Affärsidé Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem svenska tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov. Övergripande mål Utfall 2005 Tillväxt +11% Investeringar 1 357 Mkr Försäljningar 468 Mkr Soliditet 42% Räntetäckningsgrad 315% Utdelningsandel 73% Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde och resultat, vilket tillsammans med en stabil kapitalstruktur ger förutsättningar för en god värdetillväxt i bolaget samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning. Målsättning om årlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie om minst 10% genom förädling av fastigheter, ökade hyresintäkter och en kostnadseffektiv förvaltning samt genom förvärv och nyproduktion av fastigheter med utvecklingspotential. Målsättning om årliga investeringar om minst 1 000 Mkr i fastigheter med potential och försäljning av färdigutvecklade fastigheter om minst 500 Mkr per år. Målsättning för kapitalstrukturen skall vara en soliditet om 35-45% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Målsättning är att dela ut minst 60% av förvaltningsresultatet efter skatt, dock med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. För 2005 har samtliga mål uppfyllts, förutom fastighetsförsäljningar där utfallet är något lägre än målet. 6 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 5
Strategi för fastighetsbeståndet Geografi Castellums fastighetsbestånd finns i fem svenska tillväxtregioner. Inom respektive region fokuseras på marknadsområden och delmarknader där tillräcklig volym kan erhållas för att bedriva en effektiv förvaltning med en stark och tydlig närvaro. Fastighets- och hyresmarknadens utveckling är, såväl nationellt som för enskild region, beroende av den långsiktiga ekonomiska tillväxten. De viktigaste förutsättningarna för ekonomisk tillväxt är inflyttning av yngre och välutbildad arbetskraft, tillgänglighet till en god infrastruktur och nyföretagande. För att säkerställa att investeringar koncentreras till områden i landet med förväntad hög tillväxttakt analyserar Castellum kontinuerligt utvecklingen på de olika delmarknaderna. Fastighetskategori Fastighetsbeståndet skall till övervägande del innehålla lokaler för kontor och butiker samt lager-, logistik- och industriytor belägna i attraktiva lägen. Fastigheterna skall vara generella och anpassningsbara för olika typer av verksamheter. Kontraktsportföljen skall ha en god riskspridning såväl vad avser löptider för kontrakt som ett stort antal hyresgäster i många branscher. Kvarvarande bostadsfastigheter, vars potential i ett kassaflödesperspektiv bedöms vara mindre än för kommersiella fastigheter, kommer successivt att avyttras. Investeringar Fastighetsbeståndet skall ständigt förädlas och utvecklas i syfte att öka uthyrningsgrader, hyresnivåer och förbättra kassaflöden. Utvecklingspotential skall tillföras genom förvärv av fastigheter, som kan utvecklas av den egna organisationen och som uppfyller bolagets resultatkrav. I de fall nyproduktion utgör ett konkurrenskraftigt alternativ, skall Castellum delta i nyproduktion av kommersiella fastigheter, dock ej större projekt på spekulation, i den takt som efterfrågan medger. Bolaget förfogar över välbelägna byggrätter och förvärv av byggrätter med attraktiva lägen ingår i bolagets strategi. Målsättningen är att alla investeringar, oavsett om det gäller åtgärder i befintliga fastigheter, nyförvärv eller nyproduktion, skall efter kalkylmässig belastning för finansieringskostnader ge positivt kassaflöde inom 12 månader, med potential för framtida värdetillväxt. Försäljningar I Castellums strategi ingår att sälja fastigheter som inte längre kan tillföras ytterligare mervärden av bolagets organisation eller när det bedömda framtida avkastningsvärdet kan erhållas vid en försäljning. Genom försäljning av fastigheter kan värdetillväxten i fastighetsportföljen realiseras och ytterligare investeringar finansieras. Grusbacken 2, Helsingborg C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 5 7
Organisation Castellums strategi är att förvalta fastigheterna i en decentraliserad och småskalig organisation med helägda dotterbolag. Genom att vara lokalt förankrade får dotterbolagen närhet till kunderna och därmed kunskap om deras verksamhet och behov. Den nära kundkontakten syftar till att kunden skall se Castellum som en naturlig samarbetspartner för att diskutera nuvarande och framtida lokalbehov med. Bolagen får även en god kännedom om den lokala fastighets- och hyresmarknaden och dess förändringar och affärsmöjligheter. Castellums dotterbolag är verksamma under egna namn vilket förstärker den lokala identiteten. Centrala, östra och norra Göteborg Södra Göteborg, Mölndal och Borås Malmö, Lund och Helsingborg Stockholms närförorter Örebro, Uppsala och Västerås Dotterbolagens organisation Castellum har 6 helägda dotterbolag med ett 30-tal medarbetare vardera. På varje bolag finns VD, fastighetschef och fastighetsansvarig vilket gör beslutsvägarna korta och skapar en kundorienterad och handlingskraftig organisation. De fastighetsansvariga har den mesta kontakten med kunderna och blir därmed en naturlig företrädare för Castellum. Förvaltningen sker i huvudsak med egen personal. Upphandling av externa tjänster I de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande, service och miljöhänsyn. Vid genomförandet av ny-, till- eller ombyggnad finns decentraliserad beställarkompetens för upphandlingar. Koncernen har ingen egen organisation för entreprenader. Mäta och jämföra Castellum styr aktivt dotterbolagen genom att mäta och jämföra effektiviteten i förvaltningen och värdetillväxten i fastighetsbeståndet. Inom koncernen sker erfarenhetsutbyte mellan bolagen och speciella kompetenser kan därmed göras tillgängliga i hela organisationen. Castellum AB Moderbolaget ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden (exempelvis koncernrapportering och aktiemarknadsinformation) och kreditmarknaden (exempelvis upplåning och finansiell riskhantering) samt övergripande IT/IS-strategier och personalfrågor. Castellum AB har 13 medarbetare. Genom styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktig i beslut om större investeringar, förvärv och avyttringar. Värnamo, Jönköping och Växjö Systemstöd Användningen av IT/IS (Informationsteknologi/Informationssystem) inom koncernen skall stödja verksamhetens affärsmål och möjliggöra en säker och effektiv rapportering och uppföljning av verksamheten. Den tekniska plattformen bygger på lokala nätverk som är integrerade i ett koncerngemensamt nätverk. Castellum använder standardprodukter vilket i längden borgar för hög säkerhet och låga underhållskostnader. Under 2005 har implementeringen slutförts av ett nytt fastighets- och ekonomisystem. Inom IT/IS arbetar motsvarande 6 heltidsanställda medarbetare. Castellums totala kostnader för IT/IS uppgår till ca 14 Mkr per år, motsvarande ca 75 000 kronor per användare. 8 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 5
Medarbetare Castellums mål är att vara en attraktiv arbetsplats, vilket ger bolagen förutsättningar att på alla poster ha kunniga och engagerade medarbetare. För att vidmakthålla och utveckla medarbetarnas kompetens skall bolaget driva en fortlöpande vidareutbildning av personalen och förutsättningar skapas för ett frekvent, internt erfarenhetsutbyte. För att undersöka medarbetarnas tilltro till den egna verksamheten, känsla av arbetsgemenskap och delaktighet i de resultat som uppnås skall medarbetarnas attityder regelbundet mätas. Utbildning och erfarenhetsutbyte Engagerade, kunniga och nöjda medarbetare är en förutsättning för att uppnå Castellums mål med nöjda och lönsamma kunder och därför bedrivs vidareutbildning i både intern och extern regi. Som exempel kan nämnas att flera koncerngemensamma utvecklingsprogram genomförts som är anpassade till olika yrkeskategorier exempelvis fastighetsansvariga och receptionister. Utvecklingsprogrammen ger förutom ökade kunskaper även motivation till fortsatt utvecklingsarbete och förbättrade kontakter mellan medarbetare i koncernen. Förutom koncerngemensamma utvecklingsprogram sker individuell kompetensutveckling efter behov. För att skapa förutsättningar för erfarenhetsutbyte mellan bolagen drivs koncerngemensamma projekt med deltagare från samtliga bolag. I projekten hanteras frågor som utveckling av effektiva lokaler för en viss målgrupp samt driftsfrågor. Förutom projekten finns fasta grupper som regelbundet diskuterar frågor inom specifika områden såsom IT och miljö. Attraktiv arbetsplats Att rekrytera och behålla bra medarbetare är viktigt och Castellum är aktiv inom ett flertal områden för att öka engagemanget och delaktigheten bland medarbetarna. Den platta organisationen gör att varje medarbetare har tydliga ansvarsområden med stor frihet inom respektive område, vilket innebär såväl professionell som personlig utveckling. Castellum satsar på internrekrytering för att öka medarbetarnas möjlighet att utvecklas. Koncernen arbetar med jämställdhetsfrågor på alla plan. Medarbetarnas hälsa är viktig och Castellum arbetar med friskvård i samarbete med företagshälsovård samt erbjuder förmånliga sjukförsäkringar. Ett bonusprogram tillämpas där varje anställd har möjlighet att få del i respektive bolags uppnådda resultatförbättringar. En gång per år träffas samtliga medarbetare i Castellumkoncernen för att bland annat utbyta erfarenheter och stärka känslan av koncerngemenskap. Medarbetarnas syn på Castellum mäts i en undersökning som visar attityden till den egna arbetssituationen, bolaget och dess ledning. Undersökningen ger Castellum ett högt betyg och medarbetarna visar ett stort förtroende för företaget och känner sig väl förtrogna med organisationens mål och strategier. Enkäten genomförs vartannat år för att skapa tid att tillvarata och bearbeta synpunkter som framkommer. Koncernen hade vid årets utgång 186 anställda varav 37% var kvinnor. Personalomsättningen har under året varit 9% och sjukfrånvaron 4%. UTBILDNINGSNIVÅ ÅLDERSFÖRDELNING - ANTAL ANSTÄLLDA ARBETSFÖRDELNING C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 5 9
Kunder NÖJD KUND INDEX 2005 Goda kundrelationer och nöjda kunder är en förutsättning för att skapa långsiktig tillväxt i Castellum. De lokala dotterbolagen skall erbjuda ett totalkoncept som tillfredsställer kundens behov både av ändamålsenlig lokal men även av service och tilläggstjänster som skapar mervärde. KONTRAKTSFÖRFALLOSTRUKTUR KONTRAKTSFÖRDELNING PER BRANSCH Närhet till kunden Den lokala förvaltningsorganisationen ger en naturlig möjlighet till planerade, återkommande möten med kunden för att få kännedom om nuvarande och framtida verksamhet. Därigenom kan Castellum i god tid tillsammans med kunden ge förslag på lösningar vid förändrade behov. Castellums platta organisation ger korta beslutsvägar och handlingskraft och kunden vet alltid vem som skall kontaktas vid behov. Fastighetscheferna och fastighetsansvariga arbetar nära kund och känner ett stort ansvar att erbjuda lokaler i gott skick, god personlig service, snabba besked och ett ansvarfullt agerande. Detta skapar långsiktig konkurrenskraft för Castellum. Mervärden Service och tilläggstjänster skapar mervärden och är ett viktigt konkurrensmedel vid uthyrning. Castellum arbetar med frågor som dels stärker områdets attraktionskraft där kunden är verksam, dels med frågor som kan förbättra och förenkla kundens vardag. Exempel på åtgärder är samordning för att öka säkerheten inom ett område, medverkan i nätverk som kan leda till business to business-relationer samt hjälp vid upphandling av servicetjänster som städning och inredning. För att få ytterligare kunskap om vad som kan påverka den lokala hyresmarknaden samarbetar dotterbolagen med kommuner samt engagerar sig i lokala nätverk såsom t ex företagsföreningar. De lokala bolagen ger regelbundet ut information via kundtidningar och hemsidor. Nöjd Kund Index Som underlag för det fortsatta förbättringsarbetet undersöks kundernas attityder genom interna och externa mätningar. Castellum har under flera år deltagit i Fastighetsbarometerns Nöjd Kund Index (NKI). NKI mäter kundernas syn på bl a lokalen, läge, hyra, service och felanmälan. Mätningen visar att kundernas förtroende för Castellum är genomgående högt. Kundstruktur Castellum har en stor riskspridning i kontraktsportföljen. Koncernen har ca 3 600 kommersiella kontrakt där det enskilt största kontraktet svarar för 1% av Castellums totala hyresintäkter. De kommersiella kontraktens spridning på olika branscher är också god. 10 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 5
Ansvarsfullt företagande Hållbar utveckling med ekonomisk tillväxt, social utveckling och miljöhänsyn är en förutsättning för ett framgångsrikt företagande. Castellum ser ett ansvarsfullt företagande som en konkurrensfaktor för att skapa större förtroende hos kunderna, stärka varumärket och därmed skapa tillväxt i bolaget. Målsättningen är att varje enskild medarbetare i sitt arbete agerar med långsiktighet, korrekt i affärsrelationer och har en helhetssyn på verksamheten. En förutsättning för att uppnå detta är engagerade och kunniga medarbetare och goda relationer till externa parter. Castellum har sedan bolaget bildades arbetat med att skapa en företagskultur med god arbetsmiljö där medarbetarna agerar ansvarsfullt. Arbetet följs upp både via medarbetarundersökningar och kundundersökningar. Castellum är aktiv i syfte att utveckla och göra de orter där dotterbolagen verkar mer attraktiva både för ortens verksamma företag och för dess invånare. Exempel är engagemang i företagsföreningar och samarbeten med högskolor och kommuner. Castellum införde sin första miljöpolicy 1995 och nedanstående värderingar utarbetades 2000. FNs uppförandekod Global Compact med dess tio principer ligger väl i linje med den grundsyn och de värderingar Castellum har beträffande mänskliga rättigheter, arbetsförhållanden och miljöfrågor. Castellums värderingar Affärsmässighet: Olika intressenters rimliga och rättmätiga krav skall beaktas. Agerandet skall präglas av kompetens, hög affärsmoral och ansvarskännande. Konkurrensfördelar tas tillvara samtidigt som konkurrenter bemöts på ett korrekt sätt. Kvalitet och service: Lokaler hålls i sådant skick att de väl motsvarar givna löften och hyresgästernas rimliga förväntningar beträffande service och standard. Detta återspeglas i ett förhållningssätt som skall präglas av professionalism i kontakterna med varje individ. Lagar: Lagar och förordningar samt andra tillämpliga regler och föreskrifter skall efterlevas av såväl medarbetare som anlitade underleverantörer/entreprenörer och hyresgäster. Diskriminering: Ingen medarbetare, ej heller hyresgäst eller underleverantör/entreprenör, får diskrimineras på grund av ras, hudfärg, kön, ursprung, religion, ålder, graviditet eller sexuell läggning. Arbetsmiljö: Med arbetsmiljö menas den påverkan arbetet har på medarbetare, både ur fysisk, psykisk och social synvinkel. Målet är att ingen skall bli sjuk av eller skadad i jobbet. Vi skall ha duktiga ledare som skapar förutsättningar för en arbetsmiljö där medarbetarna känner arbetsglädje och trivsel, samt är välinformerade och motiverade. Alla anställda skall vara delaktiga i arbetet med att skapa en god arbetsmiljö. Säkerhet: Säkerheten i den aktuella verksamheten, samt i och kring fastigheterna, skall vara den bästa möjliga. Samhällsansvar/samhällsnytta: I Castellums roll som ett av de större fastighetsbolagen, med fokus på kommersiella fastigheter, ligger att kunna erbjuda verksamhetsanpassade lokaler för olika ändamål. Sesamfröet 1, Mölndal C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 5 11
Castellums verksamhet skall bedrivas med minsta möjliga påverkan på miljön och på ett resurssnålt sätt, för att bidra till en hållbar utveckling. Miljöansvar Castellums strategi är att ur ett kundperspektiv, utveckla fastighetsbeståndet med minsta möjliga påverkan på miljön och på ett resurssnålt sätt för att bidra till en hållbar utveckling. Miljöarbetet fokuseras på energianvändning, materialanvändning och avfall där Castellum har störst miljöpåverkan. Castellums miljöanpassning påbörjades för 10 år sedan och ingår som en naturlig del i det dagliga arbetet och är väl förankrad i företagsledningen. Miljöarbetet skapar större delaktighet bland medarbetarna, ger en bättre kvalité i förvaltningen och ger därmed ett mervärde för kunderna. Som en bekräftelse att arbetet går i rätt riktning finns Castellum sedan 8 år tillbaka med som ett av de 50 miljömässigt mest progressiva börsföretagen som utses av Robur/Föreningssparbankernas Miljöfond. Castellum får även ett högt betyg i Folksams Klimatindex. FÖRDELNING AV ENERGI FÖR UPPVÄRMNING Energi Castellum arbetar aktivt med att effektivisera energianvändningen och styra mot miljöanpassade energikällor för att minska koldioxidutsläppen. Genom ett bra systemstöd för uppföljning kan alla fastigheter kontrolleras och jämföras med andra för att definiera var åtgärder skall sättas in. Exempel på åtgärder är behovsanpassning av ventilationen, utbyte av styr- och reglersystem för värme och ventilation, lågenergilampor och rörelsestyrda belysningar. Ett kontinuerligt arbete pågår att konvertera fastigheternas uppvärmning till fjärrvärme eller andra miljöanpassade energikällor. Under 2005 har 6 st fastigheter om 36 tkvm konverterats från olja till fjärrvärme. I ytterligare en fastighet om sammanlagt 3 tkvm har bergvärme/kyla installerats. Konvertering från fjärrvärme till bergvärme/kyla pågår i fastigheten Kristallen, Årsta 74:3, i Uppsala om 12 tkvm. Konverteringen beräknas minska koldioxidutsläppen med ca 230 ton per år. Castellum släpper ut ca 19 000 ton koldioxid per år. Uppvärmning via ytjordvärme, solfångare samt rökgaskondensering har installerats i ett antal fastigheter med gott resultat. Castellumkoncernen använder sedan 2001 enbart miljömärkt el, s k Vattenkraft. ENERGI- OCH VATTENFÖRBRUKNING Ej graddagsjusterat 2005 2004 2003 Fjärrvärme, MWh 145 172 143 565 152 762 El, MWh 103 633 95 129 93 424 Olja, MWh 10 785 11 781 14 091 Gas, MWh 11 572 9 725 8 979 Summa, MWh 271 162 260 200 269 256 Vatten, m3 727 077 765 227 803 445 Uthyrningsbar yta 31 dec, tkvm 2 651 2 505 2 437 Energiförbrukningen är inte direkt jämförbar för de olika åren, på grund av olika väderleksförhållanden och fastighetsbeståndets storlek och sammansättning. Miljödeklarerade fastigheter Miljöinventering av fastigheter med tanke på miljö- och hälsorisker som farliga ämnen, föroreningar i mark, radon, fukt/mögel, OVK och tillståndspliktig verksamhet har genomförts i 79% av beståndet. Metoderna skiljer sig åt mellan bolagen bl a används Miljöstatus för byggnader. PCB har konstaterats i 28 st fastigheter vilka åtgärdas enligt plan och konvertering av ozonnedbrytande till miljöanpassade kylmedia pågår. Castellum har inga pågående miljötvister och den enda tillståndspliktiga verksamhet som bedrivs är transport av lysrör. Avfall Utbyggnad av källsorteringsanläggningar med minst sex fraktioner har byggts ut i 52% av det kommersiella beståndet motsvarande 1 331 tkvm. 12 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 5
Organisation och kompetensutveckling Castellum har ett miljöledningssystem bestående av en koncerngemensam miljöpolicy, riktlinjer samt övergripande strategier för ett antal miljöområden. Miljöarbetet bedrivs lokalt på varje dotterbolag genom att det varje år upprättas handlingsplaner med mål och tillhörande åtgärder, vilka regelbundet följs upp. På varje dotterbolag finns en miljösamordnare som koordinerar och driver arbetet i tvärfunktionella grupper där alla medarbetare engageras. Arbetet avrapporteras sedan på respektive dotterbolags styrelsemöte. Koncernledningen i Castellum har sedan 1995, då de tog initiativet till miljöanpassningen, tagit en mycket aktiv del i arbetet och miljöhänsyn ses som en förutsättning för att nå målen. Miljöarbetet omfattar all verksamhet inom Castellum. Uppföljning av miljöarbetet sker varje år av externa revisorer med mycket gott resultat. Inom koncernen finns en miljögrupp med miljösamordnare från alla bolag vilka träffas regelbundet för att utbyta erfarenheter och bevaka utvecklingen i omvärlden. Att ständigt höja kompetensen är en förutsättning i Castellums organisation där miljöanpassningen sker decentraliserat. Alla medarbetare har en grundläggande utbildning inom miljöområdet dessutom har flertalet genomgått utbildning inom specifika områden som t ex energifrågor och materialval. Under 2005 genomfördes en koncerngemensam, interaktiv utbildning i allmän miljökunskap för alla medarbetare vilken innebar ca 5 timmars studier. Samarbete En förutsättning för att lyckas med verksamhetens miljöanpassning är ett aktivt samarbete med kunder, leverantörer och konsulter. Castellum samarbetar med leverantörer och konsulter som själva har ett aktivt miljöarbete och de lokala dotterbolagen arbetar med miljöanpassad upphandling där kraven ses över varje år. Att kommunicera om hur miljöarbetet fortskrider är viktigt för att hålla kunder och andra intressenter uppdaterade samt för att kunna ta aktiv del i arbetet. Informationen ges bl a vid informationsträffar, kundbesök, i kundtidningar och på hemsidor. Bolagen inom Castellum har ett nära samarbete med kommuner, universitet och högskolor samt företagsföreningar för erfarenhets- och kunskapsutbyte. Som exempel kan nämnas Fastighets AB Brostaden som representerar Castellum i Energimyndighetens Beställargrupp vilken arbetar för att så fort som möjligt implementera energieffektiv teknik på marknaden. Harry Sjögren AB ingår i nätverket Miljöchefer i Mölndal och Fastighets AB Brostaden är med i Byggsektorns kretsloppsråd. Fastighets AB Briggen driver projektet Rena Idéer tillsammans med Malmö högskola för att öka källsorteringen och kundernas engagemang. Vad gäller energifrågor och avfallshantering sker samarbeten med lokala energi- och renhållningsbolag. För utförligare information om Castellums miljöarbete se www.castellum.se C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 0 5 13