Kungsleden AB (publ) halvårsrapport januari juni 2001

www.kungsleden.se Citigate Gramma. Foto: Peter Ahlén, Labe Alwin Kungsleden AB (publ) halvårsrapport januari juni 2001

JANUARI JUNI 2001 I SAMMANDRAG Kungsledens vision att utnyttja och vidareutveckla bolagets kompetens att strukturera heterogena fastighetsbestånd. Kungsledens affärsidé att äga och förvalta fastigheter med långsiktig hög och stabil direktavkastning. Kungsledens övergripande strategier genom köp, förädling och försäljning säkerställa en långsiktigt hög avkastning i fastighetsportföljen, kontinuerligt ompröva de befintliga innehaven mot bakgrund av förväntad framtida avkastning och risk, arbeta med omstruktureringar, Resultatet före skatt för perioden uppgick till 191 (169) Mkr vilket motsvarar ett resultat per aktie om 10,1 (9,1) kr. Driftsöverskottet ökade med 52 procent till 305 (200) Mkr. Rörelseresultatet ökade med 67 procent till 321 (193) Mkr. Under perioden har 49 fastigheter avyttrats för 447 Mkr med ett resultat på 30 (5) Mkr och 44 fastigheter förvärvats för 1.937 Mkr. Fastighetsbeståndet har under perioden ökat med drygt 20 procent. Uppjusterad prognos om ett resultat efter betald skatt från 300 till 330 Mkr, motsvarande 17,4 kr per aktie. Kungsleden har två huvudinriktningar: förvaltning och handel med fastigheter. Förvaltningen bidrog under första halvåret 2001 med 305 Mkr, medan handeln med fastigheter gav ett resultat om 30 Mkr. Utfallet i de båda verksamhetsinriktningarna illustreras nedan. ha kompetens för att arbeta med geografiskt och kategorimässigt differentierade portföljer, Köp Försäljningar Handel med fastigheter satsa på tre typer av förvärv: större geografiskt omfattande portföljer, lokala strukturaffärer och enskilda förvärv som ger direkta driftsfördelar i befintligt bestånd. 44 fastigheter 1.937 Mkr 7,6% direktavkastning 49 fastigheter 447 Mkr 5,7% direktavkastning Avyttring med vinst 33 fastigheter förlust 16 fastigheter resultat = 39 Mkr 9 Mkr +30 Mkr Förvaltning och beståndsutveckling Innehållsförteckning Högre avkastning, lägre risk.............. 4 Aktien................................6 Fastighetsbeståndet.....................7 Halvårsrapport.........................8 Resultaträkning........................11 Balansräkning.........................12 Nyckeltal.............................12 Kassaflödesanalys.....................13 Förvärv..............................14 Avyttringar...........................16 Definitioner...........................18 Resultat förvaltning 305 Mkr Oförändrad direktavkastning proforma 8,3% varav: genom köp och försäljningar 0,1% förvaltning av fastigheter +0,1% värdereglering 0,0% Oförändrat antal kommuner 138 Högre värde per fastighet 14,1 17,7 Mkr

HÖGRE AVKASTNING, LÄGRE RISK Kungsleden går vidare under första halvåret har driftsöverskottet ökat samtidigt som kvaliteten i fastighetsportföljen förbättrats genom köp och försäljningar. Och vandringen fortsätter Kungsleden har än en gång levererat en stark rapport. Under första halvåret 2001 ökade rörelseresultatet med 67procent till 321 Mkr och vinsten per aktie före skatt steg till 10,1 kronor per aktie. Detta talar sitt tydliga språk. Men det finns några andra infallsvinklar när det gäller vår utveckling som är minst lika intressanta och som jag gärna vill kommentera lite mer utförligt. Över 90 procent av bruttoresultat kommer från fastighetsförvaltningen Kungsledens affärsidé är att kombinera en effektiv och framgångsrik fastighetsförvaltning med en aktiv handel i fastigheter. Ett högt driftsöverskott ger stabilitet och möjlighet till en uthållig utdelning. Det är därför intressant att den andel av vårt bruttoresultat som hänför sig till driftsöverskottet har stigit kontinuerligt under åren. Under 1998 och 1999 svarade fastighetshandeln för cirka en fjärdedel av bruttoresultatet och förra året svarade fastighetshandeln för 12 procent. Under första halvåret i år är motsvarande siffra 9 procent det vill säga för varje tia vi tjänade kom över 9 kronor från en uthållig och välskött fastighetsförvaltning. Men handeln fyller en viktig roll i vår verksamhet och det av flera anledningar. Att ständigt ompröva fastighetsinnehaven Det första skälet att bedriva en aktiv fastighetshandel är vår gamla käpphäst vi är inga huskramare. Tvärtom är vår princip att varje fastighetsinnehav löpande måste omprövas. Ledstjärnan är att sälja de fastigheter som har en för låg avkastning i förhållande till risken. Vi har under första halvåret i år genomfört avyttringar av denna anledning. Vi har under perioden också köpt fastigheter för knappt två miljarder kronor och därmed ökat kvaliteten i vårt fastighetsinnehav. En viktig biprodukt av en aktiv fastighetshandel är också att den ger oss underlag för att kunna hålla koll på marknaden såväl när det gäller hyresmarknaden som när det gäller fastighetsvärden och avkastningsnivåer. Fastighetshandeln kan om den bedrivs industriellt ge ett gott resultattillskott. Netto har fastighetshandeln bidragit till vårt bruttoresultat under de senaste två och ett halvt åren med knappt en kvarts miljard kronor. Att löpande skapa ett bättre fastighetsinnehav Men dessa anledningar är inte de viktigaste för fastighetshandeln viktigare är att vi kontinuerligt får möjligheter att skapa ett förbättrat bestånd. Att förbättra beståndet är ett arbete som pågått under många år. Sedan vår börsnotering har vi levererat markanta förbättringar när det gäller alla viktiga parametrar för vårt innehav. Låt mig ge några exempel. Sedan början av 1999 har direktavkastningen ökat från 7,9 procent till 8,3 procent. Storleken på våra fastigheter har också ökat och det genomsnittliga fastighetsvärdet är idag nära 2,5 gånger större än i april 1999. Sedan dess har vi också minskat den geografiska spridningen och lämnat 50 kommuner. Trots att vi idag äger fastigheter i 138 kommuner svarar fastighetsinnehaven i 50 kommuner för över 90 procent av det bokförda värdet. Mest intressant är kanske att den andel av fastighetsportföljen som är belägen i Storstockholm, Storgöteborg och Öresundsregionen nu uppgår till 56 procent av bokfört värde, vilket kan jämföras med 36 procent för 2,5 år sedan. En annan viktig procentsats är 64,8 procent som är den andel av vårt hyresvärde som hänför sig till uthyrning av kontor. Och vandringen framåt? Vem känner inte en viss undran inför vad hösten skall ge? Kungsleden räknar med en lägre tillväxt i ekonomin och vi är fokuserade på att ta tillvara de affärsmöjligheter som förändrade ekonomiska förutsättningar alltid ger upphov till. I ett hårdnande ekonomiskt klimat är det viktigt att se över sin riskexponering. Här står vi på mycket fast mark. Kungsleden är inte beroende av några större enskilda hyresgäster, vi har ingen hård exponering mot någon särskild bransch och vi har en god spridning på våra fastigheter, såväl när det gäller kategori som geografi. Vi bedriver för närvarande inga byggprojekt och de enda investeringar vi genomför är hyresgästanpassningar till existerande hyresgäster. Men kanske ett hårdnande ekonomiskt klimat ökar intresset för aktier med hög och stabil direktavkastning? Kungsleden lämnade en utdelning avseende förra verksamhetsåret på 9,00 kronor per aktie. Detta motsvarade en direktavkastning om 9,8 procent i förhållande till sista betalkursen under året. I konkreta termer har vi reviderat vår prognos från att nå ett resultat efter betald skatt om 300 till 330 mkr, vilket motsvarar 17,4 kr per aktie. Och vår ambition att fortsätta leverera en uthållig utdelning i kronor räknat kvarstår. Stockholm i augusti 2001 Jens Engwall Verkställande direktör 4 5

AKTIEN FASTIGHETSBESTÅNDET Aktieägare Antalet aktieägare per den 30 juni 2001 uppgick till cirka 7.550. Vid årsskiftet uppgick antalet aktieägare till cirka 5.800. Antalet aktier i Kungsleden är 18.958.620. Ägarförhållandena i Kungsleden per 30 juni 2001 framgår av nedanstående tabell. Mellan 13,1% Norr 2,5% Yta Syd 27,7% Var i Sverige finns Kungsleden? Bokfört värde Norr 2,7% Mellan 11,6% Syd 23,4% Mellan 12,6% Hyresvärde Norr 3,1% Syd 23,0% Aktieägare Antal aktier % Alecta (fd SPP) 2.492.019 13,1 Utländska ägare 1.582.677 8,3 MGA Holding 873.000 4,6 Crafoordska stiftelsen 442.000 2,3 Ledning och styrelse 430.400 2,3 Floréna Expo Fastigheter AB 348.000 1,8 Tredje AP-fonden 341.200 1,8 Andra AP-fonden 338.188 1,8 Svenska Röda Korset 320.000 1,7 Försäkringsbolaget Agria 260.000 1,4 Summa 7.427.484 39,2 Övriga aktieägare (7.540) 11.531.136 60,8 18.958.620 100,0 Öst 29,6% industri 35,8% Total yta 1.724,5 tkvm Yta Bostad 3,9% Hotell 1,5% Butik 8,3 % Väst 27,1% 50,6% Öst 36,2% industri 17,0% Totalt bokfört värde 8.068,2 Mkr Bokfört värde Väst 26,1% Vilka kategorier av fastigheter har Kungsleden? Hotell 1,1% Mark 0,3% Bostad 3,4% Butik 9,5% 68,6% Öst 34,6% industri 19,4% Totalt hyresvärde 1.182,5 Mkr Butik 10,1% Hyresvärde Bostad 4,4% Hotell 1,3% Väst 26,7% 64,8% Kursutveckling Från och med 14 april 1999 noteras aktien på Stockholmsbörsens O-lista. Betalkursen för aktien har från årsskiftet 2001 varierat mellan lägst 76,5 kr och högst 98 kr per aktie. Total yta 1.724,5 tkvm Totalt bokfört värde 8.068,2 Mkr Totalt hyresvärde 1.182,5 Mkr Kungsleden Carnegie Real Estate index Afv General index Omsatt antal aktier, 1000-tal (inkl efteranm.) 100 95 90 600 85 500 400 80 300 75 200 100 70 JAN FEB MAR APR MAJ JUN (c)six Diagrammet visar kurserna veckovis. Varför fastighetshandel? Kungsleden är inte som andra fastighetsbolag. En fråga som ofta kommer upp kring vår verksamhet och strategi är hur beroende Kungsleden är av fastighetshandel. Fastighetstransaktioner är en viktig parameter i Kungsledens verksamhet, men varför? Kungsledens affärside att äga och förvalta fastigheter med långsiktigt hög och stabil direktavkastning antyder ju inte att fastighetstransaktioner skulle vara någon central aktivitet för Kungsleden. Kungsledens beroende av fastighetshandel har minskat betydligt sedan 1998. I tabellen nedan redovisas fastighetshandelns andel av bruttoresultatet. 1:a halvåret Mkr 1998 1999 2000 2001 Driftsöverskott 226 (77%) 403 (76%) 461 (88%) 305 (91%) Fastighetshandel 68 (23%) 127 (24%) 62 (12%) 30 (9%) Bruttoresultat 294 530 523 335 Resultat från fastighetshandel utgör idag endast 9 procent av Kungsledens bruttoresultat, vilket måste betraktas som relativt lite. Nuvarande fastighetsbestånds driftsnetto proforma 2000 uppgår till 666 Mkr, vilket betyder att den underliggande intjäningsförmågan har ökat med 65 procent från 1999. Detta visar att den underliggande intjäningsförmågan har utvecklats positivt och att fastighetshandelns andel av resultatet har minskat över tiden. Fastighetshandel är alltså inte centralt för Kungsleden på grund av att bolagets underliggande intjäningsförmåga är dålig. Snarare ligger svaret i att fastighetshandel utgör en mycket viktig pusselbit för att skapa en fastighetsportfölj som långsiktigt kan generera en hög och stabil direktavkastning. Det är viktigt att ständigt ompröva våra innehav utifrån hur fastighetsportföljen har utvecklats och vilka risker och möjligheter som har uppstått. Fastigheternas värde och avkastning förändras kontinuerligt utifrån såväl mikro- som makrofaktorer. Låser man tillgångarna finns risk för att fastighetsportföljen kan utvecklas i en riktning som medför sänkt direktavkastning eller att riskerna ökar på ett sätt så att direktavkastningen ej blir uthållig. Fastighetshandel är främst till för att säkerställa portföljens direktavkastning, samtidigt som fastighetsportföljens risk hålls på en rimlig nivå för att säkerställa långsiktig och stabil direktavkastning. 6 7

HALVÅRSRAPPORT 1 JANUARI 30 JUNI 2001 Resultatet före skatt för perioden uppgick till 191 (169) Mkr vilket motsvarar ett resultat per aktie om 10,1 (9,1) kr. Driftsöverskottet ökade med 52 procent till 305 (200) Mkr. Rörelseresultatet ökade med 67procent till 321 (193) Mkr. Under perioden har 49 fastigheter avyttrats för 447 Mkr med ett resultat på 30 (5) Mkr och 44 fastigheter förvärvats för 1.937 Mkr. Fastighetsbeståndet har under perioden ökat med drygt 20 procent. Uppjusterad prognos om ett resultat efter betald skatt från 300 till 330 Mkr, motsvarande 17,4 kr per aktie. Kungsledens affärsidé, vision och verksamhet Kungsledens affärsidé är att äga och förvalta fastigheter med en långsiktigt hög och stabil direktavkastning. Kungsledens vision är att utnyttja och vidareutveckla bolagets kompetens att strukturera heterogena fastighetsbestånd. Verksamhetens två huvudinriktningar är förvaltning och handel med fastigheter. Bolaget ser fastighetens avkastning som det mest centrala måttet, viktigare än både fastighetskategori och geografiskt läge. Kungsleden är ett transaktionsintensivt företag vars fastighetsinnehav ofta förändras genom köp och försäljningar. Resultat Kungsleden redovisar ett resultat före skatt om 191 (169) Mkr för perioden januari juni 2001. Föregående års resultat innehöll resultat av engångskaraktär från avyttringar av ränteswappar om 75 Mkr. Vinst per aktie före skatt uppgick till 10,1 (9,1) kr. Driftsöverskottet för perioden januari juni 2001 uppgick till 305 (200) Mkr varav andra kvartalet 161 (100) Mkr. Den ökning av driftsöverskottet som skedde under första kvartalet har fortsatt under det andra kvartalet. Detta främst beroende på den tillväxt och strukturförändring som skett i Kungsledens fastighetsbestånd under det senaste året. Reavinster vid försäljning av fastigheter uppgick till 30 (5) Mkr varav andra kvartalet 28 (4) Mkr, där den största vinsten kommer från en försäljning av en byggrätt i Kungens kurva, Huddinge. Kassaflödet under perioden uppgick till 140 (137) Mkr motsvarande 7,4 (7,4) kr per aktie. Finansnetto och skuldsättning Finansnettot uppgick till 130 ( 23) Mkr. Räntebidragen uppgick till 0 Mkr. Räntetäckningsgraden uppgick till 2,5 (8,2). Föregående år innehöll finansnettot reavinster om 75 Mkr från avyttrade ränteswappar. Likvid för fastigheter från JM med tillträde den 8 mars har erlagts den 30 juni 2001. Nyförvärvade fastigheter från JM den 7 juni 2001 kommer att betalas den 7 december 2001. Kungsledens räntebärande skulder uppgick den 30 juni till 5.240 (3.755) Mkr, varav utgivit obligationslån uppgår totalt till 500 Mkr. Medelräntan i låneportföljen uppgick till 6,01 (5,66) procent. Den genomsnittliga räntebindningstiden var 2,7 (3,2) år. Kungsleden äger inga fastigheter i utlandet och har inga lån i utländsk valuta. Räntebindningstid, inklusive obligationslån per 30 juni 2001 Lån, Mkr Snittränta, % Rörlig ränta 3.370 5,49 2003 120 8,47 2005 150 9,78 2006 350 6,06 2008 250 6,05 2009 100 6,12 2010 800 7,07 2011 100 6,26 Totalt 5.240 6,01 Skatt Periodens betalda skatt uppgick till 0 Mkr. Uppskjuten skatt uppgick till 53 Mkr, vilket är en konsekvens av redovisningsrådets nya rekommendation för redovisning av inkomstskatter. Se ytterligare information under rubriken Redovisningsprinciper. Fastighetsskatten uppgick till 21 (15) Mkr och ingår i driftsöverskottet. Köp och försäljningar Under perioden har 44 fastigheter med en yta om 262 tkvm förvärvats för en total köpeskilling om 1.937 Mkr. Förvärven har skett till en beräknad direktavkastning proforma om 7,6 procent. Följande större förvärv har genomförts: Förvärv från JM av två fastighetsportföljer med tillträde den 8 mars 2001 respektive 7 juni 2001. Total köpeskilling uppgick till 1.523 Mkr. I huvudsak rör det sig om kontorsfastigheter i Storstockholm. Förvärv av tre kontors- och bostadsfastigheter i centrala Helsingborg från Skanska. Köpeskillingen uppgick till 180 Mkr och tillträde ägde rum den 16 maj 2001. Förvärv av två kontorsfastigheter i Göteborg från SKF. Köpeskillingen uppgick till 106 Mkr och fastigheterna består av 29 tkvm, i huvudsak kontorslokaler. Under samma period har 49 fastigheter med en yta om 71 tkvm avyttrats för totalt 447 Mkr med ett resultat om 30 Mkr. Beräknat på försäljningspriset har sålda fastigheter avyttrats till en direktavkastning proforma om 5,7 procent. Fastighetsförsäljningarna har skett dels som ett led i omstruktureringsarbetet, vilket förklarar försäljningen av totalt 47 fastigheter i 24 kommuner för en total köpeskilling om 229 Mkr, och dels på grund av låg avkastningsnivå, vilket förklarar försäljningen av två centralt belägna fastigheter i Helsingborg för 218 Mkr. Fastighetsbeståndet Fastighetsbeståndet per den 30 juni 2001 omfattar 455 fastigheter med en yta om 1.724 tkvm och ett bokfört värde om 8.068 Mkr. Fastigheterna är belägna i 138 kommuner. Av fastigheternas värde återfinns 90 procent i 50 kommuner. De tre storstadsregionerna Storstockholm, Storgöteborg och Öresundsregionen svarar för 56 procent av fastigheternas värde. Fastighetsbeståndet i sammandrag 2001-06-30 Kungsledens inriktning mot handel och omstruktureringar innebär att fastighetsbeståndet är klassificerat som omsättningstillgång. Som en följd härav belastas resultatet inte med planmässiga avskrivningar, utan fastigheterna värderas individuellt med utgångspunkt från det förväntade försäljningspriset i enlighet med lägsta värdets princip. Värdereglering sker vid varje årsskifte. Intjäningskapacitet Kungsleden fokuserar på att skapa stabil och hög avkastning. Det innebär att bolagets fastighetsbestånd kontinuerligt förändras genom köp och försäljningar. För att åskådliggöra beståndets intjäningskapacitet redovisades i årsredovisningen 2000 en proformaredovisning. En redovisning i enlighet med samma principer för det bokförda beståndet per 30 juni 2001 lämnas nedan. Från årsskiftet har genomförda köp och försäljningar resulterat i oförändrad direktavkastning om 8,3 procent. Syd Väst Öst Mellan Norr Totalt Antal, st 137 127 95 77 19 455 Uthyrningsbar yta, tkvm 476,9 468,2 509,7 225,8 43,9 1.724,5 Bokfört värde, Mkr 1.885,7 2.107,2 2.920,2 937,0 218,1 8.068,2 Hyresvärde, Mkr 271,8 316,0 409,7 148,6 36,4 1.182,5 Hyresintäkter, Mkr 251,4 287,5 366,8 128,9 35,2 1.069,8 Driftsöverskott, Mkr 154,3 191,5 238,6 62,1 19,7 666,2 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,3 92,1 90,2 89,1 96,7 91,4 Direktavkastning, % 8,2 9,1 8,2 6,6 9,0 8,3 Butik industri Bostad Hotell Mark Totalt Antal, st 223 42 93 34 7 56 455 Uthyrningsbar yta, tkvm 871,8 143,6 616,7 67,3 25,1 1.724,5 Bokfört värde, Mkr 5.538,1 767,4 1.373,4 277,4 89,2 22,7 8.068,2 Hyresvärde, Mkr 766,5 119,2 229,1 51,8 15,9 1.182,5 Hyresintäkter, Mkr 700,0 107,9 204,1 44,7 13,1 1.069,8 Driftsöverskott, Mkr 446,0 62,4 129,7 20,7 8,3 0,9 666,2 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,7 92,4 90,9 88,7 89,5 91,4 Direktavkastning, % 8,1 8,1 9,4 7,5 9,3 8,3 8 9

RESULTATRÄKNING Finansiell struktur Eget kapital vid periodens utgång uppgick till 2.060 (1.957) Mkr eller 108,7 (105,4) kr per aktie motsvarande en soliditet på 24,1 (29,6) procent. Av det totala egna kapitalet uppgår aktiekapitalet till 47 Mkr. Aktiekapitalet är fördelat på 18.958.620 aktier med ett nominellt belopp om 2,5 kr per aktie. Investeringar Investeringar i befintliga fastigheter uppgår till 51 (32) Mkr. Personal Medelantalet anställda uppgick under perioden till 79 (78) personer. Moderbolaget Moderbolagets resultat efter finansnetto uppgick för perioden till 0 ( 10) Mkr. Likvida medel uppgick per 30 juni 2001 till 0 (1) Mkr. Redovisningsprinciper Delårsrapporten har upprättats i överensstämmelse med Redovisningsrådets rekommendationer. Samma redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har använts i denna delårsrapport som i den senaste årsredovisningen, med följande undantag: Redovisningen har från och med 2001 anpassats till Redovisningsrådets rekommendation om uppskjuten skatt (RR 9). Berörda jämförelsetal i resultat- och balansräkning har justerats enligt detta. Redovisningsrådets rekommendation för redovisning av uppskjuten skatt har påverkat Kungsleden enligt följande. Rekommendationen innebär att Kungsleden initialt redovisar nettot av den temporära skillnaden i fastigheterna och de ackumulerade underskotten värderat till nominell skattesats 28 procent. Detta netto var positivt och har värderats till 277,1 Mkr. Beloppet har redovisats genom att en uppskjuten skattefordran bokats upp mot en ökning av balanserat fritt eget kapital i koncernen. Under delårsperioden redovisar Kungsleden ett resultat som belastats med uppskjuten skatt på 53 Mkr. Detta belopp redovisas som en reduktion av den uppskjutna skattefordran. Utsikter Bolagets starka utveckling under första halvåret har föranlett styrelsen att revidera prognosen från ett resultat efter betald skatt om 300 till 330 Mkr, motsvarande 17,4 kr per aktie. Kungsleden kommer under resterande del av året vara fortsatt aktiv på transaktionssidan för att förbättra strukturen på bolagets bestånd och ytterligare stärka bolagets intjäningsförmåga. Stockholm den 16 augusti 2001 Jens Engwall Verkställande direktör Kungsleden AB (publ) Kommande rapporttillfällen Delårsrapport januari september den 24 oktober 2001. Bokslutskommuniké i februari 2002. Årsredovisning för verksamhetsåret 2001 i mars 2002. Granskningsrapport för Kungsleden AB Jag har översiktligt granskat denna halvårsrapport enligt den rekommendation som FAR utfärdat. En översiktlig granskning är väsentligt begränsad jämfört med en revision. Det har inte kommit fram något som tyder på att halvårsrapporten inte uppfyller kraven enligt börs- och årsredovisningslagarna. Stockholm den 16 augusti 2001 Thomas Thiel Auktoriserad revisor För ytterligare information, kontakta: Jens Engwall, VD tel 08-503 052 04, mobil 070-690 65 50 Johan Risberg, vvd, ekonomi- och finansdirektör tel 08-503 052 06, mobil 070-690 65 65 Delårsperiod Rapportperiod Föregående år Mkr jan juni 2001 jan juni 2000 apr juni 2001 apr juni 2000 2000 Fastighetsförvaltning Hyresintäkter 497,6 366,1 258,2 182,0 784,7 Drifts- och underhållskostnader 140,1 122,7 71,9 61,5 236,0 Fastighetsskatt 21,2 15,3 11,0 7,5 31,0 Tomträttsavgäld 5,5 3,7 3,2 1,6 8,0 Fastighetsadministration 26,1 24,3 11,1 11,6 48,8 Driftsöverskott fastighetsförvaltning 304,7 200,1 161,0 99,8 460,9 Fastighetshandel Försäljningsintäkter fastigheter 447,1 117,7 203,8 62,1 390,0 Försäljningsadministration 11,0 3,1 10,2 1,4 7,3 Bokfört värde 405,8 109,9 165,5 56,9 320,4 Resultat fastighetshandel 30,3 4,7 28,1 3,8 62,3 Bruttoresultat 335,0 204,8 189,1 103,6 523,2 Centrala administrationskostnader 13,6 12,0 7,1 7,0 20,9 Värdereglering fastigheter 0,0 0,0 0,0 0,0 46,9 Rörelseresultat 321,4 192,8 182,0 96,6 455,4 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter m m 3,8 74,9 2,5 74,0 83,1 Räntebidrag 0,2 1,1 0,1 0,2 1,8 Räntekostnader m m 134,2 99,4 67,8 51,1 223,9 Resultat före skatt 191,2 169,4 116,8 119,7 316,4 Skatt Aktuell skatt 0,0 0,0 0,0 0,0 7,1 Uppskjuten skatt 52,8 47,4 32,0 33,5 81,5 Periodens resultat 138,4 122,0 84,8 86,2 227,8 Genomsnittligt antal aktier 18.958.620 18.558.620 18.958.620 18.558.620 18.591.953 Resultat före skatt per aktie, kr 10,1 9,1 6,2 6,4 17,0 Resultat efter skatt per aktie, kr 7,3 6,6 4,5 4,6 12,3 10 11

BALANSRÄKNING KASSAFLÖDESANALYS Mkr 30 juni 2001 30 juni 2000 31 dec 2000 Tillgångar Anläggningstillgångar 127,4 229,3 176,1 Omsättningsfastigheter 8.068,2 6.049,9 6.486,7 Övriga omsättningstillgångar 128,9 146,5 154,6 Kassa och bank 213,5 177,7 140,2 Summa tillgångar 8.538,0 6.603,4 6.957,6 Skulder och Eget kapital Eget kapital 1 2.060,0 1.956,5 2.092,3 Avsättningar 3,6 7,8 5,0 Räntebärande skulder 5.240,0 3.755,0 4.115,0 Ej räntebärande skulder 1.234,4 884,1 745,3 Summa skulder och eget kapital 8.538,0 6.603,4 6.957,6 1 Se nedan Förändringar i eget kapital Förändringar i eget kapital Vid årets början 2.092,3 1.705,8 1.705,8 Effekt av ny redovisningsprincip 277,1 277,1 Ny ingående balans efter korrigering 2.092,3 1.982,9 1.982,9 Nyemission 30,0 Utdelning 170,7 148,4 148,4 Periodens resultat 138,4 122,0 227,8 Vid periodens slut 2.060,0 1.956,5 2.092,3 Mkr jan juni 2001 jan juni 2000 jan dec 2000 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 191,0 169,4 316,4 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m m 0,8 8,1 50,7 190,2 177,5 367,1 Betald skatt 0,0 0,0 7,1 Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital 190,2 177,5 360,0 Förändring av rörelsekapital 510,4 617,4 473,2 Kassaflöde från den löpande verksamheten 700,6 794,9 833,2 Investeringsverksamheten Investeringar, fastigheter netto 1.581,5 777,7 1.261,4 Investeringar, övrigt netto 0,8 0,1 0,5 Förändring av finansiella tillgångar 0,7 2,8 20,9 Kassaflöde från investeringsverksamheten 1.581,6 775,0 1.241,0 Finansieringsverksamheten Nyemission 0,0 0,0 30,0 Upptagna lån 1.125,0 236,0 596,2 Utbetald utdelning 170,7 148,4 148,4 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 954,3 87,6 477,8 Periodens kassaflöde 73,3 107,5 70,0 Likvida medel vid årets början 140,2 70,2 70,2 Likvida medel vid periodens slut 213,5 177,7 140,2 Nyckeltal 30 juni 2001 30 juni 2000 31 dec 2000 Finansiella nyckeltal Ekonomisk uthyrningsgrad, % (proforma) 91,4 92,3 91,0 Överskottsgrad, % 61,2 54,7 58,7 Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 8,2 3,3 Direktavkastning, % (proforma) 8,3 8,4 8,3 Avkastning på eget kapital, % 16,3 Avkastning på totalt kapital, % 8,7 Skuldsättningsgrad, ggr 2,5 1,9 2,0 Fastigheternas belåningsgrad, % 64,9 62,1 63,4 Soliditet, % 24,1 29,6 30,1 Aktiedata Utestående aktier 18.958.620 18.558.620 18.958.620 Genomsnittligt antal aktier 18.958.620 18.558.620 18.591.953 Driftsöverskott per aktie, kr 16,1 10,8 24,3 Resultat före skatt per aktie, kr 10,1 9,1 16,7 Resultat före skatt per genomsnittlig aktie, kr 10,1 9,1 17,0 Resultat efter skatt per aktie, kr 7,3 6,6 12,0 Resultat efter skatt per genomsnittlig aktie, kr 7,3 6,6 12,3 Fastigheternas bokförda värde per aktie, kr 425,6 326,0 342,2 Eget kapital per aktie, kr 108,7 105,4 110,4 12 13

14 Uthyrningsbar yta, kvm Fastighetsbeteckning Kommun Ort Adress Byggår/omb.år Bostäder Butik Hotell industri Övrigt Total yta Hyresvärde Marknadsområde Syd Bostad Kolonien 28 Helsingborg Helsingborg Carl Krooks gata 32 1988 534 252 786 630 Industri Ädelmetallen 14 Jönköping Jönköping Grossistgatan 5 1987 1.515 1.515 528 Övergången 8 Jönköping Jönköping Syrgasvägen 4 1950/1960 4.380 4.380 810 Överstycket 25 Jönköping Jönköping Maskingatan 5 1981 300 1.950 2.250 797 Danmark 29 Helsingborg Helsingborg Söderg. 39, Hantverkargatan 2,6 1972 1.912 5.617 3.095 507 11.131 10.550 Kolonien 27 Helsingborg Helsingborg Carl Krooks gata 30,36 b c 1986 2.124 3.234 2.826 263 8.447 9.023 Marknadsområde Väst Bagaregården 16:9 Göteborg Göteborg Byfogdegatan 6 1949/1977 3.996 3.996 2.175 Gamlestaden 2:5 Göteborg Göteborg Artillerig. 17, Kullagergatan 16,18 m fl 1910 23.934 90 809 108 24.941 19.555 Marknadsområde Öst Affärer Reglaget 1 Sollentuna Sollentuna Bergkällavägen 24 1987/1990 1.197 1.550 350 180 3.277 2.814 Fjärdingen 35:1 Uppsala Uppsala S:t Eriks Torg 8 1929/1983 1.081 538 1.619 3.126 Bostad Sigtuna 2:164 Sigtuna Sigtuna Rektor Cullbergs väg 9 1943/1992 520 204 45 769 1.324 Industri S:t Ilian 9:1 Enköping Enköping Vårfrugatan 2 1961 1.952 1.811 3.763 2.884 Valhalla 2:21 Eskilstuna Eskilstuna Fraktgatan 7 1970 303 406 709 539 Jakobsberg 22:14 Järfälla Järfälla Brantvägen 2 1962/1997 2.650 2.650 1.856 Generalen 7 Linköping Linköping Generalsgatan 7 1959/1976 2.314 2.393 4.707 1.942 Isbrytaren 1 Södertälje Södertälje Hansav. 6 10, Uthamnsvägen 7 9 1970 17.650 17.650 6.687 Kryssaren 8 Södertälje Södertälje Hansavägen 5,7 1942 3.463 25.004 28.467 8.163 Magasinet 1 Södertälje Järna Tuna industriväg 31 35 1970 2.565 18.810 21.375 6.500 Stansen 1 Täby Täby Maskinvägen 1 1979/1994 5.100 5.100 3.520 FÖRVÄRV PERIODEN JANUARI JUNI 2001 Bulten 7 Danderyd Danderyd Rinkebyvägen 7 1992 992 631 1.623 2.081 Fjällräven 1 Lidingö Lidingö Karins Allè 3 7, Vesslevägen 3 1963 2.561 4.300 6.861 7.016 Sicklaön 37:13 Nacka Nacka Finnbodavägen 13 1967 2.669 2.669 2.825 Sigtuna 2:169 Sigtuna Sigtuna Rektor Cullbergs väg 8 1935 702 702 351 Sigtuna 2:171 Sigtuna Sigtuna Väringavägen 11 1965/1994 90 923 342 1.355 1.297 Uthyrningsbar yta, kvm Fastighetsbeteckning Kommun Ort Adress Byggår/omb.år Bostäder Butik Hotell industri Övrigt Total yta Hyresvärde 15 Sigtuna 2:227 Sigtuna Sigtuna Skolbacken 61 2001 1.629 1.629 2.785 Centrum 13 Sollentuna Sollentuna Allfarv. 1, 3, Anariaplatsen 4, 6 1986 3.505 860 269 4.634 7.440 Ekplantan 2 Sollentuna Sollentuna Djupdalsvägen 13 15 1988 2.548 1.848 4.396 4.124 Nattvakten 10 Sollentuna Sollentuna Sjöängsvägen 10, 12 1998 825 801 1.626 1.750 Nattvakten 3 Sollentuna Sollentuna Sjöängsvägen 15 21 1990 4.386 238 420 5.044 6.506 Nattvakten 5 Sollentuna Sollentuna Sjöängsvägen 9 1988 1.352 1.352 1.812 Nattvakten 6 Sollentuna Sollentuna Sjöängsvägen 5 7 1987 2.440 77 2.517 3.328 Nattvakten 7 Sollentuna Sollentuna Sjöängsvägen 1, 3 1985 1.157 1.157 1.574 Nattvakten 8 Sollentuna Sollentuna Sjöängsvägen 2, 4 1986 569 388 957 1.003 Nattvakten 9 Sollentuna Sollentuna Sjöängsvägen 6, 8 1986 1.262 1.262 1.625 Ritmallen 1 Sollentuna Rotebro Kung Hans v. 4, 12, Rotebrovägen 115 1990 2.942 1.002 211 500 4.655 4.575 Träkolet 16 Sollentuna Sollentuna Tellusv. 13, Turebergsv. 3 7 1982/1988 11.614 630 12.244 14.989 Gunnebo 15 Stockholm Stockholm Salagatan 12, 42 1992 4.135 4.135 3.766 Göta Ark 18 Stockholm Stockholm Medborgarplatsen 21 25 1984 16.972 903 657 612 19.144 42.009 Rosteriet 5 Stockholm Stockholm Lövholmsvägen 9, Trekantsvägen 9 1956 3.239 67 3.306 3.722 Degeln 2 Täby Täby Nytorpsvägen 2 34 1983 12.400 564 12.964 13.459 Fjärdingen 28:4 Uppsala Uppsala Västra Ågatan 16 1914/1955 5.862 275 1.731 7.868 9.030 Sävjan 56:1 Uppsala Sävja Västgötaresan 60 1990 3.017 159 3.176 4.548 Årsta 78:1 Uppsala Uppsala Fyrislundsg. 73, Sylveniusgatan 2 1982 2.922 2.922 2.429 Husby 4:25,27,28,32 Österåker Åkersberga Företagsallén 1988/1992 6.154 128 6.282 6.087

AVYTTRINGAR PERIODEN JANUARI JUNI 2001 16 Uthyrningsbar yta, kvm Fastighetsbeteckning Kommun Ort Adress Byggår/omb.år Bostäder Butik Hotell industri Övrigt Total yta Hyresvärde Marknadsområde Mellan Affär Köpmannen 4 Rättvik Rättvik Storgatan 13 1956 370 542 912 490 Bostad Merkurius 3 Nora Nora Rådmansgatan 13 a b 1956 945 291 265 67 1.568 987 Köpmannen 3 Rättvik Rättvik Storgatan 15 17 a b 1992 1.140 709 692 2.541 1.749 Industri Stora Näs 1:55 Falun Falun Sundbornsvägen 4 1929/1974 1.351 4.232 5.583 1.332 Östanås 1:4 Karlstad Molkom Älvsbacka 1929 6.053 6.053 548 Lerdal 11:31 Rättvik Rättvik Industrivägen 1 1965/1990 280 280 100 Lerdal 11:32 Rättvik Rättvik Industrivägen 2 1965 140 140 20 Metallen 10 Årjäng Årjäng Sillegårdsvägen 6 1990 700 700 586 Lesjöfors 3:34 Filipstad Lesjöfors Bergslagsgatan 70 1984 140 140 93 Metallen 2 Årjäng Årjäng Sillegårdsvägen 10 1964 410 40 450 193 Mark Storåsen 18 Forshaga Forshaga 0 Storåsen 19 Forshaga Forshaga 0 Gruddbo 197:10 Mora Mora 0 Gruddbo 197:11 Mora Mora 0 Gruddbo 197:24 Mora Mora 0 Gruddbo 197:9 Mora Mora 0 Skräddaren 4 Årjäng Årjäng 0 Tendern 16 Årjäng Årjäng 0 Tendern 4 Årjäng Årjäng 0 Marknadsområde Norr Hörnett 46:1 Örnsköldsvik Domsjö Hörnettsvägen 10 1968 161 43 204 261 Kopparslagaren 3 Östersund Östersund Kyrkgatan 40, Samuel Permansgatan 9 1954 990 3.766 326 16 5.098 3.664 Mark Furuskogen 2:73 Skellefteå Skellefteå 0 Furuskogen 2:74 Skellefteå Skellefteå 0 Furuskogen 2:75 Skellefteå Skellefteå 0 Furuskogen 2:76 Skellefteå Skellefteå 0 Furuskogen 2:77 Skellefteå Skellefteå 0 Furuskogen 2:78 Skellefteå Skellefteå 0 Uthyrningsbar yta, kvm Fastighetsbeteckning Kommun Ort Adress Byggår/omb.år Bostäder Butik Hotell industri Övrigt Total yta Hyresvärde Furuskogen 2:79 Skellefteå Skellefteå 0 Furuskogen 2:80 Skellefteå Skellefteå 0 Furuskogen 2:81 Skellefteå Skellefteå 0 Furuskogen 2:82 Skellefteå Skellefteå 0 Marknadsområde Syd Bostad Beckasinen 34 Kalmar Kalmar Tullslätten 17 31, Unionsgatan 16,18 1962 3.801 616 122 443 4.982 4.534 Moheda 4:43 Alvesta Moheda V. Järnvägsgatan 1 1929 219 210 79 508 279 Månviolen 1 Helsingborg Påarp Lokföraregatan 24 1978 176 176 142 Najaden 14 Helsingborg Helsingborg Drottninggatan 7,11 1967 / 1994 10.917 1.854 371 30 13.172 13.807 Terminalen 5 Helsingborg Helsingborg Järnvägsgatan 22 1993 5.733 5.733 8.039 Hästveda 106:13 Hässleholm Hästveda Ö Järnvägsgatan 6 1973 192 192 142 Torpa 1:22 Ljungby Annerstad Räntevägen 4 1977 85 85 25 17 Marknadsområde Väst Affär Kortedala 99:2 Göteborg Göteborg Petterkattsgatan 2 4 1959 950 950 380 Stenung 3:172 Stenungsund Stenungsund C W Borgs väg 4 1966 556 177 93 826 500 Ärlan 1 o 2 Vara Vara Drottninggatan 7 1968 / 1990 575 1.350 1.925 1.216 Industri Berg 1:45, 1:52 Lerum Stenkullen Färgvägen 8 1980 78 2.203 2.281 741 Skruven 3 Mariestad Mariestad Hammarsmedsgatan 24 1977 2.481 2.481 501 Konvaljen 6 Vänersborg Vänersborg Östergatan 20 1970 100 560 660 485 Marknadsområde Öst Industri Sandhagen 6 Stockholm Johanneshov Slakthusgatan 39, 41 1967 3.595 670 4.265 2.750 Vallsberg 4:30 Mjölby Väderstad Vallsbergsvägen 17 1975 175 175 131 Betongblandaren 3 Stockholm Ulvsunda Gårdsfogdevägen 16 1940 6.170 15 6.185 4.505 Karis 3 Stockholm Kista Finlandsgatan 62 1989 2.897 259 3.156 3.498 Mark Husby 3:30 Österåker Österåker Sågvägen 33 0

DEFINITIONER Fastighetstermer Direktavkastning, årligt driftsöverskott avseende fastigheter vid årets utgång i förhållande till fastigheternas bokförda värde vid årets utgång. Driftsöverskott, hyresintäkter minus drifts- och underhållskostnader, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration. Räntebidrag ingår ej. Driftskostnader, kostnader för el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar samt löpande underhåll. Fastighetskategori, fastigheternas huvudsakliga användning (se Ytfördelning ). Hyresintäkter/fastighetsintäkter, debiterade hyror jämte tillägg, såsom till exempel ersättning för värme, fastighetsskatt, försäkringsersättningar och övriga intäkter, minus hyresförluster. Hyresvärde, hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för outhyrda ytor, hyresrabatter och hyresförluster. Ekonomisk uthyrningsgrad, hyresintäkter, hyresrabatter samt hyresförluster i förhållande till hyresvärde. Ekonomisk vakansgrad, bedömd marknadshyra för outhyrda ytor i förhållande till hyresvärde. Lokalslag, ytorna fördelade efter hur de används. Underhåll, åtgärder som syftar till att upprätthålla en fastighet och dess tekniska system. Avser planerade åtgärder som innebär utbyten eller renovering av byggnadsdelar eller tekniska system. Även hyresgästanpassningar ingår här. Ytfördelning, med fördelning per lokalslag menas att ytorna i fastigheten är fördelade efter hur de används. Fördelning görs på kontor, bostäder, butiker, hotell, projekt samt industri och lager. Med fördelning per fastighetskategori menas att den typ av yta som svarar för den största andelen av den totala ytan avgör hur fastigheten definieras. En fastighet med 51 procent kontorsyta betraktas således som en kontorsfastighet. Ytmässig uthyrningsgrad, uthyrd yta i förhållande till total uthyrbar yta vid årets utgång. Ytmässig vakansgrad, vakant yta i förhållande till total uthyrbar yta vid årets utgång. Räkenskapsrelaterade termer Avkastning på eget kapital, resultat efter finansiella poster minus betald skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Genomsnittligt eget kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerad med två. Avkastning på totalt kapital, resultat efter finansiella poster plus räntekostnader minus räntebidrag i förhållande till genomsnittliga tillgångar. Genomsnittliga tillgångar beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerad med två. Fastigheternas belåningsgrad, räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas bokförda värde vid årets utgång. Eget kapital per aktie, eget kapital i förhållande till antalet aktier vid årets utgång. Fastigheternas bokförda värde per aktie, fastigheternas bokförda värde i förhållande till antalet aktier vid årets utgång. Kassaflöde, årets resultat med tillägg för avskrivningar och värdejusteringar av fastighetstillgångar men med avdrag för investeringar exklusive förvärv. Räntetäckningsgrad, resultat före finansnetto i förhållande till finansnetto. Skuldsättningsgrad, räntebärande skulder vid årets slut i förhållande till eget kapital. Soliditet, eget kapital inklusive minoritetsintresse vid årets slut i förhållande till totala tillgångar. Vinst per aktie, resultat efter skatt vid årets utgång dividerat med antal aktier vid årets utgång. Överskottsgrad, driftsöverskottet i förhållande till totala hyresintäkter. Kungsleden AB (publ) Huvudkontor Guldgränd 5, Box 70414, 107 25 Stockholm Tel 08-503 052 00, Fax 08-503 052 01 Regionkontor Väst Spannmålsgatan 14, Box 11284, 404 26 Göteborg Tel 031-755 56 00, Fax 031-755 56 01 Regionkontor Öst Guldgränd 5, Box 70414, 107 25 Stockholm Tel 08-503 052 00, Fax 08-503 052 01 Regionkontor Syd Elbegatan 5, 211 20 Malmö Tel 040-17 44 00, Fax 040-17 44 19 Lokalkontor Väst Växjö Norrgatan 29, 352 31 Växjö Tel 0470-405 90, Fax 0470-74 09 20 Skövde Kungsgatan 22, Box 508, 541 28 Skövde Tel 0500-44 76 00, Fax 0500-4715 57 Lokalkontor Öst Karlstad Lantvärnsgatan 8, Box 1037, 65115 Karlstad Tel 054-17 50 00, Fax 054-17 50 01 Västerås Smedjegatan 13, 722 13 Västerås Tel 021-12 52 70, Fax 021-12 52 90 Luleå Smedjegatan 14, Box 72, 971 03 Luleå Tel 0920-22 19 65, Fax 0920-22 49 65 18