Bostadsbyggande i tillväxtregioner

sidorna1t4.qxd 2003-03-03 14:40 Sida 1 Bostadsbyggande i tillväxtregioner varför byggs det så lite och hur kan bostadsbyggandet öka? programberedningen Boendepolitik

sidorna1t4.qxd 2003-03-03 14:40 Sida 2 Svenska Kommunförbundet Beredningen Boendepolitik 118 82 Stockholm Temaplan AB Sveavägen 90 113 59 Stockholm 1:a upplagan, mars 2003 ISBN: 91-7289-146-7 Text: Roger Bernow, Niclas Johansson, Ted Lindqvist & Ulf Strömquist, Temaplan AB Tryckeri: Sjuhäradsbygdens Tryckeri AB, Borås Grafisk form & produktion: Elisabet Jonsson, SK Illustration: Jan Olsson Form & Illustration AB Satt i AGaramond och Gill Sans Omslag: Conqueror Texture Laid elfenbensgul 250 gr Inlaga: Multifine 100 gr 2 Bostadsbyggande i tillväxtregioner

sidorna1t4.qxd 2003-03-03 14:40 Sida 3 Förord HÖSTEN 2000 tillsatte Svenska Kommunförbundet en beredning för att skärpa intressebevakningen inom det boendepolitiska området. Beredningen har antagit namnet Programberedningen boendepolitik. I beredningens uppdrag ingår att dels förbättra kunskapsunderlaget vad beträffar problemen på bostadsmarknaden, dels förmedla kunskaper om framgångsrika strategier för att lösa bostadsmarknadens problem. Vår förhoppning är att denna rapport ska ge ett värdefullt underlag för diskussioner om vad som kan och behöver göras för att främja ett ökat bostadsbyggande. Det byggs för lite, speciellt i storstadsregionerna och i Uppsalaregionen, och nästan inga hyresrätter för hushåll med normala inkomster. Rapporten har utarbetats av en grupp konsulter på Temaplan: Roger Bernow, Ted Lindqvist, Ulf Strömquist och Niclas Johansson. Dessutom har Lars Wohlin lämnat värdefulla bidrag och synpunkter på innehållet i rapporten. Tore Ljungqvist, Fastighetsägarna Stockholm, har bidragit med beskrivningen av hyressättningssystemet. Även om innehållet har diskuterats med beredningen svarar författarna helt för det material och de åsikter som framförs i rapporten. Stockholm i februari 2003 Björn Sundström Programberedningen boendepolitik 3

sidorna1t4.qxd 2003-03-03 14:40 Sida 4 Innehåll 1. Inledning... 5 2. Byggande och efterfrågan under 1990-talet... 9 Förändrade ekonomiska villkor för hushållen...10 Bostadsbyggandet faller... 10 Ökad bostadsbrist?... 11 Hyresrätt eller marknadsprissatta bostäder?... 12 Betalningsvilja för nyproducerade bostäder... 15 3. Hyra och kostnader... 18 Hyresnivå förhandlad och korrekt hyra... 18 Produktionskostnader... 22 4. Risker, avkastning och hyror... 32 Avkastningskrav och risker... 32 Förhållningssätt till avkastning och risk... 35 Slutsatser om avkastning och risk... 36 Hyresbehov, produktionskostnader och avkastning... 36 5. Åtgärder för ökat bostadsbyggande... 42 Ökad produktion av hyresrätter... 44 Ökad produktion av bostadsrätter och småhus... 46 4 Bostadsbyggande i tillväxtregioner

bostadsbyggande.qxd 2003-02-26 14:54 Sida 5 1. Inledning SEDAN FÖRSTA DELEN av 1990-talet har bostadsbyggandet i landet fallit till exempellöst låga nivåer. Detta gäller även i landets främsta tillväxtregioner där priserna på befintliga bostäder samtidigt stigit kraftigt. Det senare gäller både bostadsrätter och egnahem, som är marknadsprissatta. Prisökningen beror främst på fallande räntenivåer och stigande bostadsefterfrågan. Särskilt snabbt har fallet varit i byggandet av hyresbostäder. Som jämförelse kan nämnas att i hela landet och under perioden 1985 1993 byggdes det totalt cirka 400 000 bostäder, det vill säga cirka 45 000 bostäder per år. Under de fyra åren 1989 1993 ökade bostadsbyggandet från cirka 30 000 bostäder årligen till cirka 70 000. Bostadsproduktionen under de senaste tre åren, 1999 2001, har begränsats till färre än 20 000 färdigställda bostäder per år och utfallet för 2002 verkar inte ha blivit särskilt mycket mera. Det var framförallt de gynnsamma finansieringsvillkoren som drev på byggandet före 1993. Detta ledde inte bara till ett mycket omfattande byggande utan också till en förskjutning av byggandet mot hyresrätter. Produktionen av hyresbostäder tredubblades från 12 000 år 1985 till 36 000 år 1991. Samtidigt var egnahemsbyggandet i stort sett oförändrat på en nivå runt 10 000. Dåtidens finansieringsförutsättningar medförde inte bara en förskjutning av byggandet mot hyresrätter. Dessutom koncentrerades byggandet till kommuner utanför storstadsregionerna. Den största ökningen av byggandet ägde rum i kommuner med färre än 30 000 invånare, där det sammantaget byggdes nästan 120 000 bostäder. Detta var nästan lika omfattande som det samlade byggandet i landets storstadsregioner. Bostadsbyggandets inriktning och omfattning under åren 1985 till 1993 medförde inte bara att bostadsproduktionen var omfattande. Det medförde dessutom mycket stora samhällsekonomiska och statsfinansiella förluster. Den före detta generaldirektören för Statens bostadskreditnämnd, Mats Rönnberg, har i en ESO-rapport sökt summera förlusterna förenade med bostadsbyggandet 1985 1993 och kommer då fram till att totalt har förluster på närmare 100 miljarder kronor realiserats inom bostadssektorn. Det var framförallt avregleringen av kreditmarknaden i kombination med utformningen av statliga räntesubventioner och topplån som orsakade det omfattande byggandet och efterföljande kreditförluster. I det avvecklade systemet ställde staten upp med nästan 100 procent av finansieringen vid byggandet av hyresbostäder. Det statliga topplånet, mellan 70 och 100 procent av produktionskostnaden, löpte med en garantiränta på cirka tre procent samtidigt som inflationen låg på över åtta procent. Därtill finansierades bostadsbyggandet med subventionerade bottenlån. Bottenlånen omfattade 70 procent av total nyproduktionskostnad. Ofta översteg emellertid dessa kostnader de färdigställda fastigheternas marknadsvärden. Lånen löpte då med en garantiränta på cirka tre procent och trappades upp med varför byggs det så lite och hur kan bostadsbyggandet öka? 5

bostadsbyggande.qxd 2003-02-26 14:54 Sida 6 cirka 0,25 procent om året tills de nådde den gällande marknadsräntan. Avsikten med denna konstruktion var att isolera bostadssektorns finansiering från kapitalmarknadens räntenivåer och räntefluktuationer. Det statliga topplånet var ytterst riskvilligt kapital som inte krävde någon särskild riskersättning. Genom att staten tog ansvaret för topplångivningen kom kravet på eget kapital från investeraren som beslutade om byggandet att reduceras till ett minimum. I någon utsträckning garanterades dessa topplån av kommuner som därmed bar risken. I framförallt landets tillväxtregioner blev resultatet ofta betydande värdestegringar, men i ett stort antal lokala bostadsmarknader har kommunala bostadsföretag och ytterst kommunerna gjort stora förluster på nyproduktionen av bostäder under perioden 1985 till 1993. När staten i början av nittiotalet förändrade finansieringsvillkoren för bostadsbyggande medförde detta att statens årliga nettokostnader för bostadssektorn successivt reducerades från 40 miljarder kronor i slutet av 1980-talet och början av nittiotalet för att i början av 2000-talet istället ge ett positivt nettobidrag till statens finanser. Samtidigt synliggjordes kostnaderna för det egna kapitalet som överflyttades till investeraren från staten. Då subventionssystemet avvecklades i början av nittiotalet kunde det uppfattas som att subventionerna till bostadsbyggande minskades med skillnaden i ränta mellan garantiräntan och marknadsräntan på bostadsobligationer. Men eftersom det krävs cirka 30 procent i riskvilligt kapital för att låna till marknadsmässiga villkor vid nyproduktion av bostäder så var subventionen av topplånen egentligen inte skillnaden mellan låneräntan och garantiräntan. Subventionen av topplånen var i verkligheten skillnaden mellan garantiräntan och marknadsräntan för motsvarande riskkapital. Med ett nominellt avkastningskrav på marknadsmässiga villkor på 20 25 procent vid dåtidens höga inflationsnivå var subventionen av det riskvilliga kapitalet cirka 90 procent. Det riskvilliga kapitalet tillhandahölls således under flera årtionden i praktiken nästan gratis. Därför blev också avvecklingen av de statligt subventionerade topplånen den avgörande förändringen och förklaringen till att byggandet av hyresbostäder krympt till ett minimum. Att det ytterst inte var frågan om riskfria topplån framgår tydligt av den ovan nämnda ESO-rapporten, som summerar de förluster som är förenade med bostadsbyggandet under perioden 1985 1993. Den mest avgörande bristen i det dåvarande finansieringssystemet var för det första att kreditriskerna togs av andra än de som beslutade om investeringarna genom att staten och bostadsinstituten fick acceptera lånebeslut som i praktiken togs av andra helt enligt gällande regler. För det andra att staten tog ansvaret för topplånen till byggandet av bostäder. På detta sätt kom kravet på eget kapital vid investeringar i nyproduktion av bostäder att begränsas till ett minimum. Utfasningen medförde inte bara att statens årliga kostnader för bostadssektorn reducerades radikalt. Därtill ledde utfasningen till att finansiering av bostadsbyggande inte längre är isolerad från kapitalmarknadens villkor och att riskerna numera bärs av investerarna och inte av staten. Men det är inte endast förändringarna i systemet för bostadsfinansiering som medfört nya villkor för bostadsbyggande i landets olika delar sedan mitten av nittiotalet. Förutsättningarna för bostadsbyggande och boende påverkades också av inkomstskattereformen som i ett slag kraftigt höjde boendekostnaderna framförallt för hyresrätter. Sverige övergick också på kort tid till en ny stabiliseringspolitisk regim med tydliga och snäva inflationsmål. De tidigare höga infla- 6 Bostadsbyggande i tillväxtregioner

bostadsbyggande.qxd 2003-02-26 14:54 Sida 7 tionsnivåerna möjliggjorde extrem belåning och låga reala avkastningskrav på eget kapital. Villkoren för bostadsbyggande i landets olika lokala bostadsmarknader styrs naturligtvis i första hand av marknadsförutsättningarna i varje lokal marknad. Under de senaste tio åren har omvandlingen av Sveriges ekonomiska geografi gått in i en ny fas som accentuerats under de senaste fem åren. Befolkningsstatistiken och den ekonomiska statistiken visar tydligt att stora delar av landet har krympt och fortsätter att krympa. Tillväxten i antal hushåll och hushållens inkomster har starkt koncentrerats till ett fåtal tillväxtorter, samtidigt som huvuddelen av landets kommuner fått en minskande befolkning. Å ena sidan har utvecklingen lett till att överskott på bostäder och stora hyresförluster blivit ett strukturellt problem i stora delar av landet. Å andra sidan har bostadsefterfrågan vuxit snabbt i främst storstadsregionerna med kraftigt stigande priser på bostadsrätter och egnahem som resultat. Trots detta har bostadsbyggandet i storstadsregionerna varit rekordlågt under de senaste sex åren. Framförallt gäller detta byggandet av hyresbostäder som har reducerats till ett minimum. Frågan är vilka förändringar i de bostadspolitiska villkoren som krävs för att bostadsbyggandet inte skall förbli på rekordlåga nivåer, även i lokala bostadsmarknader med stor efterfrågan och höga och till och med stigande priser? För att reda ut detta krävs först och främst en analys av utvecklingen av bostadsbyggandet och bostadsefterfrågan i landets tillväxtregioner. Det gäller särskilt att analysera bostadsbyggandet för olika upplåtelseformer. I närmast följande kapitel visas att det främst är nyproduktionen av hyresrätter som reducerats kraftigt sedan början av nittiotalet. Kapitel 2 avslutas med en översiktlig analys av hushållens betalningsvilja för befintliga och nyproducerade bostäder med olika lägeskvaliteter. Detta ger en grundläggande kunskap om efterfrågan på nyproducerade bostäder. Därefter gäller det att ställa dessa kunskaper om förväntad betalningsvilja för nyproducerade bostäder mot förväntade produktionskostnader och finansieringsvillkor som tillsammans avgör hyreskalkylens utfall. I kapitel 3 sammanfattas därför produktionskostnaderna för nyproduktion av bostäder och hur dessa utvecklats sedan början av nittiotalet. Vidare diskuteras några frågor som i debatten givits stort utrymme och som ofta hävdas kunna förklara varför bostadsbyggandet varit rekordlågt under de senaste åren. Hit hör konkurrensfrågor för byggentreprenader, kommunernas prissättning på mark samt planprocessen. Med kunskaper om produktionskostnadernas utveckling analyseras i kapitel 4 hur hyresbehovet för nyproducerade bostäder påverkas av produktionskostnader och krav på avkastning på eget kapital. Samtidigt analyseras de riskkomponenter som starkast påverkar investerarens avkastningskrav och här tydliggörs hur avkastningskrav på eget kapital spelar en avgörande roll. Kapitlet avslutas med en redovisning av hyresbehovet för nyproducerade bostäder med olika produktionskostnader och avkastningskrav. Förväntade hyresbehov jämförs med hushållens förväntade betalningsvilja för nyproducerade bostäder med olika lägeskvaliteter. Slutsatsen av dessa jämförelser är att avkastningskraven på eget kapital spelar en avgörande roll för möjligheterna att nyproducera bostäder. Utredningen avslutas med ett antal förslag för ökad nyproduktion av bostäder. Förslagen tar i första hand sikte på åtgärder som stimulerar uppbyggnaden av eget kapital hos bostadsföretag och hushåll och åtgärder som minskar riskerna för detta kapital. Nyckeln till egenkapital för investeringar i nya bostäder ligger framförallt i den långsiktiga värdestegringen på bostadstillgångar i tillväxtregioner. Med en real ekonomisk tillväxt varför byggs det så lite och hur kan bostadsbyggandet öka? 7

bostadsbyggande.qxd 2003-02-26 14:54 Sida 8 i sådana regioner på 2 till 3 procent per år får också bostadsbeståndet långsiktigt en motsvarande real värdetillväxt, som kan frigöras som egenkapital för nya bostadsinvesteringar. Då staten inte längre står för tillförsel av nödvändigt egenkapital för nya bostäder blir den avgörande frågan hur värdestegring på bostadsbeståndet kan kanaliseras till hushåll och företag med behov av riskkapital för nya bostäder. Förändras inte möjligheterna att skapa egenkapital för nya bostäder kommer troligen bostadsbyggandet att förbli lågt. 8 Bostadsbyggande i tillväxtregioner

bostadsbyggande.qxd 2003-02-26 14:54 Sida 9 2. Byggande och efterfrågan under 1990-talet SKALL MAN ANALYSERA bostadsbyggandet i landets olika delar måste man först och främst ha en uppfattning om den regionala utvecklingen av faktorer som påverkar bostadsefterfrågan. Det gäller framförallt befolkningens regionala utveckling och förändringar av hushållens ekonomiska villkor. Under 1990-talets första hälft ökade befolkningen i samtliga län utom i Jämtland, Västernorrland och Gävleborg. Under senare delen av nittiotalet förändras utvecklingsmönstret. Under dessa år är det enbart storstadsregionerna och Uppsala och Hallands län som ökat sin befolkning. Under denna senare period har 208 av Sveriges 289 kommuner präglats av minskande befolkning. För att analysen av bostadsefterfrågan och bostadsbyggandets regionala fördelning skall bli riktigt meningsfull krävs först och främst att man avgränsar regionala bostadsmarknader på ett funktionellt sätt. Län eller kommuner utgör sällan funktionella marknader för boende och arbete. Lokala arbetsmarknader, som utgörs av pendlingsregioner, kan också ses som lokala bostadsmarknader. Utmärkande för denna regionala indelning är således att hushållen både bor och arbetar inom samma region lokala marknad. Hela landet kan på detta sätt indelas i drygt 100 lokala arbetsmarknadsregioner. Numera finns det 22 lokala arbetsmarknader med minst 50 000 invånare där befolkningsutvecklingen under nittiotalet åtminstone inte varit negativ. Den följande analysen koncentreras på dessa tillväxtregioner. Tabell 1 Befolkningsförändringar i 22 tillväxtregioner 1990 2001 Procent Lokal arbetsmarknad Befolkningstillväxt Stockholm 12 Uppsala 10 Göteborg 10 Malmö 10 Umeå 9 Halmstad 6 Helsingborg 5 Jönköping 4 Linköping 4 Örebro 4 Karlstad 3 Västerås 3 Nyköping Oxelösund 2 Växjö 1 Karlskrona 1 Kalmar 1 Gotland 1 Trollhättan 1 Borås 1 Kristianstad 1 Gislaved 1 Falun Borlänge 1 Totalt 7 Källa: SCB. Under hela nittiotalet har befolkningstillväxten varit stark i framförallt storstadsregionerna samt Uppsala- och Umeåregionen. Samtidigt har befolkningstillväxten varit mycket långsam i landets övriga tillväxtregioner. I nio lokala arbetsmarknader har befolkningstillväxten under nittiotalet begränsats till högst en procent. Det gäl- varför byggs det så lite och hur kan bostadsbyggandet öka? 9

bostadsbyggande.qxd 2003-02-26 14:54 Sida 10 Tabell 2 Real tillväxt i total lönesumma och disponibel inkomst i 22 tillväxtregioner 1990 2001 Procent (2001 års prisnivå) Lokal Tillväxt i Tillväxt i arbetsmarknad disponibla ink. total lönes:a Stockholm 36 38 Uppsala 31 31 Umeå 27 24 Göteborg 26 29 Jönköping 25 25 Malmö 25 24 Linköping 23 22 Halmstad 23 21 Växjö 22 21 Helsingborg 21 19 Örebro 21 19 Nyköping Oxelösund 21 14 Karlskrona 20 25 Kalmar 20 19 Gislaved 20 22 Karlstad 20 13 Västerås 19 18 Gotland 19 17 Trollhättan 18 17 Borås 18 18 Kristianstad 18 15 Falun Borlänge 17 12 Summa 29 30 Källa: Kontrolluppgifterna, SCB och Temaplan AB. ler Växjö, Karlskrona, Kalmar, Gislaved, Gotland, Trollhättan, Borås, Kristianstad och Falun Borlänge. Tar man fasta på befolkningsutvecklingen under andra halvan av nittiotalet och fram till och med 2001 blir bilden tydligare. Under denna period uppvisade elva av de 22 tillväxtregionerna en krympande befolkning. Det gäller Linköping, Karlstad, Växjö, Karlskrona, Kalmar, Gotland, Trollhättan, Borås, Kristianstad, Gislaved och Falun Borlänge. Samtidigt uppvisade storstadsregionerna och Uppsalaregionen fortsatt snabb befolkningstillväxt. Tillväxten under de senaste sex åren har således blivit alltmer koncentrerad till storstadsregionerna och Uppsalaregionen. I den regionalpolitiska utredningens slutbetänkande troliggörs också att endast 14 av landets lokala arbetsmarknader kommer att ha en positiv befolkningsutveckling fram till år 2010. Mycket talar för att befolkningsutvecklingen framgent kommer att medföra en ännu starkare splittring av de lokala förutsättningarna för nyproduktion av bostäder. Förändrade ekonomiska villkor för hushållen Vid sidan av befolkningsutvecklingen beror bostadsefterfrågan framförallt på tillväxten av hushållens disponibla inkomster. Och de senare beror främst på tillväxten i hushållens lönesumma (se tabell 2). I de regioner som vuxit snabbast sedan 1990 har också tillväxten i total lönesumma varit snabbast. Och i regioner med långsam befolkningstillväxt har lönesumman vuxit betydligt långsammare. I Stockholmsregionen har hushållens totala lönesumman stigit med nästan 40 procent, samtidigt som lönesumman steg ungefär hälften så snabbt i regioner med en långsam befolkningstillväxt. Ser man på utvecklingen under de senaste fem åren blir bilden ännu tydligare lönesummorna steg snabbt i storstadsregionerna och långsammare i övriga tillväxtregioner. Som framgår av tabell 2 har tillväxten i hushållens disponibla inkomster varit ungefär densamma som tillväxten i lönesummorna. Bostadsbyggandet faller Utvecklingen av befolkning och inkomster har sedan början av nittiotalet gett en stark tudelning av landet, med en starkt positiv utveckling för framförallt storstadsregionerna. Hur har då bostadsbyggandet utvecklats? 10 Bostadsbyggande i tillväxtregioner

bostadsbyggande.qxd 2003-02-26 14:54 Sida 11 Tabell 3 Genomsnittligt årligt bostadsbyggande 1991 1995 jämfört med 1996 2001 Lokal 1991 1995 1996 2001 Nedgång arbetsmarknad i % Stockholm 7 400 4 100 45 Uppsala 1 500 350 77 Göteborg 3 500 1 700 52 Malmö 2 900 1 300 55 Umeå 1 150 500 55 Halmstad 600 300 47 Helsingborg 1 300 500 60 Jönköping 700 200 68 Linköping 1 200 300 72 Örebro 1 000 300 68 Karlstad 500 200 59 Västerås 700 300 60 Nyköping Oxelösund 400 50 86 Växjö 700 400 41 Karlskrona 350 150 57 Kalmar 500 100 58 Gotland 200 60 68 Trollhättan 800 100 87 Borås 800 100 91 Kristianstad 700 200 72 Gislaved 200 50 78 Falun Borlänge 800 70 92 Totalt 27 800 11 400 59 Källa: SCB. Jämför man bostadsbyggandet under nittiotalets första hälft med byggandet under perioden 1996 till och med 2001 finner man att det årliga bostadsbyggandet i landets tillväxtregioner fallit med nästan 60 procent och med nästan 70 procent om man exkluderar byggandet i de tre storstadsregionerna (se tabell 3). I storstadsregionerna har det årliga byggandet i genomsnitt fallit med cirka 50 procent om man jämför nittiotalets första hälft med perioden 1996 2001. I Växjö- och Halmstadsregionen har byggandet fallit något långsammare. I regioner med svag befolkningstillväxt och långsam tillväxt i hushållens inkomster har bostadsbyggandet fallit med i många fall 80 till 90 procent. Sedan mitten av nittiotalet har således bostadsbyggandet koncentrerats till storstadsregionerna. I till exempel Stockholmsregionen producerades endast drygt 4 000 bostäder per år samtidigt som den årliga befolkningsökningen var nästan 16 000 personer. I regioner med minskande befolkning under perioden 1996 2001 byggdes det ungefär 1 700 bostäder per år. Ökad bostadsbrist? Har bostadsbristen ökat eller minskat som en följd av den regionala befolkningsutvecklingen och de senaste årens låga bostadsbyggande? För att översiktligt belysa detta kan man jämföra tillskottet av nya bostäder med befolkningsföränd- Tabell 4 Antal nytillkomna invånare per producerad bostad: 22 tillväxtregioner under 1996 2001 Lokal Befolkningsökn./nyprod. arbetsmarknad bostäder 1996 2001 Stockholm 3,9 Uppsala 3,2 Göteborg 3,0 Malmö 3,0 Umeå 0,3 Halmstad 1,0 Helsingborg 1,0 Jönköping 1,3 Linköping 0,3 Örebro 0,8 Karlstad 0,2 Västerås 1,1 Nyköping Oxelösund 0,9 Växjö 0,6 Karlskrona 0,4 Kalmar 1,3 Gotland 1,4 Trollhättan 1,2 Borås 1,3 Kristianstad 1,4 Gislaved 0,1 Falun Borlänge 8,4 Totalt 0,9 Källa: SCB. varför byggs det så lite och hur kan bostadsbyggandet öka? 11

bostadsbyggande.qxd 2003-02-26 14:54 Sida 12 ringarna. I tabell 4 på sidan 11 visas kvoten mellan befolkningstillväxt och bostadsbyggande 1996 2001. Sammanställningen visar tydligt att den låga bostadsproduktionen under senare år knappast medfört en generellt ökad bostadsbrist. I elva av landets tillväxtregioner var bostadsproduktionen betydande samtidigt som befolkningen krympte. I ytterligare sju regioner motsvarade bostadsproduktionen minst en bostad per ny invånare. Det är endast i storstadsregionerna och Uppsalaregionen som befolkningen vuxit snabbare än bostadsbeståndet. I dessa regioner var befolkningstillskottet tre till fyra gånger större än produktionen av bostäder. Den samlade bilden av bostadsbyggandet och befolkningstillväxten i landets tillväxtregioner under 1996 till 2001 blir således att bostadsbyggandet varit mer omfattande än vad som direkt motiverats av befolkningstillväxten i alla regioner utom storstadsregionerna och Uppsalaregionen. Däremot motsvarade bostadsbyggandet i dessa regioner inte befolkningstillväxten. Ser man på balansen mellan antalet bostäder och befolkningens storlek kan man således hävda att bostadsbristen minskade i alla tillväxtregioner utom i storstadsregionerna och Uppsalaregionen under perioden 1996 2001. Hyresrätt eller marknadsprissatta bostäder? Som framgår av föregående avsnitt har inte utvecklingen sedan mitten av nittiotalet medfört någon djupare bostadsbrist i huvuddelen av landets tillväxtregioner. Den ökade bostadsbristen koncentrerades till storstadsregionerna och Uppsalaregionen. För att klarlägga varför bostadsbyggandet föll även i regioner där befolkningen ökat snabbt, kan man jämföra antalet nyproducerade hyresrätter med produktionen av bostads- eller äganderätter. De senare prissätts på marknadsvillkor Tabell 5 Årlig nyproduktion av bostäder efter upplåtelseform i 22 tillväxtregioner Upplåtelse- 1991 1995 1996 2001 Procentuell form minskning i årlig prod. Marknadsprissatta bostäder 12 100 6 700 45 Hyresrätt* 15 600 4 700 70 Totalt 27 800 11 400 59 *Inklusive kategoribostäder för främst studenter och äldre. Källa: SCB. och kallas i fortsättningen för marknadsprissatta bostäder (se tabell 5). Den årliga produktionen av hyresrätter reducerades med 70 procent i landets tillväxtregioner. Under perioden 1996 till 2001 producerades det årligen knappt 5 000 hyresbostäder, varav cirka 35 procent utgjorde kategoribostäder för främst studenter och äldre. Nyproduktionen av hyresbostäder för den allmänna marknaden begränsades således till cirka 3 000 per år. Den årliga produktionen av marknadsprissatta bostäder har också reducerats, men nedgången har varit mer begränsad 45 procent. Detta betyder att de ekonomiska villkoren förenade med bostadsbyggande efter 1996 medfört att tyngdpunkten förskjutits mot produktion av marknadsprissatta bostäder. Att bostadsbyggandet av både hyresrätter och marknadsprissatta bostäder reducerats i huvuddelen av landets tillväxtregioner är inte förvånande. Huvuddelen av landets tillväxtregioner har nämligen haft en minskande befolkning under de senaste sex åren. Den intressanta frågan är varför byggandet av hyresrätter reducerats så mycket snabbare än byggandet av marknadsprissatta bostäder. För att närma sig ett svar på denna fråga kan man börja med att jämföra hur byggandet av bostäder med olika upplåtelseformer förändrats i 12 Bostadsbyggande i tillväxtregioner

bostadsbyggande.qxd 2003-02-26 14:54 Sida 13 Tabell 6 Nedgång i årligt byggande 1996 2001 jämfört med 1991 1996 Procent Region Marknadsprissatta bostäder Hyresrätt Stockholm 15 78 Uppsala 74 82 Göteborg 28 71 Malmö 53 57 Umeå 59 54 Halmstad 38 51 Helsingborg 56 63 Jönköping 74 64 Linköping 68 75 Örebro 71 66 Karlstad 49 62 Västerås 49 69 Nyköping Oxelösund 84 88 Växjö 51 38 Karlskrona 67 56 Kalmar 91 69 Gotland 83 56 Trollhättan 85 90 Borås 85 93 Kristianstad 57 75 Gislaved 81 76 Falun Borlänge 91 92 Totalt 45 70 Källa: SCB. olika tillväxtregioner. Hypotesen är att i tillväxtregioner med en stark befolkningstillväxt och ökande bostadspriser har produktionen av marknadsprissatta bostäder hållts uppe, samtidigt som byggandet av motsvarande bostäder borde falla snabbt på vikande marknader. Frågan är hur produktionen av hyresrätter reagerat på förändrade villkor? Nyproduktionen av marknadsprissatta bostäder föll mycket snabbt i svagt växande regioner i flertalet med cirka 80 procent. Även produktionen av hyresbostäder begränsades snabbt i dessa regioner. I storstadsregionerna har byggandet av marknadsprissatta bostäder bromsats i varierande grad i Stockholmsregionen med endast 15 procent, i Göteborgsregionen med 28 procent och i Malmöregionen med 53 procent (se tabell 6). I Stockholms-, Göteborgs- och Uppsalaregionen föll byggandet av hyresrätter snabbare än i nästan alla andra regioner samtidigt som byggande av marknadsprissatta bostäder i Stockholms- och Göteborgsregionen minskade mera måttligt. Tabell 7 Årligt bostadsbyggande i Stockholmsregionen 1996 2001 jämfört med 1991 1995 Procentuell förändring (rangordnade efter utveckling av marknadsprissatta bostäder) Region Marknadsprissatta bostäder Hyresrätt Sundbyberg +591 89 Solna +122 74 Järfälla +32 85 Stockholm +25 75 Salem +22 84 Vallentuna +21 68 Lidingö +4 76 Huddinge 8 74 Upplands Väsby 12 93 Sollentuna 14 88 Södertälje 15 80 Täby 18 66 Ekerö 21 98 Nacka 25 90 Tyresö 30 79 Österåker 32 69 Haninge 35 60 Vaxholm 39 93 Sigtuna 47 69 Danderyd 53 78 Botkyrka 55 83 Nykvarn 59 100 Värmdö 61 +105 Strängnäs 69 88 Upplands Bro 72 79 Nynäshamn 77 57 Norrtälje 84 79 Håbo 84 92 Källa: SCB. varför byggs det så lite och hur kan bostadsbyggandet öka? 13

bostadsbyggande.qxd 2003-02-26 14:54 Sida 14 Tabell 8 Årligt bostadsbyggande i Göteborgsregionen 1996 2001 jämfört med 1991 1995 Procentuell förändring (rangordnade efter marknadsprissatta bostäder) Kommun Marknadsprissatta Hyresrätt Göteborg +13 49 Mölndal 3 62 Härryda 28 75 Kungälv 37 84 Ale 41 81 Partille 43 80 Öckerö 44 Kungsbacka 46 81 Lerum 46 84 Tjörn 65 86 Alingsås 67 86 Stenungsund 87 100 Orust 89 95 Vårgårda 93 81 Källa: SCB. Produktionen av marknadsprissatta bostäder var någorlunda konform med befolkningsutvecklingen under 1996 till 2001. Däremot uppvisade produktionen av hyresrätter inte något sådant mönster och särskilt den låga produktionen i Stockholm och Göteborg är anmärkningsvärd. För att ytterligare något belysa fördelningen av nyproduktionen av hyresbostäder kan man sammanfatta bostadsbyggandets utveckling i olika kommuner i storstadsregionerna. Analyserar man bostadsbyggandets fördelning mellan olika kommuner i Stockholmsregionen kan man göra några viktiga observationer (se tabell 7 på sidan 13). Det finns sju kommuner Stockholm, Solna, Sundbyberg, Järfälla, Lidingö, Vallentuna och Salem där produktionen av marknadsprissatta bostäder ökat sedan 1995. I dessa kommuner begränsades samtidigt produktionen av hyresbostäder med i genomsnitt nästan 80 procent. I dessa sju kommuner föll produktionen av hyresrätter till och med något snabbare än i Stockholmsregionens övriga kommuner. Det är således uppenbart att byggandet av hyresbostäder inte i första hand skett i kommuner med stark bostadsefterfrågan. Motsvarande analys för Göteborgsregionen visar också att nyproduktionen av hyresbostäder reducerats snabbare än produktionen av marknadsprissatta bostäder. Det har gällt i praktiskt taget samtliga kommuner (se tabell 8). Produktionen av marknadsprissatta bostäder ökade i Göteborgs kommun och föll relativt långsamt i Mölndal och det var också i dessa båda kommuner som byggandet av hyresrätter föll långsammast. I mindre kommuner där byggandet av marknadsprissatta bostäder fallit snabbt har också nyproduktionen av hyresrätter fallit snabbast. Det finns således ett visst mönster i utvecklingen av produktionen av marknadsprissatta bostäder och hyresbostäder i tydlig kontrast till utvecklingen i Stockholmsregionen (se tabell 9). Tabell 9 Årligt bostadsbyggande i Malmöregionen 1996 2001 jämfört med 1991 1995 Procentuell förändring (rangordnade efter marknadsprissatta bostäder) Kommun Marknadsprissatta Hyresrätt Burlöv +14 77 Vellinge 13 87 Lund 34 34 Malmö 36 36 Lomma 47 68 Staffanstorp 64 69 Hörby 65 97 Höör 69 93 Kävlinge 72 84 Ystad 74 69 Svedala 74 Skurup 86 100 Eslöv 88 43 Trelleborg 92 85 Sjöbo 93 94 Källa: SCB. 14 Bostadsbyggande i tillväxtregioner

bostadsbyggande.qxd 2003-02-26 14:54 Sida 15 I Malmöregionen är det endast i Burlöv som produktionen av marknadsprissatta bostäder ökat sedan 1995. I alla andra kommuner minskade produktionen av marknadsprissatta bostäder, dock långsammast i Malmö, Lund och Vellinge. I Malmö och Lund begränsades också reduktionen i byggandet av hyresrätter långsammare än i resten av regionen. Man kan alltså säga att reduktionen i byggande av hyresrätter under perioden 1996 2001 i Malmö- och Göteborgsregionen var långsammast i kommuner där nyproduktionen av marknadsprissatta bostäder ökade eller föll måttligt. I Stockholmsregionen fanns inte något sådant mönster. Fallet i nyproduktionen av hyresbostäder är lika stort i regionens mest attraktiva delar som i regionens minst attraktiva. Betalningsvilja för nyproducerade bostäder Skall man förstå varför nyproduktionen av hyresrätter fallit så kraftigt även i miljöer med stark och stigande bostadsefterfrågan måste man reda ut två förhållanden. För det första gäller det att reda ut hushållens betalningsvilja för att bo i nyproducerade hyresbostäder med olika kvaliteter och lägesegenskaper. För det andra gäller det att beräkna vilka hyresnivåer som krävs och som kan realiseras för att marknadens aktörer skall producera hyresbostäder. Det senare diskuteras i följande kapitel. Syftet med det följande avsnittet är att redovisa betalningsviljan för nyproducerade och befintliga bostäder i landets tillväxtregioner. För beslutsfattande om bostadsbyggande gäller det att ha tillförlitliga kunskaper om vilken betalningsvilja uttryckt i kronor som motsvarar konsumenternas värderingar av bostäder med olika kvaliteter. Problemet är att hushållens betalningsvilja för hyresbostäder med olika kvaliteter baserad på faktiskt beteende ger begränsad och osäker information om hushållens betalningsvilja för hyresboende. Huvudskälet är att hyressättning inte direkt anpassats till hushållens värderingar av kvalitet och hyra. Det är knappast meningsfullt att mäta betalningsviljan för nyproducerade bostäder utan att samtidigt känna betalningsviljan för befintliga bostäder. De senare kan vara ett mycket näraliggande substitut för nyproducerade bostäder. Med denna kunskap kan man utvärdera om betalningsviljan för nyproducerade bostäder i relation till befintliga är så stor att den kan motivera nyproduktion med normala lönsamhetsvillkor. Det finns numera en stor mängd studier som visar att det genomsnittliga hushållets betalningsvilja för att bo med hyresrätt inte systematiskt skiljer sig från betalningsviljan för att bo med bostadsrätt om bostäderna i övrigt har likvärdiga kvaliteter. Detta betyder att man kan beräkna hushållens betalningsvilja för hyresboende med utgångspunkt från priser på bostadsrätter och därmed förenade avgifter till föreningen. Boendekostnaden för att bo med bostadsrätt utgörs dels av en kapitalkostnad, dels en avgift till bostadsrättsföreningen. Den senare uppgår till i genomsnitt 565 kronor per kvadratmeter (kr per kvm) och år i kommuner med fler än 70 000 invånare. För beräkning av kapitalkostnaden förutsätts att hushållet lånar till hela köpeskillingen till sex procents ränta och att man får full skattereduktion. Det finns naturligtvis fler modeller att beräknad boendekostnaden för att bo med bostadsrätt, men ett flertal studier har visat att detta sätt att beräkna boendekostnaden ger den mest korrekta informationen om hushållens betalningsvilja för hyresboende. I tabell 10 visas medelpriset och månatlig boendekostnad för befintliga bostadsrätter i varje tillväxtregions centralort eller med andra ord varje regions största kommun. Den månatliga varför byggs det så lite och hur kan bostadsbyggandet öka? 15

bostadsbyggande.qxd 2003-02-26 14:54 Sida 16 boendekostnaden för dessa bostäder har beräknats genom att summera hushållens kapitalkostnad då man förutsätter lån till hela köpeskillingen med sex procent ränta och full skattereduktion. Till dessa kostnader läggs den genomsnittliga avgiften till föreningen som uppgår till 565 kr per kvm och år. Tabell 10 Priser och boendekostnader för bostadsrätter 2001 i tillväxtregionernas största kommun Kommun Medelpris Boendekostnader kvm och år Stockholm 25 000 1 615 Göteborg 10 000 985 Uppsala 10 000 985 Helsingborg 10 000 985 Malmö 5 600 800 Örebro 7 000 859 Linköping 3 100 695 Umeå 4 500 754 Jönköping 3 300 704 Halmstad 4 200 740 Västerås 2 000 649 Växjö 3 200 699 Karlstad 3 400 708 Nyköping Oxelösund Trollhättan Kalmar 3 400 708 Karlskrona Borås Gotland 5 700 804 Falun Borlänge Gislaved Kristianstad Källa: Mäklarsamfundet och SCB. I huvuddelen av tillväxtregionernas centralorter var medelpriserna på befintliga bostadsrätter år 2001 högre än under de närmast föregående åren. Men trots detta blir i normalfallet de månatliga boendekostnaderna inte särskilt höga. Dessa månadskostnader är i normalfallet likvärdiga med hushållens betalningsvilja för hyresrätt under förutsättningen att bostäderna i övrigt är jämförbara. I samtliga tillväxtregioners centralorter, utom i Stockholm, var det möjligt att få tillgång till en bostadsrätt av genomsnittlig kvalitet till en kostnad på mellan 650 och 1 000 kr per kvm och år. Eftersom bostadsrättspriserna varierar starkt med bostadens kvaliteter betyder detta att man i var och en av tillväxtregionernas största kommuner kunde köpa en bostadsrätt med en boendekostnad som var väsentligt lägre än 1 000 kr per kvm och år. I andra delar av tillväxtregionerna är i normalfallet boendekostnaden för befintliga bostadsrätter väsentligt lägre mellan 500 och 800 kr per kvm och år. I Stockholm var medelpriset på bostadsrätter avsevärt mycket högre än i alla andra tillväxtregioners centrala delar. I Stockholm var boendekostnaderna i genomsnitt 1 600 kr per kvm och år för befintliga bostadsrätter. Detta höga pris beror till stora delar på att antalet bostadsrätter är kraftigt överrepresenterade i Stockholms innerstad där priserna är betydligt högre än i andra delar av kommunen. Detta betyder att det även inom Stockholms kommun gick att köpa en bostadsrätt i flertalet förorter till priser som gav en boendekostnad på mindre än 1 000 kr per kvm och år. Ovanstående redovisning av kostnader för att bo med bostadsrätt ger också en ganska precis bild av hushålls betalningsvilja för att bo med hyresrätt i var och en av centralorterna om man förutsätter att dessa hyresrätter har samma kvaliteter som befintliga bostadsrätter. Med redovisad betalningsvilja för befintliga bostads- och hyresrätter är det tydligt att man inte kunde motivera omfattande nyproduktion av varken bostads- eller hyresrätter med normala lönsamhetsvillkor annat än i Stockholm om inte de nyproducerade bostäderna hade tillförts kvaliteter inklusive lägeskvaliteter som avvek starkt och positivt från genomsnittsbostaden i 16 Bostadsbyggande i tillväxtregioner

bostadsbyggande.qxd 2003-02-26 14:54 Sida 17 befintligt bestånd. Tidigare studier har nämligen klargjort att betalningsviljan för nyproduktion i sig är försumbar för hyresbostäder och relativt begränsad för bostadsrätter. Den nyproduktion av bostadsrätter som genomförts under de senaste åren koncentrerades därför till kommuner med relativt höga priser på befintliga bostadsrätter och i dessa kommuner kom nyproduktionen till i de mest attraktiva miljöerna och i normalfallet utmärktes också nyproducerade bostäder av andra kvaliteter som hushållen var beredda att betala för. Denna inriktning på nyproduktionen av bostadsrätter har motiverat högre priser än den allmänna prisnivån på befintliga bostadsrätter. Analyserar man hushållens betalningsvilja för nyproducerade hyresrätter med olika lägesegenskaper finner man att hushållens betalningsvilja för nyproducerade hyresrätter med innerstadskvaliteter i normalfallet är större än 1 700 kr per kvm och år i Stockholm. I ytterligare några lägen i Stockholms kommun uppgår hushållens betalningsvilja för nyproducerade hyresrätter till 1500 1 600 kr per kvm och år. För de allra flesta områden på längre avstånd från innerstaden faller betalningsviljan för nyproducerade hyresrätter till nivåer som är lägre än 1 300 kr per kvm och år. Nyproduktion av hyresbostäder i dessa miljöer har inte bedömts som tillräckligt fördelaktig varken av privata eller kommunala bostadsföretag. Motsvarande analyser för andra lokala bostadsmarknader utanför Stockholms kommun visar att det endast finns några få miljöer med särskilt attraktiva egenskaper där hushållen är beredda att acceptera en hyra på ungefär 1300 kronor kvadratmeter och år. Genomför man motsvarande analyser i landets övriga tillväxtregioner blir resultaten ännu tydligare. Antalet miljöer där nyproduktion av hyresbostäder kan generera en betalningsvilja som motiverar mera omfattande nyproduktion är synnerligen begränsat. Med denna bakgrund är det uppenbart att den låga produktionen av hyresbostäder sedan mitten av nittiotalet framförallt beror på begränsningar i hushållens betalningsvilja för nyproducerade hyresbostäder. Om det är riktigt att hushålls betalningsvilja inte påverkas systematiskt av vald upplåtelseform kan man emellertid fråga sig varför det inte byggts högkvalitativa hyresrätter i miljöer där hushållens betalningsvilja var hög. Det finns framförallt två förklaringar till detta. Den ena förklaringen är att det ur ett investerarperspektiv i normalfallet är fördelaktigare att nyproducera bostadsrätter än hyresrätter. Huvudskälet till detta är att nyproduktion av hyresrätter i normalfallet är förenad med högre risk än nyproduktion av bostadsrätter och att högre risk medför större krav på betalningsvilja från hushållen. Detta resonemang utvecklas närmare i följande kapitel. Den andra förklaringen till att nyproduktion av hyresbostäder inte genomförts i de mest attraktiva kommunernas mest attraktiva lägen trots konsumenternas höga betalningsvilja är att både privata och kommunala bostadsföretag gjort bedömningen att de institutionella villkoren på hyresmarknaden inte skulle ha medgett hyreskrav som fullt ut speglade konsumenternas betalningsvilja. Skall produktionen av hyresbostäder öka och återställas krävs avgörande förändringar av de bostadspolitiska premisserna inklusive möjligheter att i nyproduktionen sätta hyror som motsvarar konsumenternas betalningsvilja. Annars kommer sannolikt produktionen av bostäder i flerfamiljshus att fortsätta att vara starkt koncentrerad till bostadsrätter. varför byggs det så lite och hur kan bostadsbyggandet öka? 17

bostadsbyggande.qxd 2003-02-26 14:54 Sida 18 3. Hyra och kostnader FÖREGÅENDE AVSNITT visar att framförallt produktionen av hyresrätter påverkats negativt av omläggningen av bostadspolitiken, även om produktionen av samtliga upplåtelseformer minskat jämfört med första delen av 1990-talet och även i landets ledande tillväxtregioner. Med nuvarande regler och marknadsvillkor blir nyproduktionen av reguljära hyresrätter mycket begränsad. I många regioner är betalningsviljan alltför låg i förhållande till produktionskostnaderna och i ett ytterst fåtal regioners mest attraktiva delar, där betalningsviljan är tillräckligt hög, har investerarna bedömt att produktion av bostadsrätter är mer lönsam. En central fråga i diskussionen om villkoren för nyproduktion av hyresrätter är vilken hyra man måste ta ut för att kalkylen skall gå ihop. För att förstå detta måste man analysera kalkylförutsättningarna för en planerad bostadsinvestering. Det kan gälla ett kommunalt eller privat bostadsföretag. Grundkalkylen är i princip lika. I detta kapitel analyseras två av de grundläggande kostnadsposterna och kalkylförutsättningarna. Det gäller: Hyror förhandlad och korrekt hyra Produktionskostnader Hyresnivå förhandlad och korrekt hyra En grundförutsättning för produktion av nya hyresrätter är att betalningsviljan bland presumtiva hyresgäster minst uppgår till investerarens kalkylerade hyresbehov. Beslut att bygga hyresrätter måste föregås av en analys av dels den allmänna betalningsviljan på orten eller i området dels en analys av vilka speciella kvaliteter det planerade projektet har. Skall en bostadsinvestering genomföras och den generella betalningsviljan är lägre än en normalt kalkylerad hyra måste man tillföra projektet sådana kvaliteter att betalningsviljan stiger. På många lokala marknader är den generella betalningsviljan så låg att det inte är möjligt att nyproducera hyresrätter utan förluster eller för stora risker för investeraren. I de största tillväxtmarknaderna är emellertid betalningsviljan i attraktiva lägen tillräckligt hög för att motivera nyproduktion. Om detta grundvillkor är uppfyllt återstår att bedöma om den beräknade hyresnivån kan accepteras inom ramen för bruksvärdessystemet. För att förstå detta måste man klarlägga hur hyressättningssystemet fungerar. Hur fungerar hyressättningen för nyproducerade bostäder? Gäller samma regler för kommunala bostadsföretag som för privata fastighetsföretag? Får kommunala bolag sätta vilka hyror de vill? Vilken betydelse har det om det finns förhandlingsordning? Vilka regler gäller om man tillämpar blockuthyrning? Hyreslagen och hyresförhandlingslagen Hyreslagen bygger på grundprincipen att en ny hyresgäst och hyresvärden fritt kan avtala om hyran. Man ville i slutet av sextiotalet, när den nuvarande hyreslagen infördes, avveckla hyresregleringen som gällt sedan andra världskriget och som allmänt ansågs ha negativa effekter för hy- 18 Bostadsbyggande i tillväxtregioner

bostadsbyggande.qxd 2003-02-26 14:54 Sida 19 resmarknaden. Istället infördes bruksvärdesystemet. I praktiken har emellertid avtalsfriheten»modifierats«så att den närmast upphört att existera för privata bostadsföretag. Detta har skett stegvis och genom olika regelsystem. Lagändringar som mer än andra påverkat hyressättningen är bestämmelserna om de kommunala bolagens hyresledande roll och införandet av hyresförhandlingslagen. De kommunala bostadsföretagen är hyresledande på ett indirekt sätt. Hyran får visserligen enligt huvudprincipen sättas fritt. Men eftersom hyran vid tvister skall fastställas till en nivå som inte påtagligt överstiger hyran i en jämförbar lägenhet i det kommunala beståndet blir avtalsfriheten begränsad. Reglerna i hyresförhandlingslagen innebär att fastighetsägare kan tvingas att förhandla alla hyror i sitt hus med en hyresgästförening. Förhandlingsskyldigheten regleras dels i lagen dels i särskilda ramavtal som kallas förhandlingsordningar. De flesta förhandlingsordningar har ingåtts genom frivilliga överenskommelser mellan hyresgästföreningar och fastighetsägare. Om fastighetsägaren inte vill teckna förhandlingsordning eller säga upp en sådan, kan hyresnämnden på hyresgästföreningens begäran tvinga fastighetsägaren att teckna eller stanna kvar i förhandlingsordningen. Detta förutsätter dock att ett flertal av hyresgästerna i huset vill att förhandlingsordning skall införas eller bibehållas. Då hyresgästföreningen har en stark ställning på marknaden väljer flertalet fastighetsägare att teckna förhandlingsordningar. Fastighetsägare som står utanför riskerar starka påtryckningar. Det kan dessutom ibland vara praktiskt att enbart förhandla med en organisation istället för med ett stort antal enskilda hyresgäster. Förhandlingsordningar innebär alltså att fastighetsägare inte får träffa avtal direkt med hyresgästen, varken om inflyttningshyra eller om andra villkor. Överenskommelser om förhandlingsordning är bindande för hyresgästen. Det finns dock en möjlighet för hyresgästen att få sådana överenskommelser omprövade. (Detta behandlas längre fram i texten.) En enskild hyresgäst har rätt att om han så vill gå ur förhandlingsordningen och förhandla själv. Hyresgästen måste dock ha hyrt bostaden i minst tre månader. Denna regel har tillkommit för att förhindra att det träffas avtal om inflyttningshyra som är högre än de som hyresgästföreningen tidigare accepterat. Hyresförhandlingslagens bestämmelser om förhandlingsordningar har således inneburit att den tidigare grundprincipen om avtalsfrihet förlorat betydelse. Strandning och rätten att få hyrans skälighet prövad Då fastighetsägare förhandlar med hyresgästföreningar om hyror i nya bostäder kan det givetvis hända att parterna inte kommer överens och förhandlingarna strandar. Fastighetsägaren har då rätt att trots förhandlingsordningen försöka komma överens med hyresgästerna direkt. Fastighetsägaren kan också hänskjuta frågan om hyrorna till prövning hos en hyresnämnd. Enligt reglerna i hyreslagen, som är mycket komplexa i detta avseende, har hyresgästen vanligtvis möjlighet att omedelbart efter det att han träffat hyresavtal med fastighetsägaren begära att få hyran sänkt. Om hyresvärden inte går med på det, kan hyresgästen hänskjuta frågan till hyresnämnden för prövning. Kommer hyresnämnden fram till att hyran skall sänkas, får den nya lägre hyran börja gälla tidigast sex månader från det hyresavtalet ingicks (55 c ). Dessa regler gäller även om det finns förhandlingsordning. Enligt reglerna i hyresförhandlingslagen kan hyresgäster i hus med förhandlingsordning dessutom få sin inflyttningshyra omprövad tre månader efter det att hyran började gälla (22 ). varför byggs det så lite och hur kan bostadsbyggandet öka? 19

bostadsbyggande.qxd 2003-02-26 14:54 Sida 20 Hyresgäster hos kommunala bostadsföretag har samma rättigheter som hyresgäster i privatägda bostäder. Följande bör dock beaktas: Reglerna innebär att en fastighetsägare inte kan vara säker på att den hyra han avtalar med en ny hyresgäst blir gällande. Här finns emellertid en skillnad mellan de kommunala bolagen och de privata. Eftersom de kommunala bolagens hyror är normerande är deras hyror i princip omöjliga att få sänkta. Man skulle därför kunna säga att hyresgäster i det privata beståndet har en starkare rättsställning än de i det kommunala beståndet. Å andra sidan är de kommunala bolagen skyldiga att följa självkostnadsprincipen, vilket stärker deras hyresgästers ställning. Hyresnämndens prövning Regeln om hur hyran skall bestämmas finns i 55 hyreslagen. Hyresnämnden skall, när parterna tvistar, fastställa hyran till skäligt belopp. En hyra anses skälig när den inte påtagligt överstiger hyran i en jämförbar lägenhet hos det kommunala bostadsbolaget på orten. Om det saknas jämförbara lägenheter, gör hyresnämnden en mer allmän skälighetsbedömning, men man utgår då främst från hyresläget hos det kommunala bolaget. Det är relativt få hyror som prövas i hyresnämnden. Det beror främst på att de privata hyresvärdarna genom sin fastighetsägarorganisation och hyresgästföreningen håller sig underrättade om de hyror som hyresledande kommunala bolag sätter i sitt bestånd och anpassar sina överenskommelser till dessa. Partsorganisationerna följer också de avgöranden som träffas i nämnden och anpassar sina överenskommelser till de riktlinjer som bestäms i nämnden. Bruksvärdesystemet, som var tänkt att ersätta en hyresreglering, har således utvecklats till ett slags hyresregleringssystem. Korrekta hyror De kommunala bolagen behöver i sin hyressättning inte ta hänsyn till de effekter som deras hyror får hos privata bostadsföretag. Hyreslagen sätter inte upp några hinder för kommunala bolag att tillämpa en total hyresutjämning i beståndet, att bortse från lägenheters bättre eller sämre läge eller att hyrorna inte täcker bolagens kostnader. Sådana hinder kan dock finnas i andra regelsystem till exempel vad gäller självkostnaderna. Om ett kommunalt bolag väljer att ta ut hyror i en nyproducerad fastighet, som inte täcker kostnaderna, anses hyrorna enligt avgörandet i det så kallade S:t Eriksmålet inte vara»korrekta«. Konsekvensen blir att dessa hyror inte får ligga till grund för hyressättning i det privata beståndet. Dessa hyror får alltså inte utgöra jämförelsematerial vid en prövning enligt bruksvärdesystemet. Däremot behöver, som sagts, hyran hos det kommunala bolaget inte höjas. Men hur är förfarandet när det uppstår tvist om hyran i ett nybyggt privatägt hus om det inte finns någon korrekt hyra att jämföra med? För att försvåra problemet kan vi anta att det på orten byggts mycket få eller inga nya hyreshus under senare år. Enligt bruksvärdesystemet skall det i princip inte spela någon roll vad det kostat att uppföra huset. I sin allmänna skälighetsbedömning måste då hyresnämnden jämföra med det befintliga beståndet. Det uppstår då en uppenbar risk för att den hyra som hyresnämnden bestämmer inte täcker kostnaderna för det nyproducerade privata hyreshuset. Så var fallet i S:t Eriksmålet med dåvarande förutsättningar och ränteläge. Det privata fastighetsföretaget fick en ny hyra som visserligen var högre än i den kommunala hyresrätten i S:t Eriksområdet, men som ändå inte täckte kostnaden för investeringen. Utgår man i stället från att tvisten om hyran uppstår i ett nybyggt hus hos ett kommunalt bo- 20 Bostadsbyggande i tillväxtregioner