SBB I NORDEN NASDAQ OMX First North Väder och EO tyngde i Q1 Startskott för renoveringar Mindre estimatrevideringar Väder och EO tyngde i Q1. För det första kvartalet redovisade Samhällsbyggnadsbolaget (SBB) hyresintäkter om 39 MSEK (236), vilket var 2,4% lägre än vårt estimat om 4 MSEK. Driftnettot ökade till 233 MSEK (131) där vi hade räknat med 257 MSEK. Således var överskottsgraden 59,6% (55,3), en förbättring med 43 bps y/y men 46 bps under vår prognos om 64,2%. SBB lyfter fram högre vinterrelaterade kostnader (snöröjning, värme och el) som översteg ett normaliserat Q1 med cirka 11 MSEK. Justerad överskottsgrad blev således 62,6%. Förvaltningsresultatet uppgick till 73 MSEK (35), cirka 34% sämre än vår förväntan om 111 MSEK. SBB har dock förtidsinlöst lån samt upptagit nya lån vilket lett till extraordinära kostnader om cirka 16 MSEK under kvartalet. Därutöver ingår cirka 3 MSEK av engångskaraktär i central administration (CA). Justerar vi för de snörelaterade kostnaderna, de finansiella extraordinära posterna samt 3 MSEK EO i CA så uppgick förvaltningsresultatet till 13 MSEK, cirka 7% sämre än förväntat. Startskott för renoveringar. Det mest intressanta i rapporten var att renovering av hyresrätter har kommit igång. Under perioden påbörjades renovering av 91 lägenheter, varav 5 av dessa var färdiga under Q1. Takten är för närvarande låg men SBB har förberett renovering av ytterligare 36 lägenheter under innevarande år. Vi har reviderat upp estimaten då vi tidigare räknade med 3 renoverade lägenheter. Under 219e har bolaget guidat marknaden att 6 lägenhetsrenoveringar ska påbörjas. I renoveringsprojekten räknar vi med att SBB har en yield on cost på 8,%. I övrigt ställer vi oss positiva till att SBB har fortsatt återköpa obligationer med högre ränta, flera ägarlån och samtliga mezzaninelån. Bolagets finansiella struktur blir därmed renare för varje kvartal som går och därmed sjunker även den finansiella risken. Framgent räknar vi med successivt lägre räntekostnader. Mindre estimatrevideringar. Vi har reviderat in SBBs senaste förvärv i Stockholm om 135 lägenheter och i övrigt justerat ned överskottsgraden något. BOLAGSBESKRIVNING Samhällsbyggnadsbolagets strategi är att äga, förvalta och utveckla bostads- och samhällsfastigheter samt driva planprocesser för främst bostäder. Fokus avseende förvärv är fastigheter i städer med underliggande tillväxt i Sverige och Norge. Analytiker: Markus Henriksson markus.henriksson@remium.com, 8 454 32 11 NYCKELDATA ##### 8,8 KURSUTVECKLING Marknadsvärde (MSEK) 6 494 1 mån (%) 4,8 Nettoskuld (MSEK) * 14 448 3 mån (%) 38,6 Enterprise Value (MSEK) ** 21 847 12 mån (%) 26,6 Soliditet (%)* 33,3 YTD (%) 41,9 Antal aktier f. utsp. (m)* 737,9 52-V Högs 8,8 Antal aktier e. utsp. (m)* 738,1 52-V Lägst 4,8 Free Float (%) 73,6 Kortnamn SBB B 216A 217A 218E 219E Hyresintäkter (MSEK) 187 1 339 1 629 1 682 Driftnetto (MSEK) 91,3 877 1 97 1 149 Förv.res (MSEK) 5,6 338 516 67 EBT (MSEK) 1 224 3 131 593 67 EPS (förv.res. SEK)** N/A,38,62,74 EPS SEK** N/A 3,21,54,56 Tillväxt hyresint (%) N/A 616,3 21,7 3,3 EPS förv.res. tillväxt (%) N/A N/A 63,7 19,8 Driftnettomarg. (%) 48,8 65,5 67,4 68,3 EV/Hyresintäkter (x) ** N/A 14,5 13,4 12,9 EV/Driftnetto (x) ** N/A 22,1 19,9 18,9 P/E (förv.resultat.) (x) ** N/A 16,4 14,2 11,8 P/E (x) ** N/A 1,9 16,2 15,6 P/BV (x) *** N/A,76,99,94 ROE (%) nmf 51,7 5,7 5,5 Dir. avkastning (%) N/A 1,6 1,7 2,3 KURSUTVECKLING Källor: Infront, Bolagsrapporter, Remium, Holdings HUVUDÄGARE KAPITAL Ilija Batljan 14,9%,1493 4,5% Meteva AS 11,5%,115 3,2% Arvid Svensson Invest 7,1% 1,6% Sven-Olof Johansson 6,4% 9,1% LEDNING Ordf. Lennart Schuss Q2-rapport VD Ilija Batljan KURS (SEK): FINANSIELL KALENDER CFO Rosel Ragnarsson * Justerat för förvärv och emission. ** Justerat för preferensaktieutbetalningar samt emissionskurs. *** Justerat för preferensaktiernas inlösenkurs. 218-5-9 Fastigheter 9,5 9, 8,5 8, 7,5 7, 6,5 6, 5,5 5, 4,5 217-9-2 217-11-8 217-12-29 218-2-19 218-4-11 SBB B OMXSPI (ombaserad) RÖSTER 218-7-16 Important information: Please see the attached disclaimer at the end of this document Remium 1
RESULTATRÄKNING MSEK 1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17A 1Q18A 2Q18E 3Q18E 4Q18E 216P* 216A 217A 218E 219E 22E Hyresintäkter 236 348 37 384 39 45 416 418 1 174 187 1 339 1 629 1 682 1 714 Driftkostnader -15-122 -17-127 -158-118 -119-138 -46-95,6-461 -532-534 -54 Varav EO -15, -6,,, -11,,,,,, -21, -11,,, Driftnetto 131 226 263 257 233 287 297 28 713 91,3 877 1 97 1 149 1 175 Central administration -22,2-19,9-16,5-17,2-21,2-16,5-15, -15, -57, -19,4-75,8-67,7-64, -67, Varav EO -12, -6,,, -3,,,,,, -18, -3,,, Finansnetto -73,4-14 -134-152 -138-131 -123-122 -473-66,2-464 -514-478 -471 Förvaltningsresultat 35,1 13 112 87,5 73 14 159 143 184 5,6 338 516 67 636 Värdeförändring fastigheter 811 1 191 385 41 72 - - - 1 215 1 219 2 797 72 - - EBT 846 1 294 497 493 15 14 159 143 1 399 1 224 3 131 593 67 636 Skatt -198-256 -136-112 -38-31 -35-32 -247-217 -72-135 -133-14 Nettoresultat 648 1 38 362 381 113 19 124 112 1 152 1 7 2 429 459 473 496 EPS e. utsp. (SEK),92 1,41,49,52,15,15,17,15 N/A N/A 3,29,62,64,67 EPS (förv.resultat),5,14,15,12,1,19,22,19 N/A N/A,46,7,82,86 Just. EPS (förv.resultat),8,17,15,12,1,19,22,19 N/A N/A,51,7,82,86 EPS (förv.resultat. exkl. PREF),3,12,13,1,8,17,2,17 N/A N/A,38,62,74,78 Tillväxt hyresintäkter Q/Q 63,7% 47,5% 6,1% 4,% 1,6% 3,7% 2,9%,3% N/A N/A N/A N/A N/A N/A Tillväxt hyresintäkter Y/Y N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A 616% 22% 3% 2% Överskottsgrad 55% 65% 71% 67% 6% 71% 71% 67% 61% 49% 66% 67% 68% 69% Förv.res.marginal 15% 3% 3% 23% 19% 35% 38% 34% 16% 3% 28% 32% 36% 37% EBT marginal 358% 371% 135% 128% 38% 35% 38% 34% 119% 655% 237% 37% 36% 37% * Proforma. KASSAFLÖDE DATA PER AKTIE & AVK. EGET KAPITAL MSEK 216A 217A 218E 219E 22E SEK 216A 217A 218E 219E 22E Kassaflöde från rörelsen 28 36 385 473 496 EPS N/A 3,29,62,64,67 Förändring rörelsekapital 58 15 183-14 1 EPS (förv.res) N/A,46,7,82,86 Kassaflöde löpande verksamheten 536 51 567 459 497 BVPS exkl. pref N/A 8,2 8,9 9,4 9,8 Kassaflöde investeringar -652-12973 -48-22 -22 CEPS exkl. pref N/A,61,69,54,6 Fritt kassaflöde -5966-12463 16 239 277 DPS,,1,15,2,25 Kassaflöde fin. verksamheten 6473 1249 517-311 -348 ROE nmf 52% 6% 5% 6% Nettokassaflöde 56-414 677-72 -7 Just. ROE nmf 52% 6% 5% 6% Soliditet 21% 32% 34% 35% 36% BALANSRÄKNING MSEK 216A 217A 218E 219E 22E AKTIESTRUKTUR Fastigheter 7 572 23 1 23 914 24 134 24 354 Antal A-aktier (m) 217,6 Totala tillgångar 8 368 23 569 25 41 25 19 25 344 Antal B-aktier (m) 52,4 Eget kapital 1 767 7 636 8 453 8 816 9 165 Totalt antal aktier (m) 737,9 +467 674 44 42 Likvida medel 56 93 773 71 63 www.sbbnorden.se Nettoskuld 4 315 13 781 13 77 13 579 13 449 Nettoskuld Soliditet exkl. hybridobligation 4 315 13 781 13 77 13 579 13 449 Källor: Bolagsrapporter, Remium Nordic BOLAGSKONTAKT Strandvägen 3A 114 51 Stockholm ESTIMATFÖRÄNDRINGAR Hyresintäkter Driftnetto EPS (förv.res) Q1 218A 218E 219E Estimat Utfall Skillnad Förr Nu Förändring Förr Nu Förändring 4 39-2% 1627 1 629 % 167 1 682 1% 257 233-9% 1116 1 97-2% 1142 1 149 1%,15,1-31%,76,7-8%,81,82 1% Remium 2
RESULTATRÄKNING, ÅR & KVARTAL HYRESINTÄKER & DRIFTNETTO (MSEK) HYRESINTÄKTER & FÖRV.RES.MARGINAL (MSEK) 18 16 14 12 1 8 6 4 2 216A 217A 218E 219E 22E 14 12 1 8 6 4 2 45 4 35 3 25 2 15 1 5 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2E Q3E Q4E 2 16 217 218 45% 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % Hyresintäkter Driftnetto Hyresintäkter Förvaltningsresultat-marginal CAPEX & BALANSRÄKNING NET CAPEX/ FÖRVALTNINGSFASTIGHETER (R12) 13% 11% 9% BELÅNINGSGRAD & NETTOSKULD/ DRIFTNETTO 63% 6% 5X 4X 7% 5% 3% 1% 57% 54% 3X 2X 1X -1% Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2E Q3E Q4E 2 16 217 218 51% 216A 217A 218E 219E 22E X Net CapEx/Förvaltningsfastigheter Belåningsgrad Nettoskuld/driftnetto RETURN ON EQUITY & GEOGRAFISK FÖRDELNING (MARKNADSVÄRDE) RETURN ON EQUITY GEOGRAFISK FÖRDELNING (MARKNADSVÄRDE, Q118) 2% 18% 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2E Q3E Q4E 1% 11% 18% 16% 27% 18% Oslo Mellan-Sverige Stor-Stockholm Dalarna Stor-Malmö Övrigt 217 218 ROE Remium 3
TRE FASTIGHETSSEGMENT Samhällsbyggnadsbolaget i Norden (SBB) är ett relativt nybildat fastighetsbolag med fokus på samhällsfastigheter i Norden, bostadsfastigheter i Sverige och utveckling av bostadsbyggrätter via detaljplaneprocesser. Även organisationen och bolagets finansiella rapportering är indelad i dessa tre kategorier: Samhällsfastigheter, Bostäder och Övrigt. Sedan bolaget grundades i mars 216 har förvärvs- och konsolideringstempot varit högt och från i stort sett ingenting har SBB på kort tid blivit ett medelstort fastighetsbolag. Bolagets marknadspositionering med fokus på samhällsfastigheter är historiskt sett en relativt orörd del inom den svenska fastighetsmarknaden. Segmentet inkluderar ålderdomshem, skolor, LSSbostäder (Lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade) samt kommunal och statlig verksamhet. Inom samhällsfastigheter fokuserar SBB på Norden, offentligt finansierade hyresgäster, låg hyresgästomsättning och långa kontrakt. Därutöver löper kontrakten med årlig indexering av hyror och efterfrågan på LSS-bostäder understöds bland annat av den strukturella trenden med åldrande befolkning. Justitiedepartementet samt DNBs huvudkontor i Oslo hör till de mer välkända fastigheterna inom segmentet. SBBs bostadsbestånd består främst av hyresrätter i flerbostadshus, men även av hyresrätter i radhus. Bostadsportföljen fokuserar på Sverige, med låg hyresgästrisk och en låg vakans till följd av den bostadsbrist som råder på många orter i Sverige. Bolaget äger hyresrätter på närmare 3 orter i Sverige, från Malmö i söder till Sundsvall i norr. Majoriteten av bostadsbeståndet återfinns i Stockholmsregionen, Sundsvall, Oskarshamn, Karlstad, Borlänge och Motala. Segmentet Övrigt består av kassaflödesfastigheter där SBB ser fastighetsutvecklingsmöjligheter. Målsättningen är att realisera intäkter om 25-4 MSEK i genomsnitt per år från projektportföljen. Av bolagets totala fastighetsbestånd är cirka 7% lokaliserat i Sverige och 3% i Norge. Samhällsfastigheter, Bostäder och Övrigt Långa kontrakt inom segmentet samhällsfastigheter Fokus på Sverige avseende bostäder Utvecklingsmöjligheter i fastighetsbeståndet Hyresintäkter (MSEK) & NOI-marginal (%) 5 8% Hyresintäkter (MSEK) & NOI-marginal (%) 25 85% 4 7% 2 3 2 6% 15 1 75% 1 5% 5 1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17A 1Q18A 2Q18E 3Q18E 4Q18E Intäkter (Koncern) Överskottsgrad (Koncern) 4% 65% 1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17A 1Q18A Intäkter samhällsfastigheter Överskottsgrad samhällsfastigheter Hyresintäkter (MSEK) & NOI-marginal (%) 15 65% Hyresintäkter (MSEK) & NOI-marginal (%) 4 85% 125 1 75 5 25 55% 45% 3 2 1 75% 65% 55% 45% 1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17A 1Q18A Intäkter bostäder Överskottsgrad bostäder 35% 1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17A 1Q18A Intäkter Övrigt Överskottsgrad Övrigt 35% Remium 4
FOKUS PÅ FINANSIERING SBB har en målsättning att nå ett fastighetsbestånd om 25 miljarder SEK innan utgången av 22. Utifrån värdet på bolagets förvaltningsfastigheter per Q1 218 om 23,8 miljarder SEK implicerar det en CAGR om 1,6%. Bolaget har varit aggressiva på förvärvsfronten under 216 samt 217 och den snabba och kraftiga expansionen har medfört att SBB har en hög genomsnittlig räntekostnad relativt övriga bolag i fastighetssektorn. Under den närmaste tiden kommer därmed fokus att ligga på att förbättra finansieringssituationen för att stärka kassaflödet. Nå ett fastighetsbestånd om 25 miljarder SEK före 221 Utöver bankfinansiering och obligationslån, som står för merparten av bolagets finansiering, använder sig SBB även av eget kapital-instrument såsom hybridobligationer och preferensaktier (en noterad och två i dotterbolag). Hybridlånet har en evig löptid och löper med en rörlig kupongränta om STIBOR 3m + 7% fram till första inlösendag som infaller 5,5 år efter emissionsdagen. Bolagets hybridobligationer emitterades under juli och september 217 samt under mars 218. SBBs tre preferensaktier består dels av en noterad (ticker:sbb PREF), en som härrör från förvärvet av DNB fastigheten i Oslo samt en kopplad till de preferensaktier i Högkullen som inte accepterade budet SBB lade på bolaget. Har historiskt använt sig av flera olika typer av finansieringsinstrument Cirka 9 miljoner SEK förfaller inom ett år, varav cirka 35 MSEK avser den icke säkerställda obligation som emitterades i slutet av 216 med slutförfall 218-6-23. SBB har under en tid återköpt delar av obligationen och vi räknar med att SBB kan refinansiera till betydligt bättre villkor än vad som gällde då obligationen emitterades. Exempelvis har SBB under Q1 218 emitterat en icke säkerställd obligation som löper med 235 bps lägre ränta. Övriga lån med förfall inom ett år utgör lån som ska förlängas. Överlag har SBB en relativt jämn kapitalbindningsstruktur och över 3% har en kapitalbindning längre än fem år. Bolaget har guidat att finansieringskostnaderna under de kommande två åren med stor sannolikhet kommer att sänkas, vilket även är vår bedömning. SBB har en relativt jämn kapitalbindningsstruktur Finansieringsstruktur, Q1 218 (%) Kapitalbindningsstruktur, Q1 218 (%) 4% 3% 4% 34% 33% Eget kapital 3% 28% 32% Skulder till kreditinstitut 2% 18% 28% Obligationslån Uppskjuten skatt Övrigt 1% % 9% 6% 6% < 1 år < 2år < 3 år < 4 år < 5 år > 5 år Kapitalbindningsstruktur Förvaltningsfastigheter (miljarder SEK) Belåningsgrad netto (%) 3 25 2 15 1 5 3Q16A 4Q16A 1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17A 1Q18A Förvaltningsfastigheter 68% 66% 64% 62% 6% 58% 4Q16A 1Q17A 2Q17A 3Q17A 4Q17A 1Q18A Belåningsgrad netto Remium 5
VÄRDESKAPANDE FASTTIGHETSUTVECKLING Utöver förvaltning av samhällsfastigheter och hyresrätter arbetar SBB även aktivt med fastighetsutveckling. Strategin är att 1-2% av fastighetsbeståndet ska bestå av segmentet Övrigt, innebärandes kassaflödesfastigheter med utvecklingspotential. Bolaget förvärvar aldrig råmark, utan utvecklar enbart detaljplan från kassaflödesgenererande fastigheter. Kommunicerad målsättning är att segmentet ska leverera ett resultat om 25-4 MSEK per år i genomsnitt över en konjunkturcykel. I samråd med kommuner förs en dialog för att säkerställa att de fastigheter med närområde som avses att exploateras är prioriterade för stadsutveckling. SBBs huvudfokus är själva exploateringsfasen, dvs. att driva detaljplanearbete med målet att detaljplanen ska bli lagakraftvunnen. Det är en tidskrävande process, men som i sin tur är kapitaleffektivt. Om och när en detaljplan vinner lagakraft uppkommer en värdetillväxt och då väljer bolaget att avyttra byggrätten. Affärsutvecklingsteamet arbetar aktivt för att ta fram olika typer av byggrätter (hyresrätter, bostadsrätter och samhällsfastigheter) och har hitintills avyttrat till välkända företag, bland annat: Ikano, HSB och Riksbyggen. I och med att försäljning sker före eller i samband med lagakraftvunnen detaljplan, tar bolaget varken någon byggnations- eller försäljningsrisk. Se nedan graf till vänster för illustration av utvecklingsprocessen. Fastighetsutveckling ska leverera 25-4 MSEK per år i genomsnitt över en konjunkturcykel Nära dialog med kommuner Avyttringar har skett till välkända företag Bolaget har vid tidigare försäljningar avyttrat till ett något lägre pris och istället erhållit en joint venture-andel i ett framtida värdeskapande. Ett bra exempel är försäljningen av fastigheten Falkenberg Bacchus 1 där SBB sålde 18 kvm till ett lokalt konsortium där SBB äger 1% samt 4 kvm som avyttrades till ett joint venture mellan SBB och bostadsutvecklaren HSB. SBB planerar även att renovera 6 lägenheter per år från och med sommaren 218. Fram tills dess förväntas renovering av 36 lägenheter där vi estimerar en yield on cost om 8% i snitt. Vi räknar med investeringar om 5 SEK/kvm och att de renoverade objekten successivt ökar driftnettot med ~4 SEK/kvm. Längre fram under prognosperioden räknar vi med att SBB renoverar 6 lägenheter per år, motsvarande ~17 MSEK i ökade hyresintäkter. Se nedan till höger för estimat. Vi räknar med att SBB renoverar 6 lägenheter per år Projektutvecklingsstadier byggrätter Huvudfokus 1 2 Tid Affärsidé Värdetillväxt Finansiell risk Exploatering Försäljningsrisk Prod.risk Start Konsultatioläggande detaljplan Fram- Godkänd detaljplan Försäljning Källa: Remium, Samhällsbyggnadsbolaget 3 Byggnation Förädlingspotential via renovering 8 % yield on cost Antal lägenheter Snittyta (kvm) Investering per kvm Hyresvärde före investering per kvm Hyresvärde efter investering per kvm Yield on cost (%) Total renoverad yta (kvm) Hyresintäktsbidrag (MSEK) Total investering (MSEK) Källa: Remium, Samhällsbyggnadsbolaget 36 7 5 75 115 8,% 252 1,8 126 Remium 6
PEERTABELL Bolag Kurs (SEK) Hyrestillväxt (%) P/förvaltn.res. (x) P/NAV (x) ROE (%) 217A 218E 219E 217A 218E 219E 217A 218E 219E 217A 218E 219E Stendörren 86, 3, 7,1 9,6 11,7 12,4 1,3,69,84,81 17,2 7,1 8,1 Catena 181,6 13,4 21,1 5,8 12,8 11,3 1,4,97 1,3,97 13,5 1,9 9,6 FastPartner* 153, 6,2 8,6 4,2 13,4 13,3 12,5 1,6 1,,97 21,1 15,2 7,1 Diös 55,6 28,5 6,9 5,1 9,1 8,3 7,6,93,81,74 18,4 13,1 12,1 SBB i Norden* 8,8 nmf 21,7 3,3 16,4 14,2 11,8,66,87,83 51,7 5,7 5,5 Medel 12,8 13,1 5,6 12,7 11,9 1,5,86,91,86 24,4 1,4 8,5 Median 9,8 13,1 5,6 12,7 11,9 1,5,86,91,86 24,4 1,4 8,5 * Preferensaktiejusterade nyckeltal. Källa: Remium Remium 7
SBB I NORDEN Bostäder och samhällsfastigheter i fokus Samhällsbyggnadsbolagets strategi är att äga, förvalta och utveckla bostads- och samhällsfastigheter samt driva detaljplaneprocesser för främst bostadsfastigheter. Fokus avseende förvärv är fastigheter i attraktiva städer med underliggande tillväxt i Sverige och Norge. Handlingskraft och expansion Samhällsbyggnadsbolaget grundades av Ilija Batljan i mars 216 med målsättningen att bygga upp det främsta nordiska fastighetsbolaget för bostäder och samhällsfastigheter. Därefter följde flera fastighetsförvärv som kulminerade i januari 217 då bolaget tillträdde Högkullen, Gimmel Fastigheter, Kuststaden Holding samt Sörmlandsporten. Därmed skapades det nya Samhällsbyggnadsbolaget i Norden som på kort tid har blivit en stor aktör inom bostäder och samhällsfastigheter. Efter förvärven har bolaget över 7 fastigheter och en portfölj uppgående till cirka 1 3 kvm uthyrbar yta. SBB grundades i början av 216 Bostäder och samhällsfastigheter i fokus Samhällsbyggnadsbolaget fokuserar främst på fastigheter inom två segment: samhällsfastigheter och bostadsfastigheter. Portföljen innehåller även till viss del andra typer av fastigheter där avsikten primärt är att driva detaljplaneprocess för att utveckla bostadsfastigheter. Strategin är att 1-2% av fastighetsbeståndet ska bestå av kassaflödesfastigheter med utvecklingspotential. Bolaget förvärvar aldrig råmark, utan utvecklar enbart detaljplan från kassaflödesgenererande fastigheter. Kommunicerad målsättning är att segmentet ska leverera ett resultat om 25-4 MSEK per år i genomsnitt över en konjunkturcykel. Samhällsfastigheter inkluderar bland annat skolor, äldreomsorg, statliga och kommunala verk samt myndigheter. Majoriteten av hyresgästerna i bolagets samhällsfastigheter är direkt eller indirekt skattefinansierade och fastigheter inom detta segment kännetecknas generellt sett av låg risk givet bland annat låg hyresomsättning och hög kreditvärdighet. Bolagets bostadsfastigheter består främst av lägenheter i hyreshus men inkluderar även radhus och strategin är att fokusera på bostadsfastigheter i städer med en underliggande befolkningstillväxt och en attraktiv avkastning. Överlag har Samhällsbyggnadsbolaget god geografisk spridning, med fastigheter från Malmö i syd, till Sundsvall i norr. Majoriteten av fastigheterna ligger i storstadsregionerna, framförallt i Oslo och i Storstockholm, medan resterande cirka 4 procent ligger i små och mellanstora städer i Sverige och Norge med befolkningstillväxt. Samhällsfastigheter, bostadsfastigheter och fastighetsutveckling Segmentet samhällsfastigheter kännetecknas av låg risk God geografisk spridning i bostadsbeståndet Remium 8
SBB I NORDEN Hög tillväxttakt väntas framgent Sverige kommer att vara bolagets huvudsakliga fokus framöver, men Samhällsbyggnadsbolaget ser även över möjligheterna att expandera inom segmentet samhällsfastigheter till de övriga nordiska länderna. Kan de framgent diversifiera sitt fastighetsbestånd till övriga nordiska länder sjunker även risken i bolaget eftersom olika drivkrafter styr ländernas ekonomiska tillväxt. Segmentet bostadsfastigheter kommer däremot uteslutande att vara koncentrerat till den svenska marknaden. Bolaget har satt upp ett mål att innan 22 inneha ett fastighetsbestånd till ett värde av 25 miljarder SEK och Samhällsbyggnadsbolaget har nått en bra bit på vägen. God geografisk spridning i bostadsbeståndet Fokus avseende förvärv är fastigheter i attraktiva städer med underliggande tillväxt i Sverige och Norge. Utöver att växa genom förvärv och utveckling av byggrätter genomförs även ombyggnationer och renoveringar i befintliga fastigheter för att skapa hyres- och substanstillväxt. Diversifierad kapitalstruktur Samhällsbyggnadsbolaget har en diversifierad finansieringsstruktur och använder sig av flera olika typer av finansiella instrument. Framförallt består finansieringen av stamaktier, bankfinansiering, obligationslån, men även preferensaktier och hybridobligationer. Genom Moody s och S&P har SBB erhållit två kreditbetyg för att på sikt ha möjligheten att finansiera verksamheten till mer förmånliga villkor. Senast vid utgången av 218 siktar bolaget på att uppfylla villkoren för en investment grade-rating. Bolag som når detta betyg anses ha en relativt låg konkursrisk och brukar anses vara en magisk gräns inom kreditinvestering. Bolagets finansiella målsättning är att ha en belåningsgrad om högst 6 procent, en soliditet om lägst 3 procent och en räntetäckningsgrad om lägst 1,8 gånger. Det långsiktiga utdelningsmålet är att dela ut 4 procent av det utdelningsgrundande resultatet, inklusive utdelning på preferensaktier. Kortsiktigt kommer dock fokus att ligga på expansion och att bygga upp en stark finansiell grund. Därutöver ska SBB generera en tillväxt i substansvärdet per stamaktie om minst 12 procent per år i genomsnitt över en femårsperiod, exklusive utdelning på stamaktier. SBB har erhållit kreditrating från Moody's och S&P Substansvärdet per stamaktie ska växa minst 12% per år över en femårsperiod Remium 9
DISCLAIMER Report completed: 218-5-9 11:23:32 Legally responsible publisher: Arash Hakimi Fard, Remium Nordic Holding AB ( Remium ) Research performed by: Markus Henriksson, analyst, Remium. DISCLAIMER Content and sources This document was prepared by Remium for general distribution. The content is based on judgements, recommendations and estimates prepared by Remium s analysts; generally available and public information that has been deemed reliable; or other specified sources. Judgements, recommendations and estimates pertaining to the valuation of financial instruments or companies named in this analysis are based on one or more valuation methods, such as cash flow analysis, key figures analysis, or technical analysis of price movements. Assumptions that are the basis for forecasts, target prices and estimates quoted or reproduced herein are found in the research material from the specified sources. Remium cannot guarantee the accuracy or completeness of external information. The content of the document is based on information that was current as of the date the document was published. Circumstances upon which this document was based may be affected by subsequent events, which naturally cannot be taken into account in this document. Judgements, recommendations and estimates may also change without prior notice. Please see www.introduce.se/analys/disclaimer/ for an explanation of the implications of the recommendations [ buy, sell and hold ]. The document has not been reviewed prior to publication by any company mentioned in this analysis. Unless otherwise stated herein, Remium has not entered into an agreement with any of the companies mentioned to produce the recommendations in this analysis. Remium s investment recommendations are based on the analyst s opinion as to how the share should be valued when the recommendation is finalized. Remium s analysts normally update an investment recommendation only if a significant event has occurred that in the considered opinion of the analyst affects the value of the share. Risks The information herein must not be construed as a solicitation or recommendation to enter into any transaction. The information is not geared to the individual recipient s knowledge about or experience with investments or his or her financial situation or investment objectives. The information therefore does not constitute a personal recommendation or investment advice. The information must not be regarded as advice concerning the tax consequences of investment decisions. Investors are urged to augment the information provided herein with additional relevant material and to consult a financial adviser before making investment decisions. Remium disclaims any and all liability for direct or indirect losses that may be based on this document. Investments in financial instruments are associated with financial risk. Investments may increase or decrease in value or become worthless. Forecasts of future performance are based on assumptions and there is no guarantee that forecasts will prove to be accurate. Furthermore, historical performance does not guarantee future returns. Conflicts of interest Remium has established ethical guidelines and internal rules (policies and procedures) to identify, monitor and manage conflicts of interest. These are intended to prevent, preclude and, where applicable, manage conflicts of interest between the research department and other departments within the company and are based on restrictions (Chinese walls) imposed upon interdepartmental communications. Remium has also established internal rules that govern when trading is permitted in a financial instrument that is the subject of investment research. For more information about Remium s actions to prevent, preclude and manage conflicts of interest, please see www.introduce.se/remium. Remium is a market leader in corporate services related to listed small and medium cap companies, within Introduce, Liquidity Provider and Certified Adviser, and may perform commissioned and paid research on behalf of the companies that are covered in the research product Remium Review. For company-specific information on what services Remium provide each company, please visit this link: https://remiumanalys.blob.core.windows.net/analyser/remium_affarsrelationer.pdf The reader of this document may assume that Remium has received or will receive payment from the small and medium cap companies covered in the research in exchange for the performance of corporate financial services, which may lead to conflicts of interest between Remium and clients who read and act upon the research. The remuneration is agreed in advance and is not contingent upon the content of the research. Companies in the Remium Group, their clients, management, or employees normally own or have positions in securities named herein. The analyst who has prepared this analysis and his or her family/close associates have no financial interest in the financial instruments and recommendations to which the document refers and do not own or have positions in these financial instruments. Remium s analysts do not receive any remuneration directly connected to any corporate finance services provided by Remium or any of Remium s mandates within Introduce, Liquidity Provider and Certified Adviser. Please see https://remiumanalys.blob.core.windows.net/analyser/rem_rek.pdf for information about our historical investment recommendations. Please see http://www.introduce.se/analys/disclaimer for recommendations from the research department during the last twelve months Distribution of this document The document is not intended for natural or legal persons that are citizens of or domiciled in a country where distribution, announcement, publication, or participation requires a further prospectus, registration, or measures other than those required under Swedish law and regulations. Such countries include the United States of America, Canada, Australia, Hong Kong, South Africa, New Zealand and Japan. No measures have or will be taken by Remium to permit distribution, announcement and publication in the aforementioned countries. Remium 1