å r s r e d o v i s n i n g 2 0 0 6
Hassellunden seniorboende. 2
Innehåll Uppsalahem 2006 sida 4 Detta är Uppsalahemkoncernen sida 5 VD-text sida 6 Strategisk inriktning sida 8 Marknad sida 10 Kunder sida 13 Dialog och kundkontakt sida 14 Fastigheter sida 16 Sammanfattande värdeutlåtande sida 18 Bostadsproduktion sida 20 Finansiering sida 23 Energi och miljö sida 26 Medarbetare och organisation sida 29 Uppsalahem 60 år sida 33 Förvaltningsberättelse sida 36 Resultaträkning sida 39 Balansräkning sida 40 Kassaflödesanalys sida 42 Redovisningsprinciper sida 43 Noter sida 44 Revisionsberättelse sida 54 Styrelse sida 55 Företagsledning sida 56 Karta över fastighetsbeståndet sida 57 Fastighetsbestånd sida 58 Femårsöversikt sida 60 Definitioner och ordförklaringar, känslighets- och riskanalys sida 61
U p p s a l a h e m 2 0 0 6 Uppsalahem 2006 0 00 2006 Nettoomsättning Mkr 00 00 00 600 2 2002 2 200 200 200 Resultat efter finansiella poster Mkr 0 60 0 20 0 6 2002 200 200 200 Investeringar Mkr 00 00 200 00 0 0 6 0 22 0 2006 0 2006 26 Finansiell sammanfattning Mkr 0 60 0 20 0 Årets resultat uppgår till 57,8 Mkr. Årets nettoomsättning ökar med 16,9 Mkr 0 0 till 805,5 Mkr. Årets kassaflöde från den löpande 6 verksamheten före förändring av rörelsekapitalet uppgår till 188 (166) Mkr. Periodens investeringar i anläggningstillgångar uppgår till 438 (274) Mkr. Fastigheternas värdeförändring uppgår under året till cirka 8 procent. 2002 200 200 200 Marknadsvärdet på fastigheternas uppgår per årsskiftet till 8,1 Mdr kr. Hyresnivåerna har hållits oförändrade under 2006. Uppsalahem har sedan år 2000 rating av Standard & Poor s som är A/Stabil/A-1, nordisk ratingskala K-1. Senaste publicering är från 30 oktober 2006. Väsentliga händelser 2006 Under året har produktion av 564 lägenheter startats. Under de kommande fyra åren planeras det att byggas ytterligare 600 lägenheter. Hyresmarknaden präglas under året av fortsatt hög efterfrågan på bostäder. Uppsalahem har firat 60-års jubileum med att alla hyresgäster erhållit en hyresreducering med 300 kronor på decemberhyran. Uppsalahem AB och Uppsalahem Servicebostäder AB har fått mottaga pris i kategorin årets lyft i andel nöjda kunder av undersökningsföretaget AktivBo. Kundnöjdheten hos Uppsalahems kunder ökade med 3,1 procent. Bland kunder i seniorboenden, hos Uppsalahem Servicebostäder AB, ökade kundnöjdheten med 4,9 procent. Under året har Uppsalahem inrättat ett kundombud till vilket hyresgäster kan vända sig och berätta vad de tycker om sitt boende. I strävan att förbättra kunddialogen presenterades under november en ny hemsida för kunderna. Internt har ett nytt intranät införts. Alla Uppsalahems medarbetare har under året genomgått utbildning i affärsmannaskap. Antal årsarbetare i koncernen uppgår till 223 (225). Utblick 2007 Fortsatt mycket hög efterfrågan på bostäder. Fortsatt stora investeringar i nyproduktion av hyreslägenheter. Ett hundratal lägenheter planeras att startas under året. Koncernens driftkostnader förväntas stiga. Byggtjänster är utsatta för höga kostnadsökningar. Kostnader för energi och avfall stiger också. Behovet av effektiviseringar kvarstår för att minska förväntade kostnadsökningar. Fortsatta satsningar på stam- och badrumsrenoveringar. Resurser kommer även att tillföras så att viktiga energiprojekt kan genomföras. Finansieringskostnaderna stiger bl. a. genom stigande marknadsräntor. Införande av Rättvisare Hyra för att skapa en hyressättning som mer överrensstämmer med kundernas uppfattning om lägesfaktorn inverkan på hyran. Behovet av hyreshöjningar under 2007 kan inte uteslutas på grund av ökade drift- och räntekostnader. 2002 200 200 200 2006
D e t t a ä r U p p s a l a h e m Detta är Uppsalahemkoncernen Uppsalahem med sina fyra dotterbolag är hyresvärd åt cirka 25 000 Uppsalabor unga som gamla. Ytterligare 40 000 personer är intresserade av en bostad hos Uppsalahem. Ägare Uppsalahem AB ingår i Uppsala kommuns bolag Uppsala Stadshus AB, som äger 91 procent av aktierna. Resterande nio procent ägs av Uppsala kommun. Uppsalahem har som kommunägt företag en politiskt sammansatt styrelse som utses av Uppsala kommunfullmäktige. Sammansättningen av styrelsen avspeglar de politiska partiernas representation i kommunfullmäktige. Koncernstruktur Uppsalahemkoncernen består av Uppsalahem AB som är moderbolag till fyra dotterbolag med fastigheter i Uppsala kommun Uppsalahem Servicebostäder AB, Fastighetsbolaget Storvreta Centrum HB, 2 Torn AB samt det vilande bolaget Attika AB. Organisationen är indelad i tre affärsområden: Bostad med ansvar för fastighetsförvaltning och kundservice Bostadsproduktion som planerar och bygger nya bostäder Servicebostäder som äger och förvaltar främst senior-, vård- och stödboenden. Affärsstöd är ekonomi, finans, personal och information. Fastighetsbeståndet Koncernen Uppsalahem äger och förvaltar ett 160-tal bostadsområden inom Uppsala kommun med drygt 12 800 lägenheter, 1 100 lokaler av olika slag samt 6 300 garage och parkeringsplatser med ett sammanlagt marknadsvärde av 8,1 Mdr kr. Förvaltningsfastigheternas uthyrningsbara yta är 903 700 kvm, varav 756 300 kvm är bostäder och 147 400 kvm lokaler. Kunder För att bättre kunna ta tillvara kundernas behov och önskemål möter medarbetare kunder bland annat i bostadsområden, på distriktens besökskontor och i företagets centrala kundtjänst. Årligen görs mätningar av vad hyresgästerna anser om företaget. I koncernens bostäder bor cirka 25 000 personer. Antalet kontrakt för vanliga lägenheter är cirka 10 600, för seniorbostäder cirka 300 och för student- och ungdomsbostäder cirka 150. Till detta kommer Uppsala kommuns kontrakt för bostäder för vård- och stödboende. I Uppsalahems kundregister fanns vid årsskiftet 2006/2007 drygt 40 000 personer som anmält sitt intresse för en bostad hos Uppsalahem. Förvaltning Nästan all fastighetsförvaltning inom Uppsalahem sköts internt. För att konkurrensutsätta den egna verksamheten köps 20 30 procent av driften externt. Inga förvaltningstjänster säljs till andra fastighetsägare. Uppsalahemkoncernens fastighetsförvaltning mäts varje år ur effektivitetssynpunkt och jämförs med andra förvaltningsbolag. Medarbetare Antalet medarbetare inom koncernen var vid årsskiftet 228. 134 av dessa arbetar med fastighetsskötsel och 94 med administrativa uppgifter. Inom koncernen är 32 procent kvinnor och 68 procent män.
V D Å s a H e d e n b e r g 2006 Ett spännande och löftesrikt jubileumsår med Uppsalahem Under 2006 fyllde Uppsalahem 60 år. För att fira detta fick hyresgästerna 300 kronor i rabatt på hyran. Året har präglats av ännu nöjdare kunder och medarbetare samt resulterat i goda ekonomiska resultat. En ny dialogskapande hemsida har lanserats och produktionen av drygt 560 nya lägenheter har startats. 2006 blev en verklig framgång för det stora förändringsarbete som genomförts de senaste åren. Resultat Uppsalahem har under året nått goda ekonomiska resultat trots ökade förbrukningskostnader och en ovanligt stor underhållsvolym. Det stora förändringsarbetet inom bolaget har nu börjat få effekt på ekonomin. Det är glädjande att resultatet inte kommer från höjda hyror utan mer beror på det låga ränteläget och effektiviseringsarbetet. Stort underhållsbehov En stor del av Uppsalahems hyreslägenheter är producerade på 1950- och 1960-talen och behovet av underhåll i beståndet är stort. Totalt handlar det om investeringar i miljardbelopp. En av utmaningarna för 2007 blir att effektivisera planeringsarbetet och att finna de bästa finansiella lösningarna. Det omfattade underhållet, exempelvis byte av stammar, elledningar och fönster, kommer sannolikt att medföra en del hyreshöjningar. Investeringsvolymen var den största på många år och bidrar starkt till att bolaget fortsätter att utveckla Uppsala som bostadsort. Äldres boende Uppsalahems målsättning är att alla ska kunna bo kvar i sitt bostadsområde även på äldre dagar. Under 2006 kartlades tillgängligheten för personer med nedsatt rörelseförmåga i vissa av Uppsalahems bostäder. Resultatet visar att det skulle vara alltför kostsamt att tillgänglighetsanpassa alla lägenheter. Uppsalahem ska ta hänsyn till tillgängligheten vid renoveringar, men även bygga nya moderna bostäder i områden där äldre hus inte går att anpassa till rimlig kostnad eftersom det alltid ska finnas tillgängliga alternativ. Byggandet fortsätter Året som gått blev ett intensivt byggår då vi startade 564 nya lägenheter. Orsakerna till detta är flera, bland annat fick vi fler igångsättningstillstånd och dessutom beslutade vi att tidigarelägga projekt för att omfattas av gällande statsbidrag. Glädjande nog är efterfrågan fortfarande stor på nya hyresrätter och då främst på mindre lägenheter i centrala Uppsala. Det nyproducerade huset i Hassellunden för hyresgäster över 55 år visade sig bli mycket eftertraktat. Lägenheterna är anpassade för att de boende ska ha möjlighet att bo kvar trots behov av rullstol, rollator och andra hjälpmedel. De kommande fyra åren planerar vi att bygga ytterligare 600 hyreslägenheter. Utmaningen vi står inför är att klara av att genomföra dessa projekt utan de statliga bidrag som utgått tidigare. Vi kommer att ha ett ökat fokus på byggkostnader och intäkter men högre hyror är troligen ändå att vänta. Dialog skapar trygghet och trivsel Kunderna har blivit ännu nöjdare med oss och detta beror säkerligen på det betydande arbete vi gör med att förbättra dialogen. Den 6
V D Å s a H e d e n b e r g ökade kundnöjdheten var så stor att både Uppsalahem AB och Uppsalahem Servicebostäder AB fick var sitt pris i konkurrens med andra bostadsföretag för förbättrat kundarbete under året. Uppsalahems kvartersvärdar finns dagligen i bostadsområdena och skapar trygghet och trivsel. Alla områden har också bomöten där hyresgästerna får vara med och påverka sin boendemiljö. Vår nya hemsida och vårt nya intranät, vilka lanserades under året, är bra hjälpmedel för att både ge och få information och synpunkter på verksamheten. I vår strävan att ytterligare förbättra vår service har vi inrättat ett kundombud som hyresgästerna kan vända sig till och berätta vad de tycker om sitt boende. Med dessa verktyg ska Uppsalahem utveckla dialogen ännu mer. Energi och miljö högprioriterade frågor I både fastighetsförvaltning och nyproduktion lyfter Uppsalahem särskilt fram energioch miljöfrågor. Vi följer våra uppsatta mål för minskad energianvändning och tar den viktiga klimatfrågan på största allvar. Målet är att minska koldioxidutsläppen rejält. Under de senaste åren har koncernen varje år överträffat ägarnas krav på minskad energiförbrukning. I nyproducerade lägenheter kan hyresgästerna själva styra sin energiförbrukning genom individuell mätning. Fastigheterna behöver normalt renoveras efter 40 till 50 år och då ska energiförbrukningen grundligt ses över. Genom att mäta och följa upp nyckeltal blir miljöbelastningen synlig vilket medför att Uppsalahem kan sätta upp nya mål för att minska energikostnaden. Affärsmässiga medarbetare Alla Uppsalahems medarbetare har genomgått en utbildning i affärsmannaskap, vilken bidragit till ökade kunskaper när det gäller att göra kunderna mer nöjda. Utbildningen Kunderna har blivit ännu mer nöjda med oss och detta beror säkerligen på det betydande arbete vi gör med att förbättra dialogen. har även tydliggjort organisationen och ökat våra medarbetares ekonomiska medvetenhet. Kompetensutveckling är ett prioriterat område för att kunna möta framtiden, och Uppsalahem har under 2006 satsat mer än två miljoner kronor på olika utbildningar för medarbetarna. Utbildningarna har både lett till större ansvarstagande inom de olika enheterna och en ökad arbetstillfredsställelse hos medarbetarna. Med nöjda medarbetare kan Uppsalahem utvecklas och nå framtiden med en ännu högre målsättning än tidigare. Framtiden är kvar att bygga Verksamhetsåret 2006 har varit mycket positivt för Uppsalahem och vi är väl rustade att möta framtiden. Det är med mycket stor tillförsikt jag ser fram emot de kommande åren. Vi kommer att utveckla och förfina verksamheten ytterligare. Vi fortsätter att skapa trygghet och trivsel för både kunder och medarbetare, och arbetar vidare med att förbättra dialogen med våra hyresgäster i våra bostadsområden. Det finns många projekt att förverkliga i framtiden, eftersom det glädjande nog är fortsatt stor efterfrågan på nya lägenheter. Genom att vara en professionell beställare och inköpare, både när det gäller underhåll av äldre fastigheter och byggande av nya bostäder, gärna i samarbete med andra aktörer, ser vi till att investeringarna blir lönsamma. Detta kommer att bidra till fortsatt nöjda kunder och en framgångsrik utveckling av Uppsalahem i minst 60 år till. Åsa Hedenberg VD Uppsalahem AB
S t r a t e g i s k i n r i k t n i n g Strategisk inriktning Koncernen Uppsalahem har en viktig uppgift i att bidra till utvecklingen av Uppsala som en bra kommun att leva och bo i och att ständigt utveckla boendet i samverkan med hyresgästerna. Stöder kommunens utveckling Ett av Uppsalahems uppdrag från ägaren är att företaget ska arbeta för att åstadkomma största möjliga samhällsnytta i Uppsala kommun genom att tillhandahålla bostäder för olika faser i livet. Uppsalahem ska anpassa och ta hänsyn till att kunderna är olika med olika behov vilket kräver förmåga till förändringar såväl i bolaget som i sättet att arbeta. För att kunderna ska få tillgång till kommersiell och kommunal närservice hyr Uppsalahem som komplement även ut lokaler. Uppsalahem följer och uppfyller de policier och riktlinjer som Uppsala kommun har beslutat inom olika områden. Ägardirektiven för 2006 har inneburit följande: I genomsnitt 200 nya lägenheter per år ska skapas fram till 2008. Uppsalahem ska bidra till att skapa i genomsnitt minst 70 ungdoms- och studentbostäder per år fram till 2008. Om kommunen kräver ska Uppsalahem erbjuda upp till fem procent av nyuthyrningen till personer som av särskilda ekonomiska och/eller sociala skäl inte kan få en bostad på egen hand. Särskilda boenden ska byggas och hyras ut av Uppsalahem efter beställning från kommunen. Uppsalahem ska medverka till att bostadsområdet Gottsundas utveckling blir långsiktigt positiv. Under 2006 nådde Uppsalahem alla mål som ägarna ställt upp. 210 lägenheter, 112 studentbostäder och 110 vårdbostäder skapades, fem procent av nyproduktionen hyrdes ut till personer som inte kan ordna eget boende. Uppsalahem har utöver detta ökat kvoten med ytterligare 20 lägenheter till Uppsala kommun. Uppsalahems arbete med att utveckla Gottsunda var omfattande. Ägardirektiv 2007 För 2007 kvarstår de ovan nämnda direktiven bortsett från att kraven på antalet nyproducerade lägenheter och studentboenden har förlängts till år 2010 och att antalet bostäder som ska skapas per år är minst 200. Motsvarande direktiv som gäller för Gottsunda finns även för andra bostadsområden. Ett nytt direktiv är att bolaget ska prioritera produktion av passivhus. Affärsidé Uppsalahem ska bidra till att stärka Uppsalas utveckling genom att erbjuda ett tryggt och trivsamt boende för olika faser i livet. Uppsalahem ska äga, förvalta och bygga hyresfastigheter med hög kompetens. Vision och kärnvärden Uppsalahems vision är att vara Lite mera värd. Det innebär att företaget ska erbjuda ett brett utbud av boende för alla livets skeden. Vilken typ av bostad man än bor i hos Uppsalahem ska hyresgästen alltid känna sig trygg och trivas. Dessutom ska man få gehör för sina önskemål om det egna boendet. De tre kärnvärden som Uppsalahem arbetar efter är trygghet, trivsel och dialog. Trygghet för att det är bland det viktigaste som finns i boendet. Det kan vara alltifrån att Uppsalahem garanterar att företaget är ekonomiskt stabilt och välskött till val av säkra lås. Trivsel för att hyresgäster som trivs bryr sig om sin lägenhet, sina grannar och sitt område. Genom att leverera god service, sköta befintliga fastigheter och bygga nya bidrar Uppsalahem till kärnvärdet. Uppsalahem lyssnar på sina kunder, deras behov och önskemål och kan därför förändra och utveckla där det bäst behövs. Det tredje kärnvärdet är därför dialog.
S t r a t e g i s k i n r i k t n i n g Strategier För att realisera vision och ägardirektiv ska Uppsalahem arbeta på flera olika plan och på flera olika sätt. Uppsalahem arbetar därför med fem olika strategiområden. Kunder Nöjda kunder som trivs i sitt boende är grundläggande för Uppsalahems verksamhet. Varje år genomförs kundundersökningar där hyresgäster får svara på frågor som rör deras boende och kontakten med Uppsalahem. Företaget ska med ett öppet och enkelt uthyrningssystem erbjuda dem som vill bo i Uppsala ett alternativ med boende i hyresrätt i trygga, välskötta områden. Ekonomi Uppsalahems ekonomi behöver ständigt utvecklas och förbättras för att kunna erbjuda både nuvarande och kommande generationer ett bra boende. Ägaren Uppsala kommun ställer såväl kortsiktiga som långsiktiga krav på Uppsalahem. Det långsiktiga avkastningskravet är att marknadsvärdet på Uppsalahem ska stiga realt med två procent per år på 5 10 års sikt. Kravet på värdestegring behöver inte uppfyllas varje enskilt år, men ska gå att avläsa varje år. Det kortsiktiga kravet på avkastning innebär att det egna kapitalet i Uppsalahem ska öka med en procentsats som motsvaras av kommunens genomsnittliga upplåningsränta för långsiktiga lån den senaste tolvmånadersperioden, avläst den sista november varje år och med ett tillägg på en procentenhet. Uppsalahem är en värd för alla åldrar. Samhällsnytta För att kommunen ska kunna växa behövs fler bostäder. Uppsalahem bidrar till samhällsnyttan genom att bygga bostadshus för människor i alla åldrar och med olika behov av boendestandard samt utvecklar befintliga bostadsområden. Ett nära samarbete finns med olika intressenter när det gäller att utveckla boendet för de människor som har behov av vård och omsorg. Verksamhetsutveckling Uppsalahem ska utveckla sin verksamhet så att den vid jämförelse med andra bostadsbolag är effektiv. Uppsalahem ska ständigt arbeta med förbättringar och effektiviseringar och bevaka och analysera trender och utveckling i omvärlden. Medarbetare Att medarbetare trivs är en förutsättning för att Uppsalahem framgångsrikt ska kunna förverkliga visionen. Alla medarbetare inom Uppsalahem ska känna sådan delaktighet, motivation, arbetsglädje och trygghet att bästa resultat nås. När Uppsalahem förändras och utvecklas ska den enskilde medarbetaren få stöd i sin yrkesutövning och kompetensutveckling. Medarbetarna ska spegla närsamhällets sammansättning vad avser ålder, bakgrund, kön och etnicitet. Vartannat år genomförs en medarbetarundersökning för att mäta bland annat hur medarbetarna trivs i sitt arbete.
M a r k n a d Marknad Uppsala är Sveriges fjärde största stad med ett invånarantal som 2006 är drygt 185 000. Uppsala är dessutom en av de kommuner som växer snabbast i landet. Kommunens befolkningsökning 2006 med drygt 1 900 personer var den största på 11 år. Efterfrågan på bostäder är därför stor och det byggs mer än på många år. TAD 2 % STADS TT 17 % ANDE T 37 % UPPLÅTELSEFORMER, Riket år 2006 PRIVAT HYRES RÄTT 25 % ALLMÄN NYTTIG HYRES RÄTT 19 % Den totala andelen hyresrätter i Sverige är 46 procent inklusive studentbostäder. UPPLÅTELSEFORMER, Uppsala kommun år 2006 PRIVAT HYRES RÄTT 11 % ALLMÄN NYTTIG HYRES RÄTT 14 % STUDENTBOSTAD 2 % STUDENTBOSTAD 14 % ÄGANDERÄTT 25 % BOSTADS RÄTT 17 % ÄGANDE RÄTT 37 % BOSTADS RÄTT 36 % I Uppsala är andelen hyresrätter inklusive studentbostäder 39 procent. Enligt Boverkets statistik från 2005 byggs det fler bostäder per invånare i Uppsala än i någon STUDENTBOSTAD 14 % annan kommun i Sverige. Under de senaste två PRIVAT åren har några mycket stora bygg- och infrastrukturprojekt RÄTT 11 % påbörjats. Uppsala HYRES BOSTADS RÄTT växer 36 % inte bara invånarmässigt utan även inom näringslivet ALLMÄNallt eftersom NYTTIG stora företag från skilda branscher HYRESinvesterar RÄTT 14 i kommunen. % Uppsalas båda universitet bidrar aktivt till utvecklingen genom att locka ungdomar från ÄGANDERÄTT Sverige och 25 % världens övriga länder att studera och bo i Uppsala samt genom framgångsrik forskning och samarbete med näringslivet. Uppsalas läge i Mälardalsregionen, med pendlingsavstånd till flera städer och närheten till Stockholm, påverkar stadens och bostadsmarknadens utveckling positivt. Varje vardag pendlar omkring 19 000 personer från Uppsala till andra kommuner och ungefär 16 000 personer pendlar varje dag till Uppsala. Bostadsmarknaden Andelen hyresrätter är låg i Uppsala jämfört med andra städer i Sverige, i synnerhet i stadens centrala delar. Andelen hyresrätter inklusive studentbostäder uppgick 2006 till 39 procent av den totala bostadsmarknaden. Om studentbostäder exkluderas finns endast 25 procent hyresrätter i kommunen. Kommunen ser Uppsalahem som en viktig aktör när det gäller att stärka kommunens utveckling, genom att bygga hyresrätter för alla faser i livet. Målet för både Uppsala kommun och Uppsalahem är att det ska finnas olika typer av upplåtelseformer i alla stadsdelar. Uppsalahem har därför för avsikt att producera hyresrätter i Uppsalas centrala delar. Ett ökat byggande Uppsala är inne i ett expansivt skede när det gäller både bostadsbyggande och infrastrukturprojekt. Just nu pågår byggandet av ett nytt resecentrum och ett konsert- och kongresshus samtidigt som Sveriges största motorvägsprojekt någonsin, byggandet av nya E4:an, pågår utanför Uppsala. Under 2000-talet har efterfrågan varit större än tillgången på bostäder i Uppsala, framförallt hyresbostäder. De senaste åren har antalet nyproducerade bostäder ökat. Mellan 2004 och 2006 påbörjades byggandet av cirka 4 760 lägenheter i Uppsala kommun vilket var flest i landet. Av dessa stod Uppsalahem för 1 000. Trots en förhållandevis hög nyproduktion av bostäder medför den ökande befolkningen i Uppsala att behovet av bostäder ännu inte tillgodosetts. Slopade statliga bidrag Som många bostadsbolag påverkas Uppsalahem av det politiska beslutet att inte ge investeringsbidrag för nyproduktion. De planer som Uppsalahem har på nybyggnation i Uppsalas centrala delar beräknas kunna genomföras utan bidrag och därmed även till högre hyror. Uppsalahems planerade byggnationer i Uppsalas ytterområden kommer i vissa fall att behöva skjutas upp en tid medan andra kanske inte blir av alls. Detta då betalningsviljan är lägre utanför centrum. Tack vare bra planering har Uppsalahem även haft möjlighet att tidigarelägga flera byggstarter till 2006 för att därmed få investeringsbidrag för projekten. 10
M a r k n a d Kommunen ser Uppsalahem som en viktig aktör när det gäller att stärka kommunens utveckling, genom att bygga hyresrätter för alla faser i livet. Utbud och efterfrågan Efterfrågan på bostäder både i Uppsalahems befintliga fastighetsbestånd och i nyproduktionen är fortsatt hög. Under 2006 tecknades cirka 1 700 bostadskontrakt varav 90 för nyproducerade lägenheter. Antalet kontrakt för nyproduktion är relativt lågt då huvuddelen av inflyttningarna skedde under 2005 eller kommer att ske under 2007. Totalt bytte 13 procent av Uppsalahems lägenheter hyresgäst under 2006. Den kundtid som krävs för att blir erbjuden en lägenhet varierar beroende på bostadens läge, storlek och på intresset från de bostadssökande. Det är lättare att få en seniorbostad än andra lägenheter. Det krävs en längre kundtid för en bostad i city än i ytterområdena. Uppsalahem kan ibland erbjuda lägenheter för snabb inflyttning. Kunder som har möjlighet att flytta snabbt har då en ökad chans att få en bostad där det i vanliga fall hade krävts längre kundtid. Som i de flesta svenska städer är det citynära lägen som är mest attraktiva. Efterfrågan är störst på Uppsalahems mindre lägenheter medan de stora nyproducerade lägenheterna inte är lika eftertraktade. Marknaden för små lägenheter är störst på hösten och våren vid de båda universitetens terminsstarter. Den svenska bostadspolitiken i EU Fastighetsägarna har anmält den svenska bostadspolitiken till EU-kommissionen genom två olika handlingar. Den första ifrågasätter det stöd som Statens Bostadsnämnd ger till krisdrabbade kommuner. Den andra menar att allt annat än marknadsmässiga avkastningskrav är att betrakta som stöd till de kommunala bostadsbolagen. I båda fallen hävdar Fastighetsägarna att det rör sig om former av otillåtet statsstöd. Under den senare delen av 2006 inleddes diskussioner kring detta mellan regeringen, Fastighetsägarna, Hyresgästföreningen och SABO, de allmännyttiga bostadsföretagens organisation, för att förhoppningsvis kunna hitta en svensk lösning. Hyresförhandling De kommunala bostadsbolagen är hyresledande, vilket innebär att den hyresnivå som Uppsalahem har ska vara ett riktmärke för andra hyresvärdar i Uppsala. Hyresnivån bestäms årligen genom förhandlingar mellan Uppsalahem och Hyresgästföreningen. Hyresförhandlingen under 2006 ledde fram till en lokal hyresuppgörelse som innebar en oförändrad hyra. Uppsalahem erbjöd även att alla hyresgäster skulle få en engångsrabatt på 300 kronor på decemberhyran som en del i firandet av att Uppsalahem under 2006 fyllde 60 år. En mer rättvis hyra I Uppsala pågår sedan några år tillbaka ett samarbete mellan Uppsalahem, Hyresgästföreningen och Fastighetsägarföreningen, vilket ska leda fram till en hyressättning som är mer rättvis för hyresgästerna. Projektet har resulterat i en modell för omfördelning av hyrorna enligt en undersökning där boende i Uppsala själva har bedömt bruksvärdet på olika lägenheter. Hänsyn tas till både läge och standard. Modellen visar vilka områden som bör få en hyressänkning respektive hyreshöjning för att hyressättningen skall upplevas som mer rättvis. Parterna är överens om att arbeta vidare med projektet under 2007 med målet att snarast kunna realisera modellen med avsikten att den ska tillämpas i framtida hyresuppgörelser. 0,30 0,25 0,20 0,15 0,10 0,05 0 Stockholm Göteborg Malmö Uppsala Linköping Västerås Örebro Umeå 0,30 0,25 0,20 0,15 Olika typer av hyresrätter per invånare i några av SVeriges 0,10 största städer 0,05 0 Stockholm Göteborg Malmö Allmännyttiga hyresrätter/ invånare Övriga hyresrätter/ invånare Studentbostäder/ invånare Uppsala Linköping Västerå Allmännyttiga hyresrätter/ invånare Övriga hyresrätter/ invånare Studentbostäder/ invånare 11
K u n d e r En kulörtvätt och lite poesi Hösten 2006 invigde Uppsalahem fem tvättstugebibliotek i Gottsunda. Tanken med tvättstugebiblioteken är att skapa en trevlig atmosfär och en lugn och skön stund medan maskinerna går. I biblioteket ska det alltid finnas femton böcker, tio vuxenböcker och fem barnböcker. Det går bra att låna hem en bok, om man själv ställer dit en egen. Tvättstugebiblioteken har rönt stort intresse bland hyresgästerna och i media. 12
K u n d e r Kunder Koncernen Uppsalahem ska tillhandahålla boende för alla skeden i livet, för unga och för gamla, för ensamstående och för familjer. Alla ska känna att deras boendebehov tillgodoses och att bostadsområdet är tryggt och trivsamt. I dag bor omkring 25 000 personer, knappt 14 procent av Uppsalas befolkning, i Uppsalahems drygt 12 800 lägenheter varav cirka 250 är studentbostäder och ungdomsbostäder, cirka 300 är seniorbostäder och drygt 1 000 är vård- och stödboenden. Uppsalahem har många långa kundrelationer och så många som åtta procent, 1 150 kunder, har bott hos Uppsalahem i mer än 30 år. Dessa trogna kunder får två gånger om året en bonus på mellan 1 200 kronor och 3 000 kronor beroende på hur lång kundrelationen har varit. Många av dem som flyttar in i nyproducerade bostäder är födda på 1970-talet och få är singelhushåll. Återanmälningar Vid årsskiftet 2006/2007 var 43 000 personer anmälda som bostadssökande. Antalet nyregistrerade kunder under 2006 var 14 000. Till detta kommer de drygt 5 600 kunder som tog chansen att återanmäla sig som bostadssökande efter att ha fallit bort när Uppsalahem 2004 införde ett nytt uthyrningssystem. Uppsalahem beslutade i september 2006 att alla kunder som fallit ur kön efter 2005 skulle få möjlighet att återanmäla sig senast den 31 december 2006. men även trygghet, gemenskap, service och tjänster behandlas. En boendeform speciellt anpassad för denna äldre kundgrupp är seniorboendet. En seniorbostad är en lägenhet som har breda dörröppningar, rymligt badrum och hiss i trapphuset. Förutsättningen för att kunna söka en seniorbostad är att ha fyllt 55 år. För att möta denna åldersgrupps krav har Uppsalahem Servicebostäder AB under 2006 färdigställt sitt första nyproducerade seniorboende. Lokaler Koncernens lokalbestånd fungerar som komplement till bostäderna och förvaltningen av dessa. Merparten av lokalerna ligger insprängda i bostadshus och många, till exempel de som används som restauranger och butiker, bidrar på så sätt till en varierad stadsbild. Den största lokalhyresgästen är Uppsala kommun. befolkningsprognos för Uppsala 2004 2030 200 175 150 125 100 75 2004 2012 0 18 19 64 65 79 80 w År 2004=index 100. 2020 2028 Åldrande befolkning Sveriges befolkning, och även Uppsalahems kunder, blir allt äldre. Den stora kundgrupp med 40-talister som nu börjar gå i pension ställer betydligt högre krav på service och tillgänglighet än tidigare generationer. Behovet av äldreanpassade bostäder kommer därmed att öka. Uppsalahem har tillsatt en arbetsgrupp som arbetar med att planera för äldres boende. Denna grupp har med hjälp av studenter från Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm undersökt tillgängligheten i bostadsbeståndet och utrett förutsättningarna för kvarboende. Arbetet resulterade i en handlingsplan för äldres boende inom Uppsalahem där tillgänglighet, Uppsalahem har många långa kundrelationer och så många som åtta procent, 1 150 kunder, har bott hos Uppsalahem i mer än 30 år. 13
D i a l o g o c h k u n d k o n t a k t Dialog och kundkontakt Ett av Uppsalahems tre kärnvärden är dialog, ett område som koncernen inriktar stora delar av arbetet på genom att lyssna på kundernas önskemål när det gäller boendet för att på så sätt få underlag för att utveckla och förändra sin verksamhet. Dialog är ett av Uppsalahems kärnvärden. Kundkontakterna är många. Drygt 100 000 hyresgäster och bostadssökande kontaktade kundtjänst under 2006 via telefon, e-post och besök. Uppsalahem värderar kontakterna med sina kunder högt och mäter kontinuerligt inkommande telefonsamtal och e-brev. I snitt tar kundtjänst emot 250 telefonsamtal varje arbetsdag och närmare 10 000 e-brev under ett år. Till detta kommer de samtal, besök och e-brev som kommer in direkt till besökskontoren och till enskilda tjänstemän inom hela koncernen. Uppsalahem arbetar med att kontinuerligt utveckla relationerna med hyresgästerna genom direktkontakt i bostadsområden, när kunden besöker kontoren och vid bomöten samt med hjälp av kundenkäter och hemsidan www.uppsalahem.se. Tre stora kundundersökningar Uppsalahem mäter genom olika undersökningar regelbundet kundernas uppfattning om företaget och det egna boendet för att på så sätt bli en ännu bättre hyresvärd. Sedan flera år tillbaka görs tre olika större kundundersökningar, den ena bland hyresgäster som bor i vanliga hyresrätter, den andra bland boende i seniorbostäder och den tredje bland personal på Uppsalahem Servicebostäder AB:s vård- och stödboenden. År 2006 erbjöds 3 600 av Uppsalahem AB:s hyresgäster att delta i den större kundundersökningen. 2 200 personer besvarade enkäten, vilket motsvarar 61 procent av de tillfrågade hyresgästerna. Svaren visar att företagets arbete med att förbättra kontakterna med hyresgästerna har varit framgångsrikt. Serviceindex ökade från 75,5 procent 2005 till 78,6 procent 2006 vilket innebär att årets mål nåddes. I 2006 års kundundersökning bland Uppsalahem Servicebostäder AB:s kunder i seniorboendet var svarsfrekvensen 64,0 procent och bland personal i särskilda boenden 67,0 procent. Resultaten av undersökningarna visar att serviceindex även här har förbättrats jämfört med föregående år. När det gäller seniorboendet ökade serviceindex från 78,4 procent till 83,3 procent vilket överträffade målet på 80,0 procent. Resultatet för undersökningen bland personal på särskilt boende innebar en ökning av serviceindex från 80,9 procent 2005 till 81,3 procent. Även i detta fall överträffades målet på 81,0 procent. Generellt ökade serviceindex i hela koncernen när det gäller besök, telefon, brev, fax och e-post. Den största förbättringen har skett när det gäller besök och telefon som ökat med 8,0 respektive 9,0 procent jämfört med 2005 års mätning. Undersökningarna visar att Uppsalahem har blivit lättare att nå för kunderna och att kunderna anser att bemötandet har blivit bättre. Uppmärksammat kundarbete De större kundundersökningarna utförs i samarbete med konsultföretaget AktivBo. Både Uppsalahem AB och Uppsalahem Servicebostäder AB erhöll första pris från AktivBo för förbättrat kundarbete under 2006. Båda företagen fick sina priser i kategorin Årets lyft för ökningen av kundnöjdheten med 3,1 procent respektive 4,9 procent. Övriga kundundersökningar Under 2006 har Uppsalahem även undersökt äldre människors syn på att flytta till en seniorbostad. Undersökningen visar att boendeformen ett välkänt begrepp och att många äldre ser det som ett bekvämt och lugnt boende. Som ett led i den fortlöpande utvecklingen av Uppsalahems nyproduktion utvärderas såväl fastigheternas som lägenheternas standard. Under året testades ett par enkäter om Uppsalahems bemötande vid uthyrning och inflyttning. I fortsättningen blir detta en permanent del av undersökningen. Vid ny 14
D i a l o g o c h k u n d k o n t a k t produktion genomförs ett år efter inflyttning uppföljningsenkäter. Ny hemsida Uppsalahems hemsida www.uppsalahem.se är företagets snabbaste och effektivaste kommunikationsverktyg. En helt ny version lanserades i november 2006 och ska vara den viktigaste kanalen för att hantera dialogen med kunderna. Internt används ett lika nytt intranät som företagets viktigaste kunskapsbas och som ett stöd i verksamhetsutvecklingen. De primära målgrupperna för hemsidan är bostadssökande och hyresgäster. Hemsidan ska erbjuda bostadssökande information och kunskap om hyresrätten som boendeform, bostadsområden och annan information som behövs när man söker bostad. All uthyrning av bostäder, lokaler och bilplatser sker genom hemsidan. Hyresgästerna kan på hemsidan få information om sitt boende samt göra felanmälan. På hemsidan lagras även trycksaker och blanketter. Bomöten I alla bostadsområden anordnas varje år ett bomöte där både hyresgästerna och Uppsalahem får komma till tals. Hyresgästerna ges möjlighet att lämna synpunkter på sitt boende och den service Uppsalahem ger och företaget får tillfälle att berätta om vad som planeras i området. Både Uppsalahem AB och Uppsalahem Servicebostäder AB har fått ta emot första pris från AktivBo för förbättrat kundarbete under 2006. om i första hand uthyrning av nyproducerade bostäder. Ett riktat erbjudande om möjligheten att återanmäla sig som bostadssökande till dem som fallit ur Uppsalahems kundregister efter 2005 har även funnits i media. Dessutom har ett mindre antal pressmeddelanden skickats ut under året. Uppsalahem har producerat en mängd varumärkeskommunicerande produkter under året för bland annat mässor, visningar och stortavlor. Sponsring Uppsalahem har under 2006 stött ett antal aktiviteter som dels är till nytta för hyresgäster och bostadsområden, dels bidrar till att förbättra relationerna mellan Uppsalahem, hyresgästerna och det omgivande samhället. Uppsalahem har bidragit till barn- och ungdomsverksamhet genom sponsring av Sirius bandyskola och Cirkus Skratt. Enligt Uppsala kommuns ägardirektiv ska Uppsalahem bidra till en långsiktigt god utveckling av stadsdelen Gottsunda. Uppsalahem har därför stöttat ett flertal aktiviteter i området. Av dessa kan nämnas Gottsundadagarna, Sommarkul, läxläsning och Första steget. Uppsalahem arbetar kontinuerligt med att informera sina kunder via olika kanaler. Kundombud En ny tjänst som kundombud har inrättats under året för att ge hyresgästerna ytterligare en möjlighet att ge sin syn på Uppsalahem. Gensvaret från hyresgästerna har varit stort. De ärenden som inkommit från hyresgäster är blandade och omfattar alltifrån förslag på förbättringar till överklaganden av beslut. Ett 80-tal ärenden har registrerats och åtgärdats. Hälften har varit frågor från bostadssökande om kundtiden och hälften uthyrningsfrågor av olika karaktär. Kundtidning och media Kundtidningen utkommer med fyra nummer per år och delas ut till alla hyresgäster och till företagets intressenter. Uppsalahem har även medverkat i både lokal- och Stockholmsmedia med annonser 15
F a s t i g h e t e r Fastigheter Koncernen Uppsalahem äger och förvaltar ett 160-tal bostadsområden inom Uppsala kommun med drygt 12 800 lägenheter, 1 150 lokaler av olika storlek och 6 300 garage och parkeringsplatser med ett marknadsvärde på 8,1 Mdr kr. Innergård i Tuna Backar. Koncernen Koncernens totala uthyrningsbara yta uppgår till 903 737 kvm, varav 756 296 kvm är bostäder och 147 441 kvm lokaler. Merparten av bostäderna, 40 procent, är lägenheter om två rum och kök. Byggnadernas genomsnittliga byggår är 1970. Fastigheterna är fördelade inom moderbolaget och i dotterbolagen Uppsalahem Servicebostäder AB och Storvreta Centrum HB. Vakansgraden var vid årsskiftet obetydlig, 0,03 procent. Marknadsvärdet för koncernens fastighetsbestånd värderades av Forum Fastighetsekonomi till 8,1 Mdr kr per den 31 december 2006. Uppsalahem AB Inom moderbolaget finns 11 101 lägenheter fördelade på 722 656 kvm och 1 016 lokaler fördelade på 49 174 kvm. Lägenhetsstorlekarna varierar mellan ett och fem rum och kök, där större delen, 40 procent, består av lägenheter om två rum och kök. Marknadsvärdet bedömdes vid årsskiftet till 6,6 Mdr kr. Uppsalahem Servicebostäder AB Uppsalahem Servicebostäder AB äger och förvaltar 1 606 bostäder över hela Uppsala samt i närområdet. Bostadsformerna är framför allt seniorbostäder, vårdboenden samt stödboenden. Antalet bostäder som hyrs ut med förstahandskontrakt är totalt 528. Övriga, 1 078, är vårdoch stödboenden som hyrs ut via lokalkontrakt till Uppsala kommun som i sin tur andrahandsuthyr till de boende. Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till 119 000 kvm. Marknadsvärdet bedömdes vid årsskiftet till 1,4 Mdr kr. De senaste tillskotten i Uppsalahem Servicebostäder AB:s fastighetsbestånd är Hassellunden och Hasselparken, som båda färdigställdes under 2006. I Hassellunden finns 32 seniorbostäder där Uppsalahem Servicebostäder AB satsat på att öka tillgängligheten både i och kring seniorbostäderna. Det innebär bland annat att alla husen har hiss, stora badrum, inga eller 16
F a s t i g h e t e r låga trösklar och entréer som är lättåtkomliga med bil. Hasselparken är ett vårdboende, som byggts alldeles intill det nya seniorboendet. Här finns 69 lägenheter om vardera ett rum. Förutom lägenheter finns lokaler för gemensamma aktiviteter samt personalutrymmen. Storvreta Centrum HB Storvreta Centrum HB äger och förvaltar 128 bostäder och 13 lokaler mitt i Storvreta centrum utanför Uppsala. Marknadsvärdet bedömdes vid årsskiftet till 109 Mkr. Ombyggnad och fastighetsunderhåll Då en betydande del av koncernens fastighetsbestånd uppfördes under 1950- och 1960-talen, kommer Uppsalahem att gå in i en period där det kommer att krävas stora underhållsinsatser med framförallt stam- och badrumsrenoveringar men även energibesparande åtgärder. Under 2006 har Uppsalahem utfört underhåll och reparationer för 197 Mkr, varav underhåll utgjorde 147 Mkr och reparationer 50 Mkr. Uppsalahems största renoveringsprojekt någonsin pågår sedan 2005 på Kvarngärdet. Efter fyrtio år är gårdar, hus och lägenheter slitna och i stort behov av upprustning. Med ett nytt arbetssätt för renoveringsprojekt tar Uppsalahem ett helhetsgrepp och anpassar 1962 års standard till modern standard. Arbetet handlar dels om att ta till vara det som är bevarandevärt, dels om att utveckla boendet i området. Tekniskt innebär projektet att Uppsalahem åtgärdar det underhållsbehov som finns, både på kort och på lång sikt. Samtidigt moderniseras hus, lägenheter och gårdar. När projektet är genomfört kommer nivån för underhållskostnad under de första tio åren att vara mycket låg för att sedan sakta öka. Under 2006 har Uppsalahem utfört omfattande fönsterprojekt i delar av bostadsbeståndet. Målet är att sänka såväl underhållskostnader som energiförbrukning. Till detta kommer Med ett nytt arbetssätt för renoveringsprojekt Kvarngärdet tar Uppsalahem ett helhetsgrepp och anpassar 1962 års standard till modern standard. även att inomhusklimatet förbättras och bullret utifrån minskar. Under året har drygt 400 våtrum stamrenoverats och arbetet med att färdigställa ytterligare cirka 400 våtrum har påbörjats. Kostnaden för reparationer har minskat under 2006 som en följd av det stora antalet stamrenoveringar. Antal 2 000 20 000 000 0 000 000 <1rok 1rok 2rok 3rok 4rok >5rok Renoveringen av Kvarngärdet ger lägenheterna nya stora badrum. Fördelning lägenhetsstorlekar Uppsala kommun Antal 2 000 20 000 000 0 000 000 Antal 000 000 000 2 000 000 <1rok 1rok 2rok 3rok 4rok >5rok Inom kommunen är spridningen större än inom Uppsalahems bestånd. Fördelning lägenhetsstorlekar Uppsalahems bestånd <1rok 1rok 2rok 3rok 4rok 5rok Merparten av Uppsalahems lägenheter har 2 3 rum och kök. Antal 000 000 000 2 000 000 <1rok 17
S a m m a n f a t t a n d e v ä r d e u t l å t a n d e Sammanfattande värdeutlåtande Uppsalahem AB har uppdragit åt Forum Fastighetsekonomi AB att kvalitetssäkra Uppsalahems egna fastighetsvärderingar i det internetbaserade analysverktyget Datscha per värdetidpunkten 2006-12-31. Det värderade beståndet utgörs av koncernens samtliga fastigheter i Uppsalahem AB med dotterbolagen Uppsalahem Servicebostäder AB och Storvreta Centrum HB. Med en fastighets marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden vid en given tidpunkt. Detta värde bestäms normalt dels genom en jämförelse med försäljningar av likartade objekt, den s.k. ortsprismetoden, dels genom analys av fastighetens nuvarande och framtida avkastningsförmåga. Koncernens fastighetsbestånd har i nio år värderats av Forum Fastighetsekonomi AB med hjälp av en konventionell kalkylmodell. Från och med förra årets marknadsvärdebedömning har analysverktyget Datscha använts, vilket ger en något mer översiktlig värdering. I beståndet ingår nio projektfastigheter. Dessa har värderats med hjälp av Forum Fastighetsekonomi AB:s kalkylmodell eller utifrån byggrättsvärde. Uppsalahem AB har lämnat uppgifter om areor, hyror, fastighetstaxering, drifts- och underhållskostnader, räntebidrag samt förutsättningar för byggprojekt. Forum Fastighetsekonomi AB har för varje värderingsobjekt bedömt direktavkastningskrav. Uppsalahem AB:s fastighetsbestånd omfattar 92 värderingsobjekt inklusive fem projektfastigheter, Uppsalahem Servicebostäder AB 66 st inklusive fyra projekt och Storvreta Centrum HB fem värderingsobjekt. Den vidimerade marknadsvärdebedömningen per 31 december 2006 av fastighetsbestånden för respektive bolag uppgår enligt följande sammanställning. 2005 års marknadsvärden är angivna inom parentes. Alla värden i kronor. Uppsalahem AB, exkl. pågående projekt 6 573 330 000 (6 023 127 000) Pågående projekt 268 000 000 Uppsalahem Servicebostäder AB, 1 371 730 000 (1 191 421 000) exkl. pågående projekt Pågående projekt 37 300 000 Storvreta Centrum HB 108 753 000 (110 515 000) Det samlade marknadsvärdet av fastigheter under förvaltning tillhöriga Uppsalahem AB med dotterbolag uppgår till 8 053 813 000 kr (Åtta miljarder femtiotre miljoner åttahundratretton tusen kronor). (7 325 063 000 kr) Marknadsvärdet av pågående projekt uppgår till för Uppsalahem AB 268 000 000 kr och för Uppsalahem Servicebostäder AB 37 300 000 kr, sammanlagt 305 300 000 kr (Trehundrafem miljoner trehundratusen kronor). (68 400 000 kr) Stockholm den 14 februari 2007 Forum Fastighetsekonomi AB Sofia Moberg Civilingenjör. Av SFF aukt fastighetsvärderare 18
S a m m a n f a t t a n d e v ä r d e u t l å t a n d e Hassellunden seniorbostäder. 19
B o s t a d s p r o d u k t i o n Bostadsproduktion Under 2006 har Uppsalahem haft pågående produktion av 706 nya bostäder, varav 142 blivit färdiga för inflyttning. Ett före detta cementgjuteri i Luthagen planeras bli ett tusental nya bostäder med tillhörande förskola. Klockarbo. Fortsatt arbete med partnering Uppsalahem började 2005 att arbeta med partnering. Partnering är en arbetsprocess och en riskanalys, och inte en entreprenadform, med gemensamt uppsatta mål mellan byggherre, entreprenör och i vissa fall även konsult. Fördelarna med att samarbeta med flera aktörer är många. För ett byggprojekts slutresultat är det alltid bättre att vara partners än parter. Under 2006 har projektet Klockarbo med 116 lägenheter påbörjats. Projektet präglas av god ekonomi, god kvalitet och arbetsglädje. Utlovade tider för projektering och produktion har hållits med marginal och uppsatta kostnadsramar ser dessutom ut att underskridas. Under året har Uppsalahem upphandlat ytterligare två projekt som kommer att genomföras i partnering under 2007 2008. Uppsalahem bedömer att arbetssättet kommit för att stanna och inom de närmaste åren kommer de flesta större projekt att bedrivas i denna arbetsform. Nya hyresrätter i nya stadsdelar Luthagen, en stadsdel som under lång tid varit helt dominerad av bostadsrätter och äganderätter, kompletteras nu med ett antal hyresrätter. Under 2005 färdigställdes 45 och bygget av 116 hyresrätter påbörjades. Under 2006 påbörjades byggandet av ytterligare 210 hyresbostäder. I planeringen för de kommande åren är målet att starta byggnation av ytterligare 550 hyresbostäder i området. Under 2006 har projektering av hyresrätter påbörjats i ytterligare tre stadsdelar där Uppsalahem tidigare inte haft några hyresbostäder. Dessa stadsdelar är Nåntuna ett populärt villaområde 3 km söder om Uppsala centrum, Sunnersta ett eftertraktat villaområde vid Mälaren samt Kungsängen, som är centralt beläget 700 meter från Uppsala centralstation. Förvärv I Luthagen har Uppsalahem under året även förvärvat aktiebolaget 2 Torn, som äger en fastighet med ett gammalt cementgjuteri. Uppsalahem planerar nu att bebygga området med omkring 1 000 nya bostäder, där hälften kommer att upplåtas som bostadsrätter. I byggplanerna ingår även en förskola och eventuellt lokaler för affärsverksamhet i bottenvåningen på en del av husen. Framtida byggprojekt Under 2006 har Uppsalahem arbetat vidare med projekt- och kostnadsutveckling från idé till färdig förvaltning. I arbetet ingår att se över val av byggnadsteknik, material, värme- och ventilationssystem samt individuell mätning av värme och vatten. Arbetet med planeringen av de bostäder som ska börja uppföras 2009 har också fortskridit under året. Uppsalahems framtida byggproduktion kan komma att påverkas när investeringsbidrag och räntebidrag försvann i och med årsskiftet 2006/2007. Särskilt projekt utanför centralorten kan komma att beröras eftersom betalningsviljan är lägre där än i de mer centrala delarna av staden. För att klara att hålla nere kostnaderna kommer kraven på byggherren att öka i form av större kunskap om byggnadstekniker, energieffektivisering och kundens förväntningar. Bostadshusen bör bli mer varierade och upplåtelseformerna integrerade vilket lockar nya kunder. Målet är att tillhandahålla ett större 20
B o s t a d s p r o d u k t i o n Partnering Några fördelar: projektet är i fokus processen är trygg i alla skeden för alla aktörer kompetens och erfarenhet hos alla medverkande tas tillvara projektkostnaden sänks och säkerställs projekttiden kortas och säkerställs kvaliteten stämmer med överenskommelsen mellan aktörerna effektiv hantering av problem och risker full öppenhet i projektet gemensam riskbedömning Hasselparken vårdboende. utbud av boendeformer för att attrahera många olika kategorier av hyresgäster. Studentbostäder I Uppsala har det under många år saknats bostäder för studenter. Enligt en rapport från Uppsala studentkår finns det nu tillräckligt med bostäder. Samma undersökning visar att studenter helst bor i hyresrätt och i studentlägenhet. Att bo i hyresrätt är tryggt och får kosta mer för en student eftersom man får bo kvar efter det att studierna är avklarade. Under 2006 började Uppsalahem bygga 112 mindre lägenheter i Ekeby med studenter och unga familjer som målgrupp. 2009 kommer de 150 hyresrätter för studenter som Uppsalahem planerar att bygga vid Ekonomicum i centrala i Uppsala att vara klara. Bostäderna har utvecklats i samarbete med ett antal studentnationer samt Uppsala universitet. Byggplanen är överklagad hos regeringen och det var med förhoppning om ett positivt utfall som det första spadtaget togs i december 2006. Senior- och omsorgsboende För att underlätta för den äldre delen av befolkningen bebygger Uppsalahem Servicebostäder AB ett utvalt område med vårdboende och seniorbostäder. Under året färdigställdes Hasselparken och Hassellunden, det första projektet i denna anda. Målet är att bygga för att ge kunderna en större trygghet i boendet på äldre dagar. Ytterligare ett projekt med samma koncept är på planeringsstadiet. Under 2006 startades även bygget av ett vårdboende med 80 lägenheter i stadsdelen Stenhagen och två mindre gruppbostäder i Gamla Uppsala och Slavsta. 21
B o s t a d s p r o d u k t i o n Färdigställda och inflyttade lägenheter under 2006 Projekt område Antal lägenheter Lägenhetstyp Dalbyhemmet Dalby Omsorgsboende Hasselparken Sala backe 69 Omsorgsboende Hassellunden Sala backe 32 Seniorboende Lunda Jälla 2 Omsorgsboende Totalt 142 lägenheter Startade bostadsprojekt under 2006 Projekt område Antal lägenheter Lägenhetstyp Ekebyvallen Ekeby 2 Ungdomsbostäder Fyrisvallen Luthagen 65 Hyreslägenheter Kapplasse Luthagen Hyreslägenheter Stenhagens vårdboende Stenhagen 80 Omsorgsboende Berget G:a Uppsala 6 Omsorgsboende Boktryckaren Slavsta 6 Omsorgsboende Observatoriet Centrala staden 150 Studentbostäder Totalt 564 lägenheter Planerat att starta under 2007 Projekt område Antal lägenheter Lägenhetstyp Västergården Svartbäcken 50 Omsorgsboende Holmfrid Svartbäcken 12 Hyreslägenheter Klockaren Luthagen 0 Hyreslägenheter Järnmalmsvägen Vattholma 6 Omsorgsboende Totalt 108 lägenheter Kapplasse. Fyrisvallen. 22