Markanvisningstävling

Välkommen att delta i Markanvisningstävling f.d. Söderstadion och Hovet fastigheten Arenan 9 The Capital of Scandinavia

Sida 1 (14) 2016-09-27 Handläggare Larisa Freivalds 08-508 26 537 Inbjudan till markanvisningstävling för byggrätter på del av fastigheten Arenan 9, f d Söderstadion och Hovet, steg 1, anbud på pris Det av Stockholms stad (nedan kallad staden) ägda bolaget SGA Fastigheter AB (nedan kallad SGA Fastigheter) äger fastigheten Arenan 9, som idag innehåller området där Söderstadion tidigare låg samt Hovet. Staden, genom dess exploateringskontor, bjuder, på uppdrag av SGA Fastigheter, in till lämnande av anbud för mark för bebyggelse av bostäder, kontor m.m. inom del av fastigheten Arenan 9 i Johanneshov (f d Söderstadion och Hovettomterna). Markanvisningstävlingen kommer att genomföras i två steg där steg 1 är en anbudstävling på pris och steg 2 ett jämförelseförfarande av vad de anbudsgivare som går vidare från steg 1 vill utveckla på platsen. Förutsättningar för steg 1 och steg 2 beskrivs i detta material med tillhörande handlingar. Inför steg 2 kommer ytterligare underlag skickas ut till de anbudsgivare som går vidare från steg 1.

Sida 2 (14) SGA Fastigheterhar för avsikt att träffa markanvisningsavtal med den anbudsgivare som i sitt steg 2 lämnade förslag bäst uppfyller i steg 2 angivna bedömningskriterier samt i övrigt uppfyller givna förutsättningar och kvalificeringskriterier. I markanvisningsavtalet kommer priserna som fastlagts i anbudstävlingen steg 1 att gälla. Inbjudan till steg 1 i markanvisningstävlingen finns även på exploateringskontorets hemsida www.stockholm.se/markanvisningstavlingar. På hemsidan finns också länkar till de handlingar som utgör underlag för steg 1 i tävlingen samt andra handlingar som kan ha betydelse för lämnande av anbud, vilket innebär Stockholms stads markanvisningspolicy 2015 Projektera och bygg för god avfallshantering Handlingsplan stadens krav och mål för energi Stockholms stads miljöprogram Dagvattenstrategi för Stockholms stad Stadens riktlinjer för bilparkering Stadens riktlinjer för cykelparkering Stadens krav om tillgänglighet. I steg 2 kommer ytterligare underlag att skickas ut till de anbudsgivare som gått vidare från steg 1. Innehåll Bakgrund s 2 Anvisningsområdet och dess förutsättningar s 3 Tävlingsförutsättningar steg 1 s 7 Bedömning av tävlingsbidragen s 10 Tävlingsförutsättningar steg 2 s 10 Innehåll i anbudet steg 1 s 11 Kvalificeringskriterier s 12 Tävlingens genomförande s 13 Bakgrund Aktuellt område, fortsättningsvis kallat anvisningsområdet, ligger inom stadsutvecklingsområdet Söderstaden. Stockholms stads ambition med Söderstaden är att skapa en tätare och mer mångfunktionell stadsmiljö som länkas samman med omkringliggande stadsdelar. Idrotts-, kultur- och nöjesevenemangen ska samsas med etableringar inom bostäder, kontor, handel och service.

Sida 3 (14) Arbetet med Söderstaden är uppdelat i fyra delområden; Globenområdet, Slakthusområdet, Gullmarsplan/Nynäsvägen samt Södra Skanstull. Anvisningsområdet ligger inom Globenområdet och innehåller idag tomten där Söderstadion tidigare låg samt Hovet. Förutsättningen för denna markanvisningstävling är att Hovet rivs och eventuellt ersätts med nya underjordiska träningsrinkar inom anvisningsområdet. Den framtida bebyggelsen inom anvisningsområdet är viktig för att realisera visionen om Söderstaden vad gäller att skapa en mer mångfunktionell och tät stadsmiljö som länkas samman med omkringliggande stadsdelar. Stadens samlade investering i form av arenor i Söderstaden bidrar till att Stockholm blir en ledande evenemangsstad och att Söderstaden blir en aktiv stadsdel för alla med bostäder, lokaler och evenemang. Stadens investeringar i området skall bidra till ökad samhällsnytta och samtidigt vara långsiktigt lönsam. Stadens ambition är att Söderstaden skall innehålla en tillräckligt stor andel arbetsplatser för att bidra till att minska behovet av långa resor, förbättra miljön och skapa förutsättningar för bättre livskvalitet i söderort. Anvisningsområdet och dess förutsättningar Anvisningsområdet ligger inom del av fastigheten Arenan 9 i Johanneshov och ägs av SGA Fastigheter. Anvisningsområdet är markerat på nedanstående kartbilder. Området är totalt cirka 40 000 kvm.

Sida 4 (14) Översiktskarta, anvisningsområdet markerat med blått. Flygbildskarta, anvisningsområdet markerat med blått.

Sida 5 (14) Anvisningsområdet markerat med blått. Skyddsavstånd farligt gods Nynäsvägen är transportled för farligt gods. Beroende av bebyggelsens innehåll krävs skyddsavstånd från Nynäsvägen. I samband med denna markanvisningstävling förutsätts skyddsavståndet för bostäder till 40 meter och skyddsavståndet för kontor till 25 meter. Skyddsavståndet 40 meter innebär att anvisningsområdets byggbara markyta är ca 30 700 kvm och skyddsavståndet 25 meter innebär att anvisningsområdets byggbara markyta är ca 34 000 kvm. Vilket skyddsavstånd som faktiskt kommer att krävas på aktuell plats kommer att prövas under detaljplanearbetet.

Sida 6 (14) I framtiden är planeringsinriktningen för delområdet Gullmarsplan-Nynäsvägen en tät och integrerad stadsdel med Nynäsvägen överdäckad, eller på annat sätt omvandlad stadsgata. Förutsättningarna för denna markanvisningstävling är inte en överdäckad Nynäsväg, men genomförbarheten för kommande överdäckning kan komma att beaktas i det kommande planarbetet för markanvisningsområdet. Kvartersexploateringstal (kvartersmark+allmän plats) för anvisningsområdet givet olika exploateringstal samt skyddsavstånd 40 resp. 25 meter från Nynäsvägen. Eventuella träningsrinkar Inom södra delen av anvisningsområdet i anslutning till Stockholm Globe Arenas underjordiska anläggningar kan SGA

Sida 7 (14) Fastigheter komma att behöva anlägga en till två underjordiska träningsrinkar. Deras utformning och placering beskrivs närmare i bilaga 1. Ovanförliggande bebyggelse måste utformas och grundläggas på sådant sätt att träningsrinkarnas funktion säkerställs. Utformningen och placeringen av träningsrinkarna är preliminär och kan komma att justeras i kommande detaljplanearbete i samråd med den anbudsgivare som vinner markanvisningstävlingen i steg 2. Staden kan också komma att välja andra lösningar för träningsrinkar i närområdet. Anbud kommer därför att behöva lämnas på två sätt, antingen med underjordiska rinkar som förutsättning eller utan underjordiska rinkar. Detta beskrivs närmare under rubriken Innehåll i anbudet steg 1. Typ och omfattning av byggrätter Bostadsmålet har hög prioriet för staden i dagsläget varför utgångspunkten är att anvisningsområdet bebyggs med en stor andel bostäder. Staden ser positivt på att det skapas fler arbetsplatser i söderort och området förutsätts därför även bebyggas med kontor i tillräckligt stor andel för att skapa goda förutsättningar för att göra Söderstaden till ett attraktivt läge för arbetsplatsetableringar. Både bostäder och kontor förutsätts ha levande bottenvåningar med kommersiella lokaler för handel, restauranger, föreningsliv etc. Staden och SGA Fastigheter uppskattar översiktligt att nedan angivna volymer kan inrymmas inom anvisningsområdet. Slutlig omfattning av volymer kommer att prövas i planprocessen. Observera att intervallerna inte får tolkas så som att maxvolymen kan väljas för både bostäder och kontor. Bostäder (inkl. lokaler i bottenvåningar), mellan 70 000 100 000 kvm BTA Kontor (inkl. lokaler i bottenvåningar), 10 000 30 000 kvm BTA Tävlingsförutsättningar steg 1 Markanvisningstävlingen kommer att genomföras i två steg. Steg 1 består av en ren pristävling på kr/kvm/ byggrätt bostäder, kontor och handel/bottenvåningslokaler. De anbudsgivare som

Sida 8 (14) lagt de högsta buden och i övrigt klarar ställda krav går vidare till steg 2. Utöver vad som i övrigt framgår av denna inbjudan och de handlingar som finns tillgängliga på ovan angivna länk anges nedan förutsättningarna för steg 1 i tävlingen. Det högsta priset för respektive typ av byggrätt (bostäder, kontor och handel/bottenvåningslokaler) ska gälla som pris i steg 2. Angivet pris för respektive typ av byggrätt kommer att indexeras i enlighet med det som föreskrivs i bilaga 2. Det är inte tillåtet att villkora ett lämnat pris av att en viss volym byggrätt erhålls. Lämnade priser skall gälla oavsett vilka slutliga volymer som beslutas i planprocessen. Anvisningsområdet kommer att överlåtas med äganderätt. SGA Fastigheter kan komma att bygga och äga träningsrinkar inom anvisningsområdet. Fastighetsindelning kommer att ske genom 3D-fastighetsbildning. Ovanförliggande byggrätters utformning och grundläggning kan behöva göras med hänsyn tagen till de underliggande träningsrinkarna. Grundläggning av ovanförliggande byggrätter kan då ske inom delar av den fastighet som avses bildas för träningsrinkarna, se bilaga 1. Om staden och SGA Fastigheter väljer att inkludera underjordiska träningsrinkar inom anvisningsområdet bygger SGA Fastigheter träningsrinkarna innan anbudsgivaren kan tillträda anvisningsområdet och påbörja byggnationen av ovanförliggande byggrätter. I det fall ovanförliggande byggrätter ska grundläggas inom träningsrinkarnas fastighet ska anbudsgivaren förhålla sig till och anpassa sina anläggningsarbeten till SGA Fastigheters anläggningsarbeten. Om staden och SGA Fastigheter väljer att inkludera underjordiska träningsrinkar inom anvisningsområdet ska gemensam detaljplan för träningsrinkar och ovanförliggande bebyggelse ska tas fram. Parkering för bil ska anordnas under mark inom anvisningsområdet. Parkeringstalet inom området ska följa Stadens övergripande riktlinjer och får avgöras i

Sida 9 (14) detaljplanearbetet och bygglov. För att minska det totala antalet parkeringsplatser inom Söderstaden kommer samutnyttjande av parkeringslösningar och bilpoolslösningar utredas i kommande detaljplanearbete. Avgränsningen av området enligt ovan samt angiven omfattning av byggrätter är preliminär och kan komma att ändras under processen. Anbudsgivaren står för samtliga projekterings- och utredningskostnader som krävs för planarbetet och för att en överenskommelse om exploatering ska kunna träffas mellan anbudsgivaren, SGA Fastigheter och staden. Anbudsgivaren står också för samtliga plankostnader, framtagande av gestaltningsprogram, lagfartskostnader samt anslutningsavgifter. Anbudsgivaren ska ansvara för och bekosta samtliga bygg- och anläggningsåtgärder inom kvartersmarken inklusive anslutning till omgivande allmän platsmark. Anbudsgivaren ska bekosta samtliga grundläggningsåtgärder som krävs för bebyggelsen, inklusive de som eventuellt behöver ske inom den fastighet som avses bildas för träningsrinkarna. Eventuella fördyringar för SGA Fastigheters del för de underjordiska träningsrinkarna som beror på ovanförliggande byggrätter bekostas av anbudsgivaren. Nödvändig flytt av eventuella allmänna ledningar ombesörjs och bekostas av SGA Fastigheter och respektive ledningsbolag. SGA bekostar alla åtgärder på allmän platsmark. Anbudsgivaren ska samordna sina arbeten med SGA Fastigheter, staden och övriga exploatörer i Söderstaden. För markanvisningen gäller stadens krav enligt den Markanvisningspolicy 2015 som antagits av kommunfullmäktige 2015-12-15. Detta innebär bland annat att anbudsgivaren skall följa stadens, av kommunfullmäktige och exploateringsnämnden, vid markanvisningar beslutade generella krav. En förutsättning för att projektet ska kunna genomföras är att ny detaljplan vinner laga kraft och att SGA Fastigheter ABs styrelse fattar erforderliga beslut.

Sida 10 (14) Bedömning av tävlingsbidragen De inkomna anbuden i steg 1 kommer att rangordnas strikt efter kr/kvm/bta för bostäder, kontor och handel/bottenvåningslokaler. Inför fortsatt tävling i steg 2 kommer staden och SGA Fastigheter avgöra om fortsatt tävling på anvisningsområdet skall inkludera underjordiska träningsrinkar eller ej, och därmed vilket anbudsnivå som skall gälla för fortsatt tävling steg 2. Om SGA Fastigheter väljer att gå vidare med anbud som inte inkluderar att SGA fastigheter bygger underjordiska träningsrinkar, kan staden komma att, i ett senare skede, upphandla träningsrinkar i särskild ordning på annan plats. De anbudsgivare som har lagt de tre högsta anbuden för bostäder, de två högsta för kontor och det högsta för handel/bottenvåningslokaler och som klarat ställda krav i övrigt kommer att gå vidare till steg 2 i markanvisningstävlingen. Det innebär att maximalt sex anbudsgivare går vidare till steg 2. Vid det fall att det är samma tre anbudsgivare som lämnat de högsta anbuden för både bostäder, kontor och handel/bottenvåningslokaler så kommer de anbudsgivare som lagt de fyra högsta anbuden för bostäder att gå vidare till steg 2. Detta för att garantera att minst fyra men maximalt sex anbudsgivare går vidare till steg 2. För fortsatt deltagande i steg 2 kommer det högsta priset för respektive typ av byggrätt gälla som förutsatt pris för samtliga anbudsgivare som går vidare. Förutsättningar, utvärderingskriterier och bedömningsgrupp för jämförelseförfarandet för steg 2 kommer att beskrivas närmare inför detta steg. Tävlingsförutsättningar steg 2 Steg 2 är ett jämförelseförfarande som omfattar beskrivning och volymer av vad anbudsgivaren vill utveckla på platsen Utöver vad som anges i tävlingsförutsättningarna för steg 1 och vad som i övrigt framgår av denna inbjudan och de handlingar som finns tillgängliga på ovan angivna länk anges nedan förutsättningarna för steg 2 i tävlingen.

Sida 11 (14) De anbudsgivare som går vidare från steg 1 till steg 2 ska i sitt anbud för steg 2 lämna in varsitt förslag till innehåll och projektidé för anvisningsområdet som inkluderar alla tre byggrätterna bostäder, kontor och handel/bottenvåningslokaler i sitt anbud för steg 2. Utvärdering i steg två sker utifrån en sammanvägd bedömning av ekonomi, genomförbarhet, stadsbyggnadskvaliteter, konceptidé, övergripande arkitektonisk utformning och miljöprestanda. En mer detaljerad beskrivning av de förutsättningar och utvärderingskriterier som ska gälla för utformningen av bebyggelsen för jämförelseförfarandet i steg 2 kommer att skickas ut till de anbudsgivare som går vidare från steg 1. Flera deltagande arkitekter från vinnande anbudsgivare kan komma att erfordras i detaljplaneskedet. Markanvisningsavtal med sedvanliga villkor ska tecknas mellan anbudsgivaren och SGA Fastigheter efter steg 2. Förslag till markanvisningsavtal för projektet kommer att lämnas tillsammans med övriga förutsättningar inför steg 2 Innehåll i anbudet steg 1 Anbud ska lämnas på svenska uttryckt i kr (SEK)/kvm ljus BTA/byggrättstyp för tre separata byggrättstyper: 1. bostäder, 2. kontor samt 3. handel/bottenvåningslokaler. Anbud för respektive byggrättstyp skall lämnas på två sätt. Anbudspris 1 förutsätter att byggrätten kommer att begränsas av att SGA Fastigheter bygger underjordiska träningsrinkar enligt beskrivningen i denna inbjudan. Anbudspris 2 förutsätter att byggrätten är fri från underjordiska träningsrinkar och att marken under jord kan disponeras av anbudsgivaren. Anbud skall lämnas av anbudsgivaren på samtliga tre byggrättstyper. Anbudet skall lämnas i prisnivå per den 1 septerber 2016 (värdetidpunkten). Uppgift om anbudsgivarens namn, organisationsnummer och kontaktperson. Undertecknade personers fullmakt att företräda anbudsgivaren vid markanvisningstävling och avtalstecknande med SGA

Sida 12 (14) Fastigheter. Anbudsgivaren kan vara ett eller flera bolag som har bildat, eller har i avsikt att bilda ett konsortium för genomförandet av bebyggelsen. Det anbudslämnande bolaget/bolagen är det/de bolag vilket SGA Fastigheter kommer att teckna markanvisningsavtal med. Registreringsbevis för anbudsgivande bolag (ej äldre än tre månader). Kopia på ID-handling för de personer som tecknar anbudsgivaren. Om flera bolag lämnar anbud gemensamt ska anbudet innehålla efterfrågade handlingar och uppgifter avseende samtliga bolag. Kvalificeringskriterier De anbudsgivare som lämnar högst anbud i steg 1 ska kvalificera sig enligt vissa kriterier nedan för att gå vidare till steg 2. SGA Fastigheter kan i samband med utvärderingen komma att kräva in material som styrker detta. Anbud, vars anbudsgivare inte uppfyller dessa kriterier, kan komma att förkastas. Kriterierna ska vara uppfyllda vid ansökningstidpunkten för steg 1. SGA Fastigheter kan dock väga in kvalificeringsanledningar under steg 2 och ända fram till beslutstillfället i styrelsen för SGA Fastigheter. Ledande befattningshavare i anbudsgivaren får inte ha gjort sig skyldig till ekonomisk brottslighet eller skattebrott. Anbudsgivaren ska på begäran kunna visa att man ensamt eller genom moderbolag har ekonomisk stabilitet och hållbarhet för att kunna genomföra projektet. Om anbudsgivaren åberopar moderbolags ekonomiska kapacitet ska även detta bolag uppfylla ställda kvalificeringskrav, utom kravet på genomförda referensprojekt. Anbudsgivaren, eller de personer som ansvarar för projektet, ska vid begäran, kunna redovisa tidigare färdigställda och väl genomförda referensprojekt av motsvarande omfattning och komplexitet som anbudsobjektet vad gäller ingående byggrättstyper och projektstorlek, platsens förutsättningar och

Sida 13 (14) komplexitet, samverkan med andra byggherrar i komplicerade stadsbyggnadsprojekt m m. Stadens och SGA Fastigheters tidigare erfarenheter av anbudsgivaren kan vägas in i bedömningen. Om flera bolag lämnar anbud gemensamt ska samtliga bolag uppfylla ställda krav, utom kravet på genomförda referensprojekt, och anbudet ska innehålla efterfrågade handlingar och uppgifter avseende samtliga bolag. Tävlingens genomförande Inbjudan till steg 1 samt länkar till de handlingar som utgör underlag för tävlingen samt andra handlingar som kan ha betydelse för framtagande av anbudet finns på stadens webbplats, www.stockholm.se/markanvisningstavlingar.. Informationen på webbplatsen kan komma att kompletteras under tävlingsperioden fram t o m 2016-11-17, och anbudsgivare ansvarar själv för att hålla sig informerad om eventuella kompletteringar. Frågor rörande tävlingen kan ställas via formulär på hemsidan fram till en vecka innan tävlingsperiodens slut. Ställda frågor och svar kommer också att redovisas där. Anbud ska märkas Markanvisningstävling för byggrätter på del av Arenan 9 steg 1, Dnr E2016-0318 och skickas till, Box 8189,104 20 Stockholm. Anbud för steg 1 ska ha inkommit till registraturet senast 2016-11-18 Anbud kommer att förkastas om det inte följer givna tävlingsförutsättningar eller om anbudsgivaren inte uppfyller uppsatta kvalificeringskriterier. SGA Fastigheter har fri prövningsrätt av lämnade tävlingsbidrag i både steg 1 och 2. SGA Fastigheter förbehåller sig att förkasta anbudsgivare som lämnat uppenbart ej marknadsmässiga priser. Resultatet från steg 1 kommer att meddelas alla som har skickat in anbud samtidigt som de anbudsgivare som går vidare till steg 2 får utskicket av förutsättningarna för steg 2. Detta beräknas ske omkring 2016-12-02. Anbudstiden för steg 2 kommer att vara ca åtta veckor. När styrelsen för SGA Fastigheter AB fattat beslut om markanvisning kommer resultatet av tävlingen att redovisas, dels i ett tjänsteutlåtande som ligger till grund för styrelsens beslut, dels

Sida 14 (14) på exploateringskontorets hemsida. Beslut om markanvisning planeras att tas under kvartal 2 2017.