Planhandling Datum: 2012-03-05, red 2012-10-02 FN Diarienummer: 0368/07 Plannummer: FIIa 5150 Exploateringsavdelningen Johanna Kirudd Telefon: 031-368 10 73 E-post: johanna.kirudd@fastighet.goteborg.se Detaljplan för verksamheter söder om Gårdstensvägen inom stadsdelen Gårdsten i Göteborg Genomförandebeskrivning Inledning En genomförandebeskrivning ska redovisa de organisatoriska, fastighetsrättsliga, tekniska och ekonomiska åtgärder som behövs för att åstadkomma ett samordnat och ändamålsenligt genomförande av detaljplanen. Genomförandebeskrivningen har ingen rättsverkan. Detaljplanens bindande föreskrifter framgår istället av plankartan och planbestämmelserna. Genomförandebeskrivningen förtydligar detaljplanens syfte ur genomförandesynpunkt. Organisatoriska frågor Tidsplan För detaljplanen gäller följande tidsplan: Samråd Utställning Antagande Laga kraft 2 kv. 2010 2 kv. 2012 3 kv. 2012 3 kv. 2012 (förutsatt att detaljplanen inte överklagas) Genomförandetid Genomförandetiden är 10 år räknat från det datum då planen vunnit laga kraft. Under genomförandetiden har fastighetsägaren en garanterad rätt att bygga i enlighet med planen och detaljplanen får inte ändras utan att synnerliga skäl föreligger. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla, men den kan då ändras eller upphävas utan att fastighetsägaren har rätt till ersättning (för exempelvis förlorad byggrätt). Göteborgs Stad Fastighetskontoret, Genomförandebeskrivning 1(7)
Markägoförhållanden Planen omfattar totalt ca 30 ha varav ca 12 ha planläggs som kvartersmark för industri och kontor. Marken inom planområdet ägs av Göteborgs Stad. Fastighetsägare och rättighetshavare framgår av den till detaljplanen hörande fastighetsförteckningen. Huvudmannaskap och ansvarsfördelning Anläggningar inom allmän plats Kommunen är huvudman för allmän plats. Det innebär att kommunen ansvarar för utbyggnad och framtida drift och underhåll av allmän plats inom planområdet. Anläggningar inom kvartersmark För utbyggnad inom kvartersmark för industri och kontor ansvarar respektive verksamhetsutövare som Göteborgs Stad avser upplåta eller sälja mark till. I planområdets sydvästra del har en lakvattendamm anlagts för att rena lakvatten från den f.d. deponin. Dammen ska förses med staket. Kretsloppsnämnden ansvarar för deponin och lakvattendammen. Göteborg Energi AB kan komma att ställa upp en tillfällig värmeanläggning för ett lokalt fjärrvärmenät. För anläggande, samt drift och underhåll av anläggningen ansvarar Göteborg Energi AB. Inom tre områden markerade E på plankartan kan transformatorstationer uppföras. Göteborg Energi Nät AB ansvarar för transformatorstationernas anläggande och drift. Anläggningar utanför planområdet På Gårdstensvägen krävs att vänstersvängfält anläggs vid planerad infart till västra verksamhetsområdet. På Kronorättarens väg ska ett vänstersvängfält anläggas för planerad infart till östra verksamhetsområdet. I anslutning till planerad infart till västra verksamhetsområdet kan en busshållplats anläggas i respektive färdriktning. Mellan planerad busshållplats och befintlig gång- och cykelväg norr om Gårdstensvägen kan en gång- och cykelväg anläggas. Trottoar kan även anläggas från planerad busshållplats på Gårdstensvägens södra sida och vidare in i det västra verksamhetsområdet. Göteborg Energi AB arrenderar mark av kommunen för sitt vindkraftverk väster om planområdet. Tillfart till vindkraftverket kommer att ske över parkmarken på befintlig väg. Avtal Kommunen kommer att upprätta avtal avseende marköverlåtelse eller tomträttsupplåtelse med respektive verksamhetsutövare som ska etablera sig inom planområdet. Fastighetsrättsliga frågor All fastighetsbildning samt inrättande av gemensamhetsanläggningar, servitut och ledningsrätt för respektive berörd fastighet ska vara genomförda innan bygglov beviljas. Göteborgs Stad Fastighetskontoret, Genomförandebeskrivning 2(7)
Fastighetsbildning För kommande verksamheter inom planområdet kan flera fastigheter avstyckas. Mellan de båda verksamhetsområdena finns en överbyggnadsrätt för en kvartersbro över Kronorättarens väg. Det är möjligt att inrätta ett s.k. 3D-utrymme för utbyggnad över allmän plats. Gemensamhetsanläggningar Inrättande av gemensamhetsanläggningar för tillfartsvägar ska vid behov göras i samband med fastighetsbildning. Ansökan om lantmäteriförrättning Fastighetsnämnden ansvarar för ansökan av lantmäteriförrättning som planens genomförande medför. Tekniska frågor Trafik Tillfart till planområdet sker från Gårdstensliden. Det västra verksamhetsområdet har sin tillfart från Gårdstensvägen och det östra området från Kronorättarens väg. Mellan de två verksamhetsområdena finns möjlighet att anlägga en kvartersväg på bro över Kronorättarens väg. Gator Inom det västra verksamhetsområdet kommer en ca 500 meter lång lokalgata med vändplats att anläggas, samt en kortare lokalgata västerut med en vändplats. Denna kortare lokalgata kan vid kommande planläggning väster om detta planområde förlängas. För kvartersvägar inom planområdet ansvarar kommande fastighetsägare. Parkering All parkering för kommande verksamheter ska ske inom kvartersmark. Kollektivtrafik I anslutning till planerad infart till västra verksamhetsområdet kan en busshållplats anläggas i respektive färdriktning. Park och natur Inom planområdet planläggs den övertäckta deponin som parkmark. Parkmarken ska anläggas som en äng med inslag av träddungar. Park- och naturförvaltningen ansvarar för iordningställandet av parkområdet och gångvägar inom naturområdet. För de två dagvattendammarna inom parkmark ansvarar park- och naturförvaltningen för skötsel av dammarna och Göteborg Vatten för driften. Avtal ska tecknas mellan Park- och naturförvaltningen och Göteborg Vatten avseende detta. Göteborgs Stad Fastighetskontoret, Genomförandebeskrivning 3(7)
Vatten- och avlopp Nämnden för Göteborg vatten ansvarar för utbyggnad av va-ledningar. För va-anslutning av planområdet krävs en utbyggnad av allmänna va-ledningar på en sträcka av ca 850 meter, till befintligt va-ledningsnät i Salviagatan. Därtill måste en pumpstation vid Gårdstensliden byggas för att pumpa upp spillvatten till Salviagatan. Inom planområdet kräver det västra verksamhetsområdet en utbyggnad av ca 600 meter allmänna ledningar i planerad lokalgata och det östra området en utbyggnad av ca 80 meter allmänna va-ledningar i Kronorättarens väg. För det östra verksamhetsområdet krävs utbyggnad av ca 80 meter va-ledningar i Kronorättarens väg där förbindelsepunkt upprättas vid infart till planerad kvartersgata. Förbindelsepunkter upprättas 0,5 meter utanför respektive tomt- eller kvartersgräns. För att avleda spillvatten från de blivande fastigheterna i den södra delen av det västra verksamhetsområdet krävs att en pumpstation byggs. Förutom denna pumpstation kan blivande fastigheter söder om lokalgatan eventuellt behöva installera en intern avloppspump. Kapaciteten på allmänt ledningsnät för dricksvatten medger uttag av brandvatten motsvarande områdestyp B2;VAV publikation P 83. Lägsta normala vattentryck i förbindelsepunkt motsvarar nivån +159 meter. I de fall högre vattentryck önskas får detta ordnas och betalas av fastighetsägaren. Avloppsnätet inom kvartersmark ska utformas som duplikatsystem med skilda ledningar för dag- och dräneringsvatten respektive spillvatten. Plankartan har en bestämmelse om att lägsta höjd på färdigt golv ska vara +0,3 meter över marknivå i förbindelsepunkt. Detta gäller även andra ytor som inte tål att ställas under vatten och det är för att anslutning med självfall ska tillåtas med hänsyn till risk för uppdämning i allmänt dag- och spillvattensystem. Inför byggnation ska berörd fastighetsägare kontakta Göteborg Vatten för information om de tekniska förutsättningarna avseende VA-anslutningen. Vid trädplanering gäller som grundregel att ett skyddsavstånd på 4 meter mellan trädets rothals och ytterkant ledning ska hållas. Avsteg från grundregeln kan göras endast i speciella fall och efter godkännande från Göteborg Vatten som då kan komma att ställa krav på att skyddsåtgärder, exempelvis rotspärrar ska utföras. Vid avsteg från grundregeln ska avtal tecknas om att Göteborg Vatten ej svarar för eventuella skador på träd eller ledningar, till exempel rotinträngning eller schaktarbeten. Dagvatten En dagvattenutredning har tagits fram av Melica vatten- och miljökonsulter, vilken har kompletterats av Tyréns i december 2011. Föreslagen dagvattenhantering beskrivs i planbeskrivningen. Planområdet ligger inom vattenskyddsområde för Göta älv, så det är av stor vikt att respektive fastighetsägare tar ansvar för erforderlig rening och fördröjning av dagvatten. För körytor och där uppställning av fordon sker krävs oljeavskiljare för avvattning. Fördröjning av dagvatten ska ske för anslutning till allmänt dike eller ledning motsvarande minst 10 mm nederbörd på ansluten hårdgjord yta. Avvattning mot naturmark ska ske på sådant sätt att erosion inte uppstår. Material för utvändiga ytor ska väljas med omsorg om miljön, t ex ska ytor av koppar eller zink undvikas. För dagvattenhanteringen har redan en dagvattendamm anlagts i planområdets västra del. Ytterligare en dagvattendamm planeras söder om det västra verksamhetsområdet. Göteborg Vatten ansvarar för dagvattendammarnas funktion tekniskt och park- och Göteborgs Stad Fastighetskontoret, Genomförandebeskrivning 4(7)
naturförvaltningen för skötseln av dammarna. I samband med projektering av det östra områdets kvartersmark ska en fördjupad dagvattenutredning för detta område tas fram. Övriga ledningar Ledningsägare är skyldiga att bevaka sina rättigheter och samråda med exploatören avseende projektets påverkan på det egna ledningsinnehavet. Avtal avseende omläggning av ledningar bör tecknas mellan ledningsägaren och exploatören, innan detaljplanen antas av kommunen, för att säkerställa åtaganden vad gäller kostnader, utförande samt ansökan om ledningsrätt. El Göteborg Energi Nät AB ansvarar för utbyggnaden och framtida drift och underhåll av ledningar för eldistribution inom området. Ett omfattande ledningsnät för 0,4-12 kv samt flera transformatorstationer krävs för området enligt Göteborg Energi Nät AB. Tre större transformatorstationer kan placeras inom områden markerade med E på plankartan. Ledningsstråken bör i första hand förläggas inom vägområde. Fjärrvärme Närmaste anslutningspunkt för fjärrvärme finns i Salviagatan ca 500 meter från planområdet. En tillfällig värmeanläggning inom planområdet kan bli aktuell tills underlag för inkoppling vid anslutningspunkten i Salviagatan finns. Tele Ledningsnät för tele, opto m.m. är inte utbyggt i området. Markmiljö Inom planområdet ligger en f.d. deponi för äldre okänt avfall, främst byggavfall som deponerats i olika omgångar sedan Gårdsten bebyggdes. Deponin ligger på lerjord och har täckts med lera för att förhindra lakvattenbildning. Det lakvatten som ändå rinner från deponin samlas i en lakvattendamm i planområdets sydvästra del. Ingen bebyggelse är aktuell på deponiområdet och området planläggs som parkmark. Kretsloppskontoret ansvarar för deponin och dess lakvatten. Vid sprängning inom täkttillståndsområdet ska materialöverskott omhändertas enligt täkttillståndskraven. Utöver deponin föreligger inga misstankar om förorenad mark. Luft och buller Påverkan på luft och bullersituationen i och med planens genomförande beskrivs i planbeskrivningen. Hur luft och ljudmiljön påverkas är svårt att bedöma innan man vet vilka verksamheter som kommer att etablera sig inom området. Geoteknik En geoteknisk och bergteknisk utredning har gjorts av Ramböll Sverige AB under 2010. I planbeskrivningen beskrivs utredningarnas resultat avseende markens stabilitet mer utförligt. Totalstabiliteten inom planområdet bedöms god. Inom vissa områden finns risk att lösa jordarter påträffas och vid byggnation bör dessa lösa jordlager skiftas ur och ersättas med krossmaterial under byggnader och gator. Berggrunden i området är av god kvalitet och byggnation i bergschakt bedöms möjlig. Där grundläggning av byggnader sker direkt på berg eller på packad fyllning på berg, samt där bergsschakt ska utföras, ska berget rensas helt från lösa block och jord. I samband med markarbete och före Göteborgs Stad Fastighetskontoret, Genomförandebeskrivning 5(7)
planerad byggnation ska besiktning genomföras för att avgöra bergets stabilitet och eventuella behov av åtgärder. Respektive blivande fastighetsägare ansvarar för de utredningar och åtgärder som krävs innan markarbeten och byggnation. Ekonomiska frågor Ekonomiska konsekvenser för kommunen Samtliga nedan redovisade inkomster och utgifter är angivna i 2012 års prisnivå exklusive moms. Fastighetsnämndens inkomster och utgifter Inkomster Fastighetsnämnden får inkomster vid försäljning av planlagd mark för industri och kontor. Utgifter Fastighetsnämnden får utgifter för: - Utbyggnad av ny lokalgata inom det västra verksamhetsområdet, vänstersvängfält på Gårdstensvägen, samt på Kronorättarens väg, nya hållplatser för kollektivtrafik, gång- och cykelväg, samt trottoar utmed Gårdstensvägen. Trafikkontoret har kostnadsbedömt åtgärderna till ca 14,5 Mkr. - Åtgärder som krävs för att iordningställa park- och naturmark i samband med planens genomförande är kostnadsbedömda till ca 0,5 Mkr. - Geoteknisk och bergteknisk utredning. - Plankostnad och fastighetsbildning. Trafiknämndens utgifter Trafiknämnden får en kostnad för de åtgärder som krävs på Gårdstensliden eftersom dessa krävs för ett större område än planområdet. Park- och Naturnämndens utgifter Park- och naturnämnden får en kostnad på ca 160 tkr för de stigar som ska förbättras utanför planområdet. Nämnden för Göteborg Vattens utgifter och inkomster Kostnad för utbyggnad av allmänna va-ledningar har beräknats till 13 Mkr, varav kostnaden för utbyggnad av va-ledningar inom planområdet beräknats till 4,6 Mkr och ledningar fram till planområdet till 8,2 Mkr. Anläggningsavgifterna för vatten och avlopp har beräknats till 4,5 Mkr exkl moms enligt va-taxa för år 2010. Framtida driftkostnader för kommunala nämnder Park- och naturnämndens ökade driftskostnader är beräknade till 100 tkr/år. Trafiknämnden får framtida utgifter för drift och underhåll av lokalgator inom planområdet samt för tillkommande trafiklösningar utanför planområdet. Kretsloppsnämnden får fortsatt driftskostnad för lakvattendammen. Göteborgs Stad Fastighetskontoret, Genomförandebeskrivning 6(7)
Planekonomi Bedömda inkomster vid försäljning av kvartersmark överstiger de kostnader som planens genomförande innebär för kommunen. Ekonomiska konsekvenser för exploatörer Kommande fastighetsägare får kostnader för bland annat: - Utbyggnad inom kvartersmark - Anläggningar för hantering av dagvatten inom kvartersmark - Gemensamhetsanläggningar, t ex kvartersgator - Geotekniska utredningar inför markarbeten och byggnation Ulf Edgren Avdelningschef Elisabet Gondinger Distriktschef Johanna Kirudd Handläggare Göteborgs Stad Fastighetskontoret, Genomförandebeskrivning 7(7)