Investeringsstödet för hyresrätter och bostäder för studerande Sundsvall 2018-08-29 Paul Silfwerberg, Boverket 1
Syftet med stöden Ett tidsbegränsat stöd som inte längre går att söka (sista ansökningsdag 2017-02-28) och ett långsiktigt stöd. Syftet med stöden är att det ska byggas fler hyresrätter och studentbostäder med rimliga hyror och låg energianvändning. År Medel, båda stöden 2018-2020 3,2 miljarder årligen 2
Stöd till hyresbostäder och bostäder för studerande Långsiktigt stöd för projekt som påbörjas från den 1 januari 2017. OBS! får inte påbörjas innan ansökan om stöd. 3
Stöd till hyresbostäder och bostäder för studerande Stöd får lämnas för: hyresrätter i områden med befolkningstillväxt och bostadsbrist (region 1 och 2) bostäder för studerande i eller i anslutning till kommuner där det finns universitet, högskola, annan eftergymnasial utbildning eller folkhögskola hyresrätter i en kommun som inte har befolkningstillväxt, om det finns brist på en viss typ av bostäder och behovet inte kan tillgodoses på annat sätt (region 3). Ett högre investeringsstöd (7 100 kr/m²) kan ges om en kommun står inför omfattande förändringar i sin fysiska samhällsstruktur till exempel Kiruna och Gällivare. 4
Stödbelopp i olika regioner Region 7 100kr/m² boarea (1 maj 2018) 5 800 kr/m² boarea (1 maj 2018) 4 800 kr/m² boarea (1 maj 2018) Stockholmsregionen, Kiruna och Gällivare Stockholmsnära kommuner, Göteborgs- och Malmöregionerna, övriga kommuner med hög och varaktig befolkningsökning, övriga stora kommuner och studentbostäder utanför Stockholmsregionen Övriga landet 5
Ändrad regionindelning Av 7 5 båda förordningarna framgår att regionen övriga kommuner med hög och varaktig befolkningstillväxt, som utgörs av kommuner som årligen ökat befolkningsmässigt under de senaste tre till fem åren med sammantaget minst fem procent ska ingå i region två. Genom beslut den 13 juli 2018 flyttades 34 kommuner upp från region 3 till region 2.
Stödbelopp för olika boareor Boarea Stödbelopp 0-35 m² Högsta stödbeloppet i regionen >35-70 m² Hälften av det högsta stödbeloppet i regionen > 70 m² Inget stöd 7
Gemensamhetsytor Areor för gemensamma aktiviteter, såsom utrymmen för de boendes måltider, samvaro, hobby och rekreation får stöd med 50 procent av högsta stödbeloppet.
Påbyggnadsbonus En påbyggnadsbonus kan lämnas om ett byggnadsprojekt leder till att antalet våningsplan med bostäder utökas i en befintlig byggnad och minst fem lägenheter byggs per nytt våningsplan. Grundstödet höjs med 75 procent.
Exempel påbyggnadsbonus Förutsättning Påbyggnad av ett våningsplan på ett befintligt bostadshus i Stockholmsregionen och där de nya lägenheterna är fem tvårumslägenheter på 60 blir stödbeloppet: Grundstöd 5 x 35 x 7 100 = 1 245 500 kr 5x 25 x 3 550 = 443 750 kr Totalt grundstöd = 1 686 250 kr Påbyggnadsbonus 1 686 250 x 75 % = 1 264 688 Totalt stöd: 1 686 250 + 1 264 688 = 2 950 938 kr Eventuella gemensamhetsytor fördelas proportionellt mellan nytillkomna bostäder.
Energianvändning Grundkrav Projektet bidrar till ett långsiktigt hållbart byggande genom att byggnaden har låg energianvändning, motsvarande högst 88 procent av vad som den 29 september 2016 följer av Boverkets byggregler om byggnaders specifika energianvändning (BFS 2015:3). Energibonus För en energianvändning motsvarande högst 56 procent av Boverkets byggregler ska grundstödet höjas med 75 procent.
Högsta tillåtna normhyra Stöd får bara lämnas om boendekostnaderna blir rimliga. Normhyran per kvadratmeter boarea per år får vid tillträdet inte överstiga: 1 550 kronor i Stockholmsregionen. 1 450 kronor i regionen Stockholmsnära kommuner, i Göteborgs- och Malmöregionerna, i regionen övriga kommuner med hög och varaktig befolkningstillväxt, i regionen övriga stora kommuner och studentbostäder utanför Stockholmsregionen. 1 350 kronor i övriga landet.
Normhyra, beräkning 1991 års metod Lägenhetstyp 1 rks 24 1 rkv 27 1 rk 34 2 rkv 34 1,5 rk 37 2 rk 40 2,5 rk 42 3 rk 44 3,5 rk 46,5 4 rk 49 Lägenhetspoäng http://www.boverket.se/sv/bidrag--garantier/stod-for-hyresbostader-ochbostader-for-studerande/
Beräkning Normhyra 1 550, 3 rum och kök, 77 kvm Årshyran är 1 550 kr/kvm 77 = 119 350 kr Lägenhetspoängen enligt tabell är 44 + 77 = 121 Konstanten blir då 119 350/121 = 986,364 kr per poäng Årshyran för en lägenhet om 2 rum och kök på 55 kvm Lägenhetspoängen 95 (40 + 55) konstanten 986,364 kr = 93 705 kr Hyra kr/mån blir 93 705/12 = 7 809 kr Hyra kr/kvm blir 93 705/55 = 1 704 kr
Omräkning från normhyra till faktisk hyra Omräkning från normhyra till faktisk hyra Fungerar ej för halvrum Normhyra: 1550 Fyll i normhyra, antal rum och yta. Systemet räknar ut faktisk hyra per år resp. månad Antal rum Lgh yta Korrigerings poäng Rh -91 Norm -91 Faktisk årshyra Norm -91 Faktisk månadshyra 1 35 69 68 059 5 672 2 45 85 83 841 6 987 2 55 95 93 705 7 809 3 65 109 107 514 8 959 3 75 119 119 350 9 946 4 85 134 132 173 11 014 Summa 604 642 15
Hyra - frågeställningar Ska normhyran justeras? a. Vatten eller värme debiteras separat b. Lägenhetsel, bredband, inglasad balkong etc. c. Differentierar hyran mellan våningsplanen d. Lokaler, garage etc. 16
Kalkyl för överkompensation I kalkylen finns följande fasta värden: Kalkylperioden är 40 år. Den årliga hyresutvecklingen under kalkylperioden antas till följande: År 2: 1,0 procent År 3: 1,3 procent År 4: 1,7 procent År 5 och framåt: 2,0 procent Den långsiktiga årliga hyresutvecklingen antas uppgå till det långsiktiga inflationsmålet, som för närvarande är 2,0 procent. Drift- och underhållskostnad antas öka med 2 procent per år. De indata som behövs i kalkylen är följande: Total faktisk hyra det första året. Total area m² BOA. Total produktionskostnad (inklusive tomt och anslutningsavgifter) för byggnadsprojektet för bostäder. Stödbelopp. Drift- och underhållskostnad kronor/m² och år. Kalkylränta för byggnadsprojektet. Dessa indata, förutom stödbeloppet, hämtar länsstyrelsen från ansökningsblanketten, där du som stödmottagare ska ange dessa uppgifter. Investeringskalkylen på Boverkets webbplats kan användas för sökandens egen beräkning. 17
Kalkylränta Förenklat kan kalkylränta också uttryckas som direktavkastning plus minus värdeförändring (inflation). Direktavkastningskravet varierar mellan olika marknader och en förändring av kravet ger stora effekter på utfallet i investeringskalkylen. Det är därför nödvändigt att direktavkastningskravet baseras på de lokala förutsättningarna i ärendet. 18
Beräkningsmodell Sökande Byggherre Fastighetsbeteckning Huset 1 Diarienummer Bofincs ärendenummer MODELL FÖR BERÄKNING AV ÖVERKOMPENSATION, version 1.0 Total faktisk hyra 1:a året 1 418 000 kr RESULTATSAMMANSTÄLLNING Årlig hyresutveckling (%) Kostnader År 2 1,00% Produktionskostnad 27 897 741 kr År 3 1,30% Drift och underhåll 6 431 140 kr År 4 1,70% Totalt 34 328 881 kr År 5 och framåt 2,00% Intäkter Beslut: Stödbelopp Hyra 25 444 125 kr Fullt stöd 4 650 000 kr Total area m2 (BOA) 1100,0 Stöd 4 650 000 kr Produktionskostnad (kr) 27 897 741 kr Totalt 30 094 125 kr Stödbelopp (kr) 4 650 000 kr Drift- och underhåll (DoU) (kr/kvm och år) 320 kr Årlig utveckling, DoU (%) 2,00% Kalkylränta (%) 6,50% Vinst/förlust -4 234 756 kr
Förmedling av bostäder Bostäderna ska förmedlas genom överenskommelse med kommunal bostadsförmedling eller på annat sätt enligt öppna och transparenta principer. Gäller inte för studentbostäder. Ställa rimliga krav på bostadssökandens ekonomi. 20
Övriga krav projektet ska färdigställas inom två år från den dag det påbörjades en blandning av lägenhetsstorlekar, minst en trea (gäller inte bostäder för studerande) den som utför arbetet ska ta emot lärlingar den som utför arbetet ska ta ett huvudentreprenörsansvar den som utför arbetet är godkänd för F-skatt projektet ska ha beviljats bygglov som fått laga kraft byggnaden ska uppfylla kraven enligt PBL stöd får inte lämnas till företag på obestånd. 21
Här hittar du mer information om stöden och ansökningsblanketter www.boverket.se 1. Förordningar 2. Föreskrifter 3. Ansökningsblanketter 4. Informationsbroschyr 5. Normhyra 6. Överkompensation 7. Regionindelning 22