Drift- och underhållskostnader för flerbostadshus

Drift- och underhållskostnader för flerbostadshus - En undersökning av kostnadssamband Daniel Johnsson Fastighetsvetenskap, institutionen för teknik och samhälle, Lunds Tekniska Högskola, Lunds universitet

Copyright Daniel Johnsson, 2010 Institutionen för teknik och samhälle Avdelningen för Fastighetsvetenskap, Lunds Tekniska Högskola, Lund ISRN LU+nummer du får av institutionen Tryck av KFS AB, lund 2010 Lunds Tekniska Högskola Tel: + 46 (0) 46 222 73 92 Fastighetsvetenskap Fax: +46(0) 46 222 30 95 Hämtställe 7 Hemsida: www.lantm.lth.se Box 118 221 00 Lund

Drift och underhåll för flerbostadshus Sammanfattning Titel: Författare: Handledare: Problemställning: Syfte: Metod: Slutsatser: Drift och underhåll för flerbostadshus - En undersökning av kostnadssamband Daniel Johnsson Ingmar Bengtsson, Universitetslektor, Fastighetsvetenskap, Lunds tekniska högskola Dagens taxeringsmodell för hyreshus tar väldigt lite hänsyn till olika drift och underhållkostnader utan lägger störst vikt på hyresnivåer. Examensarbetet ska undersöka vilka statistiska samband som finns för fastigheters drift- och underhållskostnader. Undersöka kostnadssamband för drift- och underhåll för flerbostadshus med avseende på husets ålder, ägare, utformning, boendetäthet med mera. Sambanden ska beskrivas med korrelation eller regressionsanalys. Till grund för undersökningen skall offentlig statisk användas i form av bostadsrättsföreningar årsredovisningar, folkbokföringsregistret med mera. Materialet ska bestå av cirka 50 bostadsrättsföreningar i Malmö och Lunds Kommun. Drift och underhållskostnader har olika samband beroende på vilken kommun fastigheten är belägen i. Kostnadssambanden är därför olika beroende på hur de kommunala taxorna är uppbyggda. Kommunala taxor har i regel stordriftsfördelar, detta beror på att taxorna är uppdelade i en fast och rörlig del. Den dyraste driftskostnaden, uppvärmningen, kan uppskattas med regression. Nyckelord: Drift och underhåll, Korrelation, Regression, taxering, kostnadssamband. 3

Drift och underhåll för flerbostadshus 4

Drift och underhåll för flerbostadshus Abstract Title: Author: Supervisor: Problems: Maintenance of apartment blocks - A investigation of cost relations Daniel Johnsson Ingemar Bengtsson, PhD, Department of Real Estate management. Faculty of engineering, Lund University The Swedish model for assessment of real estate takes little in consideration of maintenance costs. This report will investigate different cost relations for real estate used as apartment blocks. Purpose: Investigate different cost relations for apartment blocks. The cost relations will be described in correlation and regression. Methodology: The report will use public statistic such as real estates owner s accounts, People bookkeeping etc. The material will be about 50 real estate owners in form of tenant owners. The investigation will be for the municipality of Malmo and Lund. Conclusions: The maintenance cost depends on the properties location. The Swedish municipalities have different maintenance taxes. The cost relations will therefore be different depending on which location the real estate is located. The most expensive maintenance cost (heating cost) can be estimated with regression. Keywords: maintains, apartment blocks, correlation, regression, assess, cost relations. 5

Drift och underhåll för flerbostadshus 6

Drift och underhåll för flerbostadshus Innehåll Sammanfattning... 3 Abstract... 5 Innehåll... 7 1. Inledning... 8 1.1 Bakgrund... 8 1.2 Syfte... 9 1.3 Metod... 9 1.4 Disposition... 10 Del 1... 11 2. Drift- och underhållstermer... 11 2.1 Vatten och avlopp... 14 2.2 Sophämtning... 15 2.3 Administration... 16 2.3.1 Bostadsrättsföreningars administration... 16 2.4 Elkostnad... 17 2.4.1 Elpriset... 18 2.5 Uppvärmning... 19 2.5.1 Fjärrvärme... 20 2.5.3 korrigering av värmekostnader... 22 2.5.4 Värmetillskott... 22 2.5.5 Värmeförluster... 23 2.6 Fastighetsförsäkring... 25 2.7 Tillsyn, skötsel och städning... 26 2.8 Fastighetskatt... 26 3. Drift- och underhållskostnader med avseende på fastighetsägare... 27 3.1 Fakta om Statistiken... 30 3.2 Diskussion... 30 3.2.1 Årsvis variation av taxebundna kostnader... 32 Del 2... 33 4 Ortspris material... 34 4.2 Avgränsningar... 36 5. Undersökta kostnadssamband... 37 5.1 Värmekostnader... 37 5.2 Försäkringspremien... 40 5.3 Vatten/Avlopps kostnader... 40 5.4 Sophämtning... 43 5.5 Administrationskostnader... 44 6. Felkällor... 45 7. Slutsatser... 45 8. Förslag på vidare studier... 48 9. Källförteckning... 48 7

1. Inledning 1.1 Bakgrund Dagens taxeringsmodell av hyreshus lägger störst vikt på hyresnivåer och tar väldigt lite hänsyn till olika drift- och underhålls kostnader. Taxeringsmodellen bestäms utifrån en bruttokapitalseringsfaktor. Bruttokapitaliseringsfaktorn bestäms i sin tur utifrån husets värdeår och husets geografiska placering (se exempel tabell 1). Hyran inhämtas från fastighetsdeklarationen. Nivåfaktor Nivå faktor 29 30-49 50-59 60-69 70-74 75-77 78-81 82-84 85-87 88-90 91-93 94-95 96-97 98-99 00-01 02-03 04-4,0-7,0 0.8 0.84 0.85 0.88 0.92 0.93 0.96 0.97 0.98 1.00 1.03 1.06 1.09 1.12 1.15 1.18 1.2 Tabell 1.Utdrag ur tabell för kapitalseringsfaktor Utgångspunkten är att tomt och byggvärdet värderas var för sig för att sedan bilda ett komplett taxeringsvärde för hela fastigheten 1. Stora skillnader i drift- och underhåll beaktas dock endast i det enskilda fallet, något särskilt system för att bedöma dessa skillnader finns inte. I efterhand finns dock möjlighet att göra korrigering av sitt taxeringsvärde om fastighetsägaren åberopar att det är felaktigt taxering enligt dagens taxeringslag 2. En av de vanligaste metoderna för att värdera drift- och underhållskostnader är med hjälp av Repabs schablonmodell. Varje kostnad får då en schablon med klassificering låg, medium eller hög. Här måste varje enskild fastighetsägare själv göra en bedömning var på skalan fastigheten befinner sig med viss vägledning. Skulle fastigheten befinna sig mitt i mellan trestegskalan blir bedömningen felaktig. Schablonmodellen och taxeringsmodellen tar ingen större hänsyn till var fastigheten är belägen. Faktorer som påverkas geografiskt är bland annat kommunala taxor för fjärrvärme, vatten/avlopp och el. 1 Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet [2006:10] 2006 sidan 253 2 Taxerringslagen 8

1.2 Syfte Examensarbetet syftar till att kartlägga statistiska samband för drift- och underhållskostnader för flerbostadshus med avseende på husets ålder, ägare, utformning, boendetäthet med mera. Sambanden skall beskrivas med korrelations- och regressionsanalys. Uträknade sambanden skall sedan kunna användas för drift- och underhållsvärderingar av fastigheter bland annat vid taxering. Det statistiska materialet i undersökningen ska vara av offentlig karaktär. Detta eftersom denna statistik är mer lättillgängligt och kan därför användas i större skala. Offentlig statistik är dessutom inte lika kostsam att införskaffa på samma sätt som privat statistik. 1.3 Metod För att uppfylla syftet ska drift- och underhållskostnader undersökas med en litteraturstudie och en empiriskstudie. Litteraturstudien syftar till att undersöka vilka kostnader som är att betrakta som drift och underhåll för en fastighet samt vilka definitioner som används för dessa. Den empiriska studien syftar till att undersöka statistiska samband för drift- och underhållskostnader. Materialet i undersökningen kommer att bestå av 51 fastigheter i Malmö och Lunds kommun. Sambanden ska sedan utredas med korrelations- och regressionsanalys. Allt underlag till undersökningen ska vara av offentlig karaktär. För kartläggning av fastigheternas förvaltningskostnader kommer bostadsrättsföreningarnas årsredovisningar att vara underlaget. Får att få ett mått på husets ålder, boendetäthet och yta kommer fastighets- och folkbokföringsregistret att användas. Vid behov för att klarlägga byggnadens utformning ska även en okulärbesiktning göras. 9

1.4 Disposition Examensarbetet är indelat i två delar. Del 1 är backgrundsinformation kring drift och underhåll. Del 2 är sedan en undersökning av olika samband för drift och underhållskostnader. I denna del undersöks samband för cirka 50 bostadsrättsföreningar i Malmö och Lunds kommun. Del 1 Del 1 beskriver bakgrundsinformation kring drift och underhåll. Här behandlas olika kostnaders uppbyggnad samt definitioner på dessa. 2. Drift- och underhållstermer Kapitel 2 beskriver olika definitioner kring drift och underhåll samt beskriver fastighetsägarens kostnader. 3. Skillnader mellan driftskostnader för olika fastighetsägare Kapitel 3 är en jämförelse av olika ägargruppers kostnader för drift och underhåll med SCB (BO 32 SM) årliga undersökning som underlag. Del 2 Del 2 undersöker kostnadssamband för 51 bostadsrättsföreningar i Malmö och Lunds kommun. 4. Ortsprismaterial Kapitel 4 är en beskrivning av ortsprismaterialet som har ingått i analysen. 5. Kostnadssamband Kapitel 5 är en beskrivning av kostnadssamband för de bostadsföreningar som har ingått i undersökningen. 6. Felkällor Kapitel 6 beskriver felkällor kring ortsprismaterialet och undersökningen. 7. Slutsatser Kapitel 7 beskriver de slutsatser som gjorts i examensarbetet 8 Förslag på vidare studier Beskriver kompletterande studier som kan göras till följd av detta examensarbete. 10

Del 1 Introduktion Del 1 beskriver bakgrundsinformation kring drift och underhåll. Denna del beskriver drift och underhåll i form av definitioner och kostnader. Det görs även en jämförelse av drift- och underhållskostnader för olika ägargrupper. 2. Drift- och underhållstermer Det finns inga klara definitioner för vad som avses vara drift och underhåll för en fastighet. Den fastighetslitteratur som finns använder olika definitioner på kostnaderna. Vanligtvis gör litteraturen en uppdelning på drift- och underhållskostnader och definierar dessa var för sig. Tanken är då att underhåll ska ses som en investering och efterlämnar ett resvärde till skillnad från drift 3. Nedan följer en sammanställning och beskrivning av några definitioner. Drift Drift brukar i normalfallet ses som en sammansättning av flera olika utbetalningar. Beroende på syftet har författarna olika sammansättning av drift. Nedan följer fyra exempel. Enligt H. Bejrum består drift av följande sammansättning av kostnader 4. Energiförbrukning Skötsel Vattenförbrukning Vilket kan jämföras med Repabs definition som innehåller 9 kategorier 5. Administration Försäkring Värme Gemensam el Vattenförbrukning Tillsyn och skötsel Reparationer Sophämtning Städning 3 Olander 2008 sidan 106 4 Bejrum 1991 sidan 60 5 Repab 2009 sidan 15 11

Statiska central byråns definition innehåller 5 kategorier. Skötsel Administration Uppvärmning Taxebundna kostnader* Övrigt *taxebundna = el, sophämtning och vatten Svensk byggtjänst definition består inte av en samling av olika utbetalningar utan av en beskrivande text. Denna definition används i olika förvaltningsavtal. Svensk byggtjänst - Definition av drift Åtgärder med ett förväntat intervall mindre än ett år vilka syfte ar till att upprätthålla funktionen hos ett förvaltningsobjekt. Drift innefattar mediaförsörjning, tillsyn och skötsel. Den funktion som skall upprätthållas är den för tillfället möjliga med hänsyn till slitage och förvaltningsobjektets, inredningens och utrustningens ålder och prestationsförmåga. 6 Driftkostnadernas storlek och utformning behandlas vidare i kapitel 2.1-2.5. Enligt Repabs definition förhåller sig kostnaderna på följande vis för ett normalhus. 3% 7% 2% Adminstration Försäkring 34% 3% 6% 10% 7% 5% 23% Värmeförbrukning, fjv Fastighetsel Vattenförbrukning Tillsyn och skötsel Reperatiner Sophämtning Planerat underhåll Städning Figur 1. Drift och underhållskostnader med fjärrvärme som uppvärmningssätt 6 AFF Definitioner 04 12

Underhåll Underhåll brukar definieras som insatser för att återställa en fastighets standard och funktion. Underhåll kan vara planlagda eller felavhjälpande. Med felavhjälpande menas reparationer vilka ibland ses som en driftskostnad 7. Underhållskostnaden påverkas till största del på var i livscykeln fastigheten befinner sig. En äldre fastighet har exempelvis ett större behov av underhållsåtgärder än en nybyggd. Tidsintervallet för en specifik underhållsåtgärd varierar från 1 år till 50 år 8. Nedan följer ett exempel (figur 2 9 ) på hur kostnaderna för underhåll kan se ut under en fastighets livscykel. Figur 2. bedömda underhållskostnader för bostadshyreshus från 1930-talet SFI definition SFI (svenskt fastighets index) gör ingen traditionell uppdelning mellan drift och underhåll utan definierar bara samtliga kostnader var för sig. Denna definition ska ses som en handledning för en fastighetsvärderare för vad som ska ingå vid en beräkning av fastighetens driftnetto. För detalj se nedan. Fastighetsskötsel med mera: renhållning, snöröjning, avfallshantering, besiktningskostnader, sotning, reparationer (så kallat akut underhåll), självrisker, bevakningsavtal, larmutryckningar och serviceavtal. Mediaförsörjning uppvärmning Mediaförsörjning - övrigt. 7 Olander 2008 sidan 109 8 Olander 2008 sidan 113 9 Bilden är hämtad från Bejrum 1991 sidan 71 13

Bland annat Kyla och vatten. Planerat underhåll: Yttre och inre underhåll som sker efter ett visst intervall. Hyresgästanpassning Åtgärder som görs i överenskommelse med en hyresgäst. Administration Administration. Posten innefattar förvaltning, löpande ekonomisk administration, ekonomistyrning, uthyrning, hyresgästkontakter, hantering av register och kontrakt, Teknisk planering och uppföljning samt personaladministration. I kostnaderna ingår löner för egen personal, lokaler och kontorsutrustning eller arvoden till extern leverantör. Ofta måste denna gemensamma post fördelas på fastigheterna efter någon nyckel. Den fördelningsnyckel som företaget använder i dagsläget tillämpas även för fastighetsindex. Försäkringar för fastigheten Hyresfordringsförluster Ej kvittningsbar moms Fastighetsskatt Tomträttsavgäld och arrenden 10 2.1 Vatten och avlopp Vattenkostnaden motsvarar cirka 7 % av ett hyreshus totala utgifter (se figur 1). Kostnaden beror på hur mycket vatten en fastighet förbrukar och vilka avgifter som debiteras. Förbrukningen för en fastighet påverkas bland annat av hur nya installationerna är, hur stora hushållen är, hur nya tvättmaskinerna är, andel äldre personer med mera 11 Vattenavgifterna påverkas i sin tur av vilken kommun som fastigheten är lokaliserad i. Detta eftersom vattenanläggningarna ägs och drivs av kommunen. Avgifterna ska täcka den löpande verksamhetens kostnader vilket är olika för respektive kommun. Avgifterna är i regel uppbyggda med en rörlig- och en fastkostnad. 10 SFI 2007 sidan 31-32 11 Repab 2009 sidan 86 14

Generellt sätt brukar mindre kommuner ha högre VA-taxor. Det samlas årligen in VA-taxor för olika typhus. För ett typhus B (för beskrivning av typhus B se nedan) har Huddinge lägst kostnad med 1,03 öre/liter och högst kostnad har Jokkmokk med 4,62 öre/liter. Malmö och Lunds kommun har någorlunda likvärdiga kostnader. Lund 28 275 kr/år 1 885 kr/år/lgh 5,16 kr/dygn/lgh 1,41 öre/liter Malmö 33 158 kr/år 2 211 kr/år/lägenhet 6,06 kr/dygn/lgh 1,66 öre/liter Dessa kostnader avser ett Typhus B. Med typhus B menas ett flerbostadshus med 15 lägenheter med 1000 m2 boendeyta, 800 m2 tomtyta med en förbrukning på 2000 m3/år 12. 2.2 Sophämtning Sophämtningen motsvarar cirka 5 % av de totala drift- och underhållskostnaderna. Kostnaden påverkas av sophämtningsvolymen och avfallstaxorna. En fastighets avfallsvolym beror bland annat på dess boendetäthet, andel barnfamiljer, andel äldre personer med mera. Avfallstaxorna har liknande upplägg som kommunala vatten- och avloppsavgifter. Utgångspunkterna är att samtliga kostnader för verksamheten ska täckas av avgifterna 13. Beroende på kommunens avfallshantering varierar denna kostnad. Taxorna består i regel av ett styckpris per kärl och år 14. 12 Svensktvatten 2009 13 kommunallagen 8 kap. 3C 14 Repab sidan 49 15

2.3 Administration Administrationskostnaden motsvarar cirka 10 % av den totala driftskostnaden för en normal fastighet enligt Repab. Med administration menas enligt Repab. Personalkostnader Lokalkostnader kostnader för styrelse Speciella förvaltningskostnader Revisorer Årsredovisning Kontorsomkostnader För SFI:s definition av administration se sidan 13. Administrationskostnaden beror till största del på antal anställda per fastighet. Andra faktorer som påverkar är omsättning av hyresgäster, fastighetsbeståndets spridnings geografiskt, servicenivå och lokalinslag 15. Vid kartläggning av dessa kostnader finns stora skillnader mellan olika ägargrupper. Detta kommenteras vidare i kapitel 3. 2.3.1 Bostadsrättsföreningars administration Bostadsrättsföreningar administreras som en ekonomiskförening. En ekonomiskförening består av en föreningsstämma och en styrelse. I en bostadsrättsförening utgörs föreningsstämman av bostadsrättsinnehavarna. Föreningsstämman utser sedan en styrelse som i sin tur utser en ordförande. Styrelsens uppgifter är att ansvara för föreningens löpande förvaltning så som upprättande av ekonomiskplan, upprättande av lägenhetsförteckning, antagning av nya medlemmar med mera. Detta arbete brukar i normalfallet vara förenat med ett arvode 16. Bostadsrättsföreningar kan ha anställda eller så anlitas extern personal. Vid mindre arbete är det inte ovanligt att en av medlemmarna gör det utan krav på ersättning. För upprättande av årsredovisning anlitas normalt en revisor som är förenat med ett revisionsarvode. 15 Repab 2009 sidan 16 16 Victorin et al. 2003 sidan 62-65 16

2.4 Elkostnad Fastighetselen betraktas som en driftskostnad. Denna kostnad motsvarar cirka 5 % av drift- och underhålls kostnader för en hyreshusfastighet(se figur 1). Elkostnaderna brukar delas upp i två delar, hushållsel och fastighetsel. Hushållsel är då varje enskild lägenhetstagares förbrukning och fastighetselen är de gemensamma utrymmenas elförbrukning. För att bidra med lägre energiförbrukning brukar hushållselen betalas av bostadsrättshavren eller hyresgästen för att göra denne mer sparsam. Fastighetselen ansvarar i sin tur fastighetsägaren för. Exempel på förbrukning av fastighetsel kan ses i tabell 2 17. Utrusning kwh/m2 Tvättstuga 6 Belysning 6 Cirk. Pumpar oljebrännare 3 Soprumsfläkt 3 Ventilation självdrag 0 Ventilation frånluft 6 Ventilation från - tilluft med återvinning 13 Hissar 2 Ev. elvärmekablar 10 Ev. motorvärmare 2 Tabell 2. Ett exempel för uppdelningen av fastighetselskotnaden Beroende på byggnadens standard varierar förbrukningen exempelvis bidrar äldre maskinell utrustning till högre kostnader. En annan viktig faktor som påverkar är byggnadens ventilationstyp (för redogörelse se 2.7.5 värmeförluster) 17 energirådgivningen 17

2.4.1 Elpriset Elavgifterna kan delas upp i tre delar nättjänstavgift, elenergipris samt en skattekostnad se figur 3 18. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Nätavgift Elenergipris Skatt, moms & elcertifikat 0% 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 Figur 3. Elprisets olika delar för 20 000 KWH/år, rörligt pris, löpande priser Nättjänstavgiften (ljusblått i figur 4) är en kostnad för överföring av el. Denna kostnad har konsumenten inte möjlighet att påverka eftersom varje specifikt företag ansvarar för ett visst geografiskt område. För en jämförelse mellan Malmö och Lund se nedan. Elnätkostnad Malmö 665 kr fastavgift per lägenhet Elnätkostnad Lund 1054 kr fast avgift per lägenhet 19 Elenergipriset (mörkblått i figur 4) bestäms av den fria marknaden i form av tillgång och efterfrågan. I Sverige bestäms marknadspriset på en separat elbörs med namnet North-pool. Faktorer som påverkar marknadspriset kan bland annat vara vattentillgång för vattenkraftverk. Kunden har möjlighet att välja egen elleverantör till skillnad från nätleverantören. Vidare har kunden också möjlighet att binda sin avgift under en lägre tid eller att ha en rörlig avgift 20. 40 % av elavgifterna består av skatt vid en förbrukning på 20 000 KWH/år. Från 1996 till 2006 har beskattningen ökat 170 % se figur 4 21 med avseende på öre per K-Wh. 18 Bilden är hämtad från www.svenskenergi.se/sv/om-el under rubriken elmarknaden/kosumentprisets olika delar 19 Elprisguiden 20 Svenskenergi 18

Elskattens utveckling Hushållskunder, öre/kwh 40 35 30 25 20 15 10 5 mar-90 jan-94 jan-96 jul-97 jan-99 jan-01 jan-03 jan-05 jan-07 jan-09månad Källa: Svensk Energi och Skatteverket Hämtat: 2010-02-24 Skatt exkl. moms Skatt inkl. moms Figur 4. Elskattens utveckling från 1990 för hushållskunder 2.5 Uppvärmning Värmekostnaden är kostnaden för uppvärmning av fastighetens ytor och tappvatten. Kostnaden motsvarar cirka 23 % av den totala drift- och underhållskostnaden och är den dyraste driftskostnaden. Denna kostnad påverkas bland annat av vald uppvärmningsmetod, vald inomhustemperatur, hur vällisolerad byggnaden är med mera. Idag finns det 5 stycken dominerande uppvärmningssätt oljebränning, fjärrvärme, elvärme, biobränsle och gas. Utvecklingen har gått till fjärrvärmens fördel som idag är den vanligaste uppvärmningsmetoden med en andel på över 90 % (se bild figur 5 22 ) 23. Beroende på uppvärmningssätt varierar värmekostnaden. Dyrast brukar i normalfallet vara oljebränning. Uppvärmningskostnaden påverkas starkt av vald inomhustemperatur. Rekommendation som brukar ges är att varje lägenhet ska ha en temperatur på 21 grader. För varje gradsökning höjs förbrukningen med cirka 5 % 24. 21 Bilden är hämtad från www.ekonomifakta.se under fakta och statistik/energi/styrmedel 22 Bilden är hämtad från ES 2009:02 sidan 12 23 Energimyndigheten ES 2009:02 sidan 12 24 Kurskompendium husbyggnadsteknik sidan 25 19

Figur 5. Energistatistik för flerbostadshus 2.5.1 Fjärrvärme Fjärrvärme började användas på 1950-talet och har med tiden blivit den vanligaste formen av uppvärmning för flerbostadshus. Vid fjärrvärmeuppvärmning ansluts fastigheten till fjärrvärmenät som levererar varmvatten till fastigheten. Varmvattnet används sedan för uppvärmning av fastighetens ytor med hjälp av radiatorer. Vattnet är i sin tur uppvärmt på en centralanläggning på ett miljöinriktat sätt med exempelvis biobränsle. För att ett fjärrvärmenät ska vara lönsamt krävs det att är inom ett tättbebyggt område med ett större antal anslutna fastigheter. 25 Avgifterna för fjärrvärme varierar kraftigt beroende på vilken kommun fastigheten är belägen i. Det skiljer dubbelt så mycket mellan den billigaste och dyraste kommunen. De mindre fjärrvärmenäten är generellt sätt dyrare då de har mindre fastighetsägare att fördela kostnaden på. Andra faktorer som påverkar priset är vilken typ av bränsle som används vid uppvärmningen samt hur djupt fjärrvärmens rörnät är nergrävt 26. Fjärrvärmeavgifterna har i genomsnitt stigit 20 % mellan 1997-2007 vilket förklaras med att alternativkostnaderna har ökat, så som olja och gas. Detta har gett utrymme för en ökning av fjärrvärmekostnaden 27. 25 Svensk fjärrvärme 2009 26 Svensk fjärrvärme 2009 27 Energmyndighetern sidan 45 20

2.5.2 Fjärrvärmetaxor Fjärrvärmekostnaden brukar delas upp i tre delar energipris, effektavgift och flödesavgift. Effekt och flödesavgifter är fasta kostnader medan energiavgiften är en rörlig kostnad. Effektavgiften är en avgift som tas ut på grund av variation i förbrukningen. Under sommartid krävs mindre energi än under vintertid. Flödesavgiften är den avgift som tas för hur mycket vatten som passerar fjärrvärmepannan. Ju bättre anläggning ju mindre vatten kommer att utnyttjas. I Lund är denna 2,30 kr/m 3. Energipriset beror på vad kostnaden är för produktion av ytterligare en MWh. Kostnaden påverkas till största del av vilket bränsle som används. I Lund delas kunderna in i 5 prisgrupper vilket är utformad så att det gynnar stora energiförbrukare. För detaljer se tabell 6 nedan 28. Fjärrvärmepriser 2010, prisgrupp företag, (flerbostadshus, lokaler, samfälligheter) Energipris Vinterpris för perioden oktober-maj 496 kr/mwh Sommarpris för perioden juni-september 260 kr/mwh Effektavgift Prisgrupp 2 < D <= 100 kw 650 x D x K (max 62 500 x K) kr/år Prisgrupp 3 < D <= 650 kw 625 x D x K (max 390 000 x K) kr/år Prisgrupp 4 < D<= 1 000 kw 600 x D x K (max 575 000 x K) kr/år Prisgrupp 5 D>1000 kw 575 x D x K kr/år D=debiteringseffekt. K=korrektionsfaktor (1,25). Flödesavgift - per kubikmeter fjärrvärmevatten 2,30 kronor Tabell 6: Fjärrvärmetaxa i Lunds kommun Eon ansvarar för Malmös fjärrvärmenät. Kunderna delas in i 3 prisgrupper A, B och C. För detaljerad tabell se nedan 29. Taxorna är utformat på liknande sätt som Lundsenergi fast med färre prisgrupper. Tillsvidarepris Prisalternativ Andel rörlig årskostnad* A cirka 50 % B cirka 65 % C cirka 80 % Effektpris, kr/år 1 483 x E 1 053 x E 613 x E Energipris, öre/kwh 28,5 36,7 45,1 * Avser normalår och en fastighet som förbrukar 27 % av sin totala värmeanvändning under perioden januari-februari Tabell 7: Fjärrvärmetaxa i Malmös kommun 28 Lundsenergi 29 Eon 21

2.5.3 korrigering av värmekostnader För att kunna jämföra värmeförbrukning över olika år och regioner krävs att hänsyn tas för temperaturavvikelser. SCB har utarbetat en metod för korrigering av energiförbrukningen som görs i två steg. I första steget delas landet delas in i 4 zoner. Zonindelningen används sedan för korrigering av värmekostnaden. Varje klimatzon har en korrigeringsfaktor för sin energiförbrukning. För detalj se nedan. Sveriges klimatzoner Korrigeringsfaktor 1-2 Norrland, Dalarna, Norra Värmland och bergslagen 1,05 1,15 3 Ostkusten, Närke, Södra Värmland, Dalsland, Västergötland och småland... 1,05 4 Västkusten, Sydkusten Öland och gotland. 0,95 I andra steget görs en korrigering för ett normalår. Ett kallare år kommer kräva en högre energiförbrukning och ett varmare år en lägre energiförbrukning. För beräkning se nedan E (korrigerad) = E (uppmätt) * 1/(1+0.5(DDÅ-DDNÅ)/DDNÅ) E = genomsnittlig energianvändning DDÅ = antal graddagar DDNÅ = antal graddagar för normalåret SMHI publicerar graddags statistik. Graddagar är en summa för avvikelser från en viss given referenstempretur över ett år. Under november mars är denna referenstemperatur + 17 C, under april +12 C, maj - juli +10 C, augusti + 11 C, september +12 C och oktober + 13 C. Graddagar för normalåret är ett genomsnitt för perioden mellan 1971-2000 30. 2.5.4 Värmetillskott Förutom den rena uppvärmningen tillförs byggnaden gratisvärme från hushållsel, varmvatten och personvärme. För att värmetillskottet ska tillvaratas krävs att radiatorerna är utrustade med termostatventiler annars vädras värmen i regel bort av lägenhetstagarna. Grattisenergin beror på hur många personer som vistas i huset och hur mycket tid som spenderas i lägenheten samt hur mycket hushållsenergi som förbrukas 31. 30 Repab 2009 sid 26-27 31 Kurskompendium husbyggnadsteknik sidan 22 22

2.5.5 Värmeförluster Med värmeförluster menas förluster i förhållande till levererad energi. För ett exempel för förlusterna. (Se figur 6) 32 Ventilation 33 % Tak 7 % Väggar 20 % Fönster 20 % Spillvatten 17% Golv 3 % Figur 6: Värmeförluster för ett typhus byggt på 1940-talet Ventilation Ventilationen står för cirka 33 % av den totala värmeförlusten för ett typhus byggt före 1940 med självdragsventilation.(se figur 6) Ventilationen har som syfte att tillföra friskluft och samtidigt vädra bort förorenad luft. För att ventilation ska vara godkänd krävs minst en luftutväxling på 0.35 liter per sekund och kvadratmeter. Kontroll görs av kommunen. Ventilationssystemen kräver olika mängder energi beroende på vilken ventilationstyp som används för detalj se figur 7. 32 Bilden är hämtad från Handboken för bostadsrättsföreningar sidan 19. 23

S-System S-system eller Självdragsventilation är vanligast för hus byggda före 1960 33. Fördelarna med självdragsventilation är att ingen fläktenergi krävs (se figur 7) och att systemet är så gott som underhållsfritt. Nackdelen med systemet är att ventilationen blir oregelbunden över årstiden. Under sommartiden blir ventilationen begränsad medan den blir överflödig på vintern. Detta eftersom det under vintertid är stora skillnader mellan inne- och utomhustemperaturen vilket ger upphov till ett större luftutbyte. Detta system ger stora värmeförluster men har lägst elkostnad då ingen fläktenergi krävs 34. F-system F-system är vanligast i hus byggda efter 1960 35. Till skillnad från självdragsventilation kräver systemet energi för drift av en frånluftsfläkt. (se figur 7 36 ) Fläkten suger ut luften via kanaler i lägenheten och på så viss skapas undertryck i byggnaden. Trycket kan sedan justeras genom att ändra varvtalet på fläkten. Frånluftssystemet ger på så viss jämnare luftflöde vinter som sommartid. En mer avancerad F-systemsventilation är FVP ventilation som har den fördel att värmen från frånluften tas tillvara genom att dra ventilationskanalerna till en gemensam punkt med en värmepump. Systemet har samma problem som självdrag med kall tilluft under vintertid 37. FT-system Ventilationssystemet började användas för flerbostadshus efter 1960 38. Systemet använder två fläktar en tillufts- och en frånluftsfläkt. Med tilluftsfläkten kan bättre kontroll fås för tilluftsströmningen. Tilluften tas in genom aggregat där den sedan värms till önskad temperatur för att motverka stort luftflöde under vintertid. Nackdelen med systemet är att det kräver större underhåll och mer service än både F- systemet och S- systemet 39. FTX-system FTX-ventilation är ett system med från- och tilluftsfläkt samt med en mekanisk värmeåtervinning (värmeväxlare). Systemet är vanligast i flerbostadshus byggda efter 1980 40. Eftersom FT-systemen kräver uppvärmning av tilluften gjordes en förbättring med namnet FTX. En värmeväxlare placerades för uppvärmning av tilluften. Värmeväxlaren tillvaratar värmen från frånluften till uppvärmning av tilluften. På så viss minskar behovet att uppvärmning av tilluften med 85 % (se figur 7). Systemet är det modernaste men kräver dock störst mängd service och underhåll 41. 33 Energirådgivningen 34 Dahlbom & Warfinge 2007 sidan 3:2 35 Energirådgivningen 36 Bilden är hämtat från www.svenskventiliation.se klicka på rubriken allt om ventilation sedan klicka på livscykelkostnad. 37 Dahlbom & Warfvinge 2007 sidan 3:5 38 Energirådgivningen 39 Dahlbom & Warfvinge 2007 sidan 3:6 40 Energirådgivningen 24