Ny bostadspolitik för ett växande Skellefteå

Ny bostadspolitik för ett växande Skellefteå

Inledning: Skellefteå har som mål att kommunen ska växa till 80 000 innevånare till år 2030. För att nå detta mål måste det finnas en lokal politik som skapar förutsättningar för ett växande Skellefteå. För att Skellefteå ska växa kommer det till exempel att krävas framtidsinvesteringar för en attraktivare kommun, åtgärder som förbättrar företagsklimatet för att kunna skapa fler jobb och satsningar på en god kvalitet i välfärden. Det kommer också att krävas en ny bostadspolitik som tar sikte på ett växande Skellefteå. I denna rapport lyfter Moderaterna i Skellefteå fram en del av partiets lokala förnyelsearbete; en ny bostadspolitik. Rapporten beskriver det samhällsproblem, med bostadsbrist, som råder i Skellefteå samt Moderaternas svar för att komma till rätta med problematiken. Viktiga ingångsvärden för Moderaternas bostadspolitik är att ge utrymme för framväxten av en mångfald av hustyper, boende- och upplåtelseformer samt underlätta för så kallade flyttkedjor, vilket skapar förutsättningar för människor i olika åldersgrupper och med olika behov att ha det boende man önskar sig. Andreas Löwenhöök Gruppledare Moderaterna i Skellefteå Johan Söderberg Vice gruppledare Moderaterna i Skellefteå

Bakgrund: Det finns en rad fakta som visar att det råder bostadsbrist i Skellefteå, att bostadsbyggandet har varit för lågt under de senaste åren samt att dagens byggplaner inte tar höjd för det uppsatta befolkningsökningsmålet. Bostadsbrist: Hyresgästföreningen presenterade 2013-09-05 siffror som visar att bostadskön hos Skellefteå kommuns allmännyttiga bostadsbolag, SKEBO, aldrig har varit så lång som idag. Hyresgästföreningen pekade på att SKEBO:s kö uppgår till 21 000 bostadssökande, varav hälften, 10 000 personer, är aktivt sökande. Det vill säga att de går in minst en gång i kvartalet och letar efter bostad. De siffror som Hyresgästföreningens har lyft fram bekräftas av SKEBO som beskriver att bostadskön för centrala Skellefteå uppgår till 7 år. Bristen på lägenheter understryks även av SKEBO:s vakansgrad, som idag ligger på 0,8 %. Omsättningsgraden ligger på 14,5 %. Lågt bostadsbyggande under de senaste åren: Reforminstitutet presenterade 2013-09-20 en rapport som belyser fördelningseffekterna av ett för lågt bostadsbyggande. Av den rapporten framgår att Skellefteå tillhör de orter som har haft sämst följsamhet i bostadsbyggandet i förhållande till befolkningsutvecklingen. Om det under de senaste 15 åren byggts lika många bostäder i Skellefteå, som i svenska orter med samma befolkningstillväxt som i Skellefteå, hade det funnits ytterligare 1 135 bostäder. Enligt SCB:s statistik var bostadsökningen i Skellefteå, mellan 1997 och 2012, -0,67 %, det vill säga negativ. Reforminstitutets rapport visar vidare att 3,4 miljarder kronor omfördelats till den rikaste halvan av befolkningen i Skellefteå kommun med anledning av att det begränsade byggandet har drivit upp värdet på bostäderna. Detta innebär att de som inte har en bostad får svårare att komma in på bostadsmarknaden på grund av det låga bostadsbyggandet.

Befolkningsökningsmålet i förhållande till bostadsbyggandet: Målet om 80 000 innevånare 2030 innebär, enligt den fördjupade översiktsplanen, att Skellefteådalen beräknas växa till 52 000 innevånare. Utifrån dagens bostadsbestånd betyder det ett behov av 3 000 nya bostäder. Dessa nya bostäder ska enligt Skellefteå kommuns boendeplan (antagen 2011-01-26) fördelas på 2 000 lägenheter och 1 000 småhus. Med hänsyn taget till att det inte skett någon ökning av bostadsbestånden fram till 2012, och att inga nämnvärda tillskott sker under 2013, innebär befolkningsökningsmålet att det ska byggas ca 125 lägenheter och ca 63 småhus varje år i Skellefteå. Olika intressenter har under den senaste tvåårsperioden aviserat planer på att bygga i Skellefteå, men många av dessa projekt är fortfarande osäkra. Högt räknat handlar det om ca 450 lägenheter, med lite olika upplåtelseformer, och ca 120 villatomter under den närmsta fyraårsperioden. Det som är mer säkert är SKEBO:s ambitioner på ca 130 inflyttningsklara lägenheter fördelat på de tre år som kommer. När man jämför de byggplaner som finns med kommunens målsättningar kring bostadsbyggande, som baseras på befolkningsökningsmålet, kommer Moderaterna till slutsatsen att byggplanerna inte lever upp till målen. Även om man räknar samman omfattningen av byggplanerna välvilligt kommer det att byggas ca 50 lägenheter och 130 småhus färre än målsättningen under de närmaste fyra åren. Sammanfattning: Moderaterna konstaterar att det har förts en allt för passiv bostadspolitik i Skellefteå som har lett till att det idag är bostadsbrist och därigenom en mycket stor efterfrågan på bostäder. Det begränsade byggandet har drivit upp värdet på bostäderna, vilket innebär att de som inte har en bostad får svårare att komma in på bostadsmarknaden. Moderaterna konstaterar vidare att planerna på nyproduktion av bostäder inte är tillräcklig för att möta efterfrågan och de uppsatta målen för byggande, vilka är beräknade utifrån målet för befolkningstillväxten.

Moderaternas förslag: Detta är Moderaterna i Skellefteås förslag för att skapar förutsättningar för ett växande Skellefteå. Nyproduktionsmål för SKEBO: Moderaterna anser att SKEBO har en viktig roll som drivkraft i nyproduktionen av flerbostadshus i kommunen. Ser man till nyproduktion av hyresrätter torde SKEBO komma att vara den klart ledande aktören inom de kommande åren. En rimlig inriktning är att SKEBO ska ha som mål att svara för 50 % av nyproduktionen av lägenheter, vilket innebär att SKEBO under de kommande åren behöver bygga mellan 65 och 70 lägenheter årligen för att svara upp till målsättningen. Moderaterna vill se SKEBO som en drivande part i utvecklingen av Skellefteå genom att säkerställa att det finns tillgängliga lägenheter och bidra till en bostadsmarknad i balans. Utifrån den bostadsbrist som råder idag beräknas det finnas en tillfredsställande lönsamhet i att producera nya lägenheter centralt. Moderaternas förslag till nyproduktionsmål för SKEBO innebär stora investeringsvolymer för bolaget. Enligt SCB:s statistik för 2011 låg snittkostnaden för att producera en lägenhet på knappt 2 000 000 kronor, vilket motsvarar en lägenhet på drygt 70 m 2 i snitt. Med Moderaternas förslag till målsättning för SKEBO kommer det krävas investeringar på 130 140 miljoner kronor årligen i nyproduktion. För att klara av det behöver SKEBO tillskott av kapital eller inom bolaget frigöra kapital som idag är bundet i tillgångar. Detta anser Moderaterna ska uppnås genom att avyttra delar av det nuvarande beståndet till privata aktörer i form av privata fastighetsägare eller omvandling till bostadsrätter. På så sätt kan man ta fram övervärden som finns i delar av beståndet och samtidigt frigöra kapital. Med ett mål om en egen insats på 15 % i investeringarna, vilket motsvarar den insats som krävs för en privatperson i ett hus/bostadsrätt, får bolaget ett kapitalbehov på 19,5-21,0 miljoner kronor per år.

Moderaterna menar att det är rimligt att bolaget kan täcka större delen av kapitalbehovet genom försäljningar av delar av beståndet kombinerat med ett positivt kassaflöde från den löpande verksamheten. Skulle det inte täcka kapitalbehovet fullt ut är Moderaterna beredda att tillskjuta mer medel till bolaget för att kunna genomföra dessa viktiga investeringar. Om SKEBO finner det affärsmässigt kan nyproduktionen ske genom exploatering av tomter som idag är privata och ej exploaterade. Moderaterna föreslår att SKEBO ska sätta upp ett nyproduktionsmål om 65 70 lägenheter per år, vilket motsvarar 50 % av det lägenheter som behöver byggas i relation till befolkningsmålet om 80 000 innevånare 2030. Fler student- och ungdomslägenheter: På samma sätt som ett växande Skellefteå behöver fler bostäder behövs det fler student- och ungdomslägenheter för ett växande Campus. Moderaterna anser att SKEBO, i sitt uppdrag som drivande part i utvecklingen av bostadsmarknaden Skellefteå, ska bidra till framväxten av fler student- och ungdomslägenheter. Detta kan med fördel ske genom förtätning och ökad exploateringsgrad i det befintliga beståndet. Moderaterna föreslår att SKEBO ska, som en del av nyproduktionsmålet, bygga 50 nya student- och ungdomslägenheter under de närmsta åren. En offensiv marknadsföringsorganisation för fler bostadsetableringar: Idag finns en tydlig organisation som arbetar med företagsetableringar i Skellefteå. Detta arbete sker på kommunledningskontorets näringslivsavdelning. Någon motsvarande organisation för att locka nya privata exploatörer och byggherrar att bygga bostäder i kommunen finns dock inte. Detta kan vara en orsak till att inte fler intressenter har fått upp

ögonen för de många attraktiva tomterna som står obebyggda. Moderaterna menar att det behövs en offensiv marknadsföringsorganisation som kan lyfta fram attraktiva tomter i syfte att locka investerare att bygga bostäder i kommunen. Att marknadsföra Skellefteå kommuns ambitioner om att världens högsta trähus ska förverkligas i Skellefteå, och liknande byggprojekt, är också en uppgift för en offensiv marknadsföringsorganisation. Moderaterna föreslår att Skellefteå kommun inrättar en marknadsföringsorganisation för att åstadkomma fler investeringar i bostadsbyggande i kommunen. Bättre planeringsberedskap: Moderaterna anser att Skellefteå kommuns planeringsberedskap måste förbättras, vilket enligt Boverkets definition innefattar strategisk beredskap, markberedskap och resurs- och organisationsberedskap. Det som framförallt behöver förbättras är att kommunens tydligare pekar ut attraktiva tomter för bostadsbyggande och ställer personella resurser i beredskap för en snabb planprocess. Exploatörer kan då lockas till dessa attraktiva tomter genom en ny offensiv marknadsföringsorganisation. Exempel på tomter där detta förfarande är aktuellt är Sörböle 16:8, CKparkeringen, Södertorg, m.fl. Moderaterna föreslår att Skellefteå kommun vidtar åtgärder för att förbättra planeringsberedskapen, till exempel genom att peka ut attraktiva tomter för bostäder och locka investerare att bebygga dessa. Påbörja planeringen av nya småhusområden: Men anledning av att det under de närmaste fyra åren kommer att saknas ca 130 tomter för småhus, i förhållande till vad som krävs enligt befolkningsmålet, finns det behov av att sätta igång planeringen av nya småhusområden. Exempel på områden som har pekas ut i den fördjupade

översiktsplanen för Skellefteådalen och där planeringen bör påbörjas är: Morö Backe, Myckle, Moröhöjden, Klintforsån och Stämningsgården. Moderaterna vill att det ska finnas tydligare kundfokus samtidigt som resurserna nyttjas på rätt sätt i detta planeringsarbete. Därför bör kommunen ta fram och presentera mer fördjupade förslag för dessa småhusområden och gå vidare med planeringsprocessen för de områden där det bedöms finnas störst intresse. Moderaterna föreslår att Skellefteå kommun ska påbörja arbetet med nya småhusområden utifrån ett tydligt kund- och intressefokus. Tomtkö för ökad transparens Idag finns ingen formell tomtkö i Skellefteå kommun. Som tomtintressent får man istället anmäla sig till en intresselista. Avsaknaden av en formell tomtkö har under de senaste åren lett till flera fall där intressenter har haft svårt att få en klar bild över vilka tomter som är på väg att tas fram. Hos dem som anmält sig på intresselistan har det också infunnit sig oklarheter kring hur lång kö det är och vad som händer då kommunen flyttar sin exploatering till ett nytt område istället för det som tidigare låg närmast i planeringen. Moderaterna föreslår mot bakgrund av detta att det införs en formell tomtkö, för ökad tydlighet och öppenhet. Moderaterna föreslår att Skellefteå kommun ska inrätta en tomtkö, för ökad tydlighet och öppenhet. Öka antalet områden med sjönära tomter: Sjönära tomter är en stark attraktivitetsfaktor för inflyttningen till en kommun. Trots detta saknas det idag planer för sjönära boende. Moderaterna anser med anledning av detta att kommunen ska se över förutsättningarna för att öka antalet områden med sjönära tomter, till

exempel i Bureå och Kåge där det finns få lediga tomter. Tankarna kring Bureå sjöstad ligger i linje med detta. Moderaterna föreslår att Skellefteå kommun ska utreda förutsättningarna kring och planera för fler attraktiva tomter i sjönära lägen. Trygga bostäder för äldre: Pensionärsorganisationerna efterfrågar fler trygga bostäder för äldre, så kallade trygghetsboenden. Ett trygghetsboende är ett vanligt boende där det finns gemensamhetsutrymme och en värdinna för sociala aktiviteter. Ur ett bostadspolitiskt perspektiv ser Moderaterna ett värde i att stimulera framväxten av fler trygghetsboenden eftersom det bidrar till en så kallad flyttkedja, som frigör villor och större lägenheter för yngre människor. Moderaterna föreslår att Skellefteå kommun ska uppmuntra framväxten av fler trygghetsboenden genom ett stimulansbidrag.