5 BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Gulmåran 1, Danarövägen 23, Nora, Danderyds Kommun Lagfaren ägare Christian och Pia Baumann Uppdragsgivare Christian Baumann Närvarande vid besiktningen Christian Baumann Besiktningsman Rolf Utling Besiktningsdag / uppdragsnummer Onsdag 2015-09-09 / 2015-0188 Väderlek Ca 16 18 º C, solsken Byggnaden 2-plans villa med källare uppförd 1945. Tillbyggnad från 1976. Övervåning påbyggd och omfattande renovering utförd 2002 Övriga byggnader Carport, förråd Beskrivning Huvudbyggnad Undergrund Berg, pinnmo ( bedömt ) Grundkonstruktion Grundsulor, betongplatta Grundmurar Betonghålsten, Leca Bjälklag Trä Stomme Trä Fasad Puts Yttertak Plåt Uppvärmning Bergvärme Ventilation Mekanisk från- och tilluft med värmeåtervinning
6 BESIKTNINGSRESULTAT HANDLINGAR Tillhandahållna handlingar Säljares upplysningar, uppgifterna har ej kontrollerats - Mäklarprospekt med planritningar tillhandahölls. - Det finns troligtvis inga elledningar av äldre typ i byggnaden. Det föreligger inga problem med elsystemet förutom att en säkring kan lösa om eluttaget är mycket stort. Det föreligger inga problem med vatten- och avloppsledningar. Det föreligger inga problem med värmesystemet. Det har ej noterats några avvikande lukter eller mögellukter i byggnaden. Radonmätning har ej utförts. Tätning och provtryckning av de två eldstädernas rökgångar har utförts utan anmärkning år 2002. OKULÄR BESIKTNING UTVÄNDIGT Mark kring byggnad Hussockel m m - Sockeln är putsad. Inga speciella noteringar. Fasad - Fasaden är utförd med tunnputs på cellplast och med avsaknad av luftspalt i konstruktionen. Denna typ av konstruktion har ibland medfört uppkomst av fuktrelaterade skador. Se riskanalys. Det noterades en mindre spricka i fasaden i anslutning till altanens infästning mot byggnaden. Sprickan bör tätas.
7 Fönster / dörrar - Fönster har stickprovskontrollerats. I bostadsplanen är fönstren tvåglas isolerglas från år 2002. I källaren är fönstren kopplade tvåglas. Inoljning och målning / kittning av en del fönster pågår. Yttertak - Takbeklädnaden består av falsad plåt från tillbyggnadsåret 2002. Normal livslängd för liknande takbeläggningar bedömes till 40-50 år. Taket har stickprovsbesiktigats. Det noterades mindre färgflagning på västsidan. Carport, förråd - Byggnaderna har ej besiktigats.
8 INVÄNDIGT Källare Allmänt - Ursprunglig byggnadsdel och tillbyggnad från år 1976 är uppförda under en tidsperiod när det normalt saknas eller är ett tunnare lager av skiftande kvalitet av kapillärbrytande material ( t.ex. singel eller makadam ) under betonggolven. Man bör räkna med att betonggolven samt nedre del av grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten orsakas av diffusion (fuktinträngning i ångfas) och kapillärsugning. Det är vanligt förekommande vid inredning av källarutrymmen och betonggolv på mark att utförandet är sådant att man erhåller problem i form av fuktrelaterade skador. Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador ( t.ex mögel, röta ) är att inget organiskt material t.ex. träreglar, mineralull skall befinna sig i fuktig miljö. Vid inredning av golv- och väggkonstruktioner som kan påverkas av fukt bör utförandet vara fuktsäkert. Sådana konstruktioner kan vara Platon, Nivellgolv, klinker etc. - Tillbyggnad från år 2002 är grundlagd med betongplatta på mark. Konstruktioner som är uppbyggda ovan betongplattan ( golv och anslutande väggar ) skall from SBN 80, d.v.s., med bygglov inlämnat efter 1982-01-01, vara fuktsäkra så att eventuell fukt i betongen ej kan skada organiska material (t.ex. trä, mineralull ) i konstruktionerna. Sådan fukt kan t.ex. vara markfukt, genom diffusion (fuktvandring i ångfas), kondens eller fukt som sugs kapillärt genom betongen. För att hindra kapillärsugningar i betongplattan erfordras ett kapillärbrytande material av t. ex. singel, runt och under betongplattan. Normalt skall det dessutom finnas en ordnad dräneringsledning runt grunden. Vid dagens byggnationer läggs dessutom värmeisolering under betongplattan. - Betonggolvet i ursprunglig byggnadsdel bedömes vara ett tunnare betonggolv med avsaknad av armering. Utförandet är normalt i äldre byggnader. Sprickor är vanligt förekommande i dessa konstruktioner.
9 - Betonggolvet är delvis ( gästrum och TV-rum ) påbyggt med en ovanliggande golvkonstruktion. Se riskanalys. - Grundmurar är enligt uppgift omisolerade / omdränerade år 2002. Normal livslängd för grundmursisolering / dräneringsledning är ca 20-40 år. - Grundmurar är delvis ( gästrum och TV-rum ) påbyggda med en invändig väggkonstruktion. Se riskanalys. - VA-serviser ( vatten - och avloppsledning från hus till förbindelsepunkt i gata ) är utbytta. Okänt när. - Enligt uppgift finns det, förutom i wc-rum, bastu och vinkällare, vattenburen golvvärme i hela källaren. I gästrum och TV-rum är enligt uppgift golvvärmen från 1970-talet och något begränsad. I dessa två rum finn det även vattenburna radiatorer. Hall / källarentré - Skifferplattor på golv i utrymmet. Elcentral med automatsäkringar och jordfelsbrytare finns i utrymmet. Förråd 1 - Klinkergolv i utrymmet. Inga speciella noteringar. Wc-rum - Utrymmet är utfört med målade väggar och klinkerplattor på golv och är enligt uppgift renoverat 1996. Utrymmet uppvärms via ett eloljeelement. Inga speciella noteringar för övrigt. Inre hall med garderober - Klinkergolv i utrymmet. Inga speciella noteringar.
10 Gästrum TV-rum Passage - Elcentral med automatsäkringar och jordfelsbrytare finns i utrymmet. Braskamin finns i utrymmet. Tvättstuga - Utrymmet är utfört med kakelplattor och målning på väggar samt klinkerplattor på golv och är enligt uppgift renoverat år 1998. Avloppsvatten från tvättmaskinen och tvättbänken leds i avloppsrör till vertikalt avloppsschakt. Det finns en duschkabin i utrymmet vilket är positivt ur fuktsynpunkt. Det noterades ingen klämring eller golvbrunnsmanschett i golvbrunnen bredvid duschkabinen vilket i detta fall bedömes vara ett acceptabelt utförande. Det finns lokal golvlutning mot golvbrunnen närmast golvbrunnen. För övrigt bedömes golvet vara relativt "plant". Tvättmaskinen är enligt uppgift från ca år 2013. Torktumlaren är enligt uppgift från ca år 2010. Bastu - Enligt uppgift är påbyggda väggkonstruktioner fuktsäkert utförda med metallreglar och det finns inget organiskt material i kontakt med grundmurar. Pannrum / förråd - Bergvärmepumpen är tillverkad år 2000. Den separata varmvattenberedaren är tillverkad år 2008. Det noterades ingen klämring eller golvbrunnsmanschett i den moderna golvbrunnen i utrymmet vilket i detta fall bedömes vara ett acceptabelt utförande. Golvvärmefördelare finns i utrymmet.
11 Förråd 2 - Centraldammsugare finns i utrymmet. Matkällare / vinkällare Övrigt källare - Det noterades delvis "bomljud" vid knackning på golvplattor och på ett ställe vissa fogbrister mellan golvplattor. Utrymmen i källaren delvis belamrade och ej fullt besiktningsbara. Besiktning av dessa utrymmen ingår i köparens undersökningsplikt. På åtkomliga delar har inget avvikande noterats. Bottenvåning Allmänt - Enligt uppgift finns det, förutom i de två sovrummen och badrummet, vattenburen golvvärme i hela bottenvåningen. Entréhall - Kalkstensplattor med golvvärme i utrymmet. Inga speciella noteringar. Hall Matplats - Golvvärmefördelare saknar skvallerrör, slitsbotten och tätskikt vilket var ett godkänt utförande år 2002. Inga speciella noteringar för övrigt. Kök - Utrymmet är enligt uppgift renoverat år 2002. Fläkten är enligt uppgift från ca år 2012. Matsal Vardagsrum - Öppen spis finns i utrymmet. Inga speciella noteringar för övrigt.
12 Passage Sovrum 1 Arbetsrum Sovrum 2 Badrum - Utrymmet är utfört med kakelplattor på väggar och klinkerplattor på golv och är enligt uppgift renoverat år 1994. Enligt uppgift finns det fuktspärrar bakom kakelplattor på väggar och tätskikt under klinkerplattor på golv. Elgolvvärme i utrymmet. Det noterades klämring i den utbytta golvbrunnen vilket är korrekt. Det noterades att tätskiktet i golvkonstruktionen är en plastmatta. Golvlutningen mot golvbrunnen bedömes vara fullgod i anslutning till badkaret. För övrigt bedömes golvet vara relativt "plant" och delvis med något bakfall. Övrigt bottenvåning - De två sovrummen och mindre del av badrum är belägna under altan. Bjälklag under underbyggda altaner och balkonger är alltid riskkonstruktioner för läckage och kondensskador och kräver extra noggrant underhåll. Läckage och kondensskador kan vara svåra att upptäcka i tid. Enligt uppgift har det ej noterats några indikationer på fukt i tak under altanen under de ca 13 år som altanen funnits.
13 Övervåning Allmänt - Enligt uppgift finns det vattenburen golvvärme i hela övervåningen. Altan / terrass - Altanen är belagd med gummiduk som enligt uppgift är påförd år 2002. På grund av fastmonterad trätrall är gummiduken ej åtkomlig för besiktning. Normal livslängd för liknande takbeläggningar bedömes till 20 30 år. Möblerbar hall Inre hall Sovrum 1 - Golvvärmefördelare saknar skvallerrör, slitsbotten och tätskikt vilket var ett godkänt utförande år 2002. Balkong - Balkongbeläggningen består av ytpapp. Pappen är enligt uppgift påförd år 2002. Normal livslängd för liknande takbeläggningar är ca 15-20 år. På grund av fastmonterad trätrall är ytpappen ej åtkomlig för besiktning. Sovrum 2 Sovrum 3 Sovrum 4
14 Wc-rum - Utrymmet är utfört med sjöstensplattor på väggar och sjöstensplattor på golv och är enligt uppgift inrett av hantverkare år 2002. Den vägghängda wc-stolens inbyggda vattenbehållare saknar skvallerrör vilket var ett godkänt utförande för inredningsåret 2002. Tvättställsavloppets golvgenomföring är ej helt korrekt utförd. Duschrum - Utrymmet är utfört med sjöstensplattor på väggar och sjöstensplattor på golv och är enligt uppgift inrett av hantverkare år 2002. Enligt uppgift finns det fuktspärrar bakom sjöstensplattor på väggar och tätskikt under sjöstensplattor på golv. Det noterades klämring i den moderna golvbrunnen vilket är korrekt. På grund av putskant i golvbrunnen går det ej att okulärt konstatera förekomst av golvbrunnsmanschett i golvbrunnen. Enligt uppgift finns det en golvbrunnsmanschett i anslutning till golvbrunnen. Golvlutningen mot golvbrunnen bedömes vara fullgod i duschplatsen. För övrigt bedömes golvet vara relativt "plant". Den vägghängda wc-stolens inbyggda vattenbehållare saknar skvallerrör vilket var ett godkänt utförande år 2002. Vind - Vindsbjälklagets isolering består av lösull med en underliggande diffusionsspärr av plast. Kondensbildning ( svärtning ) finns i mindre omfattning på råsponten. Enligt uppgift har svärtningar uppkommit i samband med putsning av fasad då takfotsventilationen var igentäppt. Enligt uppgift har det ej noterats några förändringar beträffande kondenssvärtningens utbredning sedan ventilationen vid takfot återställdes efter fasadarbetets färdigställande. Övrigt invändigt - Det noterades delvis lutning i golv / bjälklag vilket är vanligt förekommande för liknande konstruktioner.
15 RISKANALYS - Påbyggda golvkonstruktioner / väggsyllar ovan betonggolv i källare ( gästrum och TV-rum) är riskkonstruktioner för fukt- och mögelproblem om organiskt material är i kontakt med fuktig betong / fuktig miljö. Enda sättet att bedöma förhållandet är genom att göra konstruktionerna inspekterbara. - Invändigt isolerade grundmurar i källare ( gäststuga och TV-rum ) är riskkonstruktioner för fukt- och mögelproblem om organiskt material är i kontakt med fuktig grundmur / fuktig miljö. Enda sättet att bedöma förhållandet är genom att genom att göra konstruktionerna inspekterbara. - Se notering under fasad. FORTSATT TEKNISK UTREDNING - - - - - Solna 2015-09-10 VärderingsHuset Småhus AB Rolf Utling