Stadsbyggnadskontoret Mark- och exploateringsenheten Koncept 2014-01-10/EL/TP RAMAVTAL Mellan parterna Täby kommun (organisationsnummer 212000-0118), 183 80 Täby, nedan kallad Kommunen, å ena sidan, och XX AB (organisationsnummer xxxxxx-xxxx), xxx xx A-ort, nedan kallad Bolaget, å andra sidan, har denna dag träffats följande ramavtal inför detaljplaneläggning och genomförande av en blandning av bostäder, vård- och omsorgsboende, förskola, kontor samt verksamheter inom del av Roslags-Näsby i Täby kommun, nedan kallad Området, vilket har markerats med skraffering på bifogad karta, bilaga A. 1 Bakgrund och definitioner Under tiden 7 januari 2014 4 februari 2014 har ett förslag till detaljplan för Västra Roslags-Näsby, del av Roslags-Näsby 28:7 m fl. (daterat 2013-08-29 rev 2013-12- 02), varit ute på samråd, nedan kallat Detaljplanen, bilaga B. Förslaget innehåller byggrätter för ca 800 bostäder, vård- och omsorgsboende, förskola, kontor samt verksamheter. Inför det fortsatta detaljplanearbetet har Kommunen gått ut med en markanvisningstävling, inom Detaljplanen, där byggintressenter har lämnat in anbud med redovisning av stadsbild, hållbarhet, gestaltning, markpris m.m. för olika anbudsområden inom planområdet. De byggherrar, vilka enligt Kommunens utvärderingsgrupp har lämnat de bästa förslagen som uppfyller Kommunens intentioner för Detaljplanen, får möjlighet att tillsammans med Kommunen vara med och delta i den fortsatta detaljplaneprocessen. Efter Detaljplanens beslut om laga kraft ges Bolaget möjlighet att förvärva Området för att genomföra sitt inlämnade förslag till bebyggelse. Bolagets inlämnade tävlingsförslag, bilaga C, utgör underlag för detta ramavtal. 2 Syfte Syftet med detta ramavtal är att dels ge riktlinjer och lägga fast förutsättningar för detaljplaneläggning och utbyggnad av Området, vilket enligt detta ramavtal tilldelas Bolaget för bebyggelse, dels reglera parternas åtaganden och ansvar i
genomförandeprocessen. Områdets preliminära avgränsning framgår av bilaga A. Den exakta avgränsningen av Området kommer att klarläggas i det fortsatta detaljplanearbetet. Genom detta ramavtal anges också de förutsättningar, vilka gäller för att Bolaget ska tilldelas mark för bebyggelse och för att marktilldelningen ska fullföljas genom ett markanvisningsavtal (bindande avtal för förvärv av fast egendom). 3 Giltighet Detta ramavtal är giltigt mellan parterna under förutsättning att Täby kommunfullmäktige genom beslut godkänner ramavtalet senast 2014-xx-xx Om denna förutsättning inte uppfylls är ramavtalet till alla delar förfallet utan ersättningsskyldighet för någondera part. 4 Förutsättningar Bolaget och Kommunen ska tillsammans verka för att Området detaljplaneläggs för bostäder, vård- och omsorgsboende, förskola, kontor samt verksamheter. Bolaget ska i samband med att Detaljplanen antas erbjudas att förvärva Området genom att teckna ett markanvisningsavtal. Om Bolaget vid tidpunkten för tecknandet av markanvisningsavalet inte längre är beredd att betala det markpris som Bolaget angivit i sitt vinnande tävlingsförslag, bilaga C, har Kommunen rätt att häva detta ramavtal utan någon ersättningsskyldighet till Bolaget. Bolaget och Kommunen är överens om att byggrättens storlek för Området fastställs först genom den lagakraftvunna Detaljplanen. Den preliminära byggrätten för Området uppgår till ca x xxxx kvm bruttoarea (BTA ovan mark) Kommunen är huvudman för allmänna platser inom Detaljplanen och bekostar således anläggning av bl.a. gator, parkmark och gång- och cykelvägar samt drift och underhåll av dessa. Det innebär att kostnaderna för dessa anläggningar ingår i Bolagets köpeskilling för Området. Kommunens avsikt är att utbyggnaden av de allmänna anläggningarna inom en första etapp preliminärt kommer att vara klara till 20xx-xx-xx och att en andra etapp kommer att följa därefter. Bolaget är medvetet om att utbyggnadsordning och starttidpunkter för bebyggelsen för de olika delområdena inom Detaljplanen kan variera. 5 Markanvisningsavtal Parterna är överens om att markanvisningsavtalet ska godkännas och undertecknas av Bolaget senast 2 månader före Detaljplanens behandling av kommunstyrelsen inför antagande av kommunfullmäktige. När markanvisningsavtalet för Området blir giltigt, upphör detta ramavtal att gälla i sin helhet. Om markanvisningsavtal mellan parterna inte har upprättats och undertecknats av Bolaget senast den dag som anges ovan, upphör detta ramavtal i sin helhet att gälla utan ersättningsskyldighet för någondera part, såvida inte förseningen beror
på sådan omständighet som Bolaget inte kunnat råda över. Förlängning kan då medges, dock maximalt två år och ska ske skriftligen. 6 Förvärv och köpeskilling Detta ramavtal ska ligga till grund för markanvisningsavtalet mellan Kommunen och Bolaget, där bl. a. köpeskilling, bindande marköverlåtelsevillkor för Området och genomförande av bebyggelsen ska regleras. Köpeskillingen för Området ska vara det av Bolaget offererade priset K (c ccc) KRONOR per kvm BTA (ovan mark) för den blivande byggrätten enligt Detaljplanen uttryckt i kvm BTA (ovan mark) för Området. Den exakta köpeskillingen kommer att anges i kommande markanvisningsavtal. Bolaget ska erlägga 10 % av köpeskillingen som handpenning då markanvisningsavtalet är undertecknat av parterna. Resterande del av köpeskillingen erlägges kontant på tillträdesdagen. Köpeskillingen ska räknas upp för tidsperioden från 2014-05-01 (prisnivå enligt markanvisningstävlingen) och fram till tillträdesdagen för Området i enlighet med vad som framgår av nedanstående formel: A=B+30%*(C-D) där A=köpeskilling vid betalningstidpunkten (tillträdesdag), kronor per kvm BTA (ovan mark) B=priset i anbudet i kr per kvm BTA (ovan mark), prisnivå 2014-05-01 C=genomsnittspris på bostadsrätter i Storstockholm enligt Mäklarstatistik uttryckt i kr per kvm lägenhetsarea vid betalningstidpunkten D=genomsnittspris på bostadsrätter i Storstockholm enligt Mäklarstatistik uttryckt i kr per kvm lägenhetsarea vid anbudets prisnivå 2014-05-01 Om denna formel inte är användbar på grund av förändrade statistikredovisningsmetoder eller källor, ska köpeskillingen räknas upp månadsvis med ett värde motsvarande 3 % årlig ökning. Priset ska dock regleras med stöd av ovanstående formel fram till den tidpunkt då statistiken upphör/förändras. Köpeskillingen ska dock efter uppräkning inte vara lägre än Bolagets offererade pris enligt Bolagets anbud. I köpeskillingen ingår gatukostnadsersättning för Området enligt Detaljplanen. Utöver köpeskillingen ska Bolaget erlägga anläggningsavgifter för vatten och avlopp enligt vid varje tillfälle för Kommunen gällande Va-taxa. Övriga avgifter för anslutning av fjärrvärme, el och tele etc. betalas av Bolaget. Överlåtelsen sker under förutsättning att kommunfullmäktige beslutar att anta Detaljplanen samt godkänner markanvisningsavtalet. Bolaget ska bekosta och ansvara för lagfartskostnader för förvärv av Området.
7 Fastighetsbildning Kommunen ansöker om och bekostar fastighetsbildning (avstyckning) för Området efter det att Detaljplanen har vunnit laga kraft. 8 Tillträde Tillträdesdag till det överlåtna Området ska vara den xx månad 201x (beroende av Områdets etapp) under förutsättning att beslut om erforderlig fastighetsbildning har vunnit laga kraft och hela köpeskillingen har erlagts. Övriga villkor för tillträde och slutbetalning regleras i markanvisningsavtalet mellan parterna. 9 Detaljplan och utredningar Kommunen upprättar Detaljplanen och Bolaget bekostar Detaljplanen genom att erlägga planavgift enligt gällande detaljplanetaxa i samband med att bygglov beviljas. Bolaget står även för framtagande av underlag som erfordras för den kommande bebyggelsen som erfordras för detaljplanearbetet och för att säkerställa att bebyggelsen kan genomföras enligt Bolagets förslag. Bolaget ska på egen bekostnad aktivt delta samt anlita den kompetens som erfordras. Bolaget ska följa gestaltningsprogram, bilaga D, hållbarhetsprogram, bilaga E och grönytefaktor, bilaga F, vilka är framtagna till Detaljplanen. Detaljplanearbetet ska bedrivas i projektform inom Kommunen, där stadsbyggnadskontorets olika verksamhetsområden medverkar i erforderlig omfattning genom egna tjänstemän eller konsulter. Bolaget ska i samarbete med Kommunen ta fram den slutliga Detaljplanen. 10 Bebyggelse Bolaget förbinder sig att uppföra bebyggelsen inom Området med ca xx lägenheter i flerbostadshus/stadsvillor/gårdshus/radhus/studentlägenheter (och i förekommande fall kommersiella lokaler och kontor) i huvudsaklig överensstämmelse med Bolagets vinnande tävlingsförslag och inlämnade handlingar. Om Bolaget avser att göra avvikelser från förslaget i form av exempelvis annan hustyp, ändrad lägenhetsfördelning, ändrad exploateringsgrad, annan utformning, ändrat utförande, avvikande energistandard mm för bostadbebyggelsen inom Området ska detta först godkännas skriftligen av Kommunen. Eventuella fördyringar som följer av sådana förändringar ska bekostas av Bolaget. Bolaget ansvarar för och bekostar att marken inom Området fylls upp till den nivå som anges i Detaljplanen med material av tillräckligt god kvalitet och av lämplig beskaffenhet i övrigt. Kommunen tar inget ansvar för denna masshantering. Eventuell lättfyllning, pålning eller sprängning som krävs för grundläggning bekostas av Bolaget. Bolaget ska på egen bekostnad ta hand om och transportera bort eventuella överskottsmassor inom Området till lämplig deponi eller annan lämplig plats. Kommunen tillhandahåller ingen tipp för överskottsmassor. Alla kostnader för hantering och deponering av överskottsmassor ska betalas av Bolaget. Övrig bebyggelse inom Detaljplanens olika anbudsområden kommer att utföras av andra köpare. Bolaget ska genom samordning med dessa köpare eftersträva ett
så smidigt genomförande som möjligt. 11 Upplåtelseform med hyresrätt (i förekommande fall) Bolaget förbinder sig att inom Området upplåta samtliga bostäder med hyresrätt som upplåtelseform. För hyresrätterna gäller, som ett oavsiktligt krav, att dessa ska förbli hyresrätter och förvaltas långsiktigt. Detta krav är Bolaget väl medvetet om och ska följa. En skriftlig garanti ska lämnas av Bolaget i samband med undertecknande av kommande markanvisningsavtal, där Bolaget garanterar hyresrätternas uppförande och långsiktiga bestående inom Området. I det fall Bolaget överlåter hela eller delar av bostadsbeståndet inom Området ska Bolaget överföra denna garanti till ny ägare. Garantin ska även innefatta godkännande av en tilläggsköpeskilling för Området i det fall Bolaget inte efterlever garantin. Tilläggsköpeskillingen ska utgöra 400 000 kronor per lägenhet inom Området som inte upplåts med hyresrätt. Beloppet förfaller till betalning en månad efter Kommunens anfordran. Garantin ska gälla 15 år från den dag då Bolaget har tillträtt Området. 12 Förturslägenheter Kommunen äger rätt att få köpa/hyra X lägenheter med bostadsrätt/hyresrätt inom Området för andrahandsuthyrning som förturslägenheter. Kommunen ska ha rätt att välja ut dessa lägenheter innan Bolaget tecknar några lägenheter för annan. Kommunen ska ha 4 veckors beslutstid från det att Bolaget har lämnat Kommunen information om samtliga lägenheternas utformning inklusive ekonomiska villkor (Bofakta) innan besked ska lämnas till Bolaget om vilka lägenheter Kommunen väljer. 13 Tidplan Kommunens ambition är att Detaljplanen beräknas vara antagen av kommunfullmäktige genom beslut under våren 2016. Kommunen ska efter anbudsförfarande bygga ut de allmänna anläggningarna inom Detaljplanen. Första spadtag för allmänna anläggningar beräknas preliminärt ske under hösten 2015. Inom 3 år från tillträdesdagen ska Bolaget ha genomfört bebyggelsen inom Området i enlighet med Detaljplanen så att första inflyttning kan ske. Bolaget är medvetet om att tidplanen är beroende av att Detaljplanen vinner laga kraft, att Roslagbanan förbi planområdet byggs om samt att kommunhuset inom Detaljplanen rivs och nytt kommunhus uppförs i Täby centrum. 14 Projektering Bolaget utför all projektering på egen risk. 15 Geoteknik Kommunen har tagit fram geotekniska undersökningar, bilaga G, ytterligare utredningar kan komma att behövas, vilka Bolaget ansvarar för. Kommunen betalar inte ut någon ersättning för dåliga grundläggningsförhållanden.
16 Konstnärlig utsmyckning Bolaget ska utöver köpeskillingen bidra till konstnärlig utsmyckning inom Detaljplanen genom att erlägga ett belopp om 150 000 kronor per anbudsområde. Beloppet ska erläggas på tillträdesdagen för respektive anbudsområde. 17 Dagvatten Det allmänna dagvattennätet ska utformas med fördröjande åtgärder före påsläpp på befintlig dagvattentunnel inom Detaljplanen. Dagvatten ska omhändertas lokalt i största möjliga mån. Hanteringen av dagvatten ska närmare regleras i markanvisningsavtalet. 18 Fjärrvärme Nya fjärrvärmeledningar planeras inom Detaljplanens föreslagna gator. 19 Miljö och hållbarhet Bolaget ska följa det hållbarhetsprogram, bilaga E, som tillhör Detaljplanen. Nya byggnader ska vara miljöcertifierade och motsvara kriterierna för Miljöbyggnad silver. Alla nya byggnader ska vara analyserade utifrån ett livscykelperspektiv med redogörelse för livscykelkostnader (LCC) och livscykelanalys (LCA). I övrigt ska det som framgår av hållbarhetsprogrammet gälla. 20 Etablering Frågor rörande etablering under byggtiden regleras i kommande markanvisningsavtal. 21 Byggherredialog, samordning Tillsammans med Kommunen ska Bolaget och övriga byggherrar inom Detaljplanen genomföra en byggherredialog för att samarbeta mot en gemensam kunskapsbas och gemensamma referenser för hållbart stadsbyggande och för bättre samordning av projektet. Det är angeläget att Bolaget söker samarbete med byggherrar för angränsande anbudsområden i syfte att åstadkomma bästa möjliga anpassning för bostadsutbyggnaderna emellan, både när det gäller utformning av bebyggelsen och att skapa eventuella gemensamhetslösningar. För att skapa en hållbar stadsdel i Västra Roslags-Näsby är parterna överens om att det behövs en ständigt aktuell dialog mellan berörda aktörer och kontinuerlig uppföljning av fokusområden under hela arbetsprocessen.
Ovanstående innebär att Bolaget och övriga byggherrar ska delta med representant på byggherredialogmötena. Kommunen ska anlita och Bolaget tillsammans med övriga byggherrar ska bekosta en byggsamordnare för projektering, genomförande och uppföljning. Kommunen håller i hållbarhetssamordningen genom en hållbarhetssamordnare. Bolaget och övriga byggherrar ska ha en ansvarig person för genomförandet av hållbarhetsprogrammet som deltar på samordningsmöten med Kommunen. 22 Kommunikation Kommunikationsarbetet leds och samordnas av Täby kommun. Bolaget utser en kontaktperson som tillsammans med andra byggherrar ska delta i de kommunikationsmöten och kommunikationsaktiviteter som Täby kommun kallar till. Kommunikationsaktiviteter som byggherrar är med och betalar kan till exempel innefatta framtagandet av ett utställningsrum/modell, områdesprofilering, marknadsföring av planområdet och illustrationer. Åtgärder och aktiviteter som ska genomföras och budget för dessa ska under detaljplanearbetet slutligen bestämmas mellan Kommunen och byggherrarna. Kommunen svarar för 20 % av kostnaderna. Resterande kostnader fördelas efter Områdets del byggrätt av Detaljplanens totala byggrätt. 23 Avbrutet detaljplanearbete Om detaljplanearbetet avbryts till följd av myndighetsbeslut, kommunalt beslut eller liknande eller andra åtgärder utom parternas kontroll ger inte detta Bolaget någon rätt till ny marktilldelning eller ekonomisk ersättning. 24 Avtalets upphörande Detta ramavtal är till alla delar förfallet utan ersättning för någondera part då ramavtalet inte kan genomföras på grund av att Detaljplanen inte kan föras vidare för antagandebeslut markanvisningsavtal inte har träffats senast vid tidpunkten enligt 5 ovan ramavtalet upphör att gälla på grund av omständigheter som uteslutande är hänförliga till Bolaget Kommunen äger rätt att använda de av Bolaget framtagna och utförda utredningarna och bebyggelseidéerna på så sätt som Kommunen finner lämpligt och utan ersättning till Bolaget eller till av Bolaget anlitade konsulter eller entreprenörer. Denna nyttjanderätt för Kommunen inskränker inte den upphovsrätt som Bolaget eller annan kan ha. 25 Vite Har bebyggelsen inte färdigställts så att första inflyttning inte kan ske enligt 13, 3:e st, ska Bolaget utge vite till Kommunen med 0,1 % av köpeskillingen per påbörjad månad som bebyggelsen försenas.
Syftet med vitet är att hindra spekulation i mark så att Kommunen inte kan fullfölja sitt bostadspolitiska ansvar samt att säkerställa att marken blir bebyggd inom skälig tid ur stadsbilds- och miljösynpunkt. 26 Överlåtelse Bolaget får efter skriftlig underrättelse till Kommunen överlåta detta ramavtal endast till helägt bolag inom koncern vari Bolaget ingår. I övrigt får detta ramavtal inte överlåtas utan kommunstyrelsens skriftliga godkännande. 27 Tvist Tvist angående tolkning eller tillämpning av detta ramavtal ska avgöras av svensk allmän domstol med säte i Stockholms län enligt gällande svensk rätt. _ Detta ramavtal har upprättats i två exemplar, varav parterna har tagit var sitt. Täby 2014-xx-xx För Täby kommun A-ort 2014-xx-xx För XX AB.. --------------------------------------- BILAGOR: A B C D E F G Bolagets tilldelade Område Detaljplanen (förslag till detaljplan för Västra Roslags-Näsby, del av Roslags-Näsby 28:7 m fl., samrådsförslag,daterat 2013-08-29 rev 2013-12-02) Bolagets tävlingsförslag Gestaltningsprogram Hållbarhetsprogram Grönytefaktor Geotekniska undersökningar