Nyhetsbrev 1 juni 2013

Nyhetsbrev 1 juni 2013 Stämman i Cocktailbäret Årets medlemsstämma hölls den 29 maj i en av de byggnader som finns kvar från Östra renhållningsstationen, som anlades i Ruddammen år 1903. Vi i styrelsen tyckte att lokalen är fantastisk, och städade så gott vi kunde så att vi får komma tillbaka nästa år! Den kostade 500:- att hyra, av Brf Klarbäret som disponerar byggnaden. Foto: Lars Lifvendahl Protokoll före midsommar På stämman var 14 av 30 lägenheter representerade, vilket i jämförelse med många andra bostadsrättsföreningar får sägas vara en ganska hög andel (om än ej perfekt). Det blev en intensiv diskussion, bland annat om de medlemsförslag som kommit in om att utreda dels en försäljning av bakgården, dels anläggandet av en takterrass i samband med en eventuell framtida takreparation. Både positiva och negativa konsekvenser av förslagen ventilerades, och en majoritet av medlemmarna röstade för att de kan fortsätta utredas; vad gäller bakgården på förslagsställarnas bekostnad. 1

Senast tre veckor efter stämman kommer protokollet, sedan det justerats, att delas ut i alla medlemmars brevlådor (och postas eller mailas till de medlemmar som bor på annan ort och har styrelsens tillstånd att hyra ut i andra hand). Årsredovisningen i pappersform delas, tillsammans med detta nyhetsbrev, ut i brevlådorna till dem som inte var med på stämman. Den går även att ladda ned här: http://brfroslagsbanan1.bostadsratterna.se/om-foreningen/arsredovisningar. Styrelsen för verksamhetsåret 2013/2014 Stämman röstade för valberedningens förslag. Det innebär att styrelsen framöver ser ut så här: Ordinarie ledamöter Suppleanter Lars Lifvendahl Sophia Granswed Patrik Forslind Jessica Waage Gunilla Kinn Blom Annica Larsson Joakim Enwall Sara Gustin Helen Kraver Max Rosengren och Kamjar Hajabdolahi omvaldes som valberedare. Styrelsen har i skrivande stund ännu inte haft sitt konstituerande möte. Det innebär att det ännu inte är bestämt vem som blir ordförande, kassör, sekreterare etc. Så snart det är klart kommer den nya styrelsesammansättningen dels att meddelas till Bolagsverket, dels att presenteras på anslagstavlan. (Vill ingen åta sig ordförandeposten blir det däremot istället en extrastämma.) Alla i styrelsen kommer också att presenteras mer personligt på hemsidan framöver. Medlemsrevisorer Stämman införde också en ny eller kanske nygammal? ordning vad gäller revisorsfunktionen: att ha en medlemsrevisor (kallas även föreningsrevisor eller internrevisor). De senaste åren har auktoriserade revisorn Jörgen Schumacher reviderat föreningens räkenskaper. Nu valde stämman att anta valberedningens förslag om att istället välja Inga-Lill Ståhl som revisor. Inga-Lill har tidigare varit kassör i styrelsen samt har gedigen yrkeserfarenhet med ekonomi. Som mångårig medlem har hon också, som påpekades under stämman, en känsla för huset och föreningen som en extern revisor inte kan uppbåda. Som revisorssuppleant valdes Anders Kilenius. 2

Ifall Inga-Lill Ståhl skulle välja att lämna sitt uppdrag, exempelvis på grund av en flyttning, valde stämman Margaretha Morén från revisionsfirman BDO som revisor (på rekommendation från Schumacher). Fastighetsförvaltning med långt perspektiv Peter Hladisch från Restate var inbjuden som gästtalare. Sedan själva stämman avslutats berättade han om hur man agerar strategiskt när man (som vi) äger och förvaltar en fastighet, för att utveckla dess värde långsiktigt. 50 år är den tidshorisont man bör ha! Peter berättade att den tekniska underhållsplan som hans kollega Sven Jacobson för närvarande upprättar på styrelsens uppdrag kommer att innehålla förslag på investeringar för att sänka våra driftskostnader på lång sikt, vad gäller exempelvis uppvärmnings- och ventilationssystemet. Styrelsen hoppas att medlemmarna tycker att det är givande med gästtalare, och tror att det är ett sätt att stimulera till hög närvaro på stämmorna. Vår bank Handelsbanken har redan anmält intresse för att skicka en representant i framtiden, och vårt försäkringsbolag Brandkontoret skulle säkert kunna tänkas vara intresserade. Sänkta räntor på våra lån Från den 1 juni sänks föreningens räntekostnader! Vi har åtta lån hos Stadshypotek/ Handelsbanken. Det största av dem är på drygt 2,3 miljoner, och räntan på det har tills nu varit 3,86 %. På grund av allmänna räntesänkningar och tack vare en god insats av Joakim Schmidt, som var styrelsens ombud som chefsförhandlare är räntan nu 2,90 %. Lånet är dessutom bundet till fem år. Detta är en mycket bra ränta, anser vi kan jämföras med att SEB erbjöd 3,25 % för samma bindningstid. Vi valde att göra lånet amorteringsfritt, för att öka föreningens likviditet något men vi har möjlighet att starta månatliga amorteringar senare. Ytterligare ett stort lån löper ut i september, och vi hoppas naturligtvis att vi lyckas få ner även den räntan. Men det går aldrig att veta säkert vad som händer med framtida räntor. Handelsbanken gör för övrigt bedömningen att föreningen har en låg belåning, vilket känns skönt särskilt eftersom det ökar möjligheten att få nya lån, om vi skulle behöva genomföra en större reparation. I årsredovisningen finns en översikt över föreningens samtliga lån. Bostadsrättsskolan Vi är i år medlemmar i organisationen Bostadsrätterna på prov (gratis!). Det ger oss rätten att delta i deras kursträffar (gratis!). Styrelsen har under våren haft en 3

representant på När behöver vi ändra i våra stadgar?, Fastigheten i fokus och Hur beställer man byggnadsarbeten?, och kommer att skicka fler ledamöter under året. De flesta kurskvällar är avsedda för styrelseledamöter, men vissa är tänkta för t ex medlemsrevisorer eller alla som är intresserade av bostadsrättsfrågor. Utbudet presenteras här: http://www.bostadsratterna.se/bostadsrattsskolan. Kontakta styrelsen, om du som medlem är intresserad av att anmäla dig till en viss kurs! Föreningen har dubbla andelstal Det har rått viss förvirring vad gäller andelstalen i föreningen. Här är ett försök att reda ut förvirringen. Andelstalen var viktiga när föreningen bildades 1998, eftersom de styrde hur stora insatser ursprungsmedlemmarna fick betala då större andelstal (och därmed insatser) ju högre upp i fastigheten. Men de kan också bli viktiga i framtiden, om föreningen vid en stämma skulle bestämma att göra ett så kallat kapitaltillskott (vilket många bostadsrättsföreningar gjort de senaste åren, men det är ingen som har föreslagit det hos oss) eller om vi skulle få för oss att sälja hela fastigheten (mer osannolikt). Enligt våra stadgar ( 5, 2 st) styr andelstalen även fördelningen av avgifterna. Men avgifterna tycks i praktiken inte skifta efter andelstalen, utan följer lägenheternas yta. Detta föranledde en motion till stämman, inskickad av Edward Blom. Sedan styrelsen utrett frågan valde han att dra tillbaka den. Många undrar kanske ändå över detta. Det har visat sig att det i den ekonomiska planen från 1998 finns inte mindre än fyra serier av andelstal, beroende på att det då även fanns två hyreslägenheter i huset. Ett av andelstalen är det som anges i Restates medlemsförteckning, som Blom utgick från i sin motion. Det kallas andelstal insats i planen. Men det finns även en serie med andelstal årsavgift, och det är de som gäller. Lägenheter med samma yta betalar alltså i vår förening samma avgift, oberoende av var i huset de ligger. (Det är annars relativt vanligt att avgifter tas ut efter andelstal, där många faktorer påverkar fördelningen, och inte enbart efter yta.) Det är alltså upplagt för viss förvirring, eftersom stadgarna endast anger ordet andelstal (trots att det finns två sorters andelstal i den ekonomiska planen). Men avgiftsdebiteringen stämmer alltså! Läs mer om så kallade dubbla andelstal här: http://www.bostadsratterna.se/allt-om-bostadsratt/artiklar/enkla-eller-dubbla-andelstal Ett utdrag ur den ekonomiska plan som finns registrerad hos Bolagsverket finns här: http://brfroslagsbanan1.bostadsratterna.se/om-foreningen/ekonomisk-plan-fran-1998 Styrelsen kommer ändå att se över andelstalen i lägenhetsregistret, i samarbete med Restate, för att reda ut hur de tycks ha ändrats på decimalnivå någon gång efter 1998 (möjligen i samband med försäljningen av hyresrätterna). 4

Andra bullar än torra bullar Hellre italiensk buffé och ett glas vin efter mötet än kaffe och torr bulle, rekommenderade bostadsrättsnestorn Göran Olsson i en artikel om hur man arrangerar lyckade årsstämmor, vilket styrelsen tog till sig. Fast det blev snarare en spansk-franskschweizisk-italiensk buffé, med ostar, korvar, oliver och kex. Många som var med på stämman undrade var vi hade fått tag på godsakerna och svaret är: i källaren på Birger Jarlsgatan 110, där ItalSpain säljer delikatesser till grossistpris. Samtliga ostar kom från billiga lådan och totalpriset för förtäringen (exklusive drycker) var 365:-. Koll på avtal och kostnader Styrelsen kommer under året att se över våra avtal med olika leverantörer, med avseende på såväl pris som kvalitet. Exempelvis ska vi undersöka om det skulle vara idé att byta elleverantör. Kliar det i dina gröna fingrar? Husets entré och bakgården pryds sedan en tid av blommor, och några fler ska det bli inom kort. Om du vill hjälpa till att köpa in, plantera om och/eller vattna växter, kontakta Helen Kraver (helenkraver@hotmail.com) och/eller Annica Larsson (koffing58@hotmail.com). Bidra gärna till hemsidan! På vår nya hemsida hittar du all möjlig information. Dör finns exempelvis stadgarna, samtliga årsredovisningar från 2008 och framåt, formulär för andrahandsuthyrning men också historiska bilder från området och kuriosa. Hemsidan kommer naturligtvis att fyllas på successivt, i mån av tid. Hör av dig till styrelsen om du vill bidra med texter, fotografier eller något annat. Det mesta är öppet för vem som helst, men exempelvis medlemsmatrikeln är endast avsedd för boende i huset och kräver lösenord. Användare: [framgår endast i pappersversionen av detta nyhetsbrev] Lösen: [dito] Planerar du att sälja lägenheten? Skicka gärna din mäklare till denna sida: http://brfroslagsbanan1.bostadsratterna.se/om-foreningen/allman-maklarinformation Påminnelse om avgiftshöjning Som meddelades i förra nyhetsbrevet (2 maj) kommer vi att höja avgifterna med 10 procent från den 1 juli. 5

Engagera dig i styrelsen och föreningen! Är du duktig på ekonomi, juridik, energifrågor eller kanske praktiskt lagd och bra på att röja, fixa och byta säkringar? Bostadsrättsföreningar bygger som bekant på självförvaltning för att hålla nere kostnaderna, och på att alla medlemmar engagerar sig och tar ansvar för fastigheten som vi alla äger gemensamt. Särskilt viktigt i en liten förening som vår! På sistone har styrelsen exempelvis fått hjälp av vår mest nyinflyttade boende, Joakim Schmidt, med att förhandla med banken om sänkta låneräntor (se ovan). Om du också vill göra en insats så behövs det alltid folk som engagerar sig i konkreta saker (t ex tvättstugan, fibernätsinstallation, att gå iväg med felaktigt slängda kartonger till pappersåtervinningen eller att ordna med blommor, se ovan). Ett annat sätt kan vara att tipsa om hur vi kan sänka våra kostnader, hitta bättre leverantörer eller fixa rabatter på tjänster. Maila styrelsen: brfroslagsbanan1@gmail.com. Glöm inte att sätta upp brandvarnare! Elektrikern Kjell Söderman har gjort elarbeten i fastighetens gemensamma utrymmen, och tillsammans med styrelsens Helen Kraver inspekterat så många av de lägenheter som de fick tillträde till (bland annat med avseende på jordfelsbrytare och köksfläktar). Deras besök visade bland annat att det finns medlemmar som ännu inte monterat den brandvarnare som föreningen köpt in. Gör det snarast! Full information om inspektionen kommer, så snart samtliga lägenheter kontrollerats. En av våra lokalhyresgäster söker (fortfarande) avlösare Vladimir Boudnitski som äger Old & Rare har via en jurist signalerat att han skulle vilja slippa ur det hyreskontrakt som han är bunden av till och med september 2015, eftersom han av olika skäl vill trappa ner. Styrelsens svar blev att kontraktet naturligtvis gäller, men att vi kan hålla ögon och öron öppna för intressenter. Om någon av er medlemmar känner till något företag eller annan intresserad organisation som söker lokal, hänvisa dem gärna till oss. Antingen direkt till Vladimir Boudnitski, som kan visa lokalen och berätta hur han vill överlåta den, eller till styrelsen (som måste godkänna en ny hyresgäst). Lämpliga verksamheter: butik, resebyrå, mäklarfirma, reklambyrå, grafisk ateljé, arkitektkontor eller liknande. Vi önskar naturligtvis en seriös hyresgäst med långsiktig betalningsförmåga, och som gör fastigheten attraktiv. Ett glas vin, som förhandlade med styrelsen i höstas men inte accepterade den höjda hyra vi föreslog, har återkommit och är eventuellt intresserade av lokalen (dock tidigast efter sommaren). 6

Handikappanpassad gatukorsning och jämnare trottoar Det har knappast undgått någon att Skanska, på kommunens uppdrag, håller på att handikappanpassa hela gatukorsningen utanför vår fastighet, med nya gatuövergångar och högre kantstenar vid busshållplatsen. I samma veva passar de på att förbättra ojämnheterna som fanns i plattorna på trottoaren och rensa en markbrunn, så att problemen med dålig dränering försvinner. Planeringen med denna tillgänglighetsanpassning inleddes, för denna korsning, redan 2004! Detta kan man läsa om på kommunens hemsida, se: http://tinyurl.com/nnqsd96. Foto: Gunilla Kinn Nya andrahandshyresgäster bland grannarna Flera medlemmar som planerar t ex jobb eller studier på annan ort framöver har frågat om andrahandsuthyrningsreglerna. De finns på hemsidan (klicka på Om föreningen ). För närvarande hyrs 6 av föreningens 30 lägenheter ut i andra hand med tillstånd. Styrelsen har godkänt att Elin Djurén hyr ut sin lägenhet på 2 tr, på grund av arbete och studier i Sydkorea resten av året. Hennes hyresgäster är André Marké och Leila Reis. Nya, godkända andrahandshyresgäster är även Julia Oliv och Alexander Svensson, som hyr Gustaf Strömbergs lägenhet på 1 tr, 1 juni 2013 1 juni 2014 (medan han jobbar i Tanzania). Lars Lifvendahl på 4 tr har sedan tidigare en godkänd andrahandsuthyrning, på grund av studier i Uppsala. Från den 1 juli har han en ny hyresgäst: Isabella Lundgren. Alla nya andrahandshyresgäster hälsas hjärtligt välkomna till vårt hus, och vi hoppas förstås att ni kommer att trivas! Vi hoppas att husets alla boende får en riktigt skön sommar, vare sig ni kommer att vara här på Valhallavägen eller någon annanstans i världen! Styrelsen för BRF Roslagsbanan 1 7