Boverket. Första bostaden. Ungdomars möjligheter på bostadsmarknaden i storstadsområdena

Boverket Första bostaden Ungdomars möjligheter på bostadsmarknaden i storstadsområdena

Första bostaden Ungdomars möjligheter på bostadsmarknaden i storstadsområdena Boverket månad år 2008

Titel: Första bostaden Utgivare: Boverket, november 2008 Upplaga: 1:1 Antal ex: 500 Tryck: Boverket internt/externt tryckeri ISBN: 978-91-86045-47-0 Pdf: 978-91-86045-48-7 Sökord: Ungdomar, studenter, bostäder, bostadsmarknaden, bostadsbestånd, efterfrågan, bostadsbrist, hinder, ekonomiska förutsättningar, storstadsregioner, Stockholm, Göteborg, Malmö Dnr: 212-4201/2008 Omslagsfoto: Arash Atri / BILDARKIVET Publikationen kan beställas från: Boverket, Publikationsservice, Box 534, 371 23 Karlskrona Telefon: 0455-35 30 50 eller 35 30 56 Fax: 0455-819 27 E-post: publikationsservice@boverket.se Webbplats: www.boverket.se Rapporten finns som pdf på Boverkets webbplats. Rapporten kan också tas fram i alternativt format på begäran. Boverket 2008

3 Förord Enligt regleringsbrevet för 2008 ska Boverket redovisa ett kunskapsunderlag om ungdomars behov av bostäder i storstadsregionerna för perioden mellan 2008 och 2012. I rapporten samlar vi aktuell kunskap och ger en översiktlig bild av situationen för unga i storstadsregionerna. Vidare presenterar vi en ny regional befolkningsprognos som Statistiska centralbyrån, SCB, har tagit fram på uppdrag av Boverket. Rapporten innehåller en analys över vad det ökade antalet ungdomar kan komma att innebära på bostadsmarknaden i storstadsregionerna. Rapporten är sammanställd av Johanna Andersson och Annette Rydqvist (projektansvarig). Karlskrona november 2008 Ulf Troedson tf generaldirektör

4 Första bostaden Ungdomars möjligheter på bostadsmarknaden i storstadsområdena

5 Innehåll Boverkets slutsatser... 7 Sammanfattande analys... 9 Inledning... 19 Läsanvisningar... 19 Bakgrund... 19 Inte en utan flera... 20 bostadssituationer för ungdomar... 20 Ungdomar är en grupp som kan ha det svårt på bostadsmarknaden... 20 Uppdrag och upplägg... 21 Avgränsningar... 22 Metodproblem... 23 Befolkningen i storstadsregionerna... 25 Ökad befolkning... 25 Hur ser det ut i storstadsregionerna idag?... 27 Vad händer fram till år 2012?... 29 Utvecklingen till och med år 2017 i siffror... 33 Bostadsbestånd och bostadsmarknad i storstadsregionerna... 35 Bostadsbestånd... 35 Vad händer fram till år 2012?... 41 Bostadsbrist i storstadsregionerna... 45 Befolkningen har ökat mer än de nybyggda bostäderna... 45 De flesta kommunerna uppger brist på bostäder... 49 Hur ser ungdomars efterfrågan ut?... 53 Efterfrågar egen bostad... 53 Små och billiga lägenheter enligt kommunala bostadsföretag... 54 Bostad med eget kontrakt, riktigt kök och ett tryggt bostadsområde 54 Två rum och kök efterfrågas mest... 55 Ungdomars ekonomiska förutsättningar... 57 Sämre ekonomiska förutsättningar än andra grupper... 57 Sämre ekonomiska förutsättningar när boendekostnader beaktas.. 61 Ungdomars etablering på bostadsmarknaden i storstadsregionerna... 65 Etablering i egen bostad... 65 Etablering i boende utan besittningsskydd... 70 Kvarboende i föräldrahemmet... 73 Konsekvenser av ett otryckt boende... 76 Etablering i bostadsstorlekar... 77 De mest etablerade är nöjdast... 77 Etableringshinder för ungdomar i storstadsregionerna... 79 Andelen hyresrätter minskar... 79 Dyr nyproduktion... 80 Flyttkedjor... 81 Ökad konkurrens från andra grupper... 81 Formella krav för att få ett kontrakt... 82 Formella krav för att få lån... 83 Bristsituation leder till en andrahandsmarknad... 85

6 Första bostaden Ungdomars möjligheter på bostadsmarknaden i storstadsområdena Ungdomars betalningsförmåga... 87 Kommunal bostadsförmedling... 92 Förmedlingssystem i Stockholm... 92 Förmedlingssystem i Göteborg... 93 Förmedlingssystem i Malmö... 95 Jämförelse mellan förmedlingen i Stockholm och Göteborg... 95 Övriga förmedlingar i storstadsregionerna... 95 Ungas erfarenheter av att söka bostad i storstadsregionerna... 96 Vilka aktuella åtgärder finns för ungdomar i storstadsregionerna?. 100 Studenters situation på bostadsmarknaden... 103 Fler studerar... 103 Brist för studenter... 106 Få studentbostäder i förhållande till antalet studenter... 107 Svårare situation för studenter fram till år 2012... 109 Källor... 111 Bilaga 1 Undersökningar... 115 Bilaga 2... 121 Tabeller över befolkning och bostadsbyggande... 121 Tabeller över ungdomars etablering i boendeformer... 124 Bilaga 3 Gerografisk indelning av storstadsområdena... 133

7 Boverkets slutsatser Situationen för ungdomar på bostadsmarknaden är beroende av många faktorer. Det handlar både om ungdomars möjligheter att efterfråga, till exempel om ungas inkomst samt åtgärder som syftar till att stärka efterfrågan på bostadsmarknaden, som exempelvis bostadsbidrag. Det handlar också om utbudet, det vill säga antalet bostäder som kommer ut på bostadsmarknaden, liksom bostädernas egenskaper i form av upplåtelseformer, storlekar, läge och boendekostnader med mera samt förmedlingen av dem. Även övriga gruppers beteende på bostadsmarknaden påverkar ungdomars förutsättningar. Ökningen av antalet ungdomar i åldern 20 till 24 år fram till år 2012, kommer att sätta ytterligare press på bostadsmarknaden i storstadsregionerna och särskilt i Stockholm, Göteborg och Malmö stad, där efterfrågan på mindre lägenheter kommer att öka. Även de större högskoleorterna kommer att få en stor folkökning i ungdomsgruppen, vilket bland annat beror på en stor inflyttning av unga studenter. Konkurrensen om de bostäder som kommer ut på bostadsmarknaden ökar och det kommer sannolikt att vara en fortsatt svår situation för ungdomar i dessa regioner. Studerande och ungdomar som ska flytta hemifrån får troligtvis svårare att komma in på den reguljära bostadsmarknaden. Det är möjligt att färre ungdomar etablerar sig i egen bostad samtidigt som fler etablerar sig i boende utan besittningsskydd, som exempelvis boende i andrahand. Hösten 2008 är den svenska ekonomin på väg in i en lågkonjunktur. Det betyder att den kommer att sammanfalla med den stora ungdomskullens etablering på arbets- och bostadsmarknaden. En lågkonjunktur kan leda till en sämre ekonomisk situation för unga, vilket leder till minskade möjligheter att skaffa en bostad.

8 Första bostaden Ungdomars möjligheter på bostadsmarknaden i storstadsområdena Situationen på bostadsmarknaden i storstadsregionerna blir troligen än mer ansträngd under de kommande åren. Boverket bedömer i sin senaste prognos att bostadsbyggandet minskar markant under år 2008, och minskningen förväntas fortsätta år 2009. Mycket tyder på att bostadsbyggandet kommer att bli lägre än det demografiska behov som Boverket beräknat i sin byggbehovsrapport. Andelen hyresrätter minskar, till följd av att hyresrätter utgör en mindre del av de nybyggda bostäderna, samtidigt som det finns ett fortsatt intresse av att ombilda hyresrätter till bostadsrätter. Det gäller framförallt i Storstockholm och Stockholms stad. En mindre andel hyresrätter, kan leda till att färre ungdomar kan etablera sig på den reguljära bostadsmarknaden. Det är möjligt att kraven för förstahandskontrakt på hyresrättsmarknaden höjs ytterligare vid en ökad bristsituation. Situationen för studenterna i storstadsregionerna kan bli svårare fram till år 2012, på grund av fortsatt generell bostadsbrist, att byggandet av studentbostäder är litet och att ingen höjning av studiemedlet är beslutad. Det är möjligt att se den stora ungdomskullens etablering på bostadsmarknaden i två steg. I ett längre tidsperspektiv, mellan åren 2012 och 2017, kommer många unga vuxna i åldern 25 till 29 år att flytta vidare från de större högskoleorterna till storstadsregionerna och speciellt till Stockholm. Under den perioden kommer trycket på bostadsmarknaden att öka från den stora gruppen 25 till 29-åringar i storstadsregionerna och framförallt i Storstockholm. Värt att notera är att den stora ungdomskullen följs av en mycket liten generation ungdomar. Förutom svårigheter för många ungdomar på ett individuellt plan, kan svårigheterna på bostadsmarknaden även få negativa konsekvenser för samhället i stort. Det kan minska rörligheten på arbetsmarknaden och hämma den ekonomiska tillväxten i storstadsregionerna och i Sverige som helhet.

9 Sammanfattande analys Rapportens uppdrag och upplägg Regeringen har gett Boverket i uppdrag att redovisa ett kunskapsunderlag om ungdomars behov av bostäder i storstadsregionerna för perioden mellan åren 2008 och 2012. Det är svårt att hitta en entydig definition av hur lång ungdomstiden är eller vem som räknas som en ungdom. I rapporten koncentrerar vi oss framförallt på åldersgruppen 20 till 29 år. Rapporten bygger på olika undersökningar som behandlar ungdomars förutsättningar och etablering på bostadsmarknaden. Vidare innehåller den en statistisk bearbetning över befolknings- och bostadsstrukturen i storstadsregionerna. Den innehåller också en ny regional befolkningsprognos som SCB har tagit fram på uppdrag av Boverket. Vi studerar både utvecklingen från år 2008 till år 2012 samt även ett längre perspektiv fram till år 2017. Rapporten innehåller också en analys över vad det ökade antalet ungdomar kan komma att innebära på bostadsmarknaderna i dessa regioner. Begränsad forskning om ungdomars förutsättningar på bostadsmarknaden Det finns begränsad forskning om ungdomars förutsättningar på bostadsmarknaden både generellt och i storstadsregionerna. Vidare är undersökningarna förknippade med vissa metodproblem. Unga är en rörlig grupp som inte alltid är skrivna där de bor. Det gör att det är svårt att mäta hur gruppen bor genom registerdata. Det kan också vara besvärligt att nå unga vid urvalsundersökningar, vilket kan innebära att bortfallet blir stort. Flera faktorer påverkar unga på bostadsmarknaden Situationen för ungdomar på bostadsmarknaden är sammansatt och flera faktorer påverkar. Det handlar både om ungdomars möjligheter att efterfråga, till exempel om inkomster och bostadsbidrag samt utbudet, det vill säga antalet bostäder som kommer ut på bostadsmarknaden och förmedlingen av dessa. Även bostädernas egenskaper i form av exempelvis storlek, läge och kostnad har betydelse.

10 Första bostaden Ungdomars möjligheter på bostadsmarknaden i storstadsområdena Utvecklingen på bostads- och arbetsmarknaden påverkar Hur det allmänna ekonomiska läget, arbetsmarknaden, utbildningsväsendet och socialförsäkringssystemet med mera ser ut och utvecklas fram till 2012, är faktorer som påverkar ungdomars förutsättningar att efterfråga bostäder. 1 Även utvecklingen på bostadsmarknaden fram till 2012, inverkar på ungdomars förutsättningar på den. Byggvolymer, upplåtelseformernas fördelning samt boendekostnader är faktorer som påverkar. Bland annat har de allmännyttiga bostadsföretagens villkor och hyressättningen varit föremål för den statliga utredningen EU, allmännyttan och hyrorna. Regeringen har lagt förslag om att det ska löna sig mer för privatpersoner att hyra ut sin bostadsrätt eller egnahem i andrahand. Regeringen har också lagt ett förslag om att införa ägarlägenheter som en ytterligare upplåtelseform. Det kan komma att införas i april 2009. Ägarlägenheter innebär att den enskilde köper sin lägenhet till skillnad från att äga en andel i en bostadsrättsförening. Även den framtida omfattningen av hyres- och förvärvsgarantier kan påverka ungas förutsättningar att efterfråga en bostad. Andra grupper påverkar ungdomar Bostadsmarknaden är komplex och omfattar många grupper. Ungdomar utgör en del av en helhet på bostadsmarknaden. Det är därför svårt att skilja ur ungdomar som grupp. Andra gruppers agerande har betydelse för ungdomars möjlighet att hävda sig på bostadsmarknaden. Det är inte bara en åldersgrupps storlek som har betydelse för bostadsefterfrågan, utan det handlar också om hushållens storlek och preferenser. En av många åldersgruppers agerande som påverkar ungdomar som grupp, är den stora generationen fyrtiotalister. I rapporten har vi ändå framförallt fokuserat på ungdomars etablering på bostadsmarknaden i storstadsregionerna. Politiska målsättningar som berör ungdomar på bostadsmarknaden Målet för bostadsfrågor är långsiktigt väl fungerande bostadsmarknader där konsumenternas efterfrågan möter ett utbud av bostäder som svarar mot behoven. Enligt lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar ska varje kommun planera bostadsförsörjningen i syfte att skapa förutsättningar för alla i en kommun att leva i goda bostäder. Ungdomspolitikens huvudmål är att alla unga, mellan 13 och 25 år, ska ha verklig tillgång till välfärd och inflytande. Välfärd kan mätas på flera olika sätt, men arbete, pengar och en egen bostad är viktiga utgångspunkter. 2 Med tanke på dessa mål är bostadssituationen för ungdomar en viktig fråga. Svårigheter handlar mer om betalningsförmåga än om ålder Ungdomar är en av de grupper som man ofta talar om som särskilt utsatt på bostadsmarknaden. I tidigare undersökningar har Boverket inte hittat några belägg för att ungdomar blir diskriminerade på grund av sin ålder på bostadsmarknaden. De svårigheter som ungdomar möter när de ska 1 Det kan handla om sysselsättningsnivåer, löneläge, anställningsformer, antalet studenter, studiemedlets nivå, utbildningarnas och lärosätenas attraktivitet, ersättningsnivåer i sjukoch arbetslöshetsförsäkringen med mera. 2 SFS 2000: 1383, Finansdepartementet, Prop. 2008/2009:1, UO 18,Ungdomsstyrelsen (2003) Ungas ekonomi och etablering och www.ungdomsstyrelsen.se

Sammanfattande analys 11 etablera sig på bostadsmarknaden beror i hög utsträckning på att de är nya på arbets- och bostadsmarknaden. Man får dock inte glömma bort att ungdomsgruppen är heterogen. Även om ungdomar som grupp har lägre inkomster än många andra, finns det unga med arbete och goda inkomster. Det finns även äldre personer med svag ekonomi som har svårt att tillfredställa sina bostadsönskemål. Svårigheter på bostadsmarknaden handlar i högre utsträckning om betalningsförmåga än ålder. Ungdomar har sämre ekonomiska förutsättningar än andra grupper De ekonomiska förutsättningarna har stor betydelse för alla människors möjligheter att skaffa sig en egen bostad och för att på sikt ha möjlighet att behålla och känna sig trygg i den. Unga har betydligt sämre ekonomiska förutsättningar än många andra grupper i samhället. Den vuxna befolkningens disponibla inkomster har vuxit snabbare än de ungas sedan lågkonjunkturen på 1990 talet. I synnerhet för de yngsta ungdomarna, 21 till 24 år, har inkomstutvecklingen varit mycket svag. Andelen förvärvsarbetande ungdomar har minskat de två senaste årtiondena, vilket både beror på högre arbetslöshet och på att andelen studerande har ökat markant. Tidsbegränsade anställningar och deltidsarbeten har blivit vanligare. Mellan år 1990 och 2007 har etableringsåldern, den ålder då tre fjärdedelar av en ålderskull har ett arbete, ökat från 21 till 27 år för männen och från 20 till 29 år för kvinnor. I och med ungas försämrade ekonomi har familjen och det personliga nätverket blivit allt viktigare för den egna försörjningen. Ungas sämre ekonomiska utveckling blir tydligare om man tar hänsyn till olika generationers boendeformer och boendekostnader. Fyrtio- och femtiotalisterna har haft en särskilt gynnsam ekonomisk utveckling sedan lågkonjunkturen och än mer gynnsam blir den när boendekostnader räknas med. Majoriteten i åldersgruppen bor i egnahem eller bostadsrätter som de har köpt före de senaste årens snabba prisuppgångar och ofta har de amorterat färdigt. Även de i åldersgruppen som bor i hyresrätt, bor inte sällan billigt i äldre lägenheter. Den svenska befolkningens förmögenheter har också i allt högre utsträckning koncentrerats till de äldre åldersgrupperna. Bostadsbrist både generellt och för ungdomar i storstadsregionerna Majoriteten av kommunerna i storstadsregionerna uppger att det råder bostadsbrist i Boverkets bostadsmarknadsenkät år 2008. Efterfrågan är större än utbudet på bostäder, vilket innebär att det finns få lediga hyresrätter samt att priserna på bostadsrätter och egnahem är höga. Många redovisar framförallt brist på hyresrätter men även på bostadsrätter och egnahem. De flesta anger brist på mindre hyresrätter, på ett till två rum och kök, även om det också är brist på större bostäder. Många kommuner anger att det finns brist på bostäder för många grupper i storstadsregionerna, vilket visar att bostadsmarknaden är komplex. Ungdomar är en av de grupper som har svårt att hävda sig på dessa bostadsmarknader. Prioriterad fråga i storstadsregionerna? Trots att de flesta kommuner uppger bostadsbrist för ungdomar, är det ett fåtal i varje region som arbetar särskilt mycket med bostadsförsörjning

12 Första bostaden Ungdomars möjligheter på bostadsmarknaden i storstadsområdena för ungdomar/studenter, genom exempelvis program, utredningar eller översiktsplanering. Inte heller är det många kommuner som har någon eller några särskilda insatser på gång i kommunen för att underlätta för ungdomar att få en bostad, enligt svaren i Boverkets bostadsmarknadsenkät. När är man etablerad på bostadsmarknaden? Det är inte självklart när man är etablerad på bostadsmarknaden. Den definition vi använder här är densamma som BKN och Hyresgästföreningen använder sig av i sina rapporter. Egen bostad innebär att ha ett eget hyreskontrakt eller ägd bostad. I detta begrepp ingår inte boende i studentbostäder, andrahand eller tillsammans med kompisar. Många skulle nog räkna studentbostäder som egen bostad och därmed ett tecken på att vara etablerad på bostadsmarknaden. Studentbostäder är dock förknippat med villkor som att vara student och ha en viss studietakt. Det innebär att man inte har något besittningsskydd över bostaden och därmed inte heller kan byta den och använda den som steg vidare i boendekarriären. En tredjedel av 20 till 23-åringarna i storstadsregionerna är etablerade i egen bostad Etableringen i egen bostad har minskat kraftigt sedan år 1990. Det har med andra ord blivit svårare att etablera sig på den reguljära bostadsmarknaden. I Stockholms- och Göteborgsregionen bor en tredjedel av 20 till 23-åringarna och två tredjedelar av 24 till 27-åringarna i egen bostad, enligt Hyresgästföreningen. Många unga etablerar sig i hyresrätt och det har skett en minskad etablering i den upplåtelseformen. Bland 20 till 27- åringarna i Stockholmsregionen är det lika stor andel som bor i hyresrätt som bostadsrätt. I Göteborgsregionen är det däremot vanligare att unga bor i hyresrätt än bostadsrätt. Få unga bor i egna egnahem. Ungefär en fjärdedel av dem som har flyttat hemifrån bor i ett boende utan besittningsskydd. Andelen har ökat, vilket beror på att allt fler bor i studentbostad och i andrahand. Ungdomar i storstadsregionerna bor hemma längre Medianåldern vid första flytten hemifrån är högre i storstadsregionerna jämfört med övriga landet. Allra högst är den i Storstockholm. Kvarboendet är högre i kranskommunerna än i städerna. Precis som i övriga landet är kvarboendet bland män högre än för kvinnor. Medianåldern vid första flytten hemifrån har ökat för kvinnor i storstadsregionerna samt för männen i Storstockholm och Stormalmö sedan början av 1990 talet. Även om skillnaderna är relativt små, har de regionala skillnaderna ökat under 1990 talet. Enligt Hyresgästföreningen har dock andelen kvarboende i åldern 20 till 27 år, varit stabilt mellan åren 2003 och 2007 i både Stockholms- och Göteborgsregionen. Ungdomars efterfrågan i storstadsregionerna I de svenska storstadsregionerna efterfrågar de unga som saknar egen bostad framförallt hyresrätt. Unga med egen bostad i Göteborgsregionen efterfrågar oftast hyresrätt medan unga i Stockholmsregionen efterfrågar bostadsrätt och hyresrätt i ungefär samma omfattning. Olika under-

Sammanfattande analys 13 sökningar visar att två rum och kök är den mest efterfrågade bostadsstorleken. Enligt Boutredningens enkätstudie är de tre egenskaper som ungdomar värderar högst att bostaden har ett riktigt kök, att bostadsområdet är tryggt samt att ha eget kontrakt. De yngre ungdomarna värderar billigt och centralt boende mer än de äldre ungdomarna som i större utsträckning efterfrågar eget kontrakt och större bostad. Flertalets betalningsförmåga motsvarar dock inte önskemålen och det kan därmed vara svårt att realisera dem. Ökad befolkning Befolkningen i de tre storstadsregionerna ökar. I dessa regioner är inflyttningen bland ungdomar stor och de har en ung befolkning. Under de närmaste åren ökar antalet ungdomar som kommer ut på arbets- och bostadsmarknaden mycket kraftigt i Sverige. Det beror på att det föddes många barn runt år 1990. Enligt en prognos från SCB fortsätter ungdomars nuvarande flyttmönster. Många ungdomar lämnar de mindre kommunerna efter avslutade gymnasiestudier och flyttar framförallt till de större högskoleorterna, men även mot storstadsregionerna. Efter avslutade studier i 25 till 30-årsåldern flyttar många från högskoleorterna till storstadsregionerna, och då framförallt till Stockholm. Enligt olika prognoser ökar alla åldersgrupper utom ungdomar i gymnasieåldern samt personer över 80 år i storstadsregionerna fram till år 2012. Etableringshinder för ungdomar i storstadsregionerna Sedan slutet av 1990-talet har nybyggnationen varit relativt omfattande i storstadsregionerna i jämförelse med övriga landet. Nyproduktionen av hyresrätter har minskat i förhållande till andra upplåtelseformer. Många av de nybyggda bostäderna i storstadsregionerna är bostadsrätter och det gäller i synnerhet i Storstockholm. En del av de nybyggda hyresrätterna har dessutom varit kategoribostäder. I storstadsregionerna och framförallt i Stockholms stad, har det samtidigt förekommit en omfattande omvandling av hyresrätter till bostadsrätter. I dessa regioner och i synnerhet i attraktiva lägen, väljer många människor att inte släppa sina förstahandskontrakt, trots att man inte längre bor i bostaden. Andelen hyresrätter har minskat, vilket innebär att möjligheten till etablering i hyresrätt har begränsats kraftigt. Trots det, är mellan 37 och 45 procent av bostadsbeståndet i storstadsregionerna hyresrätter. Stormalmö är den av de tre storstadsregionerna som har lägst andel hyresrätter. Förutom att gruppen unga växer i storstadsregionerna, ökar även andra grupper. Det finns en hög och ökande andel ensamhushåll även bland andra grupper. Konkurrensen om bostäderna har därmed ökat. En annan viktig förklaring till fallande etableringsgrad, är hyresvärdars och långivares krav på personer för att få ett förstahandskontrakt respektive bostadslån. Unga, och andra, som inte kvalificerar sig på den reguljära bostadsmarknaden kan se andrahandsmarknaden som det enda alternativet. Enligt bland annat Boutredningen växer den i storstadsområdena. Missförhållanden på andrahandsmarknaden, som till exempel att hyra en bostad utan värdens tillstånd, betala överhyra eller att köpa ett svart hyreskontrakt, är vanligare i storstadsregionerna än i övriga landet. Det gäller särskilt i Stockholm.

14 Första bostaden Ungdomars möjligheter på bostadsmarknaden i storstadsområdena Boendekostnaderna är höga i de nybyggda bostäderna och därmed svåra att efterfråga för många med låga eller medelstora inkomster, däribland många unga. En tanke är att nyproduktionen ska frigöra bostäder för unga genom flyttkedjor. Kulturgeografen Lena Magnussons avhandling om flyttkedjor, visar dock att om svaga grupper på bostadsmarknaden, exempelvis unga, ska få sina behov tillgodosedda, krävs det åtgärder som är speciellt riktade till denna grupp. Hur får man en bostad i storstadsregionerna? Möjligheten att ta sig in på bostadsmarknaden handlar inte bara om antal bostäder på bostadsmarknaden utan även om hur förmedlingen av dessa går till. Stockholms stad har en kommunal bostadsförmedling som heter Bostadsförmedlingen i Stockholm AB. Den förmedlar lediga hyresrätter efter kötid. Göteborg stad saknar kommunal bostadsförmedling och har istället en marknadsplats för bostäder som heter Boplats Göteborg. Det finns ingen kö i förmedlingssystemet. Malmöregionen har inte någon bostadsförmedling. Malmö stad planerar dock att införa en kommunal förmedling under hösten 2008 som ska påminna om Bostadsförmedlingen i Stockholm. Dagens bostadssökande behöver vara mycket aktiva själva i sitt sökande efter en lägenhet. I Boutredningens intervjustudie diskuterades framförallt bostadsbristen i Stockholm medan fördelningen oftare diskuterades i Göteborg och Malmö. Kontakter är en vanligare metod för att få tillgång till en första bostad i storstadsregionerna jämfört med övriga landet. Behovet motsvarar inte efterfrågan Det är en utmaning att kombinera ungdomars flexibilitet och mobilitet med trygga boendeförhållanden. Å ena sidan är många unga rörliga, vilket brukar ses som en fördel och å andra sidan anger de flesta att man efterfrågar egen bostad samt att nästan ingen vill bo i andrahand och så vidare. Köpkraften motsvarar inte alltid behovet. Det är då inte möjligt att efterfråga den bostad man anser sig behöva. Även om det hade funnits fler bostäder, hade de kanske varit för dyra, för stora eller för små eller haft ett läge som gjort dem oattraktiva och därmed inte varit efterfrågade för en del unga. Ökad konkurrens om bostäder Ökningen av ungdomsgruppen i åldern 20 till 24 år fram till år 2012, kommer framförallt att sätta ytterligare press på bostadsmarknaden i storstadsregionerna och särskilt i Stockholm, Göteborg och Malmö stad. Fram till år 2012 kommer även de större högskoleorterna att få en stor folkökning i åldern 20 till 24 år, som bland annat beror på en stor inflyttning av unga studenter. Efterfrågan på mindre lägenheter kommer därför sannolikt att öka. Konkurrensen om de bostäder som kommer ut på bostadsmarknaden ökar troligtvis också och det kommer sannolikt att vara en fortsatt svår situation för ungdomar i dessa regioner. Studerande och ungdomar som ska flytta hemifrån får sannolikt svårare att komma in på den reguljära bostadsmarknaden.

Sammanfattande analys 15 Boverkets bedömning Vår bedömning bygger på följande antaganden om den framtida utvecklingen. Ingen kan med säkerhet säga hur framtiden kommer att se ut, vilket gör att bedömningen innehåller ett visst mått av osäkerhet. Etablering i lågkonjunktur? Hösten 2008 är den svenska ekonomin på väg in i en lågkonjunktur. Konsekvenserna av finanskrisen och konjunkturnedgången på arbetsoch bostadsmarknaden är än så länge svåra att överblicka. Lågkonjunkturen kommer att sammanfalla med den stora ungdomskullens etablering på arbets- och bostadsmarknaden. En lärdom från lågkonjunkturen i början och mitten av 1990-talet var att de som var nya på arbetsmarknaden, det vill säga ungdomar och invandrare, drabbades hårdast. Det tog också längst tid för dessa grupper att återhämta sig. En lågkonjunktur kan därmed leda till en sämre ekonomisk situation för unga, vilket leder till att det blir svårare att ekonomiskt ha möjlighet att efterfråga bostäder. Ökad brist på bostäder En majoritet av kommunerna i storstadsregionerna bedömer att de kommer att ha fortsatt brist på bostäder under åren 2008 och 2009. Befolkningen kommer enligt prognoser att fortsätta öka, vilket leder till fortsatt stor konkurrens om bostäderna. Storstadskommunernas bedömningar om det planerade bostadsbyggandet för åren 2008 och 2009, ligger under de siffror som Boverkets byggbehovsanalys anger. Sannolikt kommer inte kommunerna att uppnå de byggvolymer som man uppgav i januari 2008. 3 Det betyder att bostadsbyggandet i storstadsregionerna minskar på kort sikt och att utfallet för 2008 och 2009 sannolikt kommer att hamna ännu något under det demografiska behov som beräknas i Boverkets byggbehovsrapport. Svårare att etablera sig i egen bostad Enligt bostadsmarknadsenkäten är det framförallt brist på hyresrätter men dessa byggs i mindre utsträckning än andra upplåtelseformer. Detta tillsammans med det stora intresset för ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter, kan göra att andelen hyresrätter fortsätter att minska i storstadsregionerna. Det gäller framförallt i Storstockholm och Stockholms stad som skiljer sig från de övriga regionerna och städerna. 4 Hyresrätt är den första egna boendeformen för de flesta unga. En mindre andel hyresrätter, kan leda till att färre ungdomar kan etablera 3 Kommunerna fyllde i bostadsmarknadsenkäten under januari månad. 4 SOU 2007: 14 (2007) Om bara någon kunde säga vad jag ska göra för att få en bostad så skulle jag göra det, Boverket (2007) Bostadsmarknaden 2007-2008, Ungdomsstyrelsen (2005) Fokus 05, Boverket (2008) Boverkets indikatorer, BKN (2005) En egen härd, SOU 2007:14 (2007), Om bara någon kunde säga vad jag ska göra för att få en bostad så skulle jag göra det, Fastighetsägarna Syd (2004) Svarthandel med hyreskontrakt, Boverket (2008) Nyttan med allmännyttan

16 Första bostaden Ungdomars möjligheter på bostadsmarknaden i storstadsområdena sig både i hyresrätt och på den reguljära bostadsmarknaden överhuvudtaget. De formella kraven som hyresvärdar ställer 5, gör det svårt för en del unga och andra att efterfråga de hyresrätter som blir lediga. Det är möjligt att kraven för förstahandskontrakt på hyresrättsmarknaden, höjs ytterligare vid en ökad bristsituation. Osäkerheten på finansmarknaden kan innebära att grupper som under andra omständigheter skulle efterfråga en bostadsrätt, istället ser hyresrätten som ett bra boendealternativ. Detta skulle därmed också leda till ökad konkurrens om hyresrätterna. Även de formella krav som långivare ställer, gör det svårt för en del unga och andra att efterfråga bostadsrätter och egnahem. Osäkerheten på bolånemarknaden gör att kraven på kapitalinsats i samband med bolån troligtvis ökar. Många unga har ett begränsat sparkapital, vilket innebär att det kan vara svårt att finansiera ett bostadsköp. Det betyder att det är svårt att köpa en bostad om man inte får ekonomisk hjälp från föräldrarna. Omfattande andrahandsmarknad Många människor väljer att inte släppa sina förstahandskontrakt trots att man inte längre bor i bostaden. Det kan bero på möjligheten till ekonomiska vinster vid ombildning av hyresrätter i attraktiva områden men också på eventuella framtida behov. Istället för att säga upp lägenheten väljer många att hyra ut den i andra hand. Andra- och tredjehandsmarknaden kommer troligen att vara fortsatt omfattande fram till år 2012. Vid en fortsatt bristsituation kommer sannolikt många ungdomar vara hänvisade till att bo i andrahand. Det är möjligt att de olagligheter som exempelvis att ta ut överhyra eller att hyra ut utan värdens tillstånd, även fortsättningsvis kommer att vara vanligt i storstadsregionerna och även bli mer omfattande om konkurrensen ökar. Fortsatt höga kostnader i nyproduktion Avsaknad av statliga stöd och kostnadsutvecklingen de senaste åren, tyder på fortsatt höga kostnader i nyproducerade bostäder. För hushåll med låga och medelstora inkomster kan det vara särskilt svårt att betala kostnader i nyproduktionen och därmed efterfråga denna typ av bostäder. Det här gäller i synnerhet ensamhushåll, eftersom man då inte har möjlighet att dela boendekostnaden med någon. En tanke är att nyproduktionen indirekt genom flyttkedjor ska ge ungdomar bostäder. Kulturgeografen Lena Magnussons avhandling om flyttkedjor 6, visar dock att om svaga grupper på bostadsmarknaden, exempelvis unga, ska få sina behov tillgodosedda, krävs det åtgärder som är speciellt riktade till denna grupp. 5 De formella kraven gäller bland annat inkomsttyp, inkomstnivå, förutsägbarhet i inkomsten samt avsaknad av betalningsanmärkningar. 6 Magnusson, Lena (1994) Omflyttning på den svenska bostadsmarknaden. En studie av vakanskedjemodeller

Sammanfattande analys 17 Svårare situation för studenter Vid en lågkonjunktur är det möjligt att intresset för studier ökar. Det är dock antalet studieplatser som avgör om antalet studenter kan öka. Högskoleverket gör inga prognoser över antalet studerande på central nivå. Det är därmed svårt att säga hur antalet studenter kommer att utvecklas. Det är möjligt att anta att antalet studenter kommer att öka något, med tanke på den kommande lågkonjunkturen och stora ungdomsgenerationen. Det finns utrymme för fler studenter idag, då kapaciteten inte utnyttjas fullt ut på de flesta lärosäten. Detta gäller en generell nivå och inte enbart för högskolorna i storstadsregionerna. Många studentbostäder är dyra för studenter som generellt har en begränsad ekonomisk situation med möjlighet att få omkring 7 500 kronor i studiemedel från CSN per månad år 2008. Brist på den ordinarie bostadsmarknaden drabbar även studenter, eftersom de flesta bor på den och inte i särskilda studentbostäder. Situationen för studenterna i storstadsregionerna kan bli svårare fram till år 2012, eftersom det kommer att vara en fortsatt generell bostadsbrist, byggandet av studentbostäder är litet samt att ingen höjning av studiemedlet är beslutad. Flyttning i två steg Det är också möjligt att se den stora ungdomskullens etablering på bostadsmarknaden i två steg. I ett längre tidsperspektiv, mellan 2012 och 2017, kommer många av de unga vuxna i åldern 25 till 29 år att flytta vidare från de större högskoleorterna till storstadsregionerna och speciellt till Stockholm. Under den perioden kommer trycket på bostadsmarknaden att öka från den stora gruppen 25 till 29-åringar i storstadsregionerna och framförallt i Storstockholm. Värt att notera är att den stora ungdomskullen följs av en mycket liten generation ungdomar. Konsekvenser för individen och samhället Utsattheten på bostadsmarknaden har effekter för livskvaliteten. Osäkerhet och instabilitet, trångboddhet, brist på privat rum, svårigheter att koncentrera sig och negativ påverkan på arbete eller studier, är några konsekvenser av ett oordnat boende som unga ofta nämner i Boutredningens intervjustudie. Brist på en ordnad boendesituation försvårar etableringen i vuxenlivet och kan vara en bidragande orsak till att familjebildning förskjuts uppåt i åldrarna. Förutom svårigheter för många individer på ett individuellt plan, kan det även få negativa konsekvenser för samhället i stort. Det kan minska rörligheten på arbetsmarknaden och hämma den ekonomiska tillväxten i storstadsregionerna och i Sverige som helhet. 7 7 Fastighetsägarna Syd (2003) Unga på bostadsmarknaden i Sydsverige 2003, TCO (2003) Bostad? Var god dröj, BKN (2005) En egen härd, Hyresgästföreningen (2008) Sprickorna i fasaden, Länsstyrelsen i Stockholm (2008) Läget i länet, Länsstyrelsen i Västra Götaland (2008) Bostadsmarknaden i Västra Götalands län, Länsstyrelsen i Skåne (2008) Bostadsmarknadsanalys 2008, Länsstyrelsen i Skåne (2008) Det byggs för lite och det som byggs är fel

18 Första bostaden Ungdomars möjligheter på bostadsmarknaden i storstadsområdena

19 Inledning Läsanvisningar Rapporten inleds med en presentation av Boverkets slutsatser. Den följs av en analys som ger en sammanfattande bild av innehållet i rapporten samt en mer ingående analys över vad den stora ungdomskullen kan komma att innebära på bostadsmarknaden i storstadsregionerna fram till år 2012. Vi har i vissa fall även utsträckt analysen till att omfatta åren fram till 2017. Vår analys bygger på kapitel som beskriver förutsättningarna på bostadsmarknaden i storstadsregionerna. Dessa kapitel omfattar befolkningen och bostadsbeståndet i storstadsregionerna samt ungdomars ekonomiska förutsättningar. Vidare innehåller rapporten kapitel om ungdomars efterfrågan, etablering i upplåtelseformer och bostadsstorlekar, faktorer som påverkar etableringen på bostadsmarknaden samt förmedling av hyresrätter. Studenters situation belyses i ett särskilt avsnitt. Varje kapitel börjar med en kort sammanfattning av innehållet i kapitlet. Rapporten avslutas med en källförteckning samt tre bilagor. I den första beskrivs metoden i de undersökningar som rapporten till stor del bygger på. Det gör det möjligt att värdera dessa undersökningar. I den andra bilagan finns det tabeller och diagram som utvecklar huvudtexten. Allra sist i den tredje bilagan finns en förteckning över de geografiska indelningar som används i rapporten. Bakgrund Bristen på bostäder för unga är inte något nytt fenomen. Problemet uppmärksammades redan 1990 i en rapport från Byggforskningsrådet. I rapporten Ungdomars etablering: Generationsklyftan 1980 2003 konstaterar SCB att ungdomar har haft en sämre välfärdsutveckling än övriga grupper under de senaste 25 åren. Under 1990 talet försvann mer än vart tionde arbetstillfälle. Sysselsättningen minskade dramatiskt för ungdomar i 20-årsåldern, medan de äldre vuxna påverkades mindre av krisen. Istället ökade antalet studerande, dels som alternativ sysselsättning och dels på grund av ökade utbildningskrav. Sysselsättningen har ännu inte återgått till den nivå som rådde 1990. Det här har medfört ett senare inträde på arbetsmarknaden och att familjebildningen har skjutits uppåt i åldrarna. Ungdomar är nya konsumenter på bostadsmarknaden. De konkurrerar med övriga grupper, samtidigt som deras ekonomiska konkurrenskraft har urholkats. Några anledningar till att unga hushåll trängs undan av andra är avsaknad av kötid, kontakter eller tidigare bostad med bytesvärde samt begränsad betalningsförmåga Unga vuxnas etablering på bostadsmarknaden i storstadsregionerna har minskat sedan år 1990. Etableringen i hyresrätt har minskat samtidigt som boende i studentbostad och i andrahand har ökat. Bostadsbyggandet har varit mycket lågt under 1990 talet och nybyggnation har i allt mindre utsträckning skett som hyresrätter. Bosättning i ägt boende kräver ofta en kontantinsats, vilket förutsätter stabil inkomst eller borgen för ett bostads-