Wallenstam Delårsrapport 1 januari 31 mars 2008 I sammandrag Substansvärde per aktie ökar till 183 kr (181). Hyresintäkterna för perioden uppgår till 310 Mkr (313). Periodens resultat efter skatt uppgår till 97 Mkr (190) motsvarande en vinst per aktie om 2 kr (3). Under perioden uppgår värdeförändring förvaltningsfastigheter till sammantaget 85 Mkr (163), varav 11 Mkr (50) är realiserade och 41 Mkr är hänförliga till färdigställda ny- och ombyggnationsprojekt. Fastigheter har sålts för cirka 97 Mkr, 15 procent över värdering. Investering i ny- och ombyggnation av fastigheter uppgår till 186 Mkr (926). Förvaltningsresultatet har ökat med 10 procent och uppgår till 60 Mkr (55).
delårsrapport 1 januari 31 mars 2008 Väsentliga händelser En ny affärsplan fastställdes av styrelsen den 19 februari. Denna sträcker sig under fem år fram till och med 2012. Fokus sammanfattas i ett mål: Wallenstams substansvärde ska överstiga 300 kr/aktie. Wallenstam har under första kvartalet 2008 fortsatt sin hållbarhetssatsning genom beslut om investeringar i vindkraft om knappt en halv miljard kronor. Under perioden har Wallenstam sålt fastigheter till ett försäljningvärde överstigande Wallenstams värdering per årsskiftet med 15 procent. Wallenstam har investerat 186 Mkr i ny- och ombyggnationsprojekt. Under perioden färdigställdes 60 hyreslägenheter i kvarteret Örlen i Göteborg, vilka mötts av en extremt stor efterfrågan. 37 000 personer sökte de nybyggda lägenheterna. Under första kvartalet har Wallenstam genomfört säkerhetsbesiktningar i samtliga bostadsfastigheter. Resultat Driftöverskottet uppgår till 191 Mkr (193). Hyresintäkterna för perioden uppgår till 310 Mkr (313). Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet är drygt 96 procent, vilket är väsentligt bättre än Göteborg i genomsnitt. Efterfrågan på kommersiella lokaler är fortsatt hög. Wallenstams totala uthyrningsgrad inklusive bostäder uppgår till 98 procent. Driftkostnaderna uppgår till 119 Mkr (121). Kostnadsminskningen beror huvudsakligen på ett mindre genomsnittligt fastighetsbestånd. Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår till 42 Mkr (46). Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader utgörs i huvudsak av försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och försäljning av el till hyresgäster. Avskrivningar på rörelsefastigheter har belastat resultatet med 14,3 Mkr (1), varav 10 Mkr utgör justering från föregående år. Rörelseresultatet uppgår till 227 Mkr (315). Under perioden uppgår värdeförändring förvaltningsfastigheter till sammantaget 85 Mkr (163), varav 11 Mkr (50) är realiserade och 41 Mkr är hänförliga till färdigställda ny- och ombyggnationsprojekt. Den redovisade bolagsskatten uppgår till 21,2 procent, vilket främst är en effekt av ej skattepliktiga bolagsförsäljningar. De finansiella intäkterna uppgår till 1 Mkr (2). Finansiella kostnader uppgår till 101 Mkr (96). På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 4,45 procent (4,26). Värdeförändring av derivatinstrument uppgår till -4 Mkr (-1), varav realiserade värdeförändringar utgör -1 Mkr (-9). Resultat efter skatt per aktie uppgår till 2 kronor (3). Förvaltningsresultatet har ökat med 10 procent och uppgår till 60 Mkr (55). Förvaltningsresultatet per aktie uppgår till 1 kr (1). FÖRVALTNINGSRESULTAT MKR 320 300 280 260 240 220 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2005 2006 Kvartalsvis Rullande 12-månaders resultat 2007 FÖRSÄLJNINGSPRIS/VÄRDERING SÅLDA FASTIGHETER UNDER PERIODEN MKR 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Försäljningspris Värdering 2008 ( Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år., förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelserna avser senast årsskifte.) För definitioner se Wallenstams hemsida: www.wallenstam.se 02 WALLENSTAM
Fastigheter Wallenstams fastighetsinnehav är koncentrerat till Sveriges mest expansiva orter: Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Wallenstam har ett brett utbud av bostäder, kontor och butiker i attraktiva lägen. Fastighetsinnehavets volym varierar över tid eftersom fastighetsaffärer är en väsentlig del av affärsverksamheten och eftersom Wallenstam producerar nya fastigheter. Wallenstam har den kritiska volym som krävs för att vara effektiv. Wallenstam tar vara på de affärsmöjligheter som uppstår i samband med marknadssvängningar. GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA TOTALT, 1 138 170 KVM Innerstad 46 % Närområde 54 % Fastighetsvärdering Fastigheternas redovisade värde uppgår till 18 884 Mkr (18 725), varav rörelsefastigheter utgör 654 Mkr (663). Som rörelsefastigheter redovisas Wallenstams egna kontor i Stockholm och Göteborg samt tjänstebostäder. I ny- och ombyggnad av befintliga fastigheter har under perioden investerats totalt 186 Mkr (926). Av periodens byggnadsinvesteringar har huvuddelen investerats i bostadsfastigheter. Wallenstam har såsom tidigare år internt värderat fastighetsbeståndet på bokslutsdagen. Värderingen utgår från den värdering som gjordes vid föregående årsskifte. Denna har sedan justerats för väsentliga förändringar i hyresnivå, uthyrningsgrad, driftkostnader samt kontrakterade försäljningar. I årets värdering har marknadsvärdet bedömts till 18 884 Mkr (18 725). Wallenstam höjde redan vid årsskiftet avkastningskraven i delar av det kommersiella beståndet som en följd av osäkerheten på kapitalmarknaden. Ingen ytterligare justering har gjorts under första kvartalet. Periodens värdeförändring uppgår till 85 Mkr och beror i huvudsak på följande faktorer: Realiserade värdeförändringar då fastigheterna sålts till priser över värdering. Tillkommande värden i färdigställda projekt. Förbättrade driftnetton. ANDEL AV KONCERNENS YTA TOTALT, 1 138 170 KVM VÄRDEFÖRDELNING TOTALT, 18 884 MKR Affärsområde Bostad Göteborg 17% Affärsområde Bostad Helsingborg 6% Affärsområde Företag Göteborg 38% Affärsområde Bostad Stockholm 39 % Brf-fastigheter 39 % Rörelsefastigheter 3 % Projektfastigheter 1 % Cirka en tredjedel av fastighetsbeståndet värderas efter bostadsrättsmarknadens prissättning. Bostadsbeståndet i övrigt värderas enligt en traditionell avkastningsvärdering i intervallet 4,0-6,0 procent. Wallenstams kommersiella fastigheter värderas även de enligt en traditionell avkastningsvärdering i intervallet 4,75-9,0 procent. Projektfastigheter värderas till anskaffningsvärde. Förvärvade fastigheter värderas till marknadsvärde enligt samma principer som gäller för övriga fastighetsbeståndet. Wallenstam har en effektiv ny- och ombyggnadsprocess vilket ger en kostnadseffektiv produktion. Det värde som därmed tillförts fastigheten synliggörs när projektet färdigställts. Avyttrade fastigheter som frånträtts efter rapportperiodens utgång men före rapporttidpunkt värderas till försäljningspris. En fastighets verkliga värde är en realitet först då den säljs, varför en värdering är en bedömning. Förvaltningsfastigheter 57 % FASTIGHETSVÄRDE PER KVM KR 20 000 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 2006 2007 2008 WALLENSTAM 03
Koncernens resultaträkning i sammandrag 2008 2007 2007/2008 2007 Mkr jan mars jan mars april-mars jan-dec Hyresintäkter 310,1 313,4 1 237,2 1 240,5 Driftkostnader -118,9-120,5-435,2-436,8 Förvaltnings- och administrationskostnader -41,8-46,0-173,4-177,6 Övriga rörelseintäkter och kostnader 7,3 6,9 28,0 27,6 Avskrivningar rörelsefastigheter -14,3-1,0-18,0-4,7 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 84,8 162,6 708,9 786,7 Rörelseresultat 227,2 315,3 1 347,6 1 435,7 Finansiella intäkter 1,3 2,0 19,6 20,3 Finansiella kostnader -101,0-95,5-392,2-386,7 Värdeförändring derivatinstrument -4,0-1,3 3,9 6,6 Resultat före skatt 123,5 220,5 978,9 1 075,9 Skatt -26,2-30,4-64,2-68,4 Resultat efter skatt 97,3 190,1 914,7 1 007,5 Resultat efter skatt per aktie 1,6 3,1 15,1 16,5 Redovisning av segment /affärsområde i sammandrag 2008 2007 2007/2008 2007 Mkr jan mars jan mars april-mars jan-dec Verksamhetsomsättning Hyresintäkter och övriga intäkter Bostad 195,4 195,2 781,8 781,6 Hyresintäkter och övriga intäkter Företag 141,9 141,0 556,9 557,0 Hyresintäkter och övriga intäkter Övrigt 10,7 1,9 25,2 16,4 Försäljningsintäkter fastigheter Bostad 85,8 443,8 1 161,8 1 519,9 Försäljningsintäkter fastigheter Företag 11,5 200,0 226,9 415,4 Försäljningsintäkter fastigheter Övrigt - 0,0 8,5 8,5 Koncerneliminering -5,9-0,7-12,0-6,8 Summa intäkter 439,3 981,2 2 749,1 3 292,0 Rörelseresultat Bostad 155,4 228,6 952,0 1 025,2 Företag 81,7 98,1 412,8 429,2 Övrigt -9,9-11,4-17,2-18,7 Summa rörelseresultat 227,2 315,3 1 347,6 1 435,7 Förvaltningsresultat Bostad 45,1 47,9 240,9 243,7 Företag 27,7 39,2 143,8 155,4 Övrigt -12,5-32,6-73,5-93,6 Summa förvaltningsresultat 60,2 54,5 311,2 305,5 04 WALLENSTAM
Koncernens balansräkning i sammandrag Mkr 2008-03-31 2007-03-31 2007-12-31 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 18 230 18 118 18 062 Rörelsefastigheter 654 664 663 Materiella anläggningstillgångar 211 83 197 Finansiella anläggningstillgångar 472 417 502 Finansiella derivatinstrument 60 54 99 Omsättningstillgångar 313 401 225 Summa tillgångar 19 939 19 737 19 747 Eget kapital och skulder Eget kapital 8 243 7 893 8 257 Uppskjuten skatt 1 685 1 653 1 673 Räntebärande skulder 9 602 9 740 9 468 Finansiella derivatinstrument 17 32 8 Ej räntebärande skulder 392 418 341 Summa eget kapital och skulder 19 939 19 737 19 747 Eget kapital är i sin helhet hänförligt till aktieägarna i moderbolaget. Förändring eget kapital i sammandrag Mkr 2008-03-31 2007-03-31 2007-12-31 Ingående eget kapital 8 257 7 734 7 734 Utdelning - - -154 Återköp egna aktier -73-31 -340 Periodens resultat 97 190 1 008 Värdejustering säkringsredovisade finansiella derivatinstrument -31 17 65 Årets värdejustering rörelsefastigheter 0-2 -2 Värdejustering aktier -7-14 -52 Omräkningsdifferens 0 - -1 Utgående eget kapital 8 243 7 893 8 257 BINDNINGSTID/MEDELRÄNTOR PER 2008-03-31 skuld, Mkr Snittränta, % Andel, % < 3 mån 4 104 4,64 43 > 3 mån <=1 år 395 5,61 4 > 1 år <=2 år 734 4,46 8 > 2 år <=3 år 1 500 4,17 16 > 3 år <=4 år 487 3,75 5 > 4 år <=5 år 1 182 4,23 12 > 5 år <=6 år 600 3,98 6 > 6 år <=7 år 400 4,36 4 > 7 år 200 4,74 2 Summa 9 602 4,45 100 I lånestocken finns endast lån i SEK. WALLENSTAM 05
Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag 2008 2007 2007/2008 2007 Mkr jan-mars jan-mars april-mars jan-dec Rörelseresultat 227 315 1 348 1 436 Justeringsposter ej kassaflödespåverkande -21-167 -656-802 Erhållna räntor 1 3 15 16 Betalda räntor -76-95 -384-402 Betald skatt - - -8-8 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital 132 57 315 240 Förändring av rörelsekapital -17-99 -5-88 Kassaflöde från den löpande verksamheten 116-43 310 152 Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter/materiella anläggningstillgångar -204-347 -907-1 049 Försäljning av fastigheter/materiella anläggningstillgångar 95 611 1 234 1 750 Kassaflöde från investeringsverksamhet -109 265 327 701 Finansiering Upptagna långfristiga skulder 391 1 305 2 088 3 002 Amortering långfristiga skulder -243-1 434-2 242-3 433 Utbetald utdelning - - -154-154 Återköp egna aktier -73-31 -383-340 Investering i finansiella anläggningstillgångar 13-30 15-29 Förändring långfristiga fordringar -9-11 -2-5 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 79-201 -679-959 Förändring av likvida medel 86 21-42 -106 Kassa, bank vid periodens början 60 166 166 Periodens förändring 86 21-106 Kassa, bank vid periodens slut 146 187 60 Outnyttjad checkkredit vid periodens slut 133 139 116 Disponibel likviditet 278 326 176 vindkraftverk 2008 I drift Lyngby Rålanda Hörby Summa Produktionskapacitet / år 1,5 MW 0,8 MW 0,6 MW 2,9 MW Under byggnation Västergården Tängelsbol Silkomhöjden Summa Produktionskapacitet / år 3,6 MW 1,8 MW 4,0 MW 9,4 MW Under projektering Middagsberget Stentjärnåsen Rätans - Digerberget Summa Beslutade förvärv Gategården, Kvänum Produktionskapacitet / år 4,5 MW 7,5 MW 7,5 MW 19,5 MW Produktionskapacitet / år 1,8 MW 06 WALLENSTAM
Vindkraftsinvesteringar Wallenstam har idag tre vindkraftverk. Investeringarna i vindkraft uppgår till 14 Mkr (84) under perioden. Wallenstams kriterier för att investera i vindkraft är att verken ska generera en avkastning som överstiger 7 procent år ett och uppgår till eller överstiger 15 procent över verkets ekonomiska livslängd. Finansiell ställning Lånen uppgår per bokslutsdagen till 9 602 Mkr (9 468), varav lån med räntebindningstid överstigande ett år utgör 5 103 Mkr (4 956) motsvarande 53 procent. Lånen löper utan valutarisk. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 24 månader (25). Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgår på bokslutsdagen till 278 Mkr (176). Det egna kapitalet uppgår per 31 mars till 8 243 Mkr (8 257), vilket motsvarar 140 kr per aktie (138). Soliditeten uppgår till 41 procent (42). Det egna kapitalet och soliditeten har under perioden påverkats av periodens resultat, återköp, värdejustering aktier samt nettoeffekt av värdering av säkringsredovisade derivatinstrument. I koncernen redovisas en nettoskuld för uppskjuten skatt om 1 685 Mkr. Denna består av en uppskjuten skattefordran om 875 Mkr och en uppskjuten skatteskuld om 2 560 Mkr. Uppskjuten skattefordran avser värdet av underskottsavdrag i koncernbolag. Uppskjuten skatteskuld avser skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. Substansvärdet beräknas till 183 kr per aktie (181). Wallenstam säljer fastigheter både direkt och via bolag, varför skattebelastningen kan variera. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster, därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala omsättningen för perioden uppgår till 63 Mkr (57), varav hyresintäkterna utgör 17 Mkr (16). Resultatet efter skatt uppgår till -6 Mkr (-14). Moderbolagets resultat föregående år belastades med kostnader för koncernens optionsprogram om 7 Mkr. Investeringar i anläggningstillgångar under perioden uppgår till 5 Mkr (31). Moderbolagets lån uppgår på bokslutsdagen till 4 958 Mkr (4 443). Ökningen beror på att arbetet med att samla koncernens lån i moderbolaget har påbörjats. Av övriga tillgångar utgörs 6 476 Mkr (5 245) av fordringar på koncernbolag. Wallenstamaktien Under perioden minskade Stockholmsbörsens omxs-index med 7 procent och Carnegie fastighetsindex ökade med 2 procent. Wallenstamaktien har klarat sig förhållandevis bra på den turbulenta aktiemarknaden och börskursen 31 mars slutade på samma kurs som vid årsskiftet; 120,50 kr. Det totala börsvärdet uppgår till 7 471 Mkr. Wallenstam har återköpt aktier i enlighet med årsstämmans beslut. Sedan starten har Wallenstam återköpt aktier motsvarande cirka 34 procent av det ursprungliga antalet. Under 2008 har 616 300 aktier återköpts till en genomsnittskurs om 118,76 kr. Wallenstams B-aktie är noterad på OMX Nordiska Börs, sedan årsskiftet på Mid Cap-listan. BÖRSKURS - SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE KR 200 180 160 140 120 100 Kursutveckling 2000-2008 180 140 100 60 40 20 80 60 40 20 0 2005 2006 Substansvärde per aktie Börskurs B Aktien OMX Stockholm_PI 2007 2008 Carnegie Real Estate Index 3 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 NASDAQOMX WALLENSTAM 07
Fastighetsinnehavets struktur per 2008-03-31 industri/ Uthyrningsbar yta, kvm Bostäder Kontor Butik Lager Utbildning Övrigt Totalt Affärsområde Bostad Region Stockholm 401 755 14 116 7 681 6 237 3 693 13 882 447 364 39 % Region Göteborg 157 406 8 932 8 703 5 327 2 816 5 240 188 423 17 % Region Helsingborg 52 406 3 683 4 800 1 436 95 2 936 65 356 6 % Affärsområde Företag Region Göteborg 31 989 211 080 43 571 68 329 31 250 50 807 437 026 38 % Totalt 643 556 237 811 64 755 81 329 37 854 72 865 1 138 170 57% 21% 6% 7% 3% 6% Fastigheter i nyproduktion Beslutad nyproduktion, byggstart 2008 Fastighetsbeteckning Bostad / kvm Lokal /kvm Antal / lgh Göteborg Högsbogatan 6 700 100 Helsingborg Vildvinet 3 350 49 Stockholm Brovakten 17 900 260 Henriksdalskajen 6 600 96 Summa 34 550 505 Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34. Moderbolagets redovisningsprinciper följer RFR 1 och RFR 2. Wallenstam har som princip att redovisa förvärv och försäljningar på tillträdesdagen. 08 WALLENSTAM
Fastighetsförsäljningar under 2008 byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Göteborg Pumpen 3 Hollandsgatan 3 1976/2002 1 150 1 150 Stockholm Kroken 9 Rutger Fuchsgatan 4 1929/1930 2 172 198 455 2 825 Mark Kärra 72:36 Totalt 2 172 1 348 455 3 975 Färdigställd nybyggnation under 2008 byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Göteborg Örlen Mölndalsvägen 47-49 2008 2 873 2 873 Totalt 2 873 2 873 fastighetsbeståndets förändring B bokfört värde, Mkr Kvm Fastighetsbestånd 1 januari 2008 18 725 1 139 272 + Förvärv - + Byggnationer 186 2 873 - Försäljningar -86-3 975 - Avskrivningar -14 + Orealiserad värdeförändring netto 73 Fastighetsbestånd 31 mars 2008 18 884 1 138 170 WALLENSTAM 09
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Mkr 2008 2007 2007 jan mars jan mars jan-dec Intäkter 62,9 57,1 275,4 Kostnader -60,8-59,5-265,8 Finansnetto -9,3-13,7 1 178,0 Resultat före skatt -7,2-16,1 1 187,6 Skatt 1,7 2,4-5,2 Resultat efter skatt -5,5-13,7 1 182,4 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING Mkr 2008-03-31 2007-03-31 2007-12-31 Fastigheter 775 788 773 Andelar i koncernföretag 2 528 2 573 2 529 Övriga tillgångar 6 585 83 5 371 Kassa och bank 107 159 41 Summa tillgångar 9 995 3 602 8 715 Eget kapital 1 902 1 256 1 981 Räntebärande skulder 4 958 603 4 443 Räntebärande skulder till koncernföretag 3 043 1 700 2 234 Övriga skulder 92 43 58 Summa eget kapital och skulder 9 995 3 602 8 715 Ställda säkerheter 4 977 675 4 446 Ansvarsförbindelser 5 083 7 945 5 083 10 WALLENSTAM
Aktieägarinnehav 2008-03 - 31 Årsstämma Wallenstams årsstämma kommer att äga rum den 12 maj. På stämman kommer bland annat beslut fattas om följande punkter: Föreslagen utdelning 3 kr Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Ändring av bolagsordningen avseende namnändring Minskning av aktiekapitalet genom indragning av aktier Förvärv av egna aktier Valberedningen föreslår omval av samtliga ledamöter samt nyval av Ulrica Messing. Ny affärsplan Wallenstams styrelse har fastställt en ny affärsplan som ska gälla till och med 2012. Den tar sikte på utveckling och expansion. Under kommande affärsplan planeras för ett ambitiöst nyproduktionsprogram av bostäder och lokaler, en fortsatt utveckling av bostadsområden med avseende på hållbarhet och en omfattande investeringsvolym av förnyelsebar energi. Detta formuleras i ett mål: Substansvärde per aktie ska överstiga 300 kr. Substansvärdemålet sammanfattar Wallenstams verksamhet på ett bra sätt då det inkluderar resultatet av en effektiv förvaltning, värdeskapande investeringar samt värdeförändringar - både realiserade och orealiserade, m m. Målet för Wallenstams vindkraftssatsning är att år 2012 vara 100 procent självförsörjande på el och täcka koncernens samt a-aktier B-aktier Kapital, % Röster, % Hans Wallenstam med bolag 5 750 000 6 250 000 19,35 56,04 Familjen Agneta Wallenstam med bolag 4 770 000 7,69 4,19 Familjen Anders Berntsson 3 434 475 5,54 3,02 Familjen Eskil Johannesson 3 000 000 4,84 2,64 Swedbank Robur Fonder 2 201 452 3,55 1,94 Familjen Norman 1 830 000 2,95 1,61 Wiman, Henric 1 485 290 2,40 1,31 Familjen U Wallenstam 1 447 190 2,33 1,27 Familjen Brandström med bolag 1 224 800 1,98 1,08 Övriga ägare 27 689 830 44,66 24,34 Totalt antal aktier 5 750 000 53 333 037 Återköpta egna aktier 2 916 963 4,70 2,56 Registrerade aktier 5 750 000 56 250 000 Totalt registrerade 62 000 000 100,00 100,00 Summa utestående aktier 59 083 037 Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 38 procent av innehavet och cirka 27 procent av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 7 procent av innehavet och cirka 4 procent av rösterna. kunders behov av förnyelsebar el på månadsbasis. Wallenstams kriterier för att investera i vindkraft är att verken ska generera en avkastning som överstiger 7 procent år ett och uppgår till eller överstiger 15 procent över verkets ekonomiska livslängd. Koncernen har idag ett investeringsutrymme på 10-12 miljarder vilket ger möjlighet till tillväxt under affärsplansperioden genom: Nyproduktion Förvärv Återköp av egna aktier WALLENSTAM 11
Nyckeltal Data per aktie 2008 2007 2007 31 mars 31 mars 31 dec Resultat efter skatt, Mkr 97,3 190,1 1 007,5 Förvaltningsresultat, Mkr 60,2 54,5 305,5 Överskottsgrad, % 61,7 61,5 64,8 Räntabilitet på eget kapital, % 11,3 29,6 12,5 Räntabilitet på totalt kapital, % 6,9 12,3 7,4 Fastigheternas direktavkastning, % 4,3 4,3 4,3 Fastigheternas totalavkastning, % 6,6 12,6 6,9 Belåningsgrad, % 50,9 51,9 50,6 Räntetäckningsgrad, ggr 1,5 2,2 2,6 Genomsnittlig räntebindningstid, månad 24 28 25 Eget kapital, Mkr 8 243 7 893 8 257 Soliditet, % 41,3 40,0 41,8 Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 4,45 4,25 4,26 Uthyrningsgrad yta, % 98 98 99 Börsvärde, Mkr 7 471 9 536 7 471 2008 2007 2007 Kr 31 mars 31 mars 31 dec Förvaltningsresultat 1,0 0,9 5,0 Resultat efter skatt 1,6 3,1 16,5 P/E-tal, ggr 8,0 4,5 7,3 Eget kapital 140 128 138 Substansvärde 183 168 181 Börskurs 120,50 149,00 120,50 Antal aktier i tusental vid periodens utgång 59 083 61 903 59 699 Antal aktier i tusental, genomsnitt 59 311 62 015 61 231 Resultatet baseras på genomsnittligt antal utestående aktier, övriga nyckeltal baseras på antal aktier vid periodens utgång. Denna rapport har ej varit förmål för granskning av bolagets revisorer. Möjligheter och risker Wallenstams bostadsbestånd är fullt uthyrt och bostadshyresintäkterna förhållandevis säkra och förutsägbara. Mot bakgrund av Wallenstams attraktiva bostäder bedöms risken för framtida vakanser som mycket liten. En procents förändring av bostadshyresintäkterna motsvarar cirka 7 Mkr på helårsbasis. Wallenstam bedömer att hyrorna för bostäder kommer att öka. En procentenhets förändring av uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet motsvarar en intäktsförändring om cirka 6 Mkr på helårsbasis. Wallenstams tio största lokalhyresgäster motsvarade vid årsskiftet cirka 9 procent av Wallenstams totala hyresvärde eller motsvarande cirka 21 procent av hyresvärdet i det kommersiella beståndet. Av Wallenstams hyresintäkter kommer cirka 45 procent från de kommersiella fastigheterna. Wallenstam tror på en fortsatt positiv lokalmarknad i Göteborg. Wallenstams höga uthyrningsgrad ger möjlighet till fortsatt ökade hyresintäkter och en möjlig nyproduktion. Wallenstam redovisar fastigheternas bedömda marknadsvärde i balansräkningen och värdeförändringar i resultaträkningen. Detta medför att resultat och ställning blir mer volatilt. Fastigheternas värde är beroende av marknadens villkor och dessa förändras över tid. På bokslutsdagen uppgår det bedömda marknadsvärdet till 18 884 Mkr. En prisförändring på +/-10% motsvarar ett förändrat substansvärde på cirka 32 kr/aktie. Under 2008 har de fastigheter som sålts i genomsnitt resulterat i försäljningspris som översteg föregående års värdering med cirka 15 procent. Ett fastighetsbolags största enskilda kostnad är räntekostnaden och nivån på marknadsräntan kan förändras snabbt. Wallenstams finanspolicy reglerar förhållandet mellan andelen rörliga respektive bundna lån. För att minimera refinansieringsrisken reglerar finanspolicyn även fördelningen mellan antalet långivare samt förfallostrukturen på låneportföljen. För att minimera valutaexponeringen får lån i utländsk valuta endast tas upp under förutsättning att de vid upplåningstillfället säkras på sådant sätt att valutarisken elimineras. Wallenstam har idag inga lån i utländsk valuta. Med den fördelning av räntebindningstider som gäller vid ingången av 2008 skulle en förändring av ränteläget med en procent i början av året påverka Wallenstams kostnader med cirka 35 Mkr. Fastighetsbeståndets struktur och läge samt fördelning mellan bostäder och kommersiell yta gör att Wallenstams riskprofil är låg. Detta tillsammans med den finansiella profilen ger utrymme för expansion. 12 WALLENSTAM
Efter rapportperiodens utgång Byggnation av tre nya vindkraftverk i Brålanda och Mellerud i Dalsland har startat och verken beräknas att tas i drift i november. Utöver det har Wallenstam även tecknat avtal om ett färdigbyggt vindkraftverk i Kvänum som tillträddes per den 1 maj 2008. Wallenstam har sålt fastigheteten Partille Jonsered 1:14, Jonsereds Herrgård, för 20 Mkr. Fastigheten frånträddes den 1 april. Den 30 april köpte Wallenstam en bostadsfastighet i Mölnlycke, Härryda Hulebäck 4:90. Köpeskillingen uppgick till 56,4 Mkr. Framtid Wallenstam fortsätter sin satsning på nybyggnation och stadsutveckling. Tillsammans med NCC och Älvstranden Utveckling har Wallenstam undertecknat ett avtal avseende samarbete att utveckla området Kvillebäcken på Hisingen i Göteborg. Wallenstam äger 25 procent av området som totalt omfattar 85 000 kvm tomtmark. Kvillebäcken är en av Wallenstams största satningar på nybyggnation av bostäder i Göteborg. Under året planerar Wallenstam att starta nybyggnation av cirka 500 lägenheter, varav merparten i Stockholm. Wallenstam är en bostadsleverantör oavsett upplåtelseform. Produktionen inriktas huvudsakligen mot hyresrätter men Wallenstam inleder under 2008 även nyproduktion av bostadsrätter. Intresset bland hyresgästerna att förvärva sina bostäder är fortsatt stort i samtliga regioner och Wallenstam förhandlar ständigt med ett stort antal bostadsrättsföreningar. Det finns också en projektportfölj om cirka 70 000 kvm yta för framtida nyproduktion av kommersiella lokaler. Wallenstam driver ett kontinuerligt hållbarhetsarbete där individuell energimätning sedan 2006 är standard i all nybyggnation. Satsningen på produktion av förnyelsebar energi fortsätter och ett flertal projekt befinner sig i utredningsfas. Wallenstam har hittills beslutat att investera 550 Mkr i sammanlagt 22 verk som har en kapacitet om cirka 35 MW. För att bli självförsörjande på el och täcka koncernens samt kundernas behov i dag krävs en sammanlagd effekt på 100 MW, vilket motsvarar ytterligare investeringar om cirka 1 miljard kr. Sammantaget är Wallenstams marknader positiva med en hög efterfrågan på bostäder och lokaler och en positiv hyresutveckling. Trots oron på den finansiella marknaden har Wallenstam en stark tilltro till de marknader vi valt att agera på. Göteborg den 7 maj 2008 Hans Wallenstam Verkställande direktör WALLENSTAM 13
Detta är Wallenstam Wallenstam grundades 1944. Wallenstam bygger, utvecklar och förvaltar fastigheter för hållbart boende och företagande i Sveriges tre mest offensiva regioner; Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter samt i Göteborg även på kommersiella fastigheter. Wallenstam äger totalt cirka 300 fastigheter och kundbasen utgörs av cirka 10 000 hushåll och cirka 2 000 företag. Av fastighetsvärdet utgörs cirka 60 procent av bostadsfastigheter. Wallenstam har också en omfattande projektportfölj för nyproduktion av bostäder och kommersiella lokaler Wallenstam driver en vindkraftssatsning med målet att 2012 vara helt självförsörjande på el. Det ger möjligheten att täcka såväl eget som kunders behov med förnyelsebar el. Koncernen omsätter drygt 1,2 miljarder kronor i hyror och har ett fastighetsvärde om cirka 19 miljarder kronor. Wallenstams B-aktier är noterade på nordiska börsen, Mid cap. Börsvärdet uppgår till cirka 7 miljarder kronor. Affärsidé Att köpa, bygga, utveckla samt sälja fastigheter i utvalda storstadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag. Affärsprocess Grunden i Wallenstams affärsverksamhet är hållbar fastighetsförvaltning. Vi har ett attraktivt fastighetsbestånd som genererar ett stabilt resultat. Därutöver köper vi fastigheter och mark där vi kan skapa värdetillväxt genom byggnation och förädling. När vår förväntade värdetillväxt har uppnåtts säljer vi fastigheter eller utvecklar dem igen. Verksamhet och organisation Wallenstamkoncernen har cirka 160 anställda. Huvudkontoret är beläget i Göteborg. Wallenstam är organiserat i tre rörelsegrenar; två fastighetsförvaltande affärsområden: Bostad respektive Företag, och en utvecklingsorganisation. Utvecklingsorganisationen ansvarar för markfrågor, nyproduktion av fastigheter, ombyggnation samt utveckling av Wallenstams vindkraftsprojekt. Därutöver har Wallenstam en administrativ organisation som stöttar de affärsdrivande enheterna. Affärsområde Bostads verksamhet bedrivs i tre regioner: Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Bostad förvaltar cirka 10 000 lägenheter. Affärsområde Företags verksamhet bedrivs i Göteborg i två regioner: region City och region Storgöteborg. Företag förvaltar cirka 2 000 lokaler som utgörs av kontor, citybutiker, skolor, industrilokaler och lager. Mål för verksamheten 2012 Substansvärde per aktie ska överstiga 300 kr. Wallenstams ledstjärnor: Soliditeten ska årligen överstiga 25% Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet ska årligen överstiga 95% Under perioden ska 2 500 nya lägenheter färdigställas till en direktavkastning som överstiger 7% Wallenstam ska ha en energiproduktion från förnyelsebar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kwh månadsbehov. En fortsatt positiv utveckling av förvaltningsresultatet. Ekonomisk rapportering Årsstämma 12 maj 2008 Delårsrapport II 6 aug 2008 Delårsrapport III 5 nov 2008 Bokslutskommuniké 17 februari 2009 Årsstämman hålls kl. 17.00 på Stora Teatern, Kungsparken 1, Göteborg. På Wallenstams hemsida finns samlad information om Wallenstams verksamhet, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden. 14 WALLENSTAM
Lennart Wallenstam Byggnads AB ( publ ), org. nr. 556072-1523 401 84 Göteborg, Besöksadress : Kungsportsavenyen 2 Telefon 031-20 00 00, Fax 031-10 02 00, www.wallenstam.se