R-2008/0578 Stockholm den 19 september 2008 Till Justitiedepartementet Ju2008/4174/L1 Sveriges advokatsamfund har genom remiss den 22 maj 2008 beretts tillfälle att avge yttrande över delbetänkandet Frågor om hyra och bostadsrätt (SOU 2008:47). Sammanfattning Sveriges advokatsamfund tillstyrker i huvudsak förslagen i betänkandet, förutom vad avser avsnitt 2.3 Utformning av förbehåll i hyresavtal om hyresnedsättning vid sedvanligt underhåll, avsnitt 3 När en lägenhet förstörs, avsnitt 5 Anmaningar och underrättelser vid uppsägning samt avsnitt 7.4.5 Uppskovsbeslut beträffande lokaler. Advokatsamfundet har beträffande dessa förslag följande kritiska synpunkter. 2.3. Utformning av förbehåll i hyresavtal om hyresnedsättning vid sedvanligt underhåll Advokatsamfundet delar utredningens uppfattning att lagen bör förtydligas i förevarande hänseende. Invändningar måste dock riktas mot utredningens förslag till definition av sedvanligt underhåll. Utredningen uppger att förslaget grundas på Högsta domstolens överväganden och avgörande i NJA 2002 s. 278 och att principerna i det avgörandet bör vara vägledande. Enligt Advokatsamfundet kan emellertid utredningens förslag förenas med Högsta domstolens överväganden och avgörande. I Högsta domstolens dom definieras underhåll som arbeten som på grund av förslitning eller liknande omständighet måste vidtas för bibehålla fastighetens skick och funktion och sedvanliga underhållsarbeten som åtgärder som är någorlunda förutsebara och sedvanliga i betydelsen allmänt brukliga.
2 Utredningens lagförslag beaktar inte Högsta domstolens väl övervägda definition. Utredningen har i stället valt att som sedvanligt underhåll beteckna det som inte utgör större ombyggnader. Det finns inget stöd i rättspraxis för att från det avtalbara utrymmet exkludera alla slags ombyggnadsarbeten som innebär omfattande ombyggnader. I själva verket torde det vara mycket vanligt att underhållsarbete inbegriper omfattande åtgärder på huset såsom stamledningsbyte och något skäl för att redan på grund av arbetets omfattning undanta detta från det avtalsfria utrymmet kan svårligen åberopas. I själva verket sträcker sig förslaget avsevärt längre än det av Högsta domstolen bestämda avtalsfria området (som inkluderar åtgärder i form av byte av stamledningar, fasadunderhåll, takomläggning eller utbyte av balkonger). Även den centrala frågan om arbetets sedvanlighet ( allmänt brukliga ) lämnar utredningen helt därhän vid sina överväganden. Utredningen säger sig vilja ta till utgångspunkt Högsta domstolens fastslående av att hyresnedsättning (av utredningen benämnd ersättning, s. 48) skall utgå om arbetena tar längre tid än normalt. Advokatsamfundet anser att en bedömning av i vad mån arbeten av detta slag tar längre tid än normalt måste grundas på ett objektivt övervägande, eftersom det är en bedömning av objektivt slag att utröna vilka befogade förväntningar en hyresgäst skall kunna ha. Mot vad utredningen anför (s. 48 nederst) är det olämpligt att låta frågan bero av utfallet av en prövning av vad hyresgästen haft anledning att räkna med från tidssynpunkt (föreslagna fjärde stycket). Förutom de stora svårigheter som det skulle medföra att utreda vad hyresgästen i det enskilda fallet på förhand haft anledning att räkna med, hans befogade förväntningar, är sådant rimligen utan varje intresse vid en bedömning av vad som är normalt. Mot denna bakgrund anser Advokatsamfundet att förslaget i denna del därför bör arbetas om och inte läggas till grund för lagstiftning i förevarande skick. 3. När en lägenhet förstörs De kan konstateras att praxis på området är knapphändig. Idag föreligger även två relativt färska tingsrättsavgöranden (båda överklagade) som går i motsatt riktning. I Södertörns tingsrätt dom meddelad den 25 september 2007 i mål T 2796-07 (betänkandet s. 58) befanns hyresavtalet ha förfallit. Tingsrätten framhöll i domen, med hänvisning till uttalande i äldre förarbeten, att det saknar betydelse om hyresvärden har för avsikt att i omedelbar eller nära anslutning till branden återställa lägenheten. Enligt Advokatsamfundets mening torde detta vara en riktig tolkning utifrån gällande lagtext och uttalanden i förarbeten. Varken lagtexten eller sagda uttalanden i förarbetena beaktar hyresvärdens avsikt att återställa lägenheten. Sålunda är det idag inte fråga om att domstolarna gör någon form av prövning när det gäller hyresvärdens avsikter eller om dessa avsikter framstår som skäliga. Den prövning som skall göras är om lägenheten kan anses vara så förstörd att hyresavtalet har förfallit. Advokatsamfundet delar utredningens uppfattning att det ibland kan framstå som närmast stötande att ett hyresavtal skall anses vara förfallet trots att hyresvärden redan från början
3 har för avsikt att återställa/återuppföra lägenheten. Utredningen föreslår att nuvarande reglering skall förses med ett undantag vad avser bostadslägenheter. Sålunda skall hyresavtalet bestå om hyresgästen, utan att ha varit vållande till händelsen, motsätter sig att avtalet upphör att gälla och hyresvärden avser att återställa eller har återställt lägenhet för samma ändamål som den använts före händelsen. Advokatsamfundet förutsätter att den föreslagna undantagsregeln inte skall kunna tillämpas ifall huset brunnit ned till grunden och återställandet därefter tar sikte på att uppföra en ny byggnad med samma ändamål men med en annan utformning (lägenhetsantal, planlösning etc.) än det nedbrunna husets. I så fall kan man inte tala om ett sådant återställande av lägenheten som den föreslagna bestämmelsen avses reglera. Advokatsamfundet förutsätter att denna och näraliggande situationer ägnas uppmärksamhet i det fortsatta lagstiftningsarbetet. 5. Anmaningar och underrättelser vid uppsägning I betänkandet föreslås att vid prövning av om hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas ska, enligt huvudregeln, hyresvärden ha gett hyresgästen en rättelseanmaning för att avtalet skall upphöra. Lagtekniskt föreslås att bestämmelsen i 12 kap. 46 jordabalken kompletteras med ett nytt andra stycke som stadgar att Vid prövning enligt första stycket 2 ska särskild hänsyn tas till om hyresvärden uppmanat hyresgästen att vidta rättelse. Utredningen föreslår sålunda att det även vid en förlängningstvist, där hyresvärden åberopar åsidosatta förpliktelser enligt 46 första stycket 2. skall införas ett krav som i princip motsvarar kraven på en hyresvärd som gör gällande att hyresrätten är förverkad. En förutsättning för att hyresrätten förverkas är att det föreligger någon förverkandegrund enligt bestämmelsen i 12 kap. 42 jordabalken och detta oavsett om hyresvärden sagt upp hyresavtalet till hyrestidens utgång eller till förtida upphörande. Det fordras vidare att förverkandet inte hindras av bestämmelserna i 43 eller 44 i samma kapitel samt att hyresvärden i övrigt iakttagit de formkrav som gäller vid förverkande (se t.ex. 25 jämfört med 42 första stycket 6 p. och 42 tredje stycket om rättelseanmaning och underrättelse till socialnämnden. Här bortses från särskilt allvarliga störningar i boendet.) Frågan om behovet av att komplettera nuvarande regler har utretts tidigare. 1995 års hyreslagstiftningsutredning bedömde i slutbetänkande (SOU 1996:148) inte att det var motiverat med lagändring. Två senare utredningar (SOU 2001:95 och SOU 2005:88) har inte heller lett till något lagförslag. Såvitt framgår av betänkandet föreligger ett förslag, som för närvarande bereds hos Socialstyrelsen, innebärande att ändringar föreslås i socialtjänstförordningen och lagen om bostadsbidrag, med ambitionen att undvika framtida avhysningar framförallt sådana som föranletts av slarv med betalning av hyra.
4 Som utredningen konstaterar brukar hyresvärdar normalt skicka ut anmaningar, även när fråga om förverkande inte avses att föras till en rättslig prövning. Nuvarande praxis innebär att en hyresvärd för att vinna framgång i en förlängningstvist där inte förverkande utan endast åsidosatta förpliktelser åberopas i princip är tvungen att först anmoda en hyresgäst att vidta rättelse i anledning av sena hyresbetalningar eller störningar i boendet. I vart fall krävs normalt att hyresvärden tydliggjort för hyresgästen att försenade hyresbetalningar inte accepteras. Det förtjänar här att nämnas att de flesta hyresupplåtelser sker enligt skriftligt hyresavtal, vari nästan undantagsvis framgår att hyresgästen när det gäller en bostadslägenhet har att erlägga hyran månadsvis i förskott, vilket motsvarar lydelsen i 12 kap. 20 jordabalken. Härtill kommer att de flesta hyresvärdar aviserar hyran. För en absolut majoritet av hyresgästerna råder det därför inget tvivel om när hyran skall betalas. Att förlora sin bostad kan emellertid få mycket långtgående konsekvenser, särskilt när det är fråga om barnfamiljer. Enligt utredningens förslag är huvudsyftet att införa en regel som innebär att hyresgästen skall få klart för sig att försenade hyresbetalningar kan få allvarliga följder. I betänkandet anges att det under utredningsarbetet har framkommit att det i hyresnämnderna inte anses oskäligt att vid upprepade betalningsförseningar låta hyresavtalet upphöra, trots att hyresgästen inte fått del av någon rättelseanmaning. I betänkandet anges vidare att detta blir konsekvensen då hyresgästen inte invänt att han eller hon inte förstod eller inte fått besked om konsekvensen av de upprepade betalningsförsummelserna. Huruvida detta är generellt vanligt förekommande i hyresnämnderna har Advokatsamfundet svårt att uttala sig om. Den praxis som utvecklats i Svea hovrätt, avd. 16, förefaller dock ta fasta på att hyresvärden, i det fall hyresgästen inte tillställts någon formell anmodan eller bara rutinmässiga betalningspåminnelser, skall ha tydliggjort för hyresgästen att försenade hyresbetalningar inte accepteras. Advokatsamfundet hänvisar till Svea hovrätts, avd. 16, beslut den 3 september 2008 i mål nr ÖH 4598-08. Hyresnämnden ansåg det vara oskäligt att hyresavtalet skulle upphöra då hyresgästen fått betalningspåminnelser och inkassokrav beträffande sina hyresskulder, men inte någon uppmaning att vidta rättelse. Hovrätten slog fast att hyresgästen då hon mottog hyresvärdens uppsägning (för avtalets upphörande vid hyrestidens utgång) måste ha fått klart för sig att hyresvärden inte accepterade fortsatta betalningsförsummelser. Då hyresgästen även efter uppsägningen (och anhängiggörandet av förlängningstvisten) fortsatt att betala hyran för sent ansåg hovrätten det inte vara oskäligt att hyresavtalet upphörde. Hovrätten tog sålunda fasta på att hyresgästen även på annat sätt än genom uttrycklig rättelseanmaning kan upplysas om att hyresvärden inte accepterar fortsatta betalningsförsummelser, här genom uppsägningen. I betänkandet framgår en huvudregel om att hyresvärden måste anmana hyresgästen att vidta rättelse som en förutsättning för att hyresavtalet skall upphöra även efter upprepade betalningsförsummelser. Utredningen anser att regeln lagtekniskt bör utformas som att det
5 vid prövningen skall tas särskild hänsyn till om hyresvärden gjort rättelseanmaning. Utredningen föreslår dock inget formkrav vad avser anmaningens utformning. Enligt Advokatsamfundet syftar förslaget uppenbarligen till att kodifiera gällande praxis på området. Advokatsamfundet anser dock inte att utredningen anfört tillräckliga skäl för den föreslagna lagändringen i denna del. Med lagtextens språkliga utformning uppnås inte heller det som utredningen vill åstadkomma, nämligen att hyresvärden måste anmana en betalningsförsumlig hyresgäst att vidta rättelse för att förverkande skall föreligga. Advokatsamfundet anser att införandet av en ny lagregel inte är nödvändigt. Gällande praxis på området tillgodoser erforderliga krav på rättssäkerhet för hyresgästen, liksom berättigade fastighetsägarsynpunkter. Det finns inte anledning att ytterligare tynga hyreslagen med detaljregler. Advokatsamfundet tillstyrker emellertid utredningens förslag att hyresnämnden skall underrätta socialnämnden om störningar i boendet i de fall som inte hyresvärden redan har lämnat sådan underrättelse. 7.4.5. Uppskovsbeslut beträffande lokaler Under åberopande av skäl som inte övertygar förordas i betänkandet att överklagandeförbudet behålls när det gäller uppskovsbeslut ifråga om lokaler. Det rådande överklagandeförbudet är enligt Advokatsamfundet i högsta grad betänkligt från rättssäkerhetssynpunkt med hänsyn till att det kan ifrågasättas om hyresnämnderna uppfyller Europakonventionens krav på vad som utgör en domstol (se prop. 1990/91:98 och prop. 2005/06:10). Det är otillfredsställande att de statliga hyresnämnderna, som i regeringsformens mening är myndigheter och inte domstolar, fattar beslut i ifrågavarande hänseenden som inte kan överklagas. Lokalhyresavtal avser regelmässigt avtal med kommersiella aktörer och näringsidkare som parter. Ett uppskovsärende beträffande lokal avgörs med en lagfaren domare och två intresseledamöter. De båda senare rekryteras från lokalhyresgästs- respektive lokalhyresvärdssidan och de behåller sin anknytning dit. De tre ledamöterna har var sin röst. Ärendet innebär prövning av om ett avtal mellan sådana kommersiella aktörer skall förlängas (vare sig det kallas uppskov eller annat, så fortsätter avtalsförhållandet) mot ena partens vilja. Sådan förlängning kan mot parts vilja ske, sedan 1988, under en tid av upp till två år. Uppskov kan alltså beslutas mot parts vilja och detta trots att en eller båda av dem har sagt upp det tidsbundna avtalet till upphörande vid utgången av den på förhand överenskomna avtalstiden. Det är vanligt att själva frågan om huruvida förlängning/ uppskov skall beviljas är tvistig, i den mening att ena parten motsätter sig att uppskov alls beviljas. Inget hindrar att en uppskovsansökan ges in till hyresnämnden, av hyresgästen eller hyresvärden, på hyrestidens sista dag. Att uppskov sökts kan en halvannan vecka därefter komma som en överraskning för motparten. I uppskovsärenden råder ofta tvist, ej endast i frågan om uppskov överhud taget skall beviljas, utan också beträffande vilka villkor som skall gälla under en uppskovstid. Vid tidpunkten för själva uppskovssamman-
6 trädet i nämnden som avhålls skilt från medlingssammanträdet och först sedan medlingen strandat kan således ovisshet råda både i frågan om uppskov kommer att beviljas som i frågan om villkoren för nyttjandet under en för parterna då till längden okänd uppskovstid. Skillnaden mellan parternas ståndpunkter i fråga om ersättningens storlek är inte sällan betydande. Exempel: I ett uppskovsärende vid hyresnämnden i Stockholm (dnr 4203-08) var det fråga om ett hyresavtal avseende en kontorslokal om ca 5 200 m 2 som löpt under en tid av 13 år och som sagts upp av båda parterna. Hyresgästen ansökte fem månader före hyrestidens utgång om uppskov med avflyttningen och yrkade att hyran under uppskovstiden skulle bestämmas till 18 000 000 kr per år (att jämföra med årshyran inklusive hyrestillägg vid hyrestidens utgång, ca 26 000 000 kr). Hyresvärden bestred uppskovsyrkandet och yrkade i andra hand att ersättningen skulle bestämmas till 29 000 000 kr per år. Tvisteföremålet enbart när det gäller ersättningen för nyttjandet var således 11 000 000 kr. Hyresnämndens beslut innebar att uppskov beviljades för en tid av ett år och att under det året villkoren i det uppsagda avtalet skulle gälla i tillämpliga delar. Hyresnämndens beslut gick hyresvärden emot i det att han inte kunde upplåta lokalen eller del därav till annan hyresgäst förrän tidigast ett år efter den avtalade avtalstidens utgång. Parterna kände stort missnöje med myndighetens ställningstaganden. Beslutet gick hyresgästen emot på så sätt att ersättningen som hyresgästen fick betala för nyttjandet bestämdes till ett belopp som med ca 8 000 000 kr översteg vad hyresgästen hade yrkat. Ingen av parterna, som båda är renodlat kommersiella aktörer med verksamhet även i andra länder, kunde få till stånd en domstolsprövning av detta beslut, genom överklagande eller på annat sätt. Advokatsamfundet känner väl till att såväl handläggningsrutiner, förfaranderegler och bedömningar i sak som praxis påtagligt kan variera mellan landets hyresnämnder. Det fakultativa samarbetsorganet, kallat BAHS (betänkandet s. 147), råder inte bot på detta faktum. Förutsättningarna för en enhetlig praxisbildning vilar därför på bräcklig grund. Utredningens argument att uppskovstider ibland kan vara korta och att parterna vill ha ett snabbt avgörande, bör inte kunna anföras som skäl mot en överklaganderätt. Att parterna vill ha ett snabbt avgörande måste ses mot bakgrund av den oförutsebara och osäkra ordning som den nuvarande lagen ger upphov till. Med rätten idag att avvakta med en uppskovsansökan till just före hyrestidens utgång, följer att motparten har tvingats lära sig leva i ovisshet om hyresförhållandet upphör eller inte vid hyrestidens utgång. Advokatsamfundets erfarenhet är för övrigt att någon eller några av landets hyresnämnder inte behandlar ärendet med den skyndsamhet som bör iakttas. Det utgör inte heller godtagbart skäl mot införandet av överklaganderätt att en sådan skulle ställa krav på en omfattande och krånglig reglering. Mot bakgrund av det starka rättssäkerhetsintresse som här gör sig gällande och att det får anses otillfredsställande att beslutanderätten idag tillkommer en myndighet och utan möjlighet till överklagande, anser Advokatsamfundet att en överklagandemöjlighet måste införas även i detta avseende.
7 Möjlighet finns också att komma till rätta med de tveksamheter utredningen påtalat (ventil, prövningstillstånd) genom att införa krav på att en uppskovsansökan skall ges in viss tid, två månader, före hyrestidens utgång (jfr 12 kap. 59 jordabalken) samt på att hyrestvist som rör uppskov med avflyttningen från lokal skall handläggas särskilt skyndsamt (jfr 12 kap. 72 jordabalken). Detta skulle ge incitament för hyresnämnderna att ändra den handläggningsordning som f.n. regelmässigt tillämpas och som i sig skapar onödig fördröjning för parterna. Den förhärskande ordningen innebär nämligen att medlingsärendet enligt 12 kap. 58 eller 58 a jordabalken och ett uppskovsärende enligt 12 kap. 59 jordabalken mellan samma parter handläggs vid skilda sammanträden, i stället för vid ett och samma tillfälle. Advokatsamfundet anser mot denna bakgrund att utredningen inte tillräckligt övervägt frågan liksom att skälen för att inte föreslå införande av en rätt för part i lokalhyresförhållande att likt parter i bostadshyresförhållanden överklaga ett uppskovsbeslut som går honom emot inte är av tillräcklig tyngd för att underlåta införandet av en sådan rätt. Advokatsamfundet anser dessutom att en sådan rätt bör införas i lagen. SVERIGES ADVOKATSAMFUND Anne Ramberg