Jämförande sogsvärderingar för områdessydd rapport 6450 otober 2011
Jämförande sogsvärderingar för områdessydd Slutrapport NATURVÅRDSVERKET
Beställningar Ordertel: 08-505 933 40 Orderfax: 08-505 933 99 E-post: natur@cm.se Postadress: CM Gruppen AB, Box 110 93, 161 11 Bromma Internet: www.naturvardsveret.se/publiationer Naturvårdsveret Tel 08-698 10 00, fax 010-698 10 99 E-post: registrator@naturvardsveret.se Postadress: Naturvårdsveret, SE-106 48 Stocholm Internet: www.naturvardsveret.se Sogsstyrelsen Tel 036-35 93 00, fax 036-16 61 70 E-post: sogsstyrelsen@sogsstyrelsen.se Postadress: Sogsstyrelsen, SE-551 83 Jönöping Internet: www.sogsstyrelsen.se ISBN: 978-91-620-6450-1 ISSN:0282-7298 Naturvårdsveret 2011 Omslag: Stora bilden: Granlågor i ett område med höga naturvärden. Foto: Mattias Sparf Sogsstyrelsen Små bilder: Överst: Relasopmätning. Foto: Kjell Holmner Lightvision Nedre: Mätning för att få fram diameter i brösthöjd. Foto: Kjell Holmner Lightvision
Rapport 6450 Jämförande sogsvärderingar för områdessydd Förord Naturvårdsveret och Sogsstyrelsen startade år 2008 ett projet, allat Värderingsprojetet, som syftade till att larlägga om myndigheternas olia upplägg för värderingsarbetet leder till olia ersättningsnivåer för samma intrång och om så är fallet lämna förslag som minsar risen för olia ersättning. Projetet tillom mot bagrund av Risrevisionens rapport RiR 2005:15 Marlösen, Finns förutsättningar för rätt ersättning? och Statsontorets rapport 2007:14 Syddet av Levande sogar. Denna rapport vänder sig till myndigheter och andra intressenter som är involverade i eller berörs av arbetet med sogsvärderingar för områdessydd. Beslut om denna rapport har fattats av projetets styrgrupp genom Bo Lundin, Naturvårdsveret, och Miael Norén, Sogsstyrelsen. I referensgruppen har ingått Nils Leine Kammarollegiet, Leif Norell Lantmäteriet, Jan Norgren J.Norgren Fastighetsonsult AB, Ulf Weitze Forum Fastighetseonomi AB. Projetarbetsgruppen bestod av Ricard Arvidsson, projetledare Naturvårdsveret, Ulria Wahlström Naturvårdsveret, Karin Byström, projetledare Sogsstyrelsen, Per- Olof Jaobsson Sogsstyrelsen. 3
Rapport 6450 Jämförande sogsvärderingar för områdessydd Innehåll FÖRORD 3 1 SAMMANFATTNING 6 2 SUMMARY 8 3 BAKGRUND OCH REDOVISNING 10 4 BIOTOPSKYDDSOMRÅDE OCH NATURRESERVAT 11 5 ERSÄTTNINGSREGLER 12 Miljöbalen och expropriationslagen 12 Områdessyddsförordningen 13 6 STATISTIK FÖR ERSÄTTNINGAR I SKOGSMARK ÅREN 2007-2009 14 7 JÄMFÖRANDE ERSÄTTNINGSUTREDNINGAR 15 Avgränsning 15 Metodi 15 Resultat 16 Analys 17 8 FÖRSLAG TILL ETT MER ENHETLIGT ARBETSSÄTT 19 Oberoende värderare 19 Beståndsuppgifter 19 Värderingsmetoder 20 Äganderättsvärde 21 Hänsyn m.m. i Beståndsmetoden 21 Fördjupad samveran 22 9 STATISTISKT URVAL OCH RESULTAT 23 Metodi 23 Resultat för de 64 undersöta områdena 24 Statistisa slutsatser beträffande ensilda naturreservatsområden samt hela populationen av 100 barrdominerade områden 26 BILAGA 1-27 BILAGA 2 - OM URVALET I SAMBAND MED STUDIET AV SKOGSVÄRDERINGAR 28 Detaljerat förslag om urval 28 Formler 28 Vitiga eftersträvade sammanfattningsmått 28 4
Rapport 6450 Jämförande sogsvärderingar för områdessydd BILAGA 3 - KLIPPT UR CLAN-SUPPLEMENTET 31 The ps Sampling Method 31 Point estimation 31 Variance estimation 32 A new parameter in %CLAN 33 5
Rapport 6450 Jämförande sogsvärderingar för områdessydd 1 Sammanfattning Naturvårdsveret och Sogsstyrelsen har uppmärsammat sillnader i arbetssätt vid värdering av intrång vid bildande av naturreservat och biotopsyddsområde. Syftet med projetet var att undersöa om myndigheternas olia upplägg för genomförande av värderingar an leda till olia ersättning för samma intrång och om så är fallet lämna förslag som minsar risen för olia ersättning. Samma ersättningsregler gäller enligt miljöbalen vid bildande av naturreservat och biotopsyddsområde. Vid värdering av sogsmar anvisar rättspraxis att avastningsvärdemetoden och ortsprismetoden bör användas som stöd för att bedöma fastighetens marnadsvärdeminsning. Statistisa Centralbyrån har på uppdrag av projetet valt ut 64 av totalt 100 barrsogsdominerade områden. Områdena, som har areal mellan 1 till 20 hetar, har varit föremål för områdessydd (naturreservat) under år 2007. Jämförande värderingar har gjorts för de utvalda 64 områdena. Värderingen avgränsades så att Sogsstyrelsens värderare fic tillgång till Naturvårdsverets värderingsonsulters fältdata, sogsartor, områdesbesrivning samt naturreservatsföresrifter för att unna värdera områdena utan fältbesö. Utfallet av de jämförande värderingarna för 64 barrsogsområden uppränat till hela populationen av 100 områden visar att Naturvårdsverets värderingsonsulters genomsnittliga värderingsnivå med 95 procents sannolihet är mellan 6 och 14 % högre än Sogsstyrelsens värderares värderingsnivå. Givet vald undersöningsmetodi visar resultatet på en god samstämmighet. En närmare analys av värdepåverande parametrar för fem av de värderade områdena ger ingen entydig förlaring till sillnader i värderingsresultat. På uppdrag av projetets styrgrupp har jämförande värderingar med fältinventering gjorts för fem områden med ädellövsog i Såne och Bleinge län. Värderingarna indierar sillnader i bedömd viresvolym och ersättning. Eftersom endast fem områden värderats går det doc inte att dra några slutsatser av värderingsresultatet. En vitig utgångspunt för myndigheternas arbete med värdering är att arbetet bedrivs rättsenligt och i en förutsebar process med beprövade och ontrollerbara värderingsmetoder. Mot bagrund av utfallet av de jämförande värderingar föreslås följande åtgärder. Beståndsmetoden, som är en marnadsanpassad avastningsvärdemetod, och ortsprismetoden sa normalt användas som stöd för bedömningen av marnadsvärdeminsningen. Lantmäteriets anvisningar för Beståndsmetoden sa beatas för att få en mer enhetlig tillämpning. 6
Rapport 6450 Jämförande sogsvärderingar för områdessydd Naturvårdsveret och Sogsstyrelsen sa samvera för att minsa risen för att samma intrång värderas olia. Naturvårdsveret och Sogsstyrelsen sa genomföra en worshop under 2012 om värdering av barrsog och ädellövsog för att valitetssära värderingsarbetet och sprida erfarenheter till berörda atörer. 7
Rapport 6450 Jämförande sogsvärderingar för områdessydd 2 Summary The Swedish Environmental Protection Agency and the Swedish Forest Agency have observed differences in approach in the valuation of restrictions on existing land use arising from the designation of nature reserves and habitat protection areas. The purpose of the present project was to establish whether the agencies differing ways of performing such valuations could result in different levels of compensation for the same restrictions and, if so, to put forward proposals to reduce the ris of differences in compensation. Under the Environmental Code, the same compensation rules apply to the creation of nature reserves and habitat protection areas. Where forest land is to be valued, case law indicates that the decrease in its maret value should be assessed on the basis of the capitalisation net income method and the comparable sales method (using prices paid for similar land in the area). Statistics Sweden, in a commissioned study, selected 64 of a total of 100 areas consisting mainly of coniferous forest. The areas, ranging from 1 to 20 hectares, were the subject of proposals for site protection (nature reserves) in 2007. Comparative valuations were performed for the 64 areas chosen. The scope of the valuations was limited by giving the Forest Agency s valuers access to the Environmental Protection Agency valuation consultants field data, forest maps, site descriptions and nature reserve regulations, thereby enabling them to value the sites without field visits. The outcome of the comparative valuations of the 64 coniferous forest areas, scaled up to the entire population of 100 sites, shows that the average level of valuations arrived at by the Environmental Protection Agency s valuation consultants was, with 95 per cent probability, between 6 and 14 per cent higher than the valuation level of the Forest Agency valuers. Given the method of study chosen, the results show a good level of agreement. A more detailed analysis of the parameters influencing values, covering five of the sites valued, offers no unequivocal explanation for differences in the valuation results. The project steering group also commissioned comparative valuations, involving field inventories, of five areas of warmth-demanding broadleaved forest (oa, beech etc.) in Såne and Bleinge counties. In these valuations, differences emerged in assessed volumes of timber and compensation levels. As only five areas were valued, however, no conclusions can be drawn from the results. An important basic concern in the agencies valuation wor is that it should be undertaen in accordance with the law and in a predictable manner, using tested and verifiable methods. In view of the outcome of the comparative valuations, the following measures are proposed: 8
Rapport 6450 Jämförande sogsvärderingar för områdessydd The Stand Method, which is a maret-adjusted net income method and the comparable sales method should normally be used as a basis for assessing the decrease in maret value. The National Land Survey guidelines on the Stand Method should be taen into account to ensure more uniform application. The Environmental Protection Agency and the Forest Agency should collaborate to reduce the ris of the same restrictions on land use being valued differently. The Environmental Protection Agency and the Forest Agency should hold a worshop in 2012 on the valuation of coniferous and warmth-demanding broadleaved forests, with the aim of assuring the quality of valuation wor and sharing experience with relevant staeholders. 9
Rapport 6450 Jämförande sogsvärderingar för områdessydd 3 Bagrund och redovisning Naturvårdsveret (NV) och Sogsstyrelsen (SKS) har uppmärsammat sillnader i arbetssätt vid värdering av intrång vid bildande av naturreservat och biotopsyddsområde på sogsmar. I Nationell strategi för formellt sydd av sog 1 redovisas i apitel 12 sillnader i ersättningsnivå mellan bl.a. naturreservat och biotopsyddsområden. Risrevisionen har uppmärsammat frågan i rapport RiR 2005:15 Marlösen, Finns förutsättningar för rätt ersättning? Statsontoret har i rapport 2007:14 Syddet av Levande sogar behandlat problemomplexet. Statsontoret föreslår att en särsild utredning bör tillsättas för att se över hur värdering av mar ser och hur värderingsarbetet bör organiseras. Regeringen har i proposition 2007/08:108 En sogspoliti i tiden uttalat att det är av stor vit att myndigheternas bedömningar, ritlinjer och tolningar överensstämmer vid tillämpning av miljöbalens ersättningsregler. Projetet sa undersöa om myndigheternas delvis olia upplägg för att ta fram värderingar leder till olia ersättningsnivåer för samma intrång och om så är fallet lämna förslag som minsar risen för olia ersättning. I den mån det finns andra sillnader i arbetssätt som an påvera ersättningsnivån sa det belysas i projetet. Projetet sa redovisa: Statisti över överensomna ersättningar för intrång i sogsmar i samband med bildande av biotopsyddsområden och naturreservat under år 2007, 2008 och 2009. Utfallet av resp. myndighets värderingar av ett urval av naturreservatsområden på sogsmar där sogen sa lämnas till fri utvecling. Förslag till åtgärder om samma intrång värderas olia. 1 Naturvårdsveret och Sogsstyrelsen juni 2005 10
Rapport 6450 Jämförande sogsvärderingar för områdessydd 4 Biotopsyddsområde och naturreservat Biotopsyddsområden omfattar enligt 7 ap. 11 miljöbalen mindre mar- eller vattenområden som utgör livsmiljö för hotade djur- eller växtarter eller som av annan orsa är särsilt syddsvärda. Inom biotopsyddsområde får inte bedrivas versamhet eller vidtas åtgärder som an sada naturmiljön. Biotopsyddsområde är antingen generellt syddade biotoper med stöd av förordning (1998:1252) om områdessydd enligt miljöbalen m.m. eller an beslutas i ett ensilt fall. Sogsstyrelsen och ommun får besluta om biotopsyddsområde på mar som omfattas av bestämmelserna i sogsvårdslagen. Länsstyrelsen och ommun får besluta om biotopsyddsområde på mar som inte omfattas av bestämmelserna i sogsvårdslagen. Beslut om biotopsyddsområde an omfatta område upp till ca 20 hetar. Medelarealen land är 3,2 ha vid årssiftet 2008/2009 2. För biotopsyddsområde an inte beslutas om syfte, föresrifter eller sötselplan. Naturreservat får enligt 7 ap. 4 miljöbalen beslutas av länsstyrelsen eller ommunen i syfte att bevara biologis mångfald, vårda och bevara värdefulla naturmiljöer eller tillgodose behov av områden för friluftsliv. I beslutet sa anges de insränningar i ägarens rätt att använda mar- och vattenområden som behövs för att uppnå syftet med reservatet samt föresrifter om rätten att färdas eller vistas i området och om ordningen i övrigt inom området. En sötselplan beslutas, som besriver hur området sa sötas och vila anordningar som an behövas för besöare till området. Ett naturreservat an omfatta såväl ett litet område som ett stort. Medelarealen land vid årssiftet 2008/2009 är 1123 ha 3. Biotopsyddsområden an bildas förhållandevis snabbt jämfört med naturreservat eftersom miljöbalen inte föresriver sötselplan eller föresrifter ritade mot ägare. Sogsstyrelsen tecnar överensommelse om intrångsersättning och betalar ut ersättningen till fastighetsägaren. Länsstyrelsen tecnar överensommelse om intrångsersättning som villoras av Naturvårdsverets godännande. Naturvårdsveret betalar ut intrångsersättningen till fastighetsägaren. Naturvårdsveret och Sogsstyrelsen har i Nationell strategi för formellt sydd av sog angett ritlinjer för val av bevarande i form av bl.a. naturreservat och biotopsyddsområde. 2 Källa: Broschyr Svenst Natursydd 100 år, Naturvårdsveret 2009. 3 Källa: Broschyr Svenst Natursydd 100 år, Naturvårdsveret 2009 11
Rapport 6450 Jämförande sogsvärderingar för områdessydd 5 Ersättningsregler Samma ersättningsregler gäller för biotopsyddsområden och naturreservat. När beslut om naturreservat respetive biotopsyddsområde fattats har fastighetsägare och innehavare av särsild rätt till fastighet rätt till ersättning om pågående maranvändning inom berörd del av fastigheten avsevärt försvåras. Ersättningsreglerna innebär att intrångsersättningen för exempelvis ett sogsområde som lämnas till fri utvecling bör bli lia stor oavsett om området syddas som naturreservat eller biotopsyddsområde. Miljöbalen och expropriationslagen Miljöbalen 31 ap. 4 preciserar de situationer när föresrifter, förbud och förelägganden medför rätt till ersättning. Miljöbalen hänvisar (31 ap. 2 ) till bestämmelserna i expropriationslagen (1972:719) vid ersättning och inlösen med vissa undantag. Ett undantag är att miljöbalen genom formuleringen om pågående maranvändning (31 ap. 4 1 st.) inte ger rätt till ersättning för förväntningar om ändrad maranvändning. Om fastighetsägarens rådighet insräns så att rätt till ersättning föreligger erbjuder staten intrångsersättning motsvarande den minsning av fastighetens marnadsvärde som uppommer. 4 Med marnadsvärde menas enligt förarbetena till expropriationslagen det pris som fastigheten sannolit sulle betinga vid en försäljning på den allmänna marnaden. Uppommer i övrigt sada för fastighetsägaren till följd av rådighetsinsränningen an denne begära ersättning för det, s.. annan sada. Lagstiftningen ger den rättsliga ramen för vad som an ersättas. Däremot anger inte lagstiftningen vila värderingsmetoder som bör användas. Val av värderingsmetod styrs av uttalanden i förarbeten och rättspraxis. Vid värdering av sogsmar används normalt Beståndsmetoden, som är en marnadsanpassad avastningsvärdemetod, och ortsprismetoden. Båda metoderna har i rättspraxis anvisats som lämpliga och vedertagna. Beståndsmetoden innebär att värderaren gör en beräning av nuvärdet med utgångspunt från sannoli framtida nettoavastning där värdepåverande parametrar t.ex. virespriser, drivningsostnader och disonteringsprocent hämtas från marnaden. Ortsprismetoden innebär att värderaren gör en analys av öp på den öppna marnaden av fastigheter som är jämförbara med värderingsobjetet. Materiella sillnader mellan jämförelsefastigheterna och värderingsobjetet och olia öpetidpunter beatas i den slutliga värdebedömningen. Vanliga nyceltal vid värdering av sogsmar är r/ha produtiv sogsmar och r/m 3 s. I förarbetena till 1972 års reform av expropriationslagen framhålls att såvitt gäller fastigheter som relativt ofta är föremål för omsättning är det naturligt att bestämma marnadsvärdet med utgångspunt från prisjämförelser. Vad gäller värdering av 4 Fr.o.m. den 1 augusti 2010 tillommer ett schablonpåslag med 25 % av marnadsvärdeminsningen enligt beslut av risdagen den 21 juni 2010. 12
Rapport 6450 Jämförande sogsvärderingar för områdessydd sogsmar finns en lång tradition att använda avastningsmetoder för att beräna marnadsvärdet därför att värdet är så start nutet till den sogliga avastningen. Under senare tid finns det en tydlig tendens att den tidigare goda följsamheten mellan fastighetspriser och virespriser förändrats. Detta förhållande motiverar att både ortsprismetoden och Beståndsmetoden används för att bedöma fastighetens marnadsvärdeminsning. Om rådighetsinsränningen berör en liten del av en fastighet an det vara svårt att påvisa sillnad i marnadsvärdet före och efter beslut om områdessydd. I förarbetena har för sådana fall angetts möjligheten att göra en s.. diretuppsattning. Det innebär att marnadsvärdeminsningen för hela fastigheten med restritioner bedöms motsvara marnadsvärdeminsningen för den berörda delen med restritioner. Områdessyddsförordningen Med stöd av 34 förordning (1998:1252) om områdessydd enligt miljöbalen m.m. sa länsstyrelsen på statens vägnar söa träffa uppgörelse med saägare som gör ansprå på ersättning eller fordrar inlösen av fastighet. Samma syldighet har Sogsstyrelsen i ärenden som rör biotopsyddsområden. Enligt 36 gäller att om talan om ersättning eller inlösen förs i domstol företräds staten av Kammarollegiet som sa samråda med den myndighet som har det centrala ansvaret för områdessyddet. Rätten för den ensilde att väca talan mot staten om ersättningen innebär att rättstryggheten för fastighetsägarna får anses särad och utgör en ontrollmeanism som minsar risen för att ensilda sa behandlas olia inom ramen för myndigheternas värderingsarbete. Flertalet uppgörelser med saägare slutförs innan områdessyddsbeslut fattas. I endast någon procent av alla ersättningsärenden an parterna inte enas om ersättningens storle. Dessa ärenden prövas i domstol genom dom eller stadfästande av förlining. Vid prövning av ersättningen i domstol gäller enligt rättegångsbalen s.. fribevisprövning vilet innebär att en parterna i princip väljer värderingsmetod själva. Doc gäller för domstolens prövning att den sa finna ledning i uttalanden i förarbeten och rättspraxis vilet innebär att part bör beata sådana rättsällor för vinna framgång. I pratien innebär det ovan sagda att staten både i förhandlingar om ersättning i sogsmar utom domstol och i domstol utgår från värderingar som bygger på ortsprismetoden och Beståndsmetoden. 13
Rapport 6450 Jämförande sogsvärderingar för områdessydd 6 Statisti för ersättningar i sogsmar åren 2007-2009 Statisti för utbetalda intrångsersättningar åren 2007-2009 i sogsmar för biotopsyddsområden 5 och naturreservat 6 redovisas nedan. Statistien omfattar områden mindre än 20 ha nedan gräns för fjällnära sog. Områdena innehåller i huvudsa produtiv sogsmar och sogen sa lämnas till fri utvecling. År 2007 2008 2009 SKS NV SKS NV SKS NV Antal områden 395 57 360 64 156 59 Areal total (ha) 1611 359 1315 307 629 274 Medelareal per område (ha) 4,1 6,3 3,7 4,8 4,0 4,6 Ersättning total (tr) 128050 21837 101797 23060 56304 23848 Ersättning (r) per område 324177 383000 282768 360312 360923 404000 Ersättning (r) per hetar 79484 60827 77412 75114 89513 87036 Statistien för åren 2008-2009 indierar i huvudsa samma ersättningsnivå uttryct i r/ha. För år 2007 är Sogsstyrelsens ersättningsnivå 30 % högre. Sillnaden år 2007 an bero på att biotopsyddsområdenas viresförråd var högre än naturreservatens och att toleransavdraget hanterades olia. Projetet har av resurssäl valt att inte ta fram uppgifter om viresvolymer för närmare analys. Vidare noteras att den i förhandlingar med ägaren överensomna intrångsersättningen i huvudsa baseras på värderingen. 5 Källa: Sogsstyrelsens officiella statisti för beslutade biotopsyddsområden 6 Källa: Naturvårdsverets beslut om godännande av överensommelse om intrångsersättning 14
Rapport 6450 Jämförande sogsvärderingar för områdessydd 7 Jämförande ersättningsutredningar Enligt projetplanen sa ett lämpligt antal objet värderas i fält samtidigt av Naturvårdsverets värderingsonsulter och Sogsstyrelsens värderare. Ett objet är ett område av en fastighet som avses syddas som biotopsyddsområde eller naturreservat. Med värdering avses ersättningsutredning enligt 31 ap. miljöbalen. Avgränsning Beslut om sogligt biotopsyddsområde avser normalt område som inte överstiger 20 hetar. Jämförande värderingar görs därför för områden med areal 1-20 hetar. I undersöningen ingår 100 barrsogsdominerade områden mellan 1-20 hetar som år 2007 berördes av överensommelse om intrångsersättning för bildande av naturreservat. På uppdrag av styrgruppen ingår i undersöningen 5 områden med ädellövsog i Bleinge och Såne län med areal mellan 1-20 hetar och som år 2007 berördes av överensommelse om intrångsersättning för bildande av naturreservat. Av eonomisa säl genomfördes inte jämförande värderingar i fält för barrsogsområdena. I stället återanvändes Naturvårdsverets värderingsonsulters tidigare insamlade fältdata. Sogsstyrelsens värderare gjorde därför ingen egen fältontroll. Uppdatering av värdering och ny värdering med fältontroll av 100 barrsogsområden bedömdes bli allt för dyr. Naturvårdsveret uppdrog åt Statistisa Centralbyrån (SCB) att undersöa om det var möjligt att minsa antalet områden som sulle värderas och ändå unna dra slutsatser om hela barrsogspopulationen. SCB har med den förutsättningen levererat ett urval om 66 områden. Se närmare besrivning i avsnitt 9. På grund av avsanad av fältuppgifter har två områden fallit bort. Sålunda har 64 barrsogsområden värderats. Resultatet av de jämförande värderingarna för barrsog respetive ädellövsog sa användas för att bedöma om myndigheternas olia upplägg för värderingsarbetet leder till olia ersättning för samma intrång. Belägenheten av områdena framgår av bifogad arta, bilaga 1. Metodi För samtliga barrsogsområden fanns fältuppgifter som Naturvårdsverets värderingsonsulter tagit fram tidigare och utan ytterligare fältontroll använt för att leverera en med hänsyn till atuella viresprislistor m.m. uppdaterad ersättningsutredning för respetive. område. Sogsstyrelsens värderare fic tillgång till fältdata, sogsartor, områdesbesrivning och föreslagna naturreservatsföresrifter och 15
Rapport 6450 Jämförande sogsvärderingar för områdessydd gjorde värderingen utan fältbesö. Vid mötet med referensgruppen den 9 maj 2008 disuterades hur befintliga fältuppgifter sulle unna användas. Vi om fram till att befintlig uppgift om viresvolym, som behövdes för ersättningsutredningen, unde användas eftersom undersöningen inte syftade till att jämföra hur respetive värderare bedömer viresvolym. De 5 ädellövdominerade områdena i Bleinge och Såne län inventerades i fält även av Sogsstyrelsens värderare. Syftet med dessa värderingar var i första hand att belysa de särsilda värderingsförutsättningar som gäller för ädellöv. Värderingarna gjordes med utgångspunt från miljöbalens ersättningsregler och vedertagna värderingsmetoder. Värderingsonsulterna värderade den produtiva sogsmaren med hjälp av Beståndsmetoden och i flertalet fall ortsprismetoden. Sogsstyrelsens värderare använde enbart Beståndsmetoden som underlag för att bedöma marnadsvärdeminsningen. Värderingarna togs fram med beatande av vid värdetidpunten gällande regel i 31 ap. 6 miljöbalen som stadgade att ersättningen sulle minsas med ett belopp som motsvarar vad fastighetsägaren var syldig att tåla utan ersättning (toleransavdrag). Samma schablonmodell användes för beräning av toleransavdraget enligt 31 ap. 6 miljöbalen men tillämpades något olia. Vi bedömer att sillnaden i tillämpning av toleransavdraget endast marginellt påverade den slutliga ersättningen eftersom det är fråga om små områden. Samtliga ersättningsutredningar baserades på under hösten 2008 gällande virespriser, ostnader och värderarens bedömning av då gällande marnad för sogsfastigheter. Resultat Utfallet av de jämförande värderingarna för 64 barrsogområdena uppränat till hela populationen av 100 barrdominerade sogsområden redovisas i avsnitt 9. Där visas sattningar av de båda organisationernas värderingar av ersättningen i tusentals r, lisom beränat per ha mar, per ha produtiv sogsmar respetive per m 3 sog. Dessutom sattas sillnaderna och de procentuella sillnaderna. Felmarginalerna har beränats så att onfidensintervall an anges. Det framgår av resultaten i avsnitt 9 att Naturvårdsverets värderingars genomsnittliga ersättningsnivå med 95 procents sannolihet låg mellan 6 och 14 procent högre än Sogsstyrelsens. Utfallet av de jämförande värderingarna för 5 ädellövsogsområden med areal 1-20 ha visar på en stor sillnad, ca 35 %, i genomsnittlig värderingsnivå. Sillnaden i bedömd viresvolym är mellan 9-20 %. Eftersom endast fem områden värderats går det doc inte att dra några slutsatser av värderingsresultatet. 16
Rapport 6450 Jämförande sogsvärderingar för områdessydd Analys De jämförande värderingarna i barrdominerade objet visar i genomsnitt på en god samstämmighet mellan de olia värderingsorganisationernas resultat. Den av ostnadssäl valda metodien att låta Sogsstyrelsens värderare värdera på ontoret an sannolit förlara mindre avvielser men inte stora avvielser. Genomsnittlig avvielse i storlesordningen 6-14 % visar på en god överensstämmelse givet vald undersöningsmetodi. Vi har med avseende på värdepåverande parametrar i Beståndsmetodens värdealyl studerat 5 områden, nedan numrerade 1-5 med störst sillnad i procent mellan resp. värderares värdering av samma intrång. 1. Sillnaden är 102 % motsvarande 25500 ronor. Sillnaden beror i huvudsa på stor sillnad i val av disonteringsprocent för almar. 2. Sillnaden är 63 % motsvarande 26000 ronor. Sillnaden beror på att värderingsonsulten i värdealylen lämnat 30 % av den initialt slutavverningsbara volymen som naturvårdshänsyn medan Sogsstyrelsens värderare inte lämnat någon volym. 3. Sillnaden är 62 % motsvarande 44000 ronor. Sillnaden beror i huvudsa på att respetive värderare i värdealylen bedömt tidpunt för återbesogning olia och genom olia disontering får stor sillnad i nuvärdet av framtida sogsgenerationer. 4. Sillnaden är 57 % motsvarande 38000 ronor. Sillnaden beror till stor del på att värderingsonsulten bedömt att drivningsförhållandena är mycet sämre än normalt och att transport av vire och masiner måste se vattenvägen. Sogsstyrelsens värderare har ränat med normala drivningsförhållanden. 5. Sillnaden är 40 % motsvarande 322000 ronor. Sillnaden beror i huvudsa på olia bedömning av tidpunt för avverning och ostnad för återbesogning. Studien av värderingarna för de fem områdena ger ingen entydig förlaring till varför sillnaden i värdebedömningen enligt ovan är stor. Det förhållandet att Sogsstyrelsens värderare inte sett området i fält förlarar delvis sillnaden. En annan förlaring är att sogsvärdering i sig är omplex och innehåller ett antal bedömningar av subjetiv natur varför resultatet an variera för ett och samma område. Värdeberäning med hjälp av Beståndsmetoden innebär att värderaren sa beata sogsvårdslagens regler om lägsta slutavverningsålder m.m., bedöma den loala/regionala viresmarnaden och förhålla sig till Lantmäteriets reommendationer för Beståndsmetoden. Vidare sa beatas marnaden för sogsfastigheter vid värdetidpunten eftersom det är berörd fastighets marnadsvärdeminsning som sös. 17
Rapport 6450 Jämförande sogsvärderingar för områdessydd För de fem värderade ädellövsogsområdena går det inte att dra några slutsatser därför att det är för få områden som värderats. Resultatet belyser doc det som är änt bland sogsvärderare d.v.s. att värdering inlusive fältbedömning av ädellövdominerade områden är mer omplex än värdering av barrsogsdominerade områden. Vi lämnar i avsnitt 8 förslag som minsar risen för att samma intrång värderas olia. 18
Rapport 6450 Jämförande sogsvärderingar för områdessydd 8 Förslag till ett mer enhetligt arbetssätt Myndigheternas arbete med att ta fram värderingar förutsätts se rättsenligt och i en förutsebar process med hjälp av beprövade och ontrollerbara värderingsmetoder. Nedan redovisas myndigheternas delvis olia upplägg vid genomförande av värderingsarbetet och förslag till ett mer enhetligt arbetssätt. Vi ommenterar sillnader i arbetssätt och föreslår åtgärder i vissa fall för att minsa risen för att samma intrång värderas olia. Oberoende värderare Sogsstyrelsen har anställda sogsvärderare som anlitas i form av ett internt uppdrag. Värderaren medverar inte i ärendet om bildande av biotopsyddsområde. Naturvårdsveret anlitar värderingsonsulter som är autoriserade lantbrusvärderare eller har jämförbar ompetens. Konsulten medverar inte i naturreservatsärendet. Naturvårdsveret gransar värderingen innan den sicas till fastighetsägaren. Gransningen syftar i första hand till att säerställa att ersättningsutlåtandet följer ersättningsreglerna i miljöbalen. Kommentar: Vi bedömer att värderarnas olia anställningsform i sig inte medför ris för olia bedömning av marnadsvärdeminsningen. Beståndsuppgifter Även om denna undersöning inte omfattar jämförelse av hur respetive värderare bedömer viresvolym vill vi belysa och ommentera den sillnad i arbetssätt som finns för närvarande. Värderaren eller annan anställd i Sogsstyrelsen lavar vanligtvis den rotstående sogen, upprättar stämplingslängd och samlar in beståndsuppgifter. I undantagsfall används andra metoder för volymuppsattning. Värderaren använder beståndsuppgifterna för beräning av marnadsanpassat avastningsvärde i Beståndsmetoden. Naturvårdsverets värderingsonsult gör en beståndsvis ouläruppsattning och beränar volymen med hjälp av det antal relasopytor som erfordras för att få en tillräcligt säer uppsattning av den rotstående sogens volym. Konsulten samlar in övriga fältdata för beräning av marnadsanpassat avastningsvärde i Beståndsmetoden och för värdering med hjälp av ortspriser. 19
Rapport 6450 Jämförande sogsvärderingar för områdessydd Kommentar: Erfarenhetsmässigt är medelfelet vid lavning upp till 2 %, vid relasopytetaxering upp till 10 % i enstaa bestånd och vid flera bestånd upp till 5 %. Vid taxering av större områden tenderar ev. beståndsvisa avvielser att utjämnas. Vi bedömer att sillnaden i metodval inte påverar rättssäerheten. Frågan om lavning eller relasopytetaxering är åtminstone för större områden primärt en fråga om effetiv användning av tilldelade medel för områdessydd. Värderingsmetoder Enligt Sogsstyrelsens rutin sa Beståndsmetoden användas för att beräna marnadsvärdeminsningen. Lantmäteriet sicar årligen ut Ritlinjer för sogsvärdering till användare av Beståndsmetoden. Ritlinjerna är avsedda att ge stöd åt den ensilde värderaren och bidra till enhetlig tillämpning av Beståndsmetoden. I ritlinjerna anges bl.a. prognostal för att orrigera atuella bruttopriser och ostnader till en framtida bedömd nivå, disonteringsmodell och disonteringsfatorer m.m. Sogsstyrelsens värderare använder inte ortsprismetoden. Naturvårdsveret anvisar i ramavtalsupphandlingen att värderingsonsulterna sa använda Beståndsmetoden och ortsprismetoden som underlag för bedömning av marnadsvärdeminsningen. Vidare anges i upphandlingen att Lantmäteriets reommendationer till användare av Beståndsmetoden sa beatas. Konsulternas redovisning av värden i Beståndsmetoden är marnadsanpassade genom att ett antal genomförda fastighetsaffärer på den öppna marnaden analyserats. Denna analys ligger till grund för det värderade områdets sogliga värdealyl. För små områden föreommer det att värderingsonsulten avstår från att använda ortsprismetoden därför att jämförbara objet sanas. Naturvårdsveret förutsätter att värderingsonsulten har god marnadsännedom. Kommentar: Lantmäteriet pear i PM 2010-02-19 till användare av Beståndsmetoden att öpare i öad omfattning lägger vit på andra nyttor än de rent monetära och ocså är beredda att betala för dessa. Den tidigare följsamheten mellan fastighetspriser och virespriser är inte längre lia tydlig. Närhet till tätort och efterfrågetryc i befolningstäta delar av landet an medföra att reommenderad disontering inte räcer för att nå marnadsvärdenivå. Lantmäteriet pear på att den ensilde värderaren själv an fastställa den disonteringsränta som motsvarar ett marnadsanpassat loalt avastningsrav. Detta förutsätter att värderaren har tillgång till några representativa fastighetsöp. Lantmäteriet pear ocså på att valet av disonteringsprocent hänger nära samman med antaganden om prognostal, pristillägg och avdrag när framtida virespriser och drivningsostnader sa bedömas. Vi föreslår att värderarna och värderingonsulterna i tillämpliga delar beatar Lantmäteriets anvisningar för att få en så långt möjlig enhetlig tillämpning av Beståndsmetoden. 20
Rapport 6450 Jämförande sogsvärderingar för områdessydd Vi föreslår att vid värdering av sogsmar bör i enlighet med rättspraxis både Beståndsmetoden och ortsprismetoden användas som stöd för att bedöma marnadsvärdeminsningen och därmed intrångsersättningen. För små områden an värderaren avstå från ortsprismetoden om det visar sig svårt att får fram relevant ortsprismaterial. Det gäller vanligtvis för biotopsyddsområden. Äganderättsvärde Bildande av sogligt biotopsyddsområde medför oftast ett totalintrång i pågående maranvändning i sogsmar. Ersättningen avser enligt Sogsstyrelsen sogens eonomisa värde exl. värdet av jat och ev. äganderättsvärde. Föreomst av äganderättsvärde eller s.. icemonetära värden an påvera den slutliga bedömningen av marnadsvärdeminsningen på det viset att det icemonetära värdet inom berörd del av fastigheten efter intrång inte onsumeras eller onsumeras helt eller delvis till följd av intrånget i naturreservatsområdet. Värderingsonsulten gör denna ibland sönsmässiga bedömning i avvatan på utveclad rättspraxis.. Kommentar: Vi bedömer att ev. påveran av icemonetära värden normalt är liten i relation till andra värdepåverande fatorer. Om ortsprismetoden används tillsammans med Beståndsmetoden öar möjligheten att fånga upp ev. effeter av äganderättsvärden. Hänsyn m.m. i Beståndsmetoden Hänsyn enligt 30 sogsvårdslagen beatas inte i Sogsstyrelsens värderingar utan anses ingå i toleransavdraget. Indireta drivningsostnader och allmänna omostnader beatas inte i Sogsstyrelsens värderingar. Värderingsonsulten lämnar normalt 2-3 % av avverningsvolymen som evighetsträd vilet anses motsvara minsta hänsyn enligt 30 sogsvårdslagen. Denna volym ingår inte i värdealylen eller i toleransavdraget med stöd av 31 ap 6 miljöbalen. Såvitt beant har inte i domstol bestridits att hänsyn enligt 30 sogsvårdslagen beatats i värderingarna. En generell iattagelse är att det är vitigt att värderaren/värderingsonsulten anger värderingsförutsättningarna i Beståndsmetoden enligt Lantmäteriets anvisningar. Kommentar: Toleransavdraget med stöd av 31 ap 6 miljöbalen upphörde den 1 januari 2010. 21
Rapport 6450 Jämförande sogsvärderingar för områdessydd Vi föreslår att Sogsstyrelsens värderare i värdealylen beatar indireta drivningsostnader, allmänna omostnader och hänsyn enligt 30 sogsvårdslagen. Fördjupad samveran Mot bagrund av det ovan redovisade föreslår vi en fördjupad samveran mellan myndigheterna i syfte att minsa risen för att samma intrång värderas olia. Som en första åtgärd föreslår vi att myndigheterna under 2012 anordnar en worshop i värdering av områden som är föremål för sydd som naturreservat eller biotopsyddsområde. Både värdering av barrsog och ädellövdominerade områden bör ingå. Syftet med worshopen bör vara att med hjälp av förutsebara och ontrollerade värderingsmetoder säerställa en så långt möjligt enhetlig tillämpning av miljöbalens ersättningsregler. 22
Rapport 6450 Jämförande sogsvärderingar för områdessydd 9 Statistist urval och resultat Detta avsnitt har, på uppdrag av Naturvårdsveret, författats av Gunnar Brånvall och Annia Gerner vid SCB och besriver metodi, hur urval av barrsogsområden gjordes och resultat. I tabell och diagram redovisas resultatet av de jämförande värderingarna för 64 barrsogsområden, statistisa slutsatser för ensilda områden och för hela populationen av 100 barrdominerade områden. Avsiten var att unna dra sära slutsatser för hela populationen i fråga om bedömd marnadsvärdeminsning (ersättning) per hetar produtiv sogsmar (ha ps) och per sogsubimeter (m 3 s). Mera detaljerade överväganden inför valet av metod för urval och sattningar besrivs i bilaga 2. Bilaga 3 innehåller exata definitioner för den valda metoden. Metodi En grundtane vid jämförelsen mellan Sogsstyrelsens och Naturvårdsverets värderingar av intrång är att utföra värderingar av samma område och sedan jämföra resultaten. Efter disussioner framom att eventuella sillnader bör unna studeras tillräcligt uttömmande om man insräner sig till de 102 barrsogsdominerade avtal med areal 1-20 ha som år 2007 var föremål för naturreservatsbildning. Som urvalsram fanns en lista med hjälpinformation om bland annat lassning, arealer och viresförråd. På listan fanns 102 områden, avseende totalt 68 föreslagna naturreservat. Bland dessa omfattade 46 stycen endast ett område medan övriga 22 omfattade sammanlagt 56 områden. Eftersom det fanns ett intresse att unna särredovisa ensilda naturreservat beslöts att totalundersöa de 46 reservaten med endast ett område, Stratum 7 1. Bland övriga 56 områden, Stratum 2, beslöts att göra ett sannolihetsurval omfattande 22 områden. För att hålla nere slumpfelen i statistien och samtidigt unna beräna felmarginaler för sattningarna beslöts att göra ett s.. pps-urval (probability proportional to size), där de största områdena har störst sannolihet att omma med. Inlusionssannoliheten 8 sattes proportionell mot ett storlesmått som var en hopvägning av viresförrådet och arealen produtiv sogsmar. Se Bilaga 3 för närmare detaljer om urvalet. Urvalet resulterade således i 68 dragna enheter. Vid senare undersöning av populationen visade sig två områden i Stratum 1 vara fellassade; de borde ränas som ädellövsog snarare än barr. Dessa strös då från populationen som således visade sig bestå av 100 områden. För de 66 återstående utvalda områdena har data om ersättningarna unnat tas fram för alla utom två områden. Dessa två bortfallsområden hörde båda till Stratum 1. SCB har med utgångspunt från en lista över värderingsresultaten beränat satt- 7 Med stratum avses en inom en population särsiljbar grupp eller ategori av element 8 Med inlusionssannoliheten för en enhet i populationen menas sannoliheten att den ommer med i urvalet. 23
Rapport 6450 Jämförande sogsvärderingar för områdessydd ningar och felmarginaler med standarprogrammet CLAN, Se bilaga 2 och 3 för detaljer om detta. Resultat för de 64 undersöta områdena Beroende på att områdena varierar raftigt i storle och sogsvalitet varierar båda organisationernas värderingar per område mellan nappt 10 000 r och drygt 2 miljoner r. I nedanstående diagram an man jämföra de båda organisationernas värderingar per område. Om värderingarna varit lia hade alla punter hamnat på diagonallinjen mellan axlarna. Man ser att punter hamnar såväl över som under denna diagonal men att avvielserna i regel är måttligt stora. Färgerna i figuren visar stratumtillhörighet. 24
Rapport 6450 Jämförande sogsvärderingar för områdessydd Linande sillnader mellan organisationernas värderingar finner man vid studium av ersättningarna per ha produtiv sogsmar. Se nedanstående figur: I figuren nedan med ersättning per m3s finns ett par start avviande värden, som beror på att områdena har mycet liten viresvolym i förhållande till arealen. 25
Rapport 6450 Jämförande sogsvärderingar för områdessydd Det framgår ocså att ingen av metoderna alltid gav större ersättning än den andra. Statistisa slutsatser beträffande ensilda naturreservatsområden samt hela populationen av 100 barrdominerade områden I stratum 1 har heltäcande undersöningsresultat erhållits för 44 av 46 naturreservatsområden. Dessa resultat har blåfärgats i figurerna ovan och ingen osäerhet råder om dem. De 22 rödfärgade punterna i figurerna är däremot utlottade som representanter för totalt 56 områden (motsvarande 22 naturreservat) i stratum 2 och visar därför inte den totala sanningen. För att dra slutsatser om hela populationen av 100 barrdominerade områden behöver man väga samman de observerade värdena med hänsyn till områdenas inlusionssannoliheter vid urvalet. Sedvanlig hänsyn tas till de två områden där data sanas. Eftersom en del av populationen inte undersöts får man då fram sattningar, som är behäftade med en viss osäerhet. Resultaten av dessa sattningar framgår av nedanstående tabell. Tabell 9.1 Uppränade resultat för jämförande värderingar gällande 100 barrsogsområden med areal 1-20 ha Felmarg felmarg Differens felmarg Procent felmarg NV SKS Ersättning, tusen r 46 465 5 635 42 135 4 706 4 330 1 661 10 4 Ersättning, r per ha 60 059 7 424 54 462 6 445 5 597 2 082 10 4 Ersättning, r per ha prod. sogsmar 75 529 6 727 68 491 5 916 7 038 2 471 10 4 Ersättning, r per m3 343 11 311 12 32 11 10 4 Värdena för genomsnittlig ersättning enligt NV respetive SKS uttryct i tusentals ronor per ha eller m3s är så allade puntsattningar baserade på sticprovet. En puntsattning ger en bild av hela populationen som doc är behäftad med en viss osäerhet, felmarg 9, vars storle beror av variationen mellan de ensilda objeten i sticprovet. För varje objet har en differens beränats som ersättning enligt NV minus ersättning enligt SKS. Medelvärdet av differenserna utgör puntsattningen av variabeln differens för respetive parameter, som även den har en viss osäerhet. Procent är differensen uttryct som procent av ersättning enligt NV, och tillhörande felmarg är differensens osäerhet uttryct som procent av ersättning enligt NV. 9 Med felmarg avses här puntsattningens s.. medelfel multiplicerat med 1,96. Det innebär att puntsattningen +/- felmarg ger ett 95-procentigt onfidensintervall för det sanna värdet för populationen. Exempelvis ligger det sanna värdet av Naturvårdsverets ersättning per m 3 s i intervallet 332-354 r. 26
Rapport 6450 Jämförande sogsvärderingar för områdessydd Bilaga 1 27
Rapport 6450 Jämförande sogsvärderingar för områdessydd Bilaga 2 - Om urvalet i samband med studiet av sogsvärderingar Denna bilaga med överväganden om urval och sattningsformler srevs väsentligen i april 2009. Vi trodde då att det möjligen unde dya upp sillnader mellan värderarnas mätningar av arealer och viresvolymer. Så blev det inte. För exata detaljer om urvalsmetoden och sattningsberäningarna hänvisas till bilaga 3, som är ett utdrag ur (den hittills opublicerade) doumentationen av SCB:s standardprogram CLAN. Detaljerat förslag om urval Vi utgår från att man vill presentera så precis statisti som möjligt av de genomsnittliga sillnaderna i ersättning per ha hos de 102 avtal som tecnades 2007 2008 gällande totalt 66 DOS-objet. För att uppnå en total urvalsstorle om ca 70 avtal, föreslår vi att man totalundersöer alla 46 objet med endast ett avtal. Övriga 22 DOS-objet sammanslås till ett gemensamt urvalsstratum från vilet dras ett sannolihetsurval om 22 avtal (bland totalt 56) med urvalssannoliheter proportionella mot storleen (mätt med hänsyn till både arealen produtiv sogsmar och viresförrådet). Förhoppningen är att denna areal sa visa sig vara start orrelerad med arealen produtiv sogsmar. En nacdel med detta förfarande är att ett slumpmässigt antal 10 objet med denna metod inte får något avtal undersöt. Formler Vitiga eftersträvade sammanfattningsmått Låt N (=100) vara det totala antalet avtal om vila undersöningen vill uttala sig och låt i =1,2,,N vara en numrering av avtalen. Objeten antas ha arealerna produtiv sogsmar a 1, a2,..., an. Antag att dessa har ersatts med beloppen e 1, e2,..., e N r och inför ocså betecningarna h 1, h2,..., hn för ersättningarna uttryct i r per hetar produtiv sogsmar, e h, 1,2,... N a 10 Vid ett par provdragningar fic vi ena gången 6, andra gången 7 DOS-objet, för vila inget avtal om med i urvalet. I det slutliga urvalet blev antalet sådana DOS-objet 7. 28
Rapport 6450 Jämförande sogsvärderingar för områdessydd Vi antar då att den genomsnittliga ersättningen per ha produtiv sogsmar sa beränas arealvägt, dvs enligt formeln (1) h ~. N i1 N i1 e a i i N i i1 N a h i1 a i i Eftersom två oberoende värderingar sa göras för varje avtal får vi att göra med dubbla uppsättningar av e- och h-variablerna och anse även a-variablerna. Det ~ allra vitigaste måttet blir anse differensen mellan dessa två värden på h.. Vitiga är ocså motsvarande storheter där a byts mot viresvolymen. UPPDELNING I STRATA Vi delar upp avtalen U i en del ( stratum ), U1, där alla avtalen undersös och en, U2, där ett slumpurval undersös. Vi sriver då N N totund N slump 51 52 Beräningen av för den totalundersöta delen ser då enligt formeln (1) ovan medan beräningsformeln för delen med slumpmässigt urval sa vitas med de urvalssannoliheter som används, så att sattningarna blir medelvärdesritiga. Beroende på slumpurvalet ommer sattningarna för slumpdelen av urvalet att ha vissa felmarginaler som ocså sa beränas. Inte minst vitigt är att undersöa om de framomna differenserna är signifiant silda från noll. URVAL OCH SKATTNINGSFORMLER Sätt x = totalarealen för avtal nr. För de totalundersöta urvalen sätts urvalssannoliheten till till 1. I stratumet för slumpurval sätts urvalssannoliheten till N slump j (2) nx x, 1,2,..., N j slump där n = urvalsstorleen = 20. Urvalet dras med den s.. Paretometoden. Se Bilaga 2. Enligt bilagan sattas då en total t y y y med tˆ sy s1 y s2 y y U1 y U s2 y U 1 U 2 där s betecnar sticprov och lambdavärdena är 1 i U1 och i U2 beränas enligt formeln (2). I onsevens med detta sattas den totala ersättningen med tˆ se e U1 s2 e och den totala arealen produtiv sogsmar med 29
Rapport 6450 Jämförande sogsvärderingar för områdessydd 30 2 1 ˆ s U sa a a t Vi an givetvis ocså särredovisa resultaten för varje stratum för sig lisom för de ensilda objeten i den totalundersöta delen U1 (doc inte för de insilda objeten inom U2). Den genomsnittliga ersättningen per hetar i U1 sattas då med 1 1 1 1 1 ˆ U U U U U a h a a e h medan motsvarande storhet för U2 sattas med s s s s s s s s U x a h x a x a a e x a x a x e a e h ) ( ) ( ) ( / / ˆ 2 2 2 Sattningen beränas således här som ett vitat medelvärde av de ensilda värdena för avtalen, med viterna x a Om a:na är väl orrelerade med x:en blir viterna nästan lia stora och då blir sattningen ungefär det aritmetisa medelvärdet av de observerade ersättningarna per hetar. Om orrelationen är dålig öar spridningen mellan viterna vilet leder till öade varianser. Totalstatistien beränas genom att summera sattningarna för de två stratana. FELMARGINALER I Bilagan finns en beräningsformel för variansen av totalsattningar i samband med dessa Paretourval. De vitigaste sattningarna i denna undersöning är doc inte totalerna utan voter mellan dessa och även differenser mellan voter. Formlerna för varianssattningarna ommer i sådana fall att bli mera omplicerade, men SCB:s variansberäningsprogram CLAN an beräna dessa varianser utan att man explicit behöver sriva upp formlerna.
Rapport 6450 Jämförande sogsvärderingar för områdessydd Bilaga 3 - lippt ur CLANsupplementet Claes Andersson, Lennart Nordberg, SCB De allmänna principerna för dataprogrammet finns doumenterade i Andersson, Nordberg, A User s Guide to CLAN97 a SAS program for computation of point estimates and standard errors in sample surveys Urval med den s.. Paretometoden besrivs doc i ett särsilt supplement, som citeras nedan. The ps Sampling Method There exists a sampling frame with N sampling units from the population U. The population U may be divided into h, h=1,, H disjoint strata where U h contains N h units. For unit U h there exists a size value x >0 in the frame. The x-values are typically positively correlated with the values of the study variable y. We want to tae a sample of fixed size n h from each U h such that the sample inclusion probability is proportional to x. N The desired inclusion probabilities are then h nhx x j j, U h. It is assumed that the sampling procedure is such that all 1. The Pareto ps-scheme has the property that holds with good approximation for =1,, N. The sampling procedure is very simple, 1. Compute the desired probabilities within each stratum. 2. For each population unit, generate an independent random variable u with uniform distribution on the interval [0, 1]. Calculate, u 1 q, =1,, N. 1 u 3. The sample s h consists of the units with the n h smallest q-values within stratum h. Point estimation An estimator of a total t y U y is obtained as tˆ sy h s y h when there is no nonresponse. This is only an approximate HT-estimator since, however, the bias is almost always negligible in practice. When the GREG or CNR estimator is used, y is substituted by the appropriate transformation, (see Chapter 6 in A User s Guide to CLAN97 and Chapter 9 above in this supplement). 31
Rapport 6450 Jämförande sogsvärderingar för områdessydd When nonresponse occurs the adjustment is based either on the simple assumption of equal and independent response probabilities within strata or on the CNR approach. Under the simple assumption, let m h be the number of respondents in stratum h and use m h n h, U h, instead of. A point estimator of the total is then tˆ ry h r y h with obvious generalisations when the GREG or CNR estimator is used. When the sampling units are clusters, y is substituted by t yi U y i and its counterparts for the GREG and CNR estimators. The response homogeneity group approach for nonresponse in combination with the Pareto ps scheme is not implemented in CLAN97 v3.1. Variance estimation The approximate variance estimator of the estimator tˆ ry used in CLAN97 v3.1 for (stratified) simple random sampling and no CNR approach is, m h y r y 1 h Vˆ tˆ y 1 h r h m h 1 r 1 where r h is the set of m h respondents. 2, (10.3.1) When the GREG estimator is used, y is substituted by g e, (see Chapter 6 in A User s Guide to CLAN97). When the sampling units are clusters y is substituted by t yi U y i and its counterparts for the GREG estimator. When the CNR approach is used the variance components V ˆ 1 (9.2.3) and V ˆ 2 (9.2.4) are calculated as, Vˆ 1 nh n h 1 ge g evs 1 1 v r h 1 h r vs h r s h rh 2 1 1 v s gevs 1 r 1 h vs 2 2 (10.3.3) v se Vˆ 1 2 h r 1 (10.3.4) h vs with obvious analogies with (9.2.8) and (9.2.9). When the sampling units are clusters the appropriate cluster totals are used instead of g v s e and v s e. 32
Rapport 6450 Jämförande sogsvärderingar för områdessydd A new parameter in %CLAN One additional parameter in %CLAN is necessary in order to get the estimates when the Pareto ps sampling scheme has been used. LAMBDA is the name of a numerical variable in the observational data set, which taes a positive value 1. When LAMBDA is used, then also the parameters NRESP (m h ) and NSAMP (n h ) have to be specified. The parameter NPOP (N h ) is ignored. Response homogeneity groups (rhg:s) are not allowed. The lambda values are assumed to be the original ones, defined with n as n x h x. h N j j Except for the RHG approach for the nonresponse all other possibilities in CLAN97, the CNR approach, the use of auxiliary variables, cluster sampling etc. can be combined with the Pareto ps estimator. 33
Jämförande sogsvärderingar för områdessydd rapport 6450 NATURVÅRDSVERKET isbn 978-91-620-6450-1 issn 0282-7298 Naturvårdsveret och Sogsstyrelsen har uppmärsammat sillnader i arbetssätt vid värdering av intrång vid bildande av naturreservat och biotopsyddsområde. Myndigheterna startade därför ett projet med syfte att undersöa om myndigheternas olia upplägg för genomförande av värderingar an leda till olia ersättning för samma intrång och om så är fallet lämna förslag som minsar risen för olia ersättning. Jämförande värderingar har tagits fram för 64 av totalt 100 barrsogsdominerade områden med areal mellan 1-20 hetar. Utfallet av de jämförande värderingarna och statistisa slutsatser för 100 barrdominerade områden har bearbetats av Statistisa Centralbyrån. Resultatet omränat för hela populationen av 100 områden visar att Naturvårdsverets värderingsonsulters genomsnittliga värderingsnivå med 95 procents sannolihet är mellan 6 och 14 procent högre än Sogsstyrelsens värderares värderingsnivå. Givet vald undersöningsmetodi visar resultatet på en god samstämmighet. En vitig utgångspunt för arbetet med värdering av intrång vid områdessydd är att värderingarna är rättsenliga och genomförs i en förutsebar process med beprövade och ontrollerbara värderingsmetoder. I rapporten föreslås att Naturvårdsveret och Sogsstyrelsen bör samvera för att minsar risen för att samma intrång värderas olia. En worshop bör genomföras 2012 om värdering av barrsog och ädellövsog för att valitetssära värderingsarbetet och sprida erfarenheter till berörda atörer. Naturvårdsveret 106 48 Stocholm. Besösadress: Stocholm - Valhallavägen 195, Östersund - Forsarens väg 5 hus Ub, Kiruna - Kaserngatan 14. Tel: +46 10-698 10 00, fax: +46 10-698 10 99, e-post: registrator@naturvardsveret.se Internet: www.naturvardsveret.se Beställningar Ordertel: +46 8-505 933 40, orderfax: +46 8-505 933 99, e-post: natur@cm.se Postadress: CM Gruppen, Box 110 93, 161 11 Bromma. Internet: www.naturvardsveret.se/publiationer