PLANBESKRIVNING 2013-04-12 Antagen av BMN: 2013-06-12 Dnr: 11BMN72 Laga kraft: 2012-07-12 Handläggare: Thobias Nilsson Fredriksskans 6:2 mfl, Grankullen Detaljplan för bostäder Gävle kommun, Gävleborgs län SAMHÄLLSBYGGNAD GÄVLE Samhällsbyggnad Gävle, Fysisk planering, 801 84 Gävle Besöksadress Kyrkogatan 22 Tel 026-17 80 00 (vx) Fax 026-10 67 78 samhallsbyggnad@gavle.se www.gavle.se
Dnr: 11BMN72 Sid 2 (13) Planens syfte och huvuddrag Planens syfte är att tillåta en mindre bebyggelsegrupp i anslutning till Lindbackaområdet intill Gamla Bönavägen. Planområdet omfattar även fyra befintliga tomter som sedan tidigare är bebyggda genom förhandsbesked. Dessa fastigheter igår i planen för att lösa fastighetsbildningsfrågor samt att kommunen ska överta huvudmannaskapet för gatan. Befintliga fastigheter kommer ha kvar sin gemensamma anläggning för vatten och avlopp. Ny bebyggelse ska anslutas till det kommunala ledningsnätet. Området omfattas inte sedan tidigare av detaljplan. Förenligt med 3, 4 och 5 kap MB Detaljplanen berör inget riksintresse och inga miljökvalitetsnormer enligt 5 kap miljöbalken bedöms överträdas eller påverkas. Plandata Lägesbestämning Planområdet ligger ca 4 km norr om centrala Gävle invid Gamla Bönavägen. Söder om planområdet ligger Gävle Golfklubb och väster om planområdet ligger stadsdelen Strömsbro med skola och affärer. Areal Detaljplanen omfattar ett område på ca 2 hektar. Markägoförhållanden Kommunen äger fastigheterna Fredriksskans 2:1, 6:1 och 6:2. Övriga fastigheter som ingår i detaljplanen ägs privat eller genom samfällighet.
Dnr: 11BMN72 Sid 3 (13) Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer Planområdet omfattas av den fördjupade översiktsplanen för Avan- Fredriksskans. Översiktsplanen antogs av kommunfullmäktige 2004-11-29. För området anges att gällande markanvändning, dvs. bostäder, fortsätter att gälla. Planområdet är markerat med en röd ring. Program för detaljplan Något program har inte upprättats för detaljplanen då detta har ansetts som onödigt. Detaljplaner, områdesbestämmelser och förordnanden Planområdet omfattas inte sedan tidigare av detaljplan eller områdesbestämmelser. Miljökonsekvensbeskrivning Planens genomförande bedöms inte medföra sådan betydande miljöpåverkan att en miljökonsekvensbeskrivning enligt Plan- och bygglagen 5 kap. 18 och miljöbalken 6 kap. behöver upprättas. Planuppdrag Byggnads- och miljönämnden beslutade den 22 juni 2011, 70, att ge Bygg & Miljö i uppdrag att upprätta en detaljplan för området.
Dnr: 11BMN72 Sid 4 (13) Regionala tillväxtfrågor Attraktiva bostäder stärker Gävles roll som tillväxtkommun. Vision 2025 Kommunala beslut i övrigt Vision 2025 - Gävle sätter segel Visionen beskriver kommunens önskade bild av Gävle i framtiden. Tillsammans med strategin Vägen till 2025 inspirerar och visar den vägen i den gemensamma utvecklingen av Gävle. Planförslaget uppfyller visionen genom: Forma attraktiva boendemiljöer för alla samhällsgrupper i stadsdelar som kan försörjas med hållbara transportlösningar och med ett utbud av service, mötesplatser och grön miljö i form av ren luft, mark och vatten. Förutsättningar och förändringar Natur Planområdet ligger nära naturen kring Skidstavallen och golfbanan. Området som kommer att exploateras för nya bostäder är redan ianspråktaget och besitter inga större naturvärden. Dock är det positivt om det går spara enstaka träd inom området och spara delar av marknivån. Det finns även andra element i terrängen kring det gamla bostadshuset som kan vara värda att bevara för att skapa karaktär till det nya området, exempelvis muren mot väster. Gammal jordbruksmark norr om planområdet
Dnr: 11BMN72 Sid 5 (13) Befintlig bebyggelse Inom planområdet finns det äldre bebyggelse från 1920-talet samt nyare bebyggelse från tidigt 2000-tal. Den äldre bebyggelsen står på kommunens lista över saneringsfastigheter och ska i samband med ny bebyggelse rivas. Den nyare bebyggelsen är av modernare snitt och har kommit till genom sk förhandsbesked. De befintliga bostäderna inom planområdet får en byggrätt som är anpassad till storleken på fastigheterna. Befintlig bebyggelse Öster om planområdet ligger Lindbacka med ny bebyggelse som började byggas ut 2007. Området är indelat i etapper där den första byggdes ut i privat regi. Kommunen planerar nu att gå vidare med etapp 2 och gator och vatten- och avlopp (VA) kommer att byggas ut under 2011-2012. Lindbacka sett från Grankullen
Dnr: 11BMN72 Sid 6 (13) Ny bebyggelse Utformning, placering m.m. Den nya bebyggelsen består av 5 tomter som är ca 1000 kvadratmeter stora. Huvudbyggnad får uppföras i två våningar med en högsta byggnadshöjd på 8 meter. Garage/uthus får uppföras i en våning med en högsta byggnadshöjd på 3,5 meter. Huvudbyggnad får placeras minst fyra meter från området betecknat med LOKALGATA. Garage ska placeras minst 6 meter från gatan om garageportarna är vända mot gatan. Är portarna vända mot gården kan minst 3 meter från gatan medges. Avståndet till gatan är till för att säkerställa att parkering ska ske på den egna tomten samt att bilarna kan vara uppställda framför garaget utan att hindra framkomligheten. Den totala tillåtna byggnadsytan (BYA) per fastighet är 250 kvadratmeter för den tillkommande bebyggelsen. Befintliga fastigheter som igår i planområdet har fått en större byggrätt på grund av den större tomtstorleken. I byggnadsytan inryms alla byggnader på tomten (ej friggebod) dvs, huvudbyggnad, garage, växthus, uthus m.m. Komplementbyggnader får högst uppta en sammanlagd yta på 80 kvadratmeter. Väljer man att bygga en enplansvilla så är den största byggnadsarean 250 kvadratmeter inklusive komplementbyggnader, alltså 170+80 kvadratmeter. Takvatten ska omhändertas på den egna tomten. Byggnaderna ska i huvudsak placeras som de illustrerade byggrätterna i plankartan.
Dnr: 11BMN72 Sid 7 (13) Illustration på ny bebyggelse Friytor Det finns stora friytor kring planområdet för lek och rekreation. Ca 400 meter från planområdet ligger skidspår som är flitigt använt på vintern. Söder om planområdet ligger Gävles golfbana med 36 hål och Pay and play -bana. Strandskydd Planområdet omfattas inte av strandskydd. Radon Området ligger inte inom högriskområde för markradon. Idag ska all byggnation ske på radonskyddat sätt. Gator och trafik Trafik - allmänt Området trafikeras från Gamla Bönavägen antingen via Strömsbro eller Hamnleden. Vägen är delvis smal vilket gör att framkomligheten vintertid kan vara begränsad vid möte. Företrädesvis bör infarten via Hamnleden användas som har bättre framkomlighet.
Dnr: 11BMN72 Sid 8 (13) Inom planområdet Befintlig gata in till planområdet är idag privat och inrättad som gemensamhetsanläggning (Fredriksskans ga:6 och ga:7). Gatan är byggd och förvaltas av Grankullens samfällighetsförening (Fredriksskans 6:7-6:10). Till det nya bostadsområdet byggs en ny gata med vändplan som kommer att anslutas till det befintliga vägsystemet. Planen föreslår att hela gatan blir en LOKALGATA med kommunalt huvudmannaskap, vilket innebär att kommunen äger och förvaltar gatan. Befintliga gemensamhetsanläggningar måste därmed tas bort eller omprövas. Gång- och cykeltrafik Någon gång- och cykelväg finns inte i direkt anslutning till planområdet. Dock så finns det en gc-väg längs Lindbackavägen ca 300 meter från planområdet. Kommunen planerar också att bygga en ny gång- och cykelväg mot Strömsbro (illustrerad i plankartan). När byggstart kan ske är i dagsläget oklart. Parkering Parkering ska ordnas på den egna tomtmarken. Kollektivtrafik Hållplats för kollektivtrafik finns ca 800 meter från planområdet vid Hamnleden. Området trafikeras av Linje 95. Service I stadsdelen Strömsbro finns matbutik, plantskola, kyrka m.m. Skola och omsorg Ca 1,5 kilometer från planområdet ligger Strömsbro skola med låg- och mellanstadium. Det finns även äldreboende, förskola och en stor idrottsplats med bland annat konstis och curling. Störningar Området är inte utsatt för några störningar. Trafikbuller från Björkevägen ligger under 40 ekvivalent ljudnivå för de nya bostadstomterna. Teknisk försörjning El Planområdet ansluts till det befintliga el-nätet. Gävle Energi AB har en luftledning inom planområdet som måste flyttas eller tas bort.
Dnr: 11BMN72 Sid 9 (13) Fjärrvärme Fjärrvärme finns framdraget i anslutning till planområdet. De befintliga bostäderna är inte anslutna till fjärrvärme. VA Ny bebyggelse ska anslutas till det kommunala VA-systemet och ingå i verksamhetsområde för VA. Gästrike Vatten anvisar inkopplingspunkt för respektive fastighet. De befintliga fastigheterna Fredrikssskans 6:7 6:10 har inte för avsikt att ansluta sig till det kommunala VA-systemet, utan de har en gemensam fungerande VAanläggning och ingår inte i verksamhetsområdet. VA-anläggningen är inrättad som en gemensamhetsanläggning, Fredriksskans ga:7 och är belägen på samfälligheten Fredriksskans s:1 (blåmarkerad mark, E, på plankartan). Gemensamhetsanläggningen förvaltas av Grankullens samfällighetsförening. Dagvatten Dagvattenfrågan ska beaktas i den kommande projekteringen så att det finns utrymme att infiltrera vattnet inom den egna fastigheten eller omhändertagande i en särskild anläggning. Avfall Gästrike Återvinnare sköter avfallshanteringen i området. Konsekvenser av planens genomförande Planen förväntas ge obetydliga effekter på intresseområdena; miljön, hälsan eller hushållningen. Landskapsbild Landskapsbilden kommer att påverkas av den föreslagna bebyggelsen. Dock kommer det att bli i mindre omfattning eftersom det handlar om komplettering av det befintliga bebyggelsemönstret med en- och tvåplansvillor. Barn I närheten finns tillgång till naturområden som ger möjlighet till spännande lekmiljöer för barn. Upplevelserna i naturen stimulerar barns utveckling. Trygghet Lindbacka är ett nytt bostadsområde med uteslutande småhus och det finns få arbetsplatser inom stadsdelen. Kommunen har dock byggt ut belysningen i området och nu finns det belysning efter Gamla Bönavägen till Strömsbro. Ur trygghetssynpunkt är det viktigt med bra belysta kör- och gång-/cykelvägar.
Dnr: 11BMN72 Sid 10 (13) Tillgänglighet Busshållsplats finns vid Hamnleden och trafikeras med ett tiotal turer på vardagarna och lördagarna. På söndagarna är turtätheten glesare men i takt med att befolkningsunderlaget ökar utmed Norrlandet kan det bli aktuellt med fler turer. Tillgängligheten till handel och kollektivtrafik är god vilket ger förutsättningar att resa på ett hållbart sätt. Tillgängligheten till naturen och rekreation är god. Jämlikhet Planen syfte är att medge friliggande bostadsbebyggelse som vänder sig till människor med god ekonomi. Området torde lämpa sig för barnfamiljer med tanke på dess läge och miljö. Planen innebär inte att utbudet av olika boendeformer ökar i stadsdelen. Fastighetsrättsliga genomförandefrågor och konsekvenser Med fastighetsbildning avses bl.a. nybildning av fastigheter, ändring av fastigheters gränser och bildande av gemensamhetsanläggningar, servitut och ledningsrätter. Fastighetsbildningsåtgärder prövas i en lantmäteriförrättning som handläggs av Lantmäterimyndigheten i Gävle kommun. Fastighetsbildning Grankullen Lantmäteriförrättning, både vad gäller avstyckning, fastighetsreglering och ombildning av gemensamhetsanläggningar, ska sökas och bekostas av Gävle kommun. Aktuell detaljplan ger förutsättningar för att stycka av fem nya bostadsfastigheter från Fredriksskans 6:2 (och delar av Fredriksskans 2:1 och 6:3). Delar av planområdet planläggs som NATUR och där är kommunen kvar som fastighetsägare. Gatan (LOKALGATA) övergår, i och med den nya planen, till allmän plats med kommunalt huvudmannaskap och marken (vägen) ska därmed regleras till en kommunägd fastighet. Befintliga gemensamhetsanläggningar för vägen som leder in till området från Gamla Bönavägen behöver därför omprövas.
Dnr: 11BMN72 Sid 11 (13) Fastighetskonsekvenser Nedan redovisas detaljplanens konsekvenser (främst fastighetsrättsliga) som i dagsläget kan bedömas för respektive fastighet. Beskrivningen är gjord i enlighet med förslag till detaljplan och innebär inget ställningstagande från lantmäterimyndighetens sida. Fredriksskans 2:1 Fredriksskans 6:1 Fredriksskans 6:2 Nya bostadsfastigheter Fredriksskans 6:7-6:10 Kommunägd fastighet. Mark från Fredriksskans 6:2 (NATUR och LOKAL- GATA) överförs till Fredriksskans 2:1. Del av samfälligheten Fredriksskans s:1 som är LO- KALGATA i planen ska regleras till Fredriksskans 2:1. Belastande utrymmesservitut till förmån för Fredriksskans ga:6 upphävs. Kommunägd fastighet. Den del som är kvartersmark för bostäder regleras till bostadsfastigheterna. Resterande del av fastigheten kvarstår i kommunens ägo och överförs lämpligen till Fredriksskans 2:1. Kommunägd fastighet. Större delen av fastigheten planläggs för att möjliggöra avstyckning av fem nya bostadsfastigheter. Delar av fastigheten kvarstår i kommunens ägo som allmän plats (NATUR och LOKALGATA) och bör lämpligen överföras till Fredriksskans 2:1. Fem bostadsfastigheter avstyckas från Fredriksskans 6:2 och del av Fredriksskans 2:1 och 6:1 (se illustration). Fastigheterna kommer enligt planen ha tillgång till kommunalt VA och lokalgata (som kommunen sköter). Fastigheterna har enligt planen en byggrätt på 250 kvm byggnadsyta och en minsta fastighetsstorlek om 1000 kvm. Fastigheterna är redan fastighetsbildade och privatägda. Fastighetsägarna sköter idag gatan fram till fastigheterna gemensamt (Fredriksskans ga:6 och ga:7). I och med planen kommer gatan övergå till kommunalt huvudmannaskap och skötseln för enskilda fastighetsägare upphör. Gemensamhetsanläggningen Fredriksskans ga:6 (väg) ska därmed upphävas och ga:7 (VA och väg mm) omprövas. Fastighetsägarna sköter idag en fungerande VA-anläggning gemensamt (Fredriksskans ga:7). Gemensamhetsanläggningen ga:7 (VA och väg mm) omprövas för att
Dnr: 11BMN72 Sid 12 (13) fortsättningsvis enbart reglera den gemensamma VAanläggningen, som ligger kvar enligt tidigare beslut. Fastigheterna ansluts alltså inte till det kommunala VAnätet. Fastigheterna har enligt planen en byggrätt på 300 kvm byggnadsyta och ska ha en minsta fastighetsstorlek om 1000 kvm. Fredriksskans s:1 Samägd mark för fastigheterna Fredriksskans 6:7-6-10. Del av samfälligheten Fredriksskans s:1 som är LO- KALGATA (och NATUR) i planen ska regleras till den kommunägda fastigheten Fredriksskans 2:1. Samfälligheten kommer efter regleringen bestå av två skiften, blåmarkerad mark, E, på plankartan. Ledningsrätten för fjärrvärme mm som idag belastar Fredriksskans s:1 kommer efter regleringen att enbart belasta Fredriksskans 2:1. Belastande utrymmesservitut till förmån för Fredriksskans ga:7 berörs ej. Ekonomiska genomförandefrågor Gävle kommun är exploatör och kommer att stå för kostnaderna som uppkommer i anslutning till detaljplanen, exempelvis fastighetsregleringar, omdragning av ledningar osv. Inlösen, ersättning Den mark som i planen är utlagd som allmän platsmark (LOKALGATA och NATUR) har Gävle kommun, i sin roll som huvudman, rätt att lösa in mot fastighetsägarens vilja men även en skyldighet att lösa in om fastighetsägaren begär detta, enligt plan- och bygglagen. Organisatoriska frågor Tidplan Detaljplanen handläggs med normalt planförfarande och beräknas kunna skickas ut på samråd i september 2011. Granskningen beräknas kunna genomföras under november/december 2011. Planen kan tidigast antas i Byggnads- och miljönämnden efter årsskiftet sommaren 2012. Markförvärv av s:1 och fastighetsbildning beräknas kunna ske under hösten 2012. Gator, park, belysning Kommunen iordningställer gator, gång- och cykelvägar, samt grovplanerar tomterna i området. Beräknad byggstart är under senare delen av 2012 eller tidigt 2013.
Dnr: 11BMN72 Sid 13 (13) Exploatören beskostar flytt eller borttagande av luftledningen inom planområdet. Genomförandetid Lämplig genomförandetid för aktuell detaljplan är 5 år. Genomförandetiden gäller från det datum då planen vinner laga kraft. Huvudmannaskap Gävle kommun är huvudman för allmän plats inom planområdet. Avtal Gävle kommun ska upprätta avtal med samfällighetsföreningen angående övertagandet av LOKALGATAN. Medverkande tjänstemän Planhandlingarna har upprättats med hjälp av följande tjänstemän inom Samhällsbyggnad Gävle: Maria Höjer, miljöutredare Karin Linjer, lantmätare Camilla Bengtsson, exploateringsingenjör Samhällsbyggnad Gävle Petter Jonegård Planchef Thobias Nilsson Planingenjör