Det är bara tack vare hyresregleringen som vanligt folk har råd att hyra en lägenhet i Stockholms innerstad. Detta påstående är ett återkommande argument från regleringens försvarare. Men stämmer detta? För att ta reda på om hyresregleringen verkligen har lyckats i sitt syfte att motverka ekonomisk segregation har Fastighetsägarna Stockholm undersökt hur hög- och låginkomsttagare fördelar sig bland de drygt 200 000 hyresrätterna i Stockholm. Resultatet är entydigt. Boende i innerstaden har betydligt högre inkomster än boende i ytterstaden. Exempelvis har de familjer som bor i hyresrätt på Östermalm en genomsnittlig disponibel inkomst på närmare 30 000 kronor per månad, vilket är mer än dubbelt så mycket som de som bor på Järvafältet har. Inkomsterna är dessutom högst i hyresrätter i de kvarter och på de gator som har högst attraktivitet. Hyresgäster som bor runt Oscarskyrkan på Östermalm tjänar fyra gånger så mycket som hyresgästerna på Järvafältet. På det sätt som hyresregleringen tillämpas i Stockholm är dock hyrorna räknat per kvadratmeter ungefär de samma över hela Stockholm. På Östermalm är den genomsnittliga hyran 956 kr/kvm och på Järvafältet 833 kr/kvm. Det innebär att östermalmsborna betalar 18 procent av sin inkomst i hyra medan hyresgästerna på Järvafältet betalar 32 procent. Fastighetsägarna Stockholm visar i denna rapport att hyresregleringen inte har förhindrat att Stockholm har blivit en segregerad stad. Däremot är det regleringens fel att Stockholms marknad för hyresbostäder inte fungerar. Fastighetsägarna Stockholm vill återupprätta hyresrätten som en attraktiv boendeform för alla stockholmare. Vinnarna på en omreglering kommer att vara fler än förlorarna. Det är dags att omreglera hyresregleringen! Fastighetsägarna Stockholm Adress Box 12871, 112 98 Stockholm. Tel 08-617 75 00 www.fastighetsagarna.se (välj Stockholm)
Vem skyddar hyresregleringen? en rapport om den ekonomiska segregationen bland Stockholms hyresgäster Stockholms stad, västerort Innerstan Stockholms stad, söderort Västerort Söderort Stockholms Stockholms stad, stad, innerstan innerstan Maj 2008 USK AB och Kreab 2008
Förord En väl fungerande hyresbostadsmarknad gynnar alla stockholmare och de som vill bli Stockholmare och är en förutsättning för regionens tillväxt och utveckling. Ett allvarligt hinder mot detta mål är nuvarande hyresreglering och det sätt på vilket denna tillämpas, inte minst i Stockholm. Eftersom segregation är en central del i debatten om hyresregleringen och dess konsekvenser är det viktigt att beskriva sambandet mellan hur människor bor och hur bostadsmarknaden i Stockholm fungerar. I denna rapport fokuserar vi på ekonomisk segregation eftersom det är denna segregation som hyres regleringen avser att motverka. Vi redovisar ingående hur inkomsterna bland hyresgästhushåll i Stock holm fördelar sig. Vår slutsats av denna redovisning blir entydig. Ju attraktivare ett bostadsområde är ju högre inkomst har hyresgästerna. Oavsett var en lägenhet ligger i Stockholm är skillnaden i hyra mellan likvärdiga lägenheter mycket liten. Däremot är skillnaden mycket stor när det gäller hyresgästernas inkomst. Vår slutsats är att det är hushåll med hög disponibel inkomst som i själva verket är hyresregleringens vinnare. Var det verkligen tänkt så? Stockholm i maj 2008 Christer Jansson, VD Fastighetsägarna Stockholm B
Vem skyddar hyresregleringen? en rapport om den ekonomiska segregationen bland Stockholms hyresgäster Inledning Hyresregleringen sägs syfta till att skydda de ekonomiskt svaga hushållen och göra det möjligt för alla att få tillgång till en god bostad till rimlig kostnad. Hyresregleringens försvarare menar att den ska motverka segregation och skydda de svagaste på bostadsmarknaden. Ibland sägs också att hyresregleringen ska möjliggöra för alla hushåll att bo var de vill, till exempel i Stockholms innerstad. Hyresregleringen medför att prismekanismen sätts ur spel och att hyresbostäder måste produceras och fördelas på annat sätt än via de vanliga marknadsfunktionerna. Produktionen har i många år subventionerats med statliga medel och fördelningen av hyresbostäder sker efter kötid eller är behovsprövad. Genom att sätta prismekanismen ur spel och, som i den hårt reglerade hyressättningen i Stockholm, inte ta hänsyn till hyresgästernas värderingar har marknaden för hyresbostäder upphört att fungera. Hyresmarknaden kännetecknas av brist på hyresrätter, låg nyproduktion, snabb ombildning av hyresrätter till bostadsrätter, en mycket låg omflyttning i beståndet, extremt långa bostadsköer, en omfattande svarthandel med hyreskontrakt och en stor andel andrahandsuthyrning. För många tiotusentals människor är ett förstahandskontrakt på en hyreslägenhet i Stockholm en omöjlighet hyresmarknaden i Stockholm är stängd. Huvudorsaken till dessa omfattande problem är hyresregleringen där de parter som är satta att sköta hyressättningen inte satt hyror som speglar hyresgästernas värderingar utan istället satt hyror som till stor del styrs av produktionskostnad och standard och till mycket liten del styrs av lägesfaktorer. Skevheterna med denna hyressättning är att hyror i äldre hus blir lägre än hyror i yngre hus. Stockholm är byggt i så kallade årsringar med de äldsta husen i innerstaden och de yngre husen i ytterstaden. Hyressättningen medför därför att hyrorna i ytterstadens bostadsområden i många fall är högre än i den mer attraktiva innerstaden. Den tydligaste indikatorn på skevheterna i hyressätt- ningen ger bostadsförmedlingens kö, där exempelvis den genomsnittliga kötiden år 2007 för en tvåa i Vasastan är 15 år, medan det för en tvåa i Tensta räcker med en kötid på drygt två år. För att erbjudas attraktiva lägenheter med låg hyra i populära bostadsområden krävdes det kötider på 20 25 år! Mot denna bakgrund är det motiverat att ställa frågan om dagens hyresreglering och de konsekvenser den fått i Stockholm är försvarbar. Utgör hyresregleringen ett verkligt skydd för de svagaste på bostadsmarknaden? Har dagens hyresreglering motverkat ekonomisk segregation bland Stockholms hyresgäster. Om inte är det då försvarbart att fortsätta med denna hyresreglering, som så uppenbart förstör hyresmarknaden i Stockholm? Stockholm är i starkt behov av en fungerande hyresmarknad för att kunna tillgodose stockholmarnas bostadsbehov och locka till sig nya invånare till en region som vill växa. Varje ifrågasättande av nuvarande hyresreglering och dess konsekvenser i främst Stockholm möts bland annat med invändningen att mindre av reglering leder till mer av segregation. Hyresregleringens försvarare menar att högre hyror i attraktiva områden ofelbart leder till att segregationen ökar. Vi vill inte ha ett sådant samhälle, säger regleringsförsvararna och vill därmed göra gällande att det är hyresregleringen som motverkar ett segregerat boende i Sverige. Vi håller inte med om detta det är det denna skrift handlar om. Rädda hyresrätten! Det subventionstänkande som under en stor del av efterkrigsstiden präglade bostadspolitiken har i stora drag avvecklats. Staten står inte längre för risktagandet i bostadsproduktionen. Bostadssubventionerna har upphört, skatteavdragsreglerna för hushållens lån till bostadsköp har försämrats och bostadsbidragen har minskat. Såväl bygg- som bostadsmarknaderna var tidigare starkt reglerade och subventionerade. Det starka politiska engagemanget och de stora offentliga utgifterna försvarades med att bostaden var en social rättighet som skulle tillhandahållas till rimliga kost nader. 1
Idag ser de politiska förutsättningarna annorlunda ut. Bostadsproduktionen sker på marknadsmässiga villkor, där byggherren står för risktagandet. De sista resterna av investeringsbidraget för byggande av hyresrätter togs bort vid årsskiftet 2007/08. Det bostadspolitiska verktyg som politikerna håller fast vid är hyresregleringen, det vill säga kombinationen av bruksvärdesystemet och de kommunägda bostadsföretagens hyresnormerande roll. Hyresregleringen syftar till att reglera två situationer; vilka regler ska gälla för förstagångshyran och vilka regler ska gälla för hyressättningen när ett hyreskontrakt förlängs. På nästan alla hyresmarknader i jämförbara länder med Sverige finns det en reglering av dessa situationer. Få hyresmarknader är helt oreglerade och i den svenska debatten finns det knappast några som förordar att hyresmarknaden i Sverige ska vara fri på det sätt som till exempel marknaden för mat, eller som den faktiskt är för huvuddelen av bostadsmarknaden, bostadsrätter och villor. Det som gör den svenska hyresregleringen unik är det politiska inflytandet över hyressättningen i privata fastigheter som utövas genom de kommunägda bostadsföretagens hyresnormerande ställning. Unik är också hyresgästernas starka ställning genom rätten att kunna ångra ingångna avtal och rätten att byta lägenhet. Fastighetsägarna Stockholm vill återupprätta hyresrätten som en attraktiv boendeform för alla stockholmare. Vi har länge varit övertygade om att detta förutsätter att nuvarande regler för hyressättning förändras. De kommunägda bostadsföretagens hyresnormerande roll måste slopas och hyrorna måste sättas efter hyresgästernas värderingar av bostadens alla olika egenskaper. Då finns förutsättningar för en fungerande hyresmarknad där det råder balans mellan utbud och efterfrågan och där hyresgästerna upplever marknaden som attraktiv och rättvis. Vi förespråkar inte en avreglerad hyresmarknad utan en omreglerad hyresmarknad. Konsumentskyddet måste fortsätta att vara starkt. I annat fall kommer inte hyresrätten att ha någon framtid. Det finns inget utrymme för otrygghet när det gäller människors hem. Som fastighetsägare är våra medlemmar stolta över att tillhandahålla bostäder och tjänster som människor efterfrågar. Eftersom bostaden är central för människors välbefinnande är det också rätt och rimligt att den verksamhet som fastighetsägarna bedriver omges med ett regelverk som skyddar den enskilde individen. Ett starkt konsumentskydd är en förutsättning för en framgångsrik hyresrätt. Har hyresregleringen lyckats motverka segregation? För att studera hur väl hyresregleringen lyckats i sitt syfte att motverka ekonomisk segregation är det intressant att studera hur hög- och låginkomsttagare fördelar sig bland de drygt 200 000 hyresrätterna i Stockholm. Hyresrätterna utgör knappt hälften av alla bostäder i Stockholms Stad. Totalt finns i staden cirka 420 000 bostäder, inklusive kategoribostäder såsom studentbostäder, servicehus och äldreboenden. Hyresrätterna har under senare år minskat i antal och idag ägs 95 000 hyreslägenheter av något av de tre kommunägda bostadsbolagen och 110 000 ägs av privata fastighetsägare. Lägenheter i flerbostadshus i Stockholm, exklusive kategoribostäder (studentbostäder, servicehus, äldrebostäder) Upplåtelseform Andel Kommunägda HR Privata HR Bostadsrätter Kommunägda HR Privata HR Bostadsrätter Innerstaden 19 039 59 148 98 725 11 % 33 % 56 % Ytterstaden 75 693 51 116 62 452 40 % 27 % 33 % Totalt 94 732 110 264 161 177 26 % 30 % 44 % Källa: USK 2
Den största förändringen när det gäller bostadsmarknaden har skett i Stockholms innerstad. Den kraftiga ombildningen från hyresrätt till bostadsrätt, främst i det privatägda beståndet, har medfört att andelen hyresrätter minskat och idag utgör 44 procent, medan bostadsrätterna ökat kraftigt och idag utgör 56 procent av de totalt 177 000 bostäderna i innerstaden. Hyresgästernas disponibla inkomster är högre i innerstaden Stockholms stads utrednings- och statistikkontor, USK, har bearbetat SCB-statistik rörande hushållens inkomster och tillsammans med USKs eget lägenhetsregister tagit fram disponibla inkomster för familjer boende i hyresrätt i Stockholm. Statistiken omfattar totalt 380 000 personer och 240 000 hushåll i Stockholms stad. Att antalet hushåll överstiger antalet hyreslägenheter beror på att USK/SCB inte kunnat särredovisa studenter/studentbostäder eller äldre/äldrebostäder. Den senast aktuella statistik som finns tillgänglig rör inkomster från år 2005. Den familjeinkomst som studerats följer SCBs definition av disponibel inkomst. Den disponibla inkomsten utgör summan som återstår för konsumtion och sparande sedan man från summa förvärvs- och kapitalinkomster dragit ifrån slutlig skatt och lagt till skattefria ersättningar och bidrag, exempelvis socialbidrag, bostads bidrag och barnbidrag. Även kapitalvinst och kapitalförlust som bruttobelopp, pensionssparande och periodiskt understöd ingår i disponibel inkomst. Den fråga vi ställde oss var om inkomsterna för hushåll i hyresrätt generellt är högre i attraktiva stadsdelar. Svaret är mycket tydligt så är fallet. Boende i innerstaden har betydligt högre inkomster än boende i ytterstaden. Exempelvis visar USKs statistik att de drygt 8 000 familjer boende i hyresrätt på Östermalm har en genomsnittlig disponibel inkomst på närmare 30 000 kronor per månad, den är därmed mer än dubbelt så hög som den genomsnittliga disponibla inkomst på drygt 14 000 kr per månad som de 20 000 familjer som bor på Järvafältet har. Det är också så att hushållens inkomster skiljer sig markant åt inom en och samma stadsdel. Inkomsterna är som högst i hyresrätter i de kvarter och på de gator som har högst attraktivitet. Exempelvis har hyresgäster boende på Norr Mälarstrand betydligt högre inkomster än övriga hyresgäster på östra Kungsholmen. Hyresgäster i kvarteren runt Oscarskyrkan eller i Lärkstaden har betydligt högre inkomster än övriga hyresgäster på Östermalm. Detta redovisas på följande kartor. På kartorna redovisas för vissa områden även uppgifter om hyresnivåer. Dessa uppgifter är hyran år 2005 hos de kommunägda bostadsföretagen AB Svenska Bostäders och AB Familjebostäders hyreslägenheter i dessa områden, och redovisas som årshyran i kronor per kvadratmeter (normhyra). Hyrans andel av disponibel inkomst är uträknad för en hyreslägenhet på 65 kvm, vilket är den genomsnittliga storleken på hyreslägenheter i Stockholm. Disponibel årsinkomst för familjer boende i hyresrätt i Stockholm år 2005 Stadsdel Antal familjer Medelinkomst, kr/år Hela Stockholm 239 642 206 386 Innerstaden 81 808 243 826 Närförort Väst 15 853 202 421 Närförort Syd 35 932 193 916 Yttre ytterstaden Väst 39 069 176 502 Yttre ytterstaden Syd 60 202 188 644 Källa: USK/SCB 3
Stockholms stad, innerstan Hälsingehöjden Antal hushåll 484 307 165:- Polstjärnan Antal hushåll 225 Stockholms stad, innerstan 366 988:- Centrala Vasastaden Antal hushåll 5 723 247 068:- Genomsnittlig hyra 970 kr/kvm/år Andel av disponibel inkomst 26 procent Östra Kungsholmen Antal hushåll 4 251 263 938:- Genomsnittlig hyra 977 kr/kvm/år Andel av disponibelinkomst 24 procent Medelinkomst i innerstan Centrala Vasastaden Östra Kungsholmen Södra Station Hammarby Sjöstad Hälsingehöjden Mjärdgränd Östermalm Polstjärnan Barnängen Lärkstaden Norr Mälarstrand Ö Kv runt Oscarskyrkan Norr mälarstrand Östra Antal hushåll 347 454 989:- 0 100 000 300 000 500 000 700 000
Genomsnittlig inkomst per år för hushåll i hyresrätt > 600 000 Lärkstaden Antal hushåll 502 451 287:- 400 000 600 000 300 000 400 000 200 000 300 000 Östermalm Antal hushåll 8 123 345 097:- Genomsnittlig hyra 956 kr/kvm/år Andel av disponibel inkomst 18 procent Kv runt Oscarskyrkan Antal hushåll 275 682 383:- Barnängen Antal hushåll 202 428 404:- Södra Station Antal hushåll 1 306 284 802:- Genomsnittlig hyra 1 087 kr/kvm/år Andel av disponibel inkomst 25procent Mjärdgränd Antal hushåll 174 337 126:- Hammarby Sjöstad Antal hushåll 1 485 289 587:- Genomsnittlig hyra 1 515 kr/kvm/år Andel av disponibel inkomst 34 procen 5
Stockholms stad, västerort Stockholms stad, västerort Järvafältet (Akalla, Husby, Kista, Rinkeby och Tensta) Antal hushåll 19 802 168 773:- Järvafältet Genomsnittlig hyra 833 kr/kvm/år Andel av disponibel inkomst 32 procent Vällingby Antal hushåll 2862 182 557:- Vällingby Traneberg Oland Antal hushåll 2 566 Uppsala Traneberg Uppsala 219 362:Norrtälje Norrtälje Rimbo Kappelskär Sigtuna Märsta Sigtuna Enköping Vallentuna Enköping Upplands bro Bålsta Vallentuna Upplands Väsby Österåker Kungsängen Upplands Väsby Täby Sollentuna Jakobsberg Järfälla Åkerberga Näsby Sollentuna Danderyd Danderyd Djursholm Sundbyberg Djursholm SundbybergSolna Solna Ekerö Stockholm City Strängnäs Vaxholm Vaxholm Lidingö Gustavsberg Nacka Värmdö Sandhamn Saltsjöbaden Nacka Skärholmen Salem Mariefred Tyresö Huddinge Södertälje Nykvarn Tullinge Tumba Botkyrka Tyresö Huddinge Handen Södertälje Haninge V Haninge Järna Gnesta Vagnhärad Nynäshamn Nynäshamn Trosa Färg Genomsnittlig inkomst per år för hushåll Medelinkomst i västerort Hyresrätt 160 000 200 000 Järvafältet Vällingby Traneberg 6 50 000 100 000 Orter Va t t e n d r a g o c h Mindre vatten och H AV Hyresrätt 200 000 300 000 0 LÄNDER 150 000 200 000 250 000
Stockholms stad, söderort Stockholms stad, stad, söderort söderort Stockholms Årsta Kärrtorp Skärholmen Oland Uppsala Uppsala Skärholmens Centrum Årsta Kärrtorp Antal hushåll 586 Antal hushåll 3999 Antal hushåll 2364 158 030:- 199 005:- 201 140:- Norrtälje Norrtälje Rimbo USK AB och Kreab 2008 Sydvästra ytterstaden Kappelskär (Bredäng, Sätra, Skärholmen, Vårberg) Sigtuna Märsta Sigtuna Antal hushåll 11 164 Enköping Vallentuna Enköping Upplands bro Bålsta Vallentuna Upplands Väsby 193 327:- Österåker Kungsängen Upplands Väsby Täby Sollentuna Jakobsberg Järfälla Åkerberga Näsby Sollentuna Danderyd Danderyd Djursholm Sundbyberg Djursholm SundbybergSolna Solna Ekerö Stockholm City Strängnäs Vaxholm Genomsnittlig hyra 814 Vaxholm Lidingö Gustavsberg Nacka Andel av disponibel inkomst 27 procent Värmdö Sandhamn Saltsjöbaden Nacka Skärholmen Salem Mariefred Tyresö Huddinge Södertälje Tullinge Tumba Botkyrka Nykvarn Tyresö Huddinge Handen Södertälje Haninge V Haninge Järna Gnesta Vagnhärad Nynäshamn Nynäshamn Trosa Färg LÄNDER Orter Genomsnittlig inkomst per år för hushåll Va t t e n d r a g o c h s j ö a r Medelinkomst i söderort Mindre vatten och sjöar H AV Hyresrätt 200 000 300 000 Skärholmens centrum Hyresrätt 160 000 200 000 Sydvästra ytterstaden Hyresrätt <160 000 Årsta Kärrtorp 7 0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000
T-banestation Stadsdel Antal familjer Medelinkomst, kr/år Hässelby Strand Hässelby Strand 3 275 177 753 Vällingby Vällingby 2 862 182 557 Råcksta Råcksta 2 366 183 724 Åkeshov Åkeslund 1 403 190 414 Brommaplan Nockebyhov 903 228 624 Abrahamsberg Abrahamsberg 1 541 205 624 Alvik Traneberg 2 566 219 361 Fridhemsplan Östra S:t Göran 3 633 214 709 Odenplan Gustav Vasa 3 791 243 610 T-Centralen Klara 519 285 804 Gamla Stan Gamla Stan 1 277 285 045 Medborgarplatsen Östra Katarina 7 454 237 897 Skanstull Södra Sofia 2 558 232 046 Globen Johanneshov 3 125 177 988 Enskede Gård Gamla Enskede 3 018 201 896 Stureby Stureby 1 346 183 882 Bandhagen Bandhagen 2 436 175 635 Högdalen Högdalen 3 372 178 270 Rågsved Rågsved 4 101 179 391 Hagsätra Hagsätra 2 926 194 023 Inkomster längs linje 19 Ett annat sätt att åskådliggöra det geografiska lägets betydelse för hushållsinkomsterna är att exempelvis följa den gröna tunnelbanelinjen (linje 19) från Hässel by via Gamla Stan till Hagsätra, och göra nedslag bland de hyresgäster som bor i de stadsdelar som passeras. Längs linje 19 är sambandet mellan inkomster för familjer boende i hyresrätt och avståndet till centrala Stockholm slående. De avvikelser från normalfördelningskurvan som kan skönjas gäller främst närförorterna Nockeby (Brommaplan) och Enskede Gård samt Johanneshov (Globen) och Hagsätra. Den låga medelinkomsten i Johanneshov förklaras av att området domineras kraftigt av ensamhushåll. Hushållsinkomster för boende i hyresrätt längs linje 19 Hässelby Strand Vällingby Råcksta Åkeshov Brommaplan Abrahamsberg Alvik Fridehemsplan Odenplan T-Centralen Gamla Stan Medborgarplatsen Skanstull Globen Enskede Gård Stureby Bandhagen Högdalen Rågsved Hagsätra 8 100000 150000 200000 250000 300000
Basområde Stadsdel Antal familjer Medelink, kr (år) Över 400 000 kr Ladugårdsgärdet Östermalm 24 1 083 676 Södra Djurgården Östermalm 209 855 837 Oscarskyrkan Östermalm 275 682 383 Norrlandsgatan Norrmalm 82 602 165 Kronkvarnen Östermalm 368 462 561 Eira Kungsholmen 347 454 989 Lärkstaden Östermalm 502 451 287 Humlegården Ö Östermalm 121 446 404 Karlaplan Östermalm 189 444 652 Strandvägen Östermalm 905 433 081 Barnängen Södermalm 202 428 404 Under 100 000 kr Åkeshovsbadet Norra Ängby 213 99 294 S:t Görans Sjukhus Kungsholmen 17 96 292 Västberga Gård Västberga 27 95 188 Södra Tallkrogen Tallkrogen 11 89 300 Södra Vinsta Vinsta 110 88 537 Mårtensdal Södermalm 61 88 216 Ekhagen Östermalm 2 010 86 181 Nedre Kista Kista 177 80 323 Wenner-Gren Center Norrmalm 210 46 977 Albano Östermalm 76 12 047 Högsta och lägsta inkomsterna i Stockholm Inkomststatistiken redovisas av USK i stadens totalt 360 så kallade basområden. I bilaga 1 redovisas uppgifterna för samtliga dessa basområden. Ovan finns en tabell för de områden med de högsta respektive de lägsta inkomsterna. De högsta inkomsterna finns i områden i innerstaden, främst på Östermalm. De lägsta inkomsterna finns främst i områden som domineras av studenter såsom Ekhagen (Universitetet), Wenner-Grens Center och Albano. Forskarnas syn: Hyresreglering motverkar inte ekonomisk segregation I en tidigare rapport från Fastighetsägarna Stockholms Hyresregleringen och den ekonomiska segregationen (2005) redovisades tre olika forskarrapporter som berör detta område. Professor Bengt Turner vid Institutet för Bostadsoch urbanforskning vid Uppsala Universitet. I utredningen Vem skyddar bruksvärdeprövningen? (2002) redovisas slutsatsen att: det förefaller inte som om de låga hyrorna i attraktiva områden i Stockholm förhindrar infiltration av hushåll med höga inkomster. Den avgörande frågan är om denna infiltration av resursstarka hushåll sker i en takt som är i närheten av den som skulle äga rum på en marknad med marknadsanpassad hyra. Om detta är sant är det meningslöst att hålla fast vid den reglerade hyran, eftersom resursrika hushåll ändå och i regel till lägre kostnader än i marknadslösning får tillgång till bostäder i attraktiva lägen. Professor Hans Lind och Anders Hellström vid avdelningen för Bygg- och fastighetsekonomi vid KTH i Stockholm. I uppsatsen Market Rents and Economic Segregation: Evidence from a Natrual Experiment (2003) redovisas en jämförelse mellan Malmö och Stockholm åren 1992-2001. Författarna konstaterar i studien att: ett införande av marknadsanpassade hyror 9
i Stockholm kan inte trycka ut någon större mängd hushåll med socialt stöd från de mest attraktiva lägenheterna, då dessa hushåll nästan inte finns. Sammanfattningsvis kan sägas att det var en klar ekonomisk segregation mellan de mest och de minst attraktiva delarna i det kommunägda beståndet i början av perioden. Skillnaderna har ökat under den studerade perioden, och det har varit samma trend i båda städerna. Studiens resultat stöder alltså inte åsikten att en stegvis anpassning av hyrorna på det sätt som skett i Malmö på ett märkbart sätt skulle öka segregationen. Professor Edward L. Glaeser vid Harvard University. I rapporten Does Rent Control Reduce Segregation? (2002) konstaterar Gleaser som jämfört olika stater och städer i USA. Sammantaget har jag funnit bevis för att det genom en hyresreglering kan tillhandahållas vissa bostäder med låg hyra i städer med i övrigt höga boendekostnader. Det skulle kunna betraktas som goda nyheter för de som förespråkar hyresregleringar. Men dessa hyresreglerade lägenheter hyrs vanligen inte av unga barnfamiljer som vill komma in på bostadsmarknaden, utan de hyrs av äldre och redan väletablerade hushåll. Hyresregleringen träffar därmed inte de hushåll som de avser att hjälpa. Dessutom finns det inget som talar för att en hyresreglering har någon generell påverkan på integrationen i en stad. Bostadsområden i städer med hyresreglering tycks vara lika segregerade som bostadsområden i städer med en fri hyresmarknad. I en nyligen presenterad trebetygsuppsats redovisas en ny studie som belyser segregationen i Stockholm. Civilekonomerna Hanna Fridell och Cecilia Brogren vid Nationalekonomiska institutionen på Handelshögskolan i Stockholm har i Ekonomisk debatt (nr 6, 2007) presenterat artikeln Lyckas hyresregleringen motverka segregation i Stockholm?. Fridell och Brogren har undersökt segregationen både i hyres- och bostadsrättsbeståndet i Stockholm. De definierar tre typer av segregation, inkomst-, härkomst- och ålderssegregation. Härkomst definieras som född i Stockholm, född i Sverige eller båda föräldrarna födda i Sverige. Resultatet av regressionen visar att sambandet mellan boende i en attraktiv församling och hög inkomst är positivt och dessutom starkare för hyresrätter än för bostadsrätter. Också sambandet mellan förmögenhet (överstigande 900 000 kr) och attraktiv bostadsadress är starkare i hyresrättsbeståndet än bland bostadsrätterna. Det finns ett tydligt samband mellan härkomst och attraktiv bostadsadress i hyresrättsbeståndet, medan detta inte gäller för bostadsrätterna. Att endast inkomst och inte härkomst bestämmer vem som bor i de mest attraktiva områdena är vad som kan förväntas på en fri marknad. För både hyres- och bostadsrätter finner Fridell och Brogren att individer yngre än 30 år generellt bor i attraktivare områden, vid given inkomst. Att yngre givet sin inkomst bor mer attraktivt än äldre tror de beror på två fenomen. För det första att det inte är ovanligt att unga på olika sätt får hjälp av sina föräldrar att skaffa bostad. För det andra att unga med låg inkomst väljer att ta stora lån för att bo på en attraktiv adress, eftersom de i framtiden antar att de kommer att ha en högre inkomst. Hyresnivån 2006 för lägenheter med olika värdeår omräknat till normhyra Kronor/kvm/år 1 500 Innerstaden 1 000 Ytterstaden 500 0 värdeår 1940 41 50 51 60 61 70 71 75 76 80 81 85 86 91 91 2005 Källa: USK och Fastighetsägarna Stockholm 10
Ett ofta framfört argument för hyresregleringen är att den bidrar till minskad segregation på bostadsmarknaden. Resultatet av Fridells och Brogrens studie visar att det finns ett tydligt positivt samband mellan inkomst och bostadsadressens attraktivitet för båda upplåtelseformerna, men att sambandet är starkare för hyresrätterna. Det kanske mest uppseendeväckande i studien är resultatet beträffande härkomstsegregation, vid given inkomst. Medan hyresrättsmarknaden är klart segregerad i detta avseende särskilt missgynnade är första och andra generationens invandrare tycks härkomst däremot sakna betydelse för hur attraktivt en individ bor på bostadsrättsmarknaden. Fridells och Brogrens avslutande kommentar är att resultat tydligt visar att såväl inkomst- som härkomstsegregationen är uttalad i hyresrättsbeståndet och att det därför allvarligt kan ifrågasättas i vilken grad hyresregleringen verkligen lyckas motverka segregationen i Stockholm. Hyrorna i Stockholm tar ej hänsyn till hyresgästernas värderingar I Stockholm har lägesfaktorn en stark inverkan på hyresgästernas värdering av en hyreslägenhet. Innerstaden har en högre attraktivitet än ytterstaden. Men i hyressättningen har detta endast haft en mindre betydelse. USK redovisar 2006 års hyror i Stockholm som genomsnittlig hyra fördelat på innerstad och ytterstad (söderort och västerort). Den genomsnittliga storleken för en hyresrätt i Stockholm är 65-66 kvadratmeter. Normhyran är omräknad till en lägenhet på 77 kvadratmeter. Denna statistik tar inte hänsyn till kvalitetsskillnader i form av standard eller produktionsår. Det innebär att statistiken inte tar hänsyn till att innerstaden till stor del består av äldre ombyggda fastigheter medan närförortens och ytterstadens hyresrätter oftast är byggda på 1940-talet eller under rekordåren 1961 75, och till stor del inte är renoverade. Den grova jämförelsen visar att hyrorna i innerstaden i genomsnitt ligger cirka 14 procent högre än hyrorna i ytterstaden. För att studera lägesfaktorns egentliga påverkan i Stockholm kan istället USKs hyresstatistik över hyresbostäder fördelade efter värdeår utgöra ett riktmärke. När detta redovisas som normhyra framgår tydligt att värdeåret/byggåret har en avgörande betydelse för hyresnivån. Se diagram nedan. Nästan hälften av alla lägenheter i innerstaden har värdeår före 1940, och den genomsnittliga normhyresnivån för dessa ligger på 936 kronor per kvadratmeter och år. I ytterstaden har samtliga årgångar byggda efter 1976 högre genomsnittliga hyror än dessa äldre hus i innerstaden. Hyresskillnaderna mellan innerstad och ytterstad är i genomsnitt 14 procent, och varierar mellan de olika värdeåren mellan 5-20 procent. Skillnaden är som störst i det som är byggt under senare delen av miljonprogrammen (1971 75) och i det nybyggda husen (1991 2005). I Göteborg och Malmö påverkar läget hyran I Göteborg och Malmö har de lokala parterna utvecklat hyressättningen och betydelsen av läget har ökats. I Göteborg värderas standard på lägenheten utifrån 80 olika egenskaper. En av dessa är läget. Lägesfaktorn viktas från 1 10 och svarar för 40 procent av hyran. Om man delar upp Göteborg i tre geografiska lägen ger det följande hyresskillnader för en normallägenhet. Skillnaden mellan centralt läge och ytterstadsläge är drygt 30 procent. Lägesfaktorn i Göteborg innehåller fler faktorer än geografiskt läge, där exempelvis centralt läge ofta har bättre närservice och kommunikationer än lägenheter längre ut från centrum. Hyresnivån i Stockholm 2006 Hyra för normallägenheten i Göteborg Månadshyra, kr/år Årshyra, kr/kvm Normhyra, kr/kvm 3 rum och kök på 75 kvm Månadshyra Kr/ månad Årshyra kr/kvm Hyresskillnad gentemot ytterstad Innerstaden 5 554 1 067 990 Söderort 4 790 904 862 Västerort 4 864 915 875 Källa: USK och Fastighetsägarna Stockholm Centralt 7 500 1 200 + 34 % Halvcentralt 6 500 1 040 + 16 % Ytterstad 5 600 896 Källa: Läget påverkar hyran, Hyresgästföreningen, 2007. 11
Arbetet med att se över Malmös hyressättning påbörjades år 2000 och beräknas vara slutförd 2009 och innehåller cirka 200 egenskaper för att värdera standard på en lägenhet. Lägesfaktorn är indelad i tio olika zoner. I exemplet nedan framgår hur läget kommer att värderas när översynen av hyressättningen är helt genomförd i olika delar av Malmö. Mellan områden med högst respektive lägst attraktionskraft ska hyresnivån för en i övrigt likvärdig lägenhet skilja över 40 procent när den nya hyressättningen är genomförd. Men hyresvariationen beror inte bara på läget. Även andra kvaliteter ska påverka hyresnivån. Skillnaden mellan två lägenheter inom samma geografiska område men där den ena har enkel grundstandard utan tillval och den andra är en nyproduktion med hög standard ska skilja 60 procent. När alla dessa olika bruksvärdesskiljande variablerna läggs samman kommer den nya hyressättningen i Malmö att bättre spegla hyresgästernas värderingar. Jämförelsen mellan Göteborg och Malmö kontra Stockholm visar tydligt att hyressättningen i Stockholm inte speglar hyresgästernas värderingar. Precis som i Malmö och Göteborg, liksom i städer som Umeå, Norrköping och Linköping, måste hyresgästföreningen och de kommunägda bostadsföretagen de enligt hyresregleringen ansvariga parterna ta ansvar för hyresrättens framtid i Stockholm. Hyrorna måste sättas så att hyresmarknaden tillåts fungera, att det ges möjlighet att renovera och bygga nya hyresfastigheter, att incitamentet från fastighetsägarna att sälja till hyresgästerna som ombildar till bostadsrätt minskas, att svarthandeln utplånas och att alla de som idag står i bostadskön kan få sin efterfrågan tillgodosedd. Stockholm är i starkt behov av en fungerande hyresmarknad för att både kunna tillgodose stockholmarnas bostadsbehov och locka till sig nya invånare till en region som vill växa. Hyra för normallägenheten i Malmö utifrån variationer i läge 3 rum och kök på 75 kvm Månadshyra Kr/månad Årshyra kr/kvm Hyresskillnad gentmot läge 10 procent Läge 1 6 333 1 013 + 47 % Läge 3 5 356 858 + 25 % Läge 6 4 719 755 + 10 % Läge 10 4 292 687 Källa: Läget påverkar hyran, Hyresgästföreningen, 2007. 12
Norra Hammarbyhamnen Slutsatser Stockholm är redan segregerat Stockholm är en ekonomiskt segregerad stad även i hyresrättsboendet. Hyresregleringen har inte motverkat ekonomisk segregation, utan den har av vissa bedömare till och med bidragit till den genom att regleringen medfört en omfattande svarthandel som gynnar de som har kapital. Om hyresregleringen luckras upp och hyressättningen tillåts spegla hyresgästernas värderingar, där bland annat läget måste ges en ökad tyngd, så hävdar reglerings förespråkarna att vi får en ekonomisk segregation i Stockholm. Detta kommer inte att ske segregationen har vi redan även i hyresrättsbeståndet. vem skyddas då av dagens hyresreglering? Vem är det egentligen som skyddas av den hårda hyresreglering som vi har i Stockholm? Antalet hyresrätter i Stockholms innerstad uppgår till cirka 80 000. Det är främst hushållen i dessa lägenheter som omfattas av den skyddslagstiftning som dagens hyresreglering utgör. Man kan också uttrycka det som att de är vinnare och insiders på den reglerade marknaden. Men hur många av dessa hushåll kan i praktiken anses vara hushåll som har en väsentligt annorlunda ekonomisk ställning än grannarna som bor i bostadsrätt? Både USKs studie om hushållens disponibla inkomster och studier från KTH och Handelshögskolan visar att hyresrättshushållen med de högsta inkomsterna bor i de mest attraktiva bostadsområdena. Är det motiverat att fortsätta att ha en skyddsreglering som inte skyddar någon men skapar kaos på bostadsmarknaden. Tensta 13
Bilaga 1. Disponibla inkomster för boende i hyresrätt i Stockholm 2005 fördelat på basområdesstatistiken från USK. Områdesnr Basområde Stadsdel Antal fam Medelinkomst City Norrmalm 1010110 Tre Kronor Storkyrkan 17 290 160 1010120 Skeppsbron Storkyrkan 200 287 542 1010130 Munkbron Storkyrkan 402 284 663 1010140 Stortorget Storkyrkan 658 284 387 1010201 Centralstation N Klara 16 252 839 1010210 Tegelbacken Klara * 1010220 Klara Kyrka Klara 17 291 105 1010230 Centralposten Klara 156 298 730 1010240 Oscarsteatern Klara 68 189 800 1010250 Brunkeberg Klara 90 349 996 1010270 Hötorget Klara * 1010290 Oxtorget Klara 172 280 989 1010310 Norrlandsgatan Jakob 82 602 165 1010330 Norrmalmstorg Jakob * 1010340 Kungsträdg Jakob * 1010350 Blasieholmen Jakob * 1010360 Skeppsholmen Jakob 40 247 321 1110111 Brunnsgatan N Södra Johannes 106 254 121 1110112 Brunnsgatan S Södra Johannes 339 186 975 1110120 Johannes Kyrka Södra Johannes 278 308 117 1110210 Wenner-Gren Center Norra Johannes 210 46 977 1110220 Vanadislunden Norra Johannes 1 012 220 823 1110230 Surbrunnsomr Norra Johannes 967 235 431 1110240 Norra Real Norra Johannes 467 292 290 1110250 Elverket Norra Johannes 59 276 560 1120110 Tegnerlunden Södra Adolf Fredrik 425 283 313 1120120 Tandläkarhögskolan Södra Adolf Fredrik 197 186 060 1120131 Norra Bantorget Ö Södra Adolf Fredrik 244 306 657 1120140 Adolf Fredriks Kyrka Södra Adolf Fredrik 93 204 293 1120150 Skandiahuset Södra Adolf Fredrik 207 252 622 14 * Basområden innehållande färre än 10 familjer boende i hyresrätt lämnas inte ut, dessa hushåll räknas dock in när större områden läggs samman.
Områdesnr Basområde Stadsdel Antal fam Medelinkomst City Norrmalm forts 1120210 Kungsstenen Norra Adolf Fredrik 402 262 087 1120220 Saltmätargatan Norra Adolf Fredrik 94 233 635 1120230 Sjökatten Norra Adolf Fredrik 270 222 030 1130110 Atlasområdet Gustav Vasa 604 201 539 1130120 Gustav Vasa Kyrka Gustav Vasa 1 194 260 471 1130130 Observatoriegatan Gustav Vasa 889 254 141 1130140 Sabbatsberg Gustav Vasa 511 199 007 1130150 Polstjärnan Gustav Vasa 225 366 988 1130160 Observatorielunden Gustav Vasa * 1130170 Betlehemskyrkan Gustav Vasa 367 218 580 1140110 Norrtull Östra Matteus 115 141 046 1140120 Tre Liljor Östra Matteus 1 022 233 850 1140130 Matteus Kyrka Östra Matteus 592 251 435 1140140 Hälsingehöjden Östra Matteus 484 307 165 1140150 Centralgaraget Östra Matteus 730 217 740 1140210 Norra Station Västra Matteus 190 172 729 1140220 Birkagården Västra Matteus 905 181 429 1140230 Rörstrand Västra Matteus 1 164 243 204 1140240 Rödaberget Västra Matteus 1 000 212 712 1140250 S:t Eriksplan Västra Matteus 319 263 571 Områdesnr Basområde Stadsdel Antal fam Medelinkomst Östermalm 1210110 Roslagstull Engelbrekts k:a 336 254 283 1210120 Lärkstaden Engelbrekts k:a 502 451 287 1210131 Danderydsplan V Engelbrekts k:a 310 352 441 1210132 Danderydsplan Ö Engelbrekts k:a 131 325 671 1210140 Eriksberg Engelbrekts k:a 309 357 102 1210151 Stureplan Ö Engelbrekts k:a 66 279 704 1210161 Humlegården Ö Engelbrekts k:a 121 446 404 1210171 Stureparken Ö Engelbrekts k:a 234 320 768 1210172 Stureparken V Engelbrekts k:a 195 341 299 1210210 Roslagstulls Sjukhus Tekniska Högskolan 717 273 755 1210220 Östra Station Tekniska Högskolan 975 143 775 1210232 Lill Jansskogen V Tekniska Högskolan 71 141 680 1210320 Ekhagen Universitetet 2 010 86 181 1210330 Frescati Universitetet 24 284 363 1210340 Albano Universitetet 76 12 047 1210410 Centrala Hjorthagen Hjorthagen-Värtahamnen 711 187 767 1210420 Värtaverket Hjorthvagen-Värtahamnen 40 133 900 1210430 Värtahamnen Hjorthagen-Värtahamnen * 1220110 Östermalmshallen Hedvig Eleonora 198 227 807 * Basområden innehållande färre än 10 familjer boende i hyresrätt lämnas inte ut, dessa hushåll räknas dock in när större områden läggs samman. 15
Områdesnr Basområde Stadsdel Antal fam Medelinkomst Östermalm forts 1220120 Dramatiska Teatern Hedvig Eleonora 89 382 989 1220130 Östermalmstorg Hedvig Eleonora 814 277 792 1220140 Skvalberget Hedvig Eleonora 46 353 797 1220150 Tyskbagarområdet Hedvig Eleonora 691 279 875 1220160 Hedvig Eleonora Kyrka Hedvig Eleonora 371 295 574 1220170 Kronkvarnen Hedvig Eleonora 368 462 561 1230110 Karlaplan Hedvig Eleonora 189 444 652 1230120 Historiska Muséet Hedvig Eleonora 509 330 867 1230130 Strandvägen Hedvig Eleonora 905 433 081 1230140 Oscarskyrkan Hedvig Eleonora 275 682 383 1230150 Garnisonen Hedvig Eleonora * 1230161 Gustav Adolfskyrkan V Hedvig Eleonora 757 259 249 1230162 Gustav Adolfskyrkan Ö Hedvig Eleonora 705 271 303 1230170 Diplomatstaden Hedvig Eleonora * 1230210 Djurgårdsstaden Djurgården 237 331 126 1230220 Södra Djurgården Djurgården 209 855 837 1230300 Hästgardet Gärdet 302 226 791 1230310 Olaus Petri Kyrka Gärdet 671 242 281 1230320 Tessinparken Gärdet 1 324 249 816 1230330 Smedsbacken Gärdet 2 021 191 841 1230350 Kampementsbacken Gärdet 900 195 219 1230360 Öregrundsgatan Gärdet 964 212 246 1230370 Tegeludden Gärdet * 1230380 Frihamnen Gärdet * 1230390 Ladugårdsgärdet Gärdet 24 1 083 676 Områdesnr Basområde Stadsdel Antal fam Medelink Kungsholmen 1310100 Stadshuset Kungsholmen 240 237 283 1310110 Eira Kungsholmen 347 454 989 1310120 Kungsklippan Kungsholmen 732 238 163 1310130 Kungsbroplan Kungsholmen 177 302 896 1310140 Tekniska Nämndhuset Kungsholmen 108 268 528 1310150 Landstingshuset Kungsholmen 703 221 240 1310160 Pontonjärparken Kungsholmen 661 213 823 1310170 S:t Eriks Sjukhus Kungsholmen 271 393 159 1310180 Wargentinsgatan Kungsholmen 320 249 102 1310190 Kronoberg Kungsholmen 692 241 468 1320110 Karlsvik Östra S:t Göran 184 239 641 1320120 Hemmet Östra S:t Göran 231 239 482 16 * Basområden innehållande färre än 10 familjer boende i hyresrätt lämnas inte ut, dessa hushåll räknas dock in när större områden läggs samman.
Områdesnr Basområde Stadsdel Antal fam Medelinkomst Kungsholmen forts 1320130 Fridhemsplan Östra S:t Göran 183 207 561 1320140 S:t Eriksgatan Östra S:t Göran 1 540 217 791 1320150 Alströmergatan Östra S:t Göran 1 495 205 512 1320210 Rålambshov Marieberg 100 155 683 1320220 Svedbergsplan Marieberg 243 226 422 1320230 Centrala Marieberg Marieberg 48 227 043 1320240 Mariebergsparken Marieberg * 1320310 Östra Stadshagen Stadshagen 961 170 701 1320320 S:t Görans Sjukhus Stadshagen 17 96 292 1320340 Östra Hornsberg Stadshagen * 1320410 Västra Kristineberg Kristineberg 668 219 648 1320420 Thorildsplan Kristineberg 581 193 405 1320500 Fredhäll Fredhäll 1 787 203 042 1330100 Lilla Essingen Lilla Essingen 1 212 189 739 1330200 Stora Essingen Stora Essingen 929 197 435 Områdesnr Basområde Stadsdel Antal fam Medelinkomst Södermalm 1410110 Mariaberget Mariatorget 918 217 212 1410120 Maria Kyrka Mariatorget 1 363 244 414 1410130 Swedenborgsgatan Mariatorget 1 837 236 002 1410140 Gullfjärdsplan Mariatorget 428 282 405 1410150 Bergsgruvan Mariatorget 600 200 201 1410210 Södra Station Väst Södra Station 718 281 227 1410220 Södra Station Öst Södra Station 588 289 168 1420110 Högalidskyrkan Norra Högalid 1 291 224 854 1420120 Skinnarviksringen Norra Högalid 633 206 960 1420130 Ludvigsberg Norra Högalid 279 213 424 1420140 Bergsund Norra Högalid 2 436 176 043 1420210 Hornstull Mellersta Högalid 1 749 219 523 1420220 Bysistäppan Mellersta Högalid 727 226 291 1420230 Södra Nämndhuset Mellersta Högalid 709 210 712 1420240 Zinkensdamm Mellersta Högalid 1 001 242 673 1420310 Södersjukhuset Södra Högalid 264 151 142 1420320 Tanto Södra Högalid 87 240 053 1420330 Sköldgatan Syd Södra Högalid 543 274 610 1420360 Sköldgatan Nord Södra Högalid 585 256 432 1420410 Långholmen Reimersholme-Långholmen 68 280 970 1420420 Reimersholme Reimersholme-Långholmen 114 168 109 * Basområden innehållande färre än 10 familjer boende i hyresrätt lämnas inte ut, dessa hushåll räknas dock in när större områden läggs samman. 17
Områdesnr Basområde Stadsdel Antal fam Medelinkomst Södermalm forts 1430120 Västra Åsö Västra Katarina 1 143 198 204 1430130 Blekingetäppan Västra Katarina 1 015 220 223 1430140 Helgalunden Västra Katarina 1 682 208 650 1430150 Eriksdal Västra Katarina 866 196 975 1430160 Åsötorget Västra Katarina 85 281 719 1430180 Rosenlund Västra Katarina 586 233 210 1430210 Mosebacke Östra Katarina 976 265 036 1430220 Östra Åsö Östra Katarina 1 902 211 516 1430230 Katarina Kyrka Östra Katarina 708 295 070 1430240 Bjurholmsplan Östra Katarina 2 208 214 593 1430250 Nytorget Östra Katarina 1 635 260 473 1430260 Stadsgården Östra Katarina 25 148 086 1440110 Ersta Norra Sofia 434 237 114 1440120 Sofia Kyrka Norra Sofia 2 464 227 085 1440210 Tullgården Södra Sofia 420 203 668 1440220 Vita Bergen Södra Sofia 980 218 069 1440230 Blecktornet Södra Sofia 641 195 459 1440240 Vintertullen Södra Sofia 141 169 057 1440250 Barnängen Södra Sofia 202 428 404 1440260 Mjärdgränd Södra Sofia 174 337 126 1440311 Danviksklippan Södra Hammarbyhamnen 352 193 419 1440312 Sickla Udde Södra Hammarbyhamnen 935 288 826 1440321 Luma Södra Hammarbyhamnen 550 290 881 1440322 Mårtensdal Södra Hammarbyhamnen 61 88 216 Områdesnr Basområde Stadsdel Antal fam Medelinkomst Söderort 2110120 Sankt Sigfrid Aspudden 1 412 191 703 2110130 Örnsberg Nord-Öst Aspudden 554 188 089 2110140 Vinterviken Aspudden 1 143 219 338 2110150 Örnsberg Syd-Öst Aspudden 95 218 192 2110220 Östra Gröndal Gröndal 1 970 202 429 2110230 Ekensberg Gröndal 510 284 025 2110310 Axelbergs Torg Hägersten 179 132 592 2110320 Klubbacken Hägersten 505 183 628 2110330 Axelsberg Syd-Öst Hägersten 300 252 796 2110340 Stensborg Hägersten 51 170 180 2110350 Sankt Mickelsgatan Hägersten 32 233 290 2110370 Örnsberg Syd-Väst Hägersten 107 156 965 18 * Basområden innehållande färre än 10 familjer boende i hyresrätt lämnas inte ut, dessa hushåll räknas dock in när större områden läggs samman.
Områdesnr Basområde Stadsdel Antal fam Medelinkomst Söderort forts 2110390 Axelsberg Nord Hägersten 556 242 576 2110520 Norra Hägerstensåsen Hägerstensåsen 901 180 248 2110530 Södra Hägerstensåsen Hägerstensåsen 2 413 191 943 2110620 Nybohov Liljeholmen 752 191 279 2110650 Liljeholmsberget Liljeholmen * 2110660 Lövholmen Liljeholmen 190 209 917 2110681 Nyboda Ö Liljeholmen 170 310 868 2110682 Nyboda V Liljeholmen * 2110720 Svandammen Midsommarkransen 1 912 173 034 2110730 Fastlagsvägen Midsommarkransen 808 168 962 2110740 Telefonplan Midsommarkransen 500 199 783 2110760 Telefonfabriken Midsommarkransen * 2110810 Norra Mälarhöjden Mälarhöjden 122 227 731 2110820 Gulddragaren Mälarhöjden 285 234 765 2110920 Karusellvägen Västberga 820 171 058 2110930 Korpmossen Västberga 21 145 729 2110940 Hökmossen Västberga 681 159 932 2110960 Mikrofonvägen Västberga * 2110970 Västberga Gård Västberga 27 95 188 2110980 Vretensborg Västberga 20 153 723 2120100 Fruängen Fruängen 1 577 198 135 2120201 Herrängen V Herrängen * 2120202 Herrängen Ö Herrängen * 2120300 Liseberg Liseberg 304 149 849 2120401 Långbro V Långbro 126 183 957 2120402 Långbro Ö Långbro 415 192 163 2120500 Långsjö Långsjö 56 176 735 2120620 Norra Solberga Solberga 2 398 194 379 2120630 Västra Solberga Solberga 14 244 695 2120660 Södra Solberga Solberga 660 209 215 2120700 Västertorp Västertorp 3 231 181 020 2120820 Västra Älvsjö Älvsjö 90 209 625 2120861 Ö:a Älvsjö: Ind-omr Älvsjö * 2120862 Ö:a Älvsjö: Mässan Älvsjö * 2120900 Örby Slott Örby Slott 207 175 375 2121020 Östbergahöjden Östeberga 1 415 198 235 2121060 Årsta partihallar Östeberga * 2130100 Bandhagen Bandhagen 2 436 175 635 2130210 Högdalens Centrum Högdalen 181 175 597 2130220 Östra Högdalen Högdalen 1 562 175 904 * Basområden innehållande färre än 10 familjer boende i hyresrätt lämnas inte ut, dessa hushåll räknas dock in när större områden läggs samman. 19
Områdesnr Basområde Stadsdel Antal fam Medelinkomst Söderort forts 2130230 Västra Högdalen Högdalen 71 176 542 2130240 Skebokvarnsvägen Högdalen 1 558 181 031 2130320 Rågsveds Torg Rågsved 1 501 175 450 2130330 Bjursätra Rågsved 2 187 176 535 2130340 Snösätra Rågsved 413 208 840 2130420 Bäckaskiftsvägen Stureby 640 186 205 2130430 Östra Stureby Stureby 230 165 234 2130440 Västra Stureby Stureby 476 189 769 2130501 Örby N Örby 333 179 266 2130502 Örby S Örby 59 203 355 2130620 Hagsätra Torg Hagsätra 2 842 192 670 2130630 Ormkärr Hagsätra 84 239 807 2140120 Östra Enskedefältet Enskedefältet 115 184 334 2140210 Västra Enskede Gård Enskede Gård 599 161 470 2140220 Trädskolan Enskede Gård 182 264 755 2140320 Enskede Kyrka Gamla Enskede 360 182 898 2140330 Svampvägen Gamla Enskede 337 148 678 2140340 Sandsborg Gamla Enskede 317 163 793 2140350 Dalen Gamla Enskede 2 004 220 286 2140620 Gullmarsplan Johanneshov 1 193 189 801 2140630 Skärmarbrink Johanneshov 1 932 170 694 2140660 Slakthuset Johanneshov * 2140820 Skanskvarn Årsta 1 041 188 115 2140830 Årsta Centrum Årsta 918 207 295 2140840 Årsta Gård Årsta 1 291 188 551 2140850 Valla Gärde Årsta 749 211 318 2150100 Björkhagen Björkhagen 1 832 207 510 2150200 Enskededalen Enskededalen 327 169 598 2150400 Östra Hammarbyhöjden Hammarbyhöjden 3 316 179 075 2150401 Blåsut Hammarbyhöjden * 2150500 Kärrtorp Kärrtorp 2 364 201 140 2150600 Orhem Orhem * 2150720 Pungpinan Skarpnäcks Gård 74 194 426 2150731 Skarpnäcksfältet Ö Skarpnäcks Gård 323 267 193 2150732 Skarpnäcksfältet V Skarpnäcks Gård 1 543 190 397 2150740 Skarpa By Skarpnäcks Gård 121 107 665 2150820 Lagaplan Bagarmossen 2 993 174 350 2150830 Södra Bagarmossen Bagarmossen 10 114 982 2150840 Norra Bagarmossen Bagarmossen 1 344 207 554 2150900 Skrubba Skrubba * 20 * Basområden innehållande färre än 10 familjer boende i hyresrätt lämnas inte ut, dessa hushåll räknas dock in när större områden läggs samman.
Områdesnr Basområde Stadsdel Antal fam Medelinkomst Söderort forts 2160120 Havsörnstorget Fagersjö 981 189 248 2160210 Farsta Centrum Farsta * 2160220 Södra Farsta Farsta 1 611 199 655 2160240 Östra Farsta Farsta 2 030 211 569 2160260 Norra Farsta Farsta 670 162 434 2160320 Ullerudsbacken Farsta Strand 1 983 206 519 2160330 Farsta Gård Farsta Strand 208 177 240 2160520 Gubbängstorget Gubbängen 1 954 179 545 2160530 Gubbängens Gård Gubbängen * 2160620 Västra Hökarängen Hökarängen 2 829 166 830 2160630 Söndagsvägen Hökarängen 765 168 349 2160640 Lingvägen Hökarängen 916 179 519 2160720 Västra Larsboda Larsboda 50 198 266 2160820 Bagarfruvägen Sköndal 979 216 572 2160830 Västra Sköndal Sköndal 86 186 393 2160850 Stora Sköndal Sköndal 533 260 781 2160920 Södra Svedmyra Svedmyra 1 061 171 705 2160930 Norra Svedmyra Svedmyra * 2161020 Norra Tallkrogen Tallkrogen 875 189 638 2161030 Södra Tallkrogen Tallkrogen 11 89 300 2170120 Bredängs Allé Bredäng 3 849 193 450 2170130 Yttre Bredäng Bredäng 105 257 852 2170220 Sätra Torg Sätra 2 148 191 396 2170310 Skärholmens Centrum Skärholmen 586 158 030 2170321 Skärholmens Gård Skärholmen * 2170322 Mellersta Skärholmen Skärholmen 1 554 189 640 2170420 Östra Vårberg Vårberg 2 875 202 716 2170430 Västra Vårberg Vårberg 45 106 816 Områdesnr Basområde Stadsdel Antal fam Medelinkomst Västerort 2210120 Norra Abrahamsberg Abrahamsberg 965 191 287 2210130 Södra Abrahamsberg Abrahamsberg 576 229 644 2210200 Beckomberga Beckomberga 557 225 951 2210300 Blackeberg Blackeberg 3 564 184 234 2210400 Bromma Kyrka Bromma Kyrka 50 184 202 2210500 Bällsta Bällsta 58 117 529 2210600 Eneby Eneby 23 140 349 2210700 Mariehäll Mariehäll 431 196 169 * Basområden innehållande färre än 10 familjer boende i hyresrätt lämnas inte ut, dessa hushåll räknas dock in när större områden läggs samman. 21
Områdesnr Basområde Stadsdel Antal fam Medelinkomst Västerort forts 2210840 Ängbylunden Norra Ängby 37 188 676 2210850 Ättehagen Norra Ängby 22 280 860 2210860 Åkeshovsbadet Norra Ängby 213 99 294 2210920 Södra Riksby Riksby 1 168 172 053 2210961 Bromma Flygplats S Riksby * 2211121 Färjestadsvägen V Södra Ängby * 2211220 Johannesfred Södra Ängby 851 209 600 2211260 Bällstahamnen Södra Ängby * 2211300 Åkeshov Åkeshov 383 156 029 2211420 Östra Åkeslund Åkeslund 1 137 184 341 2211460 Västra Åkeslund Åkeslund 266 216 371 2220100 Alvik Alvik 345 169 874 2220200 Höglandet Höglandet 47 229 740 2220300 Nockeby Nockeby 461 286 045 2220400 Nockebyhov Nockebyhov 903 228 624 2220600 Smedslätten Smedslätten 213 283 992 2220700 Stora Mossen Stora Mossen 93 236 630 2220820 Södra Traneberg Traneberg 1 627 225 500 2220830 Norra Traneberg Traneberg 939 208 724 2220900 Ulvsunda Ulvsunda 776 224 033 2221000 Ålsten Ålsten 46 174 260 2221100 Äppelviken Äppelviken 100 300 957 2230100 Grimsta Grimsta 1 926 190 976 2230300 Nälsta Nälsta 317 230 539 2230420 Västra Råcksta Råcksta 1 710 184 989 2230430 Östra Råcksta Råcksta 11 145 064 2230440 Råcksta sjukhus Råcksta 645 181 029 2230520 Norra Vinsta Vinsta 224 228 883 2230560 Södra Vinsta Vinsta 110 88 537 2230610 Vällingby Centrum Vällingby 164 210 170 2230620 Södra Vällingby Vällingby 2 698 180 879 2240121 Södra Bromsten N Bromsten 31 105 997 2240122 Södra Bromsten S Bromsten * 2240130 Norra Bromsten Bromsten 932 211 882 2240200 Flysta Flysta 157 166 679 2240400 Lunda Lunda * 2240520 Norra Rinkeby Rinkeby 3 165 182 298 2240530 Södra Rinkeby Rinkeby 2 476 169 352 2240621 Solhöjden Solhem 116 234 685 2240622 Spånga Torg Solhem 348 187 910 22 * Basområden innehållande färre än 10 familjer boende i hyresrätt lämnas inte ut, dessa hushåll räknas dock in när större områden läggs samman.