avseende kontorslokaler präglades av en välfungerande Göteborgsregion, god efterfrågan på lokaler, litet tillskott av
5 / 6 nyproducerade lokaler, en fastighetsägarstruktur som går mot oligopol då ett fåtal större fastighetsägare förvärvade fastigheter från små och mellanstora fastighetsbolag samt fastighetsägare med starka resultat- och balansräkningar. Följden av detta blev att den redan låga vakansen blev ännu lägre samt en generell ökning av hyresnivåerna. Under året påbörjades ett antal nybyggnadsprojekt som kommer tillföra ny kontorsyta. De flesta av dessa objekt står dock klara först 2015 respektive 2016. Detta innebär att situationen med litet utbud av lediga lokaler samt stigande hyror kommer att bestå även 2014 under förutsättning att den rådande konjunkturen inte väsentligt försämras. Någon sådan bild kan dock för närvarande inte skönjas. Scenariot med stigande hyresnivåer under 2014 kommer sannolikt även att påverka utbildningslokaler. Detta då hyresvärdarna till dessa har en god tilltro på hyresmarknaden samt en generell stark finansiell ställning. Hyresökningar bedöms dock vara måttfulla. KPI-utveckling Mellan år 2012 och 2013 sjönk oktoberindex med 0,19 enheter (oktoberindex styr indexerade hyreskontrakt). Inflationstakten bedöms ligga fast eller öka något och detta påverkar framledes hyreskontrakten som är indexerade (ca 80 % av hyreskostnaden). Ränteutveckling En del av universitetets hyresavtal är så kallade självkostnadsavtal, vilket innebär att vi står för de faktiska kostnader som uppstår i förvaltningen hos hyresvärden. En stor andel av hyreskostnaden i dessa avtal är kapitaldelen som baseras på faktiskt upptagna lån av hyresvärden. Hyran är därmed ränteberoende. I det relativt låga ränteläge som nu råder har stora delar av lånen bundits på längre tid, varför dessa avtal inte påverkas i närtid i någon högre utsträckning av en höjd ränta. Fem hyresobjekt har denna typ av hyresavtal där Pedagogen och Hälsovetarbacken är de största. Totalt finns idag drygt 1000 mnkr bundna i dessa avtal med en räntenivå som varierar mellan 1,8 % till 3,7 % i respektive portfölj. Energikostnader Universitetet arbetar aktivt med att minska sin energiförbrukning. Skälen är både ekonomiska och miljömässiga. Det kan röra sig om små insatser såsom användning av lågenergilampor till stora resurskrävande insatser såsom ingrepp i fastigheters uppvärmnings- och ventilationssystem. I arbetet deltar de stora hyresvärdarna mycket aktivt. Detta har lett till att universitetets energianvändning har minskat de senaste åren. El- och normalårskorrigerad värmeförbrukning var sammanlagt 215 kwh/m2 under 2013. Det motsvarar en minskning med 7 procent jämfört med 2012. Under 2009 startades ett energisparprojekt av fastighetsenheten och miljöenheten för att påverka personalens och studenternas energivanor vilket bidragit till den positiva utvecklingen. Som exempel kan nämnas att den avslutade ombyggnaden av ventilationssystemet på EBM, som förbrukar mest energi av universitetets fastigheter, har väsentligt minskat
6 / 6 energianvändningen. Detta projekt var främsta orsaken till att koldioxidutsläppen från fastigheten minskade med hela 35 procent. Hot och möjligheter Hot kan finns på lite längre sikt med universitetets ränteberoende hyreskontrakt, de så kallade självkostnadsavtalen. För att motverka detta är avtalen idag bundna i flera ränteportföljer med olika löptider för att sprida risken för snabba kostnadsstegringar. Med dagens låga räntelägen ligger dock hyreskostnaden för dessa avtal klart under avtal i området baserade på marknadshyra. I självkostnadsavtalen ingår även den faktiska kostnaden för allt fastighetsunderhåll. Detta medför att hyreskostnaden på sikt troligen kommer att stiga, på grund av att underhållskostnaden stiger när huset blir äldre. För att motverka detta och eftersträva en jämn hyra deltar fastighetsenheten aktivt när hyresvärden gör sina underhållsplaner. Regeringsmedgivande till hyreskontrakt med lång löptid Enligt förordningen (1993:528) om statliga myndigheters lokalförsörjning ska universitet inhämta regeringens medgivande om hyresavtalens löptid är längre än 10 år. Större lokalinvesteringar som är hyresgästanpassade innebär ofta hyresavtal med långa löptider för att kunna erhålla en rimlig hyresnivå. Under planeringsperioden kan Humanistens utbyggnad komma att kräva ett hyreskontrakt som har en längre löptid än 10 år, och därmed ett regeringsmedgivande.