Markanvisningstävling för byggrätter på del av fastigheten Arenan 9, f d Söderstadion och Hovet, steg 2; jämförelseförfarande.

Transkript

1 Nr 2 Sida 1 (13) Dnr E Handläggare Patrik Dahlin Markanvisningstävling för byggrätter på del av fastigheten Arenan 9, f d Söderstadion och Hovet, steg 2; jämförelseförfarande. Staden, genom Exploateringskontoret, bjuder, på uppdrag av SGA Fastigheter, in till steg 2 jämförelseförfarande, i markanvisningstävlingen för mark för bebyggelse av bostäder, kontor m.m. inom del av fastigheten Arenan 9 i Johanneshov (f d Söderstadion och Hovettomterna). Tävlingsperioden för steg 2 är Om ni väljer att inte delta i steg 2 ber vi er meddela kontoret detta skriftligen senast Finner anbudsgivare att underlaget i något avseende är oklart, ska härav föranledd fråga framställas skriftligen via mail till Exploateringskontoret, Patrik Dahlin, dock senast Muntliga frågor besvaras inte. Svar på frågor och övriga kompletterande uppgifter kommer att meddelas samtliga anbudsgivare i steg 2 löpande. Bilagor till detta dokument samt kommande frågor och svar publiceras på hemsida: Tävlingsförutsättningar Samtliga förutsättningar från anbudstävlingen steg 1 (anbudshandling och bilagor) gäller även för steg 2. Förutsättningarna preciseras dock på så sätt att avsikten är att SGA Fastigheter eller den bolaget sätter i sitt ställe uppför och äger träningsrinkar inom anvisningsområdet i enlighet med anbudshandlingen steg 1. Tidplan för steg 2 Tävlingstiden för steg 2 är ca 20 veckor och löper över semesterperioden. Hålltider: : anbudsgivare som går vidare till steg 2 meddelas : sista dag för skriftliga frågor på förutsättningarna : sista inlämningsdatum för underlag till steg : vinnaren av jämförelseförfarandet meddelas

2 Sida 2 (13) Pris Tävlingen genomförs i steg 2 på fast pris, med indexreglering enligt bilaga 2. De priser som gäller är: Bostäder: kr/kvm ljus BTA Kontor: kr/kvm ljus BTA Handel/Bottenvåningslokaler: kr/kvm ljus BTA Anvisningsområdet Anvisningsområdet, markerat på kartbilden med blå ram, ligger inom del av fastigheten Arenan 9 i Johanneshov och ägs av SGA Fastigheter. Området är totalt cirka kvm. Anvisningsområdet markerat med blått. Platsens förutsättningar Evenemangsstaden (Globenområdet) är en del i Stockholms kommande utvecklingsområde Söderstaden. Söderstaden sträcker sig från Skanstull via Gullmarsplan och Evenemangsstaden (Globenområdet) till Slakthusområdet. Detta blir på sikt en fortsättning av innerstaden i Götgatans förlängning. Målsättningen är att skapa en dynamisk mångfacetterad stadsmiljö. Området har stor potential att bli en attraktiv målpunkt med en blandning av handel, evenemang, sport, arbetsplatser och bostäder strax söder om Södermalm i direkt i anslutning till det attraktiva slakthusområdet.

3 Sida 3 (13) Här finns möjlighet att pröva nya lösningar och innovativ arkitektur med människan i centrum. Ett dynamiskt förslag som kan ge Stockholm inte bara en ny destination utan också en ny och spännande årsring. Söderstaden Söderstaden är ett av stadens större utvecklingsområden som består av Globenområdet, Slakthusområdet, Södra Skanstull och Gullmarsplan-Nynäsvägen godkände kommunfullmäktige Vision Söderstaden. Söderstaden ska fungera som Stockholms evenemangs- och nöjesknutpunkt, där ett brett utbud av arrangemang inom idrott, kultur och nöjen bidrar till att stärka hela Stockholmsregionens attraktivitet som en plats för upplevelser i världsklass. Idrotts-, kultur- och nöjesevenemang ska samsas med etableringar inom handel, kontor och service. Samtidigt ska detta också bli en attraktiv promenadstad, där äldre bebyggelse finns sida vid sida med nya bostäder. Ambitionen med hela Söderstaden är att skapa en tätare, mer funktionell stadsmiljö som länkar samman Hammarby Sjöstad, Årsta, Enskede, Blåsut, Dalen och Södermalm. Stadsbyggnadsstrategin för Söderstaden (se antogs av stadsbyggnadsnämnden 2011 för att konkretisera Vision Söderstaden och översiktsplanen samt ligga till grund för kommande program- och planarbeten. Följande strategier gäller för Globenområdet: Förbättra kopplingar mot Slakthusområdet, Gullmarsplan, Skärmarbrink och Johanneshov Förstärk kopplingen mellan Globenområdets nivå och Arenavägen Skapa offentliga ytor med höga vistelsevärden Beakta stor variation i människoflöden mellan vardagsliv och evenemangssituation Skapa fler utåtriktade verksamheter Synliggör evenemang Beakta Globens silhuett som ett viktigt inslag i stadsbilden Området är under förändring. Aktuell information om gällande och pågående planer och aktuella byggprojekt i närområdet finns under

4 Sida 4 (13) Globenområdet SGA Fastigheter äger, förvaltar och utvecklar arenorna Ericsson Globe, Annexet, Hovet, Tele2 Arena samt nöjesdestinationen Tolv Stockholm i gatuplan. Bolaget äger även nöjesattraktionen SkyView. I Arenorna genomförs årligen cirka 300 evenemang med omkring 2 miljoner besökare. Tolv Stockholm besöks årligen av 1,2 miljoner gäster. Arenorna utgör en viktig infrastruktur och motor i strävan att stärka evenemangs- och nöjesutbudet i staden. Målsättningen är även att få besökare att komma tidigare och stanna längre i området, men även att generera flöden dagar då inga evenemang sker i arenorna. SkyView och Tolv Stockholm är viktiga inslag i denna ambition. Globenområdet ligger centralt mellan olika utvecklingsområden i söderort. Området är en viktig pusselbit i att länka samman söderstaden. Idag är platsen avskuren från sin omgivning genom stora nivåskillnader mot Arenavägen i väst och Nynäsvägen i öst. Norr om platsen ligger Gullmarsplan med koppling via en gångtunnel under mark med tillhörande trappled. Stadens siluett och kulturmiljövärden Från Götgatan som sammanfaller med Stockholmåsen finns en siktlinje mellan Hötorgsskraporna i norr och Globen i söder som signalbyggnader i varsin ände. Globen,, har kommit att bli en symbolbyggnad för Stockholm. Byggnaden har stadsmuseets klassificering blått. Ett medvetet förhållningsätt till Globens betydelse och resonemang kring detta ska beskrivas. Världsarvet Skogskyrkogården är ett framstående exempel på hur arkitektur och ett formgivet kulturlandskap från vårt århundrade sammansmälts till en kyrkogård. Ett medvetet förhållningsätt till Skogskyrkogårdens betydelse och eventuell påverkan av denna och resonemang kring detta ska beskrivas Markförhållanden Del av tävlingsområdet berörs av befintlig vägtunnelanläggning Södra länken som ägs av staten genom Trafikverket som väghållare. I områdets norra del huvudtunnel, östgående tunnelrör och i dess centrala och södra del ramptunnel avfartsramp mot Nynäsvägen väg 73. För anläggningen gäller en tilläggsplan TDp93024.

5 Sida 5 (13) Av planen framgår tre plushöjder som avgränsar skyddszoner mot anläggningen i höjdled, nivåerna +30, +36 och +39 (obs angivna nivåer i RH00 för nivåer i RH2000 lägg till ca 0,5m). I tidigare genomförda projekt har utrymme för skyddszon för Södra länken urholkat nybildad exploateringsfastighet i 3D. Som en allmän förutsättning för genomförandet av Södra länken närbelägna projekt har varit att trafiken inte får stängas av för produktion av bebyggelse eller liknande. En mindre del av västra tävlingsområdet berörs av kommande detaljplan för tunnelbanans utbyggnad delen Södermalm-Nacka- Söderort. Nya bergtunnlar planeras med utsprängd tunnel i höjd mycket grovt uppskattat kring +-0/-10 med tillhörande skyddsområde. Huvudman för detta projekt är Landstinget genom FUT, Förvaltningen för utbyggnad av tunnelbanan. Logistik för Ericsson Globe, Annexet och Hovet. Stora evenemang ska även fortsättningsvis hållas i arenorna, och tävlingsförslaget ska därför beakta de förutsättningar som arenorna kräver för att klara sin logistik. Ca 40 lastbilar och 20-talet bussar samt stora mängder taxibilar anländer vid stora turnerande evenemangsproduktioner. Upp till ett 100-tal bussar hämtar och lämnar besökare vid vissa evenemang och måste då komma nära entréerna. Det är också stora personflöden som rör sig till arenorna från tunnelbanan vid Globen, Gullmarsplan och Skärmarbrink. Supporterproblematik med avstängningar till och från arenorna förekommer. Tele 2 Arena rymmer personer, Globen och Annexet ca 3500 personer. Detta ställer särskilda krav på miljön för att hantera personflöden i samband med event. Del av området berörs av transporter och inlastning till Ericsson Globe (lastfar under mark) och Annexet (ovan mark), se dokumentet Accesspunkter logistik Globen och Annexet (tillhandahålles via hemsida). Tillgänglighet för lastning och lossning vid accesspunkterna (ljusblåa) ska fungera som idag. Det innebär bl a följande förutsättningar: Inlastning vid Annexet ska kunna nås med lastbil lastportarna är belägna på Globentorget Taxilogistik och Shuttlebussar med besökare till och från arenorna ska fungera som idag Hcp-entréer till arenorna ska kunna nås med bil

6 Sida 6 (13) Blåljustrafikens tillgänglighet ska säkras Träningsrinkar Den ena av rinkarna ska ligga i direkt anslutning till befintliga omklädningsrum med kopplingar under mark till Globen och Annexet, den s k Ryttargången. Befintlig isanläggning ska kunna utnyttjas för rinkarna. Placering och utformning av rinkarna är i övrigt fri inom området. Det är dock fördelaktigt om båda rinkarna ligger i närheten av befintliga omklädningsrum. Stadsbyggnadskrav Området är under förändring. Det är därför viktigt att förslaget utformas utifrån sitt framtida sammanhang. Söderstaden kommer att bli en förlängning av Södermalms täta, upplevelserika och fotgängarvänliga miljö. En utmaning är att kombinera boendemiljöer med arenornas tidvis stora personflöden. Stadens övergripande mål och styrdokument Följande mål- och styrdokument ska vara utgångspunkten för förslaget. (Nedladdningsbara från stadens hemsida Förslaget ska uppfylla höga krav på ekologisk, ekonomisk och social hållbarhet i en urban miljö. Utgångspunkt för frågor om social hållbarhet är stadens vision 2040 Ett Stockholm för alla. Översiktsplan promenadstaden samt samrådsförslaget för uppdatering av översiktsplan Vision Söderstaden 2030 Stadsbyggnadsstrategi för Söderstaden Program för Slakthusområdet Samrådsförslaget för program för Södra Skanstull Stockholms stads framkomlighetsstrategi Stockholms stads miljöprogram Handlingsplan stadens krav och mål för energi Stockholm en stad för alla. Handbok för utformning av en tillgänglig och användbar miljö. Stadens riktlinjer för bilparkering Stadens riktlinjer för cykelparkering Dagvattenstrategi för Stockholms stad Projektera och bygg för god avfallshantering Stadsbild och stadssiluett Globen är en viktig signalbyggnad och en bärare av stadens identitet. Den är i dag väl synlig från Götgatans siktlinje och

7 Sida 7 (13) andra delar av staden. Ett medvetet förhållningsätt till Globens betydelse och resonemang kring detta ska beskrivas. Närheten till världsarvet Skogskyrkogården är en planeringsförutsättning. Ny bebyggelse ska förhålla sig avseende höjd och gestaltning till världsarvet. Påverkan på världsarvet ska studeras och bedömas utifrån illustrationsvyer från utvalda siktpunkter angivna i bilaga. Kopplingar & viktiga platser Det behövs fler tvärkopplingar för att göra området attraktivt, rumsligt integrerat och till en del av Söderstaden med en förbättrad orienterbarhet. De nya kopplingarna ska planeras för att generera flöden genom området med syftet att verka för en sammanlänkad och aktiv stad dygnet runt. Nya stråk ska planeras med olika funktioner och med varierande interaktion och dignitet. Gaturummen och offentliga miljöer ska planeras utifrån personflöden och funktioner. Som stöd kan space syntax analys av Söderstaden användas, tillhandahållen via USB-minne som hämtas i Tekniska nämndhusets reception. Det saknas parker i området och det är därför viktigt att studera hur kopplingar till befintliga parker i närområdet kan förbättras. I framtiden är planeringsinriktningen för delområdet Gullmarsplan-Nynäsvägen en tät och integrerad stadsdel. Förslaget ska därför inte omöjliggöra en eventuellt framtida överdäckning av Nynäsvägen eller dess omvandling till stadsgata. Funktioner och volym Förslaget ska innehålla en hög exploateringsgrad samtidigt som det uppvisar en god helhet beträffande integration med omgivningen, skala, gestaltning och funktionsblandning. Både bostäder och kontor ska ha förutsättningar för levande bottenvåningar med kommersiella lokaler för handel, restauranger, föreningsliv etc. I förslaget ska det framgå vilka stråk eller kvarter som planeras för dessa ändamål. Som utgångspunkt för jämförelseförfarandet kan nedan angivna volymer ligga till grund för skissuppdraget. Slutlig omfattning av volymer kommer att prövas i planprocessen. Intervallerna bör

8 Sida 8 (13) inte tolkas så att maxvolymen kan väljas för både bostäder och kontor. Bostäder (inkl. lokaler i bottenvåningar), mellan kvm BTA Kontor (inkl. lokaler i bottenvåningar), kvm BTA I förhållande till volymen bostäder ska ett visst behov av förskolor inom anvisningsområdet redovisas. Därtill ska föreslagna förskolors gårdsförhållanden för lekyta åskådliggöras med en god utemiljö. Utformning och skala Förslaget ska tillföra arkitektoniska och stadsbyggnadsmässiga kvaliteter till stadsdelen och bidra till stadens identitet. De offentliga rummen ska gestaltas med omsorg och utformas så att de fungerar både när det rör sig stora flöden av människor i samband med evenemangen och i vardagslag. Bottenvåningarna med kommersiella lokaler ska utformas för största möjliga kontakt med det offentliga rummet. Bottenvåningarna ska generellt bidra till en levande gatumiljö. Detta är extra viktigt med tanke på utmaningen att kombinera en hög exploatering med en mänsklig skala i stadsrummen. Miljö och risk Utformningen ska ta hänsyn till platsens förutsättningar och särskilt miljöaspekter såsom bullersituation och miljökvalitetsnormer för luft som påverkar disponering av olika användningar. Nynäsvägen i ytläge och Södra länken i tunnel under anvisningsområdet är transportleder för farligt gods. Beroende av bebyggelsens innehåll krävs skyddsavstånd från Nynäsvägen. I jämförelseförfarandet förutsätts skyddsavståndet för bostäder till 40 meter och skyddsavståndet för kontor till 25 meter från närmaste vägkant till Nynäsvägen. Skyddsavståndet 40 meter innebär att anvisningsområdets byggbara markyta är ca kvm och skyddsavståndet 25 meter innebär att anvisningsområdets byggbara markyta är ca kvm. Vilket skyddsavstånd som faktiskt kommer att krävas, liksom förutsättningarna i förhållande till befintliga vägtunnlar för Södra länken under området kommer att prövas under detaljplanearbetet.

9 Sida 9 (13) Kvartersexploateringstal (kvartersmark+allmän plats) för anvisningsområdet givet olika exploateringstal samt skyddsavstånd 40 resp. 25 meter från Nynäsvägen. Redovisning Tävlingsförslaget innehållande text, relevanta ritningar och illustrationer ska redovisas på liggande A1-format. Det ska vara monterat på styvt underlag och får omfatta högst 6 planscher. Därutöver ska en fysisk modell enligt nedanstående lämnas in. Materialet ska innehålla följande: Områdesanalys i skala 1:2 000 Som redovisar hur förslaget samspelar med omgivningen. Situationsplan skala 1:500 Som redovisar idéer för markutformning och höjder, byggnadshöjder, relation till omgivande områden och principiell lösning för trafikangöringar. (bil- cykel- och gångtrafik) Relevanta sektioner i skala 1:500, 1:200 som beskriver projektets gestaltningsidé. I sektioner ska det framgå hur förslaget förhåller sig till befintliga samt planerade (t ex rinkarna och nya tunnelbanan) underjordiska anläggningar och tunnlar. Vid behov ska delsektioner i skala 1:200 tas fram. En fysisk modell skala 1:500 tillverkad av vit frigolit som monteras på en modellplatta som omfattar området enligt

10 Sida 10 (13) kartfil som tillhandahålles via hemsida. Modellen byggs från områdets lägsta höjd som är +43. Fem illustrationer som beskriver förslaget från de utvalda punkterna ska finnas med i redovisningen, bildunderlag tillhandahålles via hemsida. Minst tre miljöbilder perspektiv i ögonhöjd som beskriver förslagets stadskvaliteter och övergripande gestaltningsidéer. Innehåll i anvisningsområdet av användningarna bostäder (inkl. förskolor), kontor och handel/bottenvåningslokaler samt uppskattat antal bostäder samt total yta BTA bostäder, total yta BTA kontor, total yta BTA handel/bottenvåningslokaler Processbeskrivning där det framgår hur olika aktörer ska samverka i olika delmoment Utöver förslaget ska minst ett genomfört referensprojekt bifogas Av de ställda kraven på utformning och innehåll är följande av extra vikt att redovisa tydligt i text, relevanta ritningar, modell och illustrationer: Övergripande stadsbyggnadsvision, arkitektonisk konceptidé och innovativa hållbarhetslösningar. Möjligheter att tillföra arkitektoniska och stadsbyggnadsmässiga värden Hur man förhåller sig till planeringsstrategierna för Globenområdet i Stadsbyggnadsstrategi Söderstaden Hur förslaget fungerar som en del av utvecklingen av Stockholm som helhet och hur det spelar sin roll i den skalan Hur förslaget kan komma att fungera med Nynäsvägen överdäckad eller på annat sätt omvandlad till stadsgata Hur angöring, entréer och bil-, cykel- och gångtrafik fungerar med Globen och Annexets logistiska krav Hur förslaget förhåller sig till intilliggande bebyggelse och allmänna platser Föreslagna stråk inom området, deras kopplingar till omgivning och målpunkter och hur dem uppfyller kraven på levande bottenvåningar i de utvalda stråken Hur förslaget uppfyller hållbarhetsmålen för social, ekologisk och ekonomisk hållbarhet. Förslaget ska belysa hur social

11 Sida 11 (13) hållbarhet enligt stadens vision 2040 Ett Stockholm för alla kan uppfyllas. Utvärdering Jämförelseförfarandet sker utifrån nedanstående kriterier där bedömningsgruppen gör en sammanvägd utvärdering: Övergripande stadsbyggnadskvaliteter och gestaltningsambitioner utifrån platsens planeringsförutsättningar Process och genomförbarhet Ekonomi Ekonomiskt, ekologiskt och socialt hållbara och innovativa lösningar referensprojekt Bedömningsgruppen för utvärdering består av: Mats Viker, VD SGA Fastigheter (ordförande) Pelle Björklund, VD Svenska Bostäder Torleif Falk, Stadsarkitekt, Stadsbyggnadskontoret Ytterligare en ännu ej fastställd deltagare Patrik Dahlin, projektledare, Exploateringskontoret (sekreterare) Soroor Notash, Stadsbyggnadskontoret (bitr. sekreterare) Allmänna förutsättningar Deltagande i jämförelseförfarande och skissarbete sker utan rätt till ersättning och på egen risk. Det bolag eller konsortium vars förslag förordas av bedömningsgruppen, får efter beslut om markanvisning i SGA Fastigheters styrelse, teckna markanvisningsavtal med SGA Fastigheter. Avtalet innebär en option att ensam förhandla med SGA Fastigheter om köpeavtal för anvisningsområdet. Hovet är för närvarande uthyrt. Kommande avtalstecknande och exploatering förutsätter att marken tillgängliggörs. Sedan markanvisningsavtal tecknats vidtar fortsatt process inom Stadsbyggnadskontoret med upprättande av start- för detaljplan, detaljplanprocess samt politisk prövning. På sedvanligt sätt kommer förslaget på så vis underkastas fortsatt bearbetning med avseende på exploateringsgrad och gestaltning etc. Beslut att anta detaljplan meddelas av stadsbyggnadsnämnden eller kommunfullmäktige. Beslutet föregås av samråd med dem som berörs av planen och andra beredningsåtgärder. Sakägare har

12 Sida 12 (13) rätt att överklaga beslut att anta detaljplan och beslut om antagande av detaljplan kan prövas i särskild ordning. Markanvisningsavtalet är inte bindande för kommunens organ, med undantag för exploateringsnämnden, vid prövning av förslag till detaljplan. Exploateringsnämnden kommer att teckna avtal med SGA Fastigheter för att bl a reglera samtliga exploateringskostnader. Avtalet och kostnadsansvaret förs över på den som SGA Fastigheter väljer att teckna markanvisningsavtal med som bilaga till markanvisningsavtalet. Inför planantagandet avser exploateringsnämnden teckna exploateringsavtal med SGA Fastigheter för att bl a reglera samtliga exploateringskostnader. Avtalet och kostnadsansvaret ska övertas av en senare köpare till Arenan 9. Exploateringen av området berör ett antal rättighetsägare och grannar. Köparen av fastigheten förutsätts därför själv teckna eller genom övertagande av avtal som exploateringsnämnden tecknat också hantera dessa relationer kopplat till senare genomförande. Tävlingens genomförande Tävlingsförslagen skall märkas Markanvisningstävling för byggrätter på del av Arenan 9 steg 2, Dnr E och skickas till Exploateringskontoret, Box 8189, Stockholm. Tävlingsförslag skall ha inkommit till registraturet senast SGA Fastigheter har fri prövningsrätt av lämnade tävlingsbidrag. Det erinras om att allmänheten har rätt att ta del av allmänna handlingar. För att en uppgift i en sådan handling ska kunna hemlighållas måste stöd härför finnas i offentlighets- och sekretesslagen (OSL), jmf bl a 31 kap 16. Anbudsgivare som anser att vissa uppgifter i anbudet bör sekretessbeläggas ska i sitt anbud inkomma med en sekretessbegäran där varje uppgift som önskas sekretessbeläggas preciseras och motiveras väl. Observera att ett önskemål om sekretess inte innebär någon garanti för att uppgifterna kommer att sekretessbeläggas. Det är Staden och/eller de kommunala bolagen som enligt OSL vid

13 Sida 13 (13) varje enskilt tillfälle beslutar om en uppgift ska sekretessbeläggas eller inte. Anbudsgivaren ansvarar för att inneha samtliga rättigheter etc som behövs för att förslagen ska kunna användas på avsett sätt. När styrelsen för SGA Fastigheter AB fattat beslut om att teckna markanvisningsavtal kommer vinnaren att meddelas, vilket beräknas ske Vänliga hälsningar Gunnar Jensen T f Förvaltningschef Exploateringskontoret Mats Viker VD SGA Fastigheter AB