Delårsrapport Akelius Residential Januari till mars 2014 Hyresintäkterna ökade med 5,1 procent (5,8) för jämförbara fastigheter Driftsöverskottet ökade med 5,1 procent (6,7) för jämförbara fastigheter Värdeförändring fastigheter 404 mkr (573), eller 0,9 procent (1,6) Värdeförändring derivatinstrument -281 mkr (-62) Resultat före skatt 255 mkr (597) Vinst per aktie före och efter utspädning, kr 3,89 (1,20) Investeringar i fastigheter 277 mkr (269) Köp av fastigheter 2 620 mkr (594) inklusive 2 125 mkr i England av ett systerbolag i koncernen Försäljning av fastigheter för 95 mkr, 2,9 procent högre än marknadsvärdet vid början av perioden Akelius Fastigheter AB (publ) har bytt namn till Akelius Residential AB (publ) Sammandrag 2014 2013 2013 jan-mar jan-mar jan-dec Hyresintäkter, mkr 828 691 3 025 Driftsöverskott, mkr 424 349 1 579 Rörelseresultat, mkr 818 901 3 008 Resultat före skatt, mkr 225 597 2 897 Vinst per aktie före och efter utspädning, kr 3,89 1,20 5,45 Potential vid nyuthyrning, procent 31 28 30 Hyresnivåökning jämförbara fastigheter, procent 1,2 2,3 5,8 Reell vakansgrad bostäder, procent 1,2 0,6 0,7 Belåningsgrad, totala lån, procent 58 59 56 Verkligt värde fastigheter, mkr 47 252 36 456 44 091 Antal lägenheter 42 811 36 216 41 319
Akelius Residential Koncernen Verksamheten Akelius Residentials affärsidé är att långsiktigt äga, utveckla och förvalta bostadsfastigheter med förmåga att generera ett stadigt växande kassaflöde. Låg finansiell risk uppnås genom låg belåningsgrad, lång ränte- och kapitalbindning. Under årets första kvartal har verksamheten fortsatt inriktats på att öka standarden genom uppgradering till First Class och på att öka fastighetsinnehavet genom köp av fastigheter i Tyskland med uppgraderingspotential. Den under 2013 påbörjade omstruktureringen har slutförts genom att Akelius Residential AB i slutet av mars 2014 köpte fastighetsinnehav i England från ett systerbolag. Vid utgången av perioden ägde koncernen fastigheter i Sverige, Tyskland, Kanada och i England med ett bedömt marknadsvärde om 47 252 mkr, jämfört med 44 091 mkr vid årsskiftet 2013/2014, varav 57 procent i Sverige, 34 procent i Tyskland, 4 procent i Kanada och 5 procent i England. Fastigheterna finns företrädesvis i växande storstäder i attraktiva och efterfrågade lägen. 76 procent av beståndet finns i Storstockholm, Göteborgsregionen, Öresundsregionen, Berlin, Hamburg, Toronto och i London. I övrigt ligger fastigheterna i svenska regionstäder såsom Halmstad, Umeå och Östersund och i tyska storstäder som Frankfurt am Main, Köln och München. I enlighet med bolagets strategi är andelen bostäder hög. Bostadsfastigheter uppgår till 95 procent av fastighetsvärdet. Den uthyrningsbara arean omfattade 3 082 000 kvadratmeter, och bostadsbeståndet omfattade 42 811 lägenheter. Blücherplatz 5, Wiesbaden, Tyskland, köpt 2014 2
Förvaltningsfastigheter 31 mars 2014 Uthyrningsbar area i tusentals kvm Verkligt värde Antal lägenheter Bostäder Lokaler Totalt mkr kr/kvm Sverige 23 756 1 634 257 1 891 27 065 14 307 Tyskland 16 463 1 006 49 1 055 16 253 15 407 Kanada 1 683 85 0 85 1 825 21 532 England 909 51 0 51 2 109 41 283 Summa 42 811 2 776 306 3 082 47 252 15 329 England 909 Sverige 23 756 Kanada 1 683 Tyskland 16 463 3
Sverige Total fastighetsportfölj Antal lägenheter 23 756 Verkligt värde, mkr 27 065 - kr/kvm 14 307 - direktavkastningskrav, procent 4,84 Vakansgrad, procent 1,9 - till följd av uppgradering, procent 76 - reell vakans, procent 0,4 Medelhyra bostäder, kr/kvm/år Total portfölj 2013-04-01 1 104 Försäljning fastigheter -8 Jämförbar portfölj 2013-04-01 1 096 Ökning i jämförbar portfölj 44 Jämförbar portfölj 2014-04-01 1 140 Köp fastigheter -12 Total portfölj 2014-04-01 1 128 4,1% Jämförbara fastigheter, januari till mars 2014 Medelhyra nyuthyrningar, kr/kvm/år 1 307 Potential vid nyuthyrning, procent 17 Haparanda 151 lägenheter Luleå 114 lägenheter Umeå 689 lägenheter Åre 318 lägenheter Östersund 1 070 lägenheter Lysekil 295 lägenheter Trollhättan 700 lägenheter Göteborg 1 206 lägenheter Enköping 465 lägenheter Stockholm 9 015 lägenheter Eskilstuna 617 lägenheter Skövde 821 lägenheter Uddevalla 142 lägenheter Borås 1 496 lägenheter Halmstad 1 314 lägenheter Helsingborg 2 223 lägenheter Malmö 2 129 lägenheter Trelleborg 689 lägenheter 4 Lund 288 lägenheter
Tyskland Total fastighetsportfölj Antal lägenheter 16 463 Verkligt värde, mkr 16 253 - kr/kvm 15 407 - direktavkastningskrav, procent 4,65 Vakansgrad, procent 3,7 - till följd av uppgradering, procent 43 - reell vakans, procent 2,1 Medelhyra bostäder, EUR/kvm/månad Total portfölj 2013-04-01 7,58 Försäljning fastigheter - Jämförbar portfölj 2013-04-01 7,58 Ökning i jämförbar portfölj 0,43 Jämförbar portfölj 2014-04-01 8,01 Köp fastigheter -0,25 Total portfölj 2014-04-01 7,76 5,6% Jämförbara fastigheter, januari till mars 2014 Medelhyra nyuthyrningar, EUR/kvm/månad 11,77 Potential vid nyuthyrning, procent 53 Medelhyran för den totala portföljen per den 1 april 2014 inkluderar även fyra fastigheter som Akelius Residential köpte den 1 april 2014. Sammanlagd bostadsyta uppgick till 14 032 kvadratmeter. Förskottsbetalningen på sammanlagt 183 mkr återfinns i balansräkningen per den 31 mars 2014 under Övriga tillgångar. Kiel 406 lägenheter Hamburg 3 848 lägenheter Lüneburg 99 lägenheter Rostock 278 lägenheter Berlin 8 294 lägenheter Düsseldorf 571 lägenheter Köln 596 lägenheter Frankfurt 484 lägenheter Mainz 409 lägenheter Stuttgart 105 lägenheter Erlangen 286 lägenheter Nürnberg 100 lägenheter Regensburg 131 lägenheter Augsburg 167 lägenheter München 689 lägenheter 5
Akelius Residential Kanada Total fastighetsportfölj Medelhyra bostäder, CAD/kvft/månad Antal lägenheter 1 683 Verkligt värde, mkr 1 825 - kr/kvm 21 532 - direktavkastningskrav, procent 4,47 Vakansgrad, procent 3,6 - till följd av uppgradering, procent 47 - reell vakans, procent 1,9 Total portfölj 2013-04-01 Försäljning fastigheter 1,97 - Jämförbar portfölj 2013-04-01 1,97 Ökning i jämförbar portfölj Jämförbar portfölj 2014-04-01 0,16 2,13 Köp fastigheter -0,15 Total portfölj 2014-04-01 1,98 Jämförbara fastigheter, januari till mars 2014 Medelhyra nyuthyrningar, CAD/kvft/månad Potential vid nyuthyrning, procent 2,63 35 Ovanstående tabell redovisar utveckling som om Akelius Residential skulle ha ägt fastigheterna sedan 2013-04-01. 10 km Fastigheter i Akelius Residentials portfölj i Toronto är markerade med blått. 6 8,3%
England Total fastighetsportfölj Antal lägenheter 909 Verkligt värde, mkr 2 109 - kr/kvm 41 283 - direktavkastningskrav, procent 4,43 Vakansgrad, procent 8,4 - till följd av uppgradering, procent 59 - reell vakans, procent 3,4 Medelhyra bostäder, GBP/kvft/månad Total portfölj 2013-04-01 1,57 Försäljning fastigheter - Jämförbar portfölj 2013-04-01 1,57 Ökning i jämförbar portfölj 0,05 Jämförbar portfölj 2014-04-01 1,62 Köp fastigheter -0,01 Total portfölj 2014-04-01 1,61 3,4% Jämförbara fastigheter, januari till mars 2014 Medelhyra nyuthyrningar, GBP/kvft/månad 2,27 Potential vid nyuthyrning, procent 47 Fastighetsportföljen i England, har köpts från ett systerbolag under mars 2014. Ovanstående tabell redovisar utveckling som om Akelius Residential skulle ha ägt fastigheterna sedan 2013-04-01. 20 km Fastigheter i Akelius Residentials portfölj i London är markerade med blått. 7
Totalavkastning, jan-mar 2014 Tillväxt jan-mar, mkr procent Verkligt värde, 2014-01-01 44 091 - Valutakursdifferenser -45 0,10 Värdeförändring 404 0,92 Investeringar 277 0,63 Köp 2 620 5,94 Försäljningar -95-0,22 Verkligt värde, 2014-03-31 47 252 7,17 Driftsöverskott 424 0,96 mkr p.a., procent Fastigheternas totalavkastning 828 7,72 20 Fastigheternas totalavkastning 18 procent 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-mar Direktavkastning Värdetillväxt Medelvärde 8
Driftsöverskott 424 mkr Koncernens hyresintäkter för perioden ökade med 137 mkr till 828 mkr (691). Av intäktsökningen beror 101 mkr på ett genom nettoköp utökat fastighetsinnehav och 36 mkr beror främst på ökade hyresnivåer i jämförbara fastigheter. För jämförbara fastigheter och justerat för förändrade valutakurser ökade hyresintäkterna med 5,1 procent jämfört med motsvarande period 2013. Den genomsnittliga hyresnivån för jämförbara bostadsfastigheter i Sverige har under det första kvartalet ökat med 1,2 procent. Den genomsnittliga hyresnivån för nyuthyrningar under perioden var 1 307 kronor per kvadratmeter och år, vilket är 17 procent högre än den genomsnittliga hyresnivån vid början av perioden. Vid utgången av perioden var den genomsnittliga hyresnivån 1 128 kronor per kvadratmeter och år. Den genomsnittliga kallhyran för jämförbara bostadsfastigheter i Tyskland ökade under kvartalet med 1,2 procent. Den genomsnittliga hyresnivån för nyuthyrningar under perioden var 11,77 EUR per kvadratmeter och månad, vilket är 53 procent högre än den genomsnittliga hyresnivån vid början av perioden. Vid utgången av perioden var den genomsnittliga kallhyran för bostäder 7,76 EUR per kvadratmeter och månad. Den genomsnittliga hyresnivån för jämförbara bostadsfastigheter i Kanada ökade under kvartalet med 1,4 procent. Den genomsnittliga hyresnivån för nyuthyrningar under perioden var 2,63 CAD per kvadratfot och månad, vilket är 35 procent högre än den genomsnittliga hyresnivån vid början av perioden. Vid utgången av perioden var den genomsnittliga hyresnivån för bostäder 1,98 CAD per kvadratfot och månad. Vakansgraden för bostäder var 2,8 procent, varav 57 procent till följd av uppgradering av lägenheter. Den reella vakansgraden var således 1,2 procent, vilket är 0,5 procentenheter högre än vid utgången av 2013 främst relaterat till Tyskland. Fastighetskostnaderna var 404 mkr (342), varav 57 mkr (42) avsåg underhåll, vilket motsvarar en genomsnittlig årlig kostnad om 75 kronor per kvadratmeter (64). Nettoköp av fastigheter har ökat driftsöverskottet med 50 mkr. Justerat för förändrade valutakurser har driftsöverskottet för jämförbara fastigheter ökat med 17 mkr eller 5,1 procent. 9 Hyresintäkter jämförbara fastigheter mkr 650 630 5,1% 610 590 Kv1 2013 Kv1 2014 Reell vakans procent 1,5 1,0 0,5% 0,5 0,0 1 jan 2014 1 apr 2014 Driftsöverskott jämförbara fastigheter mkr 375 350 5,1% 325 300 Kv1 2013 Kv1 2014
Driftöverskottet för perioden var 424 mkr (349). För den totala fastighetsportföljen var överskottsgraden 51,2 procent (50,5). Värdeökning fastigheter 0,9 procent Fastighetsbeståndet ökade i värde under perioden med 404 mkr (573), vilket motsvarar 0,9 procent (1,6). Värdeökningen beror på ökade hyresintäkter. Sammantaget har fastigheter sålts för 95 mkr vilket är 2,9 procent högre än verkligt värde vid början av perioden. Finansiella poster -312 mkr Finansiella intäkter för perioden var 2 mkr (37) och finansiella kostnader var 314 mkr (279). Koncernens räntekostnader har ökat med 36 mkr jämfört med motsvarande period föregående år beroende på ökad upplåning i samband med nettoköp av fastigheter. Medelräntan för total upplåning har minskat med 0,2 procentenheter till 4,58 vilket påverkat räntekostnaderna positivt. Räntetäckningsgraden var 1,35 (1,32). Värdeförändring derivatinstrument -281 mkr Finansiella derivatinstrument har under perioden minskat i värde med 281 mkr (-62) främst till följd av sjunkande marknadsräntor. Derivatinstrumenten består huvudsakligen av ränteswappar. Beräkningar av verkligt värde av derivat är baserade på nivå 2 i hierarkin för verkligt värde. Jämfört med 2013 har inga förflyttningar skett mellan olika nivåer i hierarkin och inga signifikanta ändringar har gjorts vad avser värderingssätt. Kassaflödet i ingångna derivatkontrakt jämförs med det kassaflöde som skulle ha erhållits om kontrakten ingåtts till marknadspris på bokslutsdagen. Skillnaden i kassaflöde diskonteras med en ränta där hänsyn tagits för motparternas kreditrisk. Det nuvärde som erhålls tas upp i balansräkning som verkligt värde. Förändring i verkligt värde redovisas i resultaträkningen utan tillämpning av säkringsredovisning. Köp av fastigheter för 2 620 mkr Under perioden har fastigheter köpts för sammanlagt 2 620 mkr, varav 2 125 mkr avsåg köp av fastigheter i England som ett led i den under 2013 påbörjade omstruktureringen av Akeliusgruppens fastighetsverksamhet. I Tyskland har fastigheter köpts för 495 mkr till en initial direktavkastning om 4,3 procent och för ett genomsnittligt pris per kvadratmenter om 11 100 kronor. 10 Köpta fastigheter mkr 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 Sålda fastigheter mkr 100 95 90 85 Investeringar mkr 300 275 250 225 0 Tyskland SEK/ kvm Verkligt värde 2,9% 2,9% England Köpeskilling Kv1 2013 Kv1 2014 5,50% 5,00% 4,50% 4,00% 3,50% 3,00% Direktavkastning
Fastighetsinvesteringar 277 mkr Periodens investeringar i fastigheter uppgick sammanlagt till 277 mkr (269) vilket motsvarar 91 kronor per kvadratmeter. I samband med att hyresgäst flyttar ut uppgraderas lägenheten till First Class, med en kvalité i paritet med nyproducerade bostadsrätter. Under perioden uppgick First Class-investeringar till 152 mkr. Övriga standardhöjande investeringar om 125 mkr avsåg uppgradering av bostadsfastigheter, konvertering av lokaler och vindar till bostäder, förtätning av befintliga fastigheter och vatten-och energibesparande projekt. Marknadsvärdering av fastigheter Per bokslutsdagen har verkligt värde för alla fastigheter bedömts genom interna värderingar. Värderingarna har baserats på en kassaflödesmodell för varje enskild fastighet med individuell bedömning av framtida intjäningsförmåga och avkastningskrav. Kassaflödesmodellen baseras på faktiska intäkter och kostnader justerat för ett normaliserat framtida kassaflöde. För att säkerställa fastighetsbeståndets värde, har 100 procent av fastigheterna externvärderats. Värdena har verifierats av Jones Lang LaSalle och CB Richard Ellis. Det genomsnittliga direktavkastningskravet för hela fastighetsportföljen var 4,74 procent, vilket är en oförändrad nivå jämfört med början av perioden. Det bedömda verkliga värdet för koncernens fastighetsinnehav var vid utgången av perioden 47 252 mkr, vilket i genomsnitt motsvarar 15 329 kronor per kvadratmeter jämfört med 14 736 kronor per kvadratmeter i slutet av år 2013. Det högre värdet per kvadratmeter beror främst på köp av fastigheter i England vilka i genomsnitt värderats till 41 283 kronor per kvadratmeter. Verkligt värde har ökat med 404 mkr, eller 0,9 procent, till följd av värdeförändring och minskat med 45 mkr till följd av förändrade valutakurser. Värdeuppgången om 404 mkr beror på ökade hyresintäkter. Periodens köp och investeringar var sammanlagt 2 897 mkr och periodens försäljningar av fastigheter var 95 mkr. Bostäder svarar för 95 procent av marknadsvärdet, vilket följer bolagets strategi att andelen bostäder skall vara lägst 90 procent. Direktavkastningskrav procent Ingående 4,75 Valutakursdifferenser 0,00 Köp -0,01 Försäljning 0,00 Jämförbart 0,00 Utgående 4,74 Genomsnittliga direktavkastningskrav procent Bostäder Lokaler Sverige 4,65 6,92 Tyskland 4,57 6,58 Kanada 4,47 - England 4,43 - Verkligt värde fastigheter mkr Ingående 44 091 Valutakursdifferenser -45 Värdeförändring 404 Investeringar 277 Köp 2 620 Försäljning -95 Utgående 47 252 11
Belåningsgrad 58 procent Koncernens upplåning har främst till följd av nettoköp av fastigheter under perioden ökat med 2 728 mkr från 25 521 mkr i slutet av år 2013 till 28 249 mkr. Belåningsgraden har ökat till 58 procent. Säkerställda lån har ökat under perioden med 1 654 mkr från 22 472 mkr till 24 126 mkr vid utgången av kvartalet, vilket motsvarar en belåningsgrad om 49 procent. De säkerställda lånen är upptagna hos 26 banker i fyra länder vilket medför ett minskat beroende av den finansiella styrkan hos respektive land och långivare. Ställda säkerheter, i form av fastighetsinteckningar, har ökat från 25 545 mkr i slutet av år 2013 till 26 685 mkr, främst relaterat till köp av fastigheter i England. Ej säkerställd upplåning omfattar noterat obligationslån, inlåning från privatkunder och lån från koncernföretag. Lånen har under perioden ökat med 1 074 mkr från 3 049 mkr i slutet av år 2013 till 4 123 mkr. Obligationslånet, vilket är noterat på Nasdaq OMX Stockholm, hade ett nominellt värde på 1 000 mkr vid utgången av perioden. Likviditet 1 044 mkr Tillgängliga medel i form av kassa samt säkerställda men outnyttjade kreditavtal var vid utgången av perioden 1 044 mkr jämfört med 1 597 mkr i slutet av år 2013. Ytterligare likviditet om 78 mkr kan erhållas genom att ställa säkerhet för outnyttjad del av befintliga kreditavtal. Obelånad del av fastigheternas verkliga värde motsvarar 23 126 mkr. Eget kapital och skulder Säkerställda lån 50% Uppskjuten skatt 6% Övriga skulder 5% Räntebindning totala lån > 5 år 36% Eget kapital 31% Ej säkerställda lån 8% < 1 år 22% 1-5 år 42% Soliditet 31 procent Eget kapital har under perioden ökat med 155 mkr genom perioden totalresultat. Vid utgången av perioden var det egna kapitalet 15 324 mkr, vilket motsvarar en soliditet om 31 procent. Räntebindning 4,5 år Av den totala upplåningen om 28 249 mkr hade 6 122 mkr en räntebindning kortare än ett år och 10 247 mkr hade en räntebindning längre än fem år. Medelräntan var 4,58 procent, vilket är 0,17 procentenheter lägre än vid början av perioden. Räntebindningen var i medeltal 4,5 år jämfört med 5,0 år i slutet av år 2013. 12
Kapitalbindning 4,5 år Den sammanlagda upplåningen hade i medeltal en kapitalbindning om 4,5 år jämfört med 4,6 år i slutet av år 2013. De totala lånen förfaller 3 661 mkr till återbetalning inom ett år. Långivarna utgörs av 26 banker, 30 000 privatkunder, kapitalmarknaden och av bolag inom Akelius Apartments. Skatt Skattekostnader för perioden var 43 mkr och avser huvudsakligen uppskjuten skatt till följd av orealiserad värdeuppgång för fastighetsinnehavet. Akelius Residential har inga pågående skattetvister. Kassaflödet Kassaflödet från den löpande verksamheten var 105 mkr (25). Förbättringen beror främst på ett ökat driftsöverskott. Periodens nettoinvesteringar i förvaltningsfastigheter har medfört att kassaflödet från investeringsverksamheten var -2 858 mkr (-712). Kapitalbehovet vid köp av fastigheter säkerställs före undertecknande av köpeavtal. Lönsamma men inte tvingande uppgraderingar till First Class kan vid behov stoppas inom en tremånadersperiod. Kassaflödet från finanseringsverksamheten var 2 743 mkr (729). Risker och möjligheter Den operationella risken begränsas genom att fastighetsportföljen är koncentrerad till bostadsfastigheter i orter med befolkningstillväxt. En stark hyresmarknad för bostäder i Sverige, Tyskland, Kanada och England reducerar risken för långsiktiga vakanser. För att ytterligare minska risken, eller variationer i kassaflödet, binds räntor på lång sikt. Tillgång till kapital hos ett stort antal kreditgivare, på kapitalmarknaden och hos privatkunder ger en låg refinansieringsrisk. Investeringar utomlands valutasäkras så att koncernens soliditet inte påverkas av valutakursförändringar. Redovisningsprinciper Denna delårsrapport för Akelius Residential koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Moderbolaget redovisning är upprättad i enlighet med RFR 2 Redovisning av juridiska personer. Koncernen tillämpar samma redovisningsprinciper som i den senaste årsredovisningen, med undantag för IFRS 11 samt IFRIC 21 Levies. Från och med 2014 tillämpar Akelius 13 IFRIC 21 Levies och redovisar hela årets skuld relaterat till fastighetsskatt i delårsrapporten för januari-mars 2014. Dessutom redovisas en förutbetald kostnad vilken periodiseras linjärt över räkenskapsåret. IFRS 11 har inte inneburit någon förändring för Akelius. Uppskattningar och bedömningar Uppskattningar och bedömningar utvärderas löpande och baseras på historisk erfarenhet och andra faktorer, inklusive förväntningar på framtida händelser som anses rimliga under rådande förhållanden. Samma uppskattningar och bedömningar följs i kvartalsrapporteringen så som i den senaste årsredovisningen. Närstående transaktioner Koncernen har netto upptagit lån om 1 058 mkr från moderbolaget. Från systerbolag har en fastighetsportfölj omfattande 909 lägenheter i England förvärvats. Transaktionerna med närstående har skett till marknadsmässiga villkor. Årsstämma 2014 Vid årsstämman den 14 april 2014, föreslog styrelse och verkställande direktören att 1 000 mkr ska delas ut till aktieägaren. Utdelningen motsvarar 2 138 kronor per aktie. Väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång Bolaget har lämnat utdelning om 1 000 mkr och genomfört en riktad nyemission av stamaktier om 2 000 mkr. Akelius Residential planerar att emittera preferensaktier till ett lägsta belopp om 500 mkr vilka ska noteras på Nasdaq First North. Detta ger sammantaget en ökning av eget kapital om lägst 1 500 mkr. Bolaget har genomfört en aktiesplit där 4 449 aktier erhållits för varje innehavd aktie. Bolaget avser att köpa bostadsfastigheter i Paris. I början av maj bytte Akelius Fastigheter AB (publ) namn till Akelius Residential AB (publ). Danderyd, den 8 maj 2014 Akelius Residential AB (publ) Pål Ahlsén Verkställande direktör Denna delårsrapport har översiktligt granskats av bolagets revisorer.
Revisors rapport över översiktlig granskning av finansiell delårsinformation i sammandrag (delårsrapport) upprättad i enlighet med IAS 34 och 9 kap. årsredovisningslagen Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av delårsrapporten för Akelius Residential AB (publ) för perioden 1 januari till 31 mars 2014. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna finansiella delårsinformation i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna finansiella delårsinformation grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 8 maj 2014 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Mats Nilsson Auktoriserad revisor Stina Carlson Auktoriserad revisor 14
Koncernens rapport över totalresultat mkr 2014 2013 2013 jan-mar jan-mar jan-dec 3 mån 3 mån 12 mån Hyresintäkter 828 691 3 025 Driftkostnader -347-300 -1 143 Underhåll -57-42 -303 Driftsöverskott 424 349 1 579 Central administration -8-10 -55 Övriga intäkter och kostnader 4-10 -48 Kostnader vid försäljning av fastigheter -6-1 -37 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 404 573 1 569 Rörelseresultat 818 901 3 008 Ränteintäkter 1 1 8 Räntekostnader -307-271 -1 203 Övriga finansiella intäkter och kostnader -6 28-54 Värdeförändring derivatinstrument -281-62 1 138 Resultat före skatt 225 597 2 897 Skatt -43-115 -677 Periodens / årets resultat 182 482 2 220 Omräkningsdifferenser -27-144 206 Periodens / årets totaltresultat 155 338 2 426 Resultat hänförligt till: - moderbolagets aktieägare 181 481 2 216 - innehav utan bestämmande inflytande 1 1 4 Totalresultat hänförligt till: - moderbolagets aktieägare 155 337 2 422 - innehav utan bestämmande inflytande - 1 4 Vinst per aktie före och efter utspändning, kr 3,89 1,20 5,45 15
Koncernens rapport över finansiell ställning mkr Tillgångar 2014 31 mar 2013 31 mar 2013 Förvaltningsfastigheter 47 252 36 456 44 091 Materiella anläggningstillgångar 30 31 31 Finansiella anläggningstillgångar 1 040 981 967 Summa anläggningstillgångar 48 322 37 468 45 089 Övriga tillgångar 401 598 544 Likvida medel 49 70 59 Summa omsättningstillgångar 450 668 603 Summa tillgångar 48 772 38 136 45 692 Eget kapital och skulder Eget kapital 15 324 10 308 15 169 Långfristiga räntebärande skulder 24 588 17 319 22 398 Derivatinstrument 1 741 2 388 1 496 Uppskjuten skatt 2 790 2 142 2 695 Övriga skulder 23 100 25 Summa långfristiga skulder 29 142 21 949 26 614 Leverantörsskulder och andra skulder 627 716 762 Kortfristiga räntebärande skulder 3 661 5 160 3 123 Derivatinstrument 18 3 24 Summa kortfristiga skulder 4 306 5 879 3 909 Summa eget kapital och skulder 48 772 38 136 45 692 Uppdelning av lån: - icke säkerställda 4 123 2 955 3 049 - säkerställda 24 126 19 524 22 472 Summa 28 249 22 479 25 521 16
Koncernens rapport över kassaflöden mkr 2014 2013 2013 jan-mar jan-mar 3 mån 3 mån 12 mån Kassaflöde från rörelsen 386 326 1 570 Betalt finansnetto -281-300 -1 249 Betald skatt - -1-3 Kassaflöde från den löpande verksamheten 105 25 318 Investeringar i förvaltningsfastigheter -277-269 -1 531 Köp av förvaltningsfastigheter -2 620-594 -6 901 Försäljning av förvaltningsfastigheter 93 29 1 765 Köp/försäljning av övriga anläggningstillgångar -54 122 97 Kassaflöde från investeringsverksamheten -2 858-712 -6 570 Nyemission - - 2 120 Kapitaltillskott - - 680 Upptagna lån 2 789 2 772 9 361 Amortering av lån -46-2 043-6 122 Köp av derivatinstrument - - 271 Koncernbidrag - - -27 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 743 729 6 283 Periodens / årets kassaflöde -10 42 31 Kassa och bank vid periodens / årets utgång 49 70 59 17
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital mkr Aktiekapital Överkursfond Andra reserver Balanserad vinst Innehav utan inflytande Totalt eget kapital Eget kapital 2013-01-01 400 - -164 9 707 27 9 970 Årets resultat, jan-mar - - - 481 1 482 Övrigt totalresultat, jan-mar - - -144 - - -144 Eget kapital 2013-03-31 400 - -308 10 188 28 10 308 Nyemission 183 1 937 - - - 2 120 Fondemission 680 - - -680-0 Kapitaltillskott - - - 680-680 Lämnat koncernbidrag - - - -27 - -27 Årets resultat, apr-dec - - - 1 735 3 1 738 Övrigt totalresultat, apr-dec - - 350 - - 350 Eget kapital 2013-12-31 1 263 1 937 42 11 896 31 15 169 Årets resultat, jan-mar - - - 181 1 182 Övrigt totalresultat - - -27 - - -27 Eget kapital 2014-03-31 1 263 1 937 15 12 077 32 15 324 18
Segmentinformation jan-mar 2014 Sverige Tyskland Kanada England Totalt 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 2014 2013 Hyresintäkter 525 457 272 234 31 - - - 828 691 Taxebunda -124-123 -41-33 -3 - - - -168-156 Drift -60-54 -23-24 -2 - - - -85-78 Underhåll -40-30 -16-12 -1 - - - -57-42 Tomträttsavgäld -1-1 - - - - - - -1-1 Fastighetsskatt -11-9 -8-7 -3 - - - -22-16 Förvaltning -47-33 -20-16 -4 - - - -71-49 Driftsöverskott 242 207 164 142 18 - - - 424 349 Värdeförändring 205 267 109 306 106 - -16-404 573 Totalavkastning 447 474 273 448 124 - -16-828 922 Verkligt värde fastigheter 27 065 23 885 16 253 12 571 1 825-2 109-47 252 36 456 Räntebärande skulder Löptid Räntebindning Kapitalbindning År Belopp i mkr Medelränta, procent Andel, procent Belopp i mkr Andel, procent 0-1 6 122 3,15 22 3 661 13 1-2 1 401 4,99 5 8 362 30 2-3 3 658 4,94 13 6 014 21 3-4 4 039 3,97 14 3 834 14 4-5 2 783 5,23 10 1 079 4 5-6 2 763 5,84 10 387 1 6-7 1 539 5,83 5 10 0 7-8 2 970 5,25 11 0 0 8-9 1 075 4,72 4 241 1 9-10 427 4,84 2 0 0 10 -> 1 472 4,44 5 4 661 16 Total 28 249 4,58 100 28 249 100 19
Totalresultat för moderbolaget mkr 2014 jan-mar 2013 jan-mar 2013 3 mån 3 mån 12 mån Hyresintäkter - 13 51 Fastighetskostnader - -7-24 Driftsöverskott - 6 27 Övriga intäkter och kostnader -10-6 -57 Försäljning fastigheter - - 76 Intäkter från andelar i koncernföretag - - 498 Finansnetto -79-35 -308 Värdeförändring derivatinstrument -108-202 253 Resultat före bokslutsdispositioner -197-237 489 Bokslutsdispositioner - - -106 Resultat före skatt -197-237 383 Skatt 24-1 94 Periodens / årets resultat -173-238 477 Periodens / årets totalresultat -173-238 477 20
Finansiell ställning för moderbolaget mkr 2014 31 mar 2013 31 mar 2013 Tillgångar Materiella anläggninsgtillgångar - 272 - Finansiella anläggningstillgångar 11 079 9 719 14 308 Omsättningstillgångar 12 324 10 91 Summa tillgångar 23 403 10 001 14 399 Eget kapital och skulder Eget kapital 6 848 3 507 7 022 Avsättningar - 8 - Upplåning 3 130 337 2 440 Upplåning från koncernföretag 12 044 5 133 4 678 Derivatinstrument 339 530 231 Övriga skulder 1 042 486 28 Summa eget kapital och skulder 23 403 10 001 14 399 21
Nyckeltal för koncernen 2014 31 mar 2013 2012 2011 2010 Eget kapital Eget kapital, mkr 15 324 15 169 9 970 8 567 8 211 Soliditet, procent 31 33 27 26 28 Andel riskkapital, procent 46 46 39 41 46 Räntebärande skulder Belåningsgrad, säkerställda lån, procent 49 49 53 50 48 Belåningsgrad, totala lån, procent 58 56 59 60 61 Räntetäckningsgrad, säkerställda lån 1,6 1,4 1,5 1,6 1,6 Räntetäckningsgrad, totala lån 1,3 1,2 1,2 1,3 1,2 Räntebindning Medelränta säkerställda lån, procent 4,20 4,42 4,63 4,94 5,28 Medelränta totala lån, procent 4,58 4,75 4,85 5,26 5,63 Räntebindning säkerställda lån, år 4,8 5,3 5,7 5,8 5,8 Kapitalbindning säkerställda lån, år 4,9 4,8 5,3 6,0 5,0 Fastigheter Antal lägenheter 42 811 41 319 35 443 35 151 31 502 Uthyrningsbar area, tusental kvm 3 082 2 992 2 576 2 632 2 424 Förvaltningseffektivitet Tillväxt hyresintäkter*, procent 5,1 5,8 4,4 3,8 - Tillväxt driftsöverskott*, procent 5,1 6,7 4,1 8,3 - Reell vakansgrad bostäder, procent 1,2 0,7 0,7 0,7 0,6 Verkligt värde fastigheter, mkr Ingående 44 091 35 437 32 352 28 269 29 255 Valutakursdifferenser -45 454-359 -44-839 Värdeförändring 404 1 569 2 671 1 025 356 Investering 277 1 531 1 493 1 138 917 Köp 2 620 6 901 1 663 3 792 972 Försäljning -95-1 801-2 383-1 828-2 392 Utgående 47 252 44 091 35 437 32 352 28 269 Verkligt värde, kr/kvm 15 329 14 736 13 755 12 292 11 662 Direktavkastningskrav, procent 4,74 4,75 4,73 5,07 5,09 Förändring direktavkastningskrav*, procent 0,00-0,01-0,28 0,01 - *) För jämförbara fastigheter 22
Nyckeltal för koncernen 2014 31 mar 2013 2012 2011 2010 Fastigheter Sverige Medelhyra bostäder, kr/kvm/år 1 128 1 114 1 074 1 026 967 Tillväxt medelhyra bostäder*, procent 1,2 5,8 5,0 5,1 1,9 Tillväxt hyresintäkter*, procent 5,7 5,5 3,8 - - Tillväxt driftsöverskott*, procent 9,5 3,3 5,2 - - Verkligt värde, mkr 27 065 26 784 23 456 22 574 21 377 Verkligt värde, kr/kvm 14 307 14 115 13 809 12 055 11 435 Direktavkastningskrav, procent 4,84 4,84 4,79 5,15 5,15 Antal lägenheter 23 756 23 867 21 707 23 354 22 926 Fastigheter Tyskland Medelhyra bostäder, EUR/kvm/månad 7,76 7,71 7,52 7,19 6,85 Tillväxt medelhyra bostäder*, procent 1,2 5,6 5,6 7,0 4,0 Tillväxt hyresintäkter*, procent 3,5 6,8 6,8 - - Tillväxt driftsöverskott*, procent -0,9 13,7 1,0 - - Verkligt värde, mkr 16 253 15 549 11 981 9 778 6 892 Verkligt värde, kr/kvm 15 407 15 398 13 649 12 903 12 623 Direktavkastningskrav, procent 4,65 4,64 4,64 4,87 4,91 Antal lägenheter 16 463 15 769 13 736 11 797 8 576 *) För jämförbara fastigheter 23
Nyckeltal för koncernen Fastigheter Kanada** 2014 31 mar 2013 2012 2011 2010 Medelhyra bostäder, CAD/kvft/månad 1,98 1,94 2,01 1,34 - Tillväxt medelhyra bostäder*, procent 1,4 7,7 11,2 - - Tillväxt hyresintäkter*, procent 10,5 20,6 - - - Tillväxt driftsöverskott*, procent 15,6 56,4 - - - Verkligt värde, mkr 1 825 1 758 1 074 26 - Verkligt värde, kr/kvm 21 532 20 710 22 026 19 833 - Direktavkastningskrav, procent 4,47 4,47 4,52 4,25 - Antal lägenheter 1 683 1 683 1 046 17 - Fastigheter England*** Medelhyra bostäder, GBP/kvft/månad 1,61 1,55 1,54 1,04 - Tillväxt medelhyra bostäder*, procent 4,7 0,1 13,7 - - Tillväxt hyresintäkter*, procent -5,5 29,0 - - - Tillväxt driftsöverskott*, procent -16,5 31,7 - - - Verkligt värde, mkr 2 109 1 792 1 580 145 - Verkligt värde, kr/kvm 41 283 36 430 32 730 22 872 - Direktavkastningskrav, procent 4,43 4,64 4,53 4,77 - Antal lägenheter 909 870 870 97 - Anställda Medelantal anställda 265 221 213 210 176 *) För jämförbara fastigheter **) Fastighetsportföljen i Toronto, Kanada, har köpts från ett systerbolag under slutet av december 2013. Ovanstående tabell redovisar utveckling som om Akelius Residential skulle ha ägt fastigheterna sedan 2011. ***) Fastighetsportföljen i England, har köpts från ett systerbolag under mars 2014. Ovanstående tabell redovisar utveckling som om Akelius Residential skulle ha ägt fastigheterna sedan 2011. 24
Definitioner Andel riskkapital Risk kapital i relation till balansomslutning. Belåningsgrad, säkerställda lån Belåningsgrad, totala lån Räntebärande skulder med säkerhet i relation till totala tillgångar. Räntebärande skulder med och utan säkerhet i relation till totala tillgångar. Medelhyra Årshyran för samtliga uthyrda kontrakt i relation till motsvarande kontrakts kvadratmeter. Mättillfället är alltid per den första dagen varje månad. Reell vakans Totalt antal vakanta lägenheter med avdrag för antal lägenheter vakanta till följd av uppgradering, i relation till totalt antal lägenheter. Mättillfället är alltid per den första dagen varje månad. Riskkapital Eget kapital, uppskjuten skatteskuld och räntebärande skulder utan säkerhet. Räntetäckningsgrad, säkerställda lån Resultat före skatt med återläggning av avskrivningar, nedskrivningar, kostnader för fastighetsförsäljningar, räntekostnader, värdeförändring av tillgångar och skulder i relation till räntekostnader för säkerställda lån. Räntetäckningsgrad, totala lån Resultat före skatt med återläggning av avskrivningar, nedskrivningar, kostnader för fastighetsförsäljningar, räntekostnader, värdeförändring av tillgångar och skulder i relation till räntekostnader för samtliga lån. Soliditet Eget kapital i relation till balansomslutning. Vakansgrad Antal vakanta lägenheter i relation till totalt antal lägenheter. Mättillfället är alltid per den första dagen varje månad. Överskottsgrad Driftsöverskott i relation till hyresintäkter. 25
Kalender Delårsrapport januari-juni...28 augusti 2014 Delårsrapport januari-september... 29 november 2014 Sverige Svärdvägen 3A Box 104, S-182 12 Danderyd Tel + 46 (0) 8 566 130 00 www.akelius.se Tyskland Leipziger Platz 14 D-10117 Berlin Tel + 49 (0) 30 7554 110 www.akelius.de Kanada 289 Niagara Street Toronto M6J 0C3 Tel + 1 (416) 214-2626 www.akelius.ca England 1 Earlham Street London WC2H 9LL Tel + 44 (0) 2 078 719 695 www.akelius.co.uk