Varför byggs det så få hyresbostäder? Rapport januari Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen Foto: CC Flickr Steffe.
Hinder och möjligheter i samband med nyproduktion Bakgrund till rapporten Väl fungerande bostadsmarknader med långsiktigt stabila regelverk samt med sunda och förutsägbara villkor för byggande, ägande och förvaltning av bostäder i alla upplåtelseformer är målsättningen. Bostäder med god kvalitet ska eftersträvas och konkurrens skall råda inom byggsektorn och bostadsmarknaderna. Utbudet ska styras av efterfrågan och bidra till en fungerande arbetsmarknad i alla delar av landet. www.regeringen.se, 08-02-19 Frågan varför privata fastighetsägare bygger så få hyresbostäder dyker upp med jämna mellanrum. Med denna rapport vill Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen beskriva situationen på bostadsmarknaden och ge de privata fastighetsägarnas syn på varför de inte bygger fler hyresbostäder trots att behovet är stort. Rapporten pekar på vilka hinder fastighetsägarna ser för produktion av hyresbostäder och vilka möjligheter som kan öka produktionen. Rapporten baseras på en enkätundersökning som Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen har genomfört bland sina medlemsföretag. Underlaget för rapporten är svaren från drygt 1 000 fastighetsföretag som är verksamma i de största såväl som de minsta städerna. Läget på bostadsmarknaden Omkring en fjärdedel av Sveriges befolkning bor idag i en hyresbostad (26 procent). Det gör det till den näst vanligaste boendeformen efter villa radhus (61 procent) och klart vanligare än att bo i bostadsrätt (13 procent). Men boende i hyresbostad är i stor utsträckning knutet till våra olika behov i olika skeenden av livscykeln. De allra flesta bor under någon period i livet i en hyresrätt. Den svenska bostadsmarknadens grundproblematik är att det på många håll råder brist på bostäder i allmänhet och hyresbostäder i synnerhet. Enligt Boverket bor drygt 60 procent av befolkningen bor i någon av de 122 kommuner i landet där det råder en utpräglad bostadsbrist. Totalt sett råder det bostadsbrist i innerstaden i 3 av 290 kommuner i landet. Dessutom står vi idag inför en situation där 90-talets stora barnkullar är på väg ut på bostadsmarknaden. Under de kommande åren kommer omkring 700 000 unga att vilja flytta hemifrån. Detta är en ohållbar situation som enbart en tillräcklig nybyggnation av främst hyresrätter kan förbättra. På de största marknaderna är situationen och utvecklingen som tydligast. Exempelvis är trycket på Göteborgs hyresmarknad mycket högt. I december 07 hade Boplats Göteborg 1 76 000 registrerade bostadssökande, då fanns det knappt 0 lediga lägenheter. Året innan var det i genomsnitt 1 455 sökande till varje ledig hyreslägenhet i de centrala stadsdelarna. Antalet lediga hyreslägenheter i Göteborg har legat på denna låga nivå sedan slutet på 1990-talet samtidigt som befolkningen i kommunen har ökat med närmare 30 000 invånare under samma period (Kommunfakta 08). Boplats Göteborg ägs av Göteborgs stad, tre kommunala bostadsföretag samt de privata fastighetsägarna och fungerar som en marknadsplats för bostäder i Göteborgsregionen.
På en fungerande marknad, där produktionen styrs av tillgång och efterfrågan, skulle det höga efterfrågetrycket leda till att det var lönsamt att öka utbudet av hyresrätter och en omfattande nyproduktion skulle därmed sätta fart. Men exemplet Göteborg visar att utvecklingen går i motsatt riktning. De enda som egentligen gynnas av bristen på bostäder på en hårt reglerad marknad är de som ägnar sig åt svarthandel med lägenhetskontrakt. Enligt en statlig boutredning från 07 så har två av tre unga upplevt oegentligheter på bostadsmarknaden och i undersökningen hade var fjärde ung hyresgäst i Göteborg köpt ett svart kontrakt (Boutredningen). Bostadsbrist och stor efterfrågan Ett rikt och varierat utbud av bostäder och boendeformer räknas idag som en av de viktigaste förutsättningarna för tillväxt (Nutek 06). Hyresrätten som boendeform innebär hög tillgänglighet och lågt risktagande och fyller på så sätt en central funktion för den stad som vill växa och vara ett attraktivt alternativ för människor som funderar på att flytta. Men den bostadspolitik som under lång tid har förts i Sverige har bevisligen lett till en brist på hyresrätter. I Fastighetsägarnas enkätundersökning anger de tillfrågade fastighetsföretagarna att det är stor efterfrågan på hyresbostäder och att vakansgraden är mycket liten. Vakansgrad innebär procentandelen outhyrda lägenheter i en fastighetsägares bestånd. Givetvis är det stor skillnad mellan stora och små kommuner. Men även i kommuner med färre än 25 000 invånare är det nära 70 procent som inte har några vakanser alls och i Göteborg är vakansgraden närmast obefintlig. En vakansgrad omkring 5 procent betyder i realiteten noll lediga lägenheter då den omfattar lägenheter som tillfälligt är tomma på grund av renoveringar eller i skarven i samband med omflyttningar. Vakansgrad i förhållande till kommunens storlek (procent) 0 90 80 70 60 50 30 0 96 82 85 73 67 25 16 14 3 1 3 Göteborg 0 000-150 000 inv. 50 000-99 000 inv. 25 000-49 000 inv. < 25 000 inv. 8 9 1 Inga vakanser 1-5 procent Mer än 6 procent Kommentar: Kommunerna är grupperade efter invånarantal. 3
När det gäller efterfrågan på lediga lägenheter är det stora variationer mellan de undersökta kommunerna men ett tydligt mönster som följer ortens storlek. I de minsta kommunerna är det drygt 80 procent som har färre än tio sökande per ledig lägenhet. Därefter faller den andelen ju större stad och marknad vi studerar. I Göteborg är det omkring en tredjedel av fastighetsföretagen som har färre än sökande per ledig lägenhet. Där är det istället nära 30 procent som har fler än 0 sökande per ledig lägenhet och i fem procent av fallen har man över tusen sökande per ledig lägenhet. Antal sökande per ledig lägenhet i förhållande till kommunens storlek (procent) 0 90 80 70 60 50 30 0 Göteborg 83 0 000-150 000 inv. 50 000-99 000 inv. 72 25 000-49 000 inv. 59 < 25 000 inv. 52 36 32 33 26 24 16 11 5 8 9 4 5 1 1 1 1 0 0 2 0 0 0 0 0 0 < till 30 31 till 50 51 till 0 1 till 999 > 1 000 Kommentar: Kommunerna är grupperade efter invånarantal. Låg nyproduktion Att våra städer växer är positivt i sig men detta riskerar att föra med sig en rad problem. Statistik från SCB visar att den långsiktiga trenden för hyresbostäder är klart negativ. Tillskottet av hyresbostäder genom ombyggnad och nyproduktion sjönk avsevärt redan innan finanskrisen. Under 08 minskade nettotillskottet av hyresrätter med 65 procent jämfört med de tre föregående åren. Totalt sett har bostadsbyggandet minskat med cirka 13 000 bostäder om året från mitten av år 06 fram till september 08, huvudsakligen på grund av ett minskat byggande av hyresrätter. Allt högre byggkostnader och borttagandet av de statliga stöden är rimligen viktiga orsaker till de senaste årens utveckling för hyresrätten. (Boverket). Trots det uppenbara behovet av fler hyresbostäder på marknaden står produktionen totalt sett nästan stilla. Åtta av tio fastighetsföretag har inte producerat en enda ny hyresbostad under de senaste fem åren. Här är det dessutom ingen direkt skillnad beroende på hur het eller sval marknaden är. Oavsett kommunens storlek så är det ytterst få företag som under de senaste fem åren har producerat fler än tio hyresbostäder. 4
Nyproducerade hyresbostäder de senaste 5 åren (procent) 0 90 80 70 60 50 30 0 79 78 80 87 80 14 18 14 11 17 7 Göteborg 0 000-150 000 inv. 50 000-99 000 inv. 25 000-49 000 inv. < 25 000 inv. 4 6 2 2 Inga 1- Mer än Kommentar: Kommunerna är grupperade efter invånarantal. Mönstret ser nästan identiskt ut när det gäller frågan om företagens dagsaktuella planer på att producera hyresbostäder. Totalt sett är det nära 90 procent som uppger att de inte har några planer att bygga hyresbostäder genom förtätning av befintlig bebyggelse eller genom ren nyproduktion. Om vi ser till Göteborg så är det enligt undersökningen 11 procent av de tillfrågade fastighetsägarna som har planer på att bygga nya hyresbostäder genom förtätning, med exempelvis punkthus eller lägenheter på vindar. Andelen blir lägre när fastighetsägarna tillfrågas om de har påbörjat eller planerar att påbörja hyresbostadsprojekt i nya områden. Endast 3 procent av de tillfrågade har påbörjat eller planerar påbörja nyproduktion av hyresbostäder under 09-. Andel företag som kommer att ha påbörjat produktion av hyresbostäder under perioden 09-? (procent) 0 90 80 70 60 50 30 0 11 Göteborg 0 000-150 000 inv. 50 000-99 000 inv. 25 000-49 000 inv. < 25 000 inv. 9 6 6 3 3 5 2 3 Förtätning Ren nyproduktion Kommentar: Kommunerna är grupperade efter invånarantal. 5
Potential Resultaten från denna undersökning visar på en marknad i stort behov av nyproduktion. Trots detta ligger alltså produktionsnivån på en mycket låg nivå. En viktig fråga i detta sammanhang är förstås varför det ser ut som det gör. Beror det på att fastighetsföretagen är ointresserade av att utveckla sin verksamhet eller är det andra faktorer som ligger bakom utvecklingen för hyresbostäder? För att få svar på denna fråga har fastighetsföretagarna i enkäten fått besvara frågan om de skulle vara intresserade av att bygga fler hyresbostäder om de rätta förutsättningarna fanns. På denna fråga svarar hälften av de tillfrågade fastighetsföretagarna (49 procent) att de skulle vara intresserade av att bygga mer. I Göteborg är siffran ännu högre (55 procent). Andel som skulle bygga mer hyresbostäder om förutsättningarna förbättrades (procent) Ja Nej 51 49 För att illustrera vilken effekt detta skulle innebära kan Göteborg åter få stå som exempel. I Göteborg är det två företag som uppger att de i sådana fall skulle utöka sin planerade produktion under den kommande femårsperioden med mer än 500 hyresbostäder, fem företag skulle bygga 0-300 fler lägenheter, 14 företag skulle bygga 0-199 lägenheter och mindre företag skulle bygga 1-99 lägenheter med hyresrätt. Totalt sett summerar detta till 4 744 fler hyresbostäder som skulle tillkomma under de närmaste fem åren. Om man ser till snittet för hela Göteborgsregionen de senaste åren och Boverkets uppskattning inför så ökar antalet hyresbostäder med omkring 1 000 lägenheter om året. Ett tillskott med nära 5 000 hyresbostäder i Göteborgs kommun skulle alltså innebära en fördubbling av tillskottet på hyresbostäder. Med rätt förutsättningar byggs nära 5 000 fler lägenheter i Göteborg under den kommande femårsperioden 6
Hinder för förtätning och nyproduktion För att minska bostadsbristen och skapa balans på bostadsmarknaden krävs att produktionen av hyresbostäder ökar. Nya hyresbostäder kan tillkomma genom förtätning av befintligt bestånd, det vill säga produktion av lägenheter på vindar och produktion av punkthus på redan bebyggda tomter, eller genom produktion av hyresbostäder på helt obebyggda tomter, så kallad nyproduktion. Nedan redovisas svaren om hinder för produktion av hyresbostäder från de fastighetsägare som anger sig vara intresserade av att bygga hyresbostäder vid rätt förutsättningar. Hindren för att bygga hyresbostäder varierar beroende på om det är ett förtätningsprojekt eller en nyproduktion. Enligt undersökningen är det byggkostnader och hyressättningssystemet som är de största hindren för att de tillfrågade fastighetsägarna ska vara intresserade av att förtäta sitt bestånd. Finansieringsmöjligheter, tiden för planläggning och bygglov, tillgänglighetskrav och parkeringsnormen anses också vara ganska stora eller stora hinder. Däremot verkar kulturkrav inte vara några större hinder för förtätning. Hinder för förtätning (procent) 0 30 50 60 70 80 90 0 Byggkostnader 41 16 3 Hyressättningssystemet 39 29 24 8 Finansieringsmöjligheter 16 29 15 Tid för planläggning och bygglov 16 23 43 18 Tillgänglighetskrav 23 48 19 Parkeringsnorm - krav på parkeringsplatser 8 22 30 Kulturkrav 6 39 45 Mycket stort hinder Ganska stort hinder Inte särskilt stort hinder Inget hinder alls Även vid nyproduktion av hyresbostäder är det byggkostnader som är det största hindret enligt de tillfrågade fastighetsägarna, tätt följt av lönsamheten i att bygga hyresbostäder jämfört med andra upplåtelseformer. Därefter följer hyressättningssystemet och marktilldelningen/möjligheten att köpa mark. Ett annat tydligt hinder för nyproduktionen av hyresrätter är att förutsättningarna för att bygga hyresbostäder förändras med kort perspektiv. Finansieringsmöjligheter, tiden för planläggning och bygglov, markkostnader, betalningsviljan och avsaknad av detaljplan är alla faktorer som omkring procent av fastighetsföretagen upplever som mycket eller ganska stora hinder. Efterfrågan är egentligen den enda faktor som inte alls utgör något hinder för nyproduktion. 7
Hinder för nyproduktion (procent) 0 30 50 60 70 80 90 0 Byggkostnader 42 14 4 Lönsamheten i att bygga hyresbostäder jämfört * 41 16 3 Hyressättningssystemet 33 33 29 5 Marktilldelning/möjlighet att få köpa mark Förutsättningarna för att bygga hyresbostäder * 11 25 45 32 30 39 13 5 Finansieringsmöjligheter 13 31 45 11 Tid för planläggning och bygglov 16 26 44 14 Markkostnader 32 45 13 Betalningsviljan 28 48 14 Avsaknad av detaljplaner 15 45 Efterfrågan 2 43 45 Mycket stort hinder Ganska stort hinder Inte särskilt stort hinder Inget hinder alls * Formuleringarna lyder i sin helhet: Lönsamheten i att bygga hyresbostäder jämfört med andra upplåtelseformer samt Förutsättningarna för att bygga hyresbostäder förändras med kort perspektiv (bidrag, subventioner mm). Hinder och möjligheter Om man ser till resultaten avseende vilka hinder som föreligger för förtätning och nyproduktion av hyresbostäder så finns det många likheter men också en del skillnader. De viktigaste faktorer som samspelar i avgörandet om det blir några nya hyresbostäder eller ej kan i grova drag delas in i fyra huvudkategorier. Det handlar om marknadens förutsättningar, kostnader och finansiering, hyresrättens spelregler samt kommunens hantering av byggfrågor. I detta stycke är avsikten att lyfta fram dessa områden för att se vari hindren består samt om det finns några tänkbara lösningar på problemen. Att det är någonting som hindrar utvecklingen råder det ingen tvekan om, men vari ligger möjligheterna? Marknadens förutsättningar Efterfrågan och betalningsvilja Eftersom det råder brist på hyresbostäder i stora delar av landet så borde marknadsförutsättningarna vara mycket goda. Men matematiken är inte riktigt så enkel. Trots att efterfrågan är hög så är det en hel del fastighetsföretagare som upplever att kundernas betalningsvilja är ett hinder. Förvisso är 8
det endast procent som tycker att det är ett mycket stort hinder men det är ändå en tydlig signal om att marknaden inte fungerar som den ska. Att betalningsviljan är ett hinder beror på att byggkostnaderna är så höga att det är svårt att få lönsamhet i nyproduktion utan höga hyresnivåer. Trots detta är marknadens förutsättningar det minsta problemet för hyresbostadsbyggandet i Sverige. Kostnader och finansiering Byggkostnader 81 procent av de tillfrågade fastighetsägare som är intresserade av att bygga anser att byggkostnaderna är ett mycket eller ganska stort hinder i samband med förtätning och ungefär lika många anser att det är ett hinder för nyproduktion. Byggkostnaderna står för ungefär 88 procent av den totala produktionskostnaden i samband med produktion av hyresbostäder (SCB), vilket gör att den har stor inverkan på den slutliga prislappen. Byggkostnaderna har stigit med mer än procent sedan 00, vilket kan jämföras med Konsumentprisindex som under samma period har stigit drygt procent. (SCB Byggprisindex) En möjlighet för fastighetsföretagare är att i samband med projekt jämföra den svenska prisbilden med den utomlands för att se om det är mer fördelaktigt att handla utanför Sveriges gränser. En annan möjlighet för att få ner byggkostnaderna är att bygga med prefabricerade byggnadselement, så kallat industriellt byggande. Det måste till ansträngningar för att få ner kostnaderna till en så pass låg nivå att hyresrättsbyggandet ska kunna återhämta sig. Boverkets Byggkostnadsforum har visat på en del möjligheter till detta. Det finns uttalade ambitioner på flera håll för att minska kostnader och priser för att möjliggöra ett ökat byggande av hyresrätter. Finansieringsmöjligheter Totalt sett är det 45 procent av företagen som tycker att finansieringsmöjligheter är ett mycket eller ganska stort hinder för förtätningsprojekt och 44 procent som tycker detsamma när det gäller ren nyproduktion. Det bör dock noteras att andelen som tycker att det är ett mycket stort hinder endast är 16 respektive 13 procentenheter. Det är med andra ord inte ett av de huvudsakliga problemen. Under finanskrisen har bankerna skärpt lånevillkoren märkbart. Speciellt tydligt är det när det gäller lån för nyproduktion och nyförvärv av fastigheter. Men det finns en stor förståelse i fastighetsbranschen för att bankernas agerande. Detta visar en rapport som Fastighetsägarna GFR publicerade under 09. Men samtidigt är det bekymmersamt om bankerna fortsätter bromsa tillväxten genom att inte låna ut pengar. Denna ekonomiska nödbroms drabbar även sunda solida företag med långsiktiga investeringsplaner. Markkostnader Markkostnaderna anser 42 procent av de tillfrågade fastighetsägarna vara ett mycket eller ganska stort problem för att nyproducera hyresbostäder. Många av Fastighetsägarnas medlemmar är småföretagare. 70 procent av de fastighetsägare som har besvarat enkäten har 50 eller färre hyresbostäder i sitt bestånd. Markpriset är för dessa fastighetsägare ofta tungan på vågen som gör att kalkylen för nyproduktion inte kan räknas hem. Ett sätt att lösa problemet skulle kunna vara att kommunen bjuder ut fler tomter till försäljning. Även om prisbilden påverkas negativt för kommunen får detta ställas mot nyttan och intresset av fler hyresbostäder. Hyresrättens spelregler Hyressättningssystemet Dagens hyressättningssystem innebär att privata fastighetsägare inte får sätta en hyra som är högre än hyran för en motsvarande lägenhet hos de kommunala bostadsföretagen. Hyressättningssystemet 9
är ett mycket eller ganska stort eller stort hinder för förtätning anser 68 procent av de tillfrågade fastighetsföretagarna. Genom att slopa de kommunala bolagens hyresnormerande roll skulle vi få en friare och mindre styrd hyressättning som ökar möjligheten för nyproduktion. Höga produktionskostnader kan då matchas med högre hyror. Lönsamheten i att bygga hyresbostäder jämfört med andra upplåtelseformer Av alla olika faktorer är detta en av de mest centrala hindren för nyproduktion av hyresrätter. Det är helt enkelt mer lönsamt att bygga bostadsrätter. Av de tillfrågade företagen som är intresserade av att nyproducera hyresbostäder är det procent som tycker att detta är ett mycket stort hinder och ytterligare 41 procent anser att det är ett ganska stort hinder. Med andra ord är det åtta av tio fastighetsföretagare som ser produktionen av hyresbostäder som utkonkurrerad av upplåtelseformer med bättre villkor och direkt avkastning. I rådande system är utrymmet att utveckla hyresbostäder efter kundernas önskemål starkt begränsat. För att ombildningstrenden ska brytas och nyproduktionen komma igång krävs ändrade förutsättningar på hyresbostadsmarknaden. För att skapa lönsamhet i förvaltning och nybyggnation måste det till en hyressättning som på ett bättre sätt speglar hyresgästernas värderingar. Skattesystemet för boende och byggande måste reformeras där fastighetsskatten helt slopas och annan ogynnsam beskattning av fastighetsföretag tas bort. Först då kan det skapas en balans på hyresbostadsmarknaden som gynnar både hyresgäster och fastighetsägare. Förutsättningarna för att bygga hyresbostäder förändras med kort perspektiv Borttagandet av de statliga stöden för att bygga hyresbostäder har med stor sannolikhet bidragit till de senaste årens utveckling för hyresrätter. Boverkets kalkyler tyder på att förvaltningskostnaden för nybyggda hyresrätter kan ha ökat med bortåt 25 procent till följd av de borttagna stöden, allt annat lika. Om en byggherre fullt ut skulle kompenseras för detta måste byggpriserna sänkas med omkring 4 000 kronor per kvadrat meter lägenhetsarea. (Boverket) Med sådana förändringar av förutsättningarna är det inte underligt att många fastighetsföretagare idag ser det som vanskligt att investera i hyresbostäder. Totalt sett är det 56 procent som ser detta som ett mycket eller ganska stort hinder för nyproduktion. Eller som en fastighetsföretagare kommenterade i undersökningen Man vet inte om det blir förändrade regler vid ett eventuellt regeringsskifte nästa år. Därför tror jag många avvaktar med beslut om nyproduktion. Kommunens hantering av byggfrågor Marktilldelning Drygt hälften av de tillfrågade privata fastighetsägare som är intresserade av att bygga hyresbostäder anser att marktilldelningen är ett mycket eller ganska stort hinder. Med andra ord upplever man det som svårt att få tillgång till mark. Här har kommunen möjlighet att tillgängliggöra mer mark för hyresbostäder och i denna process bättre uppmärksamma de mindre och medelstora fastighetsägare som är intresserade av att producera nya hyresbostäder. Detta är en av nyckelfaktorerna för att få igång produktion av hyresbostäder och upplevs idag som ett av de största hindren men det är också en av de faktorer som man från politiskt håll lokalt förhållandevis enkelt kan påverka. Tid för plan- och bygglov Tiden för plan- och bygglov utgör ofta en trög och kostsam process. Reglerna kring överklagande innebär dessutom att det i praktiken är omöjligt att veta när ett eventuellt bygge kan komma igång vilket försvårar den ekonomiska kalkylen. Av de fastighetsföretag som är intresserade av att bygga hyresbostäder anser 42 procent att tiden för plan- och bygglov är ett mycket eller ganska stort hinder för nyproduktion och 39 procent att den är ett hinder för förtätningsprojekt. I Sverige har kommunerna monopol på att ta fram och godkänna detaljplaner för Nybyggnation. Tidigare undersökningar från Fastighetsägarna har visat att det genomsnittliga planärendet tar ett år i Sverige. Detta
i sig är visserligen alldeles för länge men man ska inte heller glömma att medelvärdet döljer många sanningar som finns i detaljerna. Sverige består av 290 kommuner med väldigt olika förutsättningar och det kommunala planmonopolet står ofta i vägen för en önskvärd utveckling. Det är inte acceptabelt att ett byggprojekt i vissa kommuner kan gå från idé till första spadtaget på ett par månader medan motsvarande projekt i andra kommuner kan bli fördröjt i flera år. Planprocessen behöver bli enklare och snabbare. Ett effektivt sätt att uppnå detta är att ge fastighetsföretagare rätten att få egna förslag till detaljplaner godkända förutsatt att de inte strider mot andras berättigade intressen. Avsaknad av detaljplan Totalt sett är det 35 procent av de svarande som anser att avsaknaden av detaljplan är ett mycket eller ganska stort hinder för nyproduktion av hyresbostäder. Här har kommunerna en möjlighet och ett ansvar att fånga upp intresset hos lokala företrädare för fastighetsbranschen som är villiga att investera. Att byggprojekt står och stampar eftersom kommunen inte prioriterar detaljplanearbete som kan resultera i nya hyresbostäder är skadligt både för företagen och för kommunen som helhet. Tillgänglighetskrav Enligt 33 procent av de tillfrågade är tillgänglighetskravet ett mycket eller ganska stort hinder för att förtäta beståndet. Detta krav innebär till exempel att om en fastighetsföretagare bygger vindslägenheter finns det krav på att han eller hon ska bygga en hiss som går till dessa lägenheter. Ett krav som ökar kostnaderna för att bygga vindslägenheter och som ibland är praktiskt omöjligt att genomföra. Det finns ett stort antal oinredda vindar även i våra mest attraktiva stadskärnor som skulle kunna omvandlas till lägenheter. Fastighetsägarna värnar om hög tillgänglighet, men skulle vilja se kreativa lösningar och en liberalare tillämpning av Plan- och Bygglagen. Exempelvis skulle de som planerar att bygga fyra vindslägenheter utan hiss, kunna kompensera detta genom att istället tillgängliggöra ett motsvarande antal lägenheter i bottenplan i samma eller i en närliggande byggnad. Det resulterar i ökat antal hyresbostäder och ett ökat antal tillgängliga lägenheter. Det vore olyckligt om produktionen av hyresbostäder genom förtätning ska falla på grund av hisskravet i de fall det är fysiskt omöjligt eller ekonomiskt oförsvarligt att sätta in en hiss. Parkeringsnormen 30 procent av de tillfrågade tycker att parkeringsnormen påverkar intresset för att skapa hyresbostäder genom förtätning. Parkeringsnormen innebär att kommunen anger det parkeringsbehov som fastighetsägaren har att tillgodose. Parkeringsnormen gäller som vägledning vid detaljplaneläggning och som krav vid bygglov. För en fastighetsägare som vill förtäta sitt bestånd med punkthus på tomter i redan bebyggda områden måste fastighetsägaren se till att det finns tillräckligt med parkeringsplatser enligt parkeringsnormen. Detta hinder kan lösas genom att fastighetsägare hyr in sig i befintligt garage eller på parkeringsplats eller genom så kallade parkeringsköp. Men det kan också innebära att fastighetsägaren måste skapa nya parkeringsplatser, vilket medför ökade produktionskostnader. Kulturkrav I samband med förtätning av beståndet är krav på att skydda kulturella inslag i staden ett mycket eller ganska stort hinder enligt 16 procent av de tillfrågade fastighetsägarna. 11
Varför bör det byggas hyresbostäder? Hyresbostaden är en betydelsefull upplåtelseform både för individen och för samhället. För den enskilde bidrar upplåtelseformen hyresbostad till flexibilitet i boendet på dagens rörliga arbetsmarknad. Den ger också dem som inte vill eller har möjlighet att binda upp sig med höga bostadslån ett boendealternativ med full service. Behovet av ökad rörlighet på arbetsmarknaden och rekrytering av kompetens till näringslivet från andra delar av landet gör att hyresbostäder kommer att få en ännu viktigare roll för bostadsförsörjningen och därmed för kommunernas möjlighet att växa. För att locka företagsetableringar, studenter och arbetskraft är ett varierat utbud av bostäder ett måste. Det gäller att få igång en positiv spiral med inflyttningar, kompetenshöjning, fler företag och en starkare arbetsmarknad. Här kan alltså ett tillskott av hyresbostäder fungera som katalysator. Om en kommun kan erbjuda ett brett utbud av boendeformer med bra villkor som lockar alla kategorier av människor hjälper hyresbostaden även till att locka nya företag och jobb till staden. Det ger i sin tur ökad inflyttning samt ökade investeringar i infrastruktur, bostäder och lokaler såväl som gemensamma satsningar på handeln och stadskärnan. Allt detta bidrar till att ge ökade skatteintäkter för kommunen som i sin tur bidrar till bättre levnadsvillkor för de boende och verksamma i kommunen. Ökade skatteintäkter och välmående kommun Bra bostadsutbud och levnadsvillkor = ökad inflyttning Ytterligare ökad inflyttning och fler investeringar Nya företag och bättre arbetsmarknad 12
Summering En väl fungerande fastighetsmarknad är en av grunderna för Sveriges tillväxt och välstånd. Men viljan att investera i och utveckla fastigheter kräver långsiktiga och stabila spelregler och inte minst ett starkt skydd för äganderätten. Hyresbostaden är en bristvara i de många svenska kommuner. Den riskerar att fortsätta vara det på grund av låg nyproduktion och hög inflyttning. Speciellt utpräglad är bristen på hyresbostäder i tillväxtkommuner samt i våra stadskärnor. Denna undersökning visar att det finns ett stort intresse från privata fastighetsägare att bygga hyresbostäder men att detta intresse påverkas av ett antal hinder. En del av dessa rör stora nationella frågor men många av dessa hinder kan också påverkas av lokal politisk vilja och drivkraft. Om antalet hinder eller deras omfattning kan minska eller om de helt tas bort finns det stora möjligheter att produktionen av hyresbostäder kan ta fart. I detta sammanhang får dagens beslutsfattare inte glömma bort de många små företag som med rätt förutsättningar skulle producera fler hyresbostäder. Även om det är i liten skala så gäller principen om många bäckar små. Om exempelvis 300-0 mindre fastighetsföretag är intresserade av att nyproducera eller förtäta med - lägenheter var så kan det ge en total effekt av upp till 12 000 nya hyresbostäder. Att se till de små företagens möjligheter att utvecklas kan vara en viktig nyckel för att lösa bristen på hyresbostäder. Om undersökningen Undersökningen genomfördes i form av en e-postenkät under de sista månaderna av 09. Enkäten gick ut till samtliga medlemmar i Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen som är registrerade med aktiv e-postadress och svar inkom från 1 065 fastighetsföretag. Av dessa har 70 procent 1-50 hyresbostäder, 15 procent har 51-0 hyresbostäder och 15 procent har mer än 0 hyresbostäder i sitt bestånd. 18 procent av dem är huvudsakligen verksamma i Göteborg (187st), 36 procent är huvudsakligen verksamma i större städer (385st) och 46 procent är huvudsakligen verksamma i mindre städer (493st). Jämfört med hur spridningen och sammansättningen ser ut bland landets privata fastighetsföretag så bör respondenterna utgöra en representativ grupp. Om Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen är branschorganisationen för fastighetsföretag. Tillsammans med våra medlemmar utvecklar vi fastighetsmarknaden. Antalet medlemmar uppgår till cirka 5 0. Dessa är framför allt ägare till lokal- och bostadshyreshus, industrifastigheter, men också bostadsrättsföreningar. Totalt har medlemmarna 16 000 fastigheter inom Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län. Rudolf Antoni Utredare Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen ADRESS Box 53081, 0 14 Göteborg > BESÖKSADRESS Vasagatan 45 Tel/MOBIL 031-755 33 13 > FAX 031-755 33 39 > www.fastighetsagarna.se 13