Lägre intresse att engagera sig i styrelsen i BRF Fastighetsägarna Stockholms bostadsrättspanel, april 2011 Webbundersökningen är genomförd med Fastighetsägarna Stockholms bostadsrättspanel som består av ett antal ordförande i bostadsrättsföreningar som är medlemmar i organisationen. Webbundersökningen har besvarats av totalt 365 personer, under perioden 28 mars-7 april, 2011. Fastighetsägarna Stockholm är en intresse- och branschorganisation för fastighetsägare och bostadsrättsföreningar. Fastighetsägarna har knappt 6000 medlemmar, i Stockholms och Gotlands län, varav 2700 är bostadsrättsföreningar. 1
Sammanfattande analys & kommentar En nyligen genomförd undersökning hos Fastighetsägarna Stockholms bostadsrättspanel 1 visar att det blir allt svårare att engagera boende i styrelsearbetet i bostadsrättsföreningar. Det främsta skälet till detta är att styrelseuppdraget upplevs som alltför tidskrävande, många tycker att uppdraget är svårt att kombinera med arbete och familjeliv. Det övergripande problemet är att arbetsbelastningen i styrelserna ofta anses som för stor. För att minska den kan bostadsrättsföreningen bland annat: Tydliggöra rollfördelningen i styrelsen Se över styrelsens arbetsformer vilket ofta ökar effektiviteten Diskutera om föreningen ska köpa fler tjänster för att slippa göra allt arbete själv. Exempel på tjänster som många bostadsrättsföreningar köper är ekonomisk förvaltning, teknisk förvaltning, fastighetsskötsel, byggprojektledning och liknande. Ett viktigt skäl till att medlemmarna i en bostadsrättsförening väljer att inte engagera sig i styrelsearbetet är att man bara vill bo. Få vill ta ansvar för helheten, alltså huset som bostadsrättföreningen äger och det som rör föreningen. Det har skett kraftig värdetillväxt på bostadsrättsmarknaden de senaste 20 åren. Idag innebär ett köp av en bostadsrätt ofta en stor investering, som i de flesta fall för med sig omfattande lån. Det är också så att husets skick och förvaltning påverkar värdet på den enskilda bostadsrätten. Ändå är intresset för att engagera sig i den frågan låg. Webbundersökningen visar också att nästan hälften (46 %) av alla bostadsrättsföreningar ger styrelsen ett arvode för dess arbete. Styrelsearvodet är många gånger inte omfattande, nivån varierar dock mycket. Det är relativt ovanligt med föreningar som inte kompenserar styrelsen överhuvudtaget. I 36 % av tillfrågade bostadsrättsföreningarna bjuds styrelsen på en middag eller att ledamöterna ges en mindre summa pengar. I många bostadsrättsföreningar finns det sannolikt skäl till högre styrelsearvoden. Inte minst mot bakgrund av det tidskrävande arbete som utförs av styrelsen och det stora ansvar som följer med styrelsearbetet i en bostadsrättsförening idag. En gemensam middag i slutet av året är ofta en för låg ersättning och räcker inte heller för att locka nya medlemmar till styrelsen. Samtidigt är det viktigt att nivån på styrelsearvodet sätts i relation till vad styrelsen faktiskt har presterat under året och vad de har åstadkommit för medlemmarna. Nivån på styrelsearvodet i en bostadsrättsförening ska kunna variera från år till år, beroende på den sittande styrelsens arbetsinsatser och prestation. Det är också viktigt att nivån på styrelsearvodet redovisas för medlemmarna och att styrelsen arbetsinsats presenteras på årsstämman. 1 Fastighetsägarna Stockholms bostadsrättspanel består av ett antal ordförande i bostadsrättsföreningar som är medlemmar i organisationen. Webbundersökningen har besvarats av 365 personer, under perioden 28 mars-7 april, 2011. 2
Svårare att engagera boende i styrelsearbetet Undersökningen med Fastighetsägarna Stockholms bostadsrättspanel pekar tydligt på att det är svårt att engagera boende till styrelsen i bostadsrättsföreningen. Nästan 7 av 10 bostadsrättsföreningar (66 %) upplever att det är ett problem att få medlemmar att delta i styrelsearbetet (se figur 1). I undersökningen ställdes också frågan varför det är svårt att engagera nya styrelseledamöter. Förklaringarna till detta är flera. Den avgörande förklaringen ligger i att styrelseuppdraget upplevs som tidskrävande. Speciellt svårt anses det att locka bostadsrättshavare i åldern 30-45 år som har begränsat med tid över till annat än arbetet och familjen. En annan tydlig förklaring till svårigheterna med att locka fler till styrelsen är att det många gånger är ett lågt intresse bland bostadsrättshavare för det rör förvaltning och underhåll av huset. Det är vanligt att en bostadsrättshavare intresse mest rör den egna bostaden men inte huset. Många vill därför bara bo men däremot inte engagera sig i styrelsen eller att delta på gemensamma städdagar och liknande aktiviteter. För att sköta verksamheten i dagens bostadsrättsföreningar krävs kompetens inom en rad olika områden. Det visar sig också i undersökningen att det finns bostadsrättshavare som drar sig för att engagera sig i styrelsen på grund av en osäkerhet kring vad de kan tillföra styrelsen. Men det framgår också omvänt att styrelsen ibland upplever att det kan vara svårt att hitta ledamöter med rätt kompetens. I bostadsrättsföreningar med ett fåtal lägenheter blir urvalet till styrelsen av naturliga skäl också mer begränsat, vilket kan försvåra processen att bemanna styrelsen. I bostadsrättsföreningar med många små lägenheter är omsättning av ägare ett vanligt problem. Det framgår också att det ofta rör sig om unga människor. I den livsfas en ungdom befinner sig i är det inte givet att långsiktiga frågor om förvaltning och underhåll av hus är i fokus, vilket kan förklara att intresset att delta i styrelsearbetet upplevs lägre bland yngre. Svårigheterna med att intressera och engagera boende i styrelsearbetet är dock inte bara en fråga om att det är svårt få medlemmar att gå med i styrelsen utan också om att det många gånger är en utmaning att få en aktiv styrelse. Resultatet pekar på att det finns problem i bostadsrättsföreningar med att få styrelsen i stort att arbeta aktivt och dela på både arbetsuppgifter och ansvaret för verksamheten. Idag sköts ofta en stor del av arbetet av ett litet antal personer i styrelsen, i regel drar ordföranden ett tungt lass. I en genomsnittlig bostadsrättsförening i Stockholm (44 lägenheter) ägnar ordföranden i snitt 6-7 timmar/vecka 2 åt styrelsearbetet, varje vecka året om, samtidigt som många (75 %) ordföranden kombinerar uppdraget med ett heltidsarbete. I större bostadsrättsföreningar (fler än 100 lägenheter) tar styrelsearbetet ännu mer tid för ordföranden, i snitt 10 timmar/ vecka. 2 Fastighetsägarna Stockholms medlemsundersökning BRF, 2008/2009, Demoskop 3
Figur 1 Förekomst av problem med att engagera/rekrytera nya styrelseledamöter i bostadsrättsföreningen? Ökat intresse för nivån på styrelsearvodet bland bostadsrättsföreningar De allra flesta bostadsrättsföreningar ger någon form av ersättning till styrelsen som kompensation för arbetet, däremot varierar nivån på arvodet mycket mellan olika föreningar. Knappt hälften (46 %) av bostadsrättsföreningar ger en ekonomisk ersättning till styrelsen för arbetsinsatsen, medan 36 % har mer en symbolisk ersättning eller bjuder styrelsen på en middag vid verksamhetsårets slut. Helt oavlönat styrelsearbete i en bostadsrättsförening är däremot relativt ovanligt (se figur 2). Det finns ett stort intresse bland bostadsrättsföreningar i frågor som rör styrelsearvode. Många bostadsrättsföreningar frågar idag efter en lämplig nivå på styrelsearvode och inte minst hur det kan fördelas inom styrelsen. Av undersökningsresultatet framgår det att de föreningar som har ett styrelsearvode ofta ger en fast ersättning till styrelsen. Dock varierar nivån på styrelsearvodet mycket bland de undersökta bostadsrättsföreningarna. Många föreningar väljer att koppla styrelsearvodet till basbeloppet, i undersökningen ges exempel på styrelsearvoden på alltifrån ett halvt prisbasbelopp upp till tre eller mer. Man kan också se att det används olika modeller eller principer för hur arvodet ska fördelas inom styrelsen. En vanlig modell är att koppla nivån på arvodet till de olika styrelseledamöternas roll och ansvar. Andra väljer att fördela arvodet lika inom styrelsen, alla ledamöter får alltså ett och samma belopp. 4
Det finns också föreningar som förutom ett fast belopp väljer att betala ut en rörlig del. I vissa fall kopplas den rörliga ersättningen till nerlagd arbetstid för styrelsen (t.ex. vid större renoveringsprojekt som stambyte) och/eller kopplat till antalet styrelsemöten som ledamoten deltar på. Figur 2 Typ av ersättning/styrelsearvode i en bostadsrättsförening Maria Livijn Näringspolitiskt ansvarig BRF Fastighetsägarna Stockholm Telefon 070-417 77 85 maria.livijn@fastighetsagarna.se 5