HUMLEGÅRDEN FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 1999

HUMLEGÅRDEN FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI SEPTEMBER 1999 PERIODEN I SAMMANDRAG Fortsatt stark hyresmarknad för kommersiella lokaler i Stockholm. Periodens hyresintäkter ökade till 111,8 miljoner kronor (68,2 motsvarande period föregående år) med ett driftnetto på 74,9 miljoner kronor (39,7). Bolagets aktieägare tillfördes 201,5 miljoner kronor genom aktieinlösensprogram. För verksamhetsåret 1999 beräknas Humlegårdens intäkter öka med 60 procent till 150 miljoner kronor (93,8) med en vinst före skatt, exkl resultat från fastighetsförsäljningar, uppgående till drygt 30 miljoner kronor (9,1). Utvecklingsprojekt och fastighetsförvärv bidrar till betydande intäktsökning kommande år. INTÄKTER OCH RESULTAT Efterfrågan på kommersiella lokaler är stark i centrala Stockholm. Utbudet av lokaler är fortfarande begränsat och hyresnivåerna fortsätter att stiga. Periodens hyresintäkter uppgår till 111,8 miljoner kronor (68,2) och fastigheternas driftnetto till 74,9 miljoner kronor (39,7). Intäktsökningen beror, utöver den starka marknadssituationen, på nyförvärv samt genomförda fastighetsutvecklingsprojekt som successivt bidrar med ökande hyror. Vid periodens slut uppgick den ekonomiska vakansgraden, exkl utvecklingsprojekten, till 3,2 procent (3,1) Periodens resultat före skatt uppgår till 42,1 miljoner kronor (9,6). Justerat för effekter av fastighetsförsäljningar och andra jämförelsestörande poster har resultatet förbättrats med 17,8 till 24,7 miljoner kronor. INRIKTNING Humlegårdens arbete är inriktat på att förbättra fastigheters långsiktiga intjäningsförmåga och skapa värden genom projektutveckling och aktiv förvaltning av kommersiella fastigheter i Stockholmsområdet. Arbetet bygger på bolagets tradition av nära samverkan med arkitekter och andra projektspecialister. Denna inriktning har stärks under innevarande år, då Humlegården har investerat 456 miljoner kronor i förvärv och ombyggnadsprojekt. Samtidigt har fastigheter som inte överensstämmer med bolagets långsiktiga strategi avyttrats för 117 miljoner kronor. Kapitalstrukturen har vidare anpassats genom det genomförda aktieinlösensprogrammet på 201 miljoner kronor, varefter bolagets justerade soliditet (exkl latent skatt) uppgår till 42 procent. INVESTERINGAR Ombyggnadsprojekten i fastigheterna vid Engelbrektsplan och Kungsstensgatan i centrala Stockholm har slutförts och nya hyresgäster har flyttat in. Periodens investeringar i dessa två fastigheter uppgår till ca 110 miljoner kronor. Humlegården har successivt sedan december ifjol förvärvat kontorsfastigheten Getingen 11 vid Norrtull, Stockholm. Den uthyrbara ytan uppgår till 31.200 kvm, varav ca 15.600 kvm utgörs av kontor och butiker och resterande ytor huvudsakligen av garage. Avsikten är att under kommande år genomföra betydande investeringar i fastigheten, som med sitt attraktiva läge vid entrén till Stockholm bedöms ha en stor potential. Humlegårdens investering uppgår hittills till drygt 160 miljoner kronor. E:\HUGIN Fax Broadcast\FAXKUNDER\Humlegården\delårsrapportq31999.doc

2 (5) I början av september förvärvades Birger Jarlsgatan 27, Stockholm för 158 miljoner kronor. Birger Jarlsgatan 27 är en attraktiv förvaltningsfastighet av hög kvalitet med en uthyrbar yta på 4.198 kvm. Fastigheten är belägen i direkt anslutning till Birger Jarlsgatan 25 som Humlegården också äger och där ett omfattande ombyggnadsprojekt f n genomförs. I september träffades också överenskommelse om förvärv av Berzelii Park 9, Stockholm för 107,2 miljoner kronor. Avsikten är att under nästa år omvandla husets två översta våningar till ca 2.000 kvm högkvalitativa kontorslokaler med utsikt över Nybroviken och Berzelii Park. Säljaren, GHH Grand Hôtel Holdings AB med dotterbolag, kommer kvarstå som hyresgäst för fastighetens nedre våningsplan som innehåller konferens- och teaterlokalen China. Fastigheten, som f n har en uthyrbara yta på 4.265 kvm, kommer att tillträdas den 1 november 1999. Humlegårdens totala investering bedöms uppgå till drygt 150 miljoner kronor. FÖRSÄLJNINGAR Under perioden har Tegnérlunden 3 och Västerlånggatan 72, Stockholm samt Eddagatan 4-8, Malmö avyttrats för sammanlagt 115 miljoner kronor. I Bryssel har en mindre projektfastighet i Bryssel, Rue de Duc 22, avyttrats till en lokal investerare för 1,4 miljoner kronor. En preliminär överenskommelse har också träffats om försäljning av fastigheten Avenue de Tervuren 212 för 5,4 miljoner kronor. Ovanstående försäljningar kommer medföra en realisationsvinst på ca 18 miljoner kronor under 1999 för Humlegården. MARKNADSVÄRDE Humlegårdens samlade fastighetsinnehav värderades vid årsskiftet 1998/99 av Ljungquist Fastighetsvärdering. Justerat för därefter gjorda investeringar och försäljningar kan marknadsvärdet vid rapportperiodens slut beräknas till 2.334 miljoner kronor, vilket överstiger fastigheternas bokförda värde med 623 miljoner kronor (637 vid årsskiftet). Värderingen vid årsskiftet baseras på ett genomsnittligt direktavkastningskrav på 6,2 procent. SUBSTANSVÄRDE Koncernens egna kapital med tillägg för övervärde i fastigheter uppgick den 30 september 1999 till 1.030 miljoner kronor (1.233 vid årsskiftet), motsvarande 83 kronor (83) per aktie. FINANSIERING Humlegårdens skulder till kreditinstitut uppgick vid rapportperiodens slut till 1.053,3 miljoner kronor. Av skulderna svarar lån i belgiska franc för motsvarande 132,7 miljoner kronor, vilka upptagits för att finansiera fastighetsinnehavet i Bryssel. Den genomsnittliga räntebindningstiden var 2,1 år vid rapportperiodens slut. Räntebindning Mkr Andel, % Ränta 99-09-30,% 1999 158,6 15 3,38 2000 110,8 10 3,97 2001 355,0 34 5,04 2002 190,0 18 4,44 2003 103,9 10 5,46 2004-135,0 13 4,36 Summa 1.053,3 100 4,53 MODERBOLAGET Moderbolagets intäkter uppgår till 28,0 miljoner kronor (0,0). Resultatet efter finansnetto är 4,7 miljoner kronor (-15,2).

3 (5) INLÖSEN AV AKTIER Efter beslut på bolagsstämma har genom aktieinlösen 201,5 miljoner kronor återbetalats till bolagets aktieägare. Antalet aktier har samtidigt minskat med 2.427.491 och uppgår numera till 12.376.114, varav 1.740.567 aktier av serie A och 10.635.547 aktier av serie B. Genom åtgärden får Humlegårdens aktieägare direkt del av de värden som skapats i ett antal framgångsrika utvecklingsprojekt under senare år, samtidigt som verksamheten får en bättre anpassad kapitalstruktur. FÖRETAGSLEDNING Humlegårdens ledningsgrupp har från och med augusti fått två nya medlemmar och har därefter följande sammansättning; Olle Nordström, verkställande direktör Thorsten Åsbjer, vvd och ansvarig för projektutveckling Sven Renström, fastighetschef (tidigare VD för Ljungquist Fastighetsvärderingar i Sverige AB) Mats Persson, ekonomichef (tidigare ekonomichef för D-gruppen Finans AB) PROGNOS 1999 Humlegårdens hyresintäkter för verksamhetsåret 1999 beräknas öka till 150 miljoner kronor (93,8). Den tidigare lämnade prognos om att vinsten före skatt, exklusive resultat från fastighetsförsäljningar, beräknas uppgå till drygt 30 miljoner kronor (9,1), kvarstår oförändrad. UTSIKTER Humlegården arbetar kontinuerligt med fastighetsutvecklingsprojekt för att skapa attraktiva lokaler med högt hyresvärde. Utvecklingsprojekten har hittills också bidragit till en betydande värdetillväxt. Humlegården eftersträvar att teckna hyresavtal med långsiktiga hyresgäster i ett tidigt skede av projekten. Perioden från den initiala investeringen fram tills dess att lokalerna är ombyggda och genererar fulla intäkter är i normala fall mellan ett och två år. Det medför en viss eftersläpning av intäkterna i förhållande till investeringarna. För Humlegården beräknas hyresintäkterna successivt komma att öka till ca 220 miljoner på årsbasis fram till slutet av år 2001. Beräkningen baseras på nuvarande fastighetsinnehav med tillägg för hittills beslutade förvärv och ombyggnader på ca 325 miljoner kronor. Stockholm den 27 oktober 1999 Humlegården Fastigheter AB (publ) Olle Nordström Verkställande direktör Denna delårsrapport har ej blivit föremål för granskning av bolagets revisorer EKONOMISKA RAPPORTER MM Bokslutskommuniké 1999 7 februari 2000 Årsredovisning 1999 mars 2000 Bolagsstämma 11 april 2000

4 (5) RESULTATRÄKNING 1999 1998 1998 Mkr 9 mån 9 mån helår Hyresintäkter 111,8 68,2 93,8 Övriga intäkter 0,2 0,2 0,5 Nettoomsättning 112,0 68,4 94,3 Reparation och underhåll - 8,1-6,9-7,8 Driftkostnader - 13,3-11,4-15,6 Tomträttsavgälder - 2,7-0,8-1,1 Fastighetsskatt - 7,1-5,0-7,0 Uthyrning och fastighetsadministration - 5,9-4,6-5,8 Driftnetto 74,9 39,7 57,0 Avskrivningar - 12,4-9,2-12,2 Bruttoresultat 62,5 30,5 44,8 Central administration - 9,3-8,5-10,7 Resultat fastighetsförsäljningar 18,4 7,2 5,5 Aktieinlösen- och fissionskostnader -1,0-4,5-4,2 Rörelseresultat 70,6 24,7 35,4 Finansiella intäkter 0,7 1,0 1,3 Finansiella kostnader - 29,2-16,1-22,1 Resultat före skatt 42,1 9,6 14,6 Skatt -11,8-3,3-11,0 Periodens resultat 30,3 6,3 3,6 BALANSRÄKNING Mkr 1999-09-30 1998-09-30 1998-12-31 TILLGÅNGAR Fastigheter 1.711,5 1.149,5 1.382,7 Övriga anläggningstillgångar 13,7 8,4 61,7 Omsättningstillgångar 49,7 69,3 35,9 Likvida medel 65,7 65,7 0,4 Summa tillgångar 1.840,6 1.292,9 1.480,7 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 407,1 608,3 596,1 Avsättningar 73,2 55,2 43,1 Skulder till kreditinstitut 1.053,3 566,9 755,6 Övriga skulder 307,0 62,5 85,9 Summa skulder och eget kapital 1.840,6 1.292,9 1.480,7

5 (5) KASSAFLÖDESANALYS 1999 1998 1998 Mkr 9 mån 9 mån helår Rörelseresultat exkl. avskrivningar och fastighetsförsäljningar 64,6 26,7 42,0 Finansnetto - 28,5-15,1-20,8 Skatt - 11,8-3,3-16,7 Kassaflöde före förändring rörelsekapital och investeringar 24,3 8,3 4,5 Förändring rörelsekapital 207,3-66,8-12,0 Kassaflöde före investeringar 231,6-58,5-7,5 Investeringar, fastigheter netto - 325,8 2,2-215,5 Investeringar, övrigt netto 48,0 20,7-44,9 Kassaflöde efter investeringar - 46,2-35,6-267,9 Förändringar långfristiga fordringar - - 11,2 Förändring långfristiga skulder och avsättningar 327,8 122,7 278,5 Utdelning - 14,8-22,2-22,2 Aktieinlösen - 201,5 - - Förändring likvida medel 65,3 64,9-0,4 NYCKELTAL 1999 1998 1998 1997 9 mån 9 mån helår helår FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL Hyresintäkter, Mkr 111,8 68,2 93,8 110,2 Driftnetto, Mkr 74,9 39,7 57,0 68,5 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,8 96,9 96,6 93,5 FINANSIELLA NYCKELTAL Soliditet, % 22 47 40 50 Justerad soliditet (exkl latent skatt), % 42 62 58 61 Justerad soliditet (inkl latent skatt), % 37 54 50 55 Räntabilitet på eget kapital, % 6,7 1,4 0,6 3,9 Räntabilitet på sysselsatt kapital, % 6,1 2,9 2,9 5,1 Ränteteckningsgrad, ggr 1,8 1,4 1,6 2,4 Kassaflöde, Mkr 24,3 8,3 4,5 4,5 DATA PER AKTIE Eget kapital per aktie, kr 33 41 40 41 Substansvärde per aktie, kr 83 75 83 66 Vinst per aktie, kr 2,00 0,40 0,20 1,62 Antal aktier, miljoner 12,4 14,8 14,8 14,8

FASTIGHETSINNEHAV 1999-09-30 Ort Bygg / om- Uthyrbar yta Adress, fastighet byggnads år kontor butik förråd garage bostad totalt CENTRALA STOCKHOLM Birger Jarlsgatan 12, Styckjunkaren 6 1897 / 1998 1 342 217 209 - - 1 768 Birger Jarlsgatan 25, Österbotten 8 1905 / 1999 4 407 1 083 272 - - 5 762 Birger Jarlsgatan 27, Österbotten 18 1912 / 1994 2 739 1 217 242 4 198 Engelbrektsplan 1, Sparbössan 1 1910 / 1999 8 916 1 014 1 496-804 12 230 Kungstensgatan 45, Kungstenen 3 1909 / 1999 8 490-200 - - 8 690 Brahegatan 9, Humlegården 18 1880 / 1995 Linnégatan 2-4, Humlegården 59 1964 / 1998 Linnégatan 6, Humlegården 48 1905 / 1995 Totalt Brahegatan Linnégatan 8 303 1 452 976 1 173-11 904 Nybrokajen 5, Käpplingeholmen 3 1885 / 1997 3 925-216 - - 4 141 Styrmansgatan 6, Ädelman Större 11 1883 / 1996 1 066-169 - 448 1 683 Sveavägen 163, Getingen 11 T) 1959 13 215 2 379 5 545 10 040-31 179 ÖVRIGA STORSTOCKHOLM Huvudstagatan 22, Stenbrottet 6, Solna 1974 2 203-180 - - 2 383 Vita Liljans v 16-20, Vita Liljan 4, Bredäng T) 1973 1 314-988 - - 2 302 Vällingbyplan 26, Kontorsskylten 6, Vällingby T) 1963 / 1995 5 130 6 926 3 304 175-15 535 ÖVRIGA SVERIGE Linnévägen 15, Villan 3, Falun 1908 / 1975 969 - - - - 969 Låskolvsgatan 2, Kättaren 6, Linköping 1967 873-487 - - 1 360 Nedre Gruvrisvägen, Nedre Grufriset 33:168, 1991-59 - - 4 194 4 253 Falun Nonnens väg 9, Pipfabriken 14, Uddevalla 1914 / 1975 630 - - - - 630 Stenbärsvägen 1, Svedjenävan 4, Malmö T) (tomt) - - - - - - - BRYSSEL Avenue de Tervuren 7 1900 / 1990 554 85 115 - - 754 Avenue de Tervuren 13 A+B 1920 / 1990 3 227 1 350 900 1 120 621 7 218 Avenue de Tervuren 155 1911 / 1995 631-50 225 480 1 386 Avenue de Tervuren 212 A) 1900 / 1994 150-50 - 527 727 Avenue Albert 88 1911 / 1995 541-100 - - 641 Place St Jean 5 1991 634 126 159 125 1 068 2 112 TOTALT 69 259 15 908 15 658 12 858 8 142 121 825 FÖRVÄRV UNDER NOVEMBER 1999 Berzelii Park 9, Styrpinnen 20 1929 / 1965 1 908 2 357 - - - 4 265 T) A) Tomträttsfastighet Överenskommelse om försäljning har träffats E:\HUGIN Fax Broadcast\FAXKUNDER\Humlegården\delårsrapportq31999.doc