Fakta HSB Brf Eddan. Statusbesiktningar. Information till medlemmar. Stadgarna 28. Husens tekniska status

Relevanta dokument
Underhållsplan 2015 Bostadsrättsföreningen Ankarparken

Verksamhetsplanering

Underhållsplan. Brf Körsbäret Annedal 23:19, 23:20, 23:21. Datum för utskrift:

Brf Kjellstorp Information ang balkongprojekt, maj/juni 2016

UTLÅTANDE INVENTERING. Sandeklevsskolan, Bergsjön 19:1, Göteborg. Kvadrantgatan 86, Göteborg

ÅRSREDOVISNING Bostadsrättsföreningen. Köpmännens hus. i Helsingborg

INFORMATIONSMÖTE BRF TINGVALLEN

Brf Fältöversten. Kallelse till fortsatt årsstämma. Ordinarie årsstämma fortsättning Bilaga

Underhållsplan Brf Hanaholm 789. Brf Hanaholm Antal lokaler. 17 Tomtyta, kvm

Underhållsplan

Underhållsplan. År 2015 till BRF Sanbacka nr 1. BRF Sandbacka nr 1. Datum för utskrift:

ÅRSREDOVISNING Bostadsrättsföreningen. Ralva

Verksamhetsplanering

ÅRSREDOVISNING HSB Bostadsrättsförening. Adolfsberg. i Helsingborg

ÅRSREDOVISNING HSB Bostadsrättsförening. Margaretaplatsen. i Helsingborg

Verksamhetsplanering

ÅRSREDOVISNING 2017 HSB Brf Palsternackan

Underhållsplan Brf Kolonnen 4. Brf Kolonnen 4. Flerfamiljshus 1 6. Förening. Byggnadstekniska uppgifter

ÅRSREDOVISNING Västersjöns Samfällighetsförening

Brf Kungslyckan Underhållsplan Förening Organisationsnummer Fastighetsuppgifter Byggnadstekniska uppgifter Byggnadsår Stomme: Ombyggnadsår

Underhållsplan Brf Kopparsticket

Upprättad av : Jan Fagerström Datum: Benny Jansson Byggnadsdel Skick Anmärkning Bör Uppskattad åtgärdas kostn ex moms

BYGGNADSVERK Besiktningsadag: Kostnader är exklusive mervärdeskatt och YTTERTAK Utförd av: Wilhelm Apor och Rune Enquist

Underhållsplan för Brf Månstenen 18/ Innehåll. 1. Objekt Syfte och omfattning Underlag Tidigare renoveringar 4

UNDERHÅLLSPLAN Brf Demo

Balkongbesiktning. En guide från Balkongföreningen. Balkong föreningen

ÅRSREDOVISNING HSB Bostadsrättsförening. Ängslyckan. i Helsingborg

STADGAR & KODEN VARFÖR NYA STADGAR? SPRÅK OCH STRUKTUR HUR ÄNDRAR MAN STADGAR? KALLELSE STÄMMOPROTOKOLLET. Förändringar i samhället

Här är några av frågorna som diskuterades på mötet och svaren på dessa.

Stadgar för BRF Ateljéhuset 2010

Information info r extra fo reningssta mma om balkongutbyte i Brf Bjo rkla ngen

Brf Signalisten 2 Underhållsplan Förening Organisationsnummer Fastighetsuppgifter Byggnadstekniska uppgifter Byggnadsår

Stadgar för Bostadsrättsföreningen Korpen, Sälen

Bostadsrättslagen och Lagen om ekonomiska föreningar har ändrats och därför måste Brf Vingen även ändra sina stadgar.

UTVÄNDIG MATERIAL- OCH FÄRGBESKRIVNING

UNDERHÅLLSPLAN. Underhållsplanen sträcker sig fram till Perioden är vald med tanke på att denna period täcker in husens renoveringscykel.

HSB Certifiering Verksamhetsplanering

Förvaltningsberättelse

BRF TIMOTEJEN

Stadgar för BRF Flaggan 9 i Stockholm

HSB Bostadsrättsförening Myren i Borlänge

ÅRSREDOVISNING 2010 Brf Löparen nr 3

ÅRSREDOVISNING Riksbyggens Bostadsrättsförening. Ladusvalan i Lund

HSB brf Eriksfält i Malmö

Brf Kanalhusen. Informationsmöte tisdag 13 september 2011

REFERENSLISTA. Sustend Byggledning TM

Stadgar för Brf Korpkulla 1 Antagna den 8 maj 2007, ändrade och

Underhållsplan HSB BRF 32 Astolf

Åtgärd Mängd Nästa år Intervall, Föreg. år Kostnad

Bostadsrättsföreningen Solstrålen

Åtgärdsår AFF-kod Objekt Beskrivning skick Åtgärd Kostnad totalt

LAG OCH BOSTADSRÄTT BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN GLÄDJEN

Bilaga 6: Underhållsdatabas

Underhållsplan Brf Odin. Brf Odin Östervärngatan Malmö Flerfamiljshus 1 4. Förening. Organisationsnummer

STOCKHOLMS BOSTADSRÄTTSBAROMETER 2019 EN RAPPORT OM BOSTADSRÄTTSFÖRENINGARS EKONOMI


Stadgar för Bostadsrättsföreningen Duetten

Brf Sprundet

Viktig information från styrelsen

Underhållsplanering. Per Lilliehorn Lilliehorn Konsult

Statusbesiktning Sunnerbyskolan Carl Bondes Väg 12 Sorunda

Bostadsrättsinnehavare riskerar kraftigt höjda månadsavgifter

Bostadsrättsföreningen Bögatan 43 Organisationsnummer Stadgar för Brf. Bögatan 43 Antagna

Axets planerade underhåll 17/18, Sammanfattning för perioden 1 sep aug 2018

KALLELSE TILL EXTRASTÄMMA I BRF STAVEN 2016

Stadgar för Bostadsrättsföreningen Vandraren 2

Upprättad: Underhållsplan för perioden

Antagna den 11/ Föreningens firma (föreningsnamn) är Bostadsrättsföreningen Ärlan i Ulricehamn.

VEM ANSVARAR FÖR UNDERHÅLLET? i stadgarna Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter

Föreningslokalen Blå huset efter takrengöring och målning. Budget 2017

Stadgar för Bostadsrättsföreningen Gröna Husen Lidingö - antagna den 19 januari 2010.

FINNBODA TERRASS NACKA

Årsredovisning 2014 Brf Linnégatan 41-45

Axets planerade underhåll 09/10, Sammanfattning för perioden 1 sep aug 2010

Bostadsrättsinnehavare riskerar kraftigt höjda månadsavgifter

KALLELSE TILL EXTRA FÖRENINGSSTÄMMA

Stadgar för Brf Korpkulla 1 Antagna den 8 maj 2007, ändrade , , och

ÅRSREDOVISNING ÅRSREDOVISNING. tyrelsen för HSB Brf Gröndal Nynäshamn. HSB Brf Gröndal i Nynäshamn. Org. nr:

Stadgar för Bostadsrättsföreningen Örebäcksparken i Båstad

Underhållskostnader

Ny lagstiftning. Den 1 april 2003 förändrades delar av bostadsrättslagen Nya stadgar krävs Andra justeringar har samtidigt gjorts

5 Andra avgifter Föreningen kan ta ut upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift efter beslut av styrelsen.

Kallelse till ordinarie föreningsstämma 2012 i Brf. Humlegården. Mötesordning för ordinarie föreningsstämma 2012

Stadgar for Bostadsrättsföreningen Strandlyckan

Vem svarar för underhållet?

Å R S R E D O V I S N I N G


FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2016

PROPOSITION 1 Uppdaterade Stadgar

HSB Brf RUNAN Information från styrelsen till alla bostadsrättshavare okt/nov 2013

Årsredovisning 2008 BRF Hvitfeldtsgatan 13

Protokoll Ordinarie föreningsstämma 6 maj 2015

EKONOMI AVSKRIVNINGAR KASSAFLÖDEN OCH PLÅNBOK

Stadgar för HANAHOLM 789 BRF

Underhåll och reparation av din bostad

Stadgar för Bostadsrättsföreningen Mälarstrand 2

Underhållsplan för Brf Jasminen 9 & 10

BRF MUSETTEN 1, GÖTEBORG

Brf Fagotten i Lund. Förvaltningsberättelse 2005

Stadgar för Bostadsrättsföreningen Pennteckningen 3

Transkript:

HSB BRF EDDAN Den 29 augusti hölls en välbesökt extra föreningsstämma i vår bostadsrättsförening. I denna skrift finner du ett sammandrag av den viktiga information som lämnades under mötet angående status på föreningens hus.

Fakta HSB Brf Eddan HSB Brf är ett självständigt bostadsföretag organiserat som en ekonomisk förening. Verksamheten regleras främst av Lagen om ekonomiska föreningar Bostadsrättslagen Föreningens stadgar Lag om ekonomiska föreningar, Bostadsrättslagen och stadgarna Styrelsen ansvarar enligt lag och stadgar för att hålla föreningens hus i gott skick. Det är styrelsen som beslutar om allt underhåll. Stämman beslutar om ny-, om- eller tillbyggnad. En styrelsen som missköter detta ansvar kan dömas till personligt skadeståndsansvar. Stadgarna 28 Styrelsen ska upprätta en underhållsplan för genomförande av underhåll av bostadsrättsföreningens fastighet. (Styrelsen har beställt en helt ny underhållsplan från sakkunnig expertis) årligen budgetera för att säkerställa att tillräckliga medel finns för underhåll av bostadsrättsföreningens fastighet se till att bostadsrättsföreningens egendom besiktigas i lämplig omfattning och i enlighet med bostadsrättsföreningens underhållsplan, samt regelbundet uppdatera underhållsplanen Husen åldras Material slits och den tekniska livslängden är uppnådd eller överskriden på vissa byggnadsdelar Det finns risk för skador på person eller egendom Stora ekonomiska värden ska skyddas Inventeringen som gjorts visar att vissa underhållsåtgärder skjutits på framtiden. Informationen på stämman underströk vikten av att underhåll görs i rätt tid. Det mår såväl hus som föreningens långsiktiga ekonomi bra av. Information till medlemmar Styrelsens ordförande Eskil Johansson meddelade att ambitionen är att det ska komma ut regelbunden skriftlig information till alla medlemmar. Styrelsen kommer att inbjuda till regelbundna informationsmöten med en första start under hösten 2018. Statusbesiktningar Husens tekniska status Styrelsen har under försommaren och sommaren arbetat med att dokumentera och fastställa underhållsbehovet. 2014 och 2018 har två större tekniska utredningar genomförts på styrelsens uppdrag. Sammantaget pekar uppgifterna på att det finns ett uppdämt behov av underhåll. Styrelsen har beställt två statusbesiktningar som genomförts av Tyréns 2014 och av A-konsult 2018. Se bilder ovan. Besiktningarna handlar främst om husens yttre klimatskal, dvs: Fasader Fönster Balkonger 2 HSB BRF EDDAN - INFORMATIONSBROSCHYR SEPT 2018

Ytterdörrar och entréer Tak, takfot och terrasser Underhållsbehoven på respektive område som båda utredningarna pekar på beskrivs i sammanfattning nedan. Fasader Putsfasad Putsfasad bakom plåtbeklädnad alternativt steniskivor faller i bitar när man rör vid den. Spruckna tegelstenar Frostskadade tegelstenar Tegelfogar som smular sönder Tegelbalkar över fönster har släppt på vissa ställen Vinkeljärn mellan tegel och sockel mot norr på hus A behöver åtgärdas Fönster Fönster i trä/aluminium monterade i mitten av 1990-talet bedöms vara i gott skick En del fönster behöver smörjas och justeras Utvändiga anslutningsplåtar rostar och är bubbliga i ytskiktet Balkongplattor och balkongskärmar Balkongplattor och skärmar av betong är kraftigt skadade på vissa ställen avseende rostsprängningar Balkongfronter och burspråk är kraftigt solblekta. HSB BRF EDDAN - INFORMATIONSBROSCHYR SEPT 2018 3

Takterrasser och tak Tätskikt är inte fullgott. Det förekommer läckor till underliggande våning. Takpapp behöver bytas. Översyn av takavvattning samt byte av rostiga rännkrokar, hängrännor och stuprör. Ytterdörrar och entréer Fungerar hjälpligt men kan med fördel bytas. Om entrépartier flyttas ut förhindras löv- och snöansamlingar. Nedan visas några detaljbilder från våra garagelängor mm som också är i behov av underhåll 4 HSB BRF EDDAN - INFORMATIONSBROSCHYR SEPT 2018

Åtgärdsförslag Rapporterna avslutas med teknikernas förslag till åtgärder i husens skalskydd (tak, fasader, dörrar, balkonger mm). På denna sida presenteras förslagen utan någon prioritering från styrelsen. Hussockel Sockelplåt behöver bytas Fasad Vinkeljärn under tegelfasad på norra gaveln hus A ska åtgärdas Riv plåtfasad vid balkonger. Byt mot annat material Lagning och målning av balkar och pelare Rivning av stenifasadskivor, byt till annat material Laga sprucket tegel Byt defekta tegelbalkar över fönster Viss omfogning av tegelfasad Byte av fasadskivor vid fönster på burspråk Målning av plåtluckor i fasad Fönster och dörrar Byte till nya ytterdörrar på markplan till förråd etc Byte av anslutningsplåtar till samtliga fönster och fönsterdörrar Demontering av invändiga foder för drevning och omfogning inifrån (pga drag från fönster) Justering av samtliga spanjoletter Smörjning av rörliga delar vid fönster och fönsterdörrar Entréer Utbyte av entréer, minskning av nischer Ny belysning vid entréer Nya Skyltar för husnummer Tillgänglighetsanpassning av entréer Nya uppglasade entrépartier Balkonger Lagning av balkongnosar/balkongplattor Byte av plåtar och räcke kring balkonger. Ersätt med tät inglasning Ommålning av balkongnischer Ny brandklassad balkongskiljevägg Tak, takfot och takterrasser Fall på ränna samt tätskikt vid terrasser görs om Byte av träpanel i tak vid takkupoler Underhåll av takkupoler Byte fasadplåtar vid takfot och terrass Byte av krönplåt vid takfot Byte av takpapp Montage av solceller Styrelsens ställningstagande Styrelsen har inte tagit ställning till några av de förslag som framkommer i rapporterna. Detta arbete startar under hösten. I en första fas ska förslagen utvärderas. Därefter ska åtgärderna prioriteras och ekonomiska kalkyler ska tas fram. Vissa arbeten behöver åtgärdas omgående medan andra förslag kan senareläggas. Fokus kommer att vara långsiktigt god ekonomisk hushållning med föreningens resurser. Vid stämman gjordes jämförelser med tandläkarbesök eller service av din bil. Åtgärder i rätt tid kan leda till att dyra framtida ingrepp undviks. Beslutsgången är sådan att rent underhåll av befintligt material beslutas av styrelsen. De förslag som räknas som om-, till- och nybyggnad kräver beslut av föreningsstämman. Styrelsen återkommer med information i dessa frågor. Se längre fram i denna skrift. HSB BRF EDDAN - INFORMATIONSBROSCHYR SEPT 2018 5

Ekonomi Bostadsrättsföreningen är ett företag som är fastighetsägare. Bostadsrättshavarna är de enda ägarna. Att äga fastigheter är långsiktiga projekt. Husen ska stå kvar i många år. Utöver att husen ska vara i gott skick är det viktigt med bra trivsel, trygghet och säkerhet. Detta kräver återkommande underhåll och strategiska satsningar. De förslag som presenteras i denna skrift har inte utvärderats eller kostnadsberäknats ännu. Detta kommer att göras i den fortsatta hanteringen av underhållsfrågorna. Hur är det med Brf Eddans ekonomi och möjligheter att möta kommande utmaningar? I tabellen nedan har vi hämtat nyckeltal från ett antal jämförbara bostadsrättsföreningar i Helsingborg. Samtliga föreningar har de senaste åren genomfört eller håller just nu på med omfattande underhållsåtgärder. Nyckeltalen har hämtats från bostadsrättsföreningarnas senaste årsredovisningar. 8 jämförbara Brf:er Källa: Årsredovisningar 2017 Namn Soliditet Årsavgift Lån kr/kvm Pris kr/kvm Eddan 55 % 608 805 16 225 Fredriksdal 41 % 721 1 710 11 861 Berga 13 % 786 4 896 11 962 Kjellstorp 35 % 789 1 748 9 853 Fyrverkaren 41 % 819 2 480 10 156 Ättekulla 36 % 773 1 683 14 331 Runan 35 % 752 3 163 16 205 Sachsen 26 % 759 3 941 14 722 Genomsnitt 32 % 771 2 803 12 727 Kommentarer Soliditet Anger hur stor del av tillgångarna som har finansierats med eget kapital, vilket visar den långsiktiga ekonomiska överlevnadsförmågan Årsavgift Anger hur stor den genomsnittliga årsavgiften är i föreningen (Räkna så här: Brf Eddan 608 kr x 80 kvm/ 12 = månadsavgiften. Det betyder att avgiften för en lgh på 80 kvm i Eddan har en månadsavgift på ca 4 053 kr. Avgiften för en lika stor lgh i Brf Berga är 786 kr x 80 kvm/12 = ca 5 240 kr) Lån kr/kvm Anger föreningens skuld per kvadratmeter lägenhetsyta. Brf Eddan har en jämförelsevis låg belåning. Pris kr/kvm Anger det genomsnittliga överlåtelsevärdet på bostadsrätterna det senaste verksamhetsåret. Detta värde påverkar inte föreningens ekonomi men det visar marknadens syn på bostadsrätternas värde. 6 HSB BRF EDDAN - INFORMATIONSBROSCHYR SEPT 2018

Hur går vi vidare? Underhålls- och investeringsplan Styrelsen har beställt en ny underhållsplan som bygger på besiktningar som genomförts av expertis på området under sommaren 2018. Planen kommer uppdateras årligen. Underhålls- och investeringsplanen visar vilka åtgärder som planeras för våra hus i framtiden. Planen visar även, i teorin, när åtgärden bör göras och ungefär vad kostnaden kan beräknas till. Denna plan är en av de viktigaste grundpelarna för styrelsens budget- och planeringsarbete. Prioritering av kommande underhåll Styrelsen kommer arbete under hösten med att prioritera vilka åtgärder som ska genomföras och i vilken ordning de bör göras. Här tas hänsyn till vår långsiktiga ekonomi och när åtgärder rent praktiskt är lämpliga att genomföra. När det till exempel rests byggnadsställningar vid husen bör förstås allt utvändigt arbete uppe på husfasaderna utföras. Ekonomiska kalkyler I samband med prioriteringarna görs även ekonomiska kalkyler för de olika förslagen. Expertstöd Styrelsen kommer givetvis att ta in hjälp från byggnads- och ekonomisk expertis för att vi ska få så bra underlag som möjligt i de framtida beslutsprocesserna. Skriftlig information I takt med att arbetet fortskrider har styrelsen som ambition att ge ut regelbunden skriftlig information till alla medlemmar. Informationsmöten Styrelsen kommer även att bjuda in till regelbundna informationsmöten. På dessa möten informerar vi om aktuella frågor samtidigt som du är välkommen med dina funderingar och synpunkter. Vi kommer givetvis vara lyhörda för goda förslag från medlemmarna. Bilderna visar idéförslag hur våra hus skulle kunna se ut om några år HSB BRF EDDAN - INFORMATIONSBROSCHYR SEPT 2018 7

Informationsskriften är framtagen av styrelsen för HSB Brf Eddan i Helsingborg September 2018 8 HSB BRF EDDAN - INFORMATIONSBROSCHYR SEPT 2018