Pressmeddelande Stockholm den 2 maj 2007 Barnen utflugna och dags för nytt boende. Hur ser de ekonomiska möjligheterna ut i svensk storstad? Ofta lockar en ny fräsch lägenhet med centralt läge när man skall flytta från sin villa. Då är det lätt att övervärdera nyttan av värdet på den egna bostaden, säger Ulla Samuel på Institutet på Privatekonomi, Swedbank. Senare års stigande fastighetspriser har medfört att villahushållens förmögenheter ökat. Men att vara rik på pappret är en sak - att kunna använda pengarna för konsumtion en annan. Det är lätt att få bilden av att 40- och 50-talistgenerationerna som bott många år i sina hus idag besitter stora förmögenheter som de kan leva på och spendera på äldre dagar. De har kunnat amortera sina lån, delvis med hjälp av inflationen, och fått del av en värdestegring. Vad räcker det till vid ett byte? Det kan vara svårt för förortsfamiljerna i Stockholm och Göteborg att få villakapitalet att räcka om de vill flytta in i en relativt rymlig nyproducerad lägenhet med ett mer centralt läge. För dem räcker det många gånger inte med att sälja en obelånad villa. Det kommer att krävas nya lån för att köpa lägenheten. I våra exempel framgår detta tydligt. För dem som bott i vår Sverigevilla i Farsta räcker pengarna till en lägenhet i närområdet men inte till nyproduktion närmare centrala Stockholm om man vill bo lite rymligare, säger Ulla Samuel. Inte heller i Mölndal är det lätt att byta Sverigevillan mot en rymlig, centralt belägen nyproducerad lägenhet men nöjer man sig med en något mindre bostadsyta ökar möjligheterna. Något lättare tycks det vara att byta en Sverigevilla i Malmö Öster mot en nyproducerad fyra relativt centralt i Malmö. I vårt exempel kan det t o m bli ett par hundratusen kronor över för konsumtion förutsatt att det inte finns några stora lån på fastigheten. De som får möjlighet att istället flytta till en hyresrätt kan få en stor summa pengar över men kan inte alltid räkna med att den totala boendekostnaden blir lägre. Belånad fastighet Är villan belånad räcker inte kapitalet i huset till så mycket som man kanske trott. För att öka sin handlingsfrihet vid framtida bostadsbyte är det därför bra att vara försiktig med att höja belåningen i fastigheten för inköp av bil, båt och annan konsumtion. Däremot måste man inte vara skuldfri vid 65 år bara man klarar boendekostnaden. Ett sparande istället för amortering kan vara ett alternativ för ökad handlingsfrihet, menar Ulla Samuel. Swedbanks vision är att vara den ledande finansiella institutionen på de marknader vi är verksamma. Swedbank har 8,9 miljoner privatkunder och 459 000 företagskunder i Sverige, Estland, Lettland och Litauen. Koncernen har drygt 470 kontor i Sverige och ytterligare drygt 290 kontor i de baltiska länderna. Koncernen har även verksamhet i Helsingfors, Kaliningrad, Kiev, Köpenhamn, Luxemburg, Moskva, New York, Oslo, Shanghai, St Petersburg och Tokyo. År 2006 uppgick balansomslutningen till 1 400 miljarder kronor och antalet anställda var cirka 17 000. Läs mer om Swedbank på www.swedbank.se
Par som väljer att vänta till efter pensioneringen med att sälja och flytta kan ha begränsade lånemöjligheter med tanke på att inkomsten då är lägre. Att då ha intecknat fastighetens låneutrymme för olika typer av konsumtion kan ytterligare försvåra möjligheterna att få flytta in i en eftertraktad bostad. Uppskjuten kapitalvinst I och med värdestegringen kommer det vid försäljningen att uppstå en kapitalvinst som skall beskattas. Enligt dagens regler är det möjligt att skjuta upp hela eller delar av beskattningen beroende på den nya bostadens pris i förhållande till den sålda. Den som betalar hela sin kapitalvinstskatt direkt vid försäljningen får givetvis en mindre summa att satsa i den nya bostaden. Skjuts skatten istället upp kan överskottet för konsumtion eller insats i den nya bostaden öka. Då kan det bli en skuld som till sist räknas in i dödsboet för nästa generation att ta hand om. Ulla Samuel på Institutet för Privatekonomi vill ge alla rådet att i god tid anpassa de ekonomiska besluten efter framtida önskemål. Då blir möjligheterna att förverkliga planerna mycket större. För ytterligare information: Ulla Samuel, Institutet för Privatekonomi, tfn: 08-58591638 Ylva Yngveson, Institutet för Privatekonomi, tfn 08-5859 1604, 070-200 12 45 Fakta - Sverigevillan Mäklare på Swedbank Fastighetsbyrå runt om i Sverige har gjort en bedömning av vad en och samma standardvilla skulle kosta om den låg på olika orter. Byggnadssätt Betongplatta på mark. Trästomme av regelverk som utvändigt är klädd med träpanel. Träbjälklag. Taket belagt med betongpannor. Byggnadsår: 1980 Storlek: 140 kvm, 5 rum och kök, ingen källare. Tomt: 500 kvm Läge: Strax utanför tätortskärnan. Vatten och avlopp: Kommunalt Övriga byggnader: Fristående byggnad med kallgarage. Varmbonat förråd/hobbyrum. Entréplan Rymlig entré med trapp till övre plan. 2 sovrum. WC/badrum. Vardagsrum med utgång till trädgård och uteplats. Kök med matplats. Grovkök med tvättmaskin och torkskåp samt separat utgång. Övre plan Hall samt rymlig klädkammare. WC med dusch. Stort allrum med utgång till stor balkong. Sovrum. Övriga förutsättningar Sverigevillan prissatt i april 2007 Sverigevillans inköpsvärde 1980 uppskattat med hjälp av SCB:s fastighetsprisindex. Ersättningsbostaden är en bostadsrättslägenhet. Två av alternativen är Fastighetsbyråns Sverigelägenheter prissatta i november 2006. Ytterligare alternativ är nyproducerade lägenheter med inflyttning 2008, (JM, Riksbyggen respektive HSB). Priser enligt prislistor. Ej nyproducerade bostäder har antagits stiga med fem procent mellan 2007 och 2008. Familjerna som säljer villan har varken lån eller befintliga uppskov från tidigare försäljningar. Beräkningar gällande föreslagna regler för kapitalvinst (från 20 till 30 procent) redovisas. 2
EXEMPELBILAGA Flytta från villa i Farsta Sverigelägenheten "3:an" Sverigelägenheten "Stadskärna 3:a" i Farsta 3 r o k (60-talshus) på Kungsholmen 3 r o k Villan såld för 3 500 000 3 675 000 3 500 000 3 675 000 Villa köpt 1980 för 534 900 534 900 534 900 534 900 Vinst 2 865 100 3 040 100 2 865 100 3 040 100 Skattepliktig vinst 1 910 100 3 040 100 1 910 100 3 040 100 Skatt om ej uppskov 573 030 912 030 573 030 912 030 Över om ej uppskov 2 826 970 2 662 970 2 826 970 2 662 970 Ersättningsbostad köps för 1 450 000 1 522 500 3 250 000 3 412 500 Uppskovsbelopp 1 221 880 1 294 700 2 738 700 2 901 910 Kapitalvinstskatt 328 640 523 620 25 280 41 460 Kvar att leva på som pensionär 1 621 360 1 528 880 124 720 121 040 Uppskjuten kapitalvinstskatt 244 380 388 410 547 740 870 570 Flytta från villa i Farsta JM Seniorgården JM Förutsättning: Sverigevillan obelånad Ersättningsbostad 95 m 2 Ersättningsbostad 111 m 2 i Västertorp 4 r o k Liljeholmskajen 4 r o k 2007 2008 2007 2008-2009 Villan såld för 3 500 000 3 675 000 3 500 000 3 675 000 Villa köpt 1980 för 534 900 534 900 534 900 534 900 Vinst 2 865 100 3 040 100 2 865 100 3 040 100 Skattepliktig vinst 1 910 100 3 040 100 1 910 100 3 040 100 Skatt om ej uppskov 573 030 912 030 573 030 912 030 Över om ej uppskov 2 826 970 2 662 970 2 826 970 2 662 970 Ersättningsbostad köps för 2 600 000 2 600 000 3 790 000 3 790 000 Uppskovsbelopp 2 190 960 2 210 980 2 865 100 3 040 100 Kapitalvinstskatt 134 830 248 740 0 0 Kvar att leva på som pensionär 665 170 726 260 0 0 Avgift kr/mån 5 116 5 116 6 298 6 298 Uppskjuten kapitalvinstskatt 438 190 663 290 573 020 912 030 Tabellerna visar hur det kan se ut vid försäljning år 2007 alternativt 2008. Sker bostadsbytet först 2008 antas priset för såväl villan som ersättningsbostaden ha stigit med 5 procent. Undantag gäller för nyproduktioner där köpekontrakt skrivs i år. 3
Flytta från villa i Mölndal Sverigelägenheten "3:an" Sverigelägenheten "Stadskärna 3:a" i Mölndal 3 r o k (60-talshus) Centrala Göteborg 3 r o k Villan såld för 3 000 000 3 150 000 3 000 000 3 150 000 Villa köpt 1980 för 532 500 532 500 532 500 532 500 Vinst 2 367 500 2 517 500 2 367 500 2 517 500 Skattepliktig vinst 1 578 300 2 517 500 1 578 300 2 517 500 Skatt om ej uppskov 473 490 755 250 473 490 755 250 Över om ej uppskov 2 426 510 2 294 750 2 426 510 2 294 750 Ersättningsbostad köps för 975 000 1 023 750 2 280 000 2 394 000 Uppskovsbelopp 795 970 845 010 1 861 340 1 976 030 Kapitalvinstskatt 314 310 501 750 101 230 162 440 Kvar att leva på som pensionär 1 610 690 1 524 500 518 770 493 560 Uppskjuten kapitalvinstskatt 159 190 253 500 372 270 592 810 Flytta från villa i Mölndal Riksbyggen JM Förutsättning: Sverigevillan obelånad Ersättningsbostad 94,5 m 2 Ersättningsbostad 122 m 2 i Göteborgs Hamn 3 r o k i Göteborgs Hamn 4 r o k Villan såld för 3 000 000 3 150 000 3 000 000 3 150 000 Villa köpt 1980 för 532 500 532 500 532 500 532 500 Vinst 2 367 500 2 517 500 2 367 500 2 517 500 Skattepliktig vinst 1 578 300 2 517 500 1 578 300 2 517 500 Skatt om ej uppskov 473 490 755 250 473 490 755 250 Över om ej uppskov 2 426 510 2 294 750 2 426 510 2 294 750 Ersättningsbostad köps för 2 410 000 2 410 000 2 900 000 2 900 000 Uppskovsbelopp 1 967 470 1 989 240 2 367 500 2 393 690 Kapitalvinstskatt 80 010 158 480 0 37 140 Kvar att leva på som pensionär 409 990 481 520 0 112 860 Avgift kr/mån 6 099 6 099 6 853 6 853 Uppskjuten kapitalvinstskatt 393 490 596 770 473 500 718 110 Tabellerna visar hur det kan se ut vid försäljning år 2007 alternativt 2008. Sker bostadsbytet först 2008 antas priset för såväl villan som ersättningsbostaden ha stigit med 5 procent. Undantag gäller för nyproduktioner där köpekontrakt skrivs i år. 4
Flytta från villa i Malmö öster Sverigelägenheten "3:an" Sverigelägenheten "Stadskärna 3:a" i Malmö 3 r o k (60-talshus) Centrala Malmö 3 r o k Villan såld för 3 200 000 3 360 000 3 200 000 3 360 000 Villa köpt 1980 för 472 200 472 200 472 200 472 200 Vinst 2 627 800 2 787 800 2 627 800 2 787 800 Skattepliktig vinst 1 751 900 2 787 800 1 751 900 2 787 800 Skatt om ej uppskov 525 570 836 340 525 570 836 340 Över om ej uppskov 2 574 430 2 423 660 2 574 430 2 423 660 Ersättningsbostad köps för 860 000 903 000 1 760 000 1 848 000 Uppskovsbelopp 729 000 772 200 1 491 910 1 580 320 Kapitalvinstskatt 379 760 604 680 227 180 362 240 Kvar att leva på som pensionär 1 860 240 1 752 320 1 112 820 1 049 760 Uppskjuten kapitalvinstskatt 145 800 231 660 298 380 474 100 Flytta från villa i Malmö öster HSB HSB Förutsättning: Sverigevillan obelånad Ersättningsbostad 91,2 m 2 Ersättningsbostad 109 m 2 i Malmö Hamn 3 r o k i Malmö Hamn 4 r o k Villan såld för 3 200 000 3 360 000 3 200 000 3 360 000 Villa köpt 1980 för 472 200 472 200 472 200 472 200 Vinst 2 627 800 2 787 800 2 627 800 2 787 800 Skattepliktig vinst 1 751 900 2 787 800 1 751 900 2 787 800 Skatt om ej uppskov 525 570 836 340 525 570 836 340 Över om ej uppskov 2 574 430 2 423 660 2 574 430 2 423 660 Ersättningsbostad köps för 2 079 374 2 079 374 2 809 597 2 809 597 Uppskovsbelopp 1 762 640 1 778 180 2 381 630 2 402 640 Kapitalvinstskatt 173 030 302 890 49 230 115 550 Kvar att leva på som pensionär 847 596 877 736 241 173 334 853 Avgift kr/mån 4 201 4 201 4 934 4 934 Uppskjuten kapitalvinstskatt 352 530 533 450 476 330 720 790 Tabellerna visar hur det kan se ut vid försäljning år 2007 alternativt 2008. Sker bostadsbytet först 2008 antas priset för såväl villan som ersättningsbostaden ha stigit med 5 procent. Undantag gäller för nyproduktioner där köpekontrakt skrivs i år. 5