MALMÖ MARKNADSRAPPORT OMBILDNINGAR FEB 2013 - JUNI 2015 Accelerating success.
502 kontor i 67 länder på 6 kontinenter 1,75 miljarder i omsättning Mer än 84 000 utförda hyres/försäljningstransaktioner 75 miljarder i total transaktionsvolym 160 miljoner m² under förvaltning 15 700 anställda Colliers International Group Inc. (Nasdaq:CIGI) (TSX:CIG) är globala ledare inom kommersiella fastighetstjänster med mer än 16 300 anställda på 502 kontor i 67 länder. Med ett komplett utbud av tjänster till hyresgäster, ägare och investerare världen över levererar vi globala verksamhetslösningar, mäklarverksamhet, fastighets- och tillgångsförvaltning, hotellförsäljning- och rådgivning, rådgivning- och värderingstjänster, realkreditfinansiering och insiktsfulla analyser. Den starka globala organisationen stöder Colliers International i Sverige, som är en privatägd fastighetsrådgivare med specialisering inom uthyrning, förvaltning, och försäljning av kommersiella fastigheter och lokaler. Med kontor i Stockholm och Göteborg samt ett starkt skandinaviskt samarbete ser vi till att våra kunder får professionell rådgivning inom alla delar av den kommersiella fastighetsmarknaden. Bland Colliers kunder finns såväl större som mindre fastighetsägare som uppskattar vårt snabba och dedikerade sätt att sköta våra uppdrag. Några av våra kunder är Trygg Hansa, Volvo, Klövern, Areim och Hemsö. Accelerating success.
Sammanfattning OMBILDNINGAR I MALMÖ I Malmö har det under perioden från februari 2013 till och med juni 2015 ombildats 13 fastigheter från hyresrätt till bostadsrätt till ett värde om 812 Mkr. Det innebär att 425 lägenheter med en total bostadsyta om 31 660 m² skiftat ägandeform. Till detta tillkommer även 2 949 m² lokaler. Insats = det pris hyresgästen betalar för lägenheten i en ombildning Marknadsvärde = det pris lägenheten betingar på den öppna marknaden Varje ombildning har i snitt omfattat 33 lägenheter med en totalyta om 2 662 m² där lokalytan utgör cirka 8 %. Bostadsrättsföreningarna har i genomsnitt betalat 23 470 kr/m² för fastigheten. Till detta tillkommer förvärvskostnader om 684 kr/m² samt en underhållsfond om 1 886 kr/m². Om man ser till den enskilde hyresgästen har den betalat 17 603 kr/m² i insats och fått en månadsavgift om 626 kr/m² det första året. Den som sålt sin bostadsrätt vidare på öppna marknaden inom ett år efter ombildningen har i genomsnitt sålt för 22 440 kr/m² och gjort en vinst om i genomsnitt 35 % i förhållande till erlagd insats. 23 470 kr/m² i snitt köpeskilling +23,5% sedan vår förra rapport (Sept. 2010 - Jan. 2013: 19 009 kr/m²) 5 859 kr/m² i snitt i vinst vid vidare försäljning +11,5% sedan vår förra rapport (Sept. 2010 - Jan. 2013: 5 253 kr/m² COLLIERS INTERNATIONAL 3
Ombildade fastigheter VAR HAR DET OMBILDATS? VÄSTRA HAMNEN Kilian Zollsgatan 7A Sergels väg 14A Regementsgatan 56 Regementsgatan 60 CENTRUM Västergatan KIRSEBERG 8 Grönegatan 2 Västra Stallmästaregatan 32 SLOTTSSTADEN Örsholmsgången 6A Linnégatan 29 LIMHAMN Södra Förstadsgatan 84 Kristianstadsgatan 17A LORENSBORG Möllevångsgatan 53 Trelleborgsgatan 9 A-B MÖLLEVÅNGEN ROSENGÅRD HELENEHOLM HYLLIE JÄGERSRO BUNKEFLOSTRAND I Malmö har det även varit ett par fastighetstransaktioner som sker under ombildningens regelsystem men som vi inte tar med i vår undersökning. Det rör sig om fastigheter där fastighetsägaren tömt fastigheten och därefter gjort en ombildning utan hyresgäster. De säljer sedan lägenheterna till fullt marknadspris. Vi vill följa marknadsutvecklingen där det sker en förhandling med hyresgästerna och har därför exkluderat dessa affärer. E20 FOSIE SVÅGERTORP E6 E22 4 COLLIERS INTERNATIONAL
Värdeåret i snitt för alla försäljningar var 1950. I samtliga ombildningar inom analysområdet har hyresgästerna fått en sänkt boendekostnad. Boendekostnadsförändringen ligger på mellan -7 % och -35 % med ett snitt på -24 % i boendekostnadssänkning.* Boendekostnad i en hyresrätt utgörs av hyran. Boendekostnaden i bostadsrätt är månadsavgiften till föreningen samt räntan på de egna lånen efter avdrag för skattereduktion. Av 425 ombildade lägenheter har 50 stycken överlåtits inom ett år. I de fastigheter där minst en medlem har sålt sin nybildade bostadsrätt vidare på den öppna marknaden inom ett år efter ombildningen har lägenheterna i genomsnitt haft ett marknadsvärde på 22 440 kr/m². I de aktuella föreningarna har den enskilde medlemmen gjort en vinst om i genomsnitt 35 % i förhållande till erlagd insats. INSATS OCH FÖRSÄLJNINGSRPIS Kr/m² 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 Insats Försäljningspris 10 000 5 000 Stapelparen visar den insats hyresgästerna har erlagt vid ombildningen kontra genomsnittligt försäljningspris i de 10 brf:er där överlåtelse av lägenheter skett inom ett år efter ombildningen. *Boendekostnadsförändringen är beräknad utifrån en schablonhyra från Datscha på aktuellt värdeår för fastigheten, samt SBAB:s listpris på boräntan vid ombildningstillfället efter skattereduktion och med en ombildningsrabatt. COLLIERS INTERNATIONAL 5
Köpeskilling VÄSTRA HAMNEN 21 065 kr/m² 30 120 kr/m² 26 482 kr/m² 22 810 kr/m² CENTRUM 18 KIRSEBERG 739 kr/m² 16 354 kr/m² 17 520 kr/m² SLOTTSSTADEN 20 329 kr/m² 26 803 kr/m² LIMHAMN 20 860 kr/m² 19 528 kr/m² LORENSBORG 18 996 kr/m² 20 598 kr/m² MÖLLEVÅNGEN ROSENGÅRD HELENEHOLM Kartan visar den köpeskilling som bostadsrättsföreningarna HYLLIE betalat för fastigheterna i kr/m 2. JÄGERSRO BUNKEFLOSTRAND Den ombildning som gav det högsta priset i kr/m² var den där föreningen köpte fastigheten Örehus 4 på Sergels väg för en köpeskilling om 30 120 kr/ m² och en total förvärvskostnad om 33 771 kr/m². Vid en ombildning tillkommer flera olika kostnadsposter och den största är underhållsfonden som står för FOSIE 73,4 % av tillkommande kostnader för föreningarna i denna rapport. Vid en ombildning så måste föreningen ha underhållet finansierat för de kommande 11 åren och det brukar innebära en betydande initial E20 fondavsättning. SVÅGERTORP E6 E22 6 COLLIERS INTERNATIONAL
Insats och årsavgift VÄSTRA HAMNEN 17 655 kr/m² 641 kr/m² 29 850 kr/m² 515 KIRSEBERG kr/m² 21 472 kr/m² 674 kr/m² CENTRUM 15 590 kr/m² 602 kr/m² 19 358 kr/m² 662 kr/m² 18 792 kr/m² 554 kr/m² SLOTTSSTADEN 18 291 kr/m² 664 kr/m² 15 022 kr/m² 665 kr/m² 10 899 kr/m² 637 kr/m² LIMHAMN 17 142 kr/m² 505 kr/m² LORENSBORG 13 557 kr/m² 710 kr/m² 13 102 kr/m² 610 kr/m² MÖLLEVÅNGEN ROSENGÅRD 14 622 kr/m² 700 kr/m² HELENEHOLM HYLLIE JÄGERSRO BUNKEFLOSTRAND I en ombildning förväntar sig hyresgästerna att insatsen är lägre än marknadsvärdet på den blivande bostadsrätten. Det är oftast det största incitamentet som hyresgästerna har för att delta i ombildningen. Rabattens storlek beror på intresset hos hyresgästerna och värdet på lägenheterna, samt hur hög boendekostnaden FOSIE blir efter ombildningen. I Malmö har insatserna som hyresgästerna betalat för bostadsrätterna legat mellan 10 899 kr/m² E20 och 29 850 kr/m², med ett snitt på 17 603 kr/m². Bostadsrättspriserna i Malmö har under perioden 2013 till 2015 gått från 17 500 kr/m² till 23 000 kr/m². SVÅGERTORP E6 E22 COLLIERS INTERNATIONAL 7
Den ombildning som gav det högsta priset i kr/m² var den där föreningen köpte fastigheten Örehus 4 på Sergels väg för en köpeskilling om 30 120 kr/ m² och en total förvärvskostnad om 33 771 kr/m². 8 COLLIERS INTERNATIONAL
Ombildningen med lägst pris i kr/m² var den där föreningen köpte fastigheten Stralsund 34 på Grönegatan 2 i östra delarna av centrala Malmö för en köpeskilling om 16 354 kr/m² och en total förvärvskostnad om 17 774 kr/m². Skillnaden mellan högst och lägst pris är svårmotiverad. Visst är Sergels väg ett bättre läge än Grönegatan men sett till bostadsrättspriserna så är skillnaden cirka 5 000 kr/m² under 2015 och här skiljer det hela 14 000 kr/m² på de två affärerna. Medlemmarna betalade en likvärdig insats, hyresgästerna på Grönegatan fick en rabatt om cirka 12 000 kr/m² jämfört med områdets marknadsvärde medan de på Sergels väg fick cirka 10 000 kr/m² i rabatt. Svaret ligger troligen i hur man byggt den ekonomiska planen. Vilka som gjort den bästa affären får framtiden utvisa men vi satsar på föreningen på Grönegatan! COLLIERS INTERNATIONAL 9
Colliers värderingsverktyg PRISSÄTTER FASTIGHETEN AKTUELL OCH HISTORISK STATISTIK ÖVER SÅLDA LÄGENHETER ÖVER RÄNTENIVÅER RABATT minimi % BOENDEKOSTNADS- ÖKNING maximal % Colliers VÄRDERINGS- VERKTYG PRIS VID ombildning HYRESINTÄKTER Driftskostnader Fond för yttre underhåll Vi har tagit fram ett värderingsverktyg som ger oss en välavvägd prissättning och tyngd i argumentationen av priset. - Colliers använder sig av en databas med statistik över gjorda ombildningar och bostadsrättspriser med aktuella lägenhetsförsäljningar i ett väl avgränsat närområde. - Ränteutvecklingen sätts i förhållande till den historiska prisserien för att beräkna vilka rabatter och boendekostnadsökningar köparna fått. - Verktyget räknar fram ett ombildningsvärde utifrån satta ramar avseende boendekostnadsökningar och rabatter. 10 COLLIERS INTERNATIONAL
502 kontor i 67 länder på 6 kontinenter 1,7 miljarder i omsättning 85 miljarder i total transaktionsvolym 158 miljoner m² under förvaltning 16 300 anställda KUNSKAP OM OMBILDNINGSMARKNADEN Med en djupgående analys och prissättning, kompletterat med Colliers strukturerade försäljningsprocess för ombildning och vår erfarenhet av förhandling med bostadsrättsföreningar, kan du som säljare känna dig säker på att du erhåller ett så bra pris som möjligt i ombildningen. Jämför man de resultat som säljarna åstadkommit i denna rapport med de priser Colliers skulle kunna erhålla, lönar det sig alltså många gånger om att nyttja Colliers tjänster. Vi på Colliers är så säkra på vår modell för ombildning att vi bara tar betalt för våra tjänster när ombildningen är klar och genomförd. Det är alltså kostnadsfritt att använda oss om vi skulle misslyckas. Förutom ombildning kan vi hjälpa till med ombildningsvärdering; vi hjälper ofta våra kunder även innan ett fastighetsförvärv med att beräkna potentialen i fastigheter där hyresgästerna är intresserade. Colliers har stor erfarenhet av att initiera ombildningar och jobbar i många stora och medelstora kommuner i Sverige. För närvarande har vi pågående ombildningar i Stockholm, Haninge, Upplands Väsby, Jakobsberg, Göteborg, Lund, Kristianstad, Växjö och Skellefteå. Urban Blücher Projektledare Malmö Transaktion Ombildningar TEL 040-33 08 87 EMAIL urban.blycher@colliers.com Välkommen att kontakta oss på Colliers så kan vi förklara hur vi ser på värden och förhandling! VI HAR TIDIGARE GIVIT UT OMBILDNINGSRAPPORTER FÖR Stockholm Göteborg Malmö Lund Helsingborg Växjö Kalmar Halmstad Luleå Charlotte Högberg Projektledare Stockholm Transaktion Ombildningar TEL 08-402 36 89 EMAIL charlotte.hogberg@colliers.com Vill du ha tidigare rapporter? Skicka ett mail till marknad@colliers.se så skickar vi dem direkt. Informationen i rapporten är tagen från trovärdiga källor. Även om vi har gjort allt vi kan för att ge korrekt information kan vi inte garantera det. Vi avsäger oss ansvaret för eventuella felaktigheter. Läsaren uppmuntras att tillfråga professionella rådgivare innan man eventuellt agerar utifrån resultatet i rapporten. COLLIERS INTERNATIONAL 11
SVERIGE Colliers International Linnégatan 2 114 47 Stockkholm TEL 08 402 36 70 FAX 08 411 68 98 EMAIL info@colliers.com www.colliers.se Accelerating success.