Yrkande S, M, MP, V, L, KD Kommunstyrelsen 2017-01-25 Ärende 2.1.5 Yrkande om utredningen av Higab AB avseende kulturhistoriskt värdefull bebyggelse, långsiktig hållbar hyresutveckling samt konsekvenser av fastighetsförsäljningar Förslag till beslut I kommunstyrelsen och kommunfullmäktige: 1. Att bifalla den första att-satsen i tjänsteutlåtandet. 2. Att uppdra åt Higab AB att hantera hyrorna för föreningsliv och kulturverksamheter enligt tidigare normalprincip, och därmed avstå från alla större justeringar, till dess att en ny modell/princip för hyressättning är beslutad. 3. Att uppdra åt Higab AB att, i samverkan med Stadsledningskontoret och utifrån kontorets överväganden i tjänsteutlåtandet om hyressättning till föreningar, ta fram en ny modell/princip, som ska beslutas i Kommunfullmäktige, för bolagets hyressättning till föreningsliv och kulturverksamheter. 4. Att uppdra åt Stadsledningskontoret att, i samverkan med berörda nämnder och bolag, utreda möjligheten att skapa en kommunal likabehandlingsprincip gentemot föreningsliv och kulturverksamheter som innebär att staden, där nämnder och bolag fungerar som hyresvärd, ska behandla alla sådana aktörer på ett likartat vis när det gäller bidrag och eventuella subventioner med koppling till hyror och lokaler. 5. Att i övrigt återremittera den del av Kommunfullmäktiges uppdrag 2014-06-05 10 till Higab AB som avser långsiktig hållbar hyresutveckling till Higab AB och Stadsledningskontoret i enlighet med synpunkterna i tjänsteutlåtandet.
Yttrande (SD) Kommunstyrelsen 2016-11-23 Ärende 2.1.8 Kulturhistorisk värdefull bebyggelse Sverigedemokraterna värnar om vårt kulturarv och våra kulturhistoriska byggnader. Sverigedemokraterna kommer alltid i varje läge försvara dessa byggnaders bevarande. Det senaste exemplet är när vi motsätter oss en tunnel genom Skansen Lejonet, men även när vi motionerade om en överdäckning av tunnelmynningen för att minska skadeverkningarna om tunneln byggs. Vid investeringar i kulturhistoriskt värdefulla byggnader som är resultatbelastande och som kraftigt försämrar bolagets finansiella ställning, föreslår Higab AB att ärendet lämnas vidare till kommunstyrelsen/kommunfullmäktige för ställningstagande. Sverigedemokraterna är mycket positiva till att man genom beslut i kommunfullmäktige ska ges möjlighet att bidra till kulturarvet genom kapitaltillskott då man har kostsamma renoveringar i kulturbyggnader. Kulturarvsbevarande verksamhet såsom museum ska inte behöva flytta ur en byggnad på grund av kostsamma renoveringar. Vid västlänksbygget finns risk för att omfattande skador sker på våra vackra kulturbyggnader i innerstaden. Den klassiska stenstaden är hotad. Vad gäller renoveringskostnader på grund av västlänksbygget ska dessa kostnader tas av budgeten för västlänken, och inte belasta vare sig Higabs eller Göteborg stads ekonomi.
Tjänsteutlåtande Utfärdat 2016-10-31 Diarienummer 1281/16 Stadsutveckling Frank Lund Telefon 031-368 01 78 E-post: frank.lund@stadshuset.goteborg.se Utredningen av Higab AB avseende kulturhistoriskt värdefull bebyggelse, långsiktig hållbar hyresutveckling samt konsekvenser av fastighetsförsäljningar Förslag till beslut I kommunstyrelsen och kommunfullmäktige: 1. Kommunfullmäktiges uppdrag 2014-06-05 10, till Higab AB avseende kulturhistoriskt värdefull bebyggelse samt konsekvenser av fastighetsförsäljningar förklaras fullgjort. 2. Kommunfullmäktiges uppdrag 2014-06-05 10, till Higab AB uppdrag avseende långsiktig hållbar hyresutveckling återremitteras till Higab AB och stadsledningskontoret i enlighet med synpunkterna i detta tjänsteutlåtande. Sammanfattning I samband med bolagsöversynen beslutade kommunfullmäktige 2014-06-05 10 att ge lokalklustret tio olika uppdrag. Higab AB har ett samordningsansvar för uppdragens genomförande. Föreliggande ärende rör följande uppdrag: Vid investeringar i kulturhistoriskt värdefulla byggnader som är resultatbelastande och som kraftigt försämrar bolagets finansiella ställning, föreslår Higab AB att ärendet lämnas vidare till kommunstyrelsen/kommunfullmäktige för ställningstagande. Higab AB har tagit fram åtta principer för hyressättning för hela Higab koncernen. Bolagen inom koncernen ska bedriva verksamheten med långsiktighet och uthållighet på såväl kommersiella grunder som med beaktande av den samhällsnytta som bolagen ska generera till staden. Higab AB och Stadshus AB föreslår att samma principer som gäller för övriga hyreskunder, också ska gälla för föreningar. Stadsledningskontoret föreslår att föreningar undantas de principer för hyresnivåer som gäller för övriga hyreskunder och att Higab AB får i uppdrag att arbeta fram en ny hyresmodell för föreningslivet. Övriga principer som föreslås i Higab AB:s utredning om långsiktig hållbar hyressättning bland annat hyressättning av koncepthus och lokaler som hyrs av staden föreslås beredas ytterligare då de ekonomiska effekterna för staden inte är tillräckligt belyst i utredningen. Higab AB redovisar exempel av försäljning av fastigheter som bidrar positivt till bolagets resultat. Fastigheterna är ett representativt urval ur sitt fastighetsbeståndet. Av analysen framgår bland annat fastigheternas marknadsvärde, årlig påverkan på kassaflöde, räntenetto och driftnetto. 1(12)
Stadsledningskontoret understryker att analysen inte redovisar hur bolaget som helhet påverkas om samtliga fastigheter som bidrar positivt till bolagets resultat avyttras. Ekonomiska konsekvenser Investeringar i kulturhistoriskt värdefulla byggnader Vid investeringar i kulturhistoriskt värdefulla byggnader som är resultatbelastande och som kraftigt försämrar bolagets finansiella ställning, föreslår Higab AB att ärendet lämnas vidare till kommunstyrelsen/kommunfullmäktige för ställningstagande om huruvida ett kapitaltillskott ska lämnas för den del av ombyggnaden som inte kan finansieras med hyresintäkter. Stadsledningskontorets uppfattning är att ärenden till KS/KF om kapitaltillskott är en möjlig åtgärd men att utgångspunkten är att bolaget själv ska klara att finansiera sina investeringar inom bolagets balansräkning. Långsiktigt hållbar hyressättning Higabs AB:s förslag att samma principer vid hyressättning som gäller för övriga hyreskunder också ska gälla för föreningar, det vill säga att rätt hyresnivå tas ut utifrån lokalens skick och läge, kommer medför ökade kostnader för föreningarna. Detta innebär troligen därmed en ökning av bidragsgivande nämnders kostnad för föreningsbidrag. Stadsledningskontoret förslår att föreningar undantas de principer för hyresnivåer som gäller för övriga hyreskunder och att Higab AB ska arbeta en fram en hyresmodell/princip för föreningar där lokalutnyttjandet ska öka. Övriga principer som föreslås i Higab AB:s utredning om långsiktig hållbar hyressättning bland annat hyressättning av koncepthus och lokaler som hyrs av staden behöver beredas ytterligare ur ett hela staden perspektiv då de ekonomiska effekterna för staden inte är tillräckligt belyst i utredningen. Försäljning av fastigheter som bidrar positivt till bolagets resultat Higab AB har gjort en analys genom att ta fram exempel på några fastigheter som utgör ett representativt urval ur fastighetsbeståndet. Av analysen framgår bland annat fastigheternas marknadsvärde, årlig påverkan på kassaflöde, räntenetto och driftnetto. Higab AB redovisar i utredningen en tabell av ekonomiska konsekvenserna som inträffar om Higab AB säljer fastigheter som bidrar positivt till bolagets resultat. Stadsledningskontoret understryker att analysen inte redovisar hur bolaget som helhet påverkas om samtliga fastigheter som bidrar positivt till bolagets resultat avyttras. Barn-, jämställdhets-, mångfalds-, miljö- och omvärldsperspektivet Se bilaga 2, Styrelsehandlingar från Göteborgs Stadshus AB. Bilaga 1 Kommunfullmäktiges protokollsutdrag 2014-06-05 10 Bilaga 2 Styrelsehandlingar från Göteborgs Stadshus AB 2016-09-20 6, inklusive yttrande från S, MP, V Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 2(12)
Ärendet I samband med bolagsöversynen beslutade kommunfullmäktige 2014-06-05 10 att ge lokalklustret tio olika uppdrag. Higab AB fick i egenskap av moderbolag ett samordningsansvar för uppdragens genomförande. Föreliggande ärende rör följande uppdrag: 1. Higab AB ges i uppdrag att belysa investeringar i kulturhistoriskt värdefulla byggnader som inte kan finansieras inom ramen för marknadsmässiga hyror. 2. Higab AB ges i uppdrag att belysa hur Higab på ett långsiktigt hållbart sätt kan arbeta med hyressättning för samtliga sina fastigheter. 3. Higab AB ges i uppdrag att belysa konsekvenser om ett bolag säljer fastigheter som i dag bidrar positivt till bolagets resultat och därmed också bidrar till att utjämna kostnader för fastigheter som bolaget av olika skäl inte har full kostnadstäckning för. Bakgrund I samband med bolagsöversynen beslutade kommunfullmäktige 2014-06-05 10 att ge lokalklustret tio olika uppdrag. Styrelsen i Higab AB beslutade den 15 februari 2016 att föreslå kommunfullmäktige att fastställa principer för investeringar i kulturhistoriskt värdefull bebyggelse, att fastställa principer för hållbar hyressättning samt att förklara uppdraget om att belysa konsekvenser av försäljning av fastigheter som bidrar positivt till bolagets resultat som fullgjort. Styrelsen för Göteborg Stadshus AB beslutade 20 september 2016 att ställa sig bakom Higabs förslag om principer för investeringar i kulturhistoriskt värdefull bebyggelse samt principer för hållbar hyressättning. Vidare anser Göteborg Stadshus AB att Higab AB har fullgjort uppdraget att belysa ekonomiska konsekvenser av försäljning av fastigheter som bidrar positivt till bolagets resultat. Stadshus AB gör samtidigt bedömningen att finansieringsförhållanden avseende hyran för föreningslokaler behöver belysas utifrån ett kommunövergripande perspektiv. Higab AB:s redovisning av uppdragen I samband med bolagsöversynen beslutade kommunfullmäktige att ge lokalklustret tio olika uppdrag. Higab AB har ett samordningsansvar för uppdragens genomförande. Föreliggande ärende rör följande uppdrag: Investeringar i kulturhistoriskt värdefulla byggnader Higab AB har ett särskilt uppdrag att äga, vårda och utveckla fastigheter som bedöms ha ett kulturhistoriskt värde. För att säkerställa fastigheternas värde och brukbarhet krävs över tid att underhålls- och ombyggnadsprojekt genomförs. Vid investeringar i kulturhistoriskt värdefulla byggnader som är resultatbelastande och som kraftigt försämrar bolagets finansiella ställning, föreslår Higab AB att ärendet lämnas vidare till kommunstyrelsen/kommunfullmäktige för ställningstagande om huruvida ett kapitaltillskott ska lämnas för den del av ombyggnaden som inte kan finansieras med hyresintäkter. Långsiktigt hållbar hyressättning Higab AB har tagit fram åtta principer för hyressättning för hela Higab koncernen. Bolagen inom koncernen ska bedriva verksamheten med långsiktighet och uthållighet på såväl kommersiella grunder som med beaktande av den samhällsnytta som bolagen Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 3(12)
ska generera till staden. Olika bolag inom koncernen arbetar mot olika kundsegment, vilket avspeglas i principerna. De olika kundsegmenten har olika förutsättningar beroende på verksamhetens art eller vilken lokaltyp de är beroende av för sin verksamhet. Till exempel är principen som används vid hyressättning gentemot kommersiell verksamhet den hyresnivå som följer marknadshyran för aktuellt område och lokaltyp. För kommunal verksamhet är principen att hyran ska ligga något under nivån som marknaden är villig att betala. Principerna är formulerade på en övergripande nivå, Göteborgs Stadshus AB kommenterar nedan två av principerna. En av principerna rör hyressättning för föreningslokaler. I Higab AB:s och GöteborgsLokalers fastigheter finns idag ett antal lokaler som hyrs av olika föreningar. En svårighet vid uthyrning tillföreningar är enligt Higab AB att betalningsförmågan skiljer sig kraftigt mellan olika föreningar. Många föreningar uppfyller inte kraven enligt den kreditbedömning som görs för övriga kunder, vilket innebär att bolagen måste göra avsteg. Higab AB föreslår att samma principer som gäller för övriga hyreskunder också ska gälla för föreningar, det vill säga att rätt hyresnivå tas ut utifrån lokalens skick och läge. Samtidigt finns risk att flera föreningar inte kan betala hyran då en mer marknadsanpassad hyra tas ut av dem. Detta kan i sin tur innebära en ökning av bidragsgivande nämnders kostnad för föreningsbidrag och därmed påverkan på nämndernas budgetförutsättningar. I nu gällande ägardirektiv till Higab AB anges att bolaget aktivt ska främja och tillgodose intressen för mindre företag och organisationer samtidigt som bolaget ska ha god lönsamhet och soliditet. Det ställer krav på bolaget att vara lyhörd för de värden som präglar Göteborg samtidigt som verksamheten ska generera pengar. Higab AB uppger i sitt beslutunderlag att bolagen inom Higab koncernen inte anser sig vara rätt part att göra bedömningar om bidrag till föreningar i form av subventioner till lokalkostnader, det finns andra nämnder i staden som har detta som sitt uppdrag. Göteborgs Stadshus AB delar uppfattningen om att ansvaret för bedömning av föreningsbidrag till lokalhyra tydligt måste följa styrkedjan från kommunfullmäktige ner till ansvarig nämnd/bolag. Bolagen inom Higab koncernen har inte som uppdrag att bedöma omfattningen av föreningsbidrag. Frågan som Göteborgs Stadshus AB anser behöver klargöras är vem som ska bedöma och finansiera en eventuell hyresökning som uppstår till följd av de föreslagna principerna. Hur finansieringen ska ske har Göteborgs Stadshus AB inga synpunkter på. Eftersom frågan rör både nämnder och bolag behöver detta belysas i ett bredare kommunperspektiv. Frågan överlämnas till kommunstyrelsen för fortsatt beredning. En annan fråga som Göteborgs Stadshus AB anser behöver belysas ytterligare är på vilket sätt Higabs hyressättningsprinciper kan komma att påverka Got Event AB. Båda bolagen ingår i stadshuskoncernen och det är därför som Göteborgs Stadshus AB anlägger ett koncernperspektiv på frågan. Higab AB är fastighetsägare för flera arenor och anläggningar som hyrs av Got Event AB. I dagsläget skiljer sig avtalsförhållanden för de olika arenorna/anläggningarna nämnvärt. Skillnaden avser exempelvis i vilken utsträckning parterna (Higab AB och Got Event AB) ansvarar för underhåll och nyinvesteringar i fastigheten. Genom att ta fram principer eftersträvar Higab AB att skapa en långsiktighet och transparens i sin hyressättning, vilket Göteborgs Stadshus AB ser positivt på. Samtidigt behöver frågan om ekonomiska konsekvenser för Got Event AB utredas vidare. I Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 4(12)
ägardialogen mellan Göteborgs Stadshus och Göteborg & Co Kommunintressent AB (den 19 oktober 2015) fick bolaget i uppdrag att se över finansieringsmodellen mellan Higab AB och Got Event AB. Uppdraget beräknas vara slutfört under hösten 2016. Det är viktigt att översynen sker med utgångspunkt i de principer för hyressättning som föreslås i föreliggande ärende. Försäljning av fastigheter som bidrar positivt till bolagets resultat Ett av kommunfullmäktiges uppdrag till Higab AB var att belysa ekonomiska konsekvenser av eventuell försäljning av fastigheter som idag bidrar positivt till bolagets resultat, och därmed också till att utjämna kostnader för fastigheter som bolaget av olika skäl inte har full kostnadstäckning för. Bolaget har gjort en analys genom att ta fram exempel på några fastigheter som utgör ett representativt urval ur fastighetsbeståndet. Av analysen framgår bland annat fastigheternas marknadsvärde, årlig påverkan på kassaflöde, räntenetto och driftnetto. Higab AB redovisar i utredningen en tabell av ekonomiska konsekvenserna som inträffar om Higab AB säljer fastigheter som bidrar till positivt till bolagets resultat. Göteborgs Stadshus AB:s synpunkter Göteborgs Stadshus AB delar Higab AB:s bedömning om att, vid investeringar i kulturhistoriskt värdefulla byggnader som är resultatbelastande och som kraftigt försämrar bolagets finansiella ställning, ska Higab AB lämna ärendet vidare till kommunstyrelsen/kommunfullmäktige för ställningstagande om huruvida ett kapitaltillskott ska lämnas för den del av ombyggnaden som inte kan finansieras med hyresintäkter. Göteborgs Stadshus AB tillstyrker Higab AB:s förslag om principer för hyressättning men gör samtidigt bedömningen att finansierings förhållanden avseende två av principerna behöver belysas ytterligare. Angående hyressättning av föreningslokaler delar Göteborgs Stadshus AB Higab AB:s bedömning om att samma principer som gäller för övriga hyreskunder också ska gälla för föreningar, det vill säga att rätt hyresnivå tas ut utifrån lokalens skick och läge. Eventuellt föreningsbidrag till de föreningar som inte kan betala en mer marknadsanpassad hyra bör beslutas av ansvariga nämnder i staden och inte av bolagen inom Higab koncernen. Frågan överlämnas därför till kommunstyrelsen för fortsatt beredning. Vidare vill Göteborgs Stadshus AB påpekar att frågan om på vilket sätt Higab AB:s hyressättningsprinciper kan komma att påverka Got Event AB behöver belysas ytterligare inom ramen för översynen av finansieringsmodellen mellan dessa bolag. Slutligen tillstyrker Göteborgs Stadshus AB Higab AB:s analys av försäljning av fastigheter som bidrar positivt till bolagets resultat. Stadsledningskontorets övervägande Investeringar i kulturhistoriskt värdefulla byggnader Utgångspunkten för stadens bolag är att varje bolag ska klara sina nedskrivningar själva. Higab AB föreslår att investeringar i kulturhistoriskt värdefulla byggnader som är resultatbelastande och som kraftigt försämrar bolagets finansiella ställning ska lämnas vidare till kommunstyrelsen/kommunfullmäktige för ställningstagande om huruvida ett kapitaltillskott ska lämnas för den del av ombyggnaden som inte kan finansieras med hyresintäkter. Investeringar som kraftigt belastar bolagets finansiella ställning har oftast föregått av KS/KF beslut att genomför investeringen. Kapitaltillskott är en möjlig åtgärd men Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 5(12)
utgångspunkten är att bolaget själv ska klara att finansiera sina investeringar inom bolagets balansräkning. Långsiktig hållbar hyressättning Uppdraget om hållbar hyressättning, nedan kallad principer för hyressättning B4, B5, B7, B8 föreslås återremitteras till Higab AB och stadsledningskontoret för kompletterande beredning. Higab AB har tagit fram åtta principer för hyressättning för hela Higab koncernen. Bolagen inom koncernen ska bedriva verksamheten med långsiktighet och uthållighet på såväl kommersiella grunder som med beaktande av den samhällsnytta som bolagen ska generera till staden. B1 Principer för hyressättning av kommersiella kunder Principen som bolagen i lokalklustret använder vid hyressättning är en hyresnivå som följer marknadshyran vid varje given tidpunkt för aktuellt område och lokaltyp. Hyresnivån i området kategoriseras alltid utifrån den lokaltyp som ska hyras ut men stora variationer kan förekomma vid hyra av lokal beroende på exakt läge, placering, standard och närhet till kommunikationer, handel etc. En värdering av aktuella hyresnivåer för respektive område och lokaltyp görs av auktoriserad värderare löpande så att rätt marknadsvärde säkerställs. Stadsledningskontoret har inga synpunkter på principen. B2 Principer för hyressättning av lokalerna runt Stadsdelstorgen För att skapa en attraktiv handelsplats skapas en mix av handel och verksamheter. Marknadshyra tillämpas och avgörs utifrån läget i staden och upptagningsområdets storlek. Köpkraft och konkurrens från andra handelsplatser spelar stor roll för hyresgästernas lönsamhet. Marknadshyran kan även variera beroende på vilken bransch hyresgästen tillhör Stadsledningskontoret har inga synpunkter på principen. B3 Principer för hyressättning i Exploateringsfastigheter Hyressättningen utgår från affärsmässiga grunder på ett sådant sätt att den utveckling som är planerad för det aktuella utvecklingsområdet säkerställs Stadsledningskontoret har inga synpunkter på principen B4 Principer för hyressättning i Koncepthus En långsiktigt hållbar hyresmodell för hyresgäster i koncepthus är en särskilt anpassad marknadshyra för just den aktuella verksamheten/branschen och företagets/organisationens storlek. Vid varje tillfälle som ett beslut fattas om att tillgängligöra en fastighet som ett koncepthus, med ett hyresuttag enligt den modell som beskrivs, ska även en redovisning göras av vilka ekonomiska konsekvenser detta innebär. Principen ska tillämpas så att fastigheten över tid ger ett positivt resultat. Stadsledningskontoret anser att definitioner och beslutsmandat kring begrepp koncepthus behöver tydliggöras för denna princip. De ekonomiska konsekvenserna behöver också belysas ur ett kommunövergripande perspektiv. Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 6(12)
B5 Principer för lokaler som hyrs av kommunen Modellen bygger på att hyresavtal som tecknas med part inom Göteborgs Stad har en hyresnivå som fastställs med vägledning av jämförbara lokaler i aktuella områden. Bolagen inom lokalklustret ska inte vara marknadsledande och inte driva hyresnivåerna men en relevant och förståelig hyressättning ska göras. Detta innebär att den aktuella hyran ligger i det undre intervallet av den hyresnivå som marknaden vid det aktuella tillfället är villig att betala. Som underlag för relevanta jämförelsehyror gäller att a) Hyran ska fastställas med vägledning av jämförbara lokaler i aktuella områden b) I de fall sådana saknas eller är för få sker en utvidgning till närliggande områden med liknande typ av lokal och storlek Stadsledningskontoret anser att denna princip behöver utredas ytterligare utifrån ett kommunövergripande staden perspektiv. B6 Principer för lokaler med unik användning Hyressättningen sker med vägledning av andra hyror för liknande verksamhetslokaler. Jämförelsen sker med jämförbara byggnader i Göteborg eller om sådana saknas med liknande fastigheter i andra delar av landet. Stadsledningskontoret har inga synpunkter på principen. B7 Principer för hyressättning vid omfattande ny- eller ombyggnad av fastigheter för kommunal verksamhet Den hyresnivå som sätts efter en omfattande ny- eller ombyggnad bygger på den totala produktionskostnaden och innefattar därmed samtliga kostnader som uppstått i projektet; kapitalkostnader (avskrivningar + ränta), driftkostnad, fastighetsskatt, eventuellt arrende. Hyran indexuppräknas årligen enligt gängse praxis exkluderat de delar som hänförs till projektets kapitalkostnader. Om hyresgästen flyttar i förtid och skillnaden mellan bokfört restvärde är högre än fastighetens marknadsvärde ska hyresgästen erlägga mellanskillnaden. Stadsledningskontoret anser att denna princip behöver utredas ytterligare utifrån ett kommunövergripande perspektiv. B8 Principer för hyressättning till föreningar Hyressättningen för föreningslokaler ska bygga på att rätt hyresnivå tas ut utifrån lokalens skick och läge och föreningsbidrag beslutas av dem som har i uppdrag att stödja föreningar. Uthyrningen av lokaler bör kunna villkoras så att ett effektivare samutnyttjande av lokaler kan gälla för både idrottslokaler och andra samlingslokaler vilket medför att även om en marknadshyra tas ut för föreningslokaler innebär ett effektivare utnyttjande av dem att kostnaderna hålls nere. Det gör även att fler föreningar ges möjlighet att hyra stadens lokaler Higab AB och Göteborgs Stadshus AB föreslår att samma principer som gäller för övriga hyreskunder också ska gälla för föreningar, det vill säga att rätt hyresnivå tas ut utifrån lokalens skick och läge. Stadsledningskontoret föreslår att föreningar undantas de principer för hyresnivåer som gäller för övriga hyreskunder och att Higab AB får i uppdrag att arbeta fram en ny hyresmodell för föreningslivet. Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 7(12)
En hyresmodell för föreningar behöver skapas. Att Higab AB sätter en lägre hyra till föreningar gynnar inte enskilda eller står i strid med några övriga konkurrensregler. Higab AB behöver skapa en hyresmodell som innebär ett bättre nyttjande av lokaler till föreningar. Stadsledningskontoret konstaterar utifrån arbete som gjorts i tidigare ärendeberedningar om lokaler till föreningslivet, att lokaleffektiviteten och därmed det faktiska lokalnyttjandet av föreningslokaler är låg. En del föreningar har fördelaktiga hyresvillkor och i de flesta fall har föreningarna ett bidrag som finansierar hela lokalkostnaden och därmed är incitamentet att öka lokaleffektiviteten, som exempelvis att dela lokal, låg hos föreningarna. Ett bättre nyttjande och samordning genom att föreningar samnyttjar lokaler utifrån sitt behov, exempelvis utrymmesmässigt och tidsmässigt är därför önskvärt. Föreningar skulle på så sätt få tillgång till lokaler samtidigt som hyresnivåer till viss del kan tas ut utifrån lokalens skick och standard. Om lokalerna används mera medför det lägre hyreskostnad för föreningar och ökade intäkter för fastighetsägaren. Efterfrågan på föreningslokaler beräknas öka. För att kunna erbjuda ytterligare föreningslokaler är det nödvändigt att lokalerna utnyttjas bättre än som de nyttjas i dag. Higab AB har gjort en utredning och kommit fram till att bolaget tappar ca 4 miljoner kronor årligen i hyresintäkter på grund av att full marknadshyra inte kan tas ut av föreningarna. Stadsledningskontoret håller med Higab AB att hyressättningen av lokaler till föreningar behöver förändras. Flera av de hyror som föreningarna i dag betalar har inte tillkommit utifrån någon hyresmodell utan har satts mer eller mindre godtyckligt. Stadsledningskontoret föreslår att hyresnivån på lokaler till föreningar ska sättas efter en princip/hyresmodell anpassad för föreningslivet. Detta kan då i vissa fall medföra att fastighetsägaren inte får full täckning för sina kostnader för lokalen. Med en transparent hyresmodell som ökar lokaleffektiviteten kommer fastighetsägarens eventuella inkomstbortfall för hyra ut lokaler till föreningar vara mindre än det är idag. Hyresnivån för samtliga föreningslokaler ska vara transparenta och fastslagen i modellen. Det ska inte vara en förhandling med respektive förening om hyresnivån. Eventuella inkomstbortfall hos fastighetsägarna ska ställas mot nyttan för föreningarna att kunna bedriva verksamhet i ändamålsenliga lokaler med rimliga hyresnivåer och nyttan för staden att bidra till ett rikt föreningsliv som är en viktig del i att stärka demokratin och skapa en socialt hållbar stad. Många föreningar bidrar också till att levandegöra unika kulturmiljöer. Stadsledningskontoret föreslår att Higab AB får i uppdrag att arbeta fram en ny princip/hyresmodell för föreningslivet som hyr lokaler av fastighetsägare inom lokalklustret. Modellen ska bidrag till: - öka lokalutbudet till föreningslivet - öka lokaleffektiviteten bland annat genom mera samutnyttjande av lokaler - rimliga hyreskostnader för ändamålsenliga lokaler till föreningslivet Higab AB ska redovisa hyresmodellen och dess konsekvenser, innan den tillämpas, för kommunstyrelsen Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 8(12)
Försäljning av fastigheter som bidrar positivt till bolagets resultat Higab AB har gjort en analys genom att ta fram exempel på några fastigheter som utgör ett representativt urval ur fastighetsbeståndet. Av analysen framgår bland annat fastigheternas marknadsvärde, årlig påverkan på kassaflöde, räntenetto och driftnetto. Higab AB redovisar i utredningen en tabell av ekonomiska konsekvenserna som inträffar om Higab AB säljer fastigheter som bidrar till positivt till bolagets resultat. Stadsledningskontoret understryker att analysen inte redovisar hur bolaget som helhet påverkas om samtliga fastigheter som bidrar positivt till bolagets resultat avyttras. Stadsledningskontoret Frank Lund Planeringsledare Jessica Granath Avdelningschef Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 9(12)
Utdrag ur protokoll Sammanträdesdatum 2014-06-05 10 Dnr 1721/11 Förslag om framtida inriktning för bolag inom Göteborgs Stad - Lokaler Handling 2014 nr 87. Yrkanden Jonas Ransgård (M), Helene Odenjung (FP) och Theo Papaioannou (VägV) yrkar att fullmäktige bifaller förslaget från FP, M och KD i kommunstyrelsen. Anneli Hulthén (S), Thomas Martinsson (MP), Mats Pilhem (V) och Arne Steen (SD) yrkar bifall till kommunstyrelsens förslag. Theo Papaioannou (VägV) yrkar bifall till tilläggsyrkandet från VägV, enligt bilga. Propositionsordning Ordföranden ställer först propositioner på kommunstyrelsens förslag och Jonas Ransgårds m fl yrkande och finner att kommunstyrelsens förslag bifallits. Ordföranden ställer härefter propositioner på bifall respektive avslag på tilläggsyrkandet från VägV och finner att kommunfullmäktige avslagit detsamma. Omröstning begärs. Omröstning Godkänd voteringsproposition: Ja för avslag och Nej för bifall till tilläggsyrkandet från VägV. Omröstningen utfaller med 76 Ja mot 4 Nej. 1 ledamot är frånvarande. Hur var och en röstar framgår av Bilaga 6. Beslut Enligt kommunstyrelsens förslag: 1. Higab AB ges i uppdrag att för egen del samt inom ramen för sin samordnande roll som moderbolag i lokalklustret och i nära samverkan med berörda dotterbolag återkomma till kommunfullmäktige med förslag som innebär ett effektivare utnyttjande av fastighetsbeståndet inom lokalklustret, såsom förslag om; Renodling och specialisering av lokalförvaltning och lokalinnehav, även i förhållande till stadens nämnder och bolag i övrigt. Avveckling av fastigheter och förvaltningsuppdrag som inte är nödvändiga för att förverkliga ägardirektiv alternativt som inte är förenliga med den kommunala kompetensen. Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 10(12)
2. Higab AB ges i uppdrag att vid behov - till Göteborgs Stadshus AB - lämna förslag om justeringar/kompletteringar av gällande ägardirektiv för dotterbolagen inom lokalklustret. 3. Higab AB ges i uppdrag att genomlysa förutsättningarna för effektivare utnyttjande av gemensamma funktioner inom lokalklustret och vid behov lämna förslag enligt punkt 2 ovan. 4. Vid investeringar i kulturhistoriskt värdefulla byggnader som inte kan finansieras inom ramen för marknadsmässiga hyror bör kommunfullmäktige värdera hur eventuella nedskrivningsbehov kan komma att påverka bolagets finansiella ställning. 4b. Higab AB ges i uppdrag att belysa hur Higab på ett långsiktligt hållbart sätt kan arbeta med hyressättning för samtliga sina fastigheter. Om bolaget säljer fastigheter som idag bidrag positivt till bolagets resultat och därmed också bidrar till att utjämna kostnader för fastigheter som bolaget av olika skäl inte har full kostnadstäckning för, så måste denna skillnad belysas. 5. Higab AB ges i uppdrag att i nära samverkan med Got Event AB uppta förhandlingar med Frölunda Hockey Club i syfte att möjliggöra ett förvärv av bolagets aktier i Scandinaviumbolaget. 6. Älvstranden Utveckling AB ges i uppdrag att med utgångspunkt i bolagets nya ägardirektiv och inom ramen för Higabs samordningsuppdrag ovan (punkt 1) genomföra en genomlysning av sitt fastighetsinnehav och till Higab lämna förslag om; Vilka fastigheter som kan avvecklas/avyttras och således inte är att betrakta som strategiska innehav för staden ur ett långsiktigt perspektiv. Vilka fastigheter som bör överföras till nämnder och andra bolag i syfte att renodla stadens fastighetsinnehav. Vilka fastigheter som bör kvarstå hos bolaget mot bakgrund av det nya ägardirektivet. 7. Göteborgs Stads Parkerings AB ges i uppdrag att inom ramen för Higabs samordningsuppdrag ovan (punkt 1) genomföra en genomlysning av sitt fastighetsinnehav och till Higab lämna förslag om; Vilka fastigheter som kan avvecklas/avyttras och således inte är att betrakta som strategiska innehav för staden ur ett långsiktigt perspektiv. Vilka fastigheter som bör överföras till nämnder och andra bolag i syfte att renodla stadens fastighetsinnehav. 8. Göteborgs Stads Parkerings AB ges i uppdrag att i nära samverkan med stadens planerande nämnder utarbeta en långsiktig plan för parkeringsverksamheten med utgångspunkt i bolagets finansiella förmåga. 9. Förvaltnings AB GöteborgsLokaler ges i uppdrag att inom ramen för Higabs samordningsuppdrag ovan (punkt 1) genomföra en genomlysning av sitt fastighetsinnehav och till Higab lämna förslag om; Vilka fastigheter som kan avvecklas/avyttras och således inte är att betrakta som strategiska innehav för staden ur ett långsiktigt perspektiv. Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 11(12)
Vilka fastigheter som bör överföras till nämnder och andra bolag i syfte att renodla stadens fastighetsinnehav. 10. Higab AB ges i uppdrag att återkomma till kommunstyrelsen senast 6 månader efter kommunfullmäktiges beslut med en tidplan för genomförande av uppdragen i punkterna 1-9 samt i övrigt återkomma vid behov av kompletterande beslut. 11. Göteborgs Stadshus AB ges i uppdrag att vid behov bistå Higab i syfte att säkerställa besluten enligt punkterna 1-10 ovan. Protokollsanteckning Till protokollet antecknas att Rexhep Ademaj (M) rätteligen skulle röstat Ja vid voteringen. Reservation Representanterna från M, FP och KD reserverar sig mot besluten till förmån för det egna yrkandet. Expediering Kommunstyrelsen Stadens nämnder och bolag Vid protokollet Karin Lange 2014-06-18 Ordförande Lena Malm Justerare Berit Krantz Justerare Carl Ek Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande 12(12)
Protokollsbilaga 6 -GSHAB nr7 160830
Bilaga D Styrelsen 2016-06-13, 2016-08-30 1 Diarienummer: 0022/16 Handläggare: Andreja Sarcevic Tel: 031-368 54 61 E-post: andreja.sarcevic@gshab.goteborg.se Yttrande över Higab AB:s utredning av kommunfullmäktiges uppdrag avseende kulturhistoriskt värdefull bebyggelse, långsiktigt hållbar hyressättning samt konsekvenser av fastighetsförsäljningar Förslag till beslut i styrelsen för Göteborgs Stadshus AB 1. Tillstyrka nedanstående yttrande över kommunfullmäktiges uppdrag till Higab AB avseende kulturhistoriskt värdefull bebyggelse, långsiktigt hållbar hyressättning samt konsekvenser av fastighetsförsäljningar. 2. Överlämna ärendet till kommunstyrelsen för beredning samt till kommunfullmäktige för ställningstagande. Sammanfattning På uppdrag av kommunfullmäktige har Higab AB (Higab) fastställt principer för investeringar i kulturhistoriskt värdefull bebyggelse samt principer för hållbar hyressättning. Utöver det har bolaget även genomfört uppdraget om att belysa konsekvenser av försäljning av fastigheter som bidrar positivt till bolagets resultat. Higab har överlämnat ärendet till Stadshus AB för yttrande innan vidare beredning i kommunstyrelsen inför kommande ställningstagande i kommunfullmäktige. Stadshus AB ställer sig bakom Higabs förslag om principer för investeringar i kulturhistoriskt värdefull bebyggelse samt principer för hållbar hyressättning. Vidare anser Stadshus AB att Higab har fullgjort uppdraget att belysa ekonomiska konsekvenser av försäljning av fastigheter som bidrar positivt till bolagets resultat. Genom att ta fram principer för hyressättning skapar Higab förutsättningar för en långsiktig, transparent och rättvisande hyressättning, vilket Stadshus AB ser positivt på. Principerna är på en övergripande nivå, vilket de också bör vara. Stadshus AB gör samtidigt bedömningen att finansieringsförhållanden avseende hyran för föreningslokaler behöver belysas utifrån ett kommunövergripande perspektiv eftersom dessa berör såväl Higabkoncernen som bidragsgivande nämnder. En annan fråga som behöver klargöras är finansieringsmodellen mellan Higab och Got Event AB. Stadshus AB har tidigare gett Göteborg & Co Kommunintressent AB i uppdrag att se över Göteborgs Stadshus AB - 556537-0888
Bilaga D Styrelsen 2016-06-13, 2016-08-30 2 finansieringsmodellen mellan Higab och Got Event. Stadshus AB anser att denna översyn måste ske med utgångspunkt i de principer för hyressättning som föreslås i föreliggande ärende. Ekonomiska konsekvenser Higabs beslutsunderlag innehåller en analys av förslagets ekonomiska konsekvenser. Stadshus AB har inga synpunkter på analysen men ser samtidigt ett behov av att finansieringsmodellen gällande två av hyressättningsprinciperna, avseende föreningslokaler samt ansvarsförhållanden mellan Higab och Got Event, klargörs ytterligare inom ramen för andra utredningar. Olika Perspektiv Stadshus AB har inte funnit några särskilda aspekter på barnperspektivet, jämställdhetsperspektivet, mångfaldsperspektivet, miljöperspektivet eller omvärldsperspektivet, utöver det Higab gjort i sin beredning av ärendet. Bakgrund I samband med bolagsöversynen beslutade kommunfullmäktige den 5 juni 2014 att ge lokalklustret tio olika uppdrag. Higab AB fick i egenskap av moderbolag ett samordningsansvar för uppdragens genomförande. Föreliggande ärende rör följande uppdrag: 1. Uppdrag 4: Vid investeringar i kulturhistoriskt värdefulla byggnader som inte kan finansieras inom ramen för marknadsmässiga hyror bör kommunfullmäktige värdera hur eventuella nedskrivningsbehov kan komma att påverka bolagets finansiella ställning. 2. Uppdrag 4b (del 1): Higab AB ges i uppdrag att belysa hur Higab på ett långsiktigt hållbart sätt kan arbeta med hyressättning för samtliga sina fastigheter. Uppdrag 4b (del 2): Om bolaget säljer fastigheter som idag bidrar positivt till bolagets resultat och därmed också bidrar till att utjämna kostnader för fastigheter som bolaget av olika skäl inte har full kostnadsteckning för, så måste denna skillnad belysas. Styrelsen i Higab beslutade vid sitt sammanträde den 15 februari 2016 att föreslå kommunfullmäktige att fastställa principer för investeringar i kulturhistoriskt värdefull bebyggelse, att fastställa principer för hållbar hyressättning samt att förklara uppdraget om att belysa konsekvenser av försäljning av fastigheter som bidrar positivt till bolagets resultat som fullgjort. Styrelsen beslutade också att överlämna förslagen till Stadshus AB för yttrande innan vidare överlämning till kommunstyrelsen och kommunfullmäktige. Ärendet Nedan görs en kort beskrivning av respektive del i ärendet. Avsnittet om långsiktigt hållbar hyressättning innehåller Stadshus AB:s kommentarer. Göteborgs Stadshus AB - 556537-0888
Bilaga D Styrelsen 2016-06-13, 2016-08-30 3 Investeringar i kulturhistoriskt värdefulla byggnader Higab har ett särskilt uppdrag att äga, vårda och utveckla fastigheter som bedöms ha ett kulturhistoriskt värde. För att säkerställa fastigheternas värde och brukbarhet krävs över tid att underhålls- och ombyggnadsprojekt genomförs. Vid investeringar i kulturhistoriskt värdefulla byggnader som är resultatbelastande och som kraftigt försämrar bolagets finansiella ställning, föreslår Higab att ärendet lämnas vidare till kommunstyrelsen/kommunfullmäktige för ställningstagande om huruvida ett kapitaltillskott ska lämnas för den del av ombyggnaden som inte kan finansieras med hyresintäkter. Långsiktigt hållbar hyressättning Higab har tagit fram åtta principer för hyressättning för hela Higabkoncernen. Bolagen inom koncernen ska bedriva verksamheten med långsiktighet och uthållighet på såväl kommersiella grunder som med beaktande av den samhällsnytta som bolagen ska generera till staden. Olika bolag inom koncernen arbetar mot olika kundsegment, vilket avspeglas i principerna. De olika kundsegmenten har olika förutsättningar beroende på verksamhetens art eller vilken lokaltyp de är beroende av för sin verksamhet. Till exempel är principen som används vid hyressättning gentemot kommersiell verksamhet den hyresnivå som följer marknadshyran för aktuellt område och lokaltyp. För kommunal verksamhet är principen att hyran ska ligga något under nivån som marknaden är villig att betala. Principerna är formulerade på en övergripande nivå, vilket de också bör vara. Stadshus AB kommenterar nedan två av principerna. En av principerna rör hyressättning för föreningslokaler. I Higabs och GöteborgsLokalers fastigheter finns idag ett antal lokaler som hyrs av olika föreningar. En svårighet vid uthyrning till föreningar är enligt Higab att betalningsförmågan skiljer sig kraftigt mellan olika föreningar. Många föreningar uppfyller inte kraven enligt den kreditbedömning som görs för övriga kunder, vilket innebär att bolagen måste göra avsteg. Higab föreslår att samma principer som gäller för övriga hyreskunder också ska gälla för föreningar, det vill säga att rätt hyresnivå tas ut utifrån lokalens skick och läge. Samtidigt finns risk att flera föreningar inte kan betala hyran då en mer marknadsanpassad hyra tas ut av dem. Detta kan i sin tur innebära en ökning av bidragsgivande nämnders kostnad för föreningsbidrag och därmed påverkan på nämndernas budgetförutsättningar. I ägardirektivet till Higab anges att bolaget aktivt ska främja och tillgodose intressen för mindre företag och organisationer samtidigt som bolaget ska ha god lönsamhet och soliditet. Det ställer krav på bolaget att vara lyhörd för de värden som präglar Göteborg samtidigt som verksamheten ska generera pengar. Higab uppger i sitt beslutunderlag att bolagen inom Higabkoncernen inte anser sig vara rätt part att göra bedömningar om bidrag till föreningar i form av subventioner till lokalkostnader, det finns andra nämnder i staden som har detta som sitt uppdrag. Stadshus AB delar uppfattningen om att ansvaret för bedömning av föreningsbidrag till lokalhyra tydligt måste följa styrkedjan från kommunfullmäktige ner till ansvarig nämnd/bolag. Bolagen inom Higabkoncernen har inte som uppdrag att bedöma omfattningen av föreningsbidrag. Frågan som Stadshus AB anser Göteborgs Stadshus AB - 556537-0888
Bilaga D Styrelsen 2016-06-13, 2016-08-30 4 behöver klargöras är vem som ska bedöma och finansiera en eventuell hyresökning som uppstår till följd av de föreslagna principerna. Hur finansieringen ska ske har Stadshus AB inga synpunkter på. Eftersom frågan rör både nämnder och bolag behöver detta belysas i ett bredare kommunperspektiv. Frågan överlämnas till kommunstyrelsen för fortsatt beredning. En annan fråga som Stadshus AB anser behöver belysas ytterligare är på vilket sätt Higabs hyressättningsprinciper kan komma att påverka Got Event AB. Båda bolagen ingår i stadshuskoncernen och det är därför som Stadshus AB anlägger ett koncernperspektiv på frågan. Higab är fastighetsägare för flera arenor och anläggningar som hyrs av Got Event AB. I dagsläget skiljer sig avtalsförhållanden för de olika arenorna/anläggningarna nämnvärt. Skillnaden avser exempelvis i vilken utsträckning parterna (Higab och Got Event AB) ansvarar för underhåll och nyinvesteringar i fastigheten. Genom att ta fram principer eftersträvar Higab att skapa en långsiktighet och transparens i sin hyressättning, vilket Stadshus AB ser positivt på. Samtidigt behöver frågan om ekonomiska konsekvenser för Got Event AB utredas vidare. I ägardialogen mellan Stadshus och Göteborg & Co Kommunintressent AB (den 19 oktober 2015) fick bolaget i uppdrag att se över finansieringsmodellen mellan Higab och Got Event AB. Uppdraget beräknas vara slutfört under hösten 2016. Det är viktigt att översynen sker med utgångspunkt i de principer för hyressättning som föreslås i föreliggande ärende. Försäljning av fastigheter som bidrar positivt till bolagets resultat Ett av kommunfullmäktiges uppdrag till Higab var att belysa ekonomiska konsekvenser av eventuell försäljning av fastigheter som idag bidrar positivt till bolagets resultat, och därmed också till att utjämna kostnader för fastigheter som bolaget av olika skäl inte har full kostnadsteckning för. Bolaget har gjort en analys genom att ta fram exempel på några fastigheter som utgör ett representativt urval ur fastighetsbeståndet. Av analysen framgår bland annat fastigheternas marknadsvärde, årlig påverkan på kassaflöde, räntenetto och driftnetto. Stadshus AB:s synpunkter Stadshus AB delar Higabs bedömning om att, vid investeringar i kulturhistoriskt värdefulla byggnader som är resultatbelastande och som kraftigt försämrar bolagets finansiella ställning, ska Higab lämna ärendet vidare till kommunstyrelsen/kommunfullmäktige för ställningstagande om huruvida ett kapitaltillskott ska lämnas för den del av ombyggnaden som inte kan finansieras med hyresintäkter. Stadshus AB tillstyrker Higabs förslag om principer för hyressättning men gör samtidigt bedömningen att finansieringsförhållanden avseende två av principerna behöver belysas ytterligare. Angående hyressättning av föreningslokaler delar Stadshus AB Higabs bedömning om att samma principer som gäller för övriga hyreskunder också ska gälla för föreningar, det vill säga att rätt Göteborgs Stadshus AB - 556537-0888
Bilaga D Styrelsen 2016-06-13, 2016-08-30 5 hyresnivå tas ut utifrån lokalens skick och läge. Eventuellt föreningsbidrag till de föreningar som inte kan betala en mer marknadsanpassad hyra bör beslutas av ansvariga nämnder i staden och inte av bolagen inom Higabkoncernen. Frågan överlämnas därför till kommunstyrelsen för fortsatt beredning. Vidare vill Stadshus AB påpeka att frågan om på vilket sätt Higabs hyressättningsprinciper kan komma att påverka Got Event AB behöver belysas ytterligare inom ramen för översynen av finansieringsmodellen mellan dessa bolag. Slutligen tillstyrker Stadshus AB Higabs analys av försäljning av fastigheter som bidrar positivt till bolagets resultat. Bilagor 1. Beslutsärende samt protokollsutdrag från styrelsemöte i Higab AB, daterat 2016-02-15. Expedieras 1. Kommunstyrelsen 2. Higab AB Göteborgs Stadshus AB - 556537-0888