F ö r e n i n g Föreningar och projekt med kooperativ hyresrätt från och med år 2002 en översikt. November 2008 Bilder överst till vänster: interiör från BIG Kornet KHR-förening, Mölndalsbostäder överst till höger: Älvängen KHR-förening, AB Alebyggen nederst till vänster: Strandbyn KHR-förening, AB Laholmshem AB nederst till höger: vy mot Vänern från Marieberg KHR-förening, Kristinehamns Bostads AB
Inledning Denna förteckning innehåller korta beskrivningar av föreningar och projekt med kooperativ hyresrätt med anknytning till SABO-företag. De har tillkommit från och med år 2002. Ett 15-tal boföreningar som tillkom enligt den tidigare försökslagstiftningen finns beskrivna i ett annat dokument. Några intressanta projekt utanför SABO-sfären redovisas också kort i slutet av dokumentet. Försökslagstiftning 1987 Lagen om kooperativ hyresrätt trädde i kraft den 1 april 2002. Dessförinnan fanns en försökslagstiftning fr.o.m. 1987, då ett antal s.k. boföreningar tillkom. Ett mindre antal boföreningar kvarstår från denna period som inte blivit omregistrerade till KHRföreningar. De fortsätter existera enligt de regler som fanns under försökslagstiftningens tid. De kan bland annat räkna upp de s.k. kreditbeloppen (motsvarande upplåtelseinsatserna i kooperativ hyresrätt) under löpande kontraktstid. Hur utvecklas den kooperativa hyresrätten? Antalet kooperativa hyresrätter ökar sakta men säkert. De nya projekten tillkommer främst, men inte enbart, inom allmännyttan. Den största intressentgruppen utgörs av något äldre, eller äldre, personer som säljer ett eget hem. Dessa projekt tillkommer främst på icke storstadsmarknader. En annan intressentgrupp, men betydligt mindre, är personer som vill bo i bogemenskaper. KHR-föreningar för denna grupp tillkommer, för SABO-företagens del, främst på storstadsmarknader. Det börjar också komma enstaka projekt som intresserat alla åldersgrupper. Kooperativa hyresrättsföreningar har, för SABO-företagens del, hittills endast tillkommit via nyproduktion. Hur många kooperativa hyresrätter finns det? Svaret är att det inte finns någon helt tillförlitlig uppgift, eftersom det inte finns någon samhällsinstans som har ansvaret för att ha upprätthålla en sammanhållen överblick. Bolagsverket i Sundsvall har i uppdrag att registrera alla ekonomiska föreningar, däribland bostadsrätter och kooperativa hyresrätter. SABO följer kontinuerligt utvecklingen för sina medlemsföretag och har i övrigt en viss utblick på hur den kooperativa hyresrätten utvecklas i sin helhet. SKB, Stockholms Kooperativa Bostadsförening, är en stor bostadsförening och dito företag, och medlem i SABO. SKB bildades 1916 och är ett unikum på svensk bostadsmarknad. Föreningens medlemmar äger fastigheterna, vilket är liktydigt med ägarmodellen av kooperativ hyresrätt. Övriga SABO-företag har byggt, och bygger för s.k. hyresmodeller. Detta innebär att bostadsföretaget är fastighetsägare och hyr ut fastigheterna till KHR-föreningar. 2
Nedanstående uppgifter gäller endast projekt med anknytning till SABO-företag. Antalet KHR-föreningar och boföreningar 39 Boföreningar 16 st KHR-föreningar 23 st (inkl SKB) Antal lägenheter totalt (exkl. SKB) ca 1290 Boföreningar 790 KHR-föreningar 500 Antal lägenheter inom SKB ca 7000 Under år 2009 sker inflyttning i ytterligare åtminstone ca 120 lägenheter. Förteckningen är sammanställd av Ylva Sandström på SABO Tfn: 08 406 55 04 ylva.sandstrom.@sabo.se Projekt med inflyttade medlemmar AB Alingsåshem, Hökanäbbet kooperativ hyresrättsförening, 19 lägenheter Föreningen bildades år 2003 i samband med nyproduktion. Bebyggelsen består av flerfamiljshus i fyra smala huskroppar med naturen inpå knutarna. Utemiljön är av naturmarkstyp med grusade gångar. Området ligger ganska nära centrala Alingsås. AB Alebyggen Fyra olika projekt planeras och byggs i mycket nära samarbete med blivande medlemmar, främst äldre villaägare, som bor i Ale kommuns olika tätorter. Ledamöter från Alebyggens styrelse har medverkat aktivt. Alebyggen bildade en intresseförening för att organisera kön till projektet. Medlemsavgiften är 500 kr vid inträdet, därefter erläggs 100 kr per år i föreningsavgift. I juni 2008 hade intresseföreningen ca 240 medlemmar. Två föreningar är inflyttade, två planeras. Man kan läsa vidare på www.alebyggen.se. Titta under fliken bostad & bilplats, där finns info om kooperativ hyresrätt, bl.a. ett särskilt nyhetsblad. Älvängen KHR-förening, 36 lägenheter, inflyttat nov-dec 2007 Älvängen består av ett ombyggt äldre bankhus (q-märkt) samt två nya byggnader med totalt 36 lägenheter. Upplåtelseinsatsen är 5000 kr/kvm. Detta innebär att insatsen är 310 000 kr för två rok. om 62 kvm. Hyran är ca 5150 kr/månad. Upplåtelseinsatsen för fyra rok. om 109 kvm är 545 000 kr och hyran är ca 7900 kr/månad. 3
Nödinge KHR-förening, 40 lägenheter, inflyttat mars-april 2008 Denna förening ligger i tätorten Nödinge. Detta är ett Bo Klok-projekt. Bebyggelsen är av trä och i två plan. Upplåtelseinsatsen är ca 4000 kr/kvm. Hyresnivå vid inflyttning är ca 915 kr/kvm. Falkenbergs Bostads AB. Slottshagen KHR-förening, 16 lägenheter, inflyttat maj 2006 FABO har byggt den KHR-föreningen Slottshagen, 16 lägenheter, på en centralt belägen tomt. Upplåtelseinsatsen är ca 6000 kr/kvm. och hyresnivån var ca 800 kr/kvm under 2007. Till de 16 lägenheterna fanns inledningsvis en intressekö på 115 personer. Flertalet medlemmar är nyblivna pensionärer som sålt en villa. Få kände varandra före projektstarten, därefter har en stark sammanhållning vuxit fram. I detta projekt har långtgående tillval tillämpats. FABO har sammanlagt två föreningar. Man har erfarenheter av KHR sedan början av 1990-talet och hyr ut ett hus till boföreningen Lönnen, också med 16 lägenheter. Flens Bostads AB, Stjärnehagen KHR-förening, 16 lägenheter, inflyttat mars-juni 2007 Stjärnehagen ligger i centrala Flen. På en ort som denna, där ett småhus kostar drygt 1 mkr, är det en grannlaga uppgift att hamna rätt med antal lägenheter, storlekar, upplåtelseinsatser och vilka man bygger för. Projektet innehåller 16 lägenheter i radhusbebyggelse, varav fyra är lite större, 130 kvm, och 12 lite mindre, 80 kvm. Upplåtelseinsatsen är ca 5000 kr/kvm. Förbo AB, Fågelsten KHR-förening, 39 lägenheter, inflyttat april-oktober 2008 Förbo ägs av Härryda, Lerum, Kungälv och Mölndals kommuner. Förbo har erfarenhet sen tidigare av KHR. I maj 2007 var det byggstart för Fågelsten. Projektet Fågelsten byggs i Lindome med marknära bebyggelse i ett och två plan. Bebyggelsen innehåller dels stadsvillor i två plan, med något mindre lägenheter, dels större lägenheter i två olika typer av parhus. Lägenhetsstorlekarna är från 1,5 rok till 4 rok. Området är tidigare oexploaterat och ligger i lantliga omgivningar. I detta projekt är intressegruppen mer varierad åldersmässigt än i andra nya föreningar med den nya lagen. Förbo har arrangerat en studiecirkel om KHR för att säkerställa god kunskap hos tillräckligt många medlemmar och blivande styrelse. Förbo har sammanlagt tre föreningar Boföreningen Hagen ligger i Kareby i Kungälvs kommun. Här finns (ca 25?) lägenheter i radhusbebyggelse. 4
Boföreningen Grönriskan ligger i Balltorp i Mölndals kommun. Föreningen består av 68 lägenheter i radhusbebyggelse. Håbohus AB, Källvägen KHR-förening, 65 lägenheter, inflyttat februari-mars 2008 Håbo är en kommun med en stor villabebyggelse från främst 70-talet. Företaget har byggt 65 lägenheter i flerfamiljshus i ett centralt läge, nära Bålsta Centrum, med adress Källvägen. Detta fick ge namn även till föreningen. I slutet av januari 2005 hölls ett informationsmöte dit ca 300 personer kom. De personer som ville tillförsäkra sig en lägenhet i föreningen fick erlägga 500 kr till den intresseförening som bildades. Två studiecirklar arrangerades av Håbohus, vilket bl.a. gav en kärntrupp av medlemmar. Den första styrelsen hade representanter från både Håbohus företagsledning och medlemmar. Kilsbostäder AB, Timmermannen 1 KHR-förening och Timmermannen 2 KHR-förening, 45 lgh totalt, inflyttade maj 2006 och sommaren 2007 Projektet Timmermannen i centrala Kil omfattar sammanlagt 45 lägenheter i två punkthus. En lokalt verksam entreprenör, P-O Kristoffersson Bygg AB, var byggare. I kontraktet med byggaren ingick en option att bygga ytterligare ett hus sommaren 2007. Kilsbostäders styrelse fattade beslut att bygga även detta. Det finns alltså två olika föreningar. Det finns lägenheter om 2-4 rok, med tyngdpunkt på 3-4 rok. Upplåtelseinsatserna motsvarar 2050 2250 kr/kvm och hyresnivån låg år 2007 mellan ca 1000 kr 1200 kr/kvm och år. För att samordna efterfrågan och intressenter tog Kilsbostäder initiativ till att bilda en intresseförening efter Alebyggens modell med en medlemsavgift om 500 kr. Medlemmarna kände inte varandra tidigare, intressegemenskapen har vuxit fram under resans gång. Kristinehamns Bostads AB, Marieberg 1 KHR-förening, 16 lägenheter inflyttat sommaren 2006 Denna förening med radhusbebyggelse ligger i Marieberg, vid Vänerns strand och i samma område som det f.d. mentalsjukhuset som lades ner i mitten av 90-talet. Kristinehamns konstmuseum ligger strax intill. Upplåtelseinsatsen är 4500 kr/kvm och inflyttningshyran ca 620 775 kr/kvm med individuell mätning av vatten och värme. De flesta medlemmar är 60+ och har sålt en villa. Stiftelsen Kungälvsbostäder, Notarieängen KHR-förening, 15 lägenheter inflyttat maj 2006 Föreningen på Rökgatan ligger centralt i ett hus med tre våningar. Ett p-däck finns i bottenplanet. De största lägenheterna är 70 kvm. Projektet fick ett stort antal intressenter inledningsvis. Upplåtelseinsatsen är 6000 kr/kvm. Hyresnivån låg år 2007 strax under 1000 kr/kvm. Kooperativ Konsult i Göteborg (numera Coompanion) hjälpte till med studierna för medlemmar och blivande styrelse. En stark intressegemenskap växte fram 5
under processen. Att det inte finns större lägenheter än 70 kvm har utgjort ett visst bekymmer. Köpings Bostads AB. Anund KHR-förening, 36 lgh i två hus på samma fastighet, inflyttade maj 2007 och februari 2008 Under år 2005 tog bostadsföretaget över ett i stort sett färdigprojekterat objekt från ett litet konsortium (arkitektfirma + byggare), som inte kunde realisera det med upplåtelseformen bostadsrätt. Köpings bostads AB köpte projektet och mötte ett mycket stort intresse för samma projekt med upplåtelseformen KHR. Kv. Anund är centralt beläget i Köping. Först byggdes ett hus med 21 lägenheter och senare tillkom 15 lägenheter i ett nytt hus på samma fastighet. Då produktionen av det andra huset skedde så pass nära det första, var det möjligt att skapa en enda förening. KBABs projekt har rönt ett stort intresse och man har fått ta emot många studiebesök. Upplåtelseinsatserna är ca 6700 kr/kvm i det första huset och 7150 kr/kvm i det andra. Inflyttningshyran var ca 725 kr/kvm. Värme och vatten mäts individuellt. Laholmshem AB Laholmshem genomför båda projekten nedan i nära samarbete med kommunen. Man har lagt extra vikt vid planeringen med tanke på boendet på äldre dagar. Ca 80 % av kommunens invånare bor i eget hem, flera börjar bli lite till åren. Projekten har genomförts med partnering. Laholmshem har bildat en ideell intresseförening för att samordna efterfrågan och kö till föreningarna. 500 kr erläggs i föreningsavgift. Strandbyn KHR-förening, 26 lgh, inflyttat april 2008 Strandbyn är byggd som markbebyggelse och ligger i orten Mellbystrand, vid havet. Lägenheterna finns i tre olika storlekar, 2 rok omfattar 65 kvm, 3 rok omfattar 77 respektive 87 kvm och 4 rok omfattar 98 kvm. Upplåtelseinsatserna ligger på 7000 kr/kvm, dvs mellan 455 000 kr 686 000 kr. Inflyttningshyran är beräknad till ca 1050 kvm och år och blir ca 5900 för 2 rok respektive 8200 kr för 4 rok. Agnes Park KHR-förening, 29 lägenheter, inflyttat augusti 2008 Projektet är ett punkthus om fem våningar som byggs mitt i centrala Laholm. Denna förening får en gemensamhetslokal. Uppgifterna är i övrigt desamma som för Strandbyn. Mölndalsbostäder AB, BIG Kornet KHR-förening, 44 lägenheter, inflyttat juli 2007 Bostadsföretaget har byggt 44 lägenheter i ett punkthus från 1 rok om 44 kvm till 3 rok om 70 kvm. Projektet tillkom i nära samarbete med föreningen, vilket ledde till generell prispress. BIG betyder bo i gemenskap. Boendeidén går ut på att samla människor i andra livshalvan. För att inte föreningen ska åldras alltför mycket på längre sikt får inflyttande medlemmar inte vara äldre än 60 år. Kornet har flera gemensamma lokaler, bl.a. kök och matsal-sällskapsrum. Man har en social organisation för arbetsgemenskapen. Upplåtelseinsatsen är 1000 kr/kvm och hyresnivån under 2007 var 6
1050 kr, inklusive lokalerna. Kornet ligger i området Bifrost och bedrevs med stöd av Byggkostnadsforum. AB Svenska Bostäder, Tungstenen 1 kooperativ hyresrättsförening, 16 lägenheter Tungstenen bildades som en boförening år 1993. Den omregistrerades till kooperativ hyresrättsförening hösten 2003. De 16 lägenheterna finns i en radhusbebyggelse i Grimsta, nära Vällingby. Föreningen tillkom i samband med ett självbyggeriprojekt. Vid omregistreringen omarbetades förvaltningsavtalet så att man av en bilaga klart och tydligt kan utläsa vilken förvaltning som bostadsföretaget respektive föreningen ansvarar för. Varbergs Bostads AB Varbergs Bostads AB har sammanlagt fyra föreningar Detta bostadsföretag var först ut med att bygga nya kooperativa hyresrätter efter den nya lagens tillkomst se nedan. I början av 90-talet byggdes två boföreningar, Rullstenen med 51 lägenheter i ett punkthus och Jorden med 31 lägenheter i radhusbebyggelse. De har inte omregistrerats till KHR-föreningar. Vindragaren 9 KHR-förening, 18 lägenheter Vindragaren bildades 2002 och ligger centralt i Varberg. De flesta tjänsterna köps av bostadsföretaget. Upplåtelseinsatsen är ca 6050 kr/kvm. Snitthyran/kvm ligger f.n. på 779 kr för 2 rok om 57 kvm respektive 717 kr för 3 rok om 83 kvm. Platsarna KHR-förening, 27 lägenheter Denna förening bildades 2003. Den ligger centralt med utsikt över havet och Varbergs fästning. I föreningen finns lägenheter om 3 på 82 kvm och två olika storlekar på 4 rok om 98 respektive 104 kvm. I Platsarna har man tillämpat olika andelstal för att kunna hyressätta lägenheterna beroende på storlek, läge och utsikt. Därför varierar upplåtelseinsatserna mellan 429 000 kr och 736 000 kr. Snitthyran per kvm ligger f.n. mellan 785 kr/kvm och 854 kr/kvm. Även denna förening har en I övrigt gäller samma beskrivning som ovan. Projekt med byggbeslut/entreprenad pågår AB Bollnäs Bostäder, byggstart maj 2008 för 20 lägenheter Sundsåker är ett projekt som ligger i centrala Bollnäs och vid Ljusnans strand. Det byggs två punkthus med lägenhetsstorlekar från 2 4 rum och kök. Lägenheterna har hög tillgänglighet. I Bollnäs finns ett stort antal egna hem med äldre ägare som behöver ett mer anpassat boende. Sundsåker flyttas in under sommaren 2009. Detta är bostadsföretagets första projekt med KHR. Det finns 54 skarpt intresserade till de 20 lägenheterna, varför notarius publicus fick övervaka den turordningslottning som ägde 7
rum i slutet av augusti. Upplåtelseinsatserna ligger på mellan ca 6550 kr 7550 kr per kvm. Inflyttningshyran är beräknad till mellan 5075 kr 7950 kr. Detta projekt har överklagats i flera vändor och den försening som orsakats av detta har omöjliggjort ett köförfarande som i andra projekt i denna förteckning. AB Hammaröbostäder, 58 lägenheter, byggstart oktober 2007 Bostadsföretaget ligger i Skoghall och har 765 lägenheter. Man har tillsammans med PEAB projekterat en nyproduktion om 58 lägenheter på Lillängsberget. Det handlar om två punkthus med nio våningar med lägenhetsstorlekar från 2 rok om 50 kvm till 4 rok om 93 kvm. Medlemmarna får en fantastisk utsikt över Vänern. Föreningen startas via BR-modell, dvs företagets ledningsgrupp utgör den första styrelsen. ERA Mäklarna Hammarö bistår Hammaröbostäder med att sälja projektet. Husen flyttas in under december 2008. Mölndalsbostäder AB, 61 lägenheter, byggstart augusti 2007 Produktionen pågår av projektet Sahlins Terrass, centralt i Mölndal. Skanska är entreprenör. Namnet kommer av den restaurang som legat där tidigare i många år. Det blir ett punkthus med 61 lägenheter om två och tre rum och kök. En lägenhet behålls som gemensamhetslokal och övernattningslägenhet. Inflyttning sker under januari 2009. I detta projekt är upplåtelseinsatserna betydligt högre än i hittillsvarande fall, ca 15 000 kr/kvm. Strängnäs Bostads AB, 40 lägenheter, Vasagården KHR-förening, byggstart augusti 2008 Bostadsföretaget har en markanvisning i ett mycket bra läge. Projektet Vasagården innehåller 40 lägenheter fördelade på två-, tre- och fyrarumslägenheter. Upplåtelseinsatserna ligger på ca 8000 kr/kvm. Det finns åtskilliga äldre i villa på orten vilka önskar ett bekvämare och mer centralt boende. Den KHR-föreningen har dragits igång enligt BR-modell där ett par medlemmar också ingår i styrelsen. Intresserade medlemmar får erlägga 500 kr i medlemsavgift till föreningen. Inflyttning är beräknad till oktober 2009. Projekt som är långt framskridna i planeringen AB Alebyggen, Surte-Bohus Det finns långt framskridna planer för Surte Bohus med ett 10-tal lägenheter. Man hoppas på byggstart runt årsskiftet 2008-2009. Projektet kallas Potatiskåkern i folkmun. I detta projekt kommer man att tillämpa en upplåtelseinsats mellan 8000 10 000 kr/kvm, pga ökade byggkostnader. 8
AB Bollnäsbostäder, Hamre gård Bostadsföretaget planerar ett projekt med 16 lägenheter i radhusmiljö. Inflyttning beräknas äga rum under sommaren 2009. Planer olika långt framskridna AB Alebyggen I tätorten Alafors (projektet kallas Furusund) planeras 36 lägenheter. Planeringsprocessen har blivit utdragen då detaljplanen överklagats ända till Regeringsrätten. Falkenbergs Bostads AB Företaget funderar på att bygga åtminstone ett projekt ytterligare med KHR. Herrljungabostäder AB I maj 2008 bjöd bostadsföretaget in till ett informationsmöte om KHR i samarbete med kommunen och Sparbanken i Alingsås. Man skulle kunna uppföra ett projekt med 15 lägenheter vid ett område intill Televerket. Hyresbostäder i Karlskoga AB Bostadsföretaget funderar på att införa KHR i samband med moderniseringar av ett 70- talsområde. En förening i ett-två hus skulle kunna intressera en ny kundgrupp. LKF, Lunds Kommuns Fastighets AB Bostadsföretaget planerar en nyproduktion med KHR i tätorten Dalby. Mölndalsbostäder AB Ett nytt projekt med namnet Celsius kommer innehålla 35 lägenheter. Mölndalsbostäder har hjälpt till att bilda en intresseförening för att organisera efterfrågan och blivande medlemmars möjligheter att påverka projektet. Se vidare på www.molndalsbostader.se. I oktober 2008 ligger info om projektet på första sidan. 9
Projekt utanför SABO-sfären AB Familjebostäder i Stockholm, Bogemenskapen Sjöfarten KHR-förening, 46 lägenheter, inflyttat mars-maj 2008 Familjebostäder äger och förvaltar några fastigheter för personer som vill bo med större gemenskap och trygghet i andra livshalvan. Det handlar om att skapa en bogemenskap. Upprinnelsen till projektet Sjöfarten är Familjebostäders samarbete med intresseföreningen Framtiden i Stockholm. En del av medlemmarna i Framtiden gick vidare till Sjöfarten-projektet. Kv. Sjöfarten innehåller totalt 90 lägenheter och är byggt i Södra Hammarbyhamnen i Stockholm. Den KHR-föreningen utgör därmed halva kvarteret. Upplåtelseinsatsen är 3000 kr/kvm. Föreningens sociala organisation med matlag m.m. körs igång under hösten 2008. Forshaga Bostäder AB Forshaga Bostadsföretaget har byggt 26 marklägenheter i området Berghaget i Forshaga för gruppen +55. Alla lägenheter har samma planlösning med en boendeyta på 83 kvm samt en inglasad veranda om 7 kvm. Bakgrunden till projektet är att Forshaga hade för bostäder åt de äldre som vill sälja sina villor. Bostadsföretaget har hjälpt till med att bilda den KHR-föreningen. Upplåtelseinsatsen är 180.000 kr och hyresnivån är ca 6500 kr. Inflyttningen ägde rum under hösten 2005. Deje I april 2008 var det byggstart i orten Deje för 16 lägenheter i ett punkthus med fyra våningar. Denna produktion har samma målgrupp som ovan. Det är första gången på många år som det sker någon nyproduktion i Deje. BoAktiv Landgången i Malmö, 40 lägenheter, inflyttat september 2008 Detta är en kooperativ hyresrättsförening som funnits i flera år Projektet har tillkommit med stöd från Byggkostnadsforum. Det byggs i stadsdelen Annestad på Bunkeflostrand och är planerat som en bogemenskap. Föreningen får ca 200 kvm gemensamma lokaler. Boendet bygger också på ekologisk grund. BoAktiv Landgången planerades ursprungligen som en ägarmodell. Av olika skäl har det tagit lång tid att få igång bygget, men den 30 oktober 2007 undertecknades entreprenad- kontraktet mellan Norska Hyreshem och byggföretaget Open House. Hyreshem är relativt stor fastighetsägare i det övriga bostadsområdet. Hyresnivån är beräknad till 1270 kr/kvm och år. Seniorforum och Seniorliv, ägarmodell av KHR Ovanstående är ett koncept för kooperativt boende, service, kommunikation och medlemsengagemang. Man kan läsa mer på www.seniorforum.se. Konceptet har tagits fram av Jan Ekholm, AB Seniorliv, se vidare www.seniorliv.se En intresseförening har bildats i Järna-Södertälje där ca 150 medlemmar gått med. Avsikten är att en KHR-förening ska bildas enligt Seniorforums koncept. 10