BR-LGH NR 20 I HSB:S BRF VITSIPPAN I NYNÄSHAMN

BR-LGH NR 20 I HSB:S BRF VITSIPPAN I NYNÄSHAMN Mariebergsvägen 39, 148 60 Stora Vika Marknadsvärdebedömning Januari 2014 D.nr: 836512/F-2863-13-01 Best.nr: 110963 Adress Telefon Fax Org nr E-post Värdia Fastigheter AB 08-58430720 08-7684933 556569-4121 info@eminenta.se Polygonvägen 15 18766 TÄBY

1 UPPDRAG 1.1 Uppdragsgivare Kronofogden Östra försäljningsteamet 106 65 Stockholm 1.2 Uppdrag Uppdraget är att bedöma bostadsrättslägenhetens marknadsvärde inför eventuell exekutiv auktion. Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att bostadsrättslägenheten varit utbjuden till försäljning på ett för bostadsrättslägenhet sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objektet och inte några speciella partsrelationer. Värderingen utförs med ortsprismetoden vilket innebär jämförelser av köpeskillingar för objekt liknande värderingsobjektet, samt utifrån erfarenhetsmässig kännedom om efterfrågesituationen. Härvid beaktas såväl värderingsobjektets läge som dess egenskaper och förutsättningar. 1.3 Värdetidpunkt Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten januari 2014. 1.4 Inspektion Bostadsrättslägenheten inspekterades 2014-01-23 av Anders Högman. Vid inspektionen deltog personal från kronofogdemyndigheten. Vid inspektionstillfället var lägenheten mycket ostädad med diverse kläder, småföremål, madrasser, tidningar mm slängda här och var. Värdebedömningen grundar sig på bostadsrättslägenhetens standard och skick vid inspektionstillfället. Objektspecifika uppgifter är erhållna av bostadsrättsföreningen. Den utförda inspektionen är ej av en sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt 4 kap 19 jordabalken. Den utförda inspektionen utgörs av en enklare okulär syn av bostadsrätten och kan mer jämställas med den syn som en spekulant utan speciell byggteknisk kunskap utför inför ett förvärv av bostadsrättslägenheten. 1

2 VÄRDERINGSOBJEKTET 2.1 Fastighetsspecifika uppgifter Bostadsrättsförening: HSB:s Brf Vitsippan i Nynäshamn Lägenhetsnummer: 20 Adress: Kommun: Område: Lägenhetsinnehavare: Mariebergsvägen 39, 14860 Stora Vika Nynäshamn Stora Vika D.nr:836512/F-2863-13-01 Lägenhetsstorlek: 3 RoK *) Lägenhetsarea: 97 m² Månadsavgift: 6 682 kr/månad inkl. garageplats men exkl. uppvärmning och VA. Andelstal: 3,09987 % Den ovanstående angivna arean, månadsavgiften och andelstalet är hämtade ur föreningens bostadsrättsinformation avseende förhållanden i 2014-01-30. Eminenta Värdia tar inget ansvar för dessa uppgifter. *) Enligt föreningens bostadsrättsinformation är den aktuella lägenheten om 3 rok. Vid inspektionen kunde konstateras att lägenheten utgör 4 rok; 3 sovrum och vardagsrum. 2.2 Allmänt Lägenhet om 4 rum och kök i två plans radhuslänga varav entréplanet utgörs av souterrängvåning. Gavelläge i längan. Område med radhuslängor i södra utkanten av Stora Vika ca 13 km nordväst om kommunens huvudort Nynäshamn. Busshållplats, livsmedelsbutik och skola finns inom gångavstånd. Tätorten Stora Vika växte upp under 1940-talet som ett brukssamhälle omkring den cementfabrik som anlades där vid samma tid. Samhället hade sin glansperiod under 1950-och 60-talen. Verksamheten avvecklades 1980-1981 varefter invånarantalet sjunkit till dagens drygt 600 personer. Flertalet av Stora vikas invånare arbetspendlar idag till andra orter. AVSTÅND I KILOMETER (G = GÅNGAVSTÅND) Skola: G Hållplats: G Livsmedelsbutik: G Affärscentrum (Nynäshamn): Ca 13 2.3 Bostadsrättsföreningen Allmänt: Brf Vitsippan äger fastigheten Nynäshamn Marsta 5:59. På fastigheten finns 8 radhuslängor vilka tillsammans innehåller totalt 36 bostadslägenheter samtliga upplåtna med bostadsrätt. På fastigheten finns även garagelängor med en bilplats för varje lägenhet, 22 utvändiga p-platser, separat förrådsbyggnad samt föreningelokal. Tvättstuga: Övrigt: Vi har tagit del av: x Stadgar x Lägenhetsregister x Årsredovisning avseende verksamhetsåret: 2012 EKONOMI Avgiftsnivå: 827 kr/m² Avser föreningens genomsnittsnivå x Avser aktuell lägenhet Taxeringsvärde: 16456 tkr Långsiktiga lån: 32234 tkr 196 % av taxeringsvärdet Eget kapital 1474 tkr 9 % av taxeringsvärdet Underhållsfond: 462 tkr 3 % av taxeringsvärdet Kommentar: Föreningen bedöms ha en förhållandevis hög avgiftsnivå, en likviditet i balans men en mycket svag 2

soliditet. 2.4 Fastighets och byggnadsrelaterade uppgifter Fastighet: Nynäshamn Marsta 5:1 Byggår: 1989 Flerbostadshus Friliggande villa Kedjehus Gavelläge Ombyggnadsår: ---- Parhus x Radhus Mellanläge Byggnadstyp: Radhus i totalt 2 plan, varav ett plan är souterrängvåning. Underhållsbehov: Inget akut eller påtagligt, normalt löpande byggnadsunderhåll. Övrigt: VA-stammar: x Ursprungliga Utbytta Uppgift enligt: Bedömt Hiss: Ja x Nej BYGGTEKNIK GRUNDLÄGGNING GRUNDMUR STOMME BJÄLKLAG FASADER YTTERTAK FÖNSTER Murar till berg Betonghålsten x Trä*) x Trä x Träpanel Tegelpannor Kopplade x Platta på mark *) x Lättklinker*) Lättbetong Lättbetong Tegel x Betongpannor Tvåglas Grundsulor Lättbetong Lättklinker Betong x Kalksandsten Plåt x Treglas Krypgrund Betong Tegel Stålbalkar Puts Papp x Isolerglas Plintar Natursten Betong Slammat Shingel Enkelglas Pålar Timmer Eternit Eternit 2+1-glas Balkgrund Timmer Innanfönster Torpargrund *) Där material/teknik inte kunnat konstateras okulärt är detta bedömt av undertecknad är värderingsman. UPPVÄRMNINGS- OCH VENTILATIONSSYSTEM x Vattenburet värmesystem Öppen spis Oljepanna Solvärme Luftburet värmesystem Öppen spis m. insats x Elpanna/varmvattenberedare Jordvärme Direktverkande el Kamin Fast bränsle panna Värmepump (luft/luft) x Radiatorer Kakelugn Bergvärme Värmepump (luft/vatten) Golvvärme Varmvattenberedare Sjövärme Fjärrvärme Mek. Ventilation Självdragsventilation Varje lägenhet i föreningen har egen elpanna med varmvattenberedare för uppvärmning av bostad och tappvarmvatten. Lägenhetens elpanna bedöms vara från byggåret. Ålder på elpanna och varmvattenberedare ej känd. Beredaren bedöms dock vara av nyare typ än panndelen. 2.5 Lägenhetsbeskrivning Gavellägenhet om 4 rum och kök i radhuslängan. Utsikt mot grannlängor och föreningens tomtytor med gångvägar och gräsmattor. Lägenheten har en för hustypen normal planlösning. Ytskikt på golv, väggar och tak samt utrustning och snickerier bedöms vara i huvudsak från byggåret. Lägenheten uppvisar ett varierande skick och underhåll. I vissa utrymmen är snickerier och ytor i olika grad misskötta, i andra utrymmen är skicket mer normalt om än inte i gott skick. Hela lägenheten bedöms dock sammantaget ha ett uppsamlat behov av uppfräschning och förnyelse. Trädäck i sydvästläge utanför vardagsrummet. RUMSINDELNING Vard.r. Sovrum Kök Hall Badrum Wc / D Wc Bastu Tvättst Klädk. Hobbyr Förråd Pannr. Garage Balkong Uteplats öv 1 1 1 1 1 Sv 2 1 1 1 1 S:a 1 3 1 1 1 1 1 1 1 3

KÖK x Elspis (Electrolux) Keramikhäll Inbyggd ugn x Kyl (Electrolux) Kaffemaskin Vedspis Induktionshäll Inbyggd micro Frys Vinkyl Gasspis x Köksfläkt (Minimaster) --- Diskmaskin x Kyl / Frys (ElektroHelios) Skafferi Beskrivning: Kök med matplats för ca 8 personer. Standard: Skåpsnickerier från byggåret med släta laminerade luckor, rostfri diskbänk, liten bänkskiva av laminat, kaklad väggyta över köksbänken. Köksmaskiner från byggåret utom kyl/frys som bedöms vara av modernare typ. Underhållsstatus: Snickerier och ytskikt är delvis misskötta. Läckage har förekommit från kyl och/eller frys, troligen orsakat av avstängd el. Köket har ett allmänt behov av renovering. BADRUM (BV) x WC Duschplats x Badkar Handdukstork Tvättmaskin Bidé Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt Torktumlare x Tvättställ Bastu Varmvattenberedare Beskrivning: Normalt badrum. Golv: Plastmatta Standard: Väggar: Kakel+målad väv Underhållsstatus: Något misskött. Allmänt uppfräschningsbehov. WC-RUM (ÖV) x WC Duschplats Badkar Handdukstork Tvättmaskin Bidé Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt Torktumlare x Tvättställ Bastu Varmvattenberedare Beskrivning: Normalt wc-rum Golv: Plastmatta Standard: Standard från byggåret. Väggar: Målad väv Underhållsstatus: Något misskött. Allmänt uppfräschningsbehov TVÄTTSTUGA x Tvättmaskin (Selectro) Mangel Groventré x Elpanna/varmvattenberedare (Värmebaronen) Torktumlare Centrifug Förvaringsskåp Frånluftsfläkt Torkskåp x Tvättbänk Duschplats Beskrivning: Normalt tvättutrymme. Golv: Plastmatta Standard: Ordinär standard. Väggar: Våttapet Underhållsstatus: Ordinärt skick FÖREKOMMANDE YTSKIKT GOLV VÄGGAR TAK x Parkett x Tapet x Målade takskivor x Plastmattor Målad glasfiberväv Panel Trä Målat Målad puts Laminat Panel Vävspänt Linoleum Bröstpanel Plastspänt Klinker Väv Pappspänt Skiffer Textilmattor Ytskiktsstandarden bedöms vara från byggåret. Akustikplattor Stuckatur Noteringar Eltillförseln till lägenheten har varit avstängd under viss tid. För att förhindra frysskador har dock föreningen temporärt tillsett att el finns till lägenhet. Missfärgningar i vardagsrumstaket ovanför fönsterparti. Saknas fasadbeklädnad på parti av nordgaveln mot marken (förutsättes vara bostadsrättsföreningens ansvar). 4

2.6 Bedömning Radhuslägenhet i två plan med standard i huvudsak från byggåret 1989. Lägenheten har troligen varit obebodd under viss tid (okänt hur länge). Lägenheten ger ett ovårdat och i viss mån rent misskött intryck varför ett uppsamlat behov av förnyelser och uppfräschning föreligger i hela lägenheten av såväl ytskikt, snickerier som maskinutrustning. 5

3 SLUTLIG VÄRDEBEDÖMNING Förutsättningar Med stöd av förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande bedöms det totala marknadsvärdet för bostadsrättslägenhet nr 20 i HSB:s Brf Vitsippan I Nynäshamn, Nynäshamns kommun i befintligt skick till: Marknadsvärde per januari 2014 TREHUNDRAFEMTONTUSEN KRONOR 315 000 KRONOR Bedömt värdeintervall ±25 000 kr Observera att det bedömda marknadsvärdet avser att motsvara det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett antal upprepade försäljningar av objektet på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Täby 2014-01-30 Anders Högman Civilingenjör Av Samhällsbyggarna Auktoriserad Småhusvärderare 6

B I L AG A I ALLMÄNNA VILLKOR, BEGREPP OCH DEFINITIONER 1 Utförande 1.1 Vid värdering av bostadsrätter inleds uppdraget med ett besök på aktuellt objekt för att fastställa skick, standard, planlösning, läge m.m. Vid besöket kan framkomma sådana uppgifter och omständigheter som föranleder ytterligare kontroller hos myndigheter och andra fackmän, t.ex. byggnadsnämnd, Lantmäteriet m.m. Från ägaren kan erhållas nödvändiga handlingar. Vid värdering av bostadsrätt inhämtas uppgift om storlek, innehavare, månadsavgift samt årsredovisning och stadgar för föreningen m.m. Med hjälp av detta underlag bedöms marknadsvärdet efter ortsprisanalyser på kontoret och redovisas i ett värderingsutlåtande. 2 Begreppet Marknadsvärde 2.1 Alla marknadsvärdebedömningar utgör någon form av prognos för en händelse ett sannolikt pris vid en tänkt försäljning. Ett marknadsvärde kan sålunda aldrig observeras (som betalt pris) utan endast bedömas. 2.2 Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att objektet varit utbjuden till försäljning på ett för objekt sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objekt och inte några speciella partsrelationer. 3 Ortsprismetoden 3.1 Ortsprismetoden baseras i grunden på marknadsanalyser av överlåtelser av vad som anses vara jämförbara objekt. Ortsprismetoden innebär sålunda förenklat att bedömningen görs med ledning av betalda priser för likartade objekt, s.k. jämförelseobjekt, på en fri och öppen marknad. Analyserade objekt är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktorer måste ske. 4 Värdeutlåtandets omfattning 4.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven nyttjanderätt med tillhörande rättigheter eller skyldigheter som framgår av stadgar och årsredovisning/ekonomisk plan. 4.2 Kontroll av fastigheten/tomträtten som nyttjanderätten ingår i har skett genom utdrag från FDS. Den information som erhållits genom FDS har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av FDS har dessa enbart beaktas i den omfattning information därom lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från FDS samt av uppgifter uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 5 Förutsättningar för värdeutlåtande 5.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella hyresgäster, förvaltare har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetskontroll. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 5.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren, förvaltare eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. Om annat anges i värderingsutlåtandet gäller detta. 5.3 I utlåtandet redovisas inredning och utrustning, såsom t.ex. vitvaror, köksinredning, utrustning i hygienutrymmen eller liknande som fanns vid inspektionstillfället. Detta innebär att delar av specificerad inredning och utrustning kan avlägsnas från värderingsobjektet före en köpares tillträde, då ägarförhållandena ej varit möjliga att utreda. 6 Miljöfrågor (Miljöbalken 1998:808 m.fl.) 6.1 Kontroll av eventuellt förekommande miljöskador eller annan negativ miljöpåverkan på värderingsobjektet eller intilliggande fastigheter har inte utförts. Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form. 6.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömning är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 7 Besiktning, tekniskt skick 7.1 Den fysiska konditionen hos nyttjanderätten samt byggnader osv som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 7.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden i nyttjanderätten på egendomen, under marken eller i byggnaden/-erna, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för: sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och /eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter, eftersom inga tekniska tester genomförts. 7.3 Värderingsobjektet förutsätts uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 8 Ansvar 8.1 Eventuella krav mot värderingsmannen till följd av fel i värderingsutlåtandet skall anmälas (reklameras) till denne inom skälig tid efter det att skadan märkts eller bort märkas. Reklamation får dock inte ske senare än två år efter värderingsdagen. Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket. 8.2 Det maximala skadestånd som kan utgå till följd av fel i värdeutlåtandet är tio prisbasbelopp. 9 Värdeutlåtandets aktualitet 9.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 9.2 Det måste dock observeras att värdebedömningen inte inrymmer någon utfästelse om faktisk värdeutveckling. 10 Värdeutlåtandets användande 10.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 10.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 6.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 10.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges.

B I L AG A I I KARTOR

B I L AG A I I I FOTOGRAFIER Läge i radhuslängan. Fasader mot nordost och nordväst. Fasad mot sydväst

Br-lgh nr 20 i HSB:s Brf Vitsippan i Nynäshamn Bv, hallen. Bv, sovrum. Bv, tvättstuga Bv, hallen Bv, badrummet Våningstrapp

Br-lgh nr 20 i HSB:s Brf Vitsippan i Nynäshamn Öv, WC-rum Öv, köket Öv, köket Öv, sovrum Öv, vardagsrum Öv, vardagsrum