SvD NÄRINGSLIV Publicerad Onsdag 27 maj http://www.svd.se/ett-paradigmskifte-pa-stockholms-bostadsmarknad#xtor=ad-500-[svd]-[tf_huvudspalt_1505]-[integration]-[aftonbladet]-[ettan]-[29] SvD Näringsliv granskar allmännyttans utförsäljning av tiotusentals lägenheter. Foto: TT. Stockholms stad sålde ut 26000 bostäder Allmännyttan har stadigt krympt i takt med att tiotusentals lägenheter har sålts ut. SvD Näringsliv kartlägger det historiska skiftet på bostadsmarknaden efter de senaste årens ombildningar av Stockholms stads hyresfastigheter. SvD Näringsliv granskar: Ombildningarna del 1 Ett paradigmskifte. Så kan man beskriva utvecklingen på Stockholms bostadsmarknad mellan 2007 och 2014. Trots att det har omgärdats av politisk kontrovers hann stadens allmännyttiga bostadsbolag under en åttaårsperiod sälja nära 26 000 lägenheter till bostadsrättsföreningar för ombildning till bostadsrätter. Bakgrunden var Alliansens valvinst i kommunalvalet 2006 och ett efterföljande "principbeslut" om att de boende i allmännyttan skulle få möjlighet att friköpa sina bostäder. Beslutet gjorde ombildningsprocesserna till de allmännyttiga bostadsbolagens "högsta prioritet". Utvecklingen och beslutet var en del i en medveten bostadspolitik från den borgerliga majoriteten. I det ingick inte bara att allmännyttans redan övertygade hyresgäster skulle få möjlighet att ombilda. Stadshusets koncernbolag Stadshuset AB fick i uppdrag "att genomföra särskilda insatser för att stimulera ombildning till bostadsrätt i ytterstaden". Under perioden har boendeformen vunnit mark i en dramatisk takt och gått till att vara den vanligaste för flerbostadshus i Stockholm. Samtidigt har allmännyttan inte hunnit bygga ikapp minskningarna av sitt bestånd. Andelen lägenheter i staden som hyrs ut av allmännyttan har krympt med mer än en tredjedel, enligt SvD Näringslivs sammanställning.
Resultatet av beslutet är att ombildningar har skett i alla delar av Stockholm. Men det finns tydliga skillnader i koncentrationen från område till område. Medan tusentals av allmännyttans lägenheter på Södermalm omvandlades till bostadsrätter skedde i vissa områden endast enstaka ombildningar, såsom i närheten av miljonprogramsförorterna Tensta, Rinkeby och Skärholmen. Andelen lägenheter i staden som hyrs ut av allmännyttan har krympt med mer än en tredjedel
Sett till antalet lägenheter är det dock inte i miljonprogramsförorterna som minst antal lägenheter bytt upplåtelseform, utan i områden där allmännyttans bestånd redan var litet. I den enda ombildningen i Alvik omvandlades sex lägenheter 2009. Det räckte för att utradera allmännyttans andel av de sammanlagt 678 lägenheterna i området. På Stora Essingen, med sammanlagt mer än 2 100 lägenheter, blev elva allmännyttiga hyresrätter bostadsrätter. Allmännyttans antal lägenheter i området reducerades därmed till 15. I höstas innebar maktskiftet i stadshuset symptomatiskt nog ett abrupt slut för ombildningarna. Politiken har varit en central drivkraft: intresset av att bevara kommuninvånarnas tillgång till hyreslägenheter har ställts mot intresset av att låta de boende själva välja form för sitt boende. Det har gjort ombildningarna till en partipolitisk höger vänster fråga. Förutsättningarna för att få sin kommunala hyresrätt omvandlad till bostadsrätt har därför skiftat med majoriteterna i stadshuset. En första ombildningsperiod inleddes i början av 1990-talet efter att spelreglerna för allmännyttan skrivits om genom avreglering som möjliggjorde ombildning. Den följdes upp med en period med än högre ombildningstryck 1999 2002. Erfarenheterna från perioderna angavs som skäl när de borgerliga partierna formulerade sitt principbeslut 2006. Även den borgerliga inställningen till ombildningarna ändrades något under perioden. Beslutet 2006 innebar, med endast ett fåtal reservationer, grönt ljus för ombildningar i hela allmännyttans bestånd. Alliansen valde dock senare att dra i bromsen. Ombildningarna i innerstaden stoppades genom nya direktiv till bostadsbolagen som begränsade försäljningarna till vissa förorter. De politiska striderna om ombildningarna har dock inte bara utkämpats på kommunal nivå. Även andra politiska medel har använts för att gynna eller stävja ombildningsivern, med varierande resultat. Det kanske mest kända exemplet är den så kallade stopplagen. Den socialdemokratiska regeringen lade fram lagen 1999, samtidigt som den då borgerliga majoriteten i Stockholm stad inlett sin andra ombildningsperiod, som en tillfällig åtgärd för bromsa utförsäljningarna av allmännyttan genom minskade statsbidrag till kommunerna som fortsatte låta ombildningar ske. Trots det hejdades inte försäljningarna.
Lagen fick dock en annan effekt som åskådliggjorde frågans politiska sprängkraft. Den placerade frågan om ombildningarna i det rikspolitiska rampljuset. Det blev obekvämt för dåvarande justitieministern Laila Freivalds (S), som avgick efter kritiken som mötte henne när hon köpte sin femrumslägenhet på Kungsholmen från det allmännyttiga bolaget. Eftersom en stor majoritet av hyresgästerna tyvärr var för en ombildning såg vi oss tvungna att köpa vår lägenhet, trots att det innebär nästan fördubblad boendekostnad. Dessutom känns det inte bra att vara hyresgäst till sina grannar", förklarade Freivalds själv sitt beslut i ett mejl till Aftonbladet. Text av: SvD Näringsliv:s reportrar Johan Hellekant och Sebastian Orre. `````````````````````````````````` `````````````````````````````` Följ utförsäljningarna av hyresrätterna år för år Sammanlagt såldes nära 26 000 av allmännyttans hyreslägenheter mellan 2007 och 2014. Men takten har varierat mellan åren. Här kan du följa utförsäljningarna år för år. Text av Av Sebastian Orre, Johan Hellekant SvD Näringsliv
SvD NÄRINGSLIV Fredag 29 maj Stockholm sålde hyresrätter för 37 miljarder Aldrig har en kommun gjort så stora affärer med sina invånare som när Stockholms allmännytta såldes till bostadsrättsföreningar. Åtta år i rad rann guldet längs gatorna när affärer för sammanlagt 36 735 717 000 kronor gjordes upp med de boende. I princip alla som köpte loss sina hyresrätter gjorde sitt livs klipp. På Södermalm sålde allmännyttan över 4 200 lägenheter, nästan allt på bara tre år. SvD Näringsliv granskar: Ombildningarna del 2 Det blev sammanlagt 25 836 hyresrätter som allmännyttan sålde ut i de ombildningar som pågick i Stockholms stad 2007 2014. Enligt SvD Näringslivs unika sammanställning la de boende och deras nybildade bostadsrättsföreningar upp sammanlagt 36,7 miljarder kronor. Det var en enorm summa för hyresrätter som tidigare hade räknats som en kollektiv tillgång med kösystem. Men i efterhand framstår ombildningarna som rena vrakpriset. Utslaget per lägenhet var priset bara 1,4 miljoner kronor, och för de boende var priset i praktiken ännu lägre eftersom cirka en fjärdedel ofta täcktes av föreningslån. Skälen till att ombildningarna blev så omfattande särskilt i innerstaden var så klart att de boende såg en möjlighet att tjäna stora pengar, samtidigt som de kunde skydda sig mot risken för framtida marknadshyror, kommenterar Hans Lind, professor i fastighetsekonomi vid KTH. Han avfärdar att samma köplust kunde ha utlösts av mer politiskt laddade argument som effektivare förvaltning och inflytande över det egna boendet. Södermalm är den stadsdel där ombildningarna blev mångdubbelt fler än någon annanstans. Här sålde allmännyttan över 4 200 lägenheter, nästan allt på bara tre år. Allmännyttan försvann helt kring Södra station i kvarter med nästan 5 000 boende. Kvar i dag är ett par hundra hyresrätter hos privatvärdar medan bostadsrätternas antal närmat sig 2 000. Också vid Zinkensdamm mer än halverades allmännyttan och kring Helgalunden vid Skanstull försvann 90 procent. Slutsumman för Södermalms utförsäljningar landade på 8,3 miljarder kronor. Det kan jämföras med till exempel 1,9 miljarder i Vasastan och 1,7 miljarder på Kungsholmen. Miljardnivån passerades inte i förorterna, med ett fåtal undantag som Blackeberg (1,4 miljarder), Enskededalen (1,3 miljarder) och Farsta (1,0 miljarder). Även fastighetsproffsen häpnade över de summor som uppstod när en strängt reglerad hyresmarknad delvis konverterades till fri handel med bostadsrätter. Bostadsrättsmarknaden är ju öppen och fri, medan hyresrättsmarknaden inte är det. Däremellan uppstod de nya värdena. På sätt och vis bidrog ombildningarna till att göra svarta pengar vita, hävdar Sven Renström, i dag vd vid det privata fastighetsbolaget Olov Lindgren AB. Utifrån 25 års erfarenhet från fastighetsbranschen, även som ombildningskonsult, beräknar Sven Renström att en ganska typisk hyresgäst kunde göra minst 70 procents vinst på insatt kapital i en ombildad lägenhet om den omedelbart såldes. På en miljon gick det alltså att tjäna 700 000 kronor i reavinst som en tumregel. Men på den glödande Stockholmsmarknaden kunde de som väntade med att sälja göra ännu bättre affärer. 1.
SvD Näringsliv tar ett känt landmärke vid Slussen som exempel: Bostadsrättsföreningen med den kända Stomatolskylten. Adressen är Klevgränd 1, där de boende fick köpa loss fastigheten av Familjebostäder för 27 000 kronor per kvadratmeter. Fem år senare, 2013, såldes en trea i Brf Stomatolhuset för 6,6 miljoner kronor eller 86 000 kronor per kvadratmeter. Grovt räknat var då prisuppgången över 200 procent. Klart är att det allmänna borättsrallyt från 2007 fram till april i år också bidrog till att växla upp värdena. Under hela perioden steg bostadsrättsmarknaden med cirka 50 procent innanför tullarna. Allra mest ombildade Svenska Bostäder som 2007 2014 släppte över 12 000 lägenheter för 16,9 miljarder kronor till bostadsrättsföreningar i Stockholm. Stockholmshem och Familjebostäder släppte ytterligare nästan 14 000 lägenheter, vilket gav dem 9,7 miljarder kronor var. Även historiska hus såldes hos Stadsholmen, bland annat på Regeringsgatan mitt emot Nalen, men det var i jämförelse småpotatis belopp under 100 miljoner kronor för kommunen. Vid Stockholmshem är i dag Mikael Källqvist tillförordnad vd efter Ingela Lindh som befordrats till vd i Stockholms stadshus AB. På frågan om något borde ha gjorts annorlunda under ombildningarna svarar han nej med hänvisning till att man gjorde sitt bästa utifrån vad Stadshuset hade beställt. Jag skulle så klart önska att vi hade fler fastigheter i centrala lägen, för att kunna erbjuda stockholmare hyresrätter i alla lägen, säger Mikael Källqvist på Stockholmshem. Är någon stadsdel särskilt åderlåten på allmännytta idag? Centrala lägen. Cirka hälften av allmännyttans ombildningar 2007 2014 skedde inom tullarna eller tätt intill, som Hammarby Sjöstad. Men efter valdagen den 14 september 2014 är det stopp för ombildningar och bostadsbolagen har beslutat att återta 16 erbjudanden om ombildningar med 1 619 lägenheter. Av 36,7 miljarder kronor i total försäljningssumma under de åtta alliansåren uppger Stockholms Stadshus AB att reavinsten för staden slutade på 27 miljarder kronor. På sätt och vis bidrog ombildningarna till att göra svarta pengar vita, hävdar Sven Renström, i dag vd vid det privata fastighetsbolaget Olov Lindgren AB. Text av: SvD Näringslivs reportrar Johan Hellekant och Sebastian Orre. `````````````````````````````````````````````` ``````````````````````````` ``````````````` Nya hyresrätter såldes ut till vrakpris Över 600 hyresrätter i Hammarby sjöstad blev ett klipp för köparna. Hyresgäster i Stockholm stad har fått rätt att köpa loss även ganska nybyggda hyresrätter. I dag har 40 procent av beståndet i Hammarby sjöstad sålts ut. Försäljningarna av hyresrätter gynnade vissa mer än andra. 40 procent av allmännyttan i Hammarby sjöstad, bilden, har sålts ut. Hettan dallrade över Stockholm dagen då alla papper skulle skrivas på. Sommaren 2010 beskrev bostadsrättsföreningen Knallen 1 detaljrikt på sin sajt hur det kändes att efter flera års föreningsarbete ta över en av Stockholmshems större hyresfastigheter med 182 lägenheter i Södra Hammarbyhamnen. Huset var inte ens sju år gammalt. De boende hade fått löfte om att köpa det för en halv miljard kronor. 2.
I ett trångt, litet mörkt rum på Handelsbanken samlades parterna. Här bytte 182 lägenheter ägare för 524 681 291 kronor. Gratulerar, citeras Mikael de Faire, dåvarande vice vd på Stockholmshem. Känner ni er ledsna nu på Stockholmshem? undrade föreningen. Nej, vi är vana. Vi har en pragmatisk inställning och vill sköta de här uppdragen professionellt, svarade Mikael de Faire som numera bytt jobb till Fastighetsägarna. I dag är resultatet att cirka 40 procent av allmännyttan i Hammarby sjöstad såldes ut och att bostadsrätterna är i absolut majoritet. I hela området från Sickla udde i öster till Luma och Mårtensdal bortåt Skanstulls-broarna i väster finns totalt 6 672 lägenheter, varav bostadsrätterna utgör 70 procent, eller 4 679 stycken. Hos allmännyttan finns bara 1 005 hyresrätter, ungefär samma antal som hos privatvärdarna. Text av: SvD Näringslivs reportrar Johan Hellekant och Sebastian Orre. 3. 3.